Khóa luận tốt nghiệp Kế toán kiểm toán: Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến thông tin lợi nhuận trên BCTC của các DN ngành BĐS và XD Việt Nam

Trong đó gồm: - Theo Healy và Wahen 1999: “ĐCLN là hành vi dựa trên đánh giá khách quan của NQT trong việc trình bày thông tin BCTC qua việc hình thành các giao dịch nhằm đánh lừa các bê

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THÔNG TIN LỢI NHUẬN TRÊN BCTC CỦA CÁC DN

Em cũng xin bày tỏ lời cảm ơn tới các giảng viên Học viện Ngân Hàng, Những người đã truyền đạt kiến thức cho em trong suốt 04 năm học vừa quá Đặc biệt, em muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các giảng viên khoa Kế toán-Kiểm toán, những người đã tư vấn, định hướng, hỗ trợ em trong suốt thời gian học tập Các thầy, cô cũng hỗ trợ em rất nhiều khi thực hiện khóa luận

Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn tận đáy lòng tới gia đình, bạn bè, những người

đã ở bên cạnh động viên, hỗ trợ em trong thời gian học tập và hoàn thành khóa luận

Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là độc lập Nguồn dữ liệu được thu thập trong việc phân tích khóa luận này đã được công bố rộng rãi, đúng quy định và

rõ ràng Các kết quả sau khi chạy mô hình được tôi phân tích một cách trung thực, phù hợp, khách quan với thục tiễn tại Việt Nam Kết quả của nghiên cứu chưa từng được công bố trên bất kỳ nghiên cứu nào khác Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với đề tài của mình nếu không đúng với lời nói trên

Tác giả bài nghiên cứu

Hoàng Hồng Tuấn

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU v

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu của đề tài 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐIỀU CHỈNH THÔNG TIN LỢI NHUẬN TRÊN BCTC 4

1 Cơ sở lý luận về lợi luận 4

1.1 Khái niệm lợi nhuận kế toán và hành vi ĐCLN 4

1.1.2 Động cơ ĐCLN trong DN 5

1.1.3 Một số kỹ thuật ĐCLN 6

1.4 Các phương pháp nhận biết hành vi điều chỉnh thông tin BCTC 7

2 Một số mô hình đo lường ĐCLN của DN 9

2.1 Mô hình Healy (1985) 9

2.2 Mô hình DeAngelo (1986) 10

2.3 Mô hình Jones (1991) 11

2.4 Mô hình OLS 13

2.5 Tổng quan nghiên cứu 16

2.6 Tổng quan chung về ngành BĐS và XD tại Việt Nam 17

2.6.1 Ngành BĐS 17

2.6.2 Ngành XD 18

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 21

Chương 2: GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 Giả thuyết nghiên cứu 22

2.1.1 Giả thuyết nghiên cứu 22

2.2 Mô hình nghiên cứu 23

2.3 Mẫu nghiên cứu và phương pháp thu thập dữ liệu 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 27

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

3.1 Thống kê mô tả về các biến nghiên cứu 28

3.2 Kết quả phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi ĐCLN của các công trong trong ngành BĐS và XD 31

3.2.1 Kết quả hồi quy mô hình FEM 31

3.2.2 Kết quả hồi quy mô hình REM 33

3.2.4 Kiểm định Hausman về sự phù hợp của mô hình 35

3.2.5 Kiểm định tự tương quan và đa công tuyến 36

Chương 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KHUYẾN NGHỊ 37

4.1 Thảo luận kết quả nghiên cứu 37

4.2 Khiến nghị 40

4.2.1 Bộ tài chính 40

4.2.2 Cơ quan thuế 40

4.2.3 Với cơ quan kiểm toán 41

4.2.4 Với bản thân DN BĐS và XD 41

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 43

KẾT LUẬN 44

TÀI LIỆU THAM KHẢO 45

PHỤ LỤC 47

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

3 BCKQHĐKD Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Tốc độ thay đổi các chỉ tiêu tài chính qua các năm từ 2015

đến 2019

28

Bảng 3.1 Tốc độ thay đổi các chỉ tiêu tài chính qua các năm từ 2015

đến 2019

30

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chế độ và chuẩn mực kế toán tại Việt Nam hiện hành quy định cơ sở kế toán dồn tích phải được thực hiện trong DN Tuy vậy, chuẩn mực cũng có nhiều quy định linh hoạt trong việc ghi nhận doanh thu và chi phí Do đó, các NQT có thể lợi dụng điểm này để thực hiện một số tác động tạo ra ảnh hưởng tới thông tin trên BCTC

Sự can thiệp của các NQT đến thông tin trên BCTC đã tạo ra nhiều khái niệm Một trong những khái nhiệm đó là ĐCLN ĐCLN là hành vi mà các NQT thực hiên các hành vi thay đồi ước tính kế toán trong phạm vi chuẩn mực nhằm làm sai lệch thông tin Điều nay vi phạm tính trung thực và hợp lý trên BCTC

Tại Việt Nam, các DN niêm yết có xu hướng thay đổi thông tin lợi nhuận trên BCTC bằng việc ĐCLN kế toán của các kỳ nhằm mục tiêu làm đẹp BCTC cụ thể là lợi nhuận của DN Qua đó, đạt được kỳ vọng của các nhà đầu tư, đối với DN việc làm đẹp BCTC có ảnh hưởng lớn điến việc kêu gọi vốn thông qua kênh phát hành thêm cổ phiếu Đặc biệt, trong thời kỳ công nghệ Internet, thông tin của DN có ảnh hướng rất lớn trong việc ra quyết định đầu tư Chúng ta có thể thấy được rằng DN đang dần đối mặt nhiều hơn với những thách thức và cơ hội trong việc cạnh tranh giữa các DN Vì vậy, nhằm mục đích về kỳ vọng hay mục tiêu của DN có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, các chủ DN sẵn sàng điều chỉnh KQKD Tuy nhiên, tại Việt Nam khái niệm về hành vi ĐCLN vẫn chưa rõ ràng và chưa thực sự phổ biến

Việc chỉ ra các nhân tố hay các nguyên nhân dẫn đến hành vi ĐCLN sẽ chỉ ra các dấu hiệu nhận biết cho các nhà đầu tư qua đó giúp các nhà đầu tư có óc nhìn chính xác

về tình trạng sức khỏe của DN qua đó ra quyết định Mặt khác, các DN cũng có cái nhìn khách quan và chính xác hơn về thông tin trên BCTC phục vụ cho việc phân tích của

DN mình khi mà thông tin trên BCTC đã bị điều chỉnh

Với các lý do trên và qua việc đánh giá, phân tích các DN niêm yết”trên thị trường

chứng khoán Việt Nam, đề tài được em lựa chọn: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng

đến thông tin lợi nhuận trên BCTC ngành XD và BĐS Việt Nam”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu của hầu hết các nhhà quản trị là đem lại lợi ích trong DN bằng cách ĐCLN qua việc lựa chọn chinh sách kế toán Có nhiều chỉ tiêu trên BCKQKD có thể giúp DN điều chỉnh được thông tin này Đối với công ty niêm yết, tùy từng giai đoạn sẽ

có những mục tiêu và kỳ vọng khác nhau tuy nhiên ưu tiên chính và quan trong nhất với công ty là tăng giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Đối với công ty cổ phần thì làm tối đa hóa giá trị thị trường là mục tiêu hàng đầu Vậy liệu với hai ngành là BĐS và

XD có tuân theo nguyên tắc trên? Và các lý do nào khiến NQT điều chỉnh thông tin lợi nhuận của mình? Để giải quyết các câu hỏi trên khóa luận sẽ đi giải quyết từng vấn đề sau:

Một là đưa ra được cơ sở lý thuyết về lợi nhuận và cơ sở lý luận về ĐCLN Hai là tiến hành nghiên cứu mối quan hệ giữa nhân tố bên trong công ty (Quy mô công ty, thuế TNDN, chỉ số tài chính) đối với hành vi ĐCLN

3 Đối tượng nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài khóa luận sẽ làm rõ mối quan hệ giữa các nhân tố tại DN có tác động như thế nào tới hành vi ĐCLN trên BCTC

Các thông tin kế toán được đưa vào nghiên cứu gồm: Quy mô DN, thuế TNDN, giá cổ phiếu và đòn bẩy tài chính (ROA, ROE, EPS)

 Phạm vi nghiên cứu

- Về mặt không gian: Nghiên cứu sẽ đi sâu vào 105 công ty trong hai lĩnh vực

BĐS và XD trên sàn chứng khoán Việt Nam bao gồm sàn HOSE, HNX, UPCOM Các công ty được lấy mẫu đã công bố BCTC đầy đủ trong giai đoạn 2015-2019 và hoạt động luyên tục vào năm sau

