thực trạng và giải pháp hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản thăng long taseco land

Do đó, việc đi trước một bước và định giá lại các bất động sản thế chấp là hết sứcquan trọng, để xác định khả năng hoàn trả nợ, xác định giá trị thực tế của bất động sảnthế chấp, trong t

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tổng quan về bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.1.2 Phân loại bất động sản 4

1.1.3 Những đặc điểm của Bất động sản: 5

1.2 Định giá bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 6

1.2.2 Vai trò định giá bất động sản 7

1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản 7

1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản 8

1.2.5 Quy trình định giá bất động sản chung 10

1.2.6 Các phương pháp định giá bất động sản 11

1.2.6.1 Phương pháp so sánh 11

1.2.6.2 Phương pháp chi phí 16

1.2.6.3 Phương pháp vốn hóa 20

1.2.6.4 Phương pháp thặng dư 22

1.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận 25

1.3 Quy trình định giá bất động sản 26

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS 28

1.4.1 Các nhân tố chủ quan 28

1.4.2 Nhân tố khách quan 29

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG TASECO LAND 31

2.1 Giới thiệu chung về công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land 31

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 31

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 32

2.1.3 Tầm nhìn, chiến lược 32

2.1.4 Cơ cấu tổ chức 33

2.1.5 Chức năng ,nhiệm vụ của các phòng ban 35

2.2 Tình hình kết quả hoạt động của công ty trong năm 2012 42

2.2.1 Kết quả hoạt động của công ty trong năm 2012 42

2.2.2 Định hướng phát triển của sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (TASECOLAND) trong thời gian tới 44

2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land 47

2.3.1 Hoạt động định giá 47

2.3.2 Quy định và nguyên tắc hoạt động định giá 49

2.3.3 Kết quả hoạt động định giá 50

2.3.4 Quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Tasecoland 51

2.3.5 Các phương pháp định giá áp dụng tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Tasecoland 53

2.4 Áp dụng thực tế công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Tasecoland 54

2.4.1 Đặc điểm tài sản định giá 54

2.4.1.1 Đặc điểm kinh tế kĩ thuật 54

2.4.1.2 Đặc điểm pháp lý 57

2.4.2 Triển khai định giá BĐS mục tiêu 57

2.4.2.1 Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành 57

2.4.2.2 Tính theo giá thị trường 57

2.5 Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Tasecoland 62

2.5.1 Những kết quả đạt được 62

CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG TASECOLAND 67

3.1 Phương hướng nhiệm vụ hoạt động trong thời gian tới của công ty 67

3.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản thế chấp 68

3.2.1 Nâng cao chất lượng nhân viên 69

3.2.2 Hoàn thiện bộ máy tổ chức của công ty 70

3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản 71

3.3 Kiến nghị 73

3.3.1 Kiến nghị với Bộ tài chính & Bộ xây dựng 73

3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước 73

KẾT LUẬN 76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh 15

Bảng 2.1: Bảng thông tin các bất động sản so sánh 58

Bảng 2.2: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất ( Tr VNĐ ) 59

Bảng 2.3 : Bảng kết hợp phân tích định tính 61

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh trong vòng 10 nămqua Tuy nhiên chúng ta có thể nhận thấy đuợc hoạt động định giá bất động sảncũng như trình độ, chất lượng của đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, của chúng

ta vẫn chưa đáp ứng và theo kịp được yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn Do vậy để cóthể phát huy hiệu quả, góp phần vào sự minh bạch và lành mạnh của thị trường bấtđộng sản, đáp ứng yêu cầu tiếp cận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường,tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cũng như phản ánh thực trạng, sức khỏe của các doanhnghiệp, các thành phần kinh tế… thì các báo cáo định giá bất động sản hiện nayphân lớn còn quá coi trọng thủ tục, hình thức và hoàn toàn có thể mua được theoyêu cầu Do vậy điều đó không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người dân màcòn là cả một hệ thống tài chính ngân hàng và Nhà nước

Cho nên, việc dựa vào sự tư vấn và đánh giá của các công ty chuyên môn vềđịnh giá bất động sản sẽ là con đường ngắn nhất, dễ đi để chúng ta có thể tiếp cậngiá thị thực tế của bất động sản, nắm bắt được thông tin toàn cảnh của thị trường,giảm thiểu nhiều thiệt hại kinh tế cũng như tạo tiền đề, đi tới thành công trong mọithương lượng hợp tác đầu tư

