Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại tập đoàn Tân Hoàng Minh

Cụ thể như: Khi lập dự án, phải chú ý đến khâu nghiên cứu thị trường xem xét có sát với những thị hiếu, xu thế lớn hay không, xác định xem tình hình cung cầu sản phẩm cũng như giá cả và

MỤC LỤCLỚN NO TH E Du eeeenensnnesennnaeeerrnveensneeneesdieseserseðfnEi4040201140480300.L00g0:6021830308801/70080508 1

| en 2

1.1 KHÁI QUAT VE TAP DOAN TAN HOANG MINH sessessssessseseeeereeesseenseensees 2

1.1.1 Lich sử hình thành và quá trình phát triỂH ceecsecccssssseesssessssssssessesessesesseeesseseseessees 2

1.1.2 Cơ cấu bộ máy hoạt động của công ty . -c«cccerietkekrirrisrirriirrrree 4

1.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI TẬP ĐOÀN TÂN HOÀNG

MINH GIAI DOAN 2006-2016 -2- ¿2+2 ©+£+E+++EEE+£E+EtEEEtrErtrzrrrrrrrrrkrrrrree 9

1.2.1 Sự cần thiết hải HOU thiện: công Tác IAP GUC GM cxcessxcexsaxerscrcernccnssncessnesnsecessuseeses 9

1.2.2 Đặc điểm các dự án tại tập đoàn ảnh hưởng tới-côrrgTäCTẤp đưcj - 10

1.2.3 Quy trình thực hiện trong công tác lập du á +4-THÔNG.1 cree AO DƯ lãi

1.3 CAC CAP ĐỘ NGHIÊN CỨU `.pING.LUẬN NV Và ) 13

1.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU TRONG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẬP ĐOÀN

TẤN HOANG MINH - 525 5< <3 19 9121 1v HH nh nh nh ng ơ 13

1.4.1 Sue cin thiét Pdi AGU ã n6 6n 6 ẽn e.e 13

LAD Neier Cứu Kỹ WU Abe ccccssssscssvssSESEScitsnpsEgSEE5SkS6058.E3 303 S504 8/5:6t 8s:81968990318M98530013338g56 16 TALS: PGW TCR ÏTGHIGJTINfflkaxsnsatusngsesnssgutsdesansvisgsssvdosusouSfGessEbokosfiuepssssEVBuglbuosltsosslSSSu.5S1Ssug 28

1.5 Đánh giá về công tác lập dự án D° LE PONT D” OR -s5-ecxee: 33

1.6 Đánh giá chung công tac lập dự án ở Tập đoàn Tan Hoang Minh 35

1.6.1 Vai trò của công tác lập dự án đối với hoạt động đâu tu của Tap đoàu 35

1.7 Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân -¿- + s£+2+++x++t++zxx+rxve 37

9510/90/6221 39

1.1 KE HOẠCH KINH DOANH DAU TƯ CUA TẬP DOAN TRONG GIAI DOAN

Ce :acpiocbistoristirietttrinoioGiiEELEGG0T3TG1040100015815811gr94509588841389002032hSS/SXEXGSDVXEESHSM90U0007880280 00 39

1.2 MOT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIEN CONG TÁC LẬP DỰ ÁN 40

1.2.1 Đánh giá đúng vi tri CONG 1A6 LAP Ave GH Haasaaesessaaaannasgineiskodotiniidtiositeaiatiosee 40

1.2.2 Gidi phap hoàn thiện quy trink LẬP dỰ GH ssisss.cessswssasassansansiaciseessriersasvaneseaeeasers 40

1.2.3 Giải pháp hoàn thiện nội dung lập dự ám -c<c5<<+s<<ssecererereee 42

caA- A k9

LỜI MỞ ĐẦU

Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ của ViệtNam trên tất cả các lĩnh vực, việc đầu tư phát triển là khách quan và thiết yếu Tuy

nhiên việc đầu tư hiện nay được thực hiện dưới hình thức các dự án Vậy tại sao

phải lập dự án đầu tư? Một dự án từ khi còn là ý tưởng đến lúc hoàn thành đưa vào

sử dụng cần phải trải qua rất nhiều giai đoạn Trong đó, giai đoạn lập dự án đượccho là không thể thiếu và hết sức quan trọng, mang tính quyết định đến sự thànhcông, hiệu quả của dự án, cũng từ đó mà giảm thiểu rủi ro, giảm chi phí cũng nhưđây nhanh thời gian triển khai Lập dự án đầu tư để chứng minh cho Chủ đầu tư /

người quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả của việc đầu tư

dự án và làm cơ sở cho người bỏ vốn (hoặc cho vay vốn) ra quyết định Căn cứ vàoviệc lập dự án đầu tư mà chúng ta có thể biết được mọi khía cạnh về tài chính, quy

mô, tác động cũng như thời gian đầu tư.

Qua thời gian thực tập tại Tân Hoàng Minh, một trong những tập đoàn mạnh về bat động sản hiện nay cùng với sự hướng dẫn của TS Đinh Đào Ánh Thủy và sự giúp

đỡ nhiệt tình của phòng quản lý dự án tập đoàn Tân Hoàng Minh tác giả đã trực tiếp

tìm hiểu công tác lập dự án của tập đoàn và hoàn thành chuyên đề “Hoàn thiện công

tác lập dự án tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh”.

Chuyên đề gồm 2 chương:

CHƯƠNG 1: THUC TRANG CONG TÁC LẬP DỰ ÁN CUA TAP DOAN TÂN

HOANG MINH

CHƯƠNG 2: MOT SO GIẢI PHAP NHẰM HOÀN THIỆN CONG TÁC LAP DỰ

ÁN TẠI TẬP ĐOÀN TÂN HOÀNG MINH

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C

Page 1

CHUONG 1:

THUC TRANG CONG TAC LAP DU AN CUA TAP DOAN TAN HOANG MINH

1.1 KHAI QUAT VE TAP DOAN TAN HOANG MINH

1.1.1 Lich sử hình thành và quá trình phát triển.

Tập đoàn Tân Hoàng Minh tự hào khi tên tuổi của mình luôn được gan với nhữngsản phẩm chất lượng cao và hoàn hảo nhất trong các lĩnh vực như kinh doanh Xuất

Nhập Khẩu ,sản xuất đồ nội thất mây tre cao cấp, kinh daonh khách sạn và dịch vụ

vận tải công cộng bằng taxi.Trong vòng 5 năm trở lại đây tập đoàn đã chuyền

hướng kinh doanh sang lĩnh vực Tài chính va Bat động san , trong đó kinh doanh

Bất động sản được xác định là hoạt động chính của tập đoàn Việc tập trung „nghiên

cứu và phát triển những dự án với những ý tưởng hoàn toàn khác biệt nhằm đóng

góp cho thị trường những đột phá mới đồng thời cống hiến cho thủ đô những tác

phẩm nghê thuật trên các lĩnh vực kiến trúc xây dựng và quy hoạch đô thị

+ Tên giao dịch chính thức : Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

+ Tên tiếng anh : Tân Hoàng Minh Group.

