Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Nội

Với các lí do đó chúng ta có thể đưa ra định nghĩa ngân hàng như sau “Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một danh nưục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín

TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN

KHOA NGAN HANG TAI CHINH

Giáo viên hướng dân : TS ĐẶNG NGỌC ĐỨC

Sinh viên thực hiện : ĐINH VĂN TÀI

HÀ NỘI - 2007

Dinh Van Tai Lớp: Tài chính 45B

LỜI CAM ĐOAN

Chuyên đề thực tập: “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo& PTNT Hà nội” được thực hiện bởi sinh viên Định Văn Tài, sinh viên lớp Tài chính 45B, trường Đại học kinh tế Quốc Dân Hà Nội Chuyên đề trên được thực hiện trên cơ sở số liệu thực tế tại NHNo&PTNT Hà nội và một số tài liệu tham khảo khác Chuyên đề được sự hướng dẫn của TS Dang Ngoc Dire va các cán bộ phòng tín dụng NHNo&PTNT Hà nội Nội dung chuyên đề này đảm bảo phản ánh đúng thực trạng tại NHNo&PTNT Hà nội và là bản duy nhất không sao chép các tài liệu khác

Em xin cam đoan những lời cam đoan trên là hoàn toàn đúng sự thực và xin nghiêm túc chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình

Hà Nội, tháng 4 năm 2007

Sinh vién: Dinh Van Tai

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

thôn

LỜI MỞ ĐẦU Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá, đất nước ta đã có những chuyền biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội Chính trị ôn định, kinh tế tăng trưởng khá và bền vững đã thúc đây hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bán phát triển, tạo tiền

đề cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sông của các tầng lớp nhân dân Trong tình hình đó, Đảng và nhà nước ta luôn xác định, tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chất cho người dân Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, đời sống của người dân đã đươc nâng cao đáng kế và ngày càng được hưởng những thành tựu do phát triển kinh tế đem lại Tuy nhiên, trong xã hội vẫn còn có những mặt chưa giải quyết được triệt để và cản trở việc cải thiện tốt hơn đời sống cho người dân Một trong số đó là giải quyết nhà ở cho người dân tại Việt Nam

Có an cư thì mới lạc nghiệp Câu nói đó nói lên một ước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một căn nha dé 6n định cuộc sông Nhưng ước muốn giản đị đó lại không đơn giản chút nào Bởi một căn nhà, một mái am nhiều khi quá sức đối với nhiều người trong hoàn cảnh nước ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế Xét trong phạm vi những đô thị ở Việt Nam, thi van dé nhà ở cho người dân hiện nay là một bài toán rất nan giải Có nhiều giải pháp đặt

ra nhằm giải quyết nhanh những nhu cầu thiết yếu đó cho người dân Một trong những giải pháp đó là sự tham gia của các ngân hàng thương mại tài trợ vốn cho người dân mua nha dé 6

Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện nay và cũng xuất phát từ nhu cầu cần phát triển của mỗi ngân hàng cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của TS Đặng Ngọc Đức, qua quá trình thực tập tại Trụ sở ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn Việt Nam, đề tài: “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại ngân hàng NHN,&PTNT Hà nội" được chọn đề làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Kêt câu của Chuyên đê ngoài lời mở đâu, kêt luận gôm có 3 chương: Chương Il: Cho vay mua nhà - Một loại hình cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại

Chương II: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo@PTNT Hà

Chương III: Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo&PTNTHa ndi

CHƯƠNG 1: CHO VAY MUA NHÀ - MỘT LOẠI HÌNH CHO VAY TIEU DUNG CUA NGAN HANG THUONG MAI

1.1 Ngân hàng thương mai

1.1.1.Khái niệm về ngân hàng thương mại

Ngân hàng là một trong nghững tô chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế Ngân hàng là người cho vay chủ yếu đối với các cá nhân hộ gia đình và hầu hết các cơ quan chính quyền địa phương Hơn nữa, đối với các doanh nghiệp nhỏ ở địa phương, tư người bán rau quả cho đến người kinh doanh ô tô, ngân hàng là tổ chức cung cấp tín dụng cơ bản phục vụ cho việc mua hàng hoá dự trữ hoặc mua ô tô trưng bày Khi các doanh nghiệp và người tiêu dùng phải thanh toán cho các khoản mua bán hàng hoá dịch vụ họ thường sử dụng séc, thẻ tín dụng hay tài khoản điện tử Và khi cần thông tin tài chính hay lập kế hoạch tài chính, họ thường tìn đến ngân hàng đề nhận được lời tư vấn

Trên toàn thế giới, ngân hàng là loại hình tổ chức trung gian tài chính cung cấp các khoản tín dụng trả góp cho người tiêu dùng với quy mô lớn nhất Trong mọi thời kì, ngân hàng là một trong nghững thành viên quan trọng nhất trên thị trường trái phiếu và tín phiếu do chính quyền địa phương phát hành đề tài trợ cho các công trình công cộng, từ hội trường, sân bóng đá cho đến sân bay và đường cao tốc Ngân hàng cũng là một trong những tô chức tài chính cung cấp vốn lưu động quan trọng nhất cho các doanh nghiệp Với các lí do đó chúng ta có thể đưa ra định nghĩa ngân hàng như sau

“Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một danh nưục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kì một tổ chức kinh doanh nào trong nến kinh tế” (Peter S.Rose )

1.1.2 Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại

e Tao nguon von

Huy động vốn nhàn rỗi của xã hội là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của mỗi ngân hàng thương mại Việc huy động ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của các ngân hàng Ngân hàng thương mại huy động thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay (vay ngân hàng nhà nước, các tô chức tín dụng, hay phát hành các loại giấy tờ có giá)

> Tiên gui:

Khách hàng gửi tiền vào ngân hàng có thê với nhiều mục đích: đề sinh lời,

đề bảo quản, đề sử dụng thanh toán Tiền gửi là một trong những nguồn vốn quan trọng của ngân hàng đề giúp ngân hàng hoạt động đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi với cam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi cho tiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinh doanh Dựa vào mục đích của người gửi tiền, tiền gửi thường được phân thành hai loại: tiền gửi giao dịch và tiên gửi phi giao dịch

* Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằm mục đích thanh toán Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đích hướng lãi

mà coi ngân hàng như là thủ quỹ cho họ Khách hàng có thê rút ra bất cứ lúc nào để phục vụ cho mục đích thanh toán Tiền gửi giao dịch gồm tiền gửi có thể phát séc,

uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chỉ, thẻ chuyên tiền

* Tiển gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanh nghiệp, các tô chức kinh tế - xã hội, dân cư Đây là những khoản tiền không thanh toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ồn định Lãi suất áp dụng cho loại tiền gửi này cao hơn nhiều so với tiền gửi giao dịch

> Nguồn đi vay:

Ngoài hình thức tiền gửi ngân hàng có thể huy động vốn bằng cách đi vay mượn thêm nhằm bù đắp nhu cầu thiếu hụt và đảm bảo khả năng thanh toán khi cần thiết Các loại hình thức đi vay của ngân hàng:

* Ƒay Ngân hàng Nhà nước: Đây là khoản vay nhằm bù đắp nhu cầu cần thiết trong chi trả của ngân hàng thương mại Thông thường các ngân hàng thương mại vay ngân hàng nhà nước trong trường hợp đang có nhu cầu cấp thiết Ngân hàng Nhà nước có thê cấp cho mỗi ngân hàng thương mại một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàng thương mại phải trả lãi suất theo quy định

* Vay các tô chức tín dụng: Đây là nguồn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau

và vay mượn các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời đề đảm bảo khả năng thanh toán

* Phát hành các giấy tờ có giá: kỳ phiêu, tín phiếu, trái phiếu Đây là khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong hoạt động kinh doanh của mình Ngân hàng thường vay trung, dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao để phục vụ cho ngân hàng trong việc tài trợ cho các dự án, công trình, đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng

> Vốn chủ sở hữu:

Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu khi ngân hàng đi vào kinh doanh và có thể được bồ sung trong quá trình hoạt động băng cách trích từ lợi nhuận kinh doanh hoặc tăng mức đóng góp của chủ sở hữu

Bên cạnh đó, các NHTM còn lập ra các quỹ như: quỹ dự phòng ton that, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng

Thông thường các ngân hàng không sử dụng nguồn vốn này đề cho vay

mà có thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàng Đối với mỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể là điều kiện được huy động, cho vay theo những tỉ lệ nhất định

e_ Sứ dụng vốn

Tại các NHTM, hướng cơ bản trong sử dụng và khai thác các nguồn vốn

là cho vay và đầu tư, trong đó cho vay là chủ yếu

> Cho vay

Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo ra lợi nhuận(chủ yếu đối với các ngân hàng thương mại Việt Nam) Lãi suất cho vay

thu được bù chi phí mà ngân hàng huy động, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý

> Dau tu

Đầu tư là hoạt động giúp các NHTM sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu nhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng

* Mua chứng khoán ngắn hạn chính phủ: Đem lại thu nhập cho ngân hàng, đảm bảo tính thanh khoản cho ngân hàng, bảo đảm cân bằng thu chi, điều hoà lưu thông tiền tệ

* Mua cô phiếu, trái phiếu doanh nghiệp: tham gia vào việc thành lập và quản lý các doanh nghiệp nhăm mang lại thu nhập cho ngân hàng Đồng thời giảm rủi ro cho ngân hàng bởi ngân hàng đã thực hiện sự đa dạng hoá các loại hình đầu tư.(Tuy nhiên chỉ một số ngân hàng được phép điều nay do quy định của chính phủ)

> Hoạt động ngân quỹ

Hoạt động ngân quỹ là hoạt động cho việc chỉ trả đối với khách hàng Hoạt động này bao gồm: nghiệp vụ, quỹ tiền mặt, tiền gửi ở các ngân hàng, tiền trong quá trình đang thu, nghiệp vụ chứng khoán ngắn hạn

e Các hoạt động khác

> Hoạt động bảo lãnh: là nghiệp vụ ngân hàng cam kết dưới hình thức thư bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết Bảo lãnh thường có ba bên: Bên hướng bảo lãnh, bên được bảo lãnh và bên bảo lãnh Bảo lãnh của ngân hàng có nghĩa ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hàng là người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba

> Mua bán ngoại tệ: Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổi ngoại tệ - một ngân hàng đứng ra mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền khác và hưởng phí dịch vụ Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ thường chỉ do các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao

dịch như vậy có mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao

> Hoạt động uỷ thác, thanh toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua bán, bảo quản chứng khoán, cung cấp thông tin và tư vấn kinh doanh

> Các hoạt động khác như dịch vụ cho thuê két sắt, môi giới nhà đất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý

1.2 Các loại hình cho vay của Ngân hàng Thương mại

Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM Với

sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng và dẫn tới hoạt động cho vay ngày càng phát triển và đóng góp quan trọng vào sự phát triên của nền kinh tế

Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo nhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng Sau đây là một

số cách phân loại

e Can cir ki han cho vay

> Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở xuống và mục đích chủ yeu la bu dap su thiéu hut von tam thoi nhu phuc vu cho thanh toan tién hàng hóa, tài trợ cho vốn lưu động

> Cho vay trung hạn: Đây là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn

từ 1 đến nhỏ hơn 5 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đôi mới trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài dé

có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng

> Cho vay đài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời gian trên 5 năm cho vay cho các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây chuyền công nghệ với những dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài Các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro hơn

Trong thực tế, có những khoản vay không xác định trước thời hạn như cho vay luân chuyên Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tài khoản có tiền

Việc xác định trước thời hạn thu nợ trong trường hợp này có thê gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm

e Căn cứ tính chất đảm bảo vẫn vay

> Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như cầm có, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba Việc cho vay có bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán khi đến hạn Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết Giá trị của tài sản bảo đảm thông thường cao hơn giá trị của khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao hụt, trượt giá và chi phí quản lý

> Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cô hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng đi vay Cho vay không có tài sản bảo đảm thông thường dành cho các khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi Tuy nhiên, đây là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không

e Căn cứ phương thức cho vay và hoàn trả

> Căn cứ theo phương thức cho vay

*- Cho vay từng lân: mỗi lần vay ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thoả thuận riêng cho từng lần đi

kèm với các điều khoản vẻ lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm

* Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay trong một thời gian cô định Trong kỳ khách hàng có thê thực hiện vay-trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng

* Cho vay theo dự dn dau tw: ngan hang cho khách hàng vay đề thực hiện

dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ

đời sống Ngân hàng có thê giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ các tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải ngân đó

* Cho vay hợp vốn: một nhóm các tô chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng Trong đó có một tổ chức tín dụng làm dau môi dàn xếp, phối hợp với các tô chức tín dụng khác Các tổ chức tín dụng phải

ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn có thê không biết được điều đó Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát triển và một trong các nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi “luật các tổ chức tín dụng” quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với mỗi khách hàng vượt quá 15% vốn

điều lệ

* Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ: là việc ngân hàng chấp nhận cho khách hàng được sử dụng vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng đề thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ rút tiền mặt Đến cuối kỳ, ngân hàng gửi giấy thông báo với khách hàng, yêu cầu khách hàng thanh toán số tiền khách hàng đã vay của ngân hàng

* Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đáp ứng nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định đề đầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu Căn cứ vào nhu cầu vay, khách hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực của hạn mức

dự phòng và mức phí trả cho ngân hàng

> Căn cứ theo phương thức hoàn trả:

* Cho vay trả một lân: là những khoản cho vay mà trong hợp đông tín dụng thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn cuối cùng

* Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trá gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận Nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp khoản cho

vay trả một lần Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với khoản vay trung

và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền Số tiền và thời gian hoàn trả được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là người có thu nhập ôn định, phù hợp với mỗi lần họ hoàn trả cho ngân hàng

e Căn cứ theo ngành nghề và mục đích sử dụng món vay

> Căn cứ theo ngành nghé

Gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, thương nghiệp,

> Can cir theo muc dich su dung mon vay

* Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tô chức tín dụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vay này thường được sử dụng vào việc tài trợ cho von lưu động, mua sắm máy móc thiết bị Lãi suất của chúng thường thấp hơn trong hệ thống lãi suất và đối tượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp

* Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhăm giúp người tiêu dùng có thê sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có khả năng chỉ trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn Thông thường quy mô của những khoản vay này thường nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất của cho vay tiêu dùng thường cao Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thức đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng Đối tượng được vay là các cá nhân và hộ gia đình vay dé phục vụ cho mục dich mua nha, mua ô tô, du hoc, du lịch

1.3 Cho vay mua nhà - một loại hình cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại

Các ngân hàng thường cho người tiêu dung vay dé tai trợ cho họ trong việc mua những tài sản như là nhà cửa, ô tô, xe máy hoặc trang thiết bị phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng trước mắt của họ Cho vay mua có sự khác biệt so với các loại hình vay khác của ngân hàng và ngay cả trong cho vay tiêu dùng nó cũng có

sự khác biệt so với các loại vay còn lại

Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triển trên thế giới rất phát triển và vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao Tại Việt Nam, tuy mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những năm vừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung Vậy chúng ta cùng tìm hiểu những đặc điểm và phương thức cho vay của cho vay mua nhà

1.3.1 Đặc điểm của cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà là loại hình cho vay với mục đích mua mua nhà, sửa nhà, mua đất xây nhà nên đối tượng vay là người tiêu dùng có nhu câầu về nhà ở, ( xây dựng mới hoặc mua sắm), người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà Tuy nhiên trong đề tài này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng

e Đặc điểm đối tượng vay

Đối tượng của cho vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà là những cá nhân

hộ gia đình có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Những khách hàng này có thể được chia thành các nhóm sau

e Dac điểm quy mô khoản vay

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn Do vậy, trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà là hình thức cho vay đặc biệt và đối với các ngân hàng cho vay mua nhà góp phần đáng kê vào tỉ trọng tín dụng nói chung do

số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món không hề nhỏ

> Đối với khách hàng có thu nhập thấp và trung bình vay mua - sửa chữa

và xây dựng nhà: mỗi khách hàng thường chỉ mua xây dựng hay sửa chữa một ngôi nhà và giá mỗi ngôi nhà này cũng không quá cao vì nó phụ thuộc vào khả năng tài chính của khách hàng, hơn nữa lại bị giới hạn mức cho vay là 60- 70% giá trị ngôi nhà, mảnh đất( giá trị tài sản đảm bảo) nên giá trị của mỗi khoản vay thuộc nhóm đối tượng khách hàng này thường không lớn Có thê nói rằng, quy mô các khoản vay mua sửa chữa và xây dựng nhà của nhóm đối tượng nay là không lớn song với sự phát triển ôn định nền kinh tế, thu nhập của người dân ngày càng cao, nhu cầu mua nhà ngày càng cao, nhu cầu mua nhà ngày càng tăng

và số lượng khách hàng có nhu cầu vay mua nhà sẽ tìm đến ngân hàng tăng lên làm cho tổng quy mô của loại hình cho vay này với nhóm đối tượng có thu nhập thấp và trung bình cũng tăng theo

> Đối với khách hàng có thu nhập cao cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà, nhóm khách hàng này vay tiền để mua sửa chữa và xây dựng nhà song những ngôi nhà mà họ hướng đến thường có giá trị rất lớn

Mặc dù số lượng khách hàng không nhiều nhưng những món vay của họ thường có giá trị rất lớn, làm cho tông quy mô cho vay lớn Các ngân hang thương mại cần đặc biệt quan tâm đến những dự án đầu tư quy mô lớn và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định cho vay hay không

Như vậy, dù thuộc nhóm khách hàng nào thì tổng quy mô các khoản vay đều tương đối lớn Đây là điều kiện hết sức thuận lợi cho các Ngân hàng thương mại phát triên hoạt động cho vay mua nhà

e_ Môt sô đặc điểm khác

» Ruiro trong cho vay mua sửa chữa và xáy dựng nhà

Loại hình cho vay này thường có thời gian dài từ 5-I0 năm; tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà hình thành từ nguồn vốn vay, hoặc những tài sản hợp pháp khác Tất cả những yếu tô trên cấu thành những rủi ro tiềm ẩn trong cho vay mua

- sửa chữa, xây dựng nhà Những rủi ro tiềm an trong cho vay mua nhà có thể là Những sự cố bất khả kháng như thiên tai, cháy nô, hay những tai nạn xảy ra với những người chủ của ngôi nhà- người vay vốn của ngân hàng, liên quan đến đất đai, quyền sở hữu, quy hoạch đất đai, luôn là vẫn đề gây nhiều tranh chấp, hay những rủi ro thuộc phạm vi đạo đức khách hàng những điều trên đều ảnh hưởng lớn tới việc thu hồi vốn (gốc và lãi) của ngân hàng

Cũng phải kê đến những rủi ro phát sinh từ phía ngân hàng, những hạn chế chính sách tín dụng, đạo đức nhân viên tín dụng, đây là nhân tố chủ quan của ngân hàng Song đề khắc phục hay hạn chế nó thì không hăn đã là việc đơn giản Như vậy là cho vay mua nhà có thê gặp những rủi ro cả về khách quan và chủ quan Tóm lại, trong danh mục cho vay của Ngân hàng thương mại loại hình cho vay này gặp rủi ro rất lớn

> Về lãi suất, tuỳ theo thời hạn của món vay, có thể có lãi suất cô định (nếu là vay không quá 12 tháng), và lãi suất thả nôi (nếu thời hạn vay quá 12 tháng) Ban tín dụng/ Hội đồng tín dụng sẽ quyết định lãi suất cụ thê đối với những món vay Do sự đánh đồi với rủi ro trong cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà nên lãi suất cho vay mua - sửa - xây dựng nhà rất cao.( gần như cao nhất trong danh mục các khoản cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại)

Từ những khác biệt giữa cho vay mua nhà với các loại hình cho vay khác có thê khăng định: cho vay mua nhà là loại hình cho vay có rủi ro lớn, lợi nhuận cao(Do tổng vốn vay lớn và lãi suất cao) Sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận, doanh thu từ cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu của các ngân hàng thương mại Cho vay mua nhà đã đang và sẽ là mảng thị trường tiềm năng đề các Ngân hàng thương mại thoả sức cạnh tranh

