Đề bài bằng những kiến thức kinh tế vi mô, hãy phân tích thị trường nhà Ở “chung cư mini” tại việt nam hiện nay, từ Đó Đưa ra những khuyến nghị về mặt chính sách Để tháo gỡ khó khăn với thị trường này

Hình thức kinh doanh này vẫn đang chứng tỏ được khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với thị hiếu của người tiêu dùng.. Chung cư mini là gì: Chung cư mini một tòa nhà có quy mô nhỏ với s

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: KINH TẾ VI MÔ

Đề bài: Bằng những kiến thức kinh tế vi mô, hãy phân tích thị trường nhà ở

“chung cư mini” tại Việt Nam hiện nay, từ đó đưa ra những khuyến nghị về

mặt chính sách để tháo gỡ khó khăn với thị trường này

Hà Nội, 2023

BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG

STT Họ và tên Công việc

thực hiện

Tiến độ thực hiện (đúng hạn)

Mức độ hoàn thành Họp nhóm Kết

luận Xếp loại

Có Không Tốt Trung

bình

Không tốt

Tham gia đầy

đủ

Tích cực sôi nổi

Đóng góp nhiều

ý tưởng

1 Trần Lê Bảo

Ngọc

Xây dựng nội dung, chỉnh sửa nội dung, bao quát chung, làm slide

2 Đoàn Xuân

Ngọc

Xây dựng nội dung, chỉnh sửa nội dung, bao quát chung, làm slide

3 Bùi Quỳnh

Nga

Xây dựng nội dung, làm slide

4 Nguyễn

Ngọc Minh

Xây dựng nội dung,

tổng hợp

số liệu, thuyết trình

5 Nguyễn Văn

Nam

Xây dựng nội dung

6 Đinh Thị

Hoàng Oanh

Xây dựng nội dung, thuyết trình

7 Nguyễn

Tuấn Nam

Xây dựng nội dung

Hà Nội, ngày……tháng….năm 2023

Nhóm trưởng

(Ký và ghi rõ họ tên)

MỤC LỤC

A ĐẶT VẤN ĐỀ

B NỘI DUNG 1

I KHÁI QUÁT ĐỀ TÀI: 1

1 Chung cư mini là gì: 1

2 Tổng quan thị trường chung cư mini trong những năm qua: 1

3 Thời cơ, cơ hội của thị trường chung cư mini: 2

4 Phân khúc đầu tư: 2

5 Hiệu quả đầu tư chung cư mini: 3

II CƠ SỞ LÝ THUYẾT: 3

1 Lý thuyết về Cầu: 3

2 Lý thuyết về Cung: 5

III PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐỀ TÀI: 7

1 Cầu của chung cư mini tại thị trường Việt Nam: 7

1.1 Thu nhập của người tiêu dùng: 7

1.2 Thị hiếu của người tiêu dùng: 8

1.3 Kỳ vọng của người tiêu dùng 8

1.4 Số lượng người tiêu dùng: 9

2 Cung của chung cư mini tại thị trường Việt Nam: 9

2.1 Chi phí xây dựng: 9

2.2 Chính sách thuế: 11

2.3 Số lượng người cung cấp: 11

2.4 Kỳ vọng: 12

3 Hạn chế: 12

III CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ MẶT CHÍNH SÁCH: 14

1 Cần xây dựng cơ sở pháp lý toàn diện cho “chung cư mini”: 14

2 Nghiên cứu nhu cầu thị trường, nâng cấp thiết kế vừa đảm bảo an toàn hạ tầng vừa đa dạng lựa chọn cho khách hàng: 15

C KẾT LUẬN: 16

D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17

A ĐẶT VẤN ĐỀ

Sống trong thời đại kinh tế số, nhu cầu về việc làm cũng như nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống ngày một tăng lên Kéo theo đó là những hệ lụy của quá trình đô thị hóa tự phát mà điển hình hơn cả là quá trình di dân tự do Quá trình

di dân tự do ở Việt Nam dễ dàng nhìn thấy khi người dân di cư từ những vùng nông thôn lên thành phố hoặc nơi phát triển hơn để làm ăn, sinh sống Nổi bật của tình trạng này là thủ đô Hà Nội, theo số liệu thống kê của Sở Y tế Hà Nội, tính đến tháng 12/2022 dân số Hà Nội trung bình ước tính khoảng 8,4 triệu người so với cuối năm 2021 thì dân số đã tăng lên 100000 người.1 Vấn đề đã và đang gây sức ép lên hạ tầng cơ sở vật chất cũng như môi trường của nước ta đặc biệt là vấn

