Khóa luận tốt nghiệp Tài chính: Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công ty CP Thẩm định giá TNS Value

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp ngân hàng Đối với chủ sở hữu bất động sản: Trong khoảng thời gian, khi chủ sở hữu hoặc các bên có liên quan đến chủ sở hữu cần một nguồn vốn nhất

sos LO cack

KHOA LUAN TOT NGHIEP

DE TAI: NANG CAO CHAT LUQNG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP NGAN HANG TAI CONG TY CP THAM DINH GIA

TNS VALUE

Sinh viên thực hiện : Trần Thị Hà Trang

Mã số sinh viên : 17A4010300

sự sao chép, tât cả các kêt quả nghiên cứu của tác giả khác được sử dụng trong

luận văn tôt nghiệp đêu có chú giải rõ ràng và trung thực

LOI CAM ON

Em xin chân thành tỏ lòng biết ơn đối với TS Đỗ Thị Vân Trang, người

đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này

Em xin gửi lời chân thành cảm ơn đến các thầy cô giáo Học viện Ngân hàng, đặc biệt là thầy cô bộ môn khoa Tài Chính, chuyên ngành Định giá tài sản

đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình học tập nghiên cứu cho đến khi em có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Em cũng xin chân thành cảm ơn các cán bộ lãnh đạo, anh chị đồng nghiệp tại Công ty CP Thẩm định giá TNS Value đã tạo điều kiện giúp em hoàn thành

luận văn này

Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn

đã hỗ trợ cho em rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện

đề tài luận văn tốt nghiệp của mình

Xin chân thành cam on!

MUC LUC

DANH MỤC SƠ ĐÒ BẢNG BIỀU 22 222221222222222111111 VI

DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT - SE VII

BAY sosetsscisesesiectnssenerecerneronseneaaqevsnaseqnesstnasslsostaseceiiesiesteeeeee ecco ccc 1

L LY do chon G6 tai .sseccsccssssssesssssssssescsssusesessssssisesssssatiseseetitiveeseeseeeecccccec I

2 Mue dich va nhiém vu nghién tru .cc.cccsscsseesssssesssesssssessseeseeeeeeeeeseeccccccccee 2

xử lý thế chấp tại ngân hàng thương mại -sSs s11 tt se 24 1.3.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương

1.3.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng thâm định giá bất động sản thế chấp 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHÁT LƯỢNG THẢM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SAN THE CHAP NGAN HANG TAI CTY CP THAM ĐỊNH GIÁ TNS

NALLLE ¿40e°0eX4901815115: 3555 2359090717553 + 1727105117-113002 28121211 n8551201150n n0 en 28

2.1 Tổng quan về CTY CP Thẩm định giá TNS Value 2222222 28 2.1.1 Co cau tô chức của CTY CP Thẩm định giá TNS Value 28

2.1.2 Đội ngũ nhân lực hiện tại của TNS Value: So 29 2.1.3 Cách thức tổ chức định giá BĐS trong hoạt động xử lý thế chấp tại

2.2 Thực trạng chất lượng thâm định giá bất động sản tại Công ty CP thẩm

QH Bia LẠ VAN Ssáisaxeiuionxdy kia 1005665192311 0y 1011110110101 32 2.1.1 Các văn bản thấm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng hiện đang

2.1.2 Qui trình thâm định giá BĐS thế chấp ngân hàng -cccsc 32 2.1.3 Lựa chọn phương pháp thâm định giá: 2 HE a5 2.2.4 Đánh giá chất lượng thâm định BDS thé chấp ngân hàng tại TNS Value

2.2.5 Đánh giá chất lượng thâm định BĐS thế chấp ngân hàng tại TNS Value thông qua các chỉ tiêu định tính .- ¿S2 s2 SeSE2ESE2 1511511111 40 2.3 Đánh giá chất lượng thâm định giá BĐS thế chấp ngân hàng tại CTY CP thâm định giá TNS Value 22 2222222251221 42 2.3.1 Kết quả đạt được - 52ccc22222522222151112111 So 42

2.3.2 Hạn chề 2222222222 1111001110101 43

K01) SEN cissbrescrdbikdEretgrvi si oE022501272185222821E 4

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHÁT LƯỢNG THAM ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN THE CHAP NGAN HANG TAI CTY CP THAM ĐỊNH GIÁ