Việc cần thiết là phải xem xét lại các khoản vay thế chấp bằng tài sản, nhất làbất động sản Đặc biệt, việc thẩm định hay định giá chính xác bất động sản trướckhi cho vay thế chấp, cũng như định giá lại một cách nghiêm túc tài sản thế chấpcủa những khoản vay có nguy cơ mất thanh khoản sẽ là rào chắn đầu tiên, tránh rủi

ro nợ xấu

Trong bối cảnh hiện nay, với số đông các doanh nghiệp đã tuyên bố phá sảnhoặc đang đối mặt nhiều khó khăn thì khả năng thu hồi nợ vay ngân hàng sẽ không dễdàng Do đó, việc đi trước một bước và định giá lại các bất động sản thế chấp là hết sứcquan trọng, để xác định khả năng hoàn trả nợ, xác định giá trị thực tế của bất động sảnthế chấp, trong trường hợp phải thanh lý hoặc phát mại tài sản doanh nghiệp

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản Sàn giaodịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land đã mở thêm dịch vụ định giá bất độngsản Do đây là hoạt động còn mới của công ty cho nên còn gặp nhiều khó khăntrong các hoạt động cho vay thế chấp bất động sản và chưa đáp ứng được nhu cầu

vay vốn của khác hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.

Nắm bắt được những yêu cầu và thử thách trên tôi đã có cơ hội được thực tậptại Phòng kinh doanh của Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Taseco Land,

qua quá trình tìm hiểu tôi đã đưa ra quyết định chọn đề tài “ Thực trạng và giải

pháp hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land” Sau ba tháng thực tập cùng với những trải nghiệm

thực tế đã giúp cho tôi tích lũy được rất nhiều kiến thức và phục vụ rất tốt cho côngviệc sau này của bản thân tôi khi bước ra trường

2 Mục đich nghiên cứu

- Tìm hiểu, đánh giá và xem xét một cách cụ thể hoạt động định giá bất độngsản

- Dựa vào những kinh nghiệm đã đúc rút được từ thực tế nhằm đưa ra nhữngđúng gỉp một cách cụ thể để hoàn thiện hoạt đông định giá bất động sản tạiCông ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land

- Hệ thống hóa mụt cách chi tiết các cơ sở lý luận và các phương pháp địnhgiá bất động sản

3 Đối tượng nghiên cứu

Ở trong phạm vi đề tài này tôi chỉ tập trung vào nghiên cứu và tìm hiểu các hoạtđộng định giá bất động sản trên địa bàn Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích tổng hợp

- Phương pháp thông kê

- Điều tra thu thập số liệu, cùng với tổng hợp thông tin

- Phân tích so sánh…

5 Kết cấu nội dung đề tài

Ngoài phần Mở đầu, kết luận , mục lục, phụ lục, tài liệu tham khảo, danh mụcbảng biểu nội dung đề tài được kết cấu thành 3 chương :

Chương I : Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản

Chương II : Thực trạng định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giaodịch bất động sản Thăng Long Taseco Land

Chương III : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao công tác định giábất động sản tại Công ty cổ phần cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long

Taseco Land.

Do thời gian tìm hiểu cũng như trình độ của bản thân có hạn cho nên chuyên

đề chắc có nhiều thiếu sót Do vậy em rất mong nhận được nhiều sự đóng góp và ýkiến của các thầy cô để giúp cho chuyên đề ngày càng hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị cơ chú trong phòng thẩm định giá tàisản tại Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land đã giúp em hoàn thànhchuyên đề của em một cách tốt nhất

Cuối cùng em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy giáo Thạc sĩ NguyễnThắng Trung đã sửa chữa, góp ý và hướng dẫn để bài chuyên đề của em ngày cànghoàn thiện hơn

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt

Nam quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".

BĐS là những tài sản không thể di dời đi được luôn gắn liền với đất đai mà nếu dichuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính của nó đã có vì vậy khi tìmhiểu BĐS thì tìm hiểu trên góc độ BĐS đó là tài sản thực hay khi định giá BĐS thìnên tìm hiểu tài sản thực bao gồm giá trị hay quyền về BĐS, giá trị của BĐS lớnhay bộ phụ thuộc vào bản chất, tính chất và quy mô các quyền đã đuợc nêu Do vậykhi định giá BĐS thì chúng ta phải lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS

1.1.2 Phân loại bất động sản

Căn cứ vào điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 nước ta quy định, BĐS được chia làm

3 loại:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể Ví

dụ như: đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền

+ Đất đai đó phải đo lường bằng giá trị

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng

kể như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại

+ Các công trình xây dựn công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác gắn liền, không thể tách rời với công trình xây dựng đónhư máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của côngtrình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trịtheo tiêu chuẩn

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lây năm bao gồm cây trồng và đất cây trồng