+ Tên viết tắt : THMG

+ Thành lập : 16/6/1993.

+ Địa chỉ : Tầng 16 ,Tòa nhà Geleximco ,36 Hoàng Cầu , Hà Nội.

+ Điện thoại : 043.5747117 hoặc 04.3577.2308 + Fax : 04.3577.2298

+ Email :info@tanhoangminh.com.vn + Website: www.tanhoangminh.com.vn

Số nhân viên : 304 người

+ Đơn vị thành viên :

- Công ty cô phan thời đại mới T& T : Thành lập 12/2006

- Công ty cỗ phần cung điện mùa đông: Thành lập 7/2011

- Công ty CPDT và DV khách san soleil : Thành lập 5/2008.

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 2

Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân

Hoàng Minh ) thành lập ngày 16/6/1993 tại thành phố Hồ Chí Minh Tập đoàn Tân

Hoàng Minh đã hoạt động kinh doanh trên nhiều lĩnh vực ,chủ yếu như : sản xuất và

xuất khẩu mây tre dan , vận tải hành khách bằng taxi, kinh doanh khách sạn, kinh

doanh phát triển nhà , xây dựng

Năm 1995, Tập đoàn Tân Hoàng Minh bắt đầu kinh doanh vận tải hành khách công

cộng bằng xe taxi Tới năm 2001, số lượng xe phục vụ khách hàng đạt tới 700 xe,

chiếm 20-25% thị phần trên cả 3 thành phố là Hồ Chi Minh, Nha Trang và Hà Nội, đồng thời tạo được thương hiệu “Taxi V20 — Tân Hoàng Minh” uy tín, nổi tiếng.

Cùng với hoạt động kinh doanh vận tải hành khách công cộng, năm 1998, Tập đoàn

Tân Hoàng Minh đã mạnh dạn đầu tư sản xuất các sản phẩm mây, tre đan vớithương hiệu Ratex Thương hiệu Ratex được xuất khâu sang hơn 10 quốc gia trênthế giới như Pháp, Tây Ban Nha, Thổ Nhĩ Kỳ, Italia, Mỹ, , và giành nhiều danhhiệu, giải thưởng tại các hội chợ lớn quốc tế, được Bộ Công thương đánh giá cao

Cũng từ năm 1993, năm bắt được sự phát triển chung của thị trường và nhu cầu

thực tế của xã hội, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã chú trọng đầu tư vào lĩnh vực bat

động sản Bat động sản là lĩnh vực kinh doanh chính va là thế mạnh của Tap đoàn

Tân Hoàng Minh Ké từ năm 2006, Tập đoàn Tân Hoàng Minh tập trung đầu tư và

phát triển các dự án bất động sản cao cấp, tạo sự khác biệt trong sản phẩm và dịch

vụ Hiện nay, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang sở hữu hàng loạt dự án siêu sang ở

vị trí đắc địa trung trong trung tâm thành phố, gần hồ lớn như: D° Le Pont D’or Hoàng Cầu, D’ Palais de Louis - Nguyễn Văn Huyén, D’ San Raffles - Hai Bà

-Trung, Hàng Bài, D’ Le Roi Soleil — Quảng An, D’.El Dorado- Phú Thượng

Tân Hoàng Minh đang từng bước mạnh mẽ xây dựng nên những công trình xứng

đáng với tầm cỡ quốc tế cho một cuộc sống sang trọng, hiện đại bậc nhất tại Việt

Nam.

Fa ARR DEAE EI SEN E E 1977 /2TE7720.72T7.G NN FT TIBI STOLEN LOI IO LE DE NLT EB EL PTE OEE BE ETE TE TD RE NI,

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 3

1.1.2 Cơ cầu bộ máy hoạt động của công ty.

1.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban

a) Chu Tịch kiêm Tổng Giám Đốc - ĐỖ ANH DUNG

Chức năng và nhiệm vụ của Tổng Giám Đốc:

- Có chức vu điều hành cao nhất của Tập đoàn, phụ trách tổng điều hành tập

đoàn.

- Quyết định về tất cả các vấn đề liên quan đến hoạt động hàng ngày của tập

đoàn.

- Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án dau tư của tập đoàn.

- Bố trí cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ tập đoàn.

- Bồ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức các chức danh quan lý trong tập đoàn

- Quyết định lương và phụ cấp (nếu có) đối với người lao động trong tập đoàn.b) Cac Phó Tổng Giám Đốc

Chức năng và nhiệm vụ của các Phó Tổng Giám Đốc:

- Quản lý điều hành các hoạt động của tập đoàn theo sự phân công của Tổng Giám

đốc

- Chủ động và tích cực trién khai, thực hiện nhiệm vụ được phân công và chịu trách

nhiệm trước Tông Giám đôc về hiệu quả các hoạt động.

- Chịu trách nhiệm trực tiếp về công tác quản lý các phòng ban trực thuộc

c) Ban vật tư kiểm soát nội bộ

Chức năng và nhiệm vụ của ban vật tư kiểm soát nội thất:

- _ Thực hiện chuẩn bị vật tư cho các dự án xây dựng

- Kiém soát, giám sát đô dung nội that trong các tòa nhà , văn phòng của dự án

mà tập đoàn thực hiện.

d) Ban quan lý toa nhà.

Chức năng và nhiệm vụ của ban quản lý các tòa nhà:

aN EPA TEA I IPR RTT AS 2 121 LPN STN A EM A AG EIEN ES WATE ENED SEMA GE SES SR IS LT LY EO

Sv Nguyễn Tùng Lam Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 5

- Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo Hợp đồng đã

ký.

- Định ký kiểm tra hoạt động nhà chung cư

- Thu các loại phi cần thiết nếu được Ban quản trị ủy quyền.

- Phối hợp với Ban quản trị và co quan có thầm quyền trong những van đề liên

quan.

e) Ban kiêm toán nội bộ.