INS WANS osc szc2zik+290424)409314%90020014 5306089 023721218 n9 011310015181 30319 0111220210200 1na 50 3.1 Định hướng nâng cao chất lượng thâm định giá BĐS thé chấp ngân hàng

3.2 Giải Pháp nâng cao chất lượng thâm định giá BĐS thế chấp ngân hàng tại ENS MANU ss csesctsoasessasvass cate onucareeecnysonnarusnarurcorevnvtosvansusvinvensessuccsurssecdseucesiseietos 50 3.2.1 Hoan thién quy trinh tham dinh gia bat động sản thế chấp 50 3.2.2 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thâm định giá bất động sản 52

3.2.4 Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn liên quan đến hoạt động thẩm định

3.2.5 Tăng cường sự phối hợp giữa các bộ phận trong hoạt động thâm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng 55 S2 57 3.2.6 Hoàn thiện công tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác thẩm định giá bất động sản 522 225022220011 58 Blo AGH TIBI ssagcccccpsvecesassie ocyeeneneoncncnuvesorcorsscsvusiavearynssassatusaniensoaseneteasceccece 62 3.3.1 DGi VOI Chinh phu 0 ec cccessesssessesscssessessessessscsssssseseesseseeseeseeseecceccecc 62 3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 2222222 63

KẾT LUẬN 22 2221222110111 65

DANH MUC SO DO BANG BIEU

Sơ đỏ 2.1: Sơ đồ tổ chức Cty TNS Value 2 SE 29

Bảng 2.1: Tình hình số lượng hồ sơ BĐS thế chấp ngân hàng do TNS thực hiện

BH QUỢ1I:20,15"” 22U0I|lJtsrsecL4wxarktt01 i05 03231918111 SY

Bảng 2.2: Tình hình số lượng hồ sơ thẩm định giá BĐS thế chấp ngân hàng có

sự sai lệch giá trị so với định giá lần đầu giai đoạn 2015 — 2017 37 Bảng 2.3: Thống kê số lượng hồ sơ TĐG BĐS thế chấp ngân hàng theo thời gian

Bảng 2.4: Kết quả khảo sát khách hàng về công tác thầm định giá BĐS thế chấp ngan hang ca TNS Value .cecsesssesssessseessessssssvessessssessessssessseeseeeeseeeeceecceccccc 4]

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

TSBD Tai san bao dam

Việc cấp tín dụng cho các doanh nghiệp thường được dựa trên cơ sở phân -

tích, đánh giá năng lực tài chính và cả sự tin tưởng vào doanh nghiệp Khi cho vay các ngân hàng thương mại (NHTM) luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn

được phương án đầu tư có hiệu quả để có thể hoàn trả cả vốn và lãi cho ngân hàng theo đúng thời hạn quy định.Tuy nhiên, thị trường tài chính Việt Nam hiện

này chưa thực sự phát triển, tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến, các doanh

nghiệp chưa thực sự kỷ luật đối với dòng tiền kinh doanh của mình dẫn đến việc

sử dụng vốn sai mục đích Cho nên để có cơ sở chắc chắn đảm bảo thu hỏi nợ và

lãi trong quá trình cho vay thì NHTM cấp tín dụng cần có tài sản bảo đảm

(TSBĐ) Khi tài sản được thế chấp, cầm cố tại các tô chức tín dụng, nếu khoản

vay của khách hàng đầu tư hoạt động kinh doanh không mang lại lợi nhuận và xảy ra rủi ro thì đây là trường hợp thế chấp và người vay sẽ bị phát mãi tài sản

dé thu hồi nợ vay Đối với các khoản vay có TSBĐ là bát động sản, khi khách hàng không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình theo cam kết khoản vay thì bất động sản (BĐS) là công cụ nhằm nâng cao thiện chí trả nợ đối với khách hàng không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết, và là nguồn

trả nợ phụ đối với khách hàng không có khả năng thực hiện nghĩa vụ Và khi đó,

việc xác định giá trị của BĐS là hết sức quan trọng Dựa trên kết quả định giá, ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo các rủi ro có thể xảy ra Bên cạnh đó sự chênh lệch về kết quả định giá giữa các ngân hàng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới sự lựa chọn ngân hàng của khách hàng

Vì vậy, định giá bất động sản hiệu quả còn giúp ngân hàng thu hút khách hàng tăng tính cạnh tranh đối với các ngân hàng thương mại khác Định giá BĐS thé chấp ngân hàng ngày càng có vai trò quan trọng, tuy nhiên hiện nay vẫn còn tồn

tại một số vấn đề bát cập cần được khắc phục để nâng cao chất lượng tín dụng và đảm bảo chất lượng hoạt động kinh doanh của ngân hàng