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, các cánh đồng muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ, hầm lò

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.3 Những đặc điểm của Bất động sản:

1 Đa phần BĐS có một vị trí nhất định Bao gồm vị trí về địa lý, địa điểm

và không có khả năng di dời được Giá trị cũng như lợi ích của BĐS luôn chịu tácđộng rõ rệt của các yếu tố khu vực, vùng và gắn liền với từng vị trí Các yếu tố cóthể kể đến là : những yếu tố tự nhiên, tính chất xã hội, điều kiện kinh tế, bởi vậy khiđịnh giá chúng ta nên tính đến các yếu tố này cũng như tính toán, dự báo được sựthay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS

 2 BĐS là hàng hóa có tính lâu bền, điều này được thể hiện ở sự trườngtồn của đất đai Nhưng do tuổi thọ công trình thuờng cao, có thể kéo dài hàng trămnăm, vì thế tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau và tùy theo từng loại BĐS

cụ thể Cho nên khi đã định giá một BĐS chúng ta cần phải quan tâm tới thời giantồn tại của BĐS, nó ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh đầu tư BĐS cũng nhưcông tác sử dụng, quản lý BĐS

3 BĐS là loại mặt hàng mang tính khan hiếm Đơn giản bởi diện tích đấtđai tự nhiên là có giới hạn, mỗi BĐS lại có tính khác biệt và có một vị trí khác nhau.Cho nên, quan hệ cung cầu về BĐS thường bị mất cân đối theo chiều hướng cungnhỏ hơn cầu, điều này dẫn đến việc tình trạng đầu cơ trục lợi về BĐS Đa phầnnhững người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả BĐS thuờng có xu hướng tănglên do vậy Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ trục lợi về BĐS, bên cạnh đóviệc chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảngkinh tế Do đó ảnh hưởng rất lớn tới công tác định giá BĐS

4 Thông thường BĐS có tính dị biệt Vì là một tài sản riêng lẻ được sản xuấtđơn chiếc và đều có những điểm riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS bất kìnào khác Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về kết cấu, vị trí, kiến trúc, cảnhquan, hướng, môi trường Bởi thế khi thực hiện công tác định giá BĐS cần phải lưu ýđến tính dị biệtcủa nó, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

5 Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội Đa

phần hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổitrội hơn Sở dĩ như vậy, là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗidân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội,còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.

6 BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau, giữa các bất động sản luôn có sự tác động

và ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để rađời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS kia

Là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởngrất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Vì vậy, khi định giá BĐSphải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời

7 BĐS là tài sản có giá trị lớn đơn giản bởi đất đai không bao giờ tự sảnsinh ra, chi phí xây dựng công trình lớn, thời gian sử dụng dài lâu và có thể kinhdoanh được trên đó rất nhiều Nhưng BĐS không bao giờ mất đi mà có khả năngbảo toàn, tái tạo và có khả năng sinh lời

8 BĐS luôn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật và chính sách của Nhànước một cách mạnh mẽ Đây là tài sản mà không chỉ quan trọng đối với mỗi ngườidân, mỗi cơ quan đơn vị mà là của cả một quốc gia Do vậy phát sinh từ bất độngsản mà nảy sinh rất nhiều các hoạt động kinh tế xã hội Vì vậy để bất động sản pháthuy tối đa hiệu quả của nó thì những chinh sách cũng như hệ thống pháp luật củaNhà nước phải minh bạch, ổn định nhằm tránh những hậu quả xấu như tình trạngđầu cơ, chiếm dụng đất trái phép…

9 Giỏ trị, công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hườngnhiều vào năng lực của người quản lý Nếu như BĐS có giá trị lớn và có nhiềuchủng loại thì việc quản lý chúng khá phức tạp và khó khăn, Bởi vậy người quản lýphải có năng lực chuyên môn cao,và những chi phí quản lý cũng phải cao hơn sovới các hàng hóa thông thường

1.2 Định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

- Khái niệm định giá:

Theo như giáo sư W Seabrooke - Viện đại học Portmouth, vương quốc

Anh: " Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định".[1] Trang web

http://www.vietrees.or

- Khái niệm định giá bất động sản

Theo như ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản

Australia (AVO): "Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó.

Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng" (2) Trang web

http:/ luanvan.net

Theo như GS Lim Lan Yuan, chủ tịch của hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc

tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể, ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.(3)Trang web

bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS trên thị t

giá

- Dựa vào sự thay đổi của nền kinh tế nóichung : Các thay đổi có thể bao gồm

là chính sách pháp luật của Nhà nước liên quan đến BĐS, các thay đổi phù hợp vớinhu cầu của người tiêu dùng, các biến động của thị trường BĐS , các thay đổi vềtinh thần và vật chất của người dân… ảnh hưởng đến giá tr

BĐS

- Dựa vào sự đóng góp và phù hợp BĐS vào quần thể có chứa BĐS đ tron gkhu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích sử dụng và đầu tư BĐS, giữa bảnthân BĐS với môi trường quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xungquanh làm tăng giá trị của BĐS cần địn

TT

- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS nóichung được xác định dựa trên những lợi ích mang tính hiện tại và cả những lợi íchtương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư của BĐS Vì vậy cần phải dự báo nhữnggiá trị tương lai của BĐS mang lại khi địn

giá.

1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất độ

- Sự thay đổi là một quy luật tất yếu do nó diễn ra liên tục không phụ thuộcvào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá

trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàmphản ánh được cả xu thế tương lai ca BĐS Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụngkết hợp với nguyên tắc “dự

ằng

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ

ra rằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việcxây dựng BĐS đó được sử dụng

- Với BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị một phần tài sản của bất động sản được

đo bằng định lượng về giá trị Nếu như giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhp thự

c do thu nhập thực có thể được vốn hoá thành gi

sản

- Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên triển vọng tươg lai

Những lơi ích được dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản củangườ

Bước 1: Xác định tổng qát về BĐS , loại hình giá trị cơ sở

ịnh giá.Bước 2: Lên kế hoạch đ

Kái niệm : Phương pháp so sánh trực tiếp hay được hiểu như là phương pháp

tịtrườn g Đây là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với giácủa các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần hayđang hình thành giá giao dịch ở trên thị trờ

ị trí…Bưc 2 : Kiểmtra , t iến hành các tài sản có thể so sánh và để xác định

những giá trị của các tài sản này là có thể so sá

được.Bước 3 : Lựa chọn BĐS nhằm mục đích có thể so sánh được (ít nhất ba BĐS sánh)Bước 4 : Phân tích giá bán và xác định những sự khác hau (tố t hơn, xấu

hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tănglên hoặc gi

giá).

Bước 5 : Xác định giá trị của BĐS cần định giá trên cơ sở giá bán có thể sosánh được sau khi đã điều

trường

Những lượng cần điều chỉnh này sẽ cần phải trừ bớtđi hay cộ ng thêm tùythuộc vào một lượng tiền nhất định và vào mức độ khác biệt giữa BĐSSS vớiBĐSMT Những thể hiện của lượng điều chỉnh này đa phần được biểu thị bằng tổng

số tiền gộp lại hay bằng tỷ lệ %( nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu

vui chơi iải trí , địa điểm làm việc và các phương tiện công cộn

khác

- ếu tố m ôi trường xung quanh đóng góp rất nhiều vào gi trị củ a BĐS đó làcác vấn đề về kinh tế xã hội , vật chất cụ thể như nhà láng giềng, giao thông, dòngcác côg viên, khu vườn và sử dụng đất g

 dụng đất

Quy hoạch:

Khi chúng ta thực hiện quy hoạch nhằm xem xét so sánh giá bán của BĐS cầnchú ý đến BĐS cần định giá đối với các BĐS đối chiếu so sánh có đồng dạng vớinhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực và của vùng hay không ? Nếu nhưnhững BĐS không phù hợp với quy hoạch đã nêu thì sẽ có

 ếu tố này

Điều kiện và tính chất giao dịch trên

hị trường:

Giá BĐS phải được trả tiền ngay đa phần là khác so với giá bán của BĐStương tự được tiến hành thep phương hức trả góp , trả ngay giá bán các BĐS theophương thức trả góp cũng khác nhau tùy vào điều k

n trả góp

Trách nhiệm không thể thiếu về thời gian chuển giao BĐS , nghĩa vụ đóngthuế, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần đượcphân tích, xem xét kỹ khi so sánh giá bán g

phần được phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của các yu tố khácbiệ t, điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mụctiêu tốt hơn hay kém hơn cá

1 Giá bán

2 Điều chỉnh về quyền của BĐS

- Mức độ điều chỉnh

- Thực hiện điều chỉnh về giá

3 Điều chỉnh điều kiện bán

7 Điều chỉnh về chi phí phải thực hiện

sau khi mua

8 Điều chỉnh điều kiện thị trường

toàn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà giao dịch trước đó ảnh hưởng đến các yếu tốnày Do vậy bằng chứng trước đây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hay có thểnói trong những hoàn cảnh nhất định vì vậy có thể dẫn đến những sai sót khi bản h chúng ta gặp