Ban kiểm toán nội bộ là ban nghiệp vụ thực hiện chức năng tham mưu, giúp việc

cho Tổng Giám đốc Tap đoàn về các hoạt động Kiểm toán nội bộ theo Quy định củapháp luật gồm có các nhiệm vụ sau:

- _ Xây dựng quy trình nghiệp vụ kiểm toán nội bộ tại Công ty, phát triển, chỉnh

sửa, bổ sung, hoàn thiện phương pháp kiểm toán nội bộ và phạm vi hoạt động của

kiểm toán nội bộ

- Thực hiện các chính sách, quy trình va thủ tục kiểm toán nội bộ đã được phê

duyệt, đảm bảo chất lượng và hiệu quả

- Lập kế hoạch kiểm toán nội bộ hằng năm và thực hiện hoạt động kiểm toán nội

bộ theo kế hoạch

- Lập báo cáo kiểm toán; thông báo và gửi kip thời kết quả kiểm toán nội bộ theo

quy định của Ngân hàng Nhà nước.

f) Ban tổ chức nhân sự - pháp chế

- Tư vấn pháp lý trong công tác quản lý, chỉ đạo điều hành hoạt động sản xuất kinhdoanh — đầu tư của Tập đoàn

- Hỗ trợ tư vấn pháp lý cho các đơn vị thành viên của Tập đoàn

- Tổ chức cơ cấu nhân sự theo quy định của tập đoàn

g) Ban hành chính, công nghệ thông tin:

- Làm đầu mối liên lạc cho mọi thông tin của Tổng giám đốc Tập đoàn

- _ Tổ chức các hoạt động hành chính trong tập đoàn

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page6

- Phối hợp với bên công đoàn của tập đoàn đảm bảo quyền lợi cho người lao

động.

- Tham mưu giúp đỡ Tổng Giám Đốc và các lãnh đạo phòng ban ứng dựng công

nghệ thông tin trong quản lý.

- Giải quyết các vấn đề ,triển khai các ứng dụng về công nghệ thông tin trong tập

đoàn.

h) Ban quản lý dự án.

- Thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt

bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công trình

- Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình

- Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình

- Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết

- Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chỉ phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi

trường của công trình xây dựng

- Nghiệm thu, bàn giao công trình

i) Ban phát triển dự án

- Nghiên cứu tìm kiếm các dự án mới khả thi cho tập đoàn

- Thực hiện công tác đầu tư phát triển dự án, quản lý và khai thác các dự án đảm

bảo hiệu quả cao và mục tiêu phát triển của Công ty

- Dé nghị lãnh đạo tập đoàn : Khen thưởng, kỷ luật, nâng lương, nâng bậc và cácquyền lợi khác đối với tập thé và các cá nhân thuộc ban quản lý

k) Ban kinh doanh:

- Lập các kế hoạch Kinh doanh và triển khai thực hiện

- Các chức năng đôi nội: lập báo cáo, , tư vân lãnh đạo tập đoàn vê vân đê kinh

doanh, đâu tư các dự án

- Thực hiện công tác quan lý các hợp đồng kinh tế.

1) Ban kiểm soát thanh tra các dự an.

_ EP A A SS SET BST TE IIE IS IELTS OL LE ISL LY CEL LL SE EEL ET EE BE EE EE BEE EE ESAT CET,

Sv Nguyễn Tùng Lam Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 7

- Tham gia giám sát các dự án và tiến hành thanh tra ,xử lý sai phạm trong quá

trình thực hiện dự án.

n) Ban Tài Chính- Kế Toán :

- Xây dựng và tổ chức thực hiện kế hoạch tài chính, khai thác, quản lý và sử dụng

khác cho Cán bộ công nhân viên

- Chủ trì thực hiện nhiệm vụ thu và chi, kiêm tra việc chi tiêu các khoản tiên vôn,

sử dụng vật tư, theo dõi đôi chiêu công nợ

- Phân tích tình hình tài chính, cân đối nguồn vốn, công nợ trong tập đoàn và báocáo định kỳ hoặc đột xuất theo yêu cầu của Tổng Giám đốc

- Quản lý vốn, tài sản của Công ty, tổ chức, chỉ đạo công tác kế toán trong toàn

Công ty.

- Tham gia soạn thao, thâm định hồ sơ, theo dõi, kiểm tra tiến độ giải ngân, thanhquyết toán đối với các dự án trong tập đoàn cũng như nguồn vốn đầu tư cho các dự

án, các công trình

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng Giám đốc giao

m) Ban thanh quyét toan:

- Thuc hiện các nghĩa vụ thanh quyết toán của tập đoàn khi triển khai các dựa án

p) Ban dau thầu:

- Tham mưu, giúp việc cho Tổng giám đốc trong Công tác Quan lý tiếp thị, đấuthầu

- Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu.

- Đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu.

RE RR RN TT EAP TEM PPE DPE LET NTE I TITTLE BEIT ESS CLR I VAT CIDE NEEL IR, A TE ETE OS OEE TS

Sv Nguyễn Tùng Lam Lớp kinh tế đầu tu54C Page 8

q) Ban tiếp thị đầu tư và quan hệ quốc tế:

- Thực hiện các công tác thu hút đầu tư và quan hệ quốc tế

r) Ban kiểm soát các bộ phận

- Thực hiện giám sát „kiểm soát các bộ phận có liên quan nhằm đảm bảo dự án đạt

chất lượng cao nhất

s) Ban truyền thông và quản trị thương hiệu

- Tìm hiểu thêm về nhu cầu và thị hiếu của khách hàng

- Xây dựng các chiến lược dé phát triển thương hiệu của tập đoàn

- Truyền bá ,quảng cáo thông qua các phương tiện giải trí, báo đài, từ thiện

t) Ban tái thâm định kỹ thuật

- Tham gia kiểm tra toàn bộ các kết cấu, các điều kiện kỹ thuật của dự án trước khi

dự án hoàn thành và đưa vào quá trình vận hành các kết quả đầu tư

1.2 THUC TRANG CONG TÁC LAP DỰ ÁN TAI TẬP DOAN TÂN HOANG

MINH GIAI DOAN 2006-2016

1.2.1 Sự can thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án

Đối với các dự án đầu tư, chu kỳ của các dự án gồm 3 giai đoạn: Chuẩn bị ,thựchiện và vận hành kết quả đầu tư Giai đoạn chuẩn bị đầu tư là giai đoạn bản lề, tạo

tiền đề và quyết định đến sự thành bại của 2 giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai đoạn

vận hành.