Với lý do trên, em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thể chấp ngân hàng tại Công ty CP Thẩm định giá TNS Value” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động xử lý thế chấp ngân hàng của Công ty CP thẩm định giá TNS

Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về chất lượng thâm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng

- Đánh giá thực trạng chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công ty CP Thâm định giá TNS Value Qua đó, đánh giá thành tựu, hạn chế

và nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình định giá bất động sản thế chấp tại công ty này

- Đề xuất, kiến nghị những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấptại công ty trong thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại công ty TNS Value

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn tốt nghiệp sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tông hợp và xem xét những thành tựu, hạn chế trong quá trình định giá BĐS thế chấp ngân hàng tại công ty CP thầm định giá TNS Value

chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công

ty CP thầm định gíá TNS Value

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng của Công ty CP thâm định gia TNS Value

1.1 Tong quan về bất động sản thế chấp ngân hàng

1.1.1 Khai niém và đặc điểm bat động sản thé chấp ngân hàng

1.1.1.1 Khai niém

Hiện nay, hâu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản bảo đảm, xem đó như là chiếc phao cuối cùng đề thu hồi khoản vay trong trường hợp

xảy ra khả năng vỡ nợ Tài sản bảo đảm tại các ngân hàng TMCP được phân

thành hai loại chính đó là “bất động sản” và “động sản” Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan

đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ

phận cấu thành lãnh thỏ

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy dinh: “BPS /à các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với dat dai, kể cả các tài sản gan liền với nhà, công trình xáy dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật

quy định"

Tuy nhiên, không phải bất động sản nào cũng được nhận làm tài sản bảo đảm, ngân hàng thượng mại cổ phần phân tài sản bảo dam là bất động sản thành

các loại như sau:

Căn hộ chung cư bao gồm căn hộ tập thẻ

Dat ở đô thị (có hoặc không có tài sản găn liền với đất)

Dat 6 nông thôn (có hoặc không có tài sản gan liền với đất)

Đất sản xuất kinh doanh được Nhà nước giao lâu dài/có thời hạn (thời

gian nhà nước giao tối thiếu là 10 năm); hoặc thuê trả tiền một lần cho cả thời

gian thuê, đủ điều kiện thế chấp theo quy định (có hoặc không có tài sản gắn liền

với đất)

Tai san gan liền với đất trên đất thuê trả tiền hàng năm/đất sản xuất kinh

Cửu Long được định giá theo khung giá nhà nước

hay diện tích Vị trí là một yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị cũng như giá

cả của BĐS Yếu tố vị trí bao gồm: địa điểm cụ thê, tình hình phát triển kinh tế,

văn hóa — xã hội, môi trường: cảnh quan, cơ sở hạ tầng

Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, hầu như không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc có

khả năng tôn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng Khi xem xét đánh giá một BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi

thọ vật lý” của BĐS đó Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường

và trạng thái vận hành bình thường mà chỉ phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích mà BĐS mang lại Tuôi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều, nó kết thúc khi các kết cầu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không còn an toàn cho việc

tiếp tục sử dụng

Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào giống hệt nhau Nguyên nhân là

do sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác biệt về quyền

đối với BĐS, khác nhau về hướng, về quang cảnh, môi trường Trên thị trường BĐS cũng khó tôn tại hai công trình giống hệt nhau Yếu tố khác biệt luôn luôn tôn tại ngay cả ở hại BĐS ở ngay cạnh nhau Do đặc tính này, trên thị trường BĐS, vị trí và giá trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau Ngoài ra, các kiến trúc sư cũng như các chủ đầu tư dự án đều quan tâm đến tính dự biệt đẻ tạ nên giá trị vượt trội, tăng sức hấp dẫn đói với khách hàng

mà quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS luôn bị mắt cân đối, cầu luôn lớn hơn cung, thị trường thường xuyên có hiện tượng đầu cơ, ép giá, đây cao giá cả BĐS vượt quá giá trị thực Người định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS, tránh sai

số, vì chỉ một sai sót nhỏ về số liệu có thể dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài chính

cho một trong các bên tham gia giao dịch

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lần nhau rất lớn, cả ảnh

hưởng về mặt vật lý và kinh tế Giá tị của một BĐS có thể chịu ảnh hưởng của một BĐS khác Đặc biệt khi Nhà nước xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng

làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị của các mảnh đất xung quanh Dựa vào đặc tính này, khi định giá BĐS, thâm định viên cần phải có một cái nhìn tổng quát, nắm

bắt xu hướng phát triển của BĐS cũng như của các BĐS xung quanh, vì điều này

có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá trong tương lai

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp ngân hàng

Đối với chủ sở hữu bất động sản: Trong khoảng thời gian, khi chủ sở hữu hoặc các bên có liên quan đến chủ sở hữu cần một nguồn vốn nhất định để phục vụ cho mục đích của mình thì BĐS thể hiện vai trò rất quan trọng của

mình, đó là trở thành tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại cổ phân và là

cơ sở đề ngân hàng cấp tín dụng mà chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng trong khoản thời gian vay vốn Đồng thời đem thế chap bat động sản còn giúp nâng cao trách

nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay

Đối với ngân hàng thương mại cỗ phần: Hoạt động tín dụng là hoạt động kinh doanh quan trọng và đem lại nhiều lợi nhuận nhất cho ngân hàng

Đồng thời đây cũng là hoạt động tôn tại nhiều yếu tố rủi ro nhất bao gồm: rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường, rủi ro chính trị và đạo đức nghề nghiệp Để đảm bao

an toàn thì các tô chức tín dụng yêu cầu khách hàng thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao

thì việc câp tín dụng của các ngân hàng càng được đảm bảo Bất động sản thuộc

Đối với nền kinh tế: Bắt động sản không phát triển một mình mà còn tạo

ra nhu câu và động lực cho các ngành nghề khác nhau phát triển Sắt, thép, xi mang, gach men và các loai vật liệu xây dung; Ha tang, logistic; Du lich; Néi that; Tu van nha thau, xây dựng; Là những ngành được hưởng lợi trực tiếp từ tốc

độ đô thị hoá nhanh và sự tăng trưởng của BĐS Chúng ta có thể thấy xoay

quanh bat động sản là một "hệ sinh thái' kinh tế liên quan và cộng hưởng lẫn nhau Một biến động của BĐS cũng khiến nhiều ngành nghề có liên quan điêu

đứng, và ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế

1.1.3 Các nhân tô ảnh hướng đến giá trị bất động sản thế chấp ngân hàng

- Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản

Yếu tố tự nhiên: Bao gồm yếu tố về vị trí của thửa đất và kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất

VỊ trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản

mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Đối với các bất động sản với kích

thước nhỏ thì sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn các bất động sản có diện tích

lớn do phù hợp với khả năng chỉ trả của nhiều người hơn Với các thửa đất có

hình dáng vuông văn cùng sẽ được ưa chuộng hơn

Yếu tố kinh tế: Dựa vào điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bát động

sản tương tự với cách trả gop, va ngay ca gid tra gdp giữa các hình thức trả góp

khác nhau cũng khác nhau

Yếu tố pháp luật: Yếu tế pháp luật được thê hiện qua tình trạng pháp lý của bất động sản; quy hoạch sử dung dat gắn liền với bất động sản; các quy định

về xây dựng và kiến trúc gan voi bat dong san; Cac han ché quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề gi không)

doanh của người đang sử dụng bắt động sản; Tính chất phong thủy của bất động sản

- Cac nhan tố từ thị trường bat động sản:

Bat động sản chịu tác động của các yếu tố từ thị trường bat động sản như

tính hữu ích của bất đông sản, cung câu loại bất động sản trên thị trường bất động sản, tính khan hiếm của bất động sản

Tính hữu ích của bất động sản thể hiện qua mức độ đóng góp của bất động sản đối với xã hội và mức độ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất

động sản

Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: Trên thị trường bất động sản có nhiều loại hình bất động sản, với mỗi loại hình bất động sản sẽ có mức độ quan tâm khác nhau Bắt động sản càng được thị trường quan tâm thì giá trị bất động sản sẽ càng cao

Tình trạng khan hiểm của loại bất động sản trên thị trường: Bất động sản

càng khan hiếm thì giá trị bất động sản sẽ càng cao

- Yếu tố bên ngoài:

Yếu tố pháp lý nhà nước và chính tri: Chính sách tài chính áp dụng đối

với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất; Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đâu tư vào lĩnh

vực bất động sản: Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản cũng sẽ tác

