Bài giảng- Đăng ký và thống kê đất đai- chương 1 ppsx

Phần I: Đăng ký đất đai Trang PHẦN I ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1 - KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký phát sinh việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi nuôi (đăng ký hộ tịch) phát sinh nhu cầu sở hữu sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); phát sinh nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện người có nhu cầu Đăng ký thường hiểu công việc quan Nhà nước tổ chức, cá nhân thực việc ghi nhận hay xác nhận việc hay tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ người đăng ký tổ chức cá nhân đứng thực việc đăng ký Đăng ký đất đai thủ tục hành quan Nhà nước thực đối tượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất, thực đăng ký đất đai - loại tài sản đặc biệt có giá trị gắn bó mật thiết với tổ chức, hộ gia đình cá nhân trình sản xuất đời sống Theo điều 33 Luật Đất đai điều 696 Luật dân sự, việc đăng ký đất thực với toàn đất đai phạm vi nước (gồm đất chưa giao quyền sử dụng) yêu cầu bắt buộc đối tượng sử dụng đất phải thực trường hợp: sử dụng đất chưa đăng ký, Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất thay đổi nội dung chuyển quyền sử dụng đất đăng ký khác Việc đăng ký đất thực chất trình thực công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cho tồn đất đai phạm vi hành xã, phường, thị trấn nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đủ điều kiện, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn đất đai theo pháp luật Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang Tóm lại, đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không dừng lại việc hồn thành lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới biến động đất đai ngày đa dạng nhiều hình thức khác : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực thường xuyên, liên tục nơi, lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa ln phản ánh đúng, kịp thời trạng sử dụng đất đảm bảo cho người sử dụng đất thực quyền theo pháp luật Theo quy mơ mức độ phức tạp công việc đăng ký đất thời kỳ, đăng ký đất chia thành hai giai đoạn : Giai đoạn : đăng ký đất ban đầu tổ chức thực lần phạm vi nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa ban đầu cho tồn đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất chủ sử dụng đủ điều kiện Giai đoạn : đăng ký biến động đất đai thực địa phương hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung hồ sơ địa thiết lập 1.1.2 Vị trí, vai trị đăng ký đất đai a Đăng ký đất sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất hưởng quyền lợi có trách nhiệm thực nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất việc bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ việc thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích chung tồn xã hội sử dụng đất Thơng qua việc lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý quan Nhà Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang nước quản lý đất đai người sử dụng đất việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ sở pháp lý chặt chẽ để xác định quyền người sử dụng đất bảo vệ bị tranh chấp, xâm phạm; xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, nghĩa vụ tài sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ sử dụng đất đai có hiệu quả, b Đăng ký đất đai điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Đối tượng quản lý nhà nước đất đai toàn diện tích loại đất phạm vi lãnh thổ cấp hành Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn đất đai trước hết phải nắm thông tin theo yêu cầu quản lý đất Theo hệ thống sách đất đai chiến lược phát triển ngành địa chính, thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai gồm có: - Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng đất, thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi trình sử dụng đất sở pháp lý - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, thơng tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật trạng thái tự nhiên bề mặt đất) Tất thông tin phải thể chi tiết tới đất Đây đơn vị nhỏ chứa đựng thơng tin tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý đất theo yêu cầu quản lý nhà nước đất đai Với u cầu thơng tin đất đai qua việc thực đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa đầy đủ, chi tiết tới đất sở thực đồng nội dung : đo đạc lập đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng định giá đất, Nhà nước thực quản lý tình hình đất đai tồn phạm vi lãnh thổ hành cấp thực quản lý chặt chẽ biến động đất đai theo pháp luật c Đăng ký đất nội dung quan trọng có quan hệ hữu với nội dung, nhiệm vụ khác quản lý nhà nước đất đai Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang Đăng ký đất đai thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ thông tin tự nhiên, kinh tế, xã hội đất Hệ thống thơng tin sản phẩm kế thừa từ việc thực nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác : - Xây dựng ban hành văn pháp quy quản lý sử dụng đất Các văn pháp quy quản lý sử dụng đất sở pháp lý cho việc đăng ký thực thủ tục, đối tượng, quyền nghĩa vụ sử dụng đất; - Công tác điều tra, đo đạc : kết điều tra, đo đạc sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất tên chủ thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký; - Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất : kết quy hoạch lập kế hoạch sử dụng đất khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất cách ổn định hợp lý, có hiệu cao Vì thơng qua việc giao đất, quy hoạch lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) tiết kiệm Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, thiếu quy hoạch sử dụng đất không giải triệt để trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc khơng rõ ràng, bất hợp pháp, khơng hồn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu; - Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ UBND cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất Đây bước tạo tập sở pháp lý ban đầu để người giao đất hay thuê đất thực nghĩa vụ tài quan chức tổ chức bàn giao đất thực địa; sau người giao đất, thuê đất đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thức có ràng buộc trách nhiệm pháp lý người sử dụng đất Nhà nước Vì vậy, định giao đất, cho thuê đất sở pháp lý cao để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp người sử dụng đất đăng ký; - Công tác phân hạng định giá đất : kết phân hạng định giá đất sở cho việc xác định trách nhiệm tài người sử dụng đất trước sau đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời sở để xác định trách nhiệm người sử dụng đất trình sử dụng; Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang - Công tác tra, giải tranh chấp đất đai : trình thực đăng ký đất đai ban đầu, công tác tra giải tranh chấp đất đai có vai trị quan trọng giúp xác định đối tượng đăng ký (trong trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để tồn lịch sử quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất sổ sách, quản lý Nhà nước Do vậy, để đảm bảo thực đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực đồng nội dung: xây dựng ban hành đầy đủ văn sách đất đai; đo đạc lập đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng định giá đất; tra xử lý vi phạm giải tranh chấp đất đai, Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai khơng tạo tiền đề mà cịn sở cần thiết cho việc triển khai thực tốt tất nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Kết đăng ký đất cung cấp thông tin đầy đủ, xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá đề xuất, bổ sung điều chỉnh chủ trương, sách, chiến lược quản lý sử dụng đất Hồ sơ địa cịn đầy đủ, tin cậy cho công tác tra giải tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất thu hồi đất, công tác phận hạng định giá đất, công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc nâng cao sai sót tồn người sử dụng phát chỉnh lý hoàn thiện Kết đo đạc thống kê đất đai pháp lý hóa gắn với quyền người sử dụng đất 1.1.3 Đặc điểm đăng ký đất đai a Đăng ký đất đai nội dung mang tính đặc thù quản lý nhà nước đất đai, tính đặc thù thể mặt : Một là, đăng ký đất đai thủ tục hành bắt buộc người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc pháp lý Nhà nước người sử dụng đất thi hành Luật Đất đai Mặc dù quốc gia, chế độ xã hội khác giới, có hình thức sở hữu đất đai khác nhau, quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu quản lý thống Nhà nước theo pháp luật Hai là, đăng ký đất công việc máy nhà nước cấp, hệ thống tổ chức ngành địa trực tiếp thực Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang Chỉ có ngành Địa với lực lượng chun mơn đơng đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững sách, pháp luật đất đai có khả thực đồng nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Đồng thời Địa ngành kế thừa, quản lý trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa quản lý biến động đất đai, tổ chức, đạo thực nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng đầy đủ, xác thơng tin theo yêu cầu quản lý nhà nước đất đai b Đăng ký đất đai thực với đối tượng đặc biệt đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý, người đăng ký đất có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ Nhà nước việc sử dụng đất giao, đó, đăng ký đất đai người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất đai Theo pháp luật đất đai hành, Nhà nước thực việc giao quyền sử dụng đất hai hình thức giao đất cho thê đất Hình thức giao đất hay cho thuê đất áp dụng số loại đối tượng sử dụng vào số mục đích cụ thể Từng loại đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng có quyền nghĩa vụ sử dụng khác Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật xác định cụ thể quyền nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký Đất đai thường có quan hệ gắn bó (khơng thể tách rời) với loại tài sản cố định đất : nhà cửa loại cơng trình đất, lâu năm, Các loại tài sản với đất đai hình thành đơn vị bất động sản Trong nhiều trường hợp loại tài sản không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi người sở hữu tài sản đất quyền sở hữu đất Nhà nước, đăng ký đất khơng tính đến đặc điểm c Đăng ký đất phải tổ chức thực theo phạm vi hành xã, phường, thị trấn Ở Việt Nam, máy nhà nước tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong cấp xã đầu mối quan hệ tiếp xúc Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn đất đai địa giới hành xã Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi xã đảm bảo : Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang - Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực đăng ký đất đai đầy đủ, thể chất Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước dân, dân, dân” - Phát huy vai trò hiểu biết lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất địa phương đội ngũ cán xã, làm chổ dựa tin cậy để cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán xã - Giúp cán địa xã nắm vững khai thác có hiệu hệ thống hồ sơ địa 1.2 - LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT Ở VIỆT NAM Đất đai tài sản vô thiên nhiên ban cho lồi người; gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa quốc gia, dân tộc Dưới thời đại chế độ xã hội nào, đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu máy nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi trị kinh tế giai cấp thống trị 1.2.1 Sơ lược lịch sử đăng ký đất đai Việt Nam trước năm 1945 Ở Việt Nam, công tác đạc điền quản lý điền địa có lịch sử từ kỷ VI trở lại Tuy nhiên hồ sơ đất đai lâu đời mà ngày lưu giữ lại số nơi Bắc Trung hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); Nam chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà có sổ địa thời Minh Mạng - Sổ địa bạ thời Gia Long : lập cho xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền xã; ghi rõ đất ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế Sổ địa bạ lập thành ba : “giáp” nộp Bộ Hộ, “bính” nộp Bố chánh “đinh” để xã Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu vòng năm phải thực đại tu sổ lần Tuy nhiên khơng có đồ kèm theo, không dùng đơn vị đo lường thống địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ khó khăn khơng tu chỉnh - Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng : năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh Mạng, triều đình cử Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” Nam Kỳ Hệ thống lập tới làng, xã có nhiều Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang tiến so với sổ “địa bạ” thời Gia Long Sổ địa lập sở đạc điền với chứng kiến đầy đủ chức việc làng, Chánh Tổng, Tri huyện điền chủ Thủ tục : chức việc làng lập sổ mô tả ruộng kèm theo sổ địa (có ghi diện tích loại đất), quan kinh thái viên thơ lại ký tên vào sổ mô tả Sổ địa lập thành ba : “giáp” nộp Bộ Hộ, “ất” nộp dinh Bố chánh “bính” để xã Theo quy định, hệ thống tiểu tu đại tu định kỳ thời Gia Long, quy định chặt chẽ Quan phủ/huyện phải vào đơn thỉnh nguyện điền chủ cần thừa kế, cho, bán từ bỏ chủ quyền, phải xem xét chổ, sau trình lên quan Bố chánh phê chuẩn ghi vào sổ địa - Dưới thời Pháp thuộc, sách cai trị thực dân, lãnh thổ Việt Nam tồn nhiều chế độ điền địa khác : + Chế độ quản lý địa Nam Kỳ; + Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh Trung Kỳ; + Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi “để đương”) áp dụng với bất động sản người Pháp kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; + Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng Bắc Kỳ; + Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng Nam Kỳ nhượng địa Pháp quốc Hà Nội, Hải Phịng, Đà Nẵng (cùng ngày có ba sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền : Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ) Tình hình đặc điểm chế độ sau : a Chế độ điền thổ Nam Kỳ Chế độ địa bắt đầu thực từ cuối kỷ XIX; ban đầu chủ yếu kế thừa tu chỉnh hệ thống địa thời Minh Mạng Từ năm 1911, hệ thống bắt đầu cố hồn thiện, : có đồ giải kèm theo; nội dung sổ địa phải ghi nhận đầy đủ văn kiện chuyển quyền, lập quyền, huỷ quyền án tòa; sổ địa giữ phòng quản thủ địa điền chủ cấp trích lục địa Hệ thống áp dụng để quản thủ điền địa cho dân xứ Riêng đất đai người Pháp kiều dân đồng hóa Pháp áp dụng chế độ để đương Ty Bảo thủ để đương thực Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập chế độ bảo thủ điền thổ thống theo Sắc lệnh 1925 (được gọi chế độ điền thổ) Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang thay chế độ địa chế độ để đương tồn song hành trước Sắc lệnh triển khai áp dụng dần Nam Kỳ Nét bật chế độ : đồ giải đo đạc xác (theo phương pháp đại thời giờ) sổ điền thổ thể trang sổ cho lô đất chủ đất, ghi rõ : diện tích sắc đất, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm lô đất, tên chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố để đương Hệ thống hồ sơ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 đánh giá đầy đủ có chất lượng thời Pháp thuộc Tuy nhiên, triển khai thực chậm, nên kể từ sau Sắc lệnh 1925 song song tồn hai chế độ bảo thủ điền địa : chế độ địa chế độ điền thổ Trong chủ yếu hệ thống sổ sách theo chế độ địa b Chế độ quản thủ địa chánh Trung Kỳ Bắt đầu thực từ năm 1930 theo Nghị định 1358 Tòa Khâm sứ Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138 ngày 14/10/1939 Tài liệu theo chế độ gồm có đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ hộ tài chủ hộ Thủ tục: hệ thống sổ địa lập theo trình tự, thủ tục công việc chặt chẽ : - Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện); - Phân ranh, cắm mốc giới đất vẽ lược đồ (do nhân viên địa thực hiện); - Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu kê khai nhận ruộng; - Hội đồng cắm mốc xem xét lập biên cắm mốc ranh giới đất chủ (mỗi trang biên thể tất chủ) - Sở Địa thực đo vẽ đồ giải (tỷ lệ 1/2.000), sau đánh số tính diện tích đất ghi vào biên cắm mốc; - Hội đồng hành vào biên cắm mốc để lập sổ địa bộ, lập danh sách đất (chưa xác định cho ai) danh sách trái quyền (đất công) Sổ địa danh sách trái quyền phải viên công sứ duyệt Một đồ, sổ địa bộ, danh sách trái quyền để công khai huyện đường hai tháng Sau hệ thống chuyển Sở Địa để lập sổ địa thức Sổ địa thức Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 10 kèm theo đồ biên phân ranh giới xã giao cho phòng quản thủ địa để thực việc đăng ký giao dịch c Chế độ quản thủ địa chánh Bắc Kỳ Công tác đạc điền bắt đầu thực từ năm 1889 Giai đoạn từ năm 1889 đến năm 1920 việc thực lập đồ bao đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế Tư sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc xác lập sổ địa để thực quản thủ địa Tuy nhiên, đặc thù miền Bắc đất đai manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm quyền cho triển khai song hai hình thức : - Hình thức đo đạc xác : triển khai chủ yếu thị; - Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản 1.2.2 Công tác đăng ký đất đai tỉnh phía Nam thời Mỹ Ngụy Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm ách cai trị Mỹ Ngụy nên kế thừa tồn ba chế độ quản thủ điền địa trước : - Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925; - Chế độ quản thủ địa địa phương thuộc Nam Kỳ hình thành trước Sắc lệnh 1925; - Chế độ quản thủ địa áp dụng số địa phương thuộc Trung kỳ Tuy nhiên từ năm 1962, quyền Việt Nam Cộng hịa có Sắc lệnh 124-CTNT triển khai cơng tác kiến điền quản thủ điền địa địa phương chưa thực Sắc lệnh 1925 Như từ năm 1962 lãnh thổ miền Nam ngụy quyền Sài Gịn kiểm sốt tồn hai chế độ : chế độ quản thủ điền địa tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 a Tân chế độ điền thổ: Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm : - Bản đồ giải xác đất; - Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản; - Sổ mục lục lập theo chủ sở hữu đất chủ; - Hệ thống tên chủ xếp theo A, B,C; - Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho khoán (mỗi khoán gồm tất giấy tờ liên quan đến lô đất) Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 11 Toàn hồ sơ lập thành hai bộ, lưu Ty Điền địa xã sở Chủ sở hữu lô đất cấp khoán điền thổ Nhược điểm chủ yếu hệ thống số lượng tài liệu, sổ sách phải song song tồn nhiều; kích thước sổ sách, khốn q lớn khó sử dụng dễ hư hỏng b Chế độ quản thủ điền địa Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm : - Sổ điền (lập theo thứ tự thửa, trang sổ lập 05 thửa); - Sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, chủ trang; - Sổ mục lục tên chủ để tra cứu Hồ sơ lập thành hai lưu giữ thống hồ sơ “Tân chế độ điền thổ”; chủ sở hữu cấp chứng thư kiến điền @ Đánh giá chung hệ thống hồ sơ đất đai chế độ trước: - Trong chế độ xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa cần thiết bách, mục tiêu chủ yếu nắm tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất; tạo sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho chủ đất - Mỗi thời kỳ lịch sử áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác để vừa phù hợp với điều kiện hồn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài xây dựng hệ thống hồ sơ địa thống Tuy nhiên chế độ quản lý hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu chủ đất coi trọng; yêu cầu pháp lý hệ thống hồ sơ ngày chặt chẽ - Nhìn chung, chế độ cũ có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồm hai nhóm tài liệu : nhóm lập theo thứ tự thửa, nhóm lập theo thứ tự chủ sử dụng để tra cứu Xu hướng chung hệ thống hồ sơ ngày nhiều tài liệu Điều phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp tình trạng sử dụng đất ngày manh mún Việt Nam 1.2.3 Công tác đăng ký đất chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa chế độ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam a Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979 Nhà nước chưa có văn pháp lý làm sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa triển khai Hoạt động chủ yếu ngành giai đoạn tổ chức điều tra nhanh đất để giúp Nhà nước quản lý Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 12 chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng hợp tác xã tập đoàn sản xuất Hệ thống tài liệu đất đai giai đoạn chủ yếu gồm hai loại : đồ giải (đo đạc thước dây loại, bàn đạc cải tiến, chỉnh lý đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong thơng tin người sử dụng đất sổ sách phản ánh theo trạng tra cứu đến sở pháp lý lịch sử sử dụng đất b Thời kỳ từ năm 1982 đến năm 1988 Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai bắt đầu Nhà nước quan tâm, thể : - Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ Quyết định 201-CP việc thống quản lý đất đai tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước; - Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị 299/TTg Thực yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có trình tự chặt chẽ Việc xét duyệt đăng ký đất phải hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất xã thực hiện, kết xét đơn xã phải UBND huyện duyệt đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định đầy đủ chi tiết (gồm 14 mẫu) Việc triển khai thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 thực khoảng 6.500 xã, kết đạt nhiều hạn chế Các khu dân cư hầu hết đo bao để dân tự khai, không xác định vị trí sử dụng cụ thể đồ, hồ sơ Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp người kê khai đăng ký gần không thực Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập giai đoạn mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên trạng sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thực c Từ có luật đất đai năm 1988 đến Kế thừa phát huy kết điều tra đo đạc đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 việc ban hành đinh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc ban hành văn tạo Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 13 chuyển biến lớn chất việc thực đăng ký đất năm 1990 triển khai đông loạt phạm vi nước Tuy nhiên, thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai số vướng mắc cần giải : chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg cịn có q nhiều tồn tại, hệ thống sách đất đai lại trình đổi Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương, tỉnh phía Bắc duyên hải miền Trung thực chậm Đặc biệt sách chưa ổn định nhiều địa phương thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày trở nên bách Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà nước ban hành nhiều văn quy định làm sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất : - Cơng văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 Tổng cục Địa ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa thay cho mẫu quy định Quyết định 56/ĐKTK năm 1981 - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 Chính Phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị - Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 Tổng cục Địa quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động - Công văn 647/CV_ĐC ngày 31/05/1995 TCĐC việc hướng dẫn số điểm thực Nghị định 60/CP - Công văn 1427/CV-ĐC ngáy 13/10/1995 TCĐC việc hướng dẫn xử lý số vấn đề đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Công văn 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 Bộ Xây dựng Tổng cục Địa hướng dẫn số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà - Chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 Thủ tướng Chính phủ đẩy mạnh hoàn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 14 - Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất - Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 Thủ tướng Chính phủ số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nông thôn - Cơng văn số 776/CP-NN ngày 28/07/1999 Chính phủ số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà đô thị - Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17/CP/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ - Thơng tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 liên Bộ Tài Tổng cục Địa hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thị 18/1999/CT-TTg Đến năm 2001, kinh tế nước ta chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với kinh tế nước khu vực giới số điều Luật đất đai khơng cịn phù hợp với thực tế kỳ họp thứ IX, Quốc hội khố X ngày 29/06/2001 thơng qua Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001) Một số văn pháp luật ban hành từ năm 2001 đến năm 2002 sau : - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất - Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 Chính phủ việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam - Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 TCĐC hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực quyền người sử dụng đất - Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 Toàn án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 15 cao, Tổng cục Địa hướng dẫn thẩm quyền Tòa án nhân dân việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Năm 2003, để đáp ứng yêu cầu điều kiện thực tế Luật đất đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004; để cụ thể hóa Luật đất đai 2003 văn pháp luật ban hành là: - Nghị định 181/20047NĐ-CP Chính phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn thực thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/204 việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai ... 05 /11 /19 81 Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có trình tự chặt chẽ Việc xét duyệt đăng ký đất phải hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất xã thực hiện, kết xét đơn xã phải UBND huyện duyệt đăng. .. giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 14 - Thông tư 346 /19 98/TT-TCĐC ngày 16 /03 /19 98 TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký. .. quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý quan Nhà Chương 1: Khái quát chung đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang nước quản lý đất đai người sử dụng đất việc chấp