1.3.2 Các phương thức cho vay mua nhà

e Cho vay tra góp: là hình thức cho vay trong đó khách hàng vay trả nợ (tiền gốc và tiền lãi) cho ngân hàng làm nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn vay( ngân hàng lập lịch trả nợ và có xác nhận của cả khách hàng) Phương thức này, được áp dụng đối với khách hàng có thu nhập thường xuyên

Và khách hàng phải nộp vào tài khoản của mình tại chính ngân hàng cho vay số tiền chênh lệch bằng tông số tiền mua nhà trừ đi số tiền cho vay

e Cho vay trả góp theo lãi gộp: khoản vay này sẽ được tính theo số tiền vay ngay thời điểm cho vay và suốt thời gian vay nợ và gốc chia đều cho các kỳ trả

nợ Trong hình thức cho vay này khách hàng cũng có thể tiến hành trả nợ đều hoặc không đều

> Tra déu: Ngan hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với khách hàng hàng thàng trả cho ngân hàng một khoản có định từ đợt trả đầu tiên đến lần trả cuối cùng, ngân hàng cần phải căn cứ vào lãi suất, thời gian cho vay

và số tiền cho vay dé dua ra số tiền cụ thể mà mỗi tháng người vay phải nộp

> Trả không đêu: Hình thức này rất đa dạng, có thê khách hàng thanh toán nợ trước từng kỳ, trả lãi tháng hoặc trả gốc đều nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ Thực chất đó chỉ là những thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng Cho vay trả góp là hình thức phô biến nhất mà các Ngân hàng thương mại Việt Nam áp dụng

e_ Cho vay phi trả góp( cho vay từng lần): là phương thức cho vay thường áp dụng cho những khách hàng có nguồn thu nhập không thường xuyên, khoản vay

sẽ được thanh toán khi đáo hạn Phương thức này chỉ được áp dụng cho những khoản vay nhỏ, thời hạn ngắn( thường là khoảng 12 tháng), và nó có tác dụng đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay một cách tức thời Đặc biệt, khách hàng cần chứng minh cho Ngân hàng thương mại biết nguồn thu nhập bảo đảm hoàn nợ( gốc + lãi), vào thời hạn hết hạn hợp đồng tại thời điểm vay vốn Song thực tế hiện nay, các Ngân hàng thương mại Việt Nam không tập trung lắm vào hình thức cho vay này, đặc biệt kỳ vọng vào nó không lớn

( có thé tóm tắt các phương thức cho vay ở bảng phụ lục 1)

1.3.3 Vai tro của cho vay mua nhà

e_ Đối với khách hàng và các đối tac mua nha:

Nước ta là một nước đang phát triển, với nhiều tầng lớp dân cư và bắt đầu phân hóa giàu nghèo mặc dù chưa thực sự rõ ràng Thu nhập bình quân đầu người ở nước ta vào loại thấp bậc nhất trên thế giới trong khi giá đất lại vào hàng cao nhất trong khu vực Dé có một ngôi nhà đề sinh sống có khi trở thành một điều khó thực hiện, nhất là đối với những đôi vợ chồng trẻ muốn có cuộc sông độc lập Do vậy, các ngân hàng thực hiện hoạt động cho vay mua nhà nhằm mục đích thoả mãn nhu cầu tiêu dùng nhà ở của các đối tượng này Ngoài ra, việc cho vay mua nhà còn thúc đây việc hình thành và thực hiện các dự án xây nhà chung

cư, giúp cho không gian sống của người dân được mở rộng, tăng thêm vẻ đẹp của các đô thị và doanh thu của các công ty xây dựng từ đó nâng lên, tạo ra một thị trường hấp dẫn với các công ty xây dựng, các công ty bất động sản, các công ty nội thất nhà thúc đầy những đối tượng này phát triển theo đồng thời cũng tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi, nâng cao sức cạnh tranh của thị trường Quá trình cạnh tranh của doanh nghiệp có nghĩa là bản thân doanh nghiệp phải thay đổi phương thức kinh doanh, đôi mới sản phâm sau cùng thì khách hàng là người

có lợi

e_ Đối với các ngân hàng,

Ngân hàng thương mại là một tổ chức tín dụng hoạt động chủ yêu là huy động vốn và cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng cho các khách hàng Trong xu thế phát triển của nền kinh tế toàn cầu, các Ngân hàng thương mại ra đời càng nhiều các dịch vụ ngân hàng ngày càng đa dạng khăng định kinh doanh trong lĩnh vực ngân hàng thường thu lời rất lớn và điều này ảnh hưởng không nhỏ tới doanh thu hoạt động của Ngân hàng thương mại Do đó các Ngân hàng thương mại đã không ngừng đôi mới trong kinh doanh cũng như công nghệ,

từ chỗ chỉ cung cấp các sản phẩm truyền thống nay các Ngân hàng thương mại

đã mở rộng và đa dạng hóa các loại hình kinh doanh nhằm phân tán rủi ro trong kinh doanh nhằm đem lại lợi nhuận lớn

e_ Đối với nền kinh tế,

Cho vay mua nhà là hình thức cho vay khá mới mẻ của các Ngân hàng thương mại Việt Nam, đặc biệt trong vòng 10 năm trở lại đây khi nền kinh tế đất nước có những phát triển vượt bậc; đời sống của nhân dân không ngừng được nâng cao, trước mong ước không chỉ là ăn no mặc ấm mà thay băng ăn ngon mặc đẹp, nhu cầu hưởng thụ của người dân ngày càng tăng lên Nhu cầu con người là vô tận, vấn đề chỉ là có khả năng đáp ứng nhu cầu đó hay không Và các Ngân hàng thương mại đã phát triên loại hình cho vay mua nhà cho một bộ phận những người có nhu cầu nhưng chưa có khả năng đủ khả năng thanh toán ở thì hiện tại Thông qua bộ phận khách hàng được hưởng từ việc cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại thì nó đã có tác động đến toàn bộ nên kinh tế đất nước Kết quả dễ nhận thấy nhất là cảnh quan của đất nước ngày càng đẹp thêm nhờ những công trình chung cư độc đáo được xây dựng từ vốn vay của ngân hàng Theo đó nếp sống ngày càng văn minh, kinh tế khởi sắc

Như vậy, cho vay mua nhà là hoạt động cho vay rất hữu ích, cần phải được quan tâm nhiều hơn nữa

1.3.4 Các nhân tô tác động đến cho vay mua, sửa chữa và xây dựng nhà ở các ngân hàng thương mại

Các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua nhà có thé duoc chia lam hai loại: nhân tổ khách quan và nhân tố chủ quan

e_ Các nhân tô khách quan

> Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế ở đây bao gồm sự ồn định và tăng trưởng của nền kinh tế, nó có tác động đến sự phát triển của hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại

Cho vay mua nhà là hình thức cho vay rất nhạy cảm với thu nhập của người dân, sự hưng thịnh và phát triển của các tốt chức doanh nghiệp khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ồn định, người dân tin

tưởng vào nguồn thu nhập của họ trong tương lai, và như vậy thì nhu cầu tiêu dùng, hưởng thụ của họ cũng không ngừng tăng lên Khi đó cho vay mua nhà cũng có cơ hội phát triển mạnh hơn

>Môi trường xã hội: Các yếu tô như dân số, tôn giáo, trình độ văn hóa, phong tục tập quán tất cả đều có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay mua nhà Dân số Việt Nam cao và tốc độ tăng nhanh, diện tích đất có hạn cho nên sự xuất hiện của chung cư là điêu gần như một tất yếu Người dân đã quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn Những yếu tô này hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại

>Môi trường pháp lý: Mọi cá nhân tô chức tôn tại trong nên kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải trong khuân khổ của pháp luật Ngân hàng thương mai thực hiện hoạt động cho vay mua nhà cũng phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật cho phép, tuân theo các quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay và những quy định khác có liên quan Cho vay mua nhà có nhiều đặc điểm khác với các loại hình cho vay khác ở chỗ nó liên quan đến đất đai- quyền hạn sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản Do đó, nếu những văn bản pháp luật rườm rà thiếu chặt chẽ khoa học sẽ tạo ra khe hở gây khó khăn cho Ngân hàng

> Chủ trương chính sách của nhà nước

Chính sách của nhà nước anh hưởng không nhó tới hoạt động cho vay mua nhà Nếu nhà nước tăng cường đầu tư hay đưa ra các biện pháp phát triển kinh tế thông thoáng: hạ lãi suất cho vay, giảm các thủ tục hành chính .đây là điều kiện thuận lợi để phát triên hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại

> Các nhân tố xuất phát từ phía khách hàng

Trong nhóm các nhân tô này phải nhắc tới đạo đức khách hàng Mỗi ngân hàng phải xây cho mình một hệ thống tiêu chí đánh giá khách hàng trước khi cho vay Có những sự có có thê xảy ra với khách hàng không thê thực hiện nghĩa là

khách hang không chịu thanh toán cho ngân hàng, hoặc vốn vay được sử dụng sao mục đích do vậy ngân hàng phải sử dụng chính những hành vi và thiện chí của khách hàng đề quyết định các yếu tố thuộc khoản vay: lãi suất, thời hạn, mức cho vay

e_ Các nhân tô chủ quan

Nếu như có những yếu tố khách quan thuận lợi thôi thì chưa đủ, để phát triển hoạt động cho vay mua nhà thì chủ yếu vẫn là nội lực của các ngân hang thương mại có thê nói đến như:

> Định hướng phát triển của Ngân hàng: Tùy và ở từng thời điểm mỗi ngân hàng xây dựng cho mình một định hướng phát triên riêng phù hợp Khi xác định hướng phát triển cần chú ý đến chính sách tín dụng, chính sách phân bồ nguồn vốn chính sách nguồn nhân lực .chính sách tín dụng tức những quy định về giới hạn cho vay, quy trình tín dụng, tài sản đảm bảo Một chính sách tín dụng linh hoạt hợp lí chắc chắn sẽ thu hút được nhiều khách hàng Một quy trình tín dụng đơn giản không rườm rà chính là đích vươn tới của các ngân hàng trong việc xây dựng chính sách tín dụng và là sự lựa chọn của khách hàng Như vậy có một quy trình cho vay vừa khoa học vừa đơn giản với một hệ thống chấm điểm khách hàng hợp lí thì sẽ chắc chắn hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng sẽ phát triển bền vững

> Chất lượng nhân viên tín dụng : Nếu như đạo đức khách hàng là nhân tố quan trong hàng đầu trong các nhân tố khách quan Thì đạo đức nhân viên tín dụng cũng là nhân tố quan trọng hàng đầu trong các nhân tố chủ quan có tác động đến cho vay mua - sửa chữa — xây dựng nhà Một nhân viên tín dụng giỏi nhưng không có đạo dức nghề nghiệp là một hiểm họa đối với mỗi ngân hàng nhất là những ngân hàng thực hiên giao dịch một cửa, nhân viên tín dụng sẽ là người trực tiếp tiếp xúc với khách hàng từ đầu đến cuối trong quy trình cho vay,

họ sẽ là người thầm định khách hàng và đệ trình ban tín dụng/hội đồng tín dụng một hợp đồng tín dụng Ngoài ra, nhân viên tín dụng cần có trình độ nghiệp vụ cao hiệu biệt rộng thì mới thâm định chính xác khách hàng và dự án vay vôn

Thực tế đòi hỏi các ngân hàng phải thật chú trọng chế độ đãi ngộ với cán bộ nhân viên và chính sách thu hút nguồn nhân lực, quy trình tuyển dụng đào tạo và sử dụng nguồn nhân lực khoa học và hợp lí

> Một số nhân tố khác: Cơ sở vật chất trang thiết bị: nó quyết định sự thành công của một khoản cho vay từ khâu thâm định đến thu nợ Ngoài ra nó còn góp phần tạo nên hình ảnh của một ngân hàng — một nhân tổ hết sức quan trọng Các ngân hàng phải không ngừng đổi mới công nghệ

Yếu tố vốn cũng cần phải nói đên vì nó quyết định trực tiếp hoạt động của ngân hàng nối chung và cho vay mua nhà nói riêng Vốn tự có là nhân tô quyết định giới hạn vốn huy động, sức cạnh tranh và việc phát triển vững mạnh của ngân hàng

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG HOAT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI

NGAN HANG NONG NGHIEP&PHAT TRIEN NONG

THON HA NOI

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông nghiêp&Phát triển nông thôn Hà Nội 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

e Qua trinh hinh thanh

Ngan hang NHNo&PTNT Việt Nam được thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo luật các tổ chức tín dụng Việt Nam Đến nay sau gần 20 năm hoạt động, NHNo&PTNT Việt Nam luôn là ngân hàng giữ một vai trò chủ đạo và chủ lực trong đầu tư vốn phát triển kinh tế nông nghiệp, nông thôn cũng như đối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế Là ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về vốn, tài sản đội ngũ cán bộ nhân viên, mạng lưới hoạt động và SỐ lượng khách hàng Đến cuối năm 2003, vốn tự có của NHNo&PTNT Việt Nam là 52000 tỷ VNĐ trong

đó tông tài sản có trên 1200000 tỷ VNĐ, 1800 chi nhánh được bồ trí rộng khắp trên toàn quốc với 28000 cán bộ nhân viên Trong quá trình hoạt động Ngân hàng luôn chú trọng đầu tư đôi mới và ứng dụng công nghệ ngân hàng phục vụ cho công tác kinh doanh và phát triển mạng lưới dịch vụ ngân hàng tiên tiến

