CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐIỀU CHỈNH THÔNG TIN LỢI NHUẬN TRÊN
2. Một số mô hình đo lường ĐCLN của DN
2.6. Tổng quan chung về ngành BĐS và XD tại Việt Nam
Chính sách Nhà nước tạo nhiều bất lợi cho BĐS nhà ở: Các chính sách như xiết tín dụng, xiết đầu tư dự án BT, ngưng XD chung cư cao tầng tại trung tâm, cùng những khó khăn trong phê duyệt pháp lý đã tạo ra nhiều khó khăn cho ngành BĐS và ngành XD trong năm 2019. Ngoài ra bản thân các ngân hàng cũng áp dụng chính sách khắc khe hơn trong quá trình phê duyệt cho vay đối với người mua nhà do áp lực tín dụng và nợ xấu. Cụ thể, thông tư 36/2014/TT-NHNN và 22/2019/TT-NHNN quy định tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn giảm dần về còn 30% vào
năm 2022; ngoài ra cũng sẽ áp dụng hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay từ 4 tỷ đồng trở lên.
Từ cuối năm 2018 đến nay Chính phủ đang rà soát lại quỹ đất và pháp lý của toàn bộ các dự án BĐS đã khiến cho hồ sơ cấp mới bị đình trệ, đặc biệt gần đây có nhiều lãnh đạo thành phố bị vướng vào vòng lao lý lại khiến cho tình hình càng nghiêm trọng hơn. Trong 9 tháng 2019, thành phố Hồ Chí Minh chỉ mở bán khoảng 20.000 căn hộ chung cư (xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm trước) và khoảng 600 căn hộ gắn liền với đất (chỉ bằng ẵ so với cựng kỳ năm trước). Dưới sức ộp lớn từ nguồn cung hạn chế, giỏ nhà đất thành phố Hồ Chí Minh tăng trung bình từ 10% - 20% trong năm vừa qua.
Với hạ tầng phát triển cùng chính sách mở rộng liên tục sang các khu vực mới, thị trường BĐS Hà Nội không chịu sức ép về nguồn cung như thành phố Hồ Chí Minh.
Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án của Vinhomes là Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park cùng các dự án nhỏ hơn như BRG & Sumitomo Smart City và Gamuda Lakes. Trong 9 tháng đầu năm 2019, Hà Nội đón nhận khoảng 27.000 căn hộ chung cư mới (cao hơn 37% so với cùng kỳ năm trước) và hơn 4.000 căn hộ gắn liền với đất (cao hơn 4 lần so với cùng kỳ năm trước). Với lượng cung dồi dào như vậy, giá nhà đất tại Hà Nội không tăng nhiều, chỉ từ 5% - 10% trong năm qua. Với xu hướng kiểm soát thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, các DN BĐS đã có xu hướng chuyển dịch dòng vốn sang các khu vực khác có quỹ đất và tiềm năng du lịch lớn, trong đó chủ yếu tập trung ở các tỉnh thành như Vũng Tàu, Khánh Hoà, Bình Thuận, Hạ Long, Phú Quốc … Nhìn chung xu hướng dịch chuyển của dòng vốn đầu tư tập trung vào 2 phân khúc chính là đất nền / nhà ở thấp tầng (Vinhomes Imperial tại Hải Phòng, Khu dân cư Bàu Cả tại Quãng Ngãi, Waterpoint tại Long An … ) và BĐS nghỉ dưỡng (chủ yếu các dự án của NVL tại Vũng Tàu).
2.6.2 Ngành XD
Năm 2019 – một năm bản lề đánh dấu rõ rệt giai đoạn “trưởng thành” về tốc độ tăng trưởng của ngành XD. So với dự đoán diễn biến giảm tốc của thị trường XD và “lời nguyền chu kỳ 10 năm”, năm 2019 có vẻ trôi qua khá “êm đềm”. Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường XD đã bước theo một quỹ đạo vận động hoàn toàn khác, dẫu rằng, có một khoảng thời gian biến động.
Báo cáo đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2019 của Bộ XD đưa ra, hoạt động XD tăng trưởng đạt khoảng 9 – 9,2% so với cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 39,2%, tăng 0,8% so với năm 2018. Cụ thể, tổng giá trị sản xuất toàn ngành XD đạt 358,684 tỷ đồng, đóng góp 5,94% cơ cấu GDP cả nước.