Với tập đoàn Tân Hoàng Minh, kinh doanh về mặt hàng như các khu chung cư cao

cấp thì sự thành công hay không của mỗi dự án có vai trò rất lớn từ công tác lập dự

án Cụ thể như: Khi lập dự án, phải chú ý đến khâu nghiên cứu thị trường xem xét

có sát với những thị hiếu, xu thế lớn hay không, xác định xem tình hình cung cầu

sản phẩm cũng như giá cả và biến động của giá cả đang trong trạng thái như thế nào

để đến lúc dự án đi vào giai đoạn vận hành, sản phẩm phải tiêu thụ được hoặc phải bán với giá tốt dé bù được chi phí bỏ ra cũng như có lãi hoặc ít nhất là không gây ra

tình trạng lỗ vốn mà với mỗi dự án của tập đoàn số vốn thường lên tới hàng nghìn tỉ

đồng thì thực sự sẽ gây hậu quả rất nghiêm trọng Do vậy, bước đầu là công tác

nghiên cứu thi trường nói riêng và bước chuẩn bị đầu tư sẽ được xem xét kỹ lưỡng, cần thận, sẽ tạo điều kiện cho giai đoạn thực hiện đúng tiến độ, thời gian, tránh

ae 2 a NS RDO EIT EN PAE DGS SIL BE LET IN I BEBE eT TRIE OT LET,

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 9

những phát sinh không đáng có đồng thời làm cho quá trình hoạt động dự án đượcthuận lợi, phát huy hết hiệu quả đầu tư

Hơn nữa, công tác lập dự án sẽ cụ thể hóa ý tưởng và từng bước thực hiện đầu tư,cũng như phương pháp thực hiện dự án như thế nào, nghiên cứu về hiệu quả dự án

ra sao để có sức thuyết phục các cổ đông bỏ vốn hoặc các đơn vi tín dung cho vayvốn đầu tư hay không

Với lĩnh vực xây dựng ,san phẩm xây dựng là các công trình, nhất là đối với tậpđoàn Tân Hoàng Minh sản phẩm ở đây khu căn hộ cao cấp là những sản phẩm có

giá trị lớn, có giá trị sử dụng cũng như thời gian thực hiện lâu dài và quá trình thực

hiện chịu rất nhiều yếu tố Vì vậy việc hoàn thiện công tác lập dự án và từ đó có cơ

sở dé đánh giá công tác dau tư là hết sức quan trọng và cần thiết đối các dự án tậpđoàn làm chủ đầu tư

1.2.2 Đặc điểm các dự án tại tập đoàn ảnh hưởng tới công tác lập dự án

Các dự án đầu tư về các lĩnh vực khác nhau sẽ mang những đặc thù riêng Và cácđặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến công tác lập dự án Tại Tân Hoàng Minh,bên cạnh những đặc điểm chung của các dự án đầu tư, còn có một số đặc điểm riêng

của ngành xây dựng và của riêng tập đoàn.

Đầu tiên, Tân Hoàng Minh hoạt động chuyên về các dự án chung cư, khu căn hộcao cấp, tập trung chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở cho tầng lớp có thu nhập cao với

tư cách vừa là chủ đầu tư vừa là bên lập dự án

Tiếp theo là nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án của tập đoàn bao gồm :

vốn cô đông, vốn vay từ các đơn vi tín dung, vốn từ các công ty con Dé khi tính

toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội công ty sẽ phải xác định

tỷ suất chiết khấu của các nguồn vốn cũng như chi phí vốn

Thứ ba, các dự án của Tân Hoàng Minh trước mắt chỉ tập trung tại thủ đô Hà Nộivới những khu đất có giá tri cao về mặt kinh tế, thuận tiện về mọi điều kiện.Tuynhiên mỗi khu vực đều có hiện trạng đất dai, độ sâu đất mặt, đất bùn Những

nhân tố này tác động trực tiếp đến việc xây dựng dự án sau này Vì vậy khi lập dự

án phải tính toán, đo đạc các thông số về địa hình, địa mạo tại nơi xây dựng dự án

dé có thiết kế móng đảm bảo an toàn.

Thứ tư, những dự án của tập đoàn lập có thời gian kéo dài khoảng 2-3 năm nên khi

lập dự án cần dự báo chính xác giả cả nguyên vật liệu tỏng thời gian tới của dự án

cũng như giá cả sản phẩm dự án khi dự án hoàn thành Vì các yêu tố này ảnh hưởng

trực tiếp đến chi phí của dự án, hiệu qủa dự án

‘RE RT ACI EST PEE SINE SL SLSR EET TEESE ME ES 311 AE 27 OE TN EST IE ET TOV RE VÌ

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 10

Thứ năm, các dự án của tập đoàn luôn chịu sự quản lý của sở, và các ban ngành liên quan ,của pháp luật Việt Nam, trên địa bàn thủ đô Hà Nội Vì vậy khi lập dự án cán

bộ lập dự án cần phải năm bắt, vận dụng linh hoạt các quy định của pháp luật hiện

hành của nhà nước tại đây, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho công tác lập dự án xây

dựng của công ty.

1.2.3 Quy trình thực hiện trong công tác lập dự án

Trách nhiệm Trình tự thực hiện Ban giám đôc Tìm kiêm nam bat cơ hội đâu tư

Ban kinh doanh Lập dự án đầu tư

Tông giám đốc, phòng chức năng Thẩm định dự án

Cơ quan nhà nước có thâm quyên

Nguồn: Báo cáo công quy trình lập dự án tập đoàn Tân Hoàng

Minh

Bước 1: Tìm kiếm nắm bắt cơ hội

Hầu hết các dự án của tập đoàn đều do tập đoàn làm chủ đầu tư, cơ hội đầu tư do

chính ban giám đốc và ban phát triển dự án tìm kiếm

Bước 2: Sau khi ban giám đốc và các phòng ban chuyên trách nhìn nhận, đánh giá

Nếu như phân tích cho thấy sự hợp lý, hiệu quả, phòng chức năng sẽ đề nghị cho

triển khai lập dự án

Br ER 9 MEETS RPE EAA WR A AID SS RES OS REL ARNG ER A RTOS SME REE EAE AL TRE ARETE,

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 11

Bước 3: Tổng giám đốc và hội đồng quản tri sẽ họp bàn và dua ra quyết định có tiến

hành lập dự án hay không Nếu như yêu cầu được phê duyệt, công tác lập dự án sẽ

được tiến hành thông qua việc lập nhóm soạn thảo dự án ngay trong Tập đoàn bao

gồm tat cả các lĩnh vực cần nghiên cứu

Bước 4: Lập đề cương, dự trù kinh phí

Nội dung chủ yếu:

1 Căn cứ xác định sự cần thiết để đầu tư

2 Dự kiến quy mô, hình thức đầu tư

3 Phân tích lựa chọn sơ bộ công nghệ, kỹ thuật

4 Phân tích lựa chọn sơ bộ phương án

5 Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn

6 Tính toán sơ bộ hiệu qủa kinh tế

Bước 5: Sau khi nhóm soạn thảo lập đề cương của dự án sẽ trình lên Tống giámđốc phê duyệt Việc lập đề cương và tiến hành đánh giá dự án nhằm loại bỏ ngay từđầu những dự án không khả thi tránh tốn kém cho dự án sau này

Bướ 6: Sau khi đề cương được phê duyệt nhóm soạn thảo dự án sẽ tiến hành lập báo

cáo nghiên cứu khả thi Lập báo cáo nghiên cứu khả thi là một công việc phức tạp,

đòi hỏi sự tỉ mỉ và chính xác, chính vì vậy phải có tỉnh thần làm việc và sự phối hợp

chặt chẽ giữa các thành viên.

