Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Thực trạng và giải pháp quản lý biến động đất đai tại thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.. Khái niệm Đăng ký đất đai Theo khoản 15 Đi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NONG LAM TP HO CHÍ MINH

RRR

NGUYEN THI HOANG TRANG

THUC TRANG VA GIAI PHAP QUAN LY BIEN DONG

DAT DAI TẠI THÀNH PHO DONG XOÀI,

TINH BINH PHUOC

LUAN VAN THAC SI QUAN LY DAT DAI

Thanh phé H6 Chi Minh, thang 12/2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HÒ CHÍ MINH

RRR

NGUYEN THI HOANG TRANG

THUC TRANG VA GIAI PHAP QUAN LY BIEN DONG

DAT DAI TAI THÀNH PHO DONG XOÀI,

TINH BINH PHUOC

Chuyén nganh: Quan ly dat dai

THUC TRẠNG VÀ GIẢI PHAP QUAN LÝ BIEN ĐỘNG

DAT DAI TẠI THÀNH PHO DONG XOÀI,

TINH BINH PHUOC

NGUYEN THI HOANG TRANG

Hội đồng cham luận văn:

1 Chủ tịch: TS ĐÀO THỊ GỌN

Hội Khoa Học Dat

2 Thư ký: TS NGUYÊN THỊ BÍCH PHƯỢNG

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

3 Phản biện 1: TS PHAM QUANG KHANH

Hội Khoa Học Dat

4 Phản biện 2: TS NGUYÊN VĂN TÂN

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

5 Ủy viên: PGS.TS PHAM VĂN HIẾN

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Họ và tên: Nguyễn Thị Hoàng Trang

Ngày sinh: 22/12/1983

Nơi sinh: Bình Dương

Địa chỉ liên lạc: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước

Điện thoại: 0916373373

Email:hoangtrangttptqdbinhphuoc@gmail.com

Qua trình dao tao:

- Tốt nghiệp THPT tai trường THPT Tân Binh, huyện Tân uyên, tinh Bình

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các sô liệu, két quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bô trong bat

kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

NGUYEN THỊ HOÀNG TRANG

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã

nhận được sự giúp đỡ vô cùng to lớn từ cơ sở đào tạo, cơ quan công tác, gia đình, bạn

bè và đồng nghiệp Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

- Quý thầy, cô và những cán bộ quản lý ở Khoa Quản lý đất đai, phòng SauĐại học, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và giúp

đỡ tôi trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài

- TS Nguyễn Thị Mai, người trực tiếp hướng dẫn khoa học trong quá trìnhnghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp này

- Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôitrong suốt thời gian học tập và thực hiện đề tài

- Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và các bạn đồng nghiệpđang công tác tại Chi nhánh đã tạo điều kiện, cung cấp số liệu cho tôi được nghiêncứu hoàn thành đề tài luận văn của bản thân

- Các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã ủng hộ, giúp đỡ tôi trongsuốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tp Hồ Chi Minh, tháng 10 năm 2022

NGUYÊN THỊ HOÀNG TRANG

TÓM TẮT

Đề tài nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp quản lý biến động đất đai tại thànhphó Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước” nhằm nghiên cứu thực trạng và tìm kiếm giải pháphoàn thiện công tác quản lý biến động đất đai thành phố Đồng Xoài Trong quá trìnhnghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp,tham vấn chuyên gia, sử dụng phương pháp thống kê, mô tả, phân tích tổng hợp vàphương pháp sử dụng bản đồ Qua nghiên cứu học viên đã thu được kết quả như sau:

1 Thành phố Đồng Xoài có vị tri địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi choviệc xây dựng các công trình, dự án, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị và công nghiệp;

Về kinh tế xã hội có nhiều bước tiến đáng kê về phát triển, kinh tế, xã hội Công tácquản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Xoài, bên cạnh những kết quả đạt đượcnhư trên, thành phố cũng còn rất nhiều mặt hạn chế trong công tác quản lý đất đai

2 Tổng số hồ sơ biến động đất đai thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016 - 2021đạt 48.237 hồ sơ, trong đó hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tăng cao với 18.279 hồ

sơ, chiếm 24,12% tổng số hồ sơ Bên cạnh đó, xã Tiến Hưng có số hồ sơ biến độngđất đai lớn nhất với 13.461 hỗ sơ

3 Hồ sơ đăng ký biến động đất đai được Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phó ĐồngXoài thực hiện xử ly đúng quy định pháp luật Tuy nhiên, trong quá trình xử lý, giảiquyết hồ sơ có phát sinh hồ sơ trễ hẹn chủ yếu là hồ sơ cấp lại GCN với 67 hồ sơ.Thêm vào đó, nhiều trường hợp đo đạc cấp lại GCN nhưng diện tích giảm so vớiGCN trước nên phát sinh 09 trường hợp khiếu nại

4 Trên cơ sở đánh giá các yêu tô tác động đến hiệu quả công tác đăng ký đấtđai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề tài đã đề xuất các giải pháp: Nhómgiải pháp chung và nhóm giải pháp cụ thể đối với người sử dụng đất và cơ quan quản

ly Nhà nước.

The study "The current situation and solutions to manage land changes in Dong Xoai city, Binh Phuoc province" aims to study the current situation and find solutions to improve the management of land change in Dong Xoai city In the process of researching the topic, the survey method 1s used to collect documents, secondary and primary data, consult experts, use statistical methods, describe, synthesize and analyze methods map Through the study, the following results were obtained:

1 Dong Xoai city has a favorable geographical position and natural conditions for the construction of works and projects, meeting the requirements of urban and industrial development; In terms of socio-economics, there have been many significant progress in development, economy and society Land management in Dong Xoai city, besides the above achievements, the city also has many limitations

in land management.

2 The total number of records on land change in Dong Xoai city in the

2016-2021 period reached 48,237 records, of which the land use right transfer records increased sharply with 18,279 records, accounting for 24.12% of the total number of records Besides, Tien Hung commune has the largest number of land change records with 13,461 records.

3 The application for registration of land change shall be handled by the Dong Xoai City Representative Office in accordance with the law However, in the process

of processing and handling dossiers, there were late applications, mainly the application for re-issuance of the certificate with 67 dossiers In addition, many cases

of surveying and re-granting certificates, but the area is reduced compared to the previous ones, so there are 09 complaints.