đề nhà ở Trong bối cảnh đó, nước ta đã và đang nổi lên hình thức kinh doanh cho

thuê, bán “căn hộ chung cư mini” Hình thức kinh doanh này vẫn đang chứng tỏ

được khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với thị hiếu của người tiêu dùng Mặt khác, nó cũng đang tiềm ẩn không ít những rủi ro và khó khăn cần được các nhà chức trách và bản thân những người cung cấp giải quyết Chính vì thế nên bài tập nhóm cuối học phần môn Kinh tế vi mô của chúng em đi vào nghiên cứu, phân

tích thị trường nhà ở “chung cư mini” tại Việt Nam hiện nay và từ đó đưa ra

những khuyến nghị về mặt chính sách để tháo gỡ khó khăn với thị trường này

1 Hiểu luật, “Dân số Hà Nội là bao nhiêu?”, 19/01/2023, truy cập 12/7/2023

Xem thêm: https://hieuluat.vn/thong-tin-can-biet/dan-so-ha-noi-la-bao-nhieu-2713-46600-article.html

B NỘI DUNG

I KHÁI QUÁT ĐỀ TÀI:

1 Chung cư mini là gì:

Chung cư mini một tòa nhà có quy mô nhỏ với số lượng ít căn hộ và diện tích tương đối nhỏ, có những tiện ích cơ bản dành cho người sử dụng, được xây dựng ở các vị trí thuận tiện, gần trung tâm thành phố hoặc các khu vực giao thông thuận lợi

2 Tổng quan thị trường chung cư mini trong những năm qua:

Hiện nay, thành phố Hà Nội đang có khoảng 2.000 căn chung cư mini, tập trung chủ yếu ở các quận: Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy và Tây Hồ.2

Theo khảo sát, có thể thấy thị trường cho thuê chung cư mini hiện nay có mức tăng giá trung bình phổ biến 10 - 15%/năm trong khoảng 2 năm qua Một số chung cư mini có khả năng tăng mạnh hơn thế, có thể lên tới 20%/ năm Đây là mức tăng đáng ngưỡng mộ trong khi thị trường bất động sản đang rất ảm đạm do gặp phải nhiều khó khăn và thách thức trong kinh tế, xã hội 3

Tại quận Cầu Giấy, giá thuê chung cư mini ở các tuyến phố trung tâm như Cầu Giấy, Trần Thái Tông, Trần Đăng Ninh, Hoa Bằng, Dịch Vọng Hậu, Khúc Thừa Dụ, Hoàng Quốc Việt… giá thuê đã tăng từ mức giá từ 4 - 5,5 triệu đồng/tháng lên mức 5 - 6,5 triệu đồng/tháng Ngoài ra, giá thuê chung cư mini quận Thanh Xuân tại các tuyến phố Nguyễn Trãi, Ngã Tư Sở, Lê Trọng Tấn, Khương Đình,… giá thuê đã tăng từ mức trung bình 3,5 - 5 triệu đồng/tháng lên mức 4,2 - 6 triệu đồng/tháng Giá thuê chung cư mini tại quận Đống Đa thuộc các phường Ô Chợ Dừa, Kim Liên, Thái Hà, Thịnh Quang, Nguyễn Văn Tuyết, Chùa Láng, Đặng Tiến Đông… giá thuê tăng trung bình từ mức 4 - 6,5 triệu

2 Báo “Thanh niên”, “Hà Nội có khoảng 2000 chung cư mini”, 15/09/2023, truy cập ngày 09/11/2023

Xem thêm: https://thanhnien.vn/ha-noi-co-khoang-2000-chung-cu-mini-18523091517365749.htm

3 Tạp chí điện tử “Báo Mới”, “Thị trường chung cư mini diễn biến ra sao trong thời gian qua”, 15/09/2023, truy cập 09/11/2023

Xem thêm: https://baomoi.com/thi-truong-chung-cu-mini-dien-bien-ra-sao-thoi-gian-qua-c46926733.epi

đồng/tháng lên mức 4,8 - 8 triệu đồng/tháng.4

Từ đó cho thấy rằng, giá thuê chung cư mini ngày càng tăng qua các năm,

có thể tăng 10% - 15%, và cũng có những năm họ tăng giá thuê 20%, do nhu cầu

về nhà ở từ các hộ gia đình có điều kiện sống ở mức trung bình khá, nhu cầu của các bạn sinh viên đến từ các tỉnh thành lẻ trên toàn quốc,