Bước 7: Gửi hồ sơ dự án và văn bản lên tổng giám đốc và đến tổ chức thẩm quyền

quyết định, tổ chức cho vay và cơ quan thâm định dự án

1 Thẩm quyền quyết định dự án:

2 Thâm quyền quyết định đầu tư

3 Nội dung quyết định đầu tư

Hồ sơ thâm định phê duyệt dự án:

- Tờ trình cấp có thâm quyền

- Dự án đâu tư, các văn bản

BS“ STL HN LHe ETS IOS DP ISLET ETS IE 2 DENTE TEE ANT EOE SY PLETE IY OLE SY IE EOC LE EOE TT

Sv Nguyén Tung Lam Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 12

- Y kiên cơ quan chủ quản

1.3 CÁC CÁP ĐỘ NGHIÊN CỨU

Do đặc điểm các dự án được lập tại tập đoàn là những dự án về bất động sản vàthẩm định giá bất động sản nên giai đoạn nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư

cũng như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi được nghiên cứu một cách sâu sắc và kỹ

lưỡng để thấy rõ được tiềm năng thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường đất

đai, thị trường nhà ở hoặc thị trường các công trình kiến trúc khác nhau

Báo cáo đầu tư là bước cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu nhất Giai đoạn

này, chính là lúc khang định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Để trả lời câu hỏinày, các cán bộ lập dựa án đã đưa ra những luận cứ của mình trong dự án để khẳngđịnh và là cơ sở đi đến quyết định đầu tư Ở bước này, công ty đã tiễn hành nghiên

cứu kĩ lưỡng các nội dung sau:

- Nghiên cứu các điều kiện kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực

hiện dự án ra sao, tùy theo tính chất và quy mô mà có những ảnh hưởng khácnhau đến dự án

- Nghiên cứu về van đề thị trường đất đai và dự báo nhu cầu tương lai, để sản

phẩm dự án được cung cấp đáp ứng nhu cầu của khách hàng

- _ Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý dự án, nhằm có được những thông số kĩ

thuật chính xác tránh xảy ra sai xót không đáng có.

- _ Nghiên cứu khía cạnh kĩ thuật của dự án, các thông số của một căn nhà hay một

căn hộ chung cư, văn phòng đều phải được xác định rõ ràng tạo sự tin tưởng

và chất lượng uy tín đối với khách hàng

- Phan tích khía cạnh kinh tế-xã hội của dự án, xem xét tác động của dự án tới

kinh tế xã hội, tránh những thiệt hại không đáng có của dự án đối với khác hàng,

địa phương và tập đoàn.

1.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU TRONG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẬP

ĐOÀN TÂN HOÀNG MINH

1.4.1 Sự can thiết phải đầu tư

Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại tập đoàn chính là nội dung nghiên cứu các

căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình xã hội chung vànghiên cứu phân khúc thị trường của dự án Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồmnhững vấn đề quan trọng sau:

1.4.1.1 Xác định mục tiêu

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 13

Báo cáo nghiên cứu khả thi của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là trình bày các căn cứ

để định hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xâydựng dự án trong mối tương quan giữa các lĩnh vực khác dé đưa ra định hướng đầu

ult.

Các dự án đưa ra được lợi thé của minh, đáp ứng được nhu cầu xã hội như thế nào,

phù họp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao dé từ đó cho thay duoc su can

thiết của du án khi được triển khai va đi vào thực tế Từ những căn cứ đó để thấy

mục tiêu đề ra của dự án là phù hợp với quy hoạch chiến lược đến đâu và nhất là

nhu cầu hiện tại trên thị trường Đối với tập đoàn Tân Hoàng Minh, Tập đoàn luônxác định một mục tiêu rõ ràng là đem đến cho người tiêu dùng những sản phẩm nhà

ở cao cấp nhất, đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao khi đời sống người dân đã

càng ngày càng được nâng cao.

1.4.1.2 Nghiên cứu thị trường cung cau

Các dự án của Tập đoàn là các dự án về kinh doanh bất động sản, chính vì vậy khiphân tích thị trường của dự án thì việc tìm hiểu kỹ nhu cầu về sử dụng văn phòngcho thuê, nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, y tế giáo dục là điều tối quan trọng

cho mỗi dự án nhà ở.

Trong phần này, ban phát triển dự án sẽ lập ra một nhóm khảo sát thị trường với

mục tiêu tìm kiếm thông tin, phân tích thị trường dự án sẽ được triển khai Thông

thường nhóm khảo sát này sẽ liên kết cùng một số đơn vị nghiên cứu thị trườngchuyên biệt để thu thập dữ liệu Sau đó sẽ dựa vào đó để phân tích tình hình cungcầu, dự báo xu hướng để đưa ra những chiến lược cụ thể nhất cho dự án Tuy nhiên

Tap đoàn mới chỉ nghiên cứu chưa được kỹ càng, phạm vi nghiên cứu còn kha hẹp,

chỉ tập trung vào một phân khúc duy nhất là những người có thu nhập cao hay

những vấn đề về trình độ học van, địa lý, khu vực, văn hóa chưa được chú ý đến.Tập đoàn chỉ nắm bắt những cái nhìn tổng thể về nhu cầu cũng như nguồn cung,

mới chỉ dừng lại ở mức phân tích định tính mà chưa đi sâu vào phân tích định lượng

qua các số liệu và sử dụng các phương pháp dự báo cụ thé

“Nếu như năm 2010, việc phán định thị trường chung cư cao cap khá khó khăn va khách hàng cũng như nhà đầu tư không có nhiều sự lựa chọn dé so sánh thì năm

2011 họ sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn để tìm ra được dự án phù hợp nhất Khách

hàng đang loại bỏ dan tâm lý mua nhà theo đám đông và mua nhà theo quy hoạch

mà sẽ mua theo nhu cầu cá nhân Thêm nữa, Nghị định 71 của Chính phủ hướng

dan chỉ tiết thực hiện Luật Nhà ở được thực thi xem như một lời giải góp phan dua

thị trường bat động sản ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch

SSE RSS RNR EPS TES ETE PEE DIL IS I I TEL ER TE SEEM POLL TO LOE LAL TE LEI EI TT LE EEE EE DE I LE EE SET TTS TE EE,

Sv Nguyén Ting Lam Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 14

Nhu cầu nhà ở của người dân đã có sự gia tăng đột biến đặc biệt là phân khúc căn

hộ cao cấp với lượng thanh khoán tăng không ngừng Giá thành căn hộ tuy cao

nhưng đổi lại chất lượng tốt và đáp ứng được nhiều nhu cau cua khach hang Theo

dự báo cua các chuyên gia thi phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục được nhiều

người săn đón trong những năm tiếp theo Sau những sự cé xảy ra ở các chung cư tam trung thì khách hàng đang hướng đến loại hình bat động sản cao cấp với chất

lượng cao vượt trội hơn hắn Cùng với đó sự phát triển kinh tẾ cùng mức thu nhập

của người dân đã gia tăng, từ đó sản sinh ra nhu cẩu về chất lượng cuộc sống cao

cấp.