4 On the basis of assessing the factors affecting the effectiveness of land registration and issuance of land use right certificates, the topic proposed solutions: General solution group and specific solution group for land users and state management agencies.

MỤC LỤC

Trang Trang tựa

00 1Lay IVCHCA TAM, n.cseneoneneaneeuranensnansoneonsenssennssnasaanetannesasnensseanasensnenesenegsmnsnenecesssenasennss il LớI CAI QOD enngnenneegiB0415116101133 L51534453531335888351EANESSE.DIMIESSSS530NE133i0033/383846138406838 ill

TG CANON 6áxsnsebiosaEniusoaSiDlikcossgintkiiuSslli uddAgirSiEtiassioBitciorlEosdbrsadiegtrorsrgtguitauoureEhsrAnìrdegortt.duBie 1V

Tóm tắt - 5-22 212121211 212112112121121111112111111 2111111211121 11 2122111212121 rrre VvADStract VI h2 9Ÿ 0 ` .ốẻ.ố ố ẽ 6 ViiDanh mục các chữ viết tit c cccccccccccccscsesecsececesescsesscecsssevsvsscsversevsesecevssevsvsecevsseveeees X

[DJatih:sách:cáo: BH Đi sessesssetsssseserirsessodlSbdosdirnongtogoividonkoegigtuinosBtcladdisrdostijsboSgis.2lSLsOiGSoidbEHuiSiiG XI Danh 546H Gấp Nitih seeensseinaeii bianagdEa0018638.060863088033813889309130612185041608488548103018.G888 XIV

71005 — ÔỎ 1Chương 1 TÔNG UIA asc ceniscacsecsnsacsearnneonennnsnerancasssieannssonensinnesennsansonansnatonaninisasnnad 41.1 Dat dai, sử dung và quản lý đất đai -5 55-22222221 2122122122122 xe 41.1.1 babel vã ,pthân loại sữ đụng đất -oiiiiiienukiiiaiaiieianasssiarceeoi 41.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai 2-5222 2S 212212212212121212112121212 xe 41.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất -2¿©52522z+2z+zzczzzsez 61.2 Đăng ký đất đai và đăng ký biến động đất đai - 52-55-55c2ccccccrcces 712.1, Đền kỹ đãi CAT sesseeneeekodEndiLbEHiCLiGBCiSS10001400038000104000059501480001070)07002300g 0 39x80 71.2.2 Đăng ký biến động đất đai - 5-5222 21 2122122122121212121212121 xe 111.2.4 Căn cứ pháp lý liên quan đến quản lý biến động đất đai - pa1.3 Tình hình nghiên cứu có liên quan trên thé giới và Việt Nam - 231.3.1, Trên thế giới : e sc.-ccc c1 H211 H.g HH TH HD L1 L2 100 0001460 8 cug 23

527 VIỆT |ATTneeeesbnsssrnrsseicioitidtddbatierustkudddirsuietBdirsulbSgiengSbieEikmosStmiiiriiulecdĐngieiaoogrtoauiscuj.acsBi 26Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP -2¿+222222S2E+2E+2zzzzzzxe2 322l; TNO1 CURE WENCH GỮU ỗoánngnanirebeettstcnogisiooggaopgbiSG-M999E080458Ag0803803300089003003098E58g05g80/0.G-22102.1.1 Đánh giá đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất

2.1.2 Thực trạng biến động và đăng ký biến động dat đai 322.1.3 Thực trạng quản lý biến động đất đai -225222222222222222zcczxcrsrec 322.1.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quan lý biến động dat dai 32

22, PHƯGØñ hap 1S LEN GỮIhissssesessessssdesindtosgsta4Liietobvlidssoai4398456664138051980055/.8.3ag.03x20:2)

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin và số liệu thứ cấp . -. 3⁄22.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp -5 33

223 PHONE PHáp CHUVEN Cla cencemerescencarmnenwscemem tug4E39140383)010085I22138/0515E201300801302380 352.2.4 Phuong pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu -. - 2-2: 36

2.2.5 PRESSE DHẬP, ANN B14 ca snbsissiiasSá1485381656615105901383553343851383649430.014014964083.16.80088 37

2.2.6 Phương pháp sử dụng bản d6 oo cccceccceeecsesseesseeseessessesseeeeesesseeeseseseeees 372.3, Lĩinh:tư các bước thực DiGn wcnccesscsoscensasesamecsaammnnuaneneaxenncesd 7

Chương 3 KET QUA NGHIÊN CỨU -2522522szzsezszzsezsscx-s. .- 303.1 Đánh giá đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất 393.1.1 Đặc điểm tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên -2 25cs5ce5c c .- 305.1.2 'Tĩnh Hinh 'kíih Tổ - XÃ HỮI .-e<eecseEeeczkgeS0H.eo00.002240930087086501500300 8.230.002 443.1.3 Tình hình sử dụng đất -22-2222222222222222322221222EE222122EEEEE.crrrree 473.1.4 Tình hình quản lý đất đai 2-22- 2222222 cExcrkrrrrrrrkrrrrerrrerrree 513.2 Thực trang đăng ký biến động dat dai cece eee eseeeseeseesesseteteseeeeeeeees 543.2.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu 543.7.7 Tình lĩnh ding kỹ biên đồng đột HH ssssessseaedsnooooGi0ig6900160:040500060016.305g00086 593.3 Thực trạng giải quyết hồ sơ và cập nhật, khai thác dữ liệu hồ sơ biến động000V 6y „76,1 743.3.1 Nguồn nhân lực và cơ sở vật chất phục vụ quản lý đăng ký biến động đất đai.743.3.2 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động dat đai - 763.3.3 Tình hình cập nhật, chỉnh lý và khai thác dữ liệu biến động đất đai 793.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý biến động đất đai 823.4.1 Phân tích khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong công tác quản lýbién dong Gat dai eee cece 5 823.4.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý biến động dat đai 93E101 FE NG cscs 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO

2 sveesnneae=e

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BĐS Bat động sản

CNH-HDH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

CN VPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký dat dai

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dung dat

HSĐC Hồ sơ địa chính

SDD Su dung dat

STNMT Sở Tài nguyên va Môi trường.

TN&MT Tài nguyên và Môi trường.