Trước tình hình đổi mới của nền kinh tế, nhu cầu về vay vốn ngày càng tăng, ngân hàng đã mở rộng mạng lưới hoạt động, đa dạng hoá cá loại hình dịch

vụ ngân hàng từ đó NHNo&PTNT Việt Nam đã thành lập nhiều chi nhánh trên

cả nước đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành Hồ Chí Minh, Da Nẵng, Huế, Gia Lai

Trên điạ bàn thành phố Hà Nội ngày 27/6/1988, căn cứ theo quyết định số 51/QĐÐ-NH của thông đốc NHNo&PTNT Việt Nam, quyết định thành lập chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nội

- Tên giao dịch: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nội

- Tên giao dich quéc té: VietNam Bank for Agriculture and Rural Development HaNoi Branch

- Tên viết tắt: NHNo&PTNT Hà Nội

._ Trụ sở chính: Số 77 Lạc Trung - Hai Bà Trưng - Hà Nội

Tổng nguôn vốn khi thành lập là 18 tỷ VNĐ, dư nợ là 10 tỷ VNĐ và biên chế cho 1182 cán bộ nhân viên Ngay từ khi thành lập, chi nhánh NHNo&PTNT

Hà Nội đã được phép thực hiện mọi hoạt động kinh doanh, được thanh toán trong và ngoài nước, tham gia các hoạt động mua bán ngoại tệ Ngân hàng hoạt động kinh doanh chủ yếu trên lĩnh vực tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng trên địa bàn hà nội, đóng vai trò tạo lập vốn tập chung cho vay các thành phần kinh tế trong và ngoài quốc doanh cung cấp các loại hình dịch vụ hiện đại, đáp ứng các nhu cầu tín dụng của các thành phân kinh tế trên địa bàn thủ đô, góp phần thực hiện các chương trình mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của hệ thông ngân hàng thương mại quốc doanh Với tư cách là một chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam, chi nhánh NHNo&PTNT Hà nội là một đại diện được

ủy quyền của NHNo&PTNT Việt Nam, có quyền tự chủ kinh doanh và phải chịu

sự ràng buộc về quyền lợi và nghĩa vụ với NHNo&PTNTViệt Nam Về pháp lí chi nhánh có con dấu riêng, có quyền kí kết các hợp đồng kinh tế, dân sự, chủ động kinh doanh, tổ chức nhân sự theo phân cấp ủy quyền của NHNo&PTNT Việt Nam Sau I5 năm hoạt động NHNo&PTNT Hà nội đã tự hoàn thiện mình, luôn phát huy những kinh nghiệm, biết tiếp thu sáng tạo, đám nghĩ đám làm dé kinh doanh có lãi

Là ngân hàng đầu tiên hoàn thành giai đoạn Ï của dự án hiện đại hóa hệ thống thanh toán khách hàng do ngân hàng thế giới tài trợ Ngân hàng đã nối mạng vi tính từ trụ sở đến hầu hết các chi nhánh trên toàn quốc và một hệ thống các dịch vụ ngân hàng gồm dịch vụ chuyên tiền điện tử, dịch vụ thanh toán quốc

tế, dịch vụ ATM và các dịch vụ khác Đến nay, NHNo&PTNT Việt Nam đã hoàn toàn có đủ năng lực cung ứng các sản phâm dịch vụ ngân hàng hiện đại tiên tiến cho mọi đối tượng khách hàng trong và ngoài nước

e_ Quá trình phát triển

Khi mới thành lập chi nhánh, cơ câu tổ chức chỉ gồm có 6 phòng ban là: phòng tín dụng, phòng kế hoạch, phòng tiền tệ kho quỹ, văn phòng, văn phòng tô chức cán bộ, phòng tiết kiệm và nguồn vốn Mạng lưới như thế bao gồm 12 chi nhánh ngân hàng huyện trực thuộc bao gồm các chi nhánh ngân hàng huyện: Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Từ Liêm, Mê Linh, Sóc Sơn, Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất, Sơn Tây, Phúc Thọ, Ba Vì đến nay, tại trụ sở chính co 11 phòng bao gồm: phòng tô chức cán bộ, phòng hành chính, phòng tín dụng, phòng thâm định, phòng kinh doanh ngoại tệ và thanh toán quốc tế, phòng vi tính, tổ kiểm tra nội bộ, tổ tiếp thị, phòng kế toán ngân quỹ, tổ thẻ, phòng kế hoạch và tong hop

Với sự vươn lên của ngân hàng trong tiến trình hội nhập quốc tế, ngân hàng ngày càng khăng định được vai trò của mình Suốt 15 năm hoạt động của mình NHN, & PTNT Hà Nội đã và đang đạt được những thành tựu to lớn Trong những năm qua, sau khi tách chuyên các chi nhánh huyện ngoại thành về trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam, NHNo&PTNT Hà Nội đã nhanh chóng tiến hành mở rộng mạng lưới các chi nhánh tại các quận nội thành góp phân tiếp cận gần hơn với khách hàng Ngân hàng đã không ngừng lớn mạnh cả về số lượng và chất lượng, có những đóng góp hết sức to lớn vào công cuộc hát triển kinh tế đất nước đặc biệt là khu vực nông thôn

Tháng 9/1991 chi nhánh NHNo&PTNT Hà Nội tách ngân hàng huyện bàn giao về trực thuộc chi nhánh Ngân hàng Hà Tây bao gồm các chi nhánh: Thạch That, Ba Vi, Hoai Duc, Dan Phuong, Phuc Tho va mot chi nhanh Mé Linh ban giao về Vĩnh Phúc

Tháng 10/1995 sau khi NHNo&PTNT Việt Nam đôi mới và hoàn thiên

mô hình hai cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội Các chi nhánh Ngân hàng cấp huyện chịu sự chi phối quản lý của NHNo&PTNT Hà Nội chỉ quản lý các chi nhánh ở các quận nội thành NHNo&PTNT Hà Nội đã tách 5 ngân hàng huyện ngoại thành (chi nhánh cấp 3 ) về trực thuộc trung tâm điều hành gồm các

chi nhánh: Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, Sóc Sơn Các Ngân hang cấp 3 này thực chất là các cơ sở giao dịch được thành lập đề thu hút nguồn vốn

và làm tăng quy mô hoạt động của Ngân hàng Hoạt động thí điểm này đã tạo nên một bước ngoặt trong kinh doanh ở ngoại thành chuyên về tập trung tại nội thành với một cơ cấu tô chức bao gồm nhiều phòng ban và ngân hàng cấp 3

- Năm 1994, thành lập chi nhánh Chợ Hôm

- Năm 1995, thành lập chi nhánh Đồng Xuân nay là chi nhánh Hoàn -Kiếm

và chi nhánh Thanh Xuân

- Năm 1996, thành lập chi nhánh Tây Hồ, Giảng Võ nay là chỉ nhánh Ba Đình

- Năm 1997, thành lập chi nhánh quận Cầu Giấy

- Năm 1999, thành lập chi nhánh quận Đồng Đa

- Năm 2002, thành lập chi nhánh Tràng Tiền, Chương Dương

- Năm 2003, thành lập chi nhánh Chợ Hôm năm tại 13-14-15 Trần Xuân Soạn, chi nhánh Hàng Đào, Nghĩa Đô