Trên thị trường bắt động sản hiện nay, trong khu vực trung tâm Hà Nội, đã có

nhiều dự án chung cư cao cấp xuất hiện như Vincom Bà Triệu, Royal City số lượng thì đã nhiều nhưng chất lượng dịch vụ, không gian, sự thuận tiện về giao

thông vẫn chưa đáp ứng hết được nhu cẩu của người tiêu dùng Cho nên hướng

đâu tư xây dựng vào vào nhà ở cao cấp sẽ là hướng dau tư phù hợp khi chiến lược

của Tân Hoàng Minh hướng đến quyết tâm xây dựng các công trình hoàn hảo tới

từng chỉ tiết nhỏ nhất ”

Từ việc xác định nhu cầu thị trường và đối thủ cạnh tranh như thế, cấp quản lý Tập

đoàn có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai thông

qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu tư phù hợp và hiệu quả

Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Tập đoàn chính là nội dung nghiên cứu các

căn cứ hình thành dự án đầu tư bao gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội

tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án Với những dự án ở Tân Hoàng Minhnghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng quát không được chú trọng mà tập trungphan lớn vào nghiên cứu thị trường dự án về nhu cầu, các dy án cùng phân khúc

1.4.1.3 Những căn cứ pháp lý

Những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: vãn bản luật, công vãn,

nghi định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật Thông thường ở

tập đoàn thường dựa vào những căn cứ sau :

- Cac căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án Các quyết định của nhà

nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của

ủy ban nhân dân tỉnh (thành phó) về việc quy hoạch chỉ tiết khu đất; chỉ thị của Bộ

xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình Xây dựng

nhà cao tầng: Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền han và nghĩa vụ của tô chức trong nước được nhà nước giao dat, cho thuê dat,

SRS a TPE NI PY 1 SEATED T PTD SLE TE ES BE HE OE OI ALY SERRE RFE NO BEL PE RIEL

Sv Nguyễn Tùng Lam Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 15

- Các văn bản pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng co bản như: luật xây dựng số 16/2003/QHI1 ngày 26/11/2003; Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính Phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng: Nghịđịnh số 2009/2004/ ND-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng

công trình xây dựng; Nghị định của Chính Phủ số 12/2009/ ND-CP ngày 12/2/2009

về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định của Chính Phủ số112/2009/ NĐ-CP ngày 14/12/2009 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009 theo quyết định số 411/ QD-BXD

ngày 31/3/2010 của bộ xây dựng; Quyết định số 957/ QD-BXD công bố định mứcchỉ phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư về xây dựng công trình; Thông tư04/2010/TT-BXD về hướng dẫn lập và quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng công trình;Thông tư số 03/2009/ TT-BXD quy định chỉ tiết về quản lý dự án đầu tư xây dựng

công trình:

- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng ápdụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc,kết cầu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình

1.4.2 Nghiên cứu kỹ thuật:

Nghiên cứu khía cạnh công nghệ kỹ thuật là phân tích lựa chọn hình thức đầu tư,

phương thức sản xuất, nguyên liệu, các thiết bị công nghê, công suất, địa điểm, diện

tích xây dựng, các hạng mục công trình phải phù hợp với ràng buộc về vốn, trình

độ quản lý và kỹ thuật quy mô thị trường, yêu cầu xã hội về việc làm và giới hạn

cho phép về mức độ ô nhiễm môi trường do dự án tạo ra Đây là nội dung hết sứcquan trọng vì nó sẽ quyết định sản phẩm của dự án được sản xuất bằng các nào vàchi phí bao nhiêu, chất lượng phải bao đảm được những tiêu chuẩn để đủ sức cạnh

tranh với các đối thủ trên thị trường.

Tùy thuộc vào từng dự án cụ thể mà nội dung phân tích kỹ thuật có mức độ phức

tạp khác nhau Dự án càng lớn vấn đề kỹ thuật càng phức tạp, càng cần phải xử lý

nhiều thông tin Thông thường phần kỹ thuật được cán bộ lập dự án nghiên cứ

những nội dung sau:

- Xác định quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư và quản lý

- Xác định địa điểm thực hiện dự án

- Xác định các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng công trình cho dự án,

giải pháp môi trường

- Phương án đền bù giải phóng mặt bang, lịch trình thực hiện dự án

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 16

Đặc điểm dự án của Tân Hoàng Minh là các dự án nhà ở cao cấp nên khía cạnh

công nghệ kỹ thuật là một khía cạnh được xem xét rất kỹ lưỡng trong các dự án củatập đoàn Cụ thể trong nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, tập đoàn xem xét những nội

dung sau:

1.4.2.1 Xác định quy mô, hình thức dau tư và quản lý

Thông thường về nội dung này, các cán bộ lập dự án của tập đoàn sẽ trình bàynhững van đề về quy mô dự án, hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án

- Quy mô cua dự án: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công

trình: dân dụng, công nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật

- Hinh thức đầu tư: Các dự án toàn bộ là những dự án xây dựng mới

- Hinh thức quản ly dự án: Chia khoá trao tay

Dự án D’ Le Pont D' or - Hoàng Cau lập năm 2010

Thông tin chung:

» Dién tích đất toàn dự án: 5.363m2

° Mat độ xây dựng: 41,8%

+ _ SỐ tang: 23 tang nồi và 4 tang ham

* Chiều cao công trình: 79,751

- _ Thiết kế: phong cách nội thất tân cổ điển, sang trong

* Sdn vườn và đường dạo trên mái: 1 594m2 SZ— AA

¢ - Diện tích sinh hoạt cộng dong: 155m2

° _ Diện tích bể bơi, sauna: 962m2

Hình thức dau tư: Xây dựng mới

Hình thức quản lý dự án: Chia khóa trao tay với nhà thai là Công ty Cổ phan Xây

dựng số 1 Hà Nội - Nhà thâu thi công Chung cư Hoàng Câu D'le Pont D'or thi công

là doanh nghiệp nhà nước hang I thuộc Tổng Công ty Xây dung Hà Nội - tiền thân

là Công ty kiến trúc Hà Nội được thành lập ngày 05/8/1958

Ở phần này, tất cả các dự án tập đoàn xác định tuy mới chỉ ở mức chung, phác họa

phần khung quy mô cũng như các hình thức đầu tư hay quản lý nhưng đã xác định

rõ rang dé có thé thuận lợi cho việc quản ly dự án ngay từ lúc bắt dau

1.4.2.2 Xác định địa điểm thực hiện dự án :

Quyết định về địa điểm thực hiện dự án là một quyết định có tầm quan trọng chiến

lược vì địa điểm tác động lâu dài đến hoạt động và lợi ích của dự án sau này, đồngthời ảnh hưởng đến cả khu vực dân cư xung quanh Dia điểm thực hiện dự án là

nhân tô ảnh hưởng đến định phi và biên phí của sản phẩm cũng như sự tiện lợi củadoanh nghiệp vì vậy địa điểm của dự án phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch pháttriển của vùng miền, ngành và địa phương đó Thông thường dự án của tập đoàntiến hành lập dự án được chính tập đoàn xác định cụ thể địa điểm thực hiện dự ánqua những phân tích đánh giá về tình hình kinh tế, về sự thuận tiện, vẻ đẹp củanhững địa điểm tập đoàn nhắm đến, sau đó sàng lọc và ra quyết định

Ví dụ D' Le Pont D’ or — Hoàng Cau

e Dự án nằm tại trung tam quận Dong Đa.

e Vi tri này noi liền giữa trung tâm nội đô lịch sử với các khu đô thị vệ tinh xung

quanh

ee DRS PLS RE EATON TAT TERRE DEEP OO CREE OT PIGLET ISD SERS DE RC PEE SI ASSO SSS,

Sv Nguyễn Tùng Lam Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 18

e Hệ thống giao thông hết sức thuận tiện Giao thông trọng điểm trong tương lai

là hệ thông tàu điện trên cao Cát Linh- Hà Đông

© Vi trí nằm ngay sát bờ hô Hoàng Cau rộng 13ha, không gian thoáng đãng, có

tâm nhìn đủ xa

© Ở phía trung tâm day đủ những thương hiệu tài chính — thương mại tiếng tăm

nhất, những bệnh viện được đánh giá uy tín và an toàn nhất, những khu danhlam và hệ thông giáo duc uy tín, chất lượng

Có thể kết luận rằng D' Le Pont D' or — Hoàng Cau hội tụ day đủ những yếu tổ

của một dự án đẳng cấp và tam cỡ khi được xây đựng trên khu đất thuận tiện về mọimặt Vi trí chiến lược cùng với sự ti mi trong thiết kế được kỳ vọng sé dua dự án dat

hiệu quả cao

Sau khi đã có những nhận định về địa điểm thực hiện dự án, tập đoàn đã thuê cáccán bộ kỹ thuật về đo lường, khoan thăm dò, khảo sát mẫu đất, khảo sát về điềukiện tự nhiên Tắt cả các thông số sau khi khảo sát sẽ được đội ngũ chuyên giathiết kế quy hoạch, lựa chọn các giải pháp kỹ thuật tối ưu nhất rồi chuyển qua bộ

phận tài chính dự án tính toán kinh phí xây dựng công trình.

Qua khảo sát thực tễ địa chất công trình , điều kiện tự nhiên, dự án D’ Le Pont D’

or — Hoàng Cau được trình bày như sau:

+) Nhiệt độ: Cao nhdt/nam: 38 độ C

+) Lượng mưa trung bình năm: 16330mm

Luong mưa trung bình tháng: 140mm

Địa chất công trình

Theo tài liệu địa chất, dự án D' Le Pont D' or — Hoàng Câu triển khai trong điều

kiện môi trường địa chất có tính bên vững thấp Đặc trưng bởi địa hình đồng bằngthấp, trũng, với độ cao tuyệt đối thay đổi trong khoảng 5-6 m và bị phân cách bởi

hệ thống sông, ngòi, kênh, muong, ao, hồ Cấu tạo địa chất rất phức tạp Cột địa

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 19

tang địa chất cũng được bắt đầu bằng lớp đất lấp rồi đến một tập các lớp sét, sét

pha, cát pha xen lẫn các lớp bùn cát, bùn sét, bùn hữu cơ Tập này có chiều dày lên đến 25-30 m Dưới nó là tang cát, cuội, sỏi chứa nước Tang chứa nước thường được chia thành phụ tang trên và phụ tang dưới, giữa chúng là một lớp sét có bé

dày khoảng 3-4 m ở độ sâu 33-37 m Tính chất vật lý và cơ học của tập đất yếu nóitrên thấp: độ ẩm tự nhiên W = 35-40% và lớn hơn, hệ số rỗng e > I, góc ma sáttrong j = 5-100 hoặc nhỏ hơn, lực dính kết C = 0,1-0,25 kg/cm2 quá trình đô thị

hóa phát triển nhanh, nhưng thiếu quy hoạch tổng thể Mật độ dân số cao đạt

3500-4000 người/km2, tập trung ở các khu chung cư từ 4-5 tang được xây vào những năm 60 đến 20-30 tang vừa mới xây vào những năm 2003-2004 ở các khu pho cổ,

bệnh viện, khách sạn Số lượng các loại chất thải rắn, chất thải nước rất lớn, lànguôn góc gây ra nan ô nhiễm đất đai, sông, hồ, kênh mương Các quá trình diachất ngoại sinh bao gồm mực nước dưới đất bị hạ thấp mạnh, lún mặt đất đạt vài

ba centimet/năm, ngập lụt, ô nhiễm v.v dé tính bền vững của môi trường địa chất

không suy giảm tiếp theo, can phải tìm kiếm và áp dung các công nghệ xử lý thíchhợp dé gia có móng công trình, nâng cao chất lượng nước dưới đất, xử lý triệt dé

các chat thải rắn, chất thải nước và hạn chế tình trạng 6 nhiễm cả địa quyền, khí

quyền và thuỷ quyền

Thông thường với những địa điểm đã được Tập đoàn lựa chọn và quyết định đặt địa

điểm xây dựng là những khu đất có tình hình địa chất rất tốt cũng như có những

điều kiện cực kỳ lý tưởng về điều kiện tự nhiên và xã hội Ngoài ra, những dự án

của Tập đoàn đều được nằm trong quy hoạch của thành phó Tập đoàn có được

những sự ưu ái nhất định cho những dự án nhà ở mà Tập đoàn làm chủ đầu tư.Những điều kiện như trên, những dự án của tập đoàn dự kiến mang lại nhiều lợi ích

cho cả nhà nước, cả tập đoàn và người tiêu dùng.