UBND Ủy ban nhân dân

DANH SÁCH CAC BANG

BANG TRANGBang 1.1 Kết quả cấp GCN đối với các loại đất chính trên địa bàn tinh BinhPHUGE NAM 202 0m 28

Bang 2.1 Các loại tài liệu va co quan, ban ngành cung cấp - - 33Bảng 3.2 Phần bỗ phiêu khảo gl cesenccsisevinctioncesvneoncwcnianianeveunieniistanrtnartinvteeuceni 34

Bảng 2.3 Do lường mức độ đồng ý của cán bộ theo thang đo Likert 36Bang 3.1 Các loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Xoài - - 43Bảng 3.2 Diện tích, cơ cau đất nông nghiệp năm 2021 thành phố Đồng Xoài 48Bảng 3.3 Diện tích, cơ cấu nhóm đất phi nông nghiệp - 52+- 49Bang 3.4 Biến động diện tích sử dụng giai đoạn 2016 — 2021 - 50Bang 3.5 Số hộ đã đăng ký đất đai lần đầu đến năm 2021 2 - 54Bang 3.6 Tình hình cap GCN lần đầu giai đoạn 2016 — 2021 - 56Bảng 3.7 Số hộ đã đăng ký đất đai lần đầu đến năm 2021 - 57Bảng 3.8 Kết qua đăng ký biến động đất đai thành phố Đồng Xoài giai đoạn

2016 — 2021 -2-©222222222222122211271127112111211121121121122112111112211211 21 e0 61Bảng 3.9 Dang ký biến động chuyên nhượng tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn

"0 620 62Bảng 3.10 Đăng ký biến động chuyền nhượng tại thành phố Đồng Xoài giai đoạnNea "7 62Bảng 3.11 Đăng ký biến động tặng cho tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 201622 63Bảng 3.12 Dang ký biến động tặng cho tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016

= 2021 theo loại đất co các ccckn 2E” 2 gà HA HA Ban HE HŸ 010 106668168056 6216 560 63Bang 3.13 Dang ký biến động thừa kế tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016

reteset ea te lili tr SES iT Sei alae si 64

Bang 3.14 Đăng ky biến động thừa kế tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016

— DEI thép loạÏ Hết con E 0030 70220 1002202732-061601<p-ccg2 64

Bảng 3.15 Dang ký biến động Cấp đổi GCN tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn

OC —————————— 65Bang 3.16 Dang ký biến động Cap đôi GCN tai thành phố Đồng Xoài giai đoạn

2016 - 2021 theo loại đất - +2 s+22E£EE£E2E2E12E125712112121211 211121 1E xe 65Bảng 3.17 Đăng ký biến động Cấp lại GCN tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn

oa eee 66Bang 3.18 Dang ký biến động Cấp lai GCN tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn

TG, «9051 thaui lay đẾY, «c«eseeoiuikkhiihghekhaghgi3,adgd0dL8,20000200.32003800x0u.00.80<-s 66Bảng 3.19 Đăng ký biến động tách thửa tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016

Đvt: hỒ SƠ 22 22-S22222212212212212112112112112212112112112112111201211212122 222 re 67Bảng 3.20 Đăng ký biến động tách thửa tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016

- 2021 theo loại đất - 52+ 5s+2E22E22E221221121121121121121121121121121212121 xe 67Bảng 3.21 Dang ký biến động hợp thửa tai thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016 —

Bảng 3.22 Đăng ký biến động hợp thửa tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016

=TITTI tre llBại đổ Í seeseesensenietotioeuronhitpttrtnioicbcttioosyotrolergtorrgortotrerdisii<prtersg seo 68Bang 3.23 Đăng ký biến động chuyên mục đích sử dụng dat trong nội bộ đất NNtại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016 — 2021 -2 2¿222222+52zzcsc2 69Bang 3.24 Đăng ký biến động chuyên mục đích sử dụng dat từ đất NN sang PNNtại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016 — 2021 -¿-2222222+2z2zzz22 69Bảng 3.25 Đăng ký biến động hợp thửa tại thành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016

-2021 theo diện tích - -+-~+-xs2xzz+.ckszkarExeezkkxkxareee xaessexazsee 70Bảng 3.26 Đăng ký biến động thu hồi GCN tại thành phố Đồng Xoài giai đoạnDOTS = ĐÁ sepsesoigi tieioENISGESHLEEGGEGEEISISGBIRGBSSIISEEIEESESELISISSU03830570800EE.08E.SĐ 71Bảng 3.27 Đăng ký biến động thu hồi GCN tại thành phố Đồng Xoài giai đoạnDOG = 2021 theo loại PA cena cess ncesnrsnennessoecnaancemsanaisnennanncteuaaussenananveremewuaes 71Bảng 3.28 Đăng ký biến động thu hồi một phần diện tích và cấp lại GCN tạithành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016 - 2021 2 2+222+22z+2zz+2zx+2 72

Bảng 3.29 Đăng ký biến động thu hồi một phần diện tích và cấp lại GCN tạithành phố Đồng Xoài giai đoạn 2016 - 2021 theo loại đất - 72Bảng 3.30 Đăng ký biến động giao dịch đảm bảo tại thành phố Đồng Xoài giaiMOAT 2016 = 2D ccoscemsccseumsusmaimaseneasanaeance scene cusses secenecsonmnaremcmearmmaatanamnas TeBang 3.31 Dang ky biến động giao dich dam bao tại thành phố Đồng Xoài giaiđoạn 2016 - 2021 Theo loại đất -ccccsccc-CEiELEiELSEEELEEL0EE se 73Bảng 3.32 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2016 -

¡00 012.S 77Bang 3.33 Thống kê tinh hình chuyền mục dich sử dung dat không xin phép từđất nông nghiệp sang phi nông nghiệp giai đoạn 2016- 2021 - 81Bang 3.34 Kết quả điều tra người dân về mức độ công khai các thủ tục hành

lee ee a ee ee ee 83

Diéu tra người dan vé thoi gian thực hiện thủ tục hành chính được kết quả sau: 84Bảng 3.35 Kết quả điều tra người dân về thời gian thực hiện thủ tục hành chính 84Bang 3.36 Tông kết số hồ sơ giải quyết bi quá hẹn trả theo phiếu hẹn năm 2021 85Bảng 3.37 Kết quả điều tra theo phiếu về thái độ của cán bộ hướng dẫn thực