Kết thúc năm 2019, ngành XD đang dần hiện rõ dấu hiệu của sự dịch chuyển
“tăng trưởng chất lượng” sang “trưởng thành” trong vòng đời của mình. Triển vọng ngành được đánh giá “Thận trọng ngắn hạn, lạc quan dài hạn” trong bối cảnh điểm sáng tăng trưởng XD công nghiệp cùng dòng chảy vốn đầu tư nước ngoài và lực hút dịch chuyển nhà máy sản xuất của các tập đoàn lớn tại Trung Quốc sang Việt Nam.
a) XD dân dụng
Theo số liệu báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được công bố đầu tháng 12/2019, lượng tin đăng của tất cả các loại hình BĐS trong cả năm 2019 tăng tới 42% so với năm 2018 và mức độ quan tâm của người mua BĐS Việt Nam cũng tăng khoảng 2,8%. Trong đó, chung cư, nhà riêng và đất nền hiện là ba loại hình BĐS được quan tâm nhất hiện nay. Ngoài các thị trường trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM, năm 2019 cũng chứng kiến chỉ số quan tâm tăng vọt so với thời điểm 2018 tại các thị trường như Hải Phòng (tăng 38%), Quảng Ninh (tăng 91%), Lâm Đồng (tăng 71%), đặc biệt là thị trường BĐS Bình Thuận với mức độ quan tâm tăng tới 153%.
b) XD Công nghiệp
Năm 2019 cũng là năm chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của XD công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics.
Trước bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng thu hẹp, cạnh tranh XD các dự án nhà ở ngày càng khốc liệt hơn, trong khi Việt Nam có tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp mới của khu vực Đông Nam Á. Phân khúc XD công nghiệp tăng trưởng mạnh mẽ bởi được hỗ trợ bởi 2 yếu tố: nguồn vốn FDI ổn định và làn sóng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ – Trung Quốc.
Tính đến ngày 20/12/2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, theo như thống kê của đơn vị nghiên cứu và tư vấn phát triển thị trường XD HOUSELINK thì số lượng các dự án có vốn đầu tư FDI và DDI có vốn đầu tư lớn hơn 2 triệu USD được triển khai vẫn duy trì tương đương năm
2018. Với 1073 dư án so với 1083 của năm 2018. Tuy nhiên về giá trị giải ngân lại giảm gần 1 nửa so với cùng kỳ. Nguyên nhân là bởi thiếu vắng các có quy mô lớn, thay bằng các dự án có quy mô vừa và nhỏ nhiều hơn chủ yếu đến từ các quốc gia như: Trung Quốc, Hồng Kong. Đài Loan và Hàn Quốc.
c) XD hạ tầng
Xu hướng đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, năm 2019 hoạt động XD các dự án cơ sở hạ tầng giao thông duy trì đà tăng mạnh và sẽ tiếp tục tăng trong vòng 10 năm tới.
Tăng cường đầu tư công sẽ thúc đẩy tăng trưởng, trong nước, cầu nội địa và XD bùng nổ.
Đồng thời, chính phủ Việt Nam cũng ưu tiên đầu tư công trong lĩnh vực hạ tầng, các dự án XD cao tốc, đường trên cao, công trình cầu cảnh, nhà máy lọc hoá dầu, khu công nghiệp để thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
Theo nghiên cứu của BMI, Việt Nam là một trong những thị trường cận biên đang phát triển với tốc độ nhanh, trong đó đầu tư cơ sở hạ tầng luôn được xem là ưu tiên hàng đầu của Chính phủ. Số liệu thống kê cho thấy chi phí cho các công trình XD cơ bản chiếm khoảng 25% tổng chi tiêu Chính phủ từ năm 2015 – 2018. Dự báo Ngân hàng Nhà nước sẽ cắt giảm 25 điểm % của lãi suất tái cấp vốn còn 5,75%. Tỷ giá USD/VND cuối năm 2020 sẽ ở mức khoảng 23.000 đồng/USD. Số liệu thống kê cho thấy chi phí cho các công trình XD cơ bản chiếm khoảng 25% tổng chi tiêu Chính phủ từ năm 2015 – 2018
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 đã làm rõ khái niệm về ĐCLN là gì cũng như các phương pháp nhà NQT thao túng BCTC trong công ty hiện nay và các dấu hiệu nhận biết. Vấn đề ĐCLN không chỉ được các diễn giả trong nước quan tâm mà còn có rất nhiều các diẽn giả bên ngoài nước đã nghiên cứu và phát triển những mô hình liên quan để kiểm tra có hay không việc thay đổi chỉ tiêu lợi nhuận trên BCTC. Bên cạnh đó, chương 1 cũng đã làm rõ các mô hình được nghiên cứu hiện nay đã được áp dụng nhằm phát hiện nguy cơ ĐCLN. Đồng thời chương 1 cũng chỉ ra toàn cảnh sự phát triển ngành XD và BĐS hiện nay nhằm giúp độc giả có cái nhìn tổng quan nhất về hai ngành kể trên trong co cấu kinh tế của Việt Nam.
CHƯƠNG 2