3 Thời cơ, cơ hội của thị trường chung cư mini:

Mô hình đầu tư căn hộ mini có tính thanh khoản tốt - một khái niệm trong tài chính, chỉ mức độ mà một tài sản bất kì có thể được mua hoặc bán trên thị trường mà không làm ảnh hưởng nhiều đến giá thị trường của tài sản đó vì giá trị đầu tư cho mô hình chung cư mini trong khoảng 10-20 tỷ (tùy thành phố) Đây là phân khúc giá đầu tư tầm phổ thông đối với dự án bất động sản dòng tiền - loại đầu tư mà bạn sẽ nhận được thu nhập thường xuyên theo chu kỳ tháng, quý hoặc năm từ việc cho thuê Tệp nhà đầu tư này rất đa dạng: vừa ở vừa kinh doanh, để dành, đầu cơ, khai thác vận hành,

Có khả năng gia tăng giá trị bất động sản vì có dòng tiền sẵn hàng tháng và khai thác hiệu quả ổn định, sức đề kháng tốt, hoàn vốn nhanh giúp cân bằng danh mục đầu tư của các nhà đầu tư Ngoài ra, chung cư mini còn dễ dàng giao dịch giữa người mua cũng như người bán.5

4 Phân khúc đầu tư:

Tùy theo vị trí, hoàn cảnh, đặc điểm mà giá thuê chung cư mini có sự khác nhau về giá cả Bình thường, giá thuê căn hộ mini tầm 3-5 triệu đồng cho một căn

có diện tích khoảng 30m2 Tệp khách hàng có điều kiện hơn có thể chi trả giá cao, có thể với mức giá 7-8 triệu đồng/tháng.Và với diện tích khá nhỏ như vậy thì các nhà đầu tư không có chủ đích mua

4 Tạp chí điện tử “Báo Mới”, “Thị trường chung cư mini diễn biến ra sao trong thời gian qua”, 15/09/2023, truy cập 09/11/2023

Xem thêm: https://baomoi.com/thi-truong-chung-cu-mini-dien-bien-ra-sao-thoi-gian-qua-c46926733.epi

5 REALESTATE, “Phân tích mô hình đầu tư căn hộ chung cư mini”, Truy cập 07/12/2023

Xem thêm: https://meyreal.com/phan-tich-mo-hinh-dau-tu-can-ho-chung-cu-mini/

Với diện tích lớn hơn, dao động từ 30-50m2, thì giá thành cho thuê một căn hộ mini tầm 5 - 9 triệu đồng và tổng giá thành mua đứt một căn hộ chung cư mini dao động từ 700 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng/căn.6

Từ những điều trên, có thể thấy rằng sức hút của chung cư mini vẫn đang phát triển rất mạnh mẽ, và đang có xu hướng tăng lên ở những nơi gần các trường đại học, gần các công ty, doanh nghiệp, tập đoàn lớn của Việt Nam,

5 Hiệu quả đầu tư chung cư mini:

Nhiều nhà đầu tư đã đầu tư qua mô hình căn hộ chung cư mini có ý kiến cho rằng: Tỉ suất lợi nhuận kém hơn cả gửi ngân hàng, chỉ sử dụng và giữ đất là chủ yếu, vất vả vì khách hàng gọi hỏi cho thuê và mua bán liên tục.Nhưng đó là

vì nhà đầu tư chưa hiểu sâu về bức tranh tổng thể tài chính của mô hình này

Bất cứ mô hình nào đều có điểm hòa vốn được gọi là BEP, đối với mô hình

căn hộ Mini phải vượt qua ngưỡng số lượng phòng là trên 24 phòng, giá cho thuê bình quân là trên 3 triệu đồng thì mới đạt được đến ngưỡng hòa vốn Tỷ suất lợi nhuận của việc đầu tư căn hộ mini đạt: 19 – 21%/năm, thời gian thu hồi vốn: 5 –

6 Alo căn hộ, “Phân tích và đánh giá loại hình đầu tư căn hộ chung cư mini”, 26/08/2021, truy cập ngày

29/11/2023

Xem thêm: https://alocanhosg.com/phan-tich-danh-gia-dau-tu-can-ho-chung-cu-mini/#google_vignette

7 Alo căn hộ, “Phân tích và đánh giá loại hình đầu tư căn hộ chung cư mini”, 26/08/2021, truy cập ngày

29/11/2023

Xem thêm: https://alocanhosg.com/phan-tich-danh-gia-dau-tu-can-ho-chung-cu-mini/#google_vignette

BEP:Khả năng sinh lợi cơ bản (BEP) là thước đo hiệu quả của công ty trong việc tạo ra thu nhập so với tài sản của công ty Công thức tỷ lệ khả năng kiếm tiền cơ bản rất đơn giản và lấy thu nhập trước lãi vay và thuế (EBIT) rồi chia cho Tổng tài sản.