Hien thu tực Hàn chí hfiseseeseeseeinirerissesEiDPUEHESISDTESSSSE5/8325/ 105590135ã01992 87Bang 3.38 Kết qua khảo sát người dam ccc cceccceceeeseeseeseeseeeeeeeesesseeeesseeseeeees 89Bảng 3.39 Kết quả khảo sát cán bộ quan lý Nhà nước -z-z5+¿ 90

DANH SÁCH CÁC HÌNH

HÌNH TRANGHình 2.1 Sơ đồ các bước thực hiện đề tài - 22 222222222E22E22EEczEzzzzrxez 38Hình 3.1 Bản đồ hành chính thành phố Đồng Xoài -. -2-52- 22552 40Hình 3.2 Hình biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2021 thành phố Đồng Xoài 48Hình 3.3 Tình hình đăng ký biến động đất đai thành phố Đồng Xoài theo nhómbiến động chính giai đoạn 2016 - 2021 -¿2¿22+2£+2z+2E£zEzzzzzzzzzze2 60Hình 3.4 Mô hình tổ chức Chi nhánh Văn phòng DKDD thành phố Đồng Xoài 75

Hình 3.5 Các trường hợp trễ hẹn giai đoạn 2016 - 2021 -2- +55: TẾHình 3.6 Quy trình thực hiện cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai 79

MỞ DAU

Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên có hạn của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệtkhông gì có thé thay thế được trong ngành sản xuất nông, lâm ngư nghiệp và cũng làthành phan quan trọng hàng đầu của môi trường sống, đồng thời cũng là địa bàn phân

bố dân cư, phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng Mặt khác, đất đai là tàinguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian với các điều kiện

về địa chất, địa hình, khí hậu, thời tiét, hét sức phong phú và đa dạng Chính vì vậy,đất đai cần được quản lý một cách hợp lý, sử dụng một cách hiệu quả, tiết kiệm vàbên vững

Khi xã hội ngày càng phát triển, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì nhu cầu

sử dụng đất ở mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực ngày cảng tăng Hiện nay, nhiều địaphương việc sử dụng đất chưa đạt hiệu quả cao và chưa bảo đảm tính bền vững, thậmchí còn gây ảnh hưởng đến giá trị của đất Thực tế khi dân số ngày càng gia tăng, quỹđất không thay đổi, dẫn đến tinh trạng người dân thiếu đất sinh sống và sản xuất Vithế, công tác đăng ký đất đai đặc biệt là công tác đăng ký biến động đất đai có ý nghĩa

vô cùng quan trọng, giúp cho Nhà nước quản lý đất đai một cách có hiệu quả

Thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước được thành lập theo Nghị quyết số587/NQ-UBTVQHI4 ngày 16/10/2018 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV,

với 8 đơn vị hành chính, gồm 06 phường và 02 xã Thành phố Đồng Xoài là trungtâm chính trị - kinh tế - văn hóa - xã hội của tỉnh nên có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp

hóa cao và hiện có ba khu công nghiệp với diện tích 266.38 ha, thu hút hàng trăm

ngàn lao động nhập cư Do đó, trong những năm qua, nhu cầu sử dụng đất và biếnđộng đất đai là rất lớn Tổng số hồ sơ biến động dat đai thành phố Đồng Xoài giaiđoạn 2016 - 2021 đạt 48.237 hồ sơ, trong đó hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tăng

cao với 18.279 hồ sơ, chiếm 24,12%, trong quá trình xử lý, giải quyết hồ sơ có phátsinh hồ sơ trễ hẹn chủ yếu là hồ sơ cấp lại GCN với 67 hồ sơ Thêm vào đó, nhiềutrường hợp đo đạc cấp lại GCN nhưng diện tích giảm so với GCN trước nên phát sinh

09 trường hợp khiếu nại Do vậy, nhằm đánh giá tình hình biến động và quản lý biếnđộng đất đất đai, làm cơ sở đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý biếnđộng đất đai, bản thân học viên chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp quản lý biếnđộng đất đai tại thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước” để thực hiện nghiên cứu

và đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý biến động đất đai tại thành phốĐồng Xoài, tỉnh Bình Phước

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tong quát

Đề tài đánh giá thực trạng công tác quản lý biến động đất đai, từ đó đề xuấtcác giải pháp tăng cường công tác quản lý biến động đất đai tại thành phố Đồng Xoài,

tỉnh Bình Phước.

Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng quản lý biến động đất đai (đăng ký cấp giấy lầnđầu và đăng ký biến động đất đai) tại thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước giaiđoạn 2016 -2021.

- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong công tác quản lýbiến động đất đai làm cơ sở đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý biếnđộng đất đai hiệu quả

Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

- Các loại đất trên địa ban thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước;

- Quá trình quản lý biến động đất đai tại thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

- Quy trình, thủ tục quản lý biến động đất đai

- Cán bộ quản lý Nhà nước và người dân thực hiện đăng ký biến động đất đai.Đối tượng khảo sát

- Người sử dụng đất (có quyền sử dụng đất); những hộ gia đình, cá nhân có

tham gia dịch vụ đăng ký, cấp GCN tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Đồng Xoài,tỉnh Bình Phước.

- Cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các cơ quan trên địa bàn

thành phố Đồng Xoài liên quan đến công tác quản lý biến động đất đai

Pham vi nghiên cứu

- Không gian: Trong phạm vi toàn bộ thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

- Thời gian: Đề tài được thực hiện từ tháng 04/2022 - tháng 10/2022

- Nội dung: Đề tài nghiên cứu thực trạng và giải pháp quản lý biến động đất đai

từ 2016 - 2021.

Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu

Y nghia khoa hoc

Dé tài sẽ gop phan xây dựng co sở lý luận va luận chứng thực tiễn trong côngtác đăng ký biến động đất đai và cấp GCN QSDĐ, đánh giá hiệu quả việc vận dụngLuật đất đai và các văn bản dưới luật vào thực tế

Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả đạt được của đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lýbiến động đất dai, cap GCN QSDĐ; qua đó nâng cao ý thức trách nhiệm của côngchức, viên chức, người lao động trong ngành đem lại hiệu quả tốt hơn khi thực hiệnnhiệm vụ và phục vụ tốt cho nhu cầu người dân khi thực công tác đăng ký biến độngđất đai trên địa bàn thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

Chương 1

TONG QUAN

1.1 Dat đai, sử dung va quản ly đất đai

1.1.1 Đất đai và phân loại sử dụng đất

Theo Brinkman & Smyth (1976) trong “Đất đai về mặt địa lý mà nói là mộtvùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ồn định,hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh khí quyền theo chiều thăng đứng từtrên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quan thésinh vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ởquá khứ, hiện tại và trong tương lai” (Lê Tấn Lợi, 2009)

Theo Chương III, Điều 54, Khoản 1 Hiến pháp, 2013 thì: “Dat đai là tài nguyênđặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theopháp luật” Luật đất đai 2013 được ban hành đã kế thừa Luật đất đai 2003 trong việcphân chia đất đai làm ba nhóm lớn: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp

và nhóm đất chưa sử dụng (Luật Đất đai 201 3); và bố sung thêm một số điều luật mớitạo ra bước tiến lớn đối với công tác đăng ký biến động đất đai đặc biệt là công tácđăng ký đất dai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quản lý biến động dat đai là

1 trong 15 nội dung quản lý đất đai quan trọng Với tốc độ phát triển như hiện naycác địa phương trên địa bàn cả nước tình hình đăng ký biến động đang diễn ra với cáchình thức khác nhau.

1.1.2 Quản lý nhà nước về dat đai

1.1.2.1 Khái niệm

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà

nước có thâm quyên đê thực hiện và bảo vệ quyên sở hữu của Nhà nước đôi với đât

đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lạiquỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụngđất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai (TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).

1.1.2.2 Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai

- Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước: Theo quy địnhtại Điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quyhoạch và pháp luật, bảo dam sử dụng đúng mục dich và có hiệu qua" và được cụ théhon tại Điều 4 Luật Dat dai 2013: "Dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạiđiện chủ sở hữu và thong nhất quan lý"

- Đảm bảo sự kết hợp hài hòa về lợi ích và quyền lợi: Được thể hiện ở Diéu 5,

17, 20 Luật Dat dai năm 2013 "Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông quahình thức giao đất, cho thuê dat; công nhận QSDĐ doi với người dang sử dụng ổnđịnh; quy định quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

- Tiết kiệm và hiệu quả: Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả Nguyêntắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc: Xây dựng các phương án quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao; Quản lý và giám sát việc thực hiệncác phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Có như vậy, QLNN về dat đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển kinh

tế - xã hội (KT - XH), đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm nhất mà vẫn đạt được mụcđích đề ra

1.1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Luật Dat đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước đất dai:

1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chứcthực hiện văn bản đó.

2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lậpbản đồ hành chính

3) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5) Quản lý việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ.

6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi dat

7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8) Thống kê, kiêm kê dat đai

9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.12) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định

của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Trong 15 hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nêu trên thì hoạt động đăng kýcấp GCNQSDĐ được xem là một nội dung quan trọng nhằm xác lập quyền sử dụngđất cho người dân làm cơ sở thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai ởViệt Nam (Luật Dat dai, 2013)

1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1.3.1 Quyền của người sử dụng đất

Theo quy định tại điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung củangười sử dụng đất như sau: "Điều 166 Quyền chung của người sử dụng đất

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo

đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dan và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi b6 đất nông

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyên, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tổ cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai"

1.1.3.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật đất đai

2013, cụ thể như sau : "Điều 170 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sửdụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộngtrong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

2 Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyên đổi,chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thé chấp,góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tốn hại đến lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thay vat trong lòng đất

7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụngđất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng"

1.2 Đăng ký đất đai và đăng ký biến động đất đai

1.2.1 Đăng ký đất đai

1.2.1.1 Khái niệm Đăng ký đất đai

Theo khoản 15 Điều 3 Luật Dat đai 2013 định nghĩa: Đăng ký đất dai, nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất

đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ky dat đai, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chứcđăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai Đăng ký đất đai là bắt buộc đối vớingười sử dụng đất và người được giao đất dé quản lý.

1.2.1.2 Đăng ký đất đai để lập hồ sơ địa chính

Khoản 1 Điều 95 Luật Dat đai 2013 quy định: Dang ký đất dai là bắt buộc đốivới người sử dụng dat và người được giao đất dé quản lý; đăng ký quyền sở hữu nha

ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Việc đăng ký đất đai thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiếtlập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,phường trong cả nước và cap GCNQSDD cho những người sử dụng dat đủ diều kiện,làm cơ sở dé Nhà nước quan lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật

Các hình thức đăng dat dai

Theo Điều 95 Luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất gồm hai hình thức: Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thựchiện tại tổ chức Đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng

ký trên Giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu thực hiện trong các trường hợp:

+ Thửa đất được giao, cho thuê dé sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao dé quản ly mà chưa đăng ky;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc

đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyểnđôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDD, tai sản ganliền với đất; thé chấp, góp vốn bang quyền SDD, tài sản gan liền với dat;

+ Người SDD, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đôi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ky;

È Chuyén muc dich SDD;

+ Có thay đôi thời han SDD;

+ Chuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giaođất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiềnSDD theo quy định của Luật Dat đai 2013;

+ Chuyén quyền SDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợhoặc của chồng thành quyền SDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

tô chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người SDD chung,nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền SDD, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoa

giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuậntrong hợp đồng thé chap đề xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thầm quyền

về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản áncủa Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền SDĐ phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đôi hoặc cham đứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kè;+ Có thay đôi về những hạn chế quyền của người SDD

Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai lần đầu

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định và nộp hồ sơtại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện, thành phố hoặc Bộ phậnTiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp xã

Bước 2: Công chức tiếp nhận hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả kiêmtra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ

+ Trường hợp hồ sơ không thuộc phạm vi giải quyết thì hướng dẫn dé cá nhân,

tổ chức đến cơ quan có thâm quyền giải quyết;

+ Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ thì hướng dẫn cụ thé

+ Công chức tiếp nhận hồ sơ nhập vào Số theo dõi hồ sơ; lập Giấy tiếp nhận

hồ sơ và hẹn trả kết quả

+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chức lập Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ

+ Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp

xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc ké từ ngày nhận đủ hồ sơ, Uy ban nhân dâncấp xã phải chuyền hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

+ Trường hợp cần thiết phải bé sung hồ sơ thì trong thời gian tối đa 03 ngày,

cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bồ sung,hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin thửa đấtđăng ký vào hỗ sơ địa chính, cơ sở dit liệu đất đai (nếu có)