- Về mặt thời gian: Thời gian nghiên cứu từ năm 2015 đến 2019 nhằm đánh giá

tác động thay đổi với ngành BĐS và XD

4 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu lấy số liệu từ BCTC của 105 DN niêm yết trên thị trường chứng khoán đã công bố BCTC gia đoạn 2015-2019 trên cả 03 sàn chứng khoán gồm HOSE, HNX và UPCOM trong 2 lĩnh vực là BĐS và XD trên trang

https://www.cophieu68.vn/category_ib2.php Số liệu sau đấy được tổng hợp và tính toán lên file Excel để phục vụ nghiên cứu

Các phương trình hồi quy được tổng hợp và XD trên phần mềm Eview 8.0 Dữ liệu sẽ được tính toán bởi mô hình hồi quy FEM“(mô hình hồi quy ảnh hưởng cố định)

và REM (mô hình hổi quy ảnh hưởng ngẫu nhiên)” Việc xác định dữ liệu từng ngành chạy bởi mô hình nào sẽ được kiểm chứng qua kiểm định Hausman Kết quả thu thập được sẽ được đánh giá phục vụ nghiên cứu

5 Kết cấu của đề tài

Khóa luận được chia làm 4 chương:

- Chương 1: Tổng quan về ĐCLN trên BCTC

- Chương 2: Gỉa thuyết nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

- Chương 3: Phân tích dữ liệu và kết quả nghiên cứu

- Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu và đưa ra các khuyến nghị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐIỀU CHỈNH THÔNG TIN LỢI NHUẬN TRÊN BCTC

1 Cơ sở lý luận về lợi luận

1.1 Khái niệm lợi nhuận kế toán và hành vi ĐCLN

Theo khái niệm LEV năm 1989: “Lợi nhuận là chỉ tiêu thể hiện lượng giá trị

tăng được tạo ra sau một kỳ hoạt động sản xuất kinh doanh của DN Lợi nhuận tăng thì giá trị DN được đánh giá cao hoặc ngược lại, lợi nhuận giảm, giá trị DN cũng giảm”

Khi lên BCTC, NQT có quyền lựa chọn chế độ kế toán hoặc phương pháp kế toán phù hợp Điều này một phần giúp ích cho người đọc hiểu được các thông tin tài chính mà

DN muốn cung cấp Ttuy nhiên, đây là khía cạnh để điều chỉnh các thông tin kế toán nhằm đưa ra BCTC mang tính chủ quan phục vụ mục đích của DN

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam nguyên tắc áp dụng nhằm đo lượng lợi nhuận gồm: Nguyên tắc cơ sở dồn tích; Nguyên tắc hoạt động luyên tục; Nguyên tắc phù hợp giữa doanh thu và chi phí; Nguyên tắc thận trọng

Về khái niệm về hành vi ĐCLN Có rất nhiều khái niệm của các nhà nghiên cứu khác nhau Trong đó gồm:

- Theo Healy và Wahen (1999): “ĐCLN là hành vi dựa trên đánh giá khách quan của NQT trong việc trình bày thông tin BCTC qua việc hình thành các giao dịch nhằm đánh lừa các bên liên quan về tình hình kinh doanh của công ty hoặc tác động lên hợp đồng dựa trên số liệu báo cáo”

- Theo Schipper (1989): “ĐCLN là một sự can thiệp có cân nhắc trong quá trình cung cấp các thông tin tài chính nhằm đạt được các mục đích cá nhân”

- Hеаly và Wаhlеn (1999) сhо rằng “Quản trị lợi nhuận xảy rа khi NQT sử dụng điều сhỉnh trоng báо сáо tài сhính và trоng сấu trúс giао dịсh để thаy đổi báо сáо tài сhính hоặс nhằm đánh lừа một số bên liên quаn về tình hình hоạt động kinh dоаnh сủа сông ty hоặс nhằm ảnh hưởng đến kết quả сáс hợр đồng mà рhụ thuộс vàо số liệu báо сáо kế tоán”

- Theo tác giả Nguyễn Hà Linh (2017): “ĐCLN là hành vi được thực hiện trong hoặc ngoài phạm vi cho phép của quy định, chuẩn mực, chế độ kế toán nhằm giúp NQT đạt được những mục tiêu về lợi nhuận thông qua các công cụ, phương pháp kế toán”

- Từ những quan điểm của các tác giả, ĐCLN là hành vi làm sai lệch thông tin

trên BCTC nhằm phục vụ mục đích của cá nhân trong phạm vi chuẩn mực kế toán quy định

1.1.2 Động cơ ĐCLN trong DN

Các nguyên nhân dẫn đến hành vi ĐCLN đến từ các nguyên nhân chủ yếu sau:

a) ĐCLN giúp DN kêu gọi thêm vốn đầu tư trên sàn chứng khoán

Khi các DN được niêm yết trên thị trường chứng khoán tức là có thể huy động vốn từ thị trường một cách dễ dàng Tuy nhiên, để thuyết phục được các nhà đầu tư góp vốn thì DN cần chứng minh triển vọng trong tương lai sẽ đạt hoặc vượt ngưỡng kỳ vọng của của nhà đầu tư Đây cũng là lý do quan trọng thúc đẩy NQT làm sai lệch thông tin trên BCTC nhằm tiếp cận với nguồn vốn và tiết kiện chi phí

b) Giảm thiểu chi phí thuế TNDN

Mục tiêu quan trọng thứ hai cần được nhắc đến là giảm thuế TNDN phải nộp Trước đây, chưa có sự khác biệt giữa quan điểm của kế toán và quan điểm của thuế nhưng do mục đích các bên khách nhau, kế toán phục vụ cơ quan thuế cần tránh khai báo LNKT ở mức cao để giảm lợi nhuận chịu thuế qua đó giảm số thuế phải nộp Mặt khác, DN muốn tránh các chính sách điều tiết kết quả của DN nhằm tiếp tục hưởng những ưu đãi thuế Ưu đãi thuế là khoản chi phí lớn mà DN có thể tiết kiệm và đầu tư sang hạng mục khác

c) Phục vụ lợi ích của cổ đông và NQT

Đối với các công ty cổ phần, nhà điều hành không phải là chủ của DN Họ là những CEO được các chủ công ty mời về hoặc là cá nhân sở hữu cổ phần của công ty

để thực hiện công việc điều tiết các hoạt động của công ty và tạo ra lợi nhuận Đối với mối quan hệ giữa NQT và cố đông là mối quan hệ dựa trên trách nhiệm hoàn thành những mục tiêu đề ra, cụ thể đạt chỉ tiêu về kinh doanh, trong đó lợi nhuận đạt mức kỳ vọng của cổ đông Do đó, đề đạt được mục tiêu, NQT có thể điều chỉnh tăng lợi nhuận hoặc là điều chỉnh giảm lợi nhuận khi mục tiêu hoặc lợi ích kiếm được đã đạt giới hạn, NQT có thể chuyển lợi nhuận vào năm kế tiếp Đối với những CEO có cổ phần ở công

ty, việc ĐCLN có tác động đến giá cổ phiếu Vì vậy, khi có ý định bán cổ phiếu, NQT

sẽ có xu hướng ĐCLN nhằm kiếm lời từ việc bán cổ phiếu

1.1.3 Một số kỹ thuật ĐCLN

Có nhiều phương pháp nhằm điều chỉnh thông tin lợi nhuận trên BCTC Dưới đây là một số phương pháp mà em đã tìm hiểu dựa trên lập luận của TS Nguyễn Hà Linh:

1.1.3.1 Vận dụng phương pháp kế toán

a) Điều chỉnh thời điểm ghi nhận doanh thu

Thông qua điều chỉnh thời gian trên hóa đơn lệch vài ngày, NQT có thể làm tăng hoặc giảm doanh thu trong kỳ Ngoài ra, với các DN XD có thể dùng phương pháp phần trăm hoàn thành trong hợp đồng qua đó làm hợp thức hóa việc ghi nhận doanh thu từng phần Phương pháp trên giúp DN ghi nhận doanh thu theo ý muốn của DN thay vì dựa trên tỷ lệ hoàn thành thực tế theo hợp đồng

b) Sử dụng chính sách kế toán với “Hàng tồn kho”