Giá cả Lượng cầu

b Cầu cá nhân và cầu thị trường:

Cầu cá nhân là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà từng người sẵn sàng hoặc có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong khoảng thời gian đã cho

Cầu thị trường là tổng số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà mọi người sẵn sàng hoặc có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong khoảng thời gian đã cho Cầu thị trường là tổng hợp các cầu cá nhân

c Quy luật cầu:

Nếu các điều kiện khác được giữ nguyên, không thay đổi thì số lượng cầu

về một loại hàng hóa nhất định sẽ tăng lên khi mức giá của hàng hóa đó giảm xuống trong khoảng thời gian nhất định và ngược lại Như vậy, có thể hiểu giá cả của hàng hóa có mối quan hệ tỉ lệ nghịch với lượng cầu

d Các yếu tố xác định cầu và hàm số của cầu:

● Thu nhập của người tiêu dùng:

Khi thu nhập tăng lên thì cầu của người tiêu dùng tăng lên và ngược lại khi thu nhập giảm xuống thì cầu của người tiêu dùng giảm đi

Những hàng hóa có cầu tăng lên khi thu nhập tăng lên được gọi là hàng hoá thông thường Còn các hàng hóa mà cầu giảm đi khi thu nhập tăng lên được gọi là hàng hóa thứ cấp

● Thị hiếu:

Thị hiếu là một yếu tố độc lập, khác hẳn các yếu tố khác của cầu Thị hiếu thấp thì cầu hàng hóa sẽ giảm và ngược lại Ví dụ: người tiêu dùng ở Việt Nam chưa quen dùng dầu thực vật, do vậy cầu đối với dầu thực vật còn thấp

● Các kỳ vọng:

Các kỳ vọng về thu nhập, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng,

Cầu của một hàng hóa sẽ tăng lên khi người tiêu dùng hy vọng giá của nó giảm xuống trong tương lai và ngược lại

Lượng cung là lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người bán sẵn sàng và có khả năng bán ở mức giá đã cho trong một thời gian nhất định

b Cung cá nhân và cung thị trường:

Cung của từng nhà sản xuất đối với một loại hàng hóa hoặc dịch vụ nào đó

là cung cá nhân

Cung thị trường về một loại hàng hóa hoặc dịch vụ là tổng tất cả các cung

cá nhân của loại hàng hóa hoặc dịch vụ đó Cung thị trường là tổng hợp các mức của từng cá nhân với nhau

c Quy luật cung:

Với các yếu tố khác được giữ nguyên, cung của một số lượng hàng hóa tăng lên trong một khoảng thời gian khi giá của nó tăng lên và ngược lại Như vậy, có thể hiểu giá cả và lượng cung có mối quan hệ tỉ lệ thuận

d Các yếu tố xác định cung và hàm số của cung:

● Giá của các yếu tố sản xuất (đầu vào):

Giá của các yếu tố sản xuất giảm dẫn đến giá thành sản xuất giảm và cơ hội kiếm lợi nhuận tăng lên, do đó cung sẽ tăng lên và ngược lại

● Chính sách thuế:

Mức thuế cao sẽ làm cho phần thu nhập còn lại của người sản xuất ít đi và

họ không có ý muốn cung ứng hàng hoá nữa, từ đó dẫn đến cung giảm Ngược lại, mức thuế thấp sẽ khuyến khích các hãng mở rộng sản xuất của mình từ đó nguồn cung tăng

● Số lượng người sản xuất:

Số lượng người sản xuất càng nhiều thì lượng cung càng lớn và ngược lại

III PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐỀ TÀI:

1 Cầu của chung cư mini tại thị trường Việt Nam:

1.1 Thu nhập của người tiêu dùng:

Người lao động chưa có tay nghề 5 – 7 triệu đồng

Người lao động có tay nghề 7 – 10 triệu đồng

Người lao động chất lượng cao 10 – 15 triệu đồng

Theo báo cáo, tiền lương của người lao động Việt Nam hiện là 275 USD,

tương đương hơn 6,5 triệu đồng/tháng (khiêm tốn so với trung bình 2.143 USD/tháng của thế giới)8 Những người tìm đến mô hình chung cư mini đa số là người lao động chưa có tay nghề - thu nhập thấp, hạn chế về tài chính Trong bối cảnh bây giờ, quỹ đất ngày càng hẹp và đắt đỏ, để có được một chỗ ở thỏa mãn nhu cầu sinh sống của người tiêu dùng không phải là một điều dễ dàng Mọi người mất rất nhiều thời gian, kinh phí để mua được một căn nhà hay một căn chung cư

có khi tích cóp cả đời mới mua được Vì vậy với mức lương thấp, ít ỏi đó họ đã lựa chọn mô hình nhà ở là chung cư mini Chung cư mini thuộc loại hàng hóa thông thường, có thể nói là đáp ứng được hầu hết các tiêu chí của người tiêu dùng muốn Với các đối tượng coi chung cư mini là hàng hóa thông thường, khách hàng tiềm năng của mô hình nhà ở này dự kiến những năm tới đây nhu cầu về mặt hàng này sẽ tăng Vì sự tiện nghi, đa dạng và thuận tiện của mô hình nhà ở chung cư mini Và khi thuê chung cư mini, ta sẽ chỉ mất chút thời gian cho việc thuê và hầu như không mất chi phí để thi công, sửa sang lại Các căn hộ chung cư mini được xây dựng theo mô hình khép kín với đầy đủ nội thất cơ bản nên người mua có thể dọn vào ở ngay

8 Tuổi trẻ online, “Tiền lương trung binh của người lao động Việt Nam 6,5 triệu đồng/tháng”, 23/12/2022, truy cập ngày 05/12/2023

Xem thêm:

https://tuoitre.vn/tien-luong-trung-binh-cua-lao-dong-viet-nam-65-trieu-dong-thang-2022122311225042.htm

1.2 Thị hiếu của người tiêu dùng:

Với mức thu nhập trung bình của người dân Việt Nam, đa số họ sẽ ưa chuộng mô hình nhà ở có giá cả phải chăng nhưng vẫn đáp ứng được các nhu cầu

về diện tích Bên cạnh đó, những ngôi nhà còn phải đảm bảo được an ninh, an toàn, và phù hợp với nhu cầu đi lại của mọi người Chung cư mini có thể nói đã đáp ứng được hết mong muốn và nhu cầu đó Bởi mặt hàng này có giá cả thấp hơn các mô hình nhà ở khác, nhưng lại đa dạng về diện tích Mặt khác, đa số chúng đều được trang bị một số trang thiết bị hiện đại để đảm bảo an toàn, và các tòa nhà đều được tọa lạc ở trung tâm thành phố, khu dân cư nên vô cùng thuận tiện cho đi lại Cũng chính vì đáp ứng được thị hiếu của người tiêu dùng nên hiện tại và trong tương lai, nhu cầu về chung cư mini sẽ vẫn tăng lên đáng kể

1.3 Kỳ vọng của người tiêu dùng

Thứ nhất các chung cư mini phải có giá cả hợp lý Chung cư mini thường

có giá bán thấp hơn so với các loại hình nhà ở khác, phù hợp với nhu cầu của người có thu nhập trung bình thấp Khi thị trường bất động sản đang ngày càng trở nên đắt đỏ thì cầu của người tiêu dùng đối với thị trường này càng tăng cao Nếu như giá cả của các dịch vụ thay thế chung cư mini giảm xuống thì người tiêu dùng có xu hướng giảm mức độ tiêu dùng chung cư mini

Thứ hai là về vị trí Vị trí thuận tiện cũng là một yếu tố quan trọng đối với người tiêu dùng Chung cư mini thường được xây dựng ở các khu vực trung tâm, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, Điều này giúp người dân thuận tiện trong sinh hoạt và đi lại

Thứ ba, chất lượng xây dựng cũng là 1 yếu tố cần được đảm bảo Việc đảm bảo chất lượng xây dựng sẽ cải thiện đời sống an toàn cho người dân Chung cư mini cần được xây dựng đảm bảo các tiêu chuẩn về chất lượng, an toàn, phòng chống cháy nổ,

Thứ tư là phải có sự đa dạng về diện tích, thiết kế Người tiêu dùng cũng mong muốn thị trường chung cư mini có sự đa dạng về diện tích, thiết kế, để có thể lựa chọn được căn hộ phù hợp với sở thích của bản thân