Bước 4: Người sử dụng đất xuất trình giấy biên nhận và nhận kết quả tại nơi

đã nộp hồ sơ

Nếu chủ sử dụng đất có nhu cầu cấp giây chứng nhận QSD đất sau khi đăng

ky đất dai thì tiếp tục thực hiện theo quy trình cấp giấy chứng nhận QSD dat

Tuy nhiên, UBND tỉnh chỉ đạo phải thực hiện ngay việc đăng ký, cấp giấychứng nhận sau khi đo vẽ bản đồ địa chính Đây là việc làm vô cùng cần thiết và đúngdan vì với đặc thù là một huyện có tỉ lệ dan tộc thiểu số và mức sống người dân thấp,

dé hoàn thành nhiệm vụ đăng ký đất đai cho tất cả người dân, đặc biệt là giúp nhữngngười dân tộc và hộ nghèo kê khai đăng ký tất cả những thửa đất mình đang sử dụngthì việc tiến hành tổ chức đăng ký đất đai theo hình thức tập trung cho người dân tạitrụ sở UBND các xã, phường thậm chí tổ chức đăng ký đất đai đến tận thôn, làng saukhi hoàn thành đo đạc thành lập bản đồ địa chính là cần thiết và cấp bách

Việc đo đạc thành lập bản đồ địa chính và đăng ký đất đai được thực hiện như sau:

- Phòng Tài nguyên và Môi trường làm chủ đầu tư, tiến hành dau thầu cho cácđơn vị tư vấn về việc đo đạc, thành lập bản đồ địa chính

- Don vị tư van gửi thông báo đến các xã, ấp sẽ đo đạc, thành lập bản đồ địachính và đăng ký đất đai.

- Tiến hành đo đạc (phối hợp với Địa chính xã, trưởng làng và người dân có dat)

- Thành lập bản đồ địa chính, tổ chức nghiệm thu sau khi hoàn thành

- Thông báo người dân đến đăng ký đất đai lần đầu, đồng thời nhập thông tinvào hỗ sơ địa chính

- Sau khi kê khai đăng ký xong, đơn vi tư van hoàn thiện hồ sơ nộp tại bộ phậntiếp nhận và trả kết quả “một cửa” huyện, thành pho.

1.2.1.3 Dang ký cấp GCNQSDD

Công tác đăng ký cap GCNQSDD có vi trí đặc biệt trong quá trình quan ly datđai của Nhà nước, xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa Nhànước và người sử dụng đất, nó không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý màcòn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người sử dụng đất yêntâm đầu tư sản xuắt, kinh doanh

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp củangười sử dụng đất dé họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất vàthực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Do co quan Nha nước cóthâm quyền cấp cho người sử dụng dat dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất, GCNQSDĐ chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộquyền sử dụng đất của chủ sử dụng GCNQSDĐ có vai trò rất quan trọng, nó là cáccăn cứ dé xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soátgiao dich dân sự về đất đai, các thâm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đấtđai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng dat, đền bù thiệt hại về đất đai,

xử lý vi phạm về đất đai (Luật đất đai 2013)

Nội dung GCNQSDĐ được quy định tại Điều 3, Thông tư BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

23/2014/TT-1.2.2 Đăng ký biến động đất đai

1.2.2.1 Khái niệm đăng ký biến động đất đai

Người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động đất đai Theo

khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì đăng

ký biến động dat đai, tài sản gắn liền với dat là việc thực hiện thu tục dé ghi nhận sựthay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy địnhcủa pháp luật Như vậy, đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện khi người sử

dụng dat đã được cấp giấy GCNQSDD mà có sự thay đổi

Phân loại biến động

Căn cứ tại khoản 4 Điều 95 Luật Dat đai năm 2013, Đăng ký biến động đượcthực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ hoặc đã đăng ký mà có thayđổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đôi tên;

- Có thay đổi về hình dang, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài san gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ky;

- Chuyén muc dich su dung dat;

- Có thay đổi thoi han sử dụng dat;

- Chuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giaođất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất cóthu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013

- Chuyên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sảnchung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sửdụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gan liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với dat theo kết

quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyềncông nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chap dé xử lý nợ; quyết định của cơ quannha nước có thầm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất dai,quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thihành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phùhợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc cham dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Bên cạnh đó, theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm

2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đăng ký biến động đất đai đượcphân loại cụ thể hơn với 35 loại biến động đất đai Tuy nhiên, đến ngày 29 tháng 9năm 2017, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đượcban hành về việc quy định chỉ tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01năm 2017 của Chính phủ sửa đôi, b6 sung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hànhluật đất đai và sửa đôi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luậtđất đai Theo đó, tại Điều 7 của thông tư số 33/2017/TT-BTNMT có quy định chỉ tiết

về việc sửa đôi, bé sung một số điều của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính

Vậy, phát luật quy định rất cụ thê về đăng ký biến động đất đai và đăng kýbiến động đất đai là nghĩa vụ của người sử dụng đất Luật Dat đai 2013 quy định cáctrường hợp phải đăng ký biến động đất đai như trên, nếu không đăng ký sẽ bị xử phạt

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người yêu cầu giải quyết thủ tục chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo thành phần sau:

- Don đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/DK

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của một bên hoặc các bên liên quan

- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân vềviệc xác lập hoặc thay đổi, cham đứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

- Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng

thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

- Đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắnliền với đất mà có thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, sốthẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đấtnộp thêm các giấy tờ sau đây:

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân mới hoặc Giấy chứng minh quân độimới hoặc thẻ Căn cước công dân mới hoặc số hộ khâu, giây tờ khác chứng minh thayđổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có têntrên Giấy chứng nhận;

+ Văn ban của cơ quan có thâm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đồithông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đôi thông tin về pháp nhân của tổ chức

đã ghi trên Giấy chứng nhận

Số lượng hồ sơ: 1 bộ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh tại các quận, huyện,thị xã, thành phố thuộc tỉnh Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Vănphòng đăng ký quyền sử dung dat cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôngiáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, t6 chức nướcngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sởhữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Dia phương đã lập bộ phận một cửa dé thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trảkết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì Văn phòngđăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh

+ Trường hợp hồ sơ thiếu, hoặc không hợp lệ thì Văn phòng đăng ký sẽ hướng

dẫn cụ thé (01 lần, bằng Phiếu hướng dan) dé người nộp hồ sơ biết cung cấp, bố sung

đúng quy định.