- Tháng 12/2004 NHNo&PTNT Hà Nội tách hai chi nhánh Tây Hồ bàn giao vé chi nhanh Quang An, chi nhanh Chuong Duong ban giao về chỉ nhánh Long Biên

- Tháng 5/2005 thành lập chi nhánh Trần Duy Hưng

Chỉ tính đến ngày 3 1/12/2005 mạng lưới hoạt động chi nhánh đã phát triên nhanh chóng Toàn thành phố có một chi nhánh cấp 1, 12 chi nhánh cấp 2 trực thuộc và

có 44 phòng giao địch trên toàn thành phố Hà Nội

Với một hệ thống trang thiết bị ngày càng nâng cao, nhân viên Ngân hàng được trang bị máy tính cá nhân, các máy đều được nối mạng

Qua nhiều lần thay đổi và mở rộng đến nay, NHNo&PTNT Hà Nội có cơ câu tô chức được biêu thị như sau

Ban giám đôc

nghiệp doanh tệ và thanh chính

giao dich

2.1.3 Những nét chính về hoạt động kinh doanh

e_ Tình hình thực tế ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh

Năm 2006, kinh tế trong nước phát triển Ổn định: tốc độ tăng trưởng năm

là 8,17% cả năm, vốn đầu tư phát triên đạt 78,6% kế hoạch, xuất nhập khẩu tăng 28% so với cùng kỳ năm 2005 ( nguồn www.mpi.gov.vn- đánh giá kết quả nền kinh tế năm 2006)

Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động ngân hàng, tuy nhiên giá dầu thô và lãi suất USD tăng mạnh đã có những tác động không nhỏ đối với thị trường nội địa, thị trường bất động sản đóng băng, thiên tai dịch bệnh liên tiếp diễn ra trên diện rộng

Một hệ thống các Ngân hàng thương mại với mục tiêu tập trung nâng cao chất lượng tín dụng đặc biệt là việc áp dụng phân nhóm nợ theo thông lệ quốc tế

và phát triên mạnh mẽ các loại hình dịch vụ phi tín dụng Một điểm đáng chú ý trong năm 2006 là các ngân hàng thương mại liên tục nâng cao lãi suất huy động Nguyên nhân là đo thị trường điều tiết, đây là dấu hiệu mừng cho thấy vận hành của nên kinh tế đang theo những quy luật của thị trường Nếu nền kinh tế tăng trưởng chậm mà lãi suất cao thì sẽ tạo ra những khỏan nợ xấu

Trên địa bàn Hà Nội hiện nay có trên 108 chi nhánh các ngân hàng, với tông nguồn vốn huy động trên 200 ngàn tỷ đồng Dư nợ cho vay hơn 105 ngàn

tỷ đồng tăng khoảng 17% so với thời điểm đầu năm Vào cuối năm 2005, xuất hiện công ty Dịch vụ tiết kiệm bưu điện cung ứng các phương tiện thanh toán, dịch vụ thu hộ, chỉ hộ, mở tài khoản cá nhân với lợi thế là hạ tầng công nghệ hiện đại, công ty Dịch vụ tiết kiệm bưu điện sẽ giành thị phần với các công ty khác, các ngân hàng bán lẻ và thị trường ngách mà các đối thủ tầm cỡ chưa chú ý đến

Năm 2006 tiếp tục là năm các dịch vụ ngân hàng phát triển mạnh Bên cạnh các sản pham dịch vụ như tiết kiệm bưu điện, tài khoản cá nhân, tài khoản vãng lai, dịch vụ thanh toán, kiều hồi

e_ Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh

Các chỉ tiêu hoạt động của NHNo&PTNT Hà Nội nói chung là đạt và vượt kế hoạch Tuy nhiên chỉ tiêu tỷ lệ thu dịch vụ so với thu nhập ròng bình quân giai đoạn 2003-2006 chưa đạt tỷ lệ 18%, do tốc độ tăng thu nhập ngân hàng cao hơn

Thực hiện chiến lược xây dựng con người công nghệ, tài chính và marketing của NHNo&PTNT Việt Nam, NHNo&PTNT Hà Nội tăng cả về chất lượng và số lượng của sản phâm dịch vụ Những sản phẩm dịch vụ truyền thống vẫn được hoàn thiện, đồng thời bồ sung những sản phẩm mới Các san pham được khách hàng sử dụng, tuy nhiên với số lượng chưa hoàn toàn đáp ứng nhu cầu của khách hàng Về chất lượng, sản phẩm dịch vụ của NHNo&PTNT Hà Nội

đã được cải thiện nhiều, khách hàng đã bắt đầu được hướng vào các tiện ích và

có những hài lòng nhất định Thực hiện chiến lược marketing, xây dựng thương hiệu, văn hóa doanh nghiệp Ngân hàng đã tập trung quảng bá thông qua các phương tiên thông tin đại chúng, đặc biệt thành công trong quảng cáo giới thiệu các sản phẩm tại quây giao dịch tại các sân vận động thê duc thé thao thu hut nhiều khách hàng

> Kết quả tài chính:

Thu nhập

Năm 2006 chi nhánh đã tập trung tận dụng mọi nguồn thu như thu lãi cho vay đạt trên 97%, thu thừa vốn và các khoản thu khác: Tông thu nhập đạt 2553 tỷ tăng 725 tỷ trong đó thu lãi đạt trên 260 tỷ đồng, còn lại là thu phí thừa vốn

(Nguôn: Phòng kinh doanh ngân hàng nông nghiệp Hà nội ) Nhìn vào bảng tông nguồn vốn ta thấy: quy mô tổng nguồn vốn đã tăng lên đáng kể qua các năm Năm 2003, ngân hàng huy động được 9748 tỷ, tăng 58.5 % so với 2002 nguồn vốn đã có sự tăng mạnh trong năm 2005 nguồn huy dong lén toi 11500 ty tang 24 % so với năm 2004, năm 2006 là 12845 ty tang 11.6% so 2005

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu tổng nguôn vốn giai đoạn 3003 - 2006

Cơ cấu tổng nguồn vốn năm 2003-2006

Trong tông nguồn vốn huy động được thì nguồn nội tệ chiếm tỷ trọng đa số Năm 2003 nguồn vốn nội tệ la 9005 tỷ chiếm 92.4%

Năm 2004 nguồn vốn nội tệ là 8357 tỷ chiếm 90 1%

Năm 2005 nguon vốn nội tệ là 9500 tỷ chiếm 82.6%

Năm 2006 nguồn vốn nội tệ là 11487 tỷ chiếm 89.4 %

Đồng thời nguồn vốn ngoại tệ huy động được không ngừng tăng qua các năm Năm 2004 là 919 tỷ năm 2005 là 1000 tỷ và năm 2006 là 1358 tỷ