Đối với giá thành sản phẩm, việc lựa chọn cách tính giá thành sản phẩm và phương pháp đánh giá “Sản phẩm dở dang” có thể làm tăng oặc giảm giá thành sản phẩm, qua đó thay đổi giá vốn hàng bán Ngoài ra, việc lựa chọn phương pháp tính giá thành hàng xuất kho (phương pháp bình quân gia quyền, nhập trước-xuất trước, phương pháp thực tế đích danh) có thể làm tăng hoặc giảm giá vốn hàng bán trong kỳ Bên cạnh cách phương pháp trên, dựa trên khoản mục này còn có nhưng phương pháp khác như: Thay đổi chính sách lập dự phòng giảm giá và thay đổi chi phí ước tính

c) Thay đổi thời điểm ghi nhận chi phí

NQT có thể chuyển một số chi phí của kỳ này sang kỳ sau hoặc ngược lại, sẽ làm thay đổi chi phí của kỳ hiện tại qua đó lợi nhuận được điều chỉnh Ngoài ra, việc thay đổi phương pháp phân bổ CCDC xuất dùng trong nhiều kỳ, phân bổ chi phí sửa chữa lớn TSCĐ, thay đổi mức trích trước chi phí bảo hành, chi phí tiền lương công nhân sản xuất nghỉ phép Ngoài ra, có thể thay đổi thời điểm ghi nhận khoản dự phòng giám giá với “Hàng tồn kho”, dự phòng nợ phải thu cũng như việc ghi nhận mức chi phí hoàn nhập NQT có thể thông qua lãi suất ngầm trong hợp đồng thuê tài sản qua đó vốn hóa trong tài sản thuê tài chính

d) Thay đổi chính sách kế toán TSCĐ

NQT có thể lựa chọn phương pháp tính khấu hao (khâu hao theo đường thẳng, số

dư giảm dần và tỷ lệ sử dụng) phù hợp nhằm tạo ra chi phí khấu hao có lợi cho DN Các

chi phí khấu hao này sẽ được tính vào chi phí bán hàng hoặc chi phí quản lý DN tùy vào

bộ phẩn sử dụng tài sản nhưng tác động tạo ra đều làm thay đổi lợi nhuận trên BCTC Việc lựa chọn mức chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp TSCĐ cũng có thể làm thay đổi thông tin lợi nhuận BCTC trong kỳ Ngoài ra, việc ghi nhận thời điểm thanh lý, nhượng bán TSCĐ cũng có thể làm tăng hoặc giảm lợi nhuận kế toán của kỳ báo cáo

1.1.3.2 Vận dụng sự khác nhau giữa kế toán và thuế

a) Ghi nhận doanh thu và chi phí theo quan điểm của kế toán và cơ quan thuế

Kế toán ghi nhận doanh thu dựa trên chuẩn mực kế toán là tính hợp lý, thận trọng,

cơ sở dồn tích, khác với kế toán cơ quan thuế đánh giá việc ghi nhận doanh thu dựa trên tính hợp pháp và hợp lý Điều này dẫn đến sự khác biệt giữa doanh thu theo kế toán và doanh thu theo thuế trong một số khoản mục

b) Ghi nhận chi phí theo kế toán và thuế

Chi phí theo kế toán là toàn bộ những khoản chi phí phát sinh thực tế có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của DN Theo quan điểm của cơ quan thuế, chi phí chỉ được ghi nhận khi nó mang tính hợp pháp và hợp lệ Do đó giữa chi phí ghi nhận theo kế toán và chi phí ghi nhận theo thuế có sự khác nhau và tác động làm thay đổi thông tin lợi nhuận kế toán trong kỳ

1.1.3.3 Các kỹ thuật khác

a) Thay đổi lợi nhuận qua chính sách giá và tín dụng

Thông qua việc nới lỏng chính sách bán hàng trả chậm hoặc giảm giá hàng bán qua đó tăng lượng hàng xuất kho bán trong kỳ làm tăng doanh thu Các khác là chuyển lợi nhuận của năm sau về kỳ hiện tại qua việc tăng giá bán đầu năm

b) Cắt giảm một số khoản chi phí trong kỳ

Phương pháp này giúp DN tăng lợi nhuận qua việc cắt giảm các khoản chi phí không cần thiết như chi phí nghiên cứu, chi phí quảng cáo

c) Giảm chi phí bằng cách “vốn hóa”

Xác định thời điểm vốn hóa, thời điểm tạm dừng vốn hóa, thời điểm dừng vốn hóa cũng tác động lên chỉ tiêu lợi nhuận trên BCTC

1.4 Các phương pháp nhận biết hành vi điều chỉnh thông tin BCTC

Để nhận biết hành vi thao túng lợi nhuận báo cáo, có thể xem xét trên các khía cạnh:

Dựa trên một số chỉ tiêu khi phân tích BCTC:

Các chỉ tiêu khi phân tích BCTC sẽ liên quan tới bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu

có thể thấy dấu hiệu đầu tiên là lợi nhuận vượt qua một mốc quan trọng Có sự chênh lệch đáng kể giữa lợi nhuận chịu thuế (trong báo cáo nộp cho cơ quan thuế) và lợi nhuận

kế toán (trên BCTC niêm yết trên thị trường) Hoặc xem xét các chỉ tiêu trên BCĐKT

có các khoản mục bất thường xuất hiện như: Bán máy móc thiết bị còn giá trị và thời gian sử dụng dài Hay để tăng doanh thu DN có thể chuyển các khoản đầu tư vào công

ty con thành các khoản phải thu trong nội bộ DN và hợp lý hóa doanh thu ảo khi cổ đông góp vốn, ghi tăng vốn chủ sở hữu và tăng một khoản phải thu nội bộ (cổ đông)

Hơn nữa, xem xét các chỉ tiêu khi phân tích BCLCTT có vấn đề về phân loại dòng tiền như có sự giống nhau giữa các khoản tiền và tương đương tiền trong dòng tiền từ HĐKD và các khoản đầu tư ngắn hạn trong mục dòng tiền từ hoạt động đầu

tư

Để tăng được lợi nhuận trong năm, một khoản chi phí đầu tư dễ bị che dấu đó là chi phí cho hoạt động đầu tư có thể bị cắt giảm Tuy nhiên, điều này cũng làm ảnh hưởng đến dòng tiền thu được trong tương lai (không thu được đủ số lợi nhuận báo cáo vì phải chi trả chi phí)

Trong 3 khoản mục dòng tiền thuần trong BCLCTT thì dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là dòng tiền chính nhất Tuy nhiên, nếu dòng tiền thuần từ HĐKD của

DN bị âm, mà kết quả kinh doanh trên BCKQHĐKD lại tốt thì đây là một dấu hiệu bất thường

Ngoài ra, một trong các dấu hiệu dễ thấy nhất là khi DN muốn phát hành thêm

cổ phiếu thì sẽ có xu hướng điều chỉnh tăng LNBC Bởi đây là một trong những nhân tố quan trọng được nhà đầu tư quan tâm, và việc tăng LNBC giúp vị thế hay kỳ vọng của của nhà đầu tư vào DN là lớn; Từ đây, không những thu hút được nhà đầu tư mà giá trị hay giá cả cổ phiếu của công ty cũng tăng

DN thay đổi công ty kiểm toán, tư vấn thuế (khi không phải do yêu cầu của luật

là mỗi công ty không được kiểm một DN quá 5 năm liên tục; hay công ty kiểm toán có vấn đề) hoặc nhà quản lý bậc cao

2 Một số mô hình đo lường ĐCLN của DN

ĐCLN là một chủ đề phổ biến rộng rãi trong các nghiên cứu nhiều thập niên gần đây Tuy nhiên, trong phạm vi khóa luận, tác giả chỉ tổng kết những nghiên cứu trong đó có sử dụng giá trị dồn tích để thay đổi lợi nhuận

Chế độ kế toán hiện hành quy định kế toán DN phải thực hiện dựa trên cơ sở dồn tích, tuy nhiên chế độ kế toán cũng đưa ra nhiều lựa chọn linh hoạt liên quan tới việc ghi nhận doanh thu và chi phí Vì thế, NQT có thể lợi dụng điểm này để có những tác động nhằm thay đổi BCTC

Báo cáo kết quả kinh doanh được lập trên cơ sở kế toán dồn tích trong khi Báo cáo lưu chuyển tiền tệ được lập trên cơ sở tiền và không thể điều chỉnh thời điểm ghi nhận các giao dịch Vì vậy, chênh lệch phát sinh giữa kết quả hoạt động kinh doanh trên báo cáo kết quả kinh doanh và dòng tiền trong Báo cáo lưu chuyển tiền tệ chính là phần lợi nhuận kế toán không bằng tiền được trình bày trong Báo cáo kết quả kinh doanh Phần chênh lệch này được gọi là phần giá trị dồn tích

Tổng giá trị dồn tích gồm:

+ Phần dồn tích không thể điều chỉnh (Non-discretionary accruals)

+ Phần dồn tích có thể điều chỉnh (Discretionary accruals)

2.1 Mô hình Healy (1985)

Healy (1985) có thể coi là tác giả đi đầu trong kiểm chứng ĐCLN thông qua việc sử dụng DA Thực chất Healy (1985) kiểm định giả thuyết tối đa hóa tiền thưởng của hành vi quản trị, một giả thuyết được giới thiệu năm 1986 bởi tác giả Watts và Zimmerman (1986) Kết quả nghiên cứu với cỡ mẫu 94 công ty cho thấy khi chịu sự chi phối của kế hoạch thưởng, chính sách sử dụng các biến dồn tích trong quy trình kế toán của nhà quản lý có liên hệ với việc điều chỉnh tăng lợi nhuận