+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Tiếp nhận, in Phiếu biên nhận, hẹn ngày

trả kết quả

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp biến động mà đối tượng sử dụng đất là t6 chức, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cu ở nước ngoai

được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở) thì người sử dụng đất đăng ký biến độngtại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đai thuộc Sở Tài nguyên và môi trường

Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân

cư thì đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đai thuộc PhòngTài nguyên và môi trường.

Đối với các trường hợp đăng lý biến động dat đai sau thì trong thời hạn khôngquá 30 ngày, kế từ ngày có biến động, người sử dung đất phải thực hiện thủ tục đăng

ký biến động:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyềnđổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sảngan liền với dat; thế chap, góp von bằng quyền sử dụng dat, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đôi tên;

- Chuyên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sảnchung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của tô chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sửdụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kếtquả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncông nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chap dé xử lý nợ; quyết định của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thihành án đã được thi hành; văn ban công nhận kết quả dau giá quyền sử dụng đất phùhợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đôi hoặc cham dứt quyền sử dụng hạn chế thửa dat liền kè;Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến độngđược tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng dat là di sản thừa ké

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận kết quả đăng ký biến động đất đai tại bộ phận một cửacấp huyện hoặc nơi nộp hồ sơ

Xử lý về hành vi không đăng ký dat đai:

Thực hiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày19/1/2019 của Chính Phủ sẽ bị xử lý cụ thể như sau:

- Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm

b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai 2013 tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức

xử phạt như sau:

+ Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong

thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành màkhông thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

+ Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng

kể từ ngày Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng

ký đất đai lần đầu

- Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại cácđiểm a, b, h, i, k va 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai 2013 tại khu vực nông thônthì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng

kế từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất dai 2013 mà khôngthực hiện đăng ký biến động;

+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng

kế từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai 2013 mà khôngthực hiện đăng ký biến động

- Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng

ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đốivới từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 17 Nghị định

vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân

có liên quan Theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính gồm:

- Dia phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ so địa chính được lậpdưới dạng số và lưu trong cơ sở đữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu điều tra đo đạc địachính gồm bản đồ địa chính và số mục kê đất đai; số địa chính; bản lưu giấy chứng nhận

- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm cócác tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và số mục kê đất đai, bảnlưu giấy chứng nhận lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có); số địa chính được lập

dưới dạng giấy hoặc dạng số; số theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.

Các thành phần và nội dung trong hồ sơ địa chính

Các thành phan của hồ sơ địa chính

- Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yêu tố địa lý có liênquan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị tran, được cơ quan nhà nước có thầmquyền xác nhận; Bản đồ địa chính là thành phan của hồ sơ địa chính; thé hiện vị tri,ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;được lập dé đăng ký dat đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quan lýnhà nước về đất đai

- Sô mục kê đât đai: là sản phâm của việc điêu tra, đo đạc địa chính, đê tông

hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thànhthửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sửdụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.

- Số địa chính: được lập dé ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở dé xác địnhtình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quyđịnh của pháp luật đất đai

- Bản lưu Giấy chứng nhận: là giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốcGiấy chứng nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địachính; Đối với địa phương chưa xây dựng co sở đữ liệu địa chính thì lập hệ thong banlưu Giấy chứng nhận ở dang giấy

- Số theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy (Đối với địa phương chưaxây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính)

Nội dung trong hồ sơ địa chính

- Nhóm dữ liệu về thửa đất;

- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;

- Nhóm đữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, ngườiquản lý đất;

- Nhóm đữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;

- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;

- Nhóm dữ liệu về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quan lý dat,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Nhóm đữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sảngắn liền với đất

Trình tự, thời gian cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

Trình tự, thời gian cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính được thực hiệntheo quy định tại Điều 26 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm

2014 quy định về hồ sơ địa chính cụ thể như sau:

1 Trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thường xuyên, ké cả đăng

ký lần đầu và đăng ký biến động, được cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính như sau:

a) Nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địachính số gan với quá trình thực hiện thủ tục dang ky theo trình tự:

- Cập nhật thông tin đăng ký và quét giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất,quyền quản ly đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) sau khi tiếp nhận hồ

sơ hợp lệ;

- Cập nhật kết quả chỉnh lý bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất

và số mục kê đất đai đôi với trường hợp phải đo đạc địa chính;

- Cập nhật kết quả kiểm tra hồ sơ sau khi hoàn thành kiểm tra theo thẩm quyền;

- Cập nhật thông tin về thực hiện nghĩa vụ tai chính của người sử dụng đất saukhi nhận được chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính hoặc văn bản của cơ quan thâm quyền

về việc ghi nợ hoặc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Quét và nhập bồ sung thông tin vào hồ so địa chính về Giấy chứng nhận đã

ký cấp hoặc đã xác nhận thay đổi; trường hợp đăng ký lần đầu và không có nhu cầuhoặc không đủ điều kiện hoặc không thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận thì nhập

bổ sung thông tin theo quy định đối với trường hợp không cấp Giấy chứng nhận;

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý; trích xuất vào số địa chính và ký duyệt trang

số địa chính đã lập hoặc chỉnh lý;

b) Nơi chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính theo quy định như sau:

- Trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc đăng ký biến độngthì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và sao Giấy chứng nhận dé lưu trước khi traoGiấy chứng nhận cho người được cấp;

- Trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không đủ điều kiện được cấp Giấychứng nhận thì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi nhận được ý kiến bằng văn bảncủa cơ quan có thầm quyền về trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

- Trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà người sử dụng đất không có nhu cầucấp Giấy chứng nhận, đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý thì cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính sau khi hoàn thành việc kiểm tra hồ sơ theo thâm quyên

2 Trường hợp thu hồi đất thì căn cứ vào hồ sơ thu hồi đất đã được thực hiện (đãbàn giao đất trên thực địa) để thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính theo trình tự như sau:

a) Chỉnh lý bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính thửa đất và chỉnh lý

số mục kê đất đối với trường hợp thu hồi một phần thửa đất theo diện tích đất đã bàn

giao trên thực địa;

b) Xác nhận việc thu hồi vào Giấy chứng nhận đã cấp dé lưu; trường hợp thu hồimột phần thửa dat thì quét hoặc sao Giây chứng nhận đã xác nhận thu hồi dat dé lưu;

c) Cập nhật, chỉnh lý số địa chính Nơi đã xây dựng cơ sở dt liệu địa chính thìkiểm tra việc cập nhật thông tin; trích xuất vào số địa chính và ký duyệt trang số địa

chính đã chỉnh lý.