Thứ hai: Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là việc hết sức khókhăn do các thông tin về yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định của người mua làkhông có thực húng ta có thể l ấy ví dụ như : Các điều khoản trong ợp đồng cho thuê ,

do vậy số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh được rất hạn chế đối vi ngườiđịnh giá , đơn giản vì không đầy đủ số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút ra các chỉ sốđáng tin cậy đối với giá trị

a BĐS mục tiêu

Thứ ba: hi Thị trường yế u thìsố lượng giao dị ch trong Thị tường là không đủ ,bởi thế việc áp dụng phương pháp sosánh rất hạn chế , cụ thể phương pháp so sánhhiếm khi áp dụng đối với BĐS đặc biệt vì có rất ít hoặc không có BĐS tương tự nhưvậy được bánt

ng Thị trường

Thứ tư: Các điều kiện pháp lý kinh tế thay đổ i nhanh chóng đã làm hạn chế đitính thực tiễn của phơng pháp so sánh , vì thế phương pháp này luôn đi chậm sau thịtrường dẫn đến kết quả định giá dựa trên thông hông tin lỗi thờ i khi đó người địnhgiá gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa tên điểu chỉnh củ acác thay đổi

rong th trờng

Thứ năm : V ới những BĐS được thay đổi lần đầu tiên trong một số khu vựcđang xuống cấp hay với một loại BĐS được xác định thì cũng rất ít số liệu có thể sosánh được vì vậy người định giá phải tìm mọi cách nhằm mục đích mở rộng tìmkiếm các giá bán đối với khu v

so sánh khác

Thứ sáu: Để đảbảo tính thực t ế của các kết luận v giá trị khi đượ c đưa ra đểphân tích so sánh thì người định giá cần phải thay đổi những số liệu nhận được vàhiểu một cách đầy đủ các đặc điểm hành vi của người bán và người mua khithamgia giao dị ch, phải cẩn thận khi số liệu về cuộc bán được một người nào đó khôngtham gia gao dịch cung cấp Do vậy điều này có thể dẫn đến các kết luận ít chínhxác nếu như người định giá dựa vào những số liệu như vây mà không có xem xétmột cách kỹ động cơ của các bên tam gia giao dịch , và nếu như kết luận sai xảy ra

có thể khi các đặc iểm của thu nhp , có sở dữ liệ u cũng như chi phí khi được dự báohay các thay đổi tiềm năng trong sử dụng không

ó thể thay thế.

- Cơ s phương pháp: N guyê tắc cung cầu, n guyên tắc thay thế, nguên tắc

ngoại ứng , nguyên tắc cân bằng, và nguyên tắc sử dụng cao

- Người định giá phải nắm vững đuợc các quy định hiện hành của nhà nước

về đơn giá xâydựng cho từng cấ p, loại nhà và tuổi k

h tế của chúng

- Phải tính chính xác, đầy đủ chi phí về lao động và phải tách riêng được chiphí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, lao động quản l và kĩ thuật cao) trên cơ sở gia công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực đu

- Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất kì tài sản

cá nhân nào đó đưa

nh phố quy đnh.

+ Chi phí kh ác.+ Lợi nhu

theo yêu cầu.

* Xác định chi phí theo kh

sát số lượng:

- Tính toán tất cả các số lượng của toàn bộ nhân công theo ngạch bậc, vật liệu

sử dụng cho công trình, số giờ cần thiết sử dụng trong

hời đim định giá

Tổng g iảm giá tích lũy công trình = Chi phí thay thế (Chi phí tái tạo

- Giá trịthực tế

Chi phí k hấu hao công trình = (Số năm đã sử dụng x Chi phí xây mới )

Niên hạn sử dụng.

N

yên nhân giảm giá:

- Giảm giá tự nhiên như: tuổi thọ công trình, hư hỏng trong quá trình sử dụng,tuổi họ công tìn

m giá tích lũy công trình:

* Phương pháp tính tổng giảm giá tí

lũy rút ra từ thị trường.Bước 1: Điều tra, xác định chính xác BĐS được bántrên thị trường có thể

o sánh với BĐS mục tiêu

Bước 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu ố nhất định như: điều kiệ nthanh toán, quyền lợi BĐS, điều kiện bán để nh

được giá của công trình

Bước 3: Ước lượng các lỗi thời chức năng có thể thay thế được và ha

BĐS tại thời điể bán

Bước 6: Trừ chi p hí giảm giá công trình ra khỏi công trình để nhận đượcTổng giảm

iá tích lũy công trình

Bước 7: Chuyển đổi tổng gi

giá tích lũy thành %

Bước 8: Ti

hành hòa hợp trọng số.