1.4.2.3 Xác định các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng công trình cho

dự án, giải pháp môi trường

© Giải pháp về quy hoạch

Van đề quy hoạch dự án được cán bộ lập dư án phòng Tư van thiết kế về quy hoạch

và hạ tầng kỹ thuật tiến hàng nghiên cứu những nội dung sau:

1 Quy hoạch các hạng mục công trình chính

2 Quy hoạch các hạng mục giao thông nội bộ

3 Quy hoạch các công trìn điện, đường cung cấp nước, hệ thống thông tin

liên lạc

4 Quy hoạch các công trình bảo vệ môi trường

EAL MCG ITT LIS AER NE A SREP TTL BY EL SPY REE SE HT TENET RAPS PEAT SALE RSE PAGS SEES PPL EE NAS ASIEN EL EET

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 20

Do đặc điểm của vị trí của địa điểm xây dựng và được thiết kế theo khuynh hướng kiến trúc cổ điển châu Âu nên dự án D' Le Pont D’ or — Hoàng Cau cơ cau quy

hoạch gồm 2 phan:

Không gian trên mặt dat: Bên cạnh hồ Hoàng Cau, với tổng diện tích lên tới

5.363m2 Quy hoạch xây dựng nhà ở căn hộ 20 tang với khối dé 3 tang với diện tích

hơn 3000m2 cho các dich vụ công cộng.

Không gian dưới mặt đất - tang ham: Với 4 tang ham diện tích hơn 16000m2 với

các dịch vụ bãi đỗ xe, diện tích cho kỹ thuật và phụ trợ về hệ thống điện, nước,

thông tin số

Ngoài ra,tat cả các dự án của tập đoàn đều xây dựng trên những vi trí rất đẹp, rộngrãi, không gian thông thoáng Bao bọc quanh tòa nhà là cây xanh và hồ nước táchbiệt với sự ôn ào mang lại không gian yên tĩnh, trong lành

Quy hoạch hợp lý với quy hoạch của địa bàn Thủ đô là yêu cầu cần thiết đối với bất

kể các dự án, vì vậy các cán bộ dự án đã căn cứ vào thực tế để đưa ra quy hoạch xây

dựng hợp lý Tuy nhiên với dự án D’ Le Pont D’ or — Hoàng Cầu, tập đoàn đã làmsai quy hoạch khi đã tự ý điều chỉnh bổ sung diện tích xây dựng sàn tang lửng tại dự

án chung cư CTI - Hoang Cầu Tập đoàn đã đã tổ chức thi công xây dựng thêmphan sàn với diện tích 1.759,7m2 trong tang 1 tại độ cao 3,90m, vẫn giữ nguyênchiều cao tầng 1 là 7,50m, tức là tập đoàn đã xây dựng tang lửng vượt quá 30% diện

tích 1 sàn so với quy định không được vượt quá 30% diện tích 1 sàn của các cơ quan chức năng.

© Giải pháp về kiến trúc

Các dự án của tập đoàn hoàn toàn thiết kế theo phong cách kiến trúc Pháp cổ điền,

hài hòa về không gian và bố cục với số vốn lên tới hàng nghìn tỉ đồng Nên các

giải pháp kiến trúc là thiết kế kiến trúc tầng hầm, từng căn hộ, khối nhà ở caotầng đều có sự thống nhất đồng bộ về kiến trúc tạo vẻ đẹp tổng thể cho khu nhà

Cụ thể các dự án D’ Le Pont D’ or - Hoàng Cau

KIÊN TRÚC CÔ ĐIỀN

Một trong những tòa tháp duy nhất kiên trúc Cổ Điển Nét đẹp sang trọng bé thế, bởi các phù điêu, họa tiết trang trí, gờ chỉ chỉ tiết tỉ mỉ Mái tòa nhà thiết kế tỉnh xảo với thiết kế mái vòm Cột tòa nhà với sự thiết kế cột Corin Mặt ngoài phân

thương mại ốp đá 100% Granit (bên trong ốp đá Marble)

pie SE NU a ROR SIT ETT LOL GS LÝ HRS ERE SE THN AVE ROS RAT TLE 2 BLS SOI ET IE EE EE SE ES A EE IS TSE TITS

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 21

Thiết kế cánh cung tạo 4 mặt thoáng giúp lấy tối da gió và ánh sáng cho tat cả các

căn hộ Hướng chính của dự án là hướng Đông Nam.

Khu nhà ở : Dự án được phân ra từng phân khúc nhà ở được rải đều từ kiểu nhà ,

Al, A2, BI, B2, C, DI, D2, El, F1, GI, G2 và kiéu nhà AI*, DI*, D2*,F1*,

G1*, G2* với các kiểu nhà “*” là những kiểu có sảnh rộng và thang

Ví dụ: Kiểu nhà G2*: được bố trí tang 6-11 với 3 phòng ngủ và | logia, có diện

BOP SRT RS RE LIST BOTT DED ET PY WEE DES EDIE EES BE OE PLIES ELE AED DESI OPE IT GE OEE EE TEE CTIA

Sv Nguyễn Tùng Lam Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 22

Le Pont D'or

Thöết kế mặt bằng cân hộ được quyết dum tại thin điểm

chron bị tht liệu và cô thế thay đốt theo điều kiện thực tế

TANG HAM HIỆN ĐẠI

Có tới 04 tang ham dùng làm chỗ để xe cho cư dân

Ti ong dién tich tang ham lên tới: 16.244m2, đủ chỗ cho mỗi căn hộ 1,5 chỗ dé xe oto

va 02 xe máy

BE BƠI BON MUA

Sở hữu bể bơi bốn mùa tại tang 2 dự án rộng 400m2 với diện tích mặt nước gan

200m2

Riêng tu, thuận tiện, khẳng định đẳng cấp cuộc sống

© Giải pháp về xây dựng, ha tang kỹ thuật

Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng cũng

là rất quan trọng Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu rất kỳ

càng Các giải pháp kỳ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông, hệthống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện, phù hợp với yêu cầu của giảipháp giải phóng nền móng, phải tuân thủ theo quy định về độ bền chắc, độ chịu tải,

độ chống ăn mòn, phòng cháy Phải được Bộ Xây Dựng quy định cho từng cấp

công trình Giải pháp thiết kế giao thông, giải pháp thiết kế cấp điện, nước, giải

Sv Nguyễn Tùng Lâm Lớp kinh tế đầu tư 54C Page 23