NDA và DA đều là hai biến khó quan sát vì vậy nhà nghiên cứu buộc phải giả định với một biến Healy (1985) giả định rằng phần NDA là phần dồn tích không thay đổi từ năm này qua năm khác và không bị ảnh hưởng bởi NQT, còn DA xét về dài hạn, tổng sẽ bằng không Vì thế, NDA của năm sự kiện được tính toán là phần TA trung bình của kỳ ước tính

Công thức tính phần dồn tích có thể điều chỉnh DAit = (TAit / Ait-1) - NDAit điều chỉnh DAit = (TAit / Ait-1) - NDAit

Trong đó:

NDAit : Phần dồn tích không thể điều chỉnh của công ty i, năm sự kiện t DAit : Phần dồn tích có thể điều chỉnh của công ty i, năm sự kiện t

TAit: Tổng dồn tích của công ty i, năm t Ait-1 : Tổng tài sản của công ty i, năm

t-1 n: Số năm trong kỳ ước tính

t: năm thứ t (t = 1, 2, 3…, n)

Ưu điểm: đơn giản, dễ tính toán

Nhược điểm: NDA được giả định là không đổi theo thời gian nhưng thực tế thì

ngược lại vì NDA liên quan đến mức độ hoạt động của đơn vị, khi mức độ hoạt động thay đổi thì NDA cũng sẽ thay đổi Mô hình này không kiểm soát được những thay đổi

về mức độ hoạt động Khi NDA không chính xác thì dẫn tới DA cũng sai lệch, kết quả suy luận sai lệch

Phần giá trị dồn tích không thể điều chỉnh (NDA) là những giá trị dồn tích xuất hiện hoặc bị triệt tiêu một cách tự nhiên tùy thuộc vào điều kiện, sự tăng trưởng, độ dài chu kỳ kinh doanh của công ty hay trong quá trình tuân thủ các nguyên tắc kế toán Trong khi đó, phần giá trị dồn tích có thể điều chỉnh (DA) là những điều chỉnh nhằm thay đổi dòng tiền do lựa chọn của các nhà quản lý (Rao và Dandale, 2008)

2.2 Mô hình DeAngelo (1986)

DeAngelo (1986) tiến hành nghiên cứu 64 công ty cổ phần trong tình huống các NQT quyết định mua lại toàn bộ cổ phần DA được sử dụng để kiểm chứng xem liệu NQT có điều chỉnh giảm lợi nhuận trong giai đoạn trước khi mua lại toàn bộ cổ phần hay không? Mô hình DeAngelo (1986) giả định rằng DA của năm trước năm đầu tiên trong kỳ ước tính bằng 0 nghĩa là DN không điều chỉnh lợi nhuận Cũng giống Healy (1985), phần NDA được giả định rằng sẽ không đổi theo thời gian

Từ đó, ta có công thức tính NDA trong mối quan hệ với TA:

Trong đó:

NDAit : Phần dồn tích không thể điều chỉnh của công ty i, năm sự kiện t

DAit : Phần dồn tích có thể điều chỉnh của công ty i, năm sự kiện t

TAit-1: Tổng dồn tích của công ty i, năm t -1

Ait-1 : Tổng tài sản của công ty i, năm t-1

Ait-2 : Tổng tài sản của công ty i, năm t-2

Phần NDA trong mô hình Healy (1985) đo lường dựa vào trung bình tổng dồn tích trong giai đoạn ước tính nhưng DeAngelo (1986) lại đo lường NDA chỉ dựa vào tổng dồn tích TA của năm liền trước trong kỳ ước tính Vì thế, DeAngelo (1986) có thể coi là trường hợp đặc biệt của Healy (1985)

Ưu điểm: đơn giản, dễ tính toán

Nhược điểm: Với giả định NDA không đổi theo thời gian và giả định năm liền trước năm đầu tiên của kỳ ước tính không có hành động ĐCLN, mô hình này không tính đến sự thay đổi trong mức độ hoạt động kinh doanh của DN

Sau DeAngelo (1986), phải kể đến Mô hình Friedlan (1994), một thay đổi từ

mô hình gốc của DeAngelo (1986) Thông qua việc đưa thêm vào mô hình DeAngelo (1986) biến doanh thu để kiểm soát sự thay đổi của mức độ hoạt động nên mô hình Friedlan (1994) có ưu điểm là đo lường phần NDA chính xác hơn so với mô hình Healy (1985), DeAngelo (1986) Việc sử dụng mô hình có tính đến yếu tố tăng trưởng của công ty dự đoán sẽ tốt hơn những mô hình bỏ qua yếu tố này

2.3 Mô hình Jones (1991)

Để được hưởng quyền lợi từ việc điều tiết nhập khẩu hoặc tăng những khoản hỗ trợ, các DN tại Mỹ đã cố gắng giảm lợi nhuận thông qua việc ĐCLN Thời kỳ những năm 80, nhiều ngành xin được hỗ trợ (đứng đầu là các công ty trong ngành công nghiệp

da giầy), tuy nhiên theo điều tra ban đầu của ITC (United States International Trade Commission) thì các công ty trong ngành này hoạt động khá hiệu quả tại thời điểm đó Các công ty này, sau đó, đệ đơn lên các đại diện của quốc hội và ITC được yêu cầu phải điều tra lại Kết quả hoàn toàn ngược với lần trước, sự sụt giảm mạnh về lợi nhuận khiến các thành viên của ITC nghi ngờ về việc các công ty này đã cố tình cắt giảm lợi nhuận trong giai đoạn điều tra Vấn đề đặt ra là cần phải tìm hiểu vấn đề liên quan tới ĐCLN tại các đơn vị này (Jones, 1991)

Khắc phục nhược điểm của các mô hình trước đó của Healy (1985), DeAngelo (1986), Jones (1991) XD mô hình mới trong đó tính đến sự ảnh hưởng của mức độ hoạt động kinh doanh của đơn vị tới NDA Mô hình Jones (1991) tính toán phần tổng dồn tích năm sự kiện t như sau:

Trong đó:

TAit: Tổng dồn tích năm t của công ty i

∆REVit: Doanh thu năm t trừ Doanh thu năm t-1 tại công ty i

PPEit: Nguyên giá TSCĐ hữu hình cuối năm t tại công ty i

Ait-1: Tổng tài sản cuối năm t -1 tại công ty i

α 1 , α 2 , α 3: tham số ước tính

ɛit: sai số ước tính năm t của công ty i

Từ đó, phần giá trị dồn tích NDA và DA được tính như sau:

Trong đó:

NDAit: Phần dồn tích không điều chỉnh được tại công ty i năm t a1, a2, a3: các tham số ước tính

Các tham số a1, a2, a3 được ước tính bằng phương pháp OLS

Hạn chế của mô hình Jones (1991) đó là doanh thu được xem là đại diện cho phần dồn tích không thể điều chỉnh, điều này ngược với thực tế vì việc thay đổi thời điểm ghi

nhận doanh thu về trước hay sau kỳ kế toán nhằm thay đổi lợi nhuận là có thể được thực hiện bởi NQT

PPE và ∆REV được đưa vào mô hình nhằm kiểm soát những thay đổi trong NDA khi các điều kiện của DN thay đổi (khác với các mô hình trước là NDA không thay đổi theo thời gian)

2.4 Mô hình OLS

Để kiểm định giả thuyết về ĐCLN theo OLS có thể sử dụng nhiều mô hình khác nhau Tuy nhiên, tác giả tập trung vào hai mô hình chính là mô hình tác động cố định (FIXED EFECTS MODEL) và mô hình tác động ngẫu nhiên (RANDOM EFFECTS MODEL) Hướng tiếp cận này đã từng được sử dụng trong các nghiên cứu trước đây, như trong nghiên cứu của tác giả Nguyễn Hà Linh (năm 2017) Hai mô hình được sử dụng trong việc phân tích dữ liệu bảng Để có thể có đầu vào INPUT cho mô hình cần thu nhập thông tin dữ liệu trong nhiều năm với nhiều đối tượng Ưu điểm của mô hình này là dữ liệu bảng cho ước tính tin cậy về kết quả của các tham số trong mô hình và dữ liệu bảng giúp đo lường được những tác động không thể đo lường xác định khi dử dụng chéo hoặc dữ liệu theo thời gian

2.4.1 Mô hình tác động cố định (FIXED EFECTS MODEL)

2.4.1.1 Nội dung mô hình

Xét trong mối quan hệ kinh tế, biến phụ thuộc Y và biến quan sát X11 và X22 và các biến không quan sát được Dữ liệu bảng cho Y, X11, và X22 bao gồm N đối tượng

và T thời điểm như vậy sẽ có NxT quan sát Mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển không

có hệ số cắt được xác định bởi:

Y_i t_i= β_11 X_t1 i_t1+β_22 X_t2 i_i2+ μi_t i_t Với i=1,2, ,N và t=1,2,…,N trong đó Yiti là giá trị của Y cho đối tượng i ở thời điểm t; Xt1it1 là giá trị của X11 cho đối tượng i ở thời điểm t1, Xt2it2 là giá trị của X22 cho đối tượng i ở thời điểm t, và μitit là sai số của đối tượng i ở thời điểm t