* Phương pháp tính giả g

theo tuổi công trìn h

- Tính tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thịtrường , ước lượng tuổi hiệu quả

ủa công trình mục têu

- Chia tuổi hiệu qu ả công trình m

tiêu cho tuổi kinh tế

- Trừ tổng giảm giá tích lũy công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình đểnhận được giá trị ước l

iá tích lũy do hao mòn

B2: Tính tổng giảm giá do lỗi thời chức năng của các yếu tố có thể kể đến

như: thiết kế,

hiết bị không đồn bộ

B3: Tíh tổng giả m giá bên ngo ài gây nên cụ thể

ng phương pháp so sánh

B4: Cộng giảm giá do tất cả nguyên nhân tính được tổng giảm giá

ích lũy của công trình.

sẽ khó ước lượng hơn

- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn tuy nhiên tổng nhiều bộphận chưa chắc đã bằng

ới giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của người địnhgiá và chưa có một phương pháp thống nhất để tính

hần giảm giá tch luỹ

- Sử dụng và á p dụng phương pháp này cần ở người định giá phải thông thạo

kỹ thuật xây dựn

và phải có kinh nghiệm

- Phương pháp này không có giá trị khi chúng ta đưa ra cc giá trị dự báo phùhợp , bởi vậy ít được chấp nhận để cung cấp các định

iá có giá trị hiệu quả.

nhập dự kiến hàng năm ở trong tương lai BĐS cần định giá với một tỉ lệ lợi tứchoàn vốn nhất định nhằm hoàn vốn theo tổng thu nậ

tại thời

iểm cần định giá

Ý nghĩa:

- Phương pháp vốn hoá hay còn được gọi là phương pháp đầu tư dựa vào cơ sở

đó là chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn do vậy thường dùng đểnhằm mục đích định giá đối với BĐS có khả năng tạo ra thu nhập tài chính khi vượtquá chi phí trực tiếp đối với

ệc sử dụng hiện tại của BĐS đó

- Tài sản được cho thuê man

lại thu nhập cho người sử dụng

- Là sự đầ

 chắc chắn mang lại lợi nhuận

Cơ sở của phương pháp vốn hoá

Phương pháp vốn hoá dựa trên sự phù hợp của các nhâ tố ảnh hưởng đến giá tr

cơ bả n, nguyên tắc địnhgi

việc điều chỉnh và tính toán

Phải xem xét tất cả những yếu tố cấu thành của BĐS so sánh như gá trị lịch

sử , kinh tế - xã hộ i , sự sửa chữa bảo dưng BĐS so sánh để nhằm điều chỉ

h tăng, giảm cho BĐS mục tiêu

Cũng thông thể thiếu được đó là người định giá phải dự báo giá nhằm tínhtoán và thanh lý TS đểđịnh giá trong trường hợp như: C ho thuê theo hợp đồn,

 ế chấp BĐS để vay ngn hàng

Nữg phương pháp vố n hoá thu nhậ p , công thức cần t

h cùng với các bước tiến hành :

* Phương pháp vốn hoá trực tiếp: ược xem như là phương pháp sử dụ ng nhằm để chuyển đổi ước lượng giữa các thu nhập được kỳ vọng ở một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập được ước lợng vi

Y số nhân của thu nhp

*Phương pháp vốn hoá lợi tức : Đ ược sử dụng nhằm mục đích để chuyển đổi lợi ích tương lai thành ước tính các giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích ở trong tương lai với tỷlệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việ c định lượng tỷ lệ chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá tr và uất lợi tức (5) Tr w e

http://www.thamdinh

a or g

Công thức cần tính :

-rường hợp 1 PV= Fv / (1+r) n

- Trường hợ p 2 : Lợi nhuận hàng năm có thể tăng hay gi

tùy theo mộtsố không đổi BPV = A*[(1+r) n - ]/[(1+r) n *]+ (B/r)*[(1+) n

1]/[

+r) n *r + n/1+r) n ]

hoặP = A*[(1+r) n - 1][(1+r) n *r]-(B/r)*[(1+r)n

-/[(1+r) n * - /(1+r) n ]

- Trường hợ p 3 : Lợi nhuận hàng

ăm là một số khng đổi (A)

Bước 2: Ước tính tổng ci phí để trừ khỏi thu nhậ p hàng năm nh bo

 ành, tuế, sửa chữa .