Đạt được kết quả như trên là do chi nhánh đã thực hiện đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, với mạng lưới 12 chi nhánh trực thuộc và 38 phòng giao dịch tập trung ở nơi đông dân cư trên địa bàn Hà nội đề triển khai huy động vốn

và nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích đối với khách hàng gửi tiền như huy động tiền gửi bậc thang, tiết kiệm khuyến mại bảo hiểm, tiết kiệm khuyến mại bằng hiện vật tiết kiệm dự thưởng vàng có khuyến mại với nhiều hình thức trả lãi tháng quý, năm, lãi trước đồng thời chi nhánh đã chủ động điều chỉnh lãi suất huy động vốn một cách linh hoạt phù hợp với lãi suất của các tổ chức tín dụng trên địa bàn, đặc biệt là lãi suất huy động vốn ngoại tỆ và sự biến động giá cả theo từng thời điểm đã góp phần nâng cao chất lượng, số lượng huy động vốn từ dân cư Không những thế phong cách giao dịch đối với khách hàng được thay đôi một cách căn bản nhằm tao điều kiện thuận lợi nhất trong giao dịch với khách hàng

Bên cạnh đó trong năm chi nhánh đã tập trung hoàn thiện và nâng cấp toàn diện các chi nhánh, phòng giao dịch nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất phục vụ khách hàng do vậy đã thu hút được nhiều tiền nhàn rỗi trong dân cư, các

tô chức kinh tẾ, tổ chức xã hội khác tạo điều kiện cho chi nhánh đủ nguồn von ôn định đáp ứng nhu câu tín dụng cho các thành phần kinh tế phát triển sản xuất kinh doanh đầu tư các dự án có hiêu quả, mở rộng sản xuất, thay đôi công nghệ, triển khai xây dựng đô thị mới .thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa trên địa bàn thủ đô

> Đánh giá hoạt động tín dụng tạ NHNo&PTNT Hà nội

Không những đạt được kết quả tốt trong huy động vốn mà ngân hàng đã triển khai rất tot các nghiệp vụ sử dụng nguồn huy động được Trong đó hoạt động tín dụng chiếm tỷ trọng chủ yếu trong việc sử dụng nguồn vốn và mang lại nguồn thu lớn nhất Dư nợ cho vay không ngừng tăng qua các năm;

Năm 2004: Dư nợ đạt 3189 tỷ đồng tăng 23.6% so năm 2003 và chiếm 34.3% tông nguồn huy động được

Năm 2005: Dư nợ đạt 2700 tỷ băng 84.7% so với năm 2004

Năm 2006: Dư nợ đạt 2457 tỷ đồng bằng 91% so năm 2005 và chiếm 19%

so tổng nguôn huy động được

Không chỉ cho vay nhiều hơn mà chất lượng tín dụng không ngừng được cải thiện và nâng cao Các khoản vay được theo dõi rat sát xao đề kịp thời nhận

ra các khoản vay có vấn đề, các khoản vay không thu hồi được đề kịp thời xử lí Năm 2003 tỷ lệ nợ quá hạn chiếm 1.28% tổng dư nợ, năm 2004 chiếm 0.8% tổng

dư nợ, năm 2005 là 0.6% và năm 2006 là 1.67% tổng dư nợ Đặc biệt trong năm

2005 việc quản lí các khoản vay tức là việc phân loại các các khoản vay đã có sự chi tiết hơn chứ không chỉ là nợ quá hạn mà còn bao gồm các chỉ tiêu khác như

nợ cần chú ý, nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả năng mat Viéc phan loại cụ thé này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng tín dụng Không giới hạn đối tượng cho vay mà ngược lại ngân hàng cho vay đối với tất các các thành phần kinh tế không phân biệt tư nhân hay thuộc nhà nước hay là hộ kinh doanh cá thể

Bảng2 3: Cơ cấu dự nợ theo thành phân kinh tế

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 DNNN 1562.78 1615.227 970.12 818 DNNQD 755.823 1123.243 1377.506 1295 HTX,tu nhan, 479.212 450.53 352.374 344

(Nguôn: Báo cáo kết quả kinh doanh Phòng tín dụng )

Trong cơ cấu cho vay thì tỷ trọng cho vay đối với DNNN chiếm tỷ trọng

đa số, tiếp đến là DNNQD Dư nợ đối với DNNN không ngừng tăng trong 2 năm

2003 và 20004 nhưng lại giảm tương đối trong năm 2005 và 2006 Ngược lại dư

nợ cho vay dư nợ cho vay vay đối với DNNQD không ngừng tăng lên qua các năm thậm chí năm 2005 và 2006 còn cao hơn cả dư nợ đối với DNNN Đây là một dấu hiệu cho thay một sự thay đổi lớn trong hoạt động tín dụng của ngân hàng

Cho vay ngắn hạn cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tông dư nợ Năm

2004 cho vay ngắn hạn đạt 2062.176 tỷ chiếm 65.7% tổng dư nợ Năm 2005 cho vay ngắn hạn là 1631.275 tỷ đồng chiêm 60.6% Năm 2006 cho vay ngắn hạn là

1336 tỷ đồng chiếm 54.3% tông dư nợ Như vậy tỷ trọng cho vay ngắn hạn giảm dần thay vào đó là cho vay trung và dài hạn

2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Nông nghiêp và Phát triển nông thôn Hà Nội

2.2.1.Cơ sở pháp lí của hoạt động cho vay mua nhà

Hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại là một lĩnh vực mới và phức tạp đối với các ngân hàng do đặc điểm đối tượng vay là bất động sản Bất động sản là tài sản có tính nhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời sống quốc kế dân sinh Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnh vực này nhăm quản lý một cách có hiệu quả Đối với hoạt động cho vay mua nhà có nhiều văn bản liên quan quy định hoạt động này cùng với hoạt động tín dụng nói chung

Trong những năm 1993-1994, hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam bắt đầu phát triển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp Cơ sở pháp lý đầu tiên đựơc áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐÐ- NH5 ngày 16/02/1994 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thể lệ cho vay vốn phát triên kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng QĐÐ số 324/1998/QĐ-NHNNI ngày 30/09/1998 của Thống đốc NHNN ban hành Quy chế cho vay của tô chức tín dụng đối với khách hàng Quy chế bao gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụng ngắn, trung và dài hạn (kê cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó Theo như quy chế này: Về đảm bảo tiền vay thực hiện theo QĐÐ của chính phủ và hướng dẫn của NHNN

Từ những quy định khởi đâu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung

và cho vay mua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn

Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số 1627/2001/QĐÐ-NHNN về ban hành quy chế cho vay của tô chức tín dụng đối với khách hàng, thay cho quyết định số 284/2000/QĐÐ-NHNNI Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó có nêu rõ ở phân điêu kiện vay vôn là: khách hàng có dự án đâu