Mô hình hồi quy tác động cố định là dạng mở rộng của mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển, được xác định bởi:

Yitit = β11Xit1it1 + β22Xit2it2 + νii + εitit Trong đó μitit = νii + εitit Sai số của mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển được tách làm hai thành phần Thành phần νii đại diện cho các yếu tố không quan sát được

khác nhau giữa các đối tượng nhưng không thay đổi theo thời gian Thành phần εitit đại diện cho những yếu tố không quan sát được khác nhau giữa các đối tượng và thay đổi theo thời gian

Phương pháp ước lượng

Có hai phương pháp ước lượng được sử dụng để ước lượng các tham số của mô hình tác động cố định i) Ước lượng hồi quy biến giả tối thiểu LSDV với mỗi biến giả

là đại diện cho mỗi đối tượng quan sát của mẫu ii) Ước lượng tác động cố định (Fixed effects estimator)

2.4.1.2 Ý nghĩa của mô hình

Khi N lớn, việc sử dụng ước lượng LSDV sẽ rất cồng kềnh hoặc không khả thi Chẳng hạn, giả sử chúng ta muốn ước lượng mô hình xác định lương Chúng ta có mẫu

N = 1000 người lao động Để sử dụng ước lượng LSDV, chúng ta sẽ cần tạo ra 1000 biến giả và chạy hồi quy OLS cho hơn 1000 biến Trong trường hợp như vậy, ước lượng tác động cố định sẽ thích hợp hơn

Nguyên tắc của ước lương tác động cố định được hiểu như sau Để đánh giá tác động nhân quả của các biến độc lập X11 và X22 lên biến phụ thuộc Y, ước lượng tác động cố định sử dụng sự thay đổi trong X11, X22, và Y theo thời gian Gọi Zii kí hiệu cho một biến không quan sát được khác nhau giữa các đối tượng nhưng không đổi theo thời gian và vì vậy bao gồm cả phần sai số trong đó Bởi vì Zii không thay đổi theo thời gian nên nó không thể gây ra bất kì sự thay đổi nào trong YitYit; Sở dĩ như vậy là vì không thay đổi theo thời gian, Zii không thể giải thích bất kì sự thay đổi nào trong YitYit theo thời gian Vì vậy, loại trừ tác động cố định của Zii lên YitYitbằng cách sử dụng dữ liệu sự thay đổi trong YitYit theo thời gian

2.4.2 Mô hình tác động ngẫu nhiên (RAMDOM EFFECTS MODEL)

Xét một mối quan hệ kinh tế bao gồm một biến phụ thuộc, Y, và hai biến giải thích quan sát được, X11 và X22 Chúng ta có dữ liệu bảng cho Y, X11, và X22 Dữ liệu bảng gồm có N đối tượng và T thời điểm, và vì vậy chúng ta có NxT quan sát

Mô hình tác động ngẫu nhiên được viết dưới dạng:

YitYit = β11Xit1Xit1 + β22Xit2Xit2 + νii + εitεit

Với i = 1, 2, …, N và t = 1, 2, …, T

Trong đó, sai số cổ điển được chia làm 2 thành phần Thành phần νii đại diện cho

tất các các yếu tố không quan sát được mà thay đổi giữa các đối tượng nhưng không thay đổi theo thời gian Thành phần εit đại diện cho tất cả các yếu tố không quan sát được mà thay đổi giữa các đối tượng và thời gian Giả sử rằng vii được cho bởi:

vii = α00 + ωii, với i = 1, 2, …, N

Trong đó, vii lại được phân chia làm hai thành phần: i) thành phần bất định a00, ii) thành phần ngẫu nhiên ωii

Giả định rằng, ωi cho mỗi đối tượng được rút ra từ một phân phối xác suất độc lập với giá trị trung bình bằng 0 và phương sai không đổi, đó là, E(ωii) = 0 Var(ωii) = sω2 Cov(ωi,ωs) = 0

N biến ngẫu nhiên ωi được gọi tác động ngẫu nhiên (random effects)

Mô hình tác động ngẫu nhiên có thể được viết lại:

YitYit = α00Xit1Xit1 + β22Xit2Xit2 + μitit Trong đó: μitit = ωii + εitit Một giả định quan trọng trong mô hình tác động ngẫu nhiên là thành phần sai số μit không tương quan với bất kì biến giải thích nào trong mô hình

Phương pháp ước lượng

Ước lượng OLS cho mô hình tác động ngẫu nhiên sẽ cho các tham số ước lượng không chệch nhưng lại không hiệu quả Hơn nữa, các ước lượng của sai số chuẩn và do

đó thống kê t sẽ không còn chính xác Sở dĩ như vậy là vì ước lượng OLS bỏ qua sự tự tương quan trong thành phần sai số μit Để kết quả ước lượng không chệch và hiệu quả, chúng ta có thể sử dụng ước lượng GLS khả thi (FGLS) để khắc phục hiện tượng sai số nhiễu tự tương quan Ước lượng FGLS còn được gọi là ước lượng tác động ngẫu nhiên (Random effects estimator)

Ngoài hai phương pháp tác động cố định và tác động ngẫu nhiên, trong một số trường hợp nhà nghiên cứu vẫn sử dụng ước lượng OLS thô (Pooled OLS) cho dạng dữ liệu thu thập này Ước lượng thô là ước lượng OLS trên tập dữ liệu thu được của các đối tượng theo thời gian, do vậy nó xem tất cả các hệ số đều không thay đổi giữa các đối tượng khác nhau và không thay đổi theo thời gian (Gujarati, 2004 trang 641)

2.4.3 Lựa chọn mô hình

Câu hỏi đặt ra là mô hình nào sẽ là mô hình phù hợp: FE hay RE Sự phù hợp của ước lượng tác động ngẫu nhiên và tác động cố định được kiểm chứng trên cơ sở so sánh

với ước lượng thô

Kiểm định Hausman sẽ được sử dụng để lựa chọn phương pháp ước lượng phù hợp giữa hai phương pháp ước lượng tác động cố định và tác động ngẫu nhiên (Baltagi,

2008 trang 320; Gujarati, 2004 trang 652) Giả thuyết H0 cho rằng không có sự tương quan giữa sai số đặc trưng giữa các đối tượng (vi) với các biến giải thích Xit trong mô hình Ước lượng RE là hợp lý theo giả thuyết H0 nhưng lại không phù hợp ở giả thuyết thay thế Ước lượng FE là hợp lý cho cả giả thuyết H0 và giả thuyết thay thế Tuy nhiên, trong trường hợp giả thuyết H0 bị bác bỏ thì ước lượng tác động cố định là phù hợp hơn

so với ước lượng tác động ngẫu nhiên Ngược lại, chưa có đủ bằng chứng để bác bỏ H0 nghĩa là không bác bỏ được sự tương quan giữa sai số và các biến giải thích thì ước lượng tác động cố định không còn phù hợp và ước lượng ngẫu nhiên sẽ ưu tiên được sử dụng

2.5 Tổng quan nghiên cứu

Trên thế giới và tại Việt Nam, nội dung về thông tin lợi nhuận trên BCTC được nhiều nhà nghiên cứu khai tác trên nhiều khía cạnh và phương diện

Nghiên cứu của nhóm tác giả Charfedđine, Riahi và Omri (2013) đã phân chia các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận tại Tunisia thành 2 nhóm là nhóm nhân tố “hạn chế” và nhóm nhân tố “thúc đẩy” Ngoài ra nghiên cứu của Fathi (2013) tại Pháp đã chia nhóm ”cách thức kiểm soát” và nhóm ”đặc điểm công ty”

Nghiên cứu của Dechow (2012) đã chỉ ra chỉ tiêu ngoại bảng và chỉ tiêu phi tài chính có tác động đến hành vi điều chỉnh thông tin lợi nhuận trong công ty Nghiên cứu cũng đưa ra đánh giá các chỉ tiêu trong tài chính là các nhân tố chính ảnh hưởng đến thông tin lợi nhuận trên BCTC Tùy vào mục tiêu của công ty, các NQT điều chỉnh LNBC qua đó thay đổi giá cổ phiếu Tại Mỹ, nghiên cứu của Li (2010) đã nghiên cứu các nhóm nhân tố tác động lên thông tin lợi nhuận trên BCTC thuộc về nhân tốc bên trong DN Thông qua các nhân tố: Quy mô công ty, Khối lượng giao dịch, Triển vọng phát triển của công ty,… Kết quả đã chỉ ra DN ĐCLN nhằm tránh ngưỡng thu nhập lỗ, ngưỡng thu nhập không đúng với kỳ vọng

Cùng với các nghiên cứu trên các nghiên cứu của Siregar và Utama (2008) đã nghiên cứu về mối quan hệ giữa cấu trúc sở hữu tới thông tin lợi nhuận trên BCTC Một

số tác giả khác như nghiên cứu của Kim và cộng sự (2003) tìm hiểu về quy mô công ty

hay về hệ số nợ của tác giả Alsharaỉri & Salama (2012) Các nghiên cứu ở trên đã góp làm làm tiền đề cho các nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến thông tin lợ nhuận trên BCTC tại Việt Nam