Thứ nhất: Nhiều số liệu phải ước tính điu chỉnh nên đòi hỏi kỹ thu

t cao và thông tin đầy đủ

Thứ hai: Độ chính xác thường bị hạn chế bởi lý do thông

việc đị nh giáhoàn toàn cần thiết

Phương pháp thặ ng dư này thường được đa phần mọi người sử dụng một cáchrộng rãi khi người mua nhà riêng cân nhắc và đánh giá việc chi thêm tiền nhằm mụcđích cải tạo để hện đại hoá ngôi nhà sẽ

mcho nó ngà y càng có giá trị hơn

Trừ C hi phí để cải tạo hoặc phát triể

( bao gồm cả lãi của người đầu tư)

Giá trị địa điểm của bất động sản trongđ

u kiện hiện tại (giá trị còn li )

Giá trị hoàn thành cải tạo đượ c coi là tổng giá trị phát triển, hoặc tổ

giá trị bán được trên thị trường

Cho nên giá trị của sự phát triển đợc biểu hiện dưới hình thá đơn giả n và hoàntoàn là giá trị ướ c tính o đó trừ đi tất cả các chi phí xây dự ng hay chi phí cải tạo.Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được trả hoặc giá trị còn lạicủa

t động sản trong điều kiện hiện tại

Tính toán chi

hí, thu nhập và lợi nhuận phát ti

Thu nhậpvà lợi nhuận phát triển :

+Thu nhậ p có thể được xác định bằng phương phápso sáh trực tiếp theo giáthị trườ ng, ối với bất động sản được phát triể n cho thuê thu nhập từ việc bán bấtđộng sản đó đư

xác định bằng phương pháp vốn hoá

+ Lợi nhuận phát triển: Nhà đầu tư phát trển côn trình nhằm thu được lợi nhuậ

n và m c lợi nhuận đótuỳ thuộc vào đặc điể m sự phát triể n à lợi ích chung gắn với

sự phát triể n, cho nên không thể đưa ra mức lợi nhuận yê

+ Chi phí bán hoặc cho thuê

+ Các chi phí khác như chi phí bồi thường cho những người đang thuê trên địađiểm, các chi phí thoả thuận bồi thường cho những người hàng xóm lân cận nhưquyền đi qua khu đất của người khác, quyền sử dụng bức tường chung Việc nàyđuợc thực hiện bằng cách lấy tổng thu nhập do bánbất động sản trừ đi chi phí bán, s

au đó thu nhập thuần này phải được trừ đi chi phí phát trển và lợinhuận yêu cầu củanhà đầ u tư và s ố tiền còn lại này

- được dựng trang trải các khoản :

Phí chuyên môn liên quan đế

- việc mua đấ

- chuyển nhượng đất

Giá đất đai

- i vay trong thời gian phát triển

Lợi nhuận của nhà đầu tư phát tri

+ Chi phí bán hoặc cho thuê

+ Các chi phí khác như các chi phí thoả thuận bồi thường cho những ngườihàng xóm lân cận như quyền đi qua khu đất của người khác, chi phí bồi thường chonhững người đang thuê trên địa đ

hay phương pháp so sánh trực tiế p

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm lợi nhuận của người đầu tưphát triển, chi phí xây dựng, chi phí marketing, chi phí t

chính và các chi phí liên quan khác.

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển nhm mụcđch có được tổng giá trị còn lạ i còn t ổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi píthuế, pháp lý, chi phí tài chính đất , lợi nhuận liê

quan đến đất cho giá trị

ất còn lại

Hạn chế của phương pháp:

Thứ nhất: Khó khn trong việc xác định sử dụng tốt nhất ,

o nhất của bất động sản đang tồntại

Thứ hai: Mọi ước tính về giá bán , chi phí hoàn toàn có thể bị tha

đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường

Thứ ba: Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm ới thay đi

rong việcướ tính giá bán , chi phí

Thứ tư: P hả i có kỹ năng và kinh nghiệ m, kiến thức tốt nhất để

c tính tấtcả các khoản mục khác nhau

Thứ năm: P hương pháp này có tính đến kỳ vọng trong tương lai songkôngtính đến giá trị thời gian của tiền G iả định là tất cả các dòng tiền xảy ra ởcùng một thời điểm

do đó giả định này là không hi

Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của nhà đất liên quan đến lợi huận

có thể thu được do sử dụng nhà đất , nhưng không sử dụng trong trường ợ

phương pháp so sánh có thể dùng được

Giả thiết cho việc thuê tài sản độc quyền một cách hợp lí là giá thuê này sẽphải được trả cho sử dụng liên quan đến sức mnh kiếm lời o sử dụng tài sản độcquyề n đó, nên cầ n lưu ý phương pháp này người định giá bất động sản cố gắngước lượng giá trị thuê bất động ản chứ không phải là giá trị vốn của nó , công thức c

bản của phương pháp lợi n

 và để lãi vốn đã b

vào kin doanh.