3 Trường hợp được giao dat, cho thuê đất (kể cả thông qua dau giá quyền sửdụng đất) thì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi đã bàn giao đất trên thực địa

theo trình tự:

a) Kiểm tra, chỉnh lý bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính thửa đất và

số mục kê đất đai cho thống nhất với hiện trạng bàn giao đất trên thực địa;

b) Cập nhật thông tin đăng ký từ hồ sơ giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền

sử dụng đất đã thực hiện vào số địa chính;

c) Quét hoặc sao và nhập bồ sung thông tin vào hỗ sơ địa chính về Giấy chứngnhận đã ký đề lưu trước khi trao cho người được cấp;

d) Kiểm tra việc cập nhật thông tin, trích xuất vào số địa chính và ký duyệttrang số địa chính đã lập đối với nơi đã xây dung cơ sở dit liệu địa chính

4 Trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận bị mắt thì thực hiện cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính gắn với quá trình thực hiện thủ tục theo trình tự:

a) Cập nhật thông tin về tình trang mat Giấy chứng nhận vào số địa chính saukhi tiếp nhận đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận bị mất;

b) Quét hoặc sao và nhập bồ sung thông tin vào hồ sơ địa chính về quyết địnhhủy Giấy chứng nhận bị mất và cấp lại Giấy chứng nhận trước khi trao cho người

được cấp;

&) Kiểm tra việc cập nhật thông tin, trích xuất vào số địa chính và ký duyệt

trang sô địa chính đã chỉnh lý đối với nơi đã xây dựng cơ sở đữ liệu địa chính.

5 Trường hợp cấp đôi Giấy chứng nhận hoặc đính chính Giấy chứng nhận đãcấp thì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo trình tự:

a) Nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện cập nhật, chỉnh lý vào

hồ sơ địa chính gắn với quá trình thực hiện thủ tục theo trình tự:

- Nhập thông tin đăng ký cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc đính chính Giấy chứngnhận; quét Giấy chứng nhận đã cấp sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ đối với trường hợpchưa quét;

- Nhập kết quả kiểm tra hồ sơ sau khi hoàn thành kiểm tra theo thẩm quyền;

- Quét và nhập bổ sung thông tin cấp đối Giây chứng nhận, Giấy chứng nhận

đã được đính chính trước khi trao cho người được cấp;

- Kiểm tra việc cập nhật thông tin, trích xuất vào số địa chính và ký duyệt trang

số địa chính đã lập đối với nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính;

b) Nơi chưa xây dựng cơ sở dtr liệu địa chính thì thực hiện các công việc quyđịnh tại Điểm a Khoản này sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đôi Giấychứng nhận hoặc đính chính vào Giấy chứng nhận trước khi trao cho người được cấp

6 Việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với trường hợp quy định tại cácKhoản 1, 3, 4 và 5 Điều này phải hoàn thành trước khi trao Giấy chứng nhận chongười được cấp và trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày ký cấpGiấy chứng nhận hoặc ngày xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc ngàyhoàn thành việc kiểm tra hồ sơ đăng ký đối với trường hợp không có nhu cầu cấpGiấy chứng nhận hoặc đăng ký đất được giao quản lý; đối với trường hợp quy địnhtại Khoản 2 Điều này phải hoàn thành trong thời gian không quá 05 ngày làm việc ké

từ ngày bàn giao đất trên thực địa

1.2.4 Căn cứ pháp lý liên quan đến quản lý biến động đất đai

Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành năm 1987, qua các lần sửađôi bố sung chúng ta có Luật đất đai năm 1993, năm 2003 và mới nhất là Luật đất đainăm 2013 Cụ thể các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụngđất như sau:

- Luật Dat đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quộc Hội:

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11năm 2015.

Các văn bản dưới Luật

- Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việctriển khai thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chỉ tiếtthi hành một số điều của luật Đất đai;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thutiền sử dụng đất;

- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính Phủ quy định về lệ phítrước bạ;

- Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 của Chính Phủ quy định về lệ

phí trước bạ;

- Nghị định số 01/2021/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đối, bổsung một số Nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Dat dai;

- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bốsung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Dat đai do chính phủ ban hành;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định chỉ tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng

dẫn một sô điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủquy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định chỉ tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chínhphủ sửa đổi, b6 sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Dat dai và sửađổi, bố sung một số điều của các thông tư hướng dan thi hành Luật Dat đai

1.3 Tình hình nghiên cứu có liên quan trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Trên thế giới

1.3.1.1 Anh

Hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sảnkhác gắn liền với đất) tô chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòngchính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (dia hạt) phân b6 đồngđều trên toàn bộ lãnh thé Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng

ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máylàm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nỗi mạng nội bộ dé bảo mật dit liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (LandRegistration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiếtvào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm

2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động

sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi

có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thốngđăng ký điện tử thì khách hành có thê lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trênlãnh thổ Anh

Một điểm nỗi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bat kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thé Anh đềuphải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợppháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thông đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyên toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng

ký thủ công trên Giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng

dữ liệu số Dữ liệu số là đữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng kýđất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thê trong Luật đăng ký và Luật đất đai.

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dướidạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập

thé (sở hữu chung, đồng sở hữu ) (Nguyễn Van Thao, 2005)

1.3.1.2 Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bat động sản được hình thành sau Cách mang

tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luậtdân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việcchuyền giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, haynói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa

vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.

Luật ngày 28 tháng 03 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệthong việc đăng ký tat cả các quyền đối với bat động sản, ké cả những quyền khôngthé thé thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sửdụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến Bắt động sản (thuê dài hạn).Luật này cũng có quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịchgiữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bat động san

Hợp đồng, giao dịch phải do công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốtcác thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyềnđối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dich Nhờ những đặc tính riêngcủa văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn về giá trị chứng cứ), điềukiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thê thực hiệnquyền sở hữu của mình mà không bị bat kỳ sự tranh chấp nào

Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợpđồng, giao dịch đều không duoc phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của