Tại Việt Nam, các tác giả cũng đưa ra các nguyên nhân dẫn đến lý do các DN điều chỉnh thông tin lợi nhuận trên BCTC Tác giả Đào Nam Giang (2017) đã nghiên cứu thông tin lợi nhuận kế toán của các NHTM tại Việt Nam Nghiên cứu đã chỉ ra mối quan hệ tác động chính đến thông tin lợi nhuận là lợi nhuận trước thuế và chi phí thuế TNDN, bên cạnh các nhân tố trên còn có các nhân tố ROA, ROE Tác giả cũng chỉ ra rằng còn có rất nhiều khoảng trống trong việc nghiên cứu về các yếu tố tác động đến thông tin lợi nhuận cần được giải quyết

Nghiên cứu của tác giả Phạm Thị Bích Vân (2012) cũng đã chỉ ra thuế TNDN là nguyên nhân dẫn đến việc điều chỉnh thông tin lợi nhuận trên BCTC trên sàn HOSE Tuy nhiên nghiên cứu chưa chỉ ra được tác động của thuế TNDN trên sàn HNX Nghiên cứu của Nguyễn Hà Linh (2017) đã đưa ra được bằng chứng về tác động mạnh của nhóm nhân tố liên quan đến “đặc điểm của DN” như hệ số nợ, quy mô công ty Mặt khác, nghiên cứu cũng chỉ ra mối hệ nhóm các nhân tố bên ngoài liên đến “đặc điểm quản lý – kiểm soát của DN” Tuy nhiên, ngiên cứu chưa chỉ ra được sự khác biệt giữa các ngành , loại hình DN khác nhau và chưa khai thác sâu vào từng các nhân tố

Kế thừa cơ sở lý luận của các nghiên cứu trên , em đã phát triển nghiên cứu của mình trong vấn đề các nhân tố ảnh hưởng đến thông tin lợi nhuận trên BCTC tại Việt Nam Một là mở rộng thời gian nghiên cứu từ năm 2015-2019 Hai là đi sâu vào hai lĩnh vực cụ thể là BĐS và XD trên 2 sàn HOSE và HNX2

2.6 Tổng quan chung về ngành BĐS và XD tại Việt Nam

2.6.1 Ngành BĐS

Chính sách Nhà nước tạo nhiều bất lợi cho BĐS nhà ở: Các chính sách như xiết tín dụng, xiết đầu tư dự án BT, ngưng XD chung cư cao tầng tại trung tâm, cùng những khó khăn trong phê duyệt pháp lý đã tạo ra nhiều khó khăn cho ngành BĐS và ngành

XD trong năm 2019 Ngoài ra bản thân các ngân hàng cũng áp dụng chính sách khắc khe hơn trong quá trình phê duyệt cho vay đối với người mua nhà do áp lực tín dụng và

nợ xấu Cụ thể, thông tư 36/2014/TT-NHNN và 22/2019/TT-NHNN quy định tỷ lệ tối

đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn giảm dần về còn 30% vào

năm 2022; ngoài ra cũng sẽ áp dụng hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay từ 4 tỷ đồng trở lên

Từ cuối năm 2018 đến nay Chính phủ đang rà soát lại quỹ đất và pháp lý của toàn bộ các dự án BĐS đã khiến cho hồ sơ cấp mới bị đình trệ, đặc biệt gần đây có nhiều lãnh đạo thành phố bị vướng vào vòng lao lý lại khiến cho tình hình càng nghiêm trọng hơn Trong 9 tháng 2019, thành phố Hồ Chí Minh chỉ mở bán khoảng 20.000 căn hộ chung cư (xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm trước) và khoảng 600 căn hộ gắn liền với đất (chỉ bằng ½ so với cùng kỳ năm trước) Dưới sức ép lớn từ nguồn cung hạn chế, giá nhà đất thành phố Hồ Chí Minh tăng trung bình từ 10% - 20% trong năm vừa qua

Với hạ tầng phát triển cùng chính sách mở rộng liên tục sang các khu vực mới, thị trường BĐS Hà Nội không chịu sức ép về nguồn cung như thành phố Hồ Chí Minh Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án của Vinhomes là Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park cùng các dự án nhỏ hơn như BRG & Sumitomo Smart City và Gamuda Lakes Trong 9 tháng đầu năm 2019, Hà Nội đón nhận khoảng 27.000 căn hộ chung cư mới (cao hơn 37% so với cùng kỳ năm trước) và hơn 4.000 căn hộ gắn liền với đất (cao hơn 4 lần so với cùng kỳ năm trước) Với lượng cung dồi dào như vậy, giá nhà đất tại Hà Nội không tăng nhiều, chỉ từ 5% - 10% trong năm qua Với xu hướng kiểm soát thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, các DN BĐS đã có xu hướng chuyển dịch dòng vốn sang các khu vực khác có quỹ đất và tiềm năng du lịch lớn, trong đó chủ yếu tập trung ở các tỉnh thành như Vũng Tàu, Khánh Hoà, Bình Thuận,

Hạ Long, Phú Quốc … Nhìn chung xu hướng dịch chuyển của dòng vốn đầu tư tập trung vào 2 phân khúc chính là đất nền / nhà ở thấp tầng (Vinhomes Imperial tại Hải Phòng, Khu dân cư Bàu Cả tại Quãng Ngãi, Waterpoint tại Long An … ) và BĐS nghỉ dưỡng (chủ yếu các dự án của NVL tại Vũng Tàu)

2.6.2 Ngành XD

Năm 2019 – một năm bản lề đánh dấu rõ rệt giai đoạn “trưởng thành” về tốc độ tăng trưởng của ngành XD So với dự đoán diễn biến giảm tốc của thị trường XD và “lời nguyền chu kỳ 10 năm”, năm 2019 có vẻ trôi qua khá “êm đềm” Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường XD đã bước theo một quỹ đạo vận động hoàn toàn khác, dẫu rằng,

có một khoảng thời gian biến động

Báo cáo đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2019 của Bộ XD đưa ra, hoạt động XD tăng trưởng đạt khoảng 9 – 9,2% so với cùng kỳ năm 2018 Tỷ lệ đô thị hóa

cả nước đạt khoảng 39,2%, tăng 0,8% so với năm 2018 Cụ thể, tổng giá trị sản xuất toàn ngành XD đạt 358,684 tỷ đồng, đóng góp 5,94% cơ cấu GDP cả nước

Kết thúc năm 2019, ngành XD đang dần hiện rõ dấu hiệu của sự dịch chuyển

“tăng trưởng chất lượng” sang “trưởng thành” trong vòng đời của mình Triển vọng ngành được đánh giá “Thận trọng ngắn hạn, lạc quan dài hạn” trong bối cảnh điểm sáng tăng trưởng XD công nghiệp cùng dòng chảy vốn đầu tư nước ngoài và lực hút dịch chuyển nhà máy sản xuất của các tập đoàn lớn tại Trung Quốc sang Việt Nam

a) XD dân dụng

Theo số liệu báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được công bố đầu tháng 12/2019, lượng tin đăng của tất cả các loại hình BĐS trong cả năm 2019 tăng tới 42% so với năm

2018 và mức độ quan tâm của người mua BĐS Việt Nam cũng tăng khoảng 2,8% Trong

đó, chung cư, nhà riêng và đất nền hiện là ba loại hình BĐS được quan tâm nhất hiện nay Ngoài các thị trường trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM, năm 2019 cũng chứng kiến chỉ số quan tâm tăng vọt so với thời điểm 2018 tại các thị trường như Hải Phòng (tăng 38%), Quảng Ninh (tăng 91%), Lâm Đồng (tăng 71%), đặc biệt là thị trường BĐS Bình Thuận với mức độ quan tâm tăng tới 153%

b) XD Công nghiệp

Năm 2019 cũng là năm chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của XD công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics

Trước bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng thu hẹp, cạnh tranh XD các dự án nhà

ở ngày càng khốc liệt hơn, trong khi Việt Nam có tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp mới của khu vực Đông Nam Á Phân khúc XD công nghiệp tăng trưởng mạnh

mẽ bởi được hỗ trợ bởi 2 yếu tố: nguồn vốn FDI ổn định và làn sóng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ – Trung Quốc

Tính đến ngày 20/12/2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018 Đồng thời, theo như thống kê của đơn vị nghiên cứu và tư vấn phát triển thị trường XD HOUSELINK thì số lượng các dự án có vốn đầu tư FDI và DDI có vốn đầu tư lớn hơn 2 triệu USD được triển khai vẫn duy trì tương đương năm