Các bước tiến hành :

Bước 1 T ính tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh liên

uan đế sử dụng bất động sản mang lại.

Bước 2 :Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh có liên quan đếnv

c tạo a thu nhập do BĐS đó mang lại

Bước 3 : Tính các khoản lãi trên vốn mà người thuê nhà bỏ ra kinh doanh,tiền thưởng công người thuê

hà vì rủi ro và tháo vát của người đó.

Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động kính doan, tiềnthưởng công do rủiro tháo vá ,rả lãi trên vốn của ngườ i thuê nhà C ũn lại được coi

 à hợp lý để trả cho việc t

ê nhà đất

Ưu nhược

iểm phương pháp:

Ưu điểm phương pháp:

Phương pháp này không đòi hỏi tính toánmộtcách cụ thể giá trị của bất độngsản T hích hợp với việc xác định giá trị của bất động sản không có giao dịch trênthị trường và với cơ sở là thu nhập của loại hình kinh doanh cụ thể đạt được

rong đó có sự đóng góp từ bt

ộng sản

Nhược điểm của phương pháp :

Để xác định được tỷ lệ đóng góp vào phn lợi nhuận kinh doanh của bấtđộngsản , kỹ năng quản lý kinh doanh t hì đòi hỏi người định giá phải có hiểu bit về hoạtđộng của ngành nghề kinh doanh Do vậy tỷ lệ phân bổ giữa bất động sản và lợinhuận kinh doanh hiều khi ang tính chủ quan của người đị nh giá, c ách tính thunhập được tạo ra từ bất động sản trong phương pháp này khôn

1.3 o như phương pháp so sánh hay v

i hình giá trị làm cơ sở định giá Cụ thể:

- Các đặc điểm cơ bản về kinh tế

kỹ thuật và pháp lý của BĐS cần định giá.- Mục đích định giá: xácđịnh vànhận thức rõ mục đích định giá củ a khách hàng,

phải được nêu rõ tron báo cáo định giá

- Xác định yêu cầu củ a khách hàng cùng

ới những người s dụng kết quả định giá

- Những điều kiệ n ràng buộc, h

chế trong tìm hiểu đối tượng định giá

ớc 2: Lập kế hoạch định giá bất động sản

- Nội dung kếhoạch

ải thể hiện những công việc cơ bả n sau:

+ Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với các quyền gắn liền với BĐSđược mua bán , chức năng đặc tính

ng với đặc điểm thị trường bấđộngsản

+Xác định cá tài liệu cần th u th

p về BĐS, hị trườ ng, tài liệu so sánh

+ Xác định , phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cy

ng như cần kiểm chứng một cách rõ ràn g

+ Xây dựng tiến độ thực nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và thời hạnkhi cho phép trình tự được t

c hiện khi phân tích hoạt động dữ liệu + Lập đề

ng báo cáo kết quả cần phải định giá

Bước 3: K

o sát hiện trường và thu thập tài liệu

Định giá viên phải trự tiếp khảo sát hiện trường Đối với BĐS , định giá vi phải khảo sát và thu thập số liệu về:

- Vị trí thực tế của BĐS so sánh so với vị trí của BĐS trên bản đồ địa chn các mô tả pháp lý liên quan đế BĐS -

hi tiết bên ngoài và bên tron g BĐS

- Đối với công trình xây dựng dở dang thì nguời định giá cần phải kết hợpgiữa kảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầ u t

và nhà thầu đang xâ dựng công trình

Trong quá trình khả o sát hằm để có đầy đủ chứng thư cho việc đị nh giá thìnguời địn giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạ ng ( ci

iết, toàn cảnh), các hướng khác nhau

Bên cạnh số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thông tin, định g

viên phải thu thập các thông tin sau:- Các thông tin liên quanđến giá bá, chi pí

u thập của BĐ S so sánh, lãi suấ t

- Các thông tin về lực lượng tham gia thị trường, yếu tố cung- cầu, độ

thi người mua-người bán tiềm năng

- T ô

tin về tình trạng pháp lý của BĐS

- Với các BĐS cần thu thập thêm thông tin về những điều kiện kinh tế, xã hội

và môi trường, tự nhiên

ác động đến giá trị BĐ cần định giá

- Để thực hiện việc đị nh giá người định giá viên cần dựa trên những thôg tinthu thập từ các nguồn khác nhau , phải nêu rõ guồn thông tin trong báo cáo địnhgiá , cùng với đó phải được kiểm chứng

bảo đảm độ chính xác của t

n tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Q uá trình đánh giá tác động của các

u tố đến mức giá của BĐS cần định giá: