Tài liệu học tập quản lý và Định giá tài sản

Trên th c t không có s phân bi t rõ ràng giự ế ự ệ ữa định giá và thẩm định giá vì công vi c cệ ủa định giá và thẩm định giá đều là xác định giá trị để tìm ra giá c c a tài ả ủsản định b

VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

-

QUẢN LÝ VÀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Biên soạn: TS Đào Văn Thi

TÊN H C PHỌ ẦN: QUẢN LÝ VÀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

TRÌNH ĐỘ ĐÀO TẠO: CAO H C Ọ

DÙNG CHO HV NGÀNH: QUẢN LÝ TÀI CHÍNH

HẢI PHÒNG - 2021

T r a n g | 1

LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hàng hoá và dịch

vụ Hoạt động thẩm định giá là một dịch v chuyên nghi p r t c n thiụ ệ ấ ầ ết đối với sự vận hành m t n n kinh tộ ề ế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo, có ki n th c, có ế ứkinh nghi m và có tính trung th c cao trong ngh nghi p th c hi n ệ ự ề ệ ự ệ

Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế Bởi vì, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động b i khái ni m giá tr , mà vi c thở ệ ị ệ ẩm định giá là để xác định giá c a tài s n trên thủ ả ở ị trường Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, s ởhữu, đánh thuế, cho thuê, b o hi m, c m cả ể ầ ố và kinh doanh tài s n Ngày nay, s phát ả ựtriển tài chính qu c t và s toàn c u hoá c a các thố ế ự ầ ủ ị trường đã đi đến giai đoạn coi việc thống nh t hoá các tiêu chu n thấ ẩ ẩm định giá qu c t là h t s c c n thiố ế ế ứ ầ ết Đồng th i nh ng ờ ữthay đổi về kinh tế và kinh doanh nảy sinh nhanh chóng giữa các quốc gia làm gia tăng thêm s m r ng nh n th c v t m quan tr ng c a vi c thự ở ộ ậ ứ ề ầ ọ ủ ệ ẩm định giá tài s n chuyên ảnghiệp

Trong b i c nh trên, v i mố ả ớ ục đích giúp cho học viên có được tài li u h c t p mệ ọ ậ ột cách đầy đủ, chính xác và bám sát đề cương môn học chúng tôi đã tổng hợp và biên soạn cuốn tài liệ giảu ng d y Quạ ản lý và định giá Tài s n ả trên cơ sở tham kh o nhi u tài liả ề ệu khác nhau Quá trình biên so n ạ tương đối ngắn và sự thay đổi các quy định, quy chế và nguyên t c nh giá di n ra liên t c Do v y, Tài li u này không tránh kh i nh ng khiắ đị ễ ụ ậ ệ ỏ ữ ếm khuyết nhất định R t mong nhấ ận được sự góp ý c a các nhà nghiên củ ứu, quý đồng nghiệp và bạn đọc để Tài li u này ngày càng hoàn thiệ ện hơn

T r a n g | 2

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN T C THẮ ẨM ĐỊNH GIÁ 4

1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢ 1 N 1.1.1 Tài s n ả 1

1.1.2 Quy n s h u tài s n ề ở ữ ả 2

1.1.3 Giá tr ị 3

1.1.4 Định giá và thẩm định giá 4

1.1.5 Phân bi t giá tr , giá c và chi phí ệ ị ả 6

1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường 7

1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 14

1.3 CÁC Y U TẾ Ố ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI S N Ả 15

1.3.1 Y u tế ố chủ quan 15

1.3.2 Y u t khách quan ế ố 15

1.4 NGUYÊN T C THẮ ẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 17

1.4.1 Nguyên t c s d ng t t nh t và hi u qu nh t (SDTNHQN) ắ ử ụ ố ấ ệ ả ấ 17

1.4.2 Nguyên t c thay th ắ ế 19

1.4.3 Nguyên t c dắ ự kiến các kho n lả ợi ích tương lai 20

1.4.4 Nguyên tắc đóng góp 21

1.4.5 Nguyên t c cung c u ắ ầ 21

CÂU H I ÔN TỎ ẬP CHƯƠNG 1 22

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 23

2.1 T NG QUAN V BỔ Ề ẤT ĐỘNG S N VÀ THẢ Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 23

2.1.1 Bất động s n ả 23

2.1.2 Thị trường bất động s n ả 27

2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 31

2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 31

2.2.2 Phương pháp thu nhập 35

2.2.3 Phương pháp chi phí 39

2.2.4 Phương pháp thặng dư 46

CÂU H I ÔN TỎ ẬP CHƯƠNG 2 50

T r a n g | 3

CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THI T BẾ Ị 51

3.1 T NG QUAN V MÁY, THI T B Ổ Ề Ế Ị 51

3.1.1 Khái ni m vệ ề máy, thi t bế ị 51

3.1.2 Đặc điểm của máy, thiết bị 51

3.1.3 Phân lo i máy, thi t bạ ế ị

3.2 ĐỊNH GIÁ MÁY, THI T B Ế Ị

3.2.1 Khái niệm định giá máy, thi t b ế ị 53

3.2.2 Vai trò của công tác định giá máy, thi t b ế ị

3.2.3 Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy, thi t b ế ị 53

3.2.4 S khác nhau giự ữa định giá bất động sản và định giá máy, thi t b ế ị 54

3.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY, THI T B Ế Ị 55

3.3.1 Phương pháp so sánh 56

3.3.2 Phương pháp chi phí 61

CÂU H I ÔN TỎ ẬP CHƯƠNG 3 67

CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68

4.1 GIÁ TR DOANH NGHI P VÀ NHU CỊ Ệ ẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 68

4.1.1 Giá tr doanh nghi p và nhu cị ệ ầu xác định giá tr doanh nghi p ị ệ 68

4.1.2 Nhu cầu xác định giá tr doanh nghiị ệp 69

4.2 GIÁ TR DOANH NGHI P VÀ NHU CỊ Ệ ẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TR DOANH Ị NGHIỆP 70

4.2.1 Các y u tế ố thuộc về môi trường kinh doanh 70

4.2.2 Các y u tế ố thuộc v n i t i doanh nghiề ộ ạ ệp 73

4.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ ẾU XÁC ĐỊ Y NH GIÁ TR DOANH NGHI P Ị Ệ 75

4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần 75

4.3.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai 80

4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thế thương mại) 87

4.3.4 Phương pháp định giá dựa vào h s PER (hay h sệ ố ệ ố P/E) 90

CÂU H I ÔN TỎ ẬP CHƯƠNG 4 93

CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 94

5.1 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI S N Ả 94

5.1.1 Xác định rõ đối tượng và mục đích định giá tài s n ả 94

T r a n g | 4

5.1.2 L p k hoậ ế ạch định giá 95

5.1.3 Kh o sát hiả ện trường và thu th p tài li u ậ ệ 96

5.1.4 Phân tích thông tin 98

5.1.5 Ước tính giá tr tài s n cị ả ần định giá 98

5.1.6 Lập báo cáo định giá 99

5.2 HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI S N Ả 99

5.2.1 T ng quan v hổ ề ồ sơ định giá tài s n ả 99

5.2.2 N i dung hộ ồ sơ định giá 100

5.3 BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI S N Ả 1

5.3.1 T ng quan vổ ề báo cáo định giá tài s n ả 100

5.3.2 N i dung cộ ủa báo cáo định giá 101

5.3.3 Mẫu báo cáo định giá 104

5.4 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI S N Ả 105

5.4.1 T ng quan vổ ề chứng thư định giá tài s n ả 105

5.4.2 N i dung c a chộ ủ ứng thư định giá 105

5.4.3 M u chẫ ứng thư định giá 105

5.5 HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI S N Ả 109

5.5.1 T ng quan v hổ ề ợp đồng định giá tài sản 109

5.5.2 N i dung c a hộ ủ ợp đồng định giá tài s n ả 109

5.5.3 M u hẫ ợp đồng định giá tài s n ả 109

CÂU H I ÔN TỎ ẬP CHƯƠNG 5 112

BÀI TẬP 113

PHẦN 1: BÀI T P M U 113 Ậ Ẫ Bài t p mậ ẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 113

Bài t p mậ ẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THI T B Ế Ị 115

Bài t p mậ ẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TR DOANH NGHI P Ị Ệ 116

PHẦN 2: LUYỆN T PẬ 118

Bài tập chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 118

Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THI T B Ế Ị 127

Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHI P Ệ 129

TÀI LI U THAM KHỆ ẢO 135

“Tài sản bao gồm vật, tiền, gi y t có giá và các quy n tài sấ ờ ề ản”

- Vật: Gồm c vả ật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ: Công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng )

- Tiền, gi y t có giá: C phi u, trái phi u, công trái, séc, gi y y nhi m chi, tín ấ ờ ổ ế ế ấ ủ ệphiếu, sổ tiết ki m, ệ

- Các quy n tài s n: Quy n s dề ả ề ử ụng đất, quyền đòi nợ, quy n s h u trí tuề ở ữ ệ,… Ngoài ra, theo Vi n Ngôn ng hệ ữ ọc:

“ Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với ch s hủ ở ữu” Nhìn t ng quát, tài s n có th t n tổ ả ể ồ ại dưới dạng v t ch t ho c phi v t ch t, h u ậ ấ ặ ậ ấ ữhình ho c vô hình g i chung là các ngu n lặ – ọ ồ ực, được xác định đối v i m t chớ ộ ủ thểnhất định và có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó

1.1.1.2 Phân lo i tài s n ạ ả

Để đáp ứng được các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung và trong quản lý nói riêng, có nhi u cách phân lo i tài sề ạ ản Dưới đây là một số tiêu thức đểphân lo i tài s n: ạ ả

Theo khả năng di dời, tài s n bao gả ồm:

+ Các tài s n khác g n li n vả ắ ề ới đất đai

+ Các tài sản khác theo quy định c a pháp lu t ủ ậ

- Động s n ả

Động sản là nh ng tài sản không phải là bất ữ động s n, có khả ả năng di dời được

T r a n g | 2

như: Máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ,

Theo đặc điểm luân chuy n, tài s n bao gể ả ồm:

- Tài s n cả ố định:

+ Tài s n cả ố định h u hình: Là tài s n có hình thái v t ch t do doanh nghiữ ả ậ ấ ệp nắm giữ để ử ụ s d ng cho hoạt động s n xu t, kinh doanh phù h p v i tiêu chu n ghi ả ấ ợ ớ ẩnhận tài s n cả ố định hữu hình

+ Tài s n cả ố định vô hình: Là tài s n không có hình thái v t chả ậ ất nhưng xác định được giá tr và do doanh nghi p n m gi s d ng trong s n xu t, kinh doanh, ị ệ ắ ữ ử ụ ả ấcung c p d ch v hoấ ị ụ ặc cho các đối tượng khác thuê phù h p v i tiêu chu n ghi nh n ợ ớ ẩ ậtài s n cả ố định vô hình, như: bằng sáng ch , b n quy n, giế ả ề ấy phép nhượng quy n, ềquyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, quan h kinh doanh v i khách ệ ớhàng ho c nhà cung c p, s trung thành c a khách hàng, th ph n và quy n ti p th ặ ấ ự ủ ị ầ ề ế ị

- Tài sản lưu động: Là tài s n không s d ng lâu dài trong doanh nghiả ử ụ ệp, như: tiền m t trong ngân hàng và tiặ ền trao tay, đầu tư ngắn hạn, các kho n n ph i thu, hàng ả ợ ảtồn kho

Ngoài ra, có th phân lo i tài s n theo m t s tiêu th c phân lo i sau: ể ạ ả ộ ố ứ ạ

+ Theo hình thái bi u hi n: Tài sể ệ ản được chia thành tài s n h u hình và tài sả ữ ản

hệ giữa người với người trong quá trình t o ra và phân ph i các thành qu vạ ố ả ật ch t ấ

Sở hữu là quan hệ kinh t khách quan, quan h xã h i quan trế ệ ộ ọng đòi hỏi phải được pháp luật điều chỉnh, t đó xuất hiện khái niệm quyền sở h u tài sản: ừ ữ

“Quyền sở h u tài sản là quyền của ch s h u trong vi c chi m h u, s d ng, ữ ủ ở ữ ệ ế ữ ử ụđịnh đoạt đối với tài sản, xuất hiện trên cơ sở ủa các quy phạm pháp luật” c

- Chủ ở ữ s h u có th là cá nhân, pháp nhân hoể ặc các chủ thể khác

- Quyền chi m h u là quy n n m gi , qu n lý tài s n Ch s h u chi m h u tài ế ữ ề ắ ữ ả ả ủ ở ữ ế ữsản thuộc sở hữu của mình được thực hi n m i hành vi theo ý chí cệ ọ ủa mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội

- Quyền s d ng là quy n khai thác nh ng công d ng h u ích c a tài s n, ử ụ ề ữ ụ ữ ủ ảhưởng lợi ích mà tài sản mang l i Ch s h u n m gi quy n s dạ ủ ở ữ ắ ữ ề ử ụng được khai thác công dụng, được hưởng l i ích mà tài s n mang l i theo ý chí cợ ả ạ ủa mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, l i ích công c ng, ợ ộ

T r a n g | 3

quyền và l i ích h p pháp cợ ợ ủa người khác

- Quyền định đoạt là quy n chuy n giao quy n s h u tài s n ho c t b quy n ề ể ề ở ữ ả ặ ừ ỏ ề

sở hữu đó Chủ ở ữu có quy s h ền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa k , tế ừ b ỏhoặc thực hi n các hình thệ ức định đoạt khác phù h p vợ ới quy định c a pháp luủ ật đối với tài s n ả

Nghiên c u v quy n s h u tài s n có vai trò r t quan tr ng trong công tác ứ ề ề ở ữ ả ấ ọ

định giá Định giá tài sản th c chự ất là định giá các quyền năng ủa con người đố c i với tài s n Vì v y, thả ậ ẩm định viên phải xác định rõ quy n tài s n nào g n v i yêu cề ả ắ ớ ầu thẩm định giá (quyền chiếm h u, quy n s d ng hay quyữ ề ử ụ ền định đoạt) Cùng m t tài ộsản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác nhau Càng nhi u quyề ền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản càng cao và giá tr tài s n càng cao ị ả1.1.3 Giá trị

Thuật ng giá trữ ị được s d ng mử ụ ột cách phong phú trong đờ ối s ng hàng ngày cũng như trong lĩnh vực kinh tế Trong ngành định giá tài sản mà chúng ta đang đi nghiên c u thì khái ni m giá trứ ệ ị được hiểu như sau:

Giá tr tài s n là bi u hi n b ng ti n v nh ng l i ích mà tài s n mang l i cho ị ả ể ệ ằ ề ề ữ ợ ả ạchủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Từ khái ni m trên, giá tr có nhệ ị ững đặc trưng cơ bản sau:

- Giá tr tài sị ản được đo bằng ti n ề

- Giá tr tài s n có tính thị ả ời điểm Cùng m t tài s n, t i thộ ả ạ ời điểm này s có giá ẽtrị khác với thời điểm kia

- Giá tr c a m t tài s n có th khác ị ủ ộ ả ể nhau đối v i các cá nhân hay chớ ủ thể khác

- Giá tr tài s n cao hay th p phị ả ấ ụ thuộc vào hai y u t quyế ố ết định là: Công d ng ụhữu ích vốn có c a tài s n và khủ ả ả năng khai thác của chủ thể đối v i các công d ng ớ ụcủa tài sản

- Đo lường tiêu chu n v giá trẩ ề ị tà ải s n là thu nh p b ng ti n mà tài sậ ằ ề ản đó mang lại cho m i chỗ ủ thể trong t ng b i c nh giao d ch nhừ ố ả ị ất định

Giá tr mang tính ch quan và khách quan, cị ủ ụ thể:

Tính ch quan th hi n ủ ể ệ ở chỗ cùng m t tài sộ ản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử d ng cho ụnhững mục đích khác nhau và có thể khai thác l i ích, công d ng v i nhợ ụ ớ ững mức độkhác nhau Do v y, giá tr tài s n có thậ ị ả ể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng

sử d ng Chính vì thụ ế, để đo lường và phản ánh ý nghĩa giá trị này có các khái ni m vệ ề giá tr : Giá trị ị đang sử ụ d ng, giá tr h u ích, giá trị ữ ị đầu tư, giá trị b o hiả ểm, Như vậy,

ý nghĩa chủ quan của giá tr ị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản

T r a n g | 4

Tính khách quan c a giá tr tài s n th hi n sủ ị ả ể ệ ự đánh giá chung của số đông chứkhông ph i là ý ki n c a t ng cá nhân riêng l v giá tr tài sả ế ủ ừ ẻ ề ị ản, đó là sự thừa nh n cậ ủa thị trường v giá tr c a tài s n Trong kinh tề ị ủ ả ế thị trường, để phản ánh và đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng các khái niệm: Giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá tr công b ng ị ằ

Sự phân bi t tính ch quan và khách quan c a giá trệ ủ ủ ị là cơ sở quan trọng để ựa lchọn ra các tiêu chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc thẩm định giá tài s n N u ti p c n tả ế ế ậ ừ góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá tài s n d a vào giá tr ả ự ịphi thị trường (giá tr khác giá trị ị thị trường) N u ti p c n tế ế ậ ừ góc độ khách quan, cơ sởthẩm định giá tài s n d a vào giá trả ự ị thị trường

1.1.4 Định giá và thẩm định giá

Định giá tài sản có l ch s hình thành và phát triển khá lâu nhiị ử ở ều nước trên thế giới Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển r t nhanh chúng v i nhi u lo i hình doanh nghi p tham gia thấ ớ ề ạ ệ ị trường và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghi p ệ

Định giá tài sản là hoạt động định giá, định giá mang tính chất khách t n tại ồtrong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những n n kinh t phát triề ế ển theo cơ chế thị trường, có liên quan đến l i ích c a nhiợ ủ ều chủ thể khác nhau

Trên th c t không có s phân bi t rõ ràng giự ế ự ệ ữa định giá và thẩm định giá vì công vi c cệ ủa định giá và thẩm định giá đều là xác định giá trị để tìm ra giá c c a tài ả ủsản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định Công việc này được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung th c và tuân theo các tiêu chu n thự ẩ ẩm định giá do Nhà nước quy

định Kết quả c a viủ ệc xác định giá c do các thả ẩm định viên đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù h p trong giao dợ ịch

có th m quyẩ ền quy định) thì các m c giá cứ ụ thể ủ c a t ng lo i tài s n, hàng hóa mang ừ ạ ảtính b t bu c mắ ộ ọi đối tượng tham gia hoạt động giao d ch, mua bán ph i th c hi n ị ả ự ệĐối với các tài sản, hàng hóa, d ch v không thu c danh mị ụ ộ ục Nhà nước định giá thì do

T r a n g | 5

các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy lu t thậ ị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi

b Thẩm định giá là gì?

Khi nghiên c u vứ ề thẩm định giá, gi i nghiên c u h c thu t trên th giớ ứ ọ ậ ế ới đó đưa

ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng ti n c a mề ủ ột vật, c a m t tài sủ ộ ản”; “là sự ước tính giá tr hi n hành c a tài sị ệ ủ ản trong kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính giá tr c a các quy n s h u tài s n cị ủ ề ở ữ ả ụ thể ằ b ng hình thái ti n t cho m t mề ệ ộ ục đích đó được xác định”

Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá tr c a bị ủ ất động s n t i m t thả ạ ộ ời điểm có tính đến b n ả chất của bất động s n và mả ục đích của thẩm định giá Do v y, thậ ẩm định giá là áp d ng các ụ

dữ liệu c a thủ ị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là m t nghộ ệ thuật hay khoa h c vọ ề ước tính giá tr cho m t mục đích cụ th của một tài sản cụ thể t i mị ộ ể ạ ột thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các y u t kinh tế ố ế căn bản c a thủ ị trường bao g m các loồ ại đầu tư lựa ch n ọ

Theo Pháp l nh giá s 40/2002/PL-ệ ố UBTVQH10 năm 2002 của Vi t Nam, ệtrong thẩm định giá được định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất

định theo tiêu chuẩn c a Việt Nam hoặc thông lệ quốc t ủ ế”

Mặc dù có nhiều định nghĩa nhưng khi đề cập về thẩm định đều có chung một

số y u t nhế ố ất định là:

- Thẩm định giá là công việc ước tính giá tr tài s n t i thị ả ạ ời điểm đánh giá;

- Thẩm định giá đòi hỏi tính chuyên môn về nghi p vệ ụ thẩm định giá;

- Giá tr c a tài sị ủ ản được bi u hiể ện dưới hình thái ti n t ; ề ệ

- Thẩm định giá cho một yêu cầu, mục đích nhất định;

- Xác định tại một thời điểm, địa điểm cụ thể, trong m t thộ ị trường nhất định với những điều ki n nhệ ất định;

- Được thực hi n dệ ựa trên cơ sở ử ụ s d ng các d ữ liệu, các y u t c a thế ố ủ ị trường

Do v y chúng ta có th hi u khái ni m vậ ể ể ệ ề thẩm định giá như sau: “Thẩm định

T r a n g | 6

giá là m t nghộ ệ thuật hay m t khoa h c vộ ọ ề ước tính giá tr bằng ti n vị ề ới độ tin cậy cao nhất v l i ích mà tài s n có th mang l i cho chề ợ ả ể ạ ủ thể nào đó phù hợp v i thớ ị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho m t mộ ục đích nhất định theo nh ng tiêu chuữ ẩn được công nhận như những thông lệ qu c tế hoặc quốc gia” ố

1.1.5 Phân bi t giá tr , giá c và chi phí ệ ị ả

b Phân bi t giá tr , giá c và chi phí ệ ị ả

+ Giá cả: Là m t th c t l ch s , ph n ánh quan hộ ự ế ị ử ả ệ trao đổi, mua bán hàng hóa + Chi phí: Là một dạng đặc biệt c a giá cả Khi một hàng hóa hay d ch vủ ị ụ được hoàn t t thì chi phí c a nó là m t th c t l ch s , ph n ánh phí t n cho vi c s n xuấ ủ ộ ự ế ị ử ả ổ ệ ả ất hàng hóa, d ch vị ụ

Nhìn chung, giá tr , giá c và chi phí là các khái niị ả ệm khác nhau nhưng giữa chúng có m i liên h vố ệ ới nhau và trong điều ki n nhệ ất định thì giá c , chi phí có thả ể là căn cứ của giá trị như:

+ Giá cả được coi như một ch ng c c a giá trứ ứ ủ ị thị trường khi các bên mua, bán, các điều kiện giao dịch thoả mãn định nghĩa về giá trị thị trường

+ Chi phí là thước đo giá trị khi chi phí xây dựng công trình đáp ứng được yêu cầu s d ng cao nh t và t t nhử ụ ấ ố ất; chi phí không đúng không thể hiện được giá trị tạo ra

T r a n g | 7

1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường

1.1.6.1 Khái ni m, phân lo i thệ ạ ị trường

a Khái ni m ệ

Trước kia, khi nói đến thị trường chúng ta đều nghĩ ngay tới đó là một địa điểm

mà tại đó người mua và người bán cùng tham gia vào vi c m c cệ ặ ả trực ti p mua bán ếhàng hóa Ngày nay, dưới s phát triự ển vượt b c c a khoa h c công ngh , sậ ủ ọ ệ ự đa dạng hóa trong lĩnh vực kinh tế, thị trường được hiểu đó là tập hợp những sự thỏa thu n mà ậqua đó, người bán và người mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa, dịch vụ Và như vậy, thị trường không nhất thiết phải gắn với một v trí hay không gian cị ụ thể Theo U ban tiêu chu n thỷ ẩ ẩm định giá quốc tế (IVSC) định nghĩa:

Thị trường là một môi trường, trong đó hàng hoá dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Khái ni m thệ ị trường hàm

ý khả năng người mua, người bán ti n hành các hoế ạt động c a h m t cách t nguy n ủ ọ ộ ự ệ

b Phân lo i thạ ị trường

Việc phân loại thị trường có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm định giá

Từ việc xác định được các giao dịch chứng cớ đó thuộc thị trường nào, chúng ta có thể đưa

ra các kết luận về giao dịch chứng cớ có thể tin tưởng dùng để so sánh được hay không Theo Kinh tế học thì thị trường được phân loại thành 4 loại thị trường chính sau:

- Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo: Loại này chỉ có trên lý thuyết,

là thị trường mà người bán và người mua không có khả năng ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả thị trường Năm điều kiện hình thành một thị trường cạnh tranh hoàn toàn: + Có vô số người mua và người bán

+ Có thể mua bán vào bất cứ lúc nào và nơi nào

+ Các loại hàng hóa có thể thay thế cho nhau

+ Hàng hóa và thông tin được lưu thông tự do

+ Mọi người đều nắm được các điều kiện giao dịch

- Thị trường độc quyền: à thị trường mà ở đó chỉ tồn tại một nhà cung cấp duy Lnhất một loại sản phẩm, như: Điện dùng để thắp sáng cũng là một dạng của độc quyền

ở đó chỉ có một người bán và việc thâm nhập thị trường này là rất khó khăn Sự thay đổi số lượng sản phẩm có thể ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả sản phẩm trên thị trường

- Thị trường độc quyền nhóm: à thị trường tồn tại một số lượng nhỏ các hãng Lcung ứng một loại sản phẩm nhất định, như: hị trường sản xuất ô tô ở đó có vài người Tbán kiểm soát hầu hết lượng cung trên thị trường

- Thị trường cạnh tranh: Là thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứng những sản

T r a n g | 8

phẩm có khả năng thay thế cho nhau, trong đó mỗi người chỉ có khả năng ảnh hưởng một cách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình, như: hị trường các sản phẩm bán lẻ Tthương nghiệp như: ay mặc, giầy da… là những thị trường cạnh tranh, ở đó có nhiều Mngười bán và ở thị trường này các nhà sản xuất thường sử dụng hình thức cạnh tranh phi giá cả như quảng cáo, phân biệt sản phẩm của họ

Ngoài ra, theo Lý thuyết Marketing thị trường gồm:

- Thị trường sản phẩm

- Thị trường khu vực

- Thị trường khách hàng

1.1.6.2 Giá trị thị trường (GTTT)

Trong n n kinh tề ế thị trường, các qui lu t c a kinh tậ ủ ế thị trường đều biểu hiện

sự hoạt động c a mình thông qua giá củ ả thị trường Tín hi u cệ ủa cơ chế thị trường là giá cả thị trường Giá cả thị trường là s bi u hi n b ng ti n c a giá trự ể ệ ằ ề ủ ị thị trường hàng hoá - T c là phứ ụ thuộc r t lấ ớn vào giá trị thị trường Giá trị thị trường nói ở đây, là giá trị xã hội – giá trị được xã h i th a nhộ ừ ận và được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết Như chúng ta đã biết, trên thị trường hầu h t các loế ại hàng hoá được sản xuất

ra không ch mỉ ột hoặc hai nhà sản xu t s n xuất ra mà có khi r t nhiều nhà s n xu t ấ ả ấ ả ấcùng s n xuả ất hàng hoá đó Tuỳ thuộc vào trình độ phát tri n c a s c s n xu t c a m i ể ủ ứ ả ấ ủ ỗngành mà giá trị thị trường có thể ứng v i mớ ột trong ba trường hợp sau đây:

Trường h p th nh t: Giá trợ ứ ấ ị thị trường của hàng hoá do giá trị của đại b ph n ộ ậhàng hoá được sản xuất ra trong điều ki n trung bình quyệ ết định Đây là trường hợp phổ bi n nh t, ế ấ ở h u h t các lo i hàng hoá ầ ế ạ

Trường h p th hai: Giá trợ ứ ị thị trường c a hàng hoá do giá tr c a b ph n hàng ủ ị ủ ộ ậhoá được sản xuất ra trong điều ki n s u quyệ ấ ết định

Trường h p th ba: Giá trợ ứ ị thị trường hàng hoá do giá tr cị ủa đại b ph n hàng ộ ậhoá được sản xuất ra trong điều ki n t t quyệ ố ết định

Trong thời đại ngày nay, xu th toàn cế ầu hoá đó trở thành xu th t t y u, s phát ế ấ ế ựtriển kinh t c a mế ủ ỗi nước không th tách rể ời các nước khu v c và thự ế giới Thị trường trong nước và thị trường thế giới có quan hệ mật thiết với nhau Do đó, giá trị xã hội

về m t loộ ại hàng hóa nào đó sản xuất trong nước sẽ là giá tr cá bi t trên thị ệ ị trường khu vực và thế giới Giá tr cá biị ệt ảnh hưởng mở ức độ nào đến giá trị thị trường thế giới

tu thuỳ ộc vào m c sứ ản lượng hàng hoá cung ng ra thứ ị trường và các điều kiện về thu ếquan, chính sách xu t nh p kh u c a mấ ậ ẩ ủ ỗi nước

Từ nh ng vữ ấn đề trên, trong công tác định giá, quản lý giá hi n nay chúng ta ệkhông ch quan tâm t i giá trỉ ớ ị thị trường c a t ng lo i hàng hoá s n xuủ ừ ạ ả ất trong nước

mà còn quan tâm t i giá trớ ị thị trường thế giới, giá trị thị trường khu vực đối v i hàng ớhoá đó, để có những chính sách quản lý kinh tế vĩ mô phù hợp, giữ được ổn định và

T r a n g | 9

phát tri n s n xuể ả ất trong nước

Hiện nay trong định giá tài sản có một số khái niệm giá trị thị trường được s ửdụng r ng rãi trên thộ ế giới như:

Theo tiêu chu n cẩ ủa Ủy ban tiêu chu n thẩ ẩm định giá qu c t : Giá trố ế ị thị trường

là số tiền trao đổi ước tính v tài s n vào thề ả ời điểm thẩm định giá, với một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị

ép buộc

Theo quan điểm c a Hi p h i các nhà thủ ệ ộ ẩm định giá Hoa k : M c giá có kh ỳ ứ ảnăng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành động m t cách th n tr ng, am ộ ậ ọtường và th a nh n giá c không bừ ậ ả ị ảnh hưởng c a nhủ ững y u tế ố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc

Theo hệ thống tiêu chu n thẩ ẩm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá

và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong m t giao dộ ịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều ki n ệthương mại bình thường

Khái ni m trên có thệ ể được hiểu như sau:

+ “Giá trị thị trường c a m t tài s n là mủ ộ ả ức giá ước tính sẽ được mua bán trên

thị trường ” là số ền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thti ị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường t i thạ ời điểm thẩm định giá.’’

+ “Vào thời điểm thẩm định giá ” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với nh ng yữ ếu tố về cung, c u, th hiầ ị ếu và s c mua trên thứ ị trường khi th c hi n thự ệ ẩm định giá tr tài s n ị ả

+ “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu c u mua tài sầ ản được xác định giá trị thị trường

+ “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu tài s n (trả ừ đất), có quy n s dề ử ụng đất có nhu c u mu n bán tài s n vầ ố ả ới m c giá tứ ốt nhất có thể được trên thị trường

+ “Khách quan và độc lập”: Các bên mua bán trên cơ sở không có quan h ph ệ ụthuộc hay quan hệ đặc bi t nào có th gây ra mệ ể ột m c giá gi t o; ứ ả ạ

+ “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, c u, giá c , s c mua không x y ra nhầ ả ứ ả ững đột bi n do chế ịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh t không b suy thoái ho c phát tri n quá nóng ; thông tin ế ị ặ ể

về cung, c u, giá c tài sầ ả ản được th hi n công khai trên thể ệ ị trường

T r a n g | 10

Giá trị thị trường th hi n m c giá hình thành trên thể ệ ứ ị trường công khai và c nh ạtranh Thị trường này có th là thể ị trường trong nước ho c thặ ị trường qu c t , có th ố ế ểbao g m nhiồ ều người mua, người bán ho c bao g m m t sặ ồ ộ ố lượng h n chạ ế người mua, người bán

Giá trị thị trường th hi n mể ệ ức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận t i m t thạ ộ ời điểm sau khi cả hai bên đó khảo sát, cân nhắc đầy đủ các

cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình t các thông tin trên thừ ị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua ho c nhi t tình bán quá mặ ệ ức

Khái ni m giá trệ ị thị trường ph n ánh nh ng nh n th c và nh ng hoả ữ ậ ứ ữ ạt động chung trên thị trường và là cơ sở cho vi c thệ ẩm định giá tài s n trong n n kinh tả ề ế thịtrường Đây là một tiêu chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản một cách rõ ràng và chặt chẽ Nó giúp ta xác minh được mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá trị thị trường hay không Đồng thời nó cũng chỉ ra các công vi c mà thệ ẩm định viên ph i làm khi thả ẩm định và báo cáo về giá trị thị trường

Khái ni m v giá trệ ề ị thị trường không phụ thuộc vào m t giao d ch mua bán c ộ ị ụthể t i thạ ời điểm thẩm định giá Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua và bên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đó có thời gian kh o sát, cân ảnhắc các cơ hội

Tính đa dạng, thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm định viên ph i xem xét các sả ố liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các tiêu chuẩn

về giá trị thị trường hay không

Để đánh giá tính th trường, đánh giá khả năng so sánh của các thương vụị hay giao d ch ch ng cị ứ ớ, cần ph i tr l i các câu h i sau: ả ả ờ ỏ

- Thương vụ có thể không?

- Thời điểm th c hiự ện thương vụ?

- Giới thi u và qu ng cáo v tài s n có chính xác không? ệ ả ề ả

- Đấu giá có đông người đến tham dự và có tính cạnh tranh không?

- Tại sao người bán quyết định bán, người mua quyết định mua?

- Người mua có cân nhắc đến vi c mua m t tài sệ ộ ản khác trước khi quyết định mua tài s n này không? ả

- Người mua có quen thuộc địa bàn hay không?

- Điều gì có ảnh hưởng đến hành vi mua tài s n này cả ủa người mua?

- Người mua mua với giá có phải là giá định trả không?

- Người mua có hài lòng v i vi c mua tài s n này không? ớ ệ ả

- Người mua có xem xét đến l i nhu n tợ ậ ừ việc mua các tài sản tương tự khác không?

T r a n g | 11

- Người mua mong đợi gì từ việc kinh doanh này?

- Người mua có l i gì tợ ừ việc nhận tư vấn chuyên nghi p? ệ

Để đảm bảo cho việc thẩm định giá tuân theo các tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định chung, thẩm định viên cần:

- Thẩm định giá theo một tiến trình chặt chẽ, dễ hiểu, công khai, không đưa đến hiểu lầm

- Cung cấp thông tin đầy đủ để mọi người đọc và hiểu rõ số lượng, nguyên nhân, hi u rõ các phân tích và k t lu n rút ra trong báo cáo thể ế ậ ẩm định

- Xác định, mô tả rõ ràng đối tượng thẩm định và mức độ khảo sát tài s n ả

- Xác định rõ m t hay nhi u l i ích c n thộ ề ợ ầ ẩm định giá tr ị

- Xác định rõ giá tr cị ần ước tính, mục đích của thẩm định, th i gian thờ ẩm định

và th i gian báo cáo ờ

- Giải thích đầy đủ, rõ ràng phương pháp thẩm định cần áp dụng, lý do áp dụng

và các k t lu n c n rút ra ế ậ ầ

- Trình bày rõ các giả thiết và điều ki n mà thệ ẩm định dựa vào đó

- Kèm theo ch ng ch , gi y ch ng nh n hành nghứ ỉ ấ ứ ậ ề thẩm định cấp cho thẩm định viên, các bằng c p chuyên môn, gi y phép thu lấ ấ ệ phí thẩm định, hướng d n thẫ ực hành thẩm định và các b ng ch ng khác ằ ứ

1.1.6.3 Giá tr phi thị ị trường (GTPTT)

Giá trị thị trường là căn cứ chủ y u c a hoế ủ ạt động thẩm định giá đối với hầu hết các lo i tài sạ ản Cơ sở ủ c a việc ước tính GTTT đối v i m t tài sớ ộ ản nào đó, được dựa trên th c t là nó có khự ế ả năng trao đổi, mua bán m t cách ph bi n trên thộ ổ ế ị trường, được th c tiễn ki m ch ng m t cách khách quan Tuy nhiên, trên th c t có nhi u loự ể ứ ộ ự ế ề ại tài s n c n thả ầ ẩm định giá nhưng chúng lạ ất ít khi đượi r c mua bán thậm chí không có thị trường đối với chúng, ví dụ như: Công viên, nhà ga, nhà th , b nh viờ ệ ện, trường học Để đánh giá giá trị đối v i nh ng lo i tài sớ ữ ạ ản này, người ta dựa vào nh ng y u t ữ ế ốphi thị trường chi phối đến giá tr tài s n Giá trị ả ị được ước tính như vậy được gọi là giá trị phi th trường Giá tr phi ị ị thị trường được định nghĩa một cách đầy đủ như sau: Giá tr phi thị ị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc xác định giá tr mang tính ch quan, nhiị ủ ều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài s n trên ảthị trường

* Các lo i giá tr phi thạ ị ị trường thường dùng trong thẩm định giá:

+ Giá trị đang sử ụng (GTĐSD): d Là giá tr c a m t tài sị ủ ộ ản khi nó đang được

sử d ng cho mụ ột mục đích nhất định và nó không liên quan đến thị trường

Loại giá tr này th hi n nh ng tài sị ể ệ ở ữ ản đang được dùng với tư cách là một b ộphận c a tài s n trong doanh nghiủ ả ệp, không tính đến giá trị sử d ng tụ ối ưu và tốt nhất

T r a n g | 12

của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó được mang ra bán Trên góc độ kế toán, giá trị đang sử ụng là giá tr hi n t i c a dòng d ị ệ ạ ủ tiền mặt ước tính có thể mang lại trong tương lai, kể từ khi sử dụng đến khi thanh lý, khi tài sản kết thúc chu k tính hỳ ữu ích

Ngay c khi giá trả ị đang sử ụ d ng và giá trị thị trường trùng nhau thì cũng không được coi chúng là một Giá tr đang sử dụng c a tài sị ủ ản có xu hướng cao hơn giá trị thịtrường c a chúng khi doanh nghiủ ệp đang kinh doanh phát đạt, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng s n xu t s n phả ấ ả ẩm tương tự Ngược lại khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả thì giá trị đang sử dụng của tài sản có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường Giá trị đang sử ụ d ng c a tài sủ ản có xu hướng cao hơn giá trị thịtrường khi doanh nghi p có b n sáng ch , gi y phép, hệ ả ế ấ ợp đồng s n xu t nh ng sả ấ ữ ản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt hoặc các loại tài sản vô hình mà các doanh nghi p khác không có ệ

Khái ni m vệ ề GTĐSD thường được áp d ng cho nh ng tài s n có thụ ữ ả ị trường hạn ch (là tài sế ản do tính đơn chiếc, ho c do nhặ ững điều ki n cung c u cệ ầ ủa thị trường làm cho chúng ít có người mua, tại một thời điểm nào đó Đặc điểm quan trọng đểphân bi t chúng v i nh ng tài s n khác là ệ ớ ữ ả ở chỗ không ph i là không th bán chúng ả ểtrên thị trường công khai, mà để bán được chúng đòi hỏi ph i có m t quá trình ti p th ả ộ ế ịlâu dài hơn, tốn nhiều thời gian và công sức hơn so v i nh ng tài s n khác) Và nh ng ớ ữ ả ữtài s n có tính ch t chuyên dùng (là nh ng tài s n do tính chả ấ ữ ả ất đặc bi t mà chúng ch ệ ỉ

có giá tr s d ng h n h p cho m t mị ử ụ ạ ẹ ộ ục đích và một đối tượng s dử ụng nào đó vì vậy không d dàng bán chúng trên thễ ị trường, tr khi bán cùng v i toàn b tài s n cừ ớ ộ ả ủa doanh nghi p) ệ

+ Giá trị đầu tư (GTĐT) là giá trị ủ c a tài sản đối v i m t ho c m t sớ ộ ặ ộ ố nhà đầu

tư nhất định, cho một dự án đầu tư nhất định

Giá trị đầu tư thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu tư Mỗi nhà đầu tư có chi phí

cơ hội khác nhau, n u có sế ự giống nhau thì ch là ng u nhiên Vì v y, khái ni m này ỉ ẫ ậ ệcũng thường được dùng khi muốn thể hiện giá trị của những tài s n chuyên bi t, ả ệchuyên dùng v i nhớ ững nhà đầu tư riêng biệt

+ Giá tr doanh nghi p là bi u hi n b ng ti n v các kho n thu nh p mà doanh ị ệ ể ệ ằ ề ề ả ậnghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xu t kinh doanh ấ

Khái ni m này dùng cho lo i tài s n là: Doanh nghiệ ạ ả ệp đang hoạt động mà mỗi

bộ ph n c u thành nên doanh nghiậ ấ ệp đó không thể tách r i (h u hình, vô hình), m t t ờ ữ ộ ổchức không thể tách rời Vì vậy, giá tr của doanh nghiệp cũng là một dạng của giá trị ịđầu tư IVSC cho rằng không thể thẩm định giá tr doanh nghiị ệp trên cơ sở GTTT

T r a n g | 13

+ Giá tr b o hi m: Giá tr b o hi m hay sị ả ể ị ả ể ố tiền bồi thường được ước tính trên

cơ sở những thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường ch không xem tr ng ứ ọđến việc xác định giá trị thị trường c a tài s n là bao nhiêu ủ ả

+ Giá tr tính thu là sị ế ố tiền th hi n giá tr tài sể ệ ị ản được quy định trong các văn bản pháp lý, làm căn cứ để tính thu ph i nế ả ộp cho Nhà nước

IVSC cho r ng nhi u qu c gia, m t sằ ở ề ố ộ ố văn bản pháp quy trích d n GTTT là ẫ

cơ sở của vi c tính thuệ ế Tuy nhiên, các phương pháp cụ thể được sử dụng để ước tính giá tr tài s n có th dị ả ể ẫn đến k t qu chênh l ch so v i GTTT theo tiêu chu n thế ả ệ ớ ẩ ẩm định Do đó, nếu coi giá tr tính thuị ế là GTTT như định nghĩa tại tiêu chu n thẩ ẩm định thì ph i có sả ự giải thích th t rõ ràng ậ

Trên th c tự ế thì để xác định giá tr tính thuị ế, người ta thường d a vào GTTT, ựnhưng mức giá này lại được Nhà nước s d ng trong m t th i gian dài, trong khi giá ử ụ ộ ờthị trường luôn biến động vì vậy không th coi giá tr tính thu là GTTT ể ị ế

+ Giá tr còn l i là giá tr c a nh ng tài sị ạ ị ủ ữ ản không còn được ti p t c s a chế ụ ử ữa đểphục h i hay sồ ử d ng nụ ữa

+ Giá tr tài s n b t bu c ph i bán là sị ả ắ ộ ả ố tiền thu v tề ừ việc bán tài s n trong các ảđiều kiện: Thời gian giao d ch quá ng n so v i thị ắ ớ ời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi

1 Xác định rõ tài sản sẽ được thẩm định giá

2 Xác định rõ các quy n l i pháp lý g n v i tài sề ợ ắ ớ ản đó

3 Xác định rõ mục đích, ý đồ ủ c a thẩm định giá là gì

4 Định nghĩa giá trị sẽ được thẩm định

5 Khảo sát tài sản và đảm bảo các bước công khai c n thiầ ết

6 Công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong thẩm định

7 Xác định thời gian hiệu l c cự ủa thẩm định

8 Phân tích các số liệu, tình huống phù h p v i nhi m v c a thợ ớ ệ ụ ủ ẩm định

9 Dựa vào cơ sở phi thị trường thì giá trị thu được là giá tr phi thị ị trường

10 Dù cho khái niệm, các bước tiến hành tìm ra GTTT là thích h p thì thợ ẩm

T r a n g | 14

định viên cũng không diễn gi i k t quả ế ả tìm được như GTTT

1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Mục đích định giá có ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá Xác định chính xác mục đích định giá giúp cho thẩm định viên tránh được vi c l a chệ ự ọn cơ

sở thẩm định không đúng, áp dụng phương pháp định giá không thích hợp và dẫn đến việc thẩm định giá không đúng với mục đích yêu cầu

Trong n n kinh tề ế thị trường hiện nay, định giá tài sản thường nh m các mằ ục đích sau đây:

Trong hoạt động mua bán, trao đổi:

+ Giúp người bán xác định giá bán

+ Giúp người mua quyết định giá mua

+ Thi t lế ập cơ sở cho sự trao đổi v hi n v t gi a tài s n này v i tài s n khác ề ệ ậ ữ ả ớ ảTrong hoạt động tài chính và tín dụng

+ Để sử dụng cho việc cầm cố hay thế chấp

+ Để xác định giá tr cho các hị ợp đồng bảo hiểm tài sản

+ Để xác định số tiền và các điều khoản cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê

Trong hoạt động phát tri n tài sể ản và đầu tư

+ Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác

+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư

Trong hoạt động qu n tr doanh nghiả ị ệp

+ Để ập báo cáo tài chính hàng năm l

+ Để xác định giá thị trường c a vủ ốn đầu tư

+ Để xác định giá trị doanh nghiệp

+ Để mua bán, h p nh t doanh nghi p ợ ấ ệ

+ Để thanh lý tài sản

+ Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước Trong hoạt động qu n lý nhà nả ước

+ Để xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công

+ Để tính thuế khi tài sản được bán hoặc để thừa kế

+ Để xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản

+ Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xử án

T r a n g | 15

+ Để tìm ra giá tr tính thuị ế hàng năm đối v i tài s n ớ ả

+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu xung công qu ỹThẩm định viên xác định mục đích định giá dựa trên văn bản đề nghị thẩm định giá c a khách hàng, d a trên kinh nghi m, hi u biủ ự ệ ể ết và trình độ ủ c a mình và ph i giả ải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong Báo cáo định giá

1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Giá tr c a tài sị ủ ản được định giá chỉ mang tính ước tính, có tính chất tư vấn cho đến khi giao d ch th c s diị ự ự ễn ra Để nâng cao độ tin c y k t qu cậ ế ả ủa định giá, khi ước tính giá tr tài s n nh t thi t ph i xem xét và phân tích m t cách kị ả ấ ế ả ộ ỹ lưỡng các y u t ế ốảnh hưởng đến giá trị của chúng

Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá tr , có th chia làm hai lo i là: Y u t ị ể ạ ế ốchủ quan và yếu tố khách quan

Định giá tài s n là mả ột khoa h c Tuy nhiên, trong nhiọ ều trường h p nó còn ợđược nhìn nhận như một nghệ thuật Tính nghệ thu t thể hiện ở ch : Thẩm định viên ậ ỗphải làm việc trong điều ki n thệ ị trường đôi khi không cung cấp đủ tài li u c n thiệ ầ ết để

ước tính hoặc phải tiến hành định giá khi thị trường đang có sự thay đổi Trong nh ng ữtrường hợp như vậy, họ phải dựa vào sự nhạy cảm của nghề nghiệp, yếu tố cảm tính để

ước tính giá tr tài sị ản Điều này giải thích cho tình huống: Hai thẩm định viên có tay nghề, trình độ chuyên môn và lương tâm nghề nghiệp như nhau, định giá cùng một tài sản nhưng đưa ra hai kết luận khác nhau

Tài s n có tính h u d ng hay công d ng càng nhi u thì giá tr c a tài sả ữ ụ ụ ề ị ủ ản đó càng cao M t khác, các y u tặ ế ố ph n ánh tính h u ích, công d ng c a tài s n phả ữ ụ ủ ả ụ thuộc

Trong quá trình định giá, để có kết quả định giá đúng đắn và tin cậy nhất thì đòi hỏi thẩm định viên ph i hi u bi t nhả ể ế ững quy định có tính pháp lý v quy n c a các ề ề ủchủ thể có liên quan đến tài s n c n thả ầ ẩm định Để có được những thông tin chính xác

và tin c y v tình tr ng pháp lý c a tài s n, thậ ề ạ ủ ả ẩm định viên cần phải căn cứ vào các văn bản pháp lu t hi n hành, các gi y t b ng ch ng cậ ệ ấ ờ ằ ứ ủa tài s n và các tài liả ệu do các cơ quan kế toán – kiểm toán có uy tín cung c p ấ

c Các y u t mang tính kinh t ế ố ế

Tính kinh t c a giá tr tài s n ch y u thế ủ ị ả ủ ế ể hiện ở quan h cung cệ ầu, hay độgiãn, độ nhạy của cung và c u trên thầ ị trường T i m t thạ ộ ời điểm trên thị trường, khi cung khan hi m, nhu c u và s c mua cao thì giá tr c a tài s n sế ầ ứ ị ủ ả ẽ được đánh giá cao, ngược lại giá tr tài s n sị ả ẽ được đánh giá thấp khi mà cung d i dào, nhu c u và sồ ầ ức mua s t gi m v i giụ ả ớ ả định các y u t khác trên thế ố ị trường là không thay đổi

Các y u tế ố tác động đến cung - cầu như là: Độ khan hi m, s c mua, thu nh p ế ứ ậhay nhu c u có khầ ả năng thanh toán các giao dịch Việc đánh giá các yếu tố này sẽ là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên có cơ sở ự báo và ước lượ d ng m t cách sát thộ ực hơn giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Vì vậy, để có thể đánh giá giá trị tài s n, làm tả ốt công tác tư vấn và gi m thiả ểu rủi ro trong hoạt động định giá tài s n yêu c u ph i ti n hành thu thả ầ ả ế ập, lưu trữ các thông tin có liên quan đến giao d ch mua bán tài s n, trang b các ki n th c v kị ả ị ế ứ ề ỹ thuật

xử lý, phân tích s biự ến động của thị trường và giá cả thị trường

d Các y u tế ố khác

Bên c nh ba y u t trên, còn có các y u tạ ế ố ế ố khác như: Tâm lý người tiêu dùng, tập quán dân cư cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải am hi u v tể ề ập quán dân cư cũng như yếu tố tâm lý để có thể định giá tài s n mả ột cách h p lý Hiợ ện nay để giảm thi u r i ro cho nghể ủ ề thẩm định giá, hầu hết các nước thường không cho phép các công ty hay các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mình mà không có sự liên doanh với một tổ chức

T r a n g | 17

nào ở trong nước

Tóm l i, giá tr tài s n chạ ị ả ịu ảnh hưởng b i nhi u y u tở ề ế ố, trong đó có những y u ế

tố thường xuyên biến đổi Do vậy, để có k t quế ả định giá th c sự ự trở thành h u ích và ữ

có hi u quệ ả đối v i khách hàng, bên c nh viớ ạ ệc xác định mục đích định giá, thẩm định viên ph i nh n d ng rõ ràng và hi u thả ậ ạ ể ị trường đánh giá những y u t riêng biế ố ệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào Thẩm định viên không chỉ đánh giá trong điều kiện tĩnh mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng y u t vế ố ề: Chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và h n ch cạ ế ủa các xu hướng này đến giá tr tài s n ị ả1.4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Giá tr tài sị ản được hình thành b i nhi u y u tở ề ế ố tác động như giá trị s dụng, s ử ựkhan hi m, nhu c u có khế ầ ả năng thanh toán Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các y u tế ố tác động đến quá trình hình thành giá tr c a tài s n cị ủ ả ụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định Nguyên tắc thẩm định giá tài s n là nhả ững quy định, quan điểm mang tính chỉ đạo, hướng d n trong công tác ẫđịnh giá tài sản Đó là:

1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNHQN)

Cơ sở của nguyên tắc

Con người luôn có động cơ khai thác một cách tối đa lợi ích của tài s n có th ả ểmang l i nhạ ằm bù đắp chi phí đã bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu

tư là dựa trên lợi ích cao nh t mà tài s n có th mang l i Vì vấ ả ể ạ ậy giá tr cị ủa một tài sản được th a nhận trong điều kiừ ện nó được s d ng t t nh t và hi u qu nhử ụ ố ấ ệ ả ất

Ví dụ 1.1: Có m t ngôi bi t th t i Tây Hộ ệ ự ạ ồ – Hà Nội đang được giao bán và đã

có hai người đến hỏi mua Người thứ nhất trả giá 5 tỷ đồng, người thứ hai trả giá 5,4 t ỷ

đồng Nếu so sánh về mặt giá tr thì người th hai trị ứ ả giá cao hơn Như vậy, trong trường hợp này người bán sẽ bán cho người trả giá là 5,4 tỷ đồng và s l a ch n này là ự ự ọphù h p vợ ới động cơ muốn khai thác tối đa lợi ích của tài sản Khi đó giá trị của ngôi nhà được thừa nhận là 5,4 tỷ đồng

T r a n g | 18

Nội dung c a nguyên tủ ắc

Theo hệ thống tiêu chu n thẩ ẩm định giá Việt Nam: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhi u mề ục đích và đưa l i các lạ ợi ích khác nhau, nhưng giá tr cị ủa nó được xác định trong điều kiện tài sản được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Việc s d ng tử ụ ốt nhất và có hiệu quả nh t c a tài sấ ủ ản là đạt được mức h u dữ ụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh t - xã h i th c tế ộ ự ế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thu t, vậ ề pháp lý, về tài chính và đem lại giá tr l n nhị ớ ất cho tài s n ả

Nói cách khác, việc sử d ng cao nh t và t t nh t c a tài sụ ấ ố ấ ủ ản là đạt được mức h u ữdụng tối đa trong nh ng hoàn c nh kinh tữ ả ế - xã hội thực t phù h p, có thế ợ ể cho phép v ềmặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá tr cao nhị ất cho tài sản

Khái niệm s dử ụng cao nh t và t t nh t là mấ ố ấ ột phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở các mặt sau đây:

- V mề ặt vật ch t, một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi ấ

nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

- V m t pháp lu t, m t tài sề ặ ậ ộ ản được đánh giá là sử ụ d ng cao nh t và t t nhấ ố ất khi mà vi c s d ng bệ ử ụ ất động s n ph i hả ả ợp pháp, được nhà nước th a nh n và b o h ừ ậ ả ộ

Ở ví d trên ta th y ngôi bi t thụ ấ ệ ự đã được bán cho người tr giá là 5,4 tả ỷ đồng trong điều kiện tự nhiên, người mua muốn mua và người bán sẵn sàng bán Sau khi mua được ngôi nhà này với giá 5,4 tỷ đồng thì người chủ sở hữu mới đã cho thuê với mức là 7 triệu đồng/tháng Tuy nhiên, họ không thấy thoả mãn với việc cho thuê này và

họ tính toán r ng hằ ọ sẽ ử s a ngôi nhà bằng cách xây thêm 2 t ng nầ ữa để kinh doanh khách sạn (trong hi n tệ ại, ngôi nhà được xây d ng 3 t ng) và mự ầ ỗi tháng họ ẽ s thu được 15 triệu đồng Họ có thực hiện được phương án giả định này hay không? Trong khi Quy định của thành phố về vi c xây dựng tại khu đất này là không được phép xây nhà quá 3 tầng Vậy, ệ

họ không thể thực hiện được phương án mà họ giả định và Quy định c a thành ph vủ ố ề việc xây dựng nhà tại khu vực Tây Hồ này chính là tính pháp lý

Ngoài ra, m c dù không cặ ó tính pháp lý nhưng những quy ước có tính thông l ệhay t p quán xã hậ ội cũng cần được tôn trọng như:

Chúng ta không th giể ả định rằng trên khu đất c a Chùa Qu c Khánh là mủ ố ột khu vui chơi giải trí để tính giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất này Hiện nay, chúng ta ch có thỉ ể thừa nh n giá tr s d ng t t nh t và hi u qu nh t cậ ị ử ụ ố ấ ệ ả ấ ủa khu đất này chính là việc xây dựng Chùa Qu c Khánh vì ngoài giá tr v m t kinh t ố ị ề ặ ế

- Về m t th i gian, m t tài s n ặ ờ ộ ả được đánh giá là sử dụng cao nh t và t t nhấ ố ất khi mà th i gian cho thu nh p ròng cao nh t kéo dài nhờ ậ ấ ất.

- Về m t hi n thặ ệ ực: Tài sản được sử d ng hoụ ặc giả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin c y t i thậ ạ ời điểm ước tính giá tr tài s n Tài sị ả ản đó phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính Mỗi người hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài s n dả ựa theo chi phí cơ hội c a riêng mình Tuy nhiên, nó ph i ph n ánh tính chủ ả ả ất khả thi về m t tài chính ặ

Một tài sản đang sử d ng thụ ực t không nhế ất thiết đó thể hiện khả năng sử d ng ụtốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó Vì v y, nguyên tậ ắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài s n phả ải đặt tài s n trong tình hu ng s d ng cao nh t và t t nh t, ch không ả ố ử ụ ấ ố ấ ứphải dựa trên sự sử d ng hi n t i nụ ệ ạ ếu như sự ử d ng hi n t s ụ ệ ại chưa phải là cao nh t và ấtốt nhất, đặc biệt là đối v i bớ ất động s n B i vì vi c sả ở ệ ử d ng cao nh t và t t nhụ ấ ố ất quyết định giá trị thị trường của tài sản

Yêu c u c a nguyên tầ ủ ắc

- Thẩm định viên ph i ch ra các khả ỉ ả năng thực t vế ề việc s d ng tài s n và ử ụ ảnhững l i ích c a vi c sợ ủ ệ ử d ng nó (thụ ẩm định viên phải giả định được tình huống sử dụng phi th c tự ế, sử ụng sai pháp lu t và không kh thi v d ậ ả ề mặt tài chính)

- Thẩm định viên ph i khả ẳng định được tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hi u qu nh t giá tr c a tài s n ệ ả ấ ị ủ ả

1.4.2 Nguyên tắc thay thế

Ví d 1.2ụ : Trước khi mua được ngôi biệt thự ở Tây Hồ với giá 5,4 tỷ đồng nhà đầu tư này đã tìm rất nhiều các ngôi nhà khác gần đó Cuối cùng họ tìm được 2 ngôi biệt thự tương tự nhau về tất cả các yếu tố theo yêu cầu của họ đặt ra như về diện tích, chiều r ng, chi u dài, thi t kộ ề ế ế Tuy nhiên, m t ngôi bi t thộ ệ ự được đồng ý bán v i giá ớ5,4 tỷ đồng và một ngôi nhà được đồng ý bán v i giá là 5,6 tớ ỷ đồng H sọ ẽ chọn mua ngôi bi t th nào? Hệ ự ọ đã quyết định mua ngôi bi t th có giá giao bán là 5,4 tệ ự ỷ đồng

Cơ sở của nguyên tắc

Những người mua th n tr ng s không tr nhi u tiậ ọ ẽ ả ề ền hơn để mua m t tài sộ ản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể mua một s n phả ẩm tương tự như vậy Nội dung c a nguyên t c ủ ắ

T r a n g | 20

Khi hai tài s n có tính hả ữu ích như nhau, tài sản nào chào bán mở ức giá th p ấnhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Gi i hớ ạn giá trị cao nh t c a m t tài s n không ấ ủ ộ ảvượt quá chi phí để có một tài sản tương tự ới điề v u kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến s thay th ự ế

Yêu c u c a nguyên t c ầ ủ ắ

- Thẩm định viên ph i nả ắm được các thông tin v giá c hay chi phí s n xuề ả ả ất của các tài sản tương tự, g n v i thầ ớ ời điểm định giá để ấy đó làm cơ sở l so sánh và xác

định giới hạn cao nhất của giá tr tài sản cị ần định giá

- Thẩm định viên nh t thi t phấ ế ải được trang b các kị ỹ năng về cách điều ch nh ỉ

sự khác bi t giệ ữa các lo i tài s n nhạ ả ằm đảm b o tính ch t có th thay th hay so sánh ả ấ ể ếvới nhau v giá cề ả, về chi phí s n xuất ả

Nguyên t c thay th không chắ ế ỉ được v n d ng khi thậ ụ ẩm định giá tài s n mà còn ảđược s dụng trong hoạt động tư vấử n về các cơ hội đầu tư

Ví dụ 1.3: Trước khi quyết định mua ngôi bi t thệ ự ở Tây Hồ, nhà đầu tư này đã cân nh c v i sắ ớ ố tiền trên thì h sọ ẽ đầu tư vào lĩnh vực khác Sau khi tính toán, xem xét tính chất để thay th hay so sánh giế ữa hai cơ hội hay hai tài s n này là: Tả ốc độ tăng vốn, lãi, ti n cho thuê, mề ức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng thì họ đã quyết định chọn mua ngôi nhà trên

1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Cơ sở của nguyên tắc

Xuất phát tr c ti p t khái ni m giá tr tài sự ế ừ ệ ị ản

Ví d 1.4ụ : Khi chúng ta mua một xe ô tô để đi thì mức độ quan tr ng có s ọ ựkhác nhau r t l n gi a các cá nhân, lấ ớ ữ ợi ích tương lai của việc sở hữu chiếc ôtô là yếu tố rất định tính, r t khó so sánh v m t ch quan c a giá tr , song có th d a vào giá th ấ ề ặ ủ ủ ị ể ự ịtrường để ước tính, tức là dựa trên nguyên tắc thay thế Nhưng khi chúng ta mua một

đồng, trong khi ngôi biệt thư trên chỉ được bán v i giá 5,4 tớ ỷ đồng Nhìn vào đây ta có

th thể ấy phần đóng góp của sân vườn thừa nhận là 200 triệu đồng trong khi chi phí xây dựng ch h t 100 triỉ ế ệu đồng

Cơ sở của nguyên tắc

Khi k t h p các tài s n v i nhau thì t ng giá tr c a nó sế ợ ả ớ ổ ị ủ ẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

Như ví dụ trên: Khi kết hợp ngôi nhà với sân vườn thì thành ngôi nhà có sân vườn và nó có giá là: 5,6 tỷ đồng Trong khi nếu tính giá tr đơn lẻ của hai tài sản chỉ ị

là 5,5 tỷ đồng Chúng ta có thể thấy rõ rằng khi có sân vườn thì giá tr cị ủa ngôi nhà đã được tăng lên rất nhiều so với việc không có sân vườn

N i dung c a nguyên t c ộ ủ ắ

Giá tr c a m t tài s n hay c a m t b ph n c u thành m t tài s n phị ủ ộ ả ủ ộ ộ ậ ấ ộ ả ụ thuộc vào

sự v ng m t hay góp m t c a nó s làm cho giá trắ ặ ặ ủ ẽ ị c a toàn b tài sủ ộ ản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Yêu c u c a nguyên t c ầ ủ ắ

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài s n riêng l ả ẻ1.4.5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc

Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá tr tài s n là d a vào ị ả ựgiá trị thị trường Giá trị thị trường c a tài s n l i t lủ ả ạ ỷ ệ thuận v i y u t c u và t l ớ ế ố ầ ỷ ệnghịch v i y u t cung ớ ế ố

Ở ví d trên, ụ giả ử nhà đầu tư quyết đị s nh bán ngôi bi t th h v a mua v i giá ệ ự ọ ừ ớ5,5 tỷ đồng vì h nhọ ận định r ng giá t i thằ ạ ời điểm này là cao nh t M t trong nh ng ấ ộ ữyếu tố tác động đến giá cả chính là nhu cầu mua nhà của người dân tăng cao

N i dung c a nguyên tộ ủ ắc

Định giá tài s n phả ải đặt nó trong sự tác động c a các y u t cung c u Trên th ủ ế ố ầ ịtrường c nh tranh hoàn h o, giá c là bạ ả ả ằng chứng, là sự thừa nh n có tính khách quan ậcủa thị trường v giá tr tài s n Trong các thề ị ả ị trường khác, dưới s c ép c a cung và ứ ủcầu, giá c có thả ể có kho ng cách r t xa so v i giá trả ấ ớ ị thực Vì v y, khi so sánh các tài ậsản v i nhau, phớ ải phân tích tác động c a y u t cung và c u ủ ế ố ầ ảnh hưởng đến giá trị tài sản c n thầ ẩm định giá

T r a n g | 22

Yêu c u c a nguyên t c ầ ủ ắ

Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao d ch trong quá kh và d báo ị ứ ự ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài s n c n thả ầ ẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá tr ịphi thị trường Ví d : Chụ ứng khoán sau khi được niêm yết thường có giá cao hơn do cầu cao hơn, mặc dù tình hình sản xuất kinh doanh, thu nhập của công ty nói chung không có gì thay đổi

CÂU H I ÔN TỎ ẬP CHƯƠNG 1Câu 1: Phân tích khái ni m giá tr tài s n Hãy nêu nhệ ị ả ững cơ sở giá trị trong định giá tài sản

Câu 2: Phân bi t các khái ni m: giá tr , giá c , chi phí ệ ệ ị ả

Câu 3: Gi i thích khái ni m giá trả ệ ị thị trường c a IVSC Giá trủ ị thị trường có nhất thi t hình thành trong thế ị trường c nh tranh hay không? ạ

Câu 4: Phân tích các y u tế ố ảnh hưởng đến giá tr tài s n ị ả Nhận di n các y u t ệ ế ốnày có ý nghĩa gì đối với thẩm định viên?

Câu 5: Nêu các nguyên t c thắ ẩm định giá trong n n kinh t thề ế ị trường Tuân th ủnguyên tắc đó thẩm định viên c n ph i làm gì? ầ ả

T r a n g | 23

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Bất động sản

+ Các tài s n khác gả ắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác theo quy định c a pháp lu t ủ ậ

b Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

- Cố định v về ị trí:

+ Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hoá khác Đối v i các hàng hoá khác, có th d dàng di chuy n ớ ể ễ ể đến các địa điểm nhưng với BĐS thì không thể di dời được Các chủ thể muốn tham gia giao dịch, trao đổi BĐS phải đi đến nơi có hàng hóa BĐS

+ Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (như siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà ph i gi i thi u thông qua mô t b ng mô hình, hình ả ớ ệ ả ằ

ảnh, bản v , hoặc các mô tả khác ẽ

+ Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau

- Tính b n về ững:

Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói l , vùi l p Các v t ki n trúc và công trình xây dở ấ ậ ế ựng trên đất sau khi xây dựng ho c sau m t th i gian s dặ ộ ờ ử ụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền v ng cữ ủa BĐS được thể hi n ở tuổi thọ của vật ệkiến trúc và công trình xây d ng ự

Cần phân biệt “tuổi th vọ ật lý” và “tuổi th kinh tọ ế” của BĐS Tuổi th kinh t ọ ếchấm dứt trong điều ki n thệ ị trường và tr ng thái hoạ ạt động bình thường mà chi phí s ửdụng BĐS lại ngang b ng v i lằ ớ ợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh t khá nhi u vì nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u c a v t ki n trúc ế ề ấ ứ ế ấ ị ự ủ ế ủ ậ ế

T r a n g | 24

và công trình xây d ng bự ị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp t c an toàn cho vi c s ụ ệ ửdụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng m i thì có th kéo dài tu i th v t lý Th c t , các ớ ể ổ ọ ậ ự ếnước trên thế giới đã chứng minh tu i th kinh t cổ ọ ế ủa BĐS có liên quan đến tính chất

sử d ng cụ ủa BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế c a nhà ủ ở, khách s n, nhà hát là trên ạ

40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghi p, nhà phệ ở ổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính ch t lâu v ng cấ ữ ủa hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không b thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th sị ộ ử ụ ạ ể ử d ng vào nhi u mụ ề ục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng

- Tính khan hi m: ế

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khan hi m cế ủa đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do di n tích bệ ề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới h n về diện tích đất đai của t ng mạ ừ ảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v

- Tính khác biệt:

Do BĐS có tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên

nó có tính khác bi t Trên thệ ị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây theo ị ể ả ạmột thi t k Ngay trong m t toà cao ế ế ộ ốc thì các căn phòng cũng có hướng và c u t o ấ ạnhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khác biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

- Tính ảnh hưởng l n nhau: ẫ

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình k t c u h t ng sế ấ ạ ầ ẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, vi c xây dệ ựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp, sự hấp dẫn và giá trị của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

2.1.1.2 Phân lo i bạ ất động s n ả

BĐS là một loại tài sản có giá trị lớn, vi c phân loệ ại BĐS là cơ sở để Nhà nước

- Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

- Công trình ki n trúc và các tài s n g n li n v i công trình ki n trúc: ế ả ắ ề ớ ế

+ Nhà c a xây d ng cử ự ố định không th di dể ời

+ Các công trình hạ t ng kầ ỹ thuật g n li n vắ ề ới đất đai: Hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ ống l c và cth ọ ấp thoát nước, hệ ống c p khí gasth ấ ,

hệ thống c u hoứ ả…

+ Các tài s n khác g n li n không th tách r i vả ắ ề ể ờ ới công trình xây d ng: ự Điều hoà, thang máy, ch ng tr m tố ộ ự động…

- Các tài s n khác gả ắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm

Nhóm đất nông nghi p: 8 lo i, gệ ạ ồm:

+ Đất trồng cây lâu năm

+ Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác

+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm:

+ Đất ở: tại nông thôn và t i thành th ạ ị

+ Đất do các cơ sở tôn giáo s dử ụng.

+ Đất có các công trình là: Đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thời họ + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Tuỳ thuộc vào các yêu c u vầ ề kiến trúc, ti n nghi, cệ ảnh quan, môi trường người

ta có s phân bi t nhà thành 2 loự ệ ở ại là: nhà chung cư, nhà ở riêng bi t và bi t thệ ệ ự Trong lo i bi t th lạ ệ ự ại được phân chia thành 4 h ng: t hạ ừ ạng I đến h ng IV H ng 4 là ạ ạloại có chất lượng s d ng t t nhử ụ ố ất

Tuỳ thuộc vào yêu c u vầ ề kỹ thuật, độ bền và giá tr c a các lo i vị ủ ạ ật liệu và của các k t cế ấu chính như: Cột, móng, sàn, tường… mà người ta phân chia ở thành 4 cấp: Cấp I có niên h n sạ ử dụng trên 100 năm, cấp II: Trên 50 năm; cấp III: Trên 20 năm; cấp IV: Dưới 20 năm

+ Công trình ki n trúc ph c v s n xuế ụ ụ ả ất: Nhà xưởng, kho tàng, m t b ng khu ặ ằcông nghi p ệ

+ Công trình ki n trúc có tính chế ất thương mại: Cửa hàng cho thuê, ch , trung ợtâm thương mại…

+ Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tuỳ thuộc vào các điều ki n v t ch t, chệ ậ ấ ất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường … mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 đến 5 sao + Công trình ki n trúc khác: Nhà thế ờ, bệnh viện, trường học…

2.1.1.3 Quy n cề ủa chủ thể đối v i bớ ất động s n ả

T r a n g | 27

Ở đây ta chỉ xét đến bất động sản là đất đai và các công trình Quyền c a ch ủ ủ

thể đối v i hai lo i bớ ạ ất động s n này cả ụthể như sau:

- Đối với đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại di n chệ ủ sở hữu Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đấ ổn địt nh + Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu c u s dầ ử ụng đất Đối với ngườ ử ụng đất, đây là i s dhình th c chi m gi cao nhứ ế ữ ất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quy n s dề ử ụng đất b ng hằ ợp đồng (có th ngể ắn h n hoặc dài hạ ạn) cho đối tượng có nhu cầu s dử ụng đất Nh ng hữ ợp đồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư và có thể kéo dài vô thời hạn

- Đối v i các công trình ớ

+ Quy n s h u: Quy n này phát sinh khi cá nhân, tề ở ữ ề ổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền s dử ụng đất thì sở h u luôn các công trình ữ ở trên khu đất ấy + Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng

2.1.2 Thị trường bất động sản

2.1.2.1 Khái ni m vệ ề thị trường bất động s n ả

a Khái ni m thệ ị trường bất động s n ả

Thực t , có r t nhi u cách hi u khác nhau vế ấ ề ể ề thị trường BĐS như:

- Thị trường bất động s n là mả ột môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá

- Thị trường bất động s n là m t hả ộ ệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch v bề ất động s n cả ủa bên tham gia được th c hi n Thự ệ ị trường bất động s n có th ả ểphân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình ki n trúc khác ếnhau

b Đặc điểm của thị trường bất động sản

Có nhi u quan ni m khác nhau về ệ ề thị trường b t ấ động s n, m c dù có thả ặ ể còn

T r a n g | 28

những quan ni m khác nhau, song nhệ ững đặc điểm chủ yếu của loại thị trường này c n ầđược th a nhận là: ừ

* Có s cách bi t giự ệ ữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

BĐS có vị trí cố định, không th di dể ời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường ph i qua ba khâu ch y u: àm phán tả ủ ế Đ ại địa điểm giao d ch, ki m tra thị ể ực địa, đăng ký pháp lý

Chính điều này làm cho quan h giao dệ ịch BĐS thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm

định viên phải có s am hi u vự ể ề chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghi p ệ

* Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố t p quán, tâm lý, th hiậ ị ếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu c a m i vùng, mủ ỗ ỗi địa phương lại khác nhau Chính vì v y, hoậ ạt động c a th ủ ịtrường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng m i vùng ở ọmiền của đất nước S n ph m ả ẩ hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có s phát triự ển không đều gi a các ữvùng, các miền, do điều ki n tệ ự nhiên và trình độ phát triển kinh t - ế văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát tri n c a thể ủ ị trường BĐS khác nhau Thịtrường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

* Thị trường BĐS là một dạng điển hình c a thủ ị trường không hoàn h o ảĐặc điểm này xuất phát t nhừ ững đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều ki n tệ ự nhiên cũng như truyền th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã hố ậ ị ế ội trong quá trình s dử ụng BĐS Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường

sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh

T r a n g | 29

tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

* Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi

Trên thị trường BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá BĐS Tuy nhiên, do quan h cung c u vệ ầ ề BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về BĐS cho một mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều th i gian, dờ ẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cung BĐS luôn có một độtrễ lớn hơn so với các m t hàng khác ặ

Do đó, khi xem xét thị trường BĐS cần chú ý:

+ Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ấn các cơn sốt giá BĐS Việc chống các cơn sốt về giá BĐS bằng cách tăng cung là rất hạn chế

+ Đối với việc quản lý Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trường BĐS

+ Đối với hoạt động thẩm định giá cần phải có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này của th trường BĐS để ị ước tính một cách hợp lý giá tr BĐS Việc quản lý ịNhà nước đối với BĐS không tốt sẽ tiềm n nhiều rấ ủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

* Hoạt động c a thủ ị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh t - xã hế ội Do đó, các vấ đề ền v BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất b i các quyở ết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS

phục ụ các m c tiêu phát tri n kinh t - xã hv ụ ể ế ội

Mặt khác, thị trường BĐS còn là một dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn h o, thi u tính hi u qu Vì v y, s can thi p cả ế ệ ả ậ ự ệ ủa Nhà nước là cần thiết, nh m gi m thi u nh ng ằ ả ể ữ ảnh hưởng b t lấ ợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô 2.1.2.2 Phân lo i thạ ị trường bất động s n ả

a Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

T r a n g | 30

- Thị trường chính th c hay thứ ị trường có sự kiểm soát của Nhà nước

- Thị trường phi chính th c hay thứ ị trường không có sự kiểm soát c a Nhà ủ nước

b Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

- Thị trường chuyển nhượng quy n s dề ử ụng đất, lo i thạ ị trường này còn g i là ọthị trường đất đai

- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê

- Thị trường bán l i ho c cho thuê lạ ặ ại BĐS

c Căn cứ vào các loại hàng hóa BĐS trên thị trường

- Thị trường đất đai

- Thị trường nhà ở

- Thị trường BĐS công nghiệp

- Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở

- Thị trường BĐS dùng trong dịch v ụ

d Căn cứ vào tính chất các giao dịch

- Thị trường mua bán BĐS

- Thị trường thuê và cho thuê BĐS

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế ch p, bảo hiểm ấ

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp v n liên doanh ố

2.1.2.3 Vai trò c a thủ ị trường bất động s n ả

- Thị trường BĐS là một trong nh ng thữ ị trường quan tr ng c a n n kinh tọ ủ ề ế thịtrường vì thị trường này liên quan tr c tiự ếp t i mớ ột lượng tài sản c c lự ớn cả v quy ề

mô, tính chất cũng như giá trị ủ c a các m t trong n n kinh t qu c dân: ặ ề ế ố

BĐS là tài sản lớn của mỗi qu c gia T trọng BĐS trong tổng s c a c i xã hố ỷ ố ủ ả ội

ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm t i 30% t ng hoớ ổ ạt động của nền kinh tế BĐS còn là tài sản l n c a t ng hớ ủ ừ ộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là ngu n vồ ốn để phát tri n thông qua hoể ạt động thế chấp

- Thị trường BĐS phát triển thì m t ngu n v n l n t i chộ ồ ố ớ ạ ỗ được huy động: Nếu m t qu c gia có gi i pháp h u hi u bộ ố ả ữ ệ ảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh t - xã hế ội đạt được những mục tiêu đề ra Ở các nước phát triển lượng ti n ngân hàng cho vay qua th ề ếchấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng v n cho vay Vì v y, phát triố ậ ển đầu

T r a n g | 31

tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành ngu n ồtài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát tri n kinh t - xã hồ ụ ụ ầ ể ế ội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát tri n và qu n lý t t thể ả ố ị trường BĐS, đặc bi t là thệ ị trường quy n s d ng ề ử ụđất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghi m cệ ủa các nước cho thấy để đạt tiêu chu n c a mẩ ủ ột nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển th ịtrường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều ki n các ệthiết ch v quế ề ản lý Nhà nước đối v i công tác quy hoớ ạch chưa được th c thi có chự ất lượng và hi u qu thì vi c phát tri n và qu n lý thệ ả ệ ể ả ị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc ph c nh ng tụ ữ ốn kém và vướng m c trong ắtương lai

- Phát tri n và qu n lý t t thể ả ố ị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín d ng, thụ ị trường xây d ng, thự ị trường v t li u xây d ng, thậ ệ ự ị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát tri n nể ếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển t 1,5 2 USD Phát triừ – ển và điều hành t t thố ị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, v t kiậ ến trúc để ừ đó tạ t o nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh th và trên ph m vi cổ ạ ả nước

- Phát tri n và qu n lý có hi u quể ả ệ ả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu c u b c xúc ầ ứngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Thị trường nhà là b ph n quan tr ng chi m tở ộ ậ ọ ế ỷ trọng l n trong thớ ị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn

“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ ốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS “skhác và nh ả hưởng tr c tiự ếp đến đờ ối s ng c a nhân dân Vì v y, phát tri n và qu n lý ủ ậ ể ả

có hi u quệ ả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà , bở ảo đảm cho giá nhà ởphù h p v i thu nh p cợ ớ ậ ủa người dân là một trong nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý ữ ọ ủ ảnhà nước về thị trường BĐS nhà ở

2.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

2.2.1.1 Khái ni m vệ ề phương pháp so sánh trực ti p ế

T r a n g | 32

a Khái niệm:

Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp, là việc ước tính giá trị bất động s n d a trên các b ng ch ng thả ự ằ ứ ị trường c a các bủ ất động sản tương tự đã giao d ch trong th i gian g n nhị ờ ầ ất

- Các mảnh đất tr ng ố

2.2.1.2 Các bước định giá

* Bước 1: Tìm ki m thông tin v nhế ề ững BĐS đã được giao d ch trong th i gian ị ờgần nh t có thấ ể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường,… Cụ thể, TĐV cần phải dựa trên 7 y u tế ố cơ bản sau để so sánh:

- Tình tr ng v t ch t cạ ậ ấ ủa BĐS

- Đặc điểm v m t bề ặ ằng

- Đặc điểm c a các công trình xây d ng có liên quan ủ ự

- Đặc điểm v về ị trí hay địa điểm:

+ Tình tr ng vi phạ ạm giới h n v không gian ki n trúc và xây d ng ạ ề ế ự

- Thời gian giao dịch

- Các điều khoản và điều ki n c a giao dệ ủ ịch

* Bước 2: Tiến hành ki m tra và phân tích các giao d ch ch ng c nhể ị ứ ứ ằm đảm bảo tính ch t có thấ ể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao d ch thị ị trường c n ph i làm rõ: Ngu n gầ ả ồ ốc, đặc điểm

T r a n g | 33

và tính ch t các giao dấ ịch

* Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm, thường l y tấ ừ 3 đến 6 BĐS để so sánh

* Bước 4: Xác định những y u t khác nhau giế ố ữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng

cứ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Cách điều chỉnh thông d ng là lụ ấy BĐS mục tiêu làm chu n, th c hi n viẩ ự ệ ệc điều ch nh ỉ

đối với BĐS chứng cứ Nếu BĐS chứng c có các y u tứ ế ố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh gi m giá tr giao d ch cả ị ị ủa BĐS chứng c xuứ ống và ngược lại Trong khi điều chỉnh, theo kinh nghiệm cần lưu ý đến 3 vấn đề:

- Các điều ch nh không nên làm quá chi ti t hay v n v ỉ ế ụ ặt

- Mỗi sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các bằng chứng thị trường

- Luôn đặt ra câu h i: Nh ng s khác nhau là lý do ch y u dỏ ữ ự ủ ế ẫn đến sự khác nhau v giá tr cề ị ủa hai BĐS

Có th v n d ng mể ậ ụ ột trong hai cách điều chỉnh là: Điều ch nh s g p hoỉ ố ộ ặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở ộng tr đơn giản c ừ

* Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

Ví D 2.1ụ :

Thẩm định giá trị thị trường của bất động sản có chiều rộng 5 m, chiều dài 30

m, có ch quy n h p pháp, thông tin thu thủ ề ợ ập được từ thị trường có các tài s n so sánh ảnhư sau:

Bất động s n 1: Có chi u r ng 4 m, chi u dài 15 m, không có gi y t h p l v ả ề ộ ề ấ ờ ợ ệ ềquyền sử dụng đất, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh ch p, phù ấhợp v i quy hoớ ạch, đã sử ụ d ng ổn định từ năm 1992 đến nay Giá bán 900 triệu đồng

Bất động s n 2: Chi u r ng 3,5 m, chiả ề ộ ều dài 18 m, chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đã được s dụng ử ổn định từ năm 1994 đến nay Giá bất động sản vừa được bán với giá

873 triệu đồng

Bất động s n 3: Có chi u r ng 4,5 m, chiả ề ộ ều dài 16 m chưa có chủ quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh ch p, phù h p v i quy hoấ ợ ớ ạch, đã sửdụng ổn định từ năm 2005 đến nay Bán được v i giá 720 ớ triệu đồng

Biết r ng: ằ

- Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 6 triệu đồng/m2

- Hạn mức đất Nhà nước quy định khu v c này là 60 m ở ự 2

- Đối v i diớ ện tích đất không có tranh ch p và s d ng ấ ử ụ ổn định từ trước 15/10/1993 được mi n n p ti n s dễ ộ ề ử ụng đất đối với diện tích đất trong h n mạ ức

Bất động sản 2: Trường h p này khi th c hi n h p th c hoá ch quy n c a bợ ự ệ ợ ứ ủ ề ủ ất

động sản phải n p 50% tiền s dộ ử ụng đất đối với diện tích đất trong hạn m c và 100% ứ

Bất động sản 3: Trường h p này khi th c hi n h p th c hoá ch quy n c a bợ ự ệ ợ ứ ủ ề ủ ất

động sản phải nộp 100% tiền s dụng đất theo quy định để ử được cấp ch quyền ủTiền s dử ụng đất ph i nả ộp để ợ h p th c hoá ch quy n là: ứ ủ ề

- Có các b ng chằ ứng rõ ràng đã được th a nh n trên th c t v giá tr cừ ậ ự ế ề ị ủa BĐS,

vì vậy nó có cơ sở ững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Phương vpháp này th hiể ện được rõ ràng sự đánh giá của thị trường

- Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp c a máy tính Thông ủ

T r a n g | 35

thường, người ra sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để định giá BĐS Chính vì vậy, phương pháp này là cơ sở ủa các phương pháp ckhác như: hương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.P

* H n ch : ạ ế

- Vì phương pháp này là đối chiếu, so sánh và sử dụng các BĐS tương tự để đánh giá BĐS mục tiêu nên khi th c hi n ph i có giao d ch vự ệ ả ị ề các BĐS tương tự ởtrong cùng khu v c thì m i có th s dự ớ ể ử ụng để so sánh được Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng đựơc các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin ch ng cứ ứ thường mang tính ch t l ch sấ ị ử, đây là điều không th ểtránh kh i Vì v y, viỏ ậ ệc định giá cũng mang tính thời điểm N u s d ng thông tin ế ử ụtrong quá khứ để định giá BĐS vào thời điểm hi n t i thì k t qu s không chính xác ệ ạ ế ả ẽhoặc có sai l ch lệ ớn

- Phương pháp này cần có s tìm ki m, thu th p và phân tích thông tin m t cách ự ế ậ ộ

tỉ m , chính xác và nhanh nhỉ ạy nên đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghi m và kiệ ến

thức th trường thì m i có thị ớ ể ến hành định giá một cách thích hợp ti

* Điều kiện áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp được dáp ụng để định giá đất khi trên thị trường

có các lo i ạ đấ tươt ng tự đã chuy n nhể ượng quy n s d ng ề ử ụ đấ so sánh đượt c v i loớ ại

đất cần nh giá Giá chuyển nhđị ượng quyền s d ng ử ụ đất c a lo i ủ ạ đấ tươnt g t s d ng ự ử ụ

để phân tích, so sánh ới loại v đất cần nh giá phải giá chuy n nhđị là ể ượng quy n s ề ửdụng đất thực tế trên th trị ường trong điều kiện bình thường

Để áp dụng được phương pháp này, thẩm định viên cần:

- Phải thu thập được nh ng thông tin liên quan c a các tài sữ ủ ản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

- Chất lượng thông tin cao: Phù h p, chính xác, kiợ ểm tra được

b C s lý lu n: ở ở ậ

Phương pháp thu nhập được xây dựng ch y u d a trên vi c tuân th nguyên ủ ế ự ệ ủtắc dự báo các kho n lả ợi ích trong tương lai