2018 Với 1073 dư án so với 1083 của năm 2018 Tuy nhiên về giá trị giải ngân lại giảm gần 1 nửa so với cùng kỳ Nguyên nhân là bởi thiếu vắng các có quy mô lớn, thay bằng các dự án có quy mô vừa và nhỏ nhiều hơn chủ yếu đến từ các quốc gia như: Trung Quốc, Hồng Kong Đài Loan và Hàn Quốc

c) XD hạ tầng

Xu hướng đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, năm 2019 hoạt động XD các dự án

cơ sở hạ tầng giao thông duy trì đà tăng mạnh và sẽ tiếp tục tăng trong vòng 10 năm tới Tăng cường đầu tư công sẽ thúc đẩy tăng trưởng, trong nước, cầu nội địa và XD bùng

nổ

Đồng thời, chính phủ Việt Nam cũng ưu tiên đầu tư công trong lĩnh vực hạ tầng, các dự án XD cao tốc, đường trên cao, công trình cầu cảnh, nhà máy lọc hoá dầu, khu công nghiệp để thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài

Theo nghiên cứu của BMI, Việt Nam là một trong những thị trường cận biên đang phát triển với tốc độ nhanh, trong đó đầu tư cơ sở hạ tầng luôn được xem là ưu tiên hàng đầu của Chính phủ Số liệu thống kê cho thấy chi phí cho các công trình XD cơ bản chiếm khoảng 25% tổng chi tiêu Chính phủ từ năm 2015 – 2018 Dự báo Ngân hàng Nhà nước sẽ cắt giảm 25 điểm % của lãi suất tái cấp vốn còn 5,75% Tỷ giá USD/VND cuối năm 2020 sẽ ở mức khoảng 23.000 đồng/USD Số liệu thống kê cho thấy chi phí cho các công trình XD cơ bản chiếm khoảng 25% tổng chi tiêu Chính phủ từ năm 2015 – 2018

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đã làm rõ khái niệm về ĐCLN là gì cũng như các phương pháp nhà NQT thao túng BCTC trong công ty hiện nay và các dấu hiệu nhận biết Vấn đề ĐCLN không chỉ được các diễn giả trong nước quan tâm mà còn có rất nhiều các diẽn giả bên ngoài nước đã nghiên cứu và phát triển những mô hình liên quan để kiểm tra có hay không việc thay đổi chỉ tiêu lợi nhuận trên BCTC Bên cạnh đó, chương 1 cũng đã làm

rõ các mô hình được nghiên cứu hiện nay đã được áp dụng nhằm phát hiện nguy cơ ĐCLN Đồng thời chương 1 cũng chỉ ra toàn cảnh sự phát triển ngành XD và BĐS hiện nay nhằm giúp độc giả có cái nhìn tổng quan nhất về hai ngành kể trên trong co cấu kinh

tế của Việt Nam

CHƯƠNG 2 GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Giả thuyết nghiên cứu

2.1.1 Giả thuyết nghiên cứu

Đối với các công ty niêm yết trong lĩnh vực BĐS và XD, mục tiêu quan trọng nhất đối với hành vi ĐCLN là gây dựng niềm tin với các nhà đầu tư khi đưa ra những

kỳ vọng thuận lợi trong tương lai nhằm thu hút vốn đầu tư mới Để giải thích lý do tại sao các DN trong ngành BĐS và XD luôn có nhu cầu về vốn cần phải đi từ bản chất ngành Đa phần ngành liên quan đến XD và đầu tư cơ sở hạ tầng có thời gian thu hồi vốn dài, giá trị hàng tồn kho và có giá trị XD cơ bản dở dang lớn do đó khi DN chưa thu hồi hết số vốn nhưng đang tiến hành dự án khác thì yếu tố về vốn là yếu tố quan trọng nhất giúp DN duy trì hoạt động luyên tục Mặt khác, khi sản phẩm đã hoàn thiện nhưng

do giá trị hàng tồn kho lớn nên thời gian để bán hàng mất khoảng thời gian lâu dài trong khi khối lượng hàng tồn kho lớn nên nhu cầu về vốn của DN BĐS cũng rất lớn

- Giả thuyết 1: Khi các DN ngành BĐS và XD có quy mô càng lớn thì càng có xu hướng điều chỉnh thông tin lợi nhuận

Bên cạnh mục tiêu về vốn, NQT muốn điều chỉnh giá cổ phiếu về phía có lợi Nếu trong trường hợp NQT có vốn góp trong công ty thì việc giá cổ phiếu tăng tạo ra lợi nhuận khi bán cổ phiếu Trong trường hợp NQT không có vốn góp tại công ty, việc ĐCLN qua đó tác động lên giá cổ phiếu giúp NQT đạt được mục tiêu theo kế hoạch mà hội đồng quản trị đề ra và đồng thời việc tăng giá cổ phiếu cho thấy tín hiệu tích cực từ ngành trong tương lai

- Gỉa thuyết 2: Thông tin lợi nhuận trên BCTC của DN có xu hướng được điều chỉnh nhằm giảm số thuế phải nộp

Việt Nam là quốc gia có chế độ và chuẩn mực kế toán theo trường phái Châu Âu,

do đó sẽ có sự khác biệt giữa lợi nhuận kế toán và lợi nhuận chịu thuế Việc áp dụng phương pháp kế toán có thể giúp NQT tiết kiệm một khoản chi phí không cần thiết và gia tăng được lợi nhuận Nếu xét trên khía cạnh ngắn hạn thì việc tiết kiệm được khoản thuế sẽ giúp NQT đạt được mục tiêu trong và tăng khoản lợi tức chia cho các cổ đông Các nội dung khiến cho có sự kác biệt giữa lợi nhuận kế toán và thu nhập chịu thuế có thể đến từ các nguyên nhân DN sử dụng phương pháp khấu hao nhanh do đó những năm

đầu, chi phí khấu hao theo DN sẽ lớn hơn chi phí khấu hao theo thuế; các khoản chi phí tiền công, lãi vay, tiền trang phục, tiền thưởng được quy định tại mức độ hợp lý theo thuế nhưng với kế toánghi nhận theo số thực chi ra; với những khoản không có chứng

từ chúng minh hợp pháp kế toán ghi nhận theo số thực chi nhưng với thuế nhưg khoản mục này là không hợp lý và cần được loại trừ khi tính thuế TNDN

- Giả thuyết 3: Các DN có xu hướng ĐCLN vì muốn thay đổi các chỉ tiêu tài chính

Chỉ tiêu tài chính là nhân tố rõ nét nhất cho thấy sức khỏe của DN Các nhà đầu

tư thường thông qua đánh giá về chỉ tiêu tài chính để đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của công ty và giúp cho các NQT đề ra kế hoach kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế tại DN Đối với NQT, để thu hút vốn đầu tư và nhận được ưu đãi chính sách với DN các NQT có xu hướng điều chỉnh hay nói các khác giấu những con số thực nhằm đưa ra một bức tranh tổng quan về tình hình DN theo ý kiến chủ quan nhằm gia tăng vốn đầu tư

Nhóm chỉ tiêu hay thường được sử dụng gồm: Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh toán; Nhóm chỉ tiêu về cơ cấu vốn (đòn bẩy tài chính); Nhóm chỉ tiêu về khả năng hoạt động; Nhóm chỉ tiêu về khả năng tăng trưởng; Nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời; Nhóm chỉ tiêu về đánh giá dòng tiền Dựa trên nhu cầu thực tế hay mục đích của DN mà NQT

có thể điều chỉnh các nhân tố trên

- Giả thuyết 4: Các DN ĐCLN nhằm điều chỉnh giá cổ phiếu

Gía cổ phiếu là yếu tố quan trọng trong việc ra quyết định đầu tư vào một DN Chính vì vậy nhiều DN luôn muốn thao túng được giá, đặc biêt với ngành BĐS – ngành cần nguồn vốn thường xuyên Một trong những yếu tố có tác động đến giá cổ phiếu là lợi nhuận (Đào Nam Giang) do đó các DN niêm yết luôn chọn phương pháp ĐCLN nhằm thao túng giá

2.2 Mô hình nghiên cứu

- Mô hình hồi quy bội

𝐿𝑁𝑇𝑇 = 𝑓(𝑉𝐶𝑆𝐻, 𝑇𝐴𝑋, 𝑅𝑂𝐴, 𝑃𝑅) Trong đó:

LNTT: Lợi nhuận trước thuế được lấy trên BCTC của các DN niêm yết thuộc ngành XD và BĐS

VCSH: Đại diện cho biến quy mô của DN Được lấy từ chỉ tiêu vốn chủ sở hữu trên BCĐKT

TAX: Chi phí thuế TNDN hiện hành

ROA (Return on asset): Biến đại diện cho chỉ số tài chính ROA là lợi nhuận kiến được khi sử dụng tài sản

PR: Là giá của cổ phiếu được ghi nhận tại ngày 31/12 hàng năm được lấy trên trang https://www.cophieu68.vn/category_ib2.php

- Phương trình hồi quy:

Các đối tượng nghiên cứu được thu thập từ các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán từ năm 2015-2019 do đó dữ liệu thu thập được sẽ theo dạng bảng Mô ình sẽ được XD trên hai phương trình hồi quy OLS theo Rem và FEM

Phương trình hồi quy (1) theo FEM:

𝐿𝑁𝑇𝑇 = 𝛽0+ 𝛽1𝑉𝐶𝑆𝐻 𝑖𝑡 + 𝛽2𝑇𝐴𝑋 𝑖𝑡 + 𝛽3𝑅𝑂𝐴 𝑖𝑡 + 𝛽4𝑃𝑅 𝑖𝑡 + 𝜀𝑖𝑡

Phương trình hồi quy (2) theo REM:

𝐿𝑁𝑇𝑇 = 𝛽0+ 𝛽1𝑉𝐶𝑆𝐻 𝑖𝑡 + 𝛽2𝑇𝐴𝑋 𝑖𝑡 + 𝛽3𝑅𝑂𝐴 𝑖𝑡 + 𝛽4𝑃𝑅 𝑖𝑡 + 𝜔𝑖𝑡

Trong đó: “

“ωit = εit + ʋi

εit là sai số có phân phối chuẩn biến thiên theo i và t

ʋi là đại diện cho các tác động riêng biệt không đổi theo thời gian và không quan sát được của mỗi DN i

α0 : Hằng số

αj : Hệ số của mô hình hồi quy (j = 1,2 ,9)”

2.3 Mẫu nghiên cứu và phương pháp thu thập dữ liệu

Mẫu được lấy từ các DN niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam của hai ngành nghề là XD và BĐS Số lượng công ty là được lấy trên trang https://www.cophieu68.vn/category_ib2.php Cụ thể như sau:

Số lượng công ty được thu thập dữ liệu là 105 công ty trên tổng số 1769 công ty niêm yết trên sàn HOSE, HNX và UPCOM trong đó số công ty thuộc ngành BĐS là 65 công ty và ngành XD là 40 công ty Tổng số vốn của 1769 công ty là 1.058 tỉ đồng, ngành BĐS chiếm 146 tỉ đồng chiếm 13% tổng quy mô vốn các ngành và ngành XD chiếm 22 tỷ đồng tương ứng với 3%

Hình 2.1 Quy mô dữ liệu DN theo ngành

 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh và quy mô của các công ty trong mẫu

Các công ty trong mẫu là những công ty niêm yết trên cả hai sản HOSE và HNX Các công ty đều đã được kiểm toán năm 2019 và có dấu hiệu hoạt động luyên tục trong năm 2020 Các công ty này đều đã được kiểm toán bởi kiểm toán độc lập và phát hành BCTC năm 2020 chứ không phải báo cáo thường niên hay báo cáo giữa niên độ nhằm đảo bảo thông tin minh bạch

Tác giả chia nhóm 110 công ty thuộc hai ngành XD và BĐS thành hai nhóm (đơn vị: VNĐ)

Bảng 2.2: Quy mô vốn của các DN XD và BĐS theo năm 2019

Nhìn vào bảng 2.2 có thể thấy nhu cầu về vốn của các DN ngành BĐS cần lớn hơn rất nhiều so với ngành XD Số lượng DN có quy mô dưới 750 triệu ở ngành XD có giá trị lớn hơn hoặc bằng so với ngành BĐS tuy nhiên khi giá trị nguồn vốn càng tăng lên thì số lượng công ty ngành BĐS càng tăng mạnh Lý do có vấn đè này là do các DN ngành bất đồng sàn có nhu cầu về vốn lớn hơn rất nhiều so với ngành XD Bản chất ngành BĐS có vòng quay về vốn và hàng tồn kho lâu hơn so với ngành XD mặt khác hợp đồng mỗi bên là khác nhau Với ngành XD thường là hợp đồng thi công thanh toán theo từng hạng mục, hợp đồng nhà thường theo trả gốp trơng nhiều năm

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Chương 2 đã giúp chúng ta giải quyết vấn đề về các giả thuyết nghiên cứu liên quan đến hành vi ĐCLN Đồng thời về vấn đề mô hình nghiên cứu chướng 2 cũng đã làm rõ ý nghĩa của hai mô hình nghiên cứu hiện tại là mô hình FEM và REM Ngoài ra chướng 2 cũng chỉ ra phướng pháp thu thấp dữ liệu và phân tích bộ mẫu dữ liệu của hai ngành BĐS và XD Bên cạnh đó, cũng đã khái quát về tình hình các công ty trong mẫu

dữ liệu

CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Thống kê mô tả về các biến nghiên cứu

Các biến nghiên cứu chính của khóa luận bao gồm: Lợi nhuận kế toán trước thuế, chi phí thuế thu nhập DN phải nộp, vốn chủ sở hữu, giá của cổ phiếu và tỷ số lợi nhuận trên tài sản Bảng thống kê mô tả được lập dựa trên số liệu thu thập từ các BCTC đã được kiểm toán và công bố của các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán thuộc hai ngành là BĐS và XD

Dữ liệu lấy năm 2015 làm điểm gốc so sánh trong giai đoạn 2015-2019 Tức giá trị năm 2015 là 100%, các năm sau từ 2016-2019 tính tỷ lệ tăng trưởng của các chỉ số bằng cách lấy giá trị của năm cần so sánh chia cho giá trị năm 2015 quy ra phần trăm (%) Nếu kết quả tỷ lệ lớn hơn 100% tức 1 thì chỉ tiêu được đánh giá là tăng, ngược lại, nếu tỷ lệ nhỏ hơn 100% tức 1 thì chỉ tiêu được đánh giá là giảm

Bảng 3.1 Tốc độ thay đổi các chỉ tiêu tài chính qua các năm từ 2015 đến

Bảng 3.2 Thống kê mô tả các biến trong mô hình

Đánh giá chung về ngành BĐS có thể thấy được rằng mức tăng trưởng của ngành khá mạnh các chỉ số về LNTT, chi phí thuế TNDN phải nộp và VCSH tăng trưởng theo từng năm Có thể thấy được bức tranh toàn cảnh sơ bộ về ngành BĐS trong 05 năm hoàn toàn có khởi sắc và ngành có mức tăng trưởng ổn định trong các ngành

Căn cứ vào bảng trên, nhận thấy lợi nhuận ngành BĐS tăng mạnh tăng 341%, tốc

độ tăng khá nhanh nhất giai đoạn từ 2017-2019 Bên cạnh đó Với lợi nhuận lớn nhất là

29 tỷ đồng và lợi nhuận thấp nhất là 2 tỷ đồng Ngoài ra, độ lệch chuẩn giao động 162 triệu đồng Điều này chúng minh rằng các công ty trong mẫu có hoạt động kinh doanh tốt

Cùng với sự tăng trưởng của lợi nhuận, chi phí thuế thu nhập DN cũng có hướng tăng mạnh Từ năm 2015 đến 2019, thuế mà DN BĐS phải nộp tăng 450% tốc độ tăng cao hơn lợi nhuận Tuy nhiên, khi xét đến giát rị trung bình trong khoảng thời gian 05 năm, thì mức tăng này không đáng kể, bên cạnh đó độ lệch chuẩn của phần thuế rơi vào khoảng 40 triệu con số khá thấp so với lợi nhuận Khi tổng lợi nhuận 5 năm đạt ngưỡng

170 tỷ thì chi phí thuế TNDN phải nộp có 36 tỷ, chiếm khoảng 18% lợi nhuận

Tuy có mức tăng không mạnh so với LNTT và chi phí thuế TNDN phải nộp, VCSH của các công ty BĐS cũng có sự tăng trưởng nhẹ, trong 05 năm từ 2015 đến

2019, VCSH tăng 127% Tuy không tăng mạnh nhưng khi nhìn vào bảng thống kê mô

tả giá trị trong 4 năm có thể thấy được Quy mô vốn trung bình khoảng 4 tỷ và tổng quy

mô vốn của ngành đạt 1.200 tỷ Điều này cho chúng ta thấy được rằng quy mô các công

ty ngành BĐS ngày càng được mở rộng, và xu hướng trong tương lai có thể mở rộng thêm

Giá cổ phiếu của các công ty BĐS từ năm2015 đến năm 2019 cũng có sự khả quan Giá trị trung bình của biến PR xấp xỉ 14 nghìn đồng/cổ phiếu cao hơn mức phát hành 4.000 đồng, với giá trị cổ phiếu lớn nhất là 115.000 đồng và nhỏ nhất 1.100 đồng

ROA thể hiện mức lợi nhuận từ việc sử dùng nguồn lực từ tài sản Từ năm 2015 – 2019 ROA trung bình của ngành đạt 28% bằng với giá trị ROA max Mức ROA này

là hợp lý với các DN ngành BĐS và cao hơn so với nhiều ngành trong cùng lĩnh vực

Từ các phân tích số liệu kể trên, có thể thấy được hiệu quả của các công ty niêm yết ngành BĐS là khá tốt, rất có tiềm năng phát triển trong tương lai