động tới giá trị của bất động sản

Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Tình trạng cung — cầu bất động sản trong khu vực; Đặc điểm của những người tham gia thị trường bắt động sản trong khu vực; Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực:

Các yếu tố về xã hôi như: Mật độ dân số; Đặc điểm khu dân cư: Trình độ

nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu VỰC:

Trần Thị Hà Trang

TS Đỗ Thị Vân Trang

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt

động tư vẫn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4) Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) dinh nghia: “Tham dinh gia bat động sản là ước tính về gia tri cua cac quyén sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với

những phương pháp phù hợp

Như vậy, thầm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyên sử dụng đất và tài sản găn liền với đất cụ thê bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.2.2 Su can thiét thim dinh gid bat dong san

Trên thực tế, các NHTM không bao giờ muốn xử lý TSĐB của khách

hành một cách thuận lợi mà có những trường hợp các NHTM bắt buộc phải xử

dẫn đến không phát hiện kịp thời những khó khăn của khách hàng ngay từ khi vừa nhen nhóm Không ít khách hàng, khi được kiểm tra vẻ việc sử dụng vốn

nhân Đến khi phần vốn đầu tư kinh doanh thua lỗ, không còn nguồn khác để trả nợ ngân hàng, buộc NHTM phải phát mãi tài sản của khách hàng

Thứ hai, là nguồn cung cấp thông tin, ngoài những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ tín dụng cũng gặp nhiều khó khăn với các kênh thông tin

về khách hàng Rất khó kiểm chứng được toàn bộ những thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng Tâm lý một số cán bộ muốn đây phần rủi ro cho ngân hàng khác bằng cách chỉ cung cấp thông tin tốt về khách hàng đó khi ngân hàng bạn hỏi thăm Ngân hàng vẫn chưa có sự liên thông với các cơ quan khác như Thuế, Hải quan để kiểm chứng những thông tin tài chính do khách hàng cung cấp

Đánh giá đúng giá trị của bất động sản thế chấp mang lại lợi ích của cả hai

bên cho vay và đi vay Nếu thẩm định giá bắt động sản cao hơn giá thị trường thì Trân Thị Hà Trang

TS Đồ Thị Vân Trang

NHTMCP sé gap rui ro khi phát mại tài sản dẫn đến làm thất thoát vốn của ngân hàng Nếu định giá thấp hơn giá thị trường thì ảnh hưởng tới cơ cấu cho Vay của NHTMCP, làm ảnh hướng đến số vốn có thể vay của khách hàng Vì vậy hoạt

động thâm định giá đòi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá

Cao

Tóm lại, có thể thay công tác thầm định giá BĐS đang ngày càng giữ vai trò quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng của các NHTMCP, có thể nói đây như một phao cứu sinh cũng như là lá chăn bảo vệ các NHTMCP trước những

rủi ro tín dụng, đặc biệt là trong tình hình nền kinh tế đang có nhiều biến động 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp

Đề thực hiện tốt công tác thầm định giá bất động sản, cán bộ định giá cần

năm chắc và rõ những nguyên tắc thẩm định để từ đó khai thác đầy đủ nhất,

chính xác nhất những yếu tố làm nên giá trị của tài sản cần thâm định và kiểm soát rủi ro cho NHTMCP Bao gồm những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nội dung: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rang giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất

hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kề trong việc

sử dụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định gia tri thi truong cua no

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính

hữu dụng và bên vững cả đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên

đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tông giá trị thị trường của đất đã Cải tạo

Tuân thủ nguyên tắc: Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trong va str dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất

- Nguyên tắc thay thế

Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của bất động sản không vượt quá chi phí để có được một bất động sản mà có diện tích đất tương đương và xây

dựng một công trình tương ứng trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận

lợi và rủi ro

Tuân thủ nguyên tắc: đòi hỏi thẩm định viên phải năm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thâm định giá, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của

các tài sản cần định giá

Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thầm định giá trị BĐS

mà còn được sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư

- Nguyên tắc dự báo

Nội dung: Những thay đổi về kinh tế về chu kỳ của một vùng đất cũng

như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bắt động

sản trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản Vì vậy trong thầm

định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tó này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác

Tuân thủ nguyên tắc: yêu cầu thẩm định viên luôn cập nhập tình hình

kinh tế, chính sách quản lý và chính trị ở từng khu vực để đưa ra dự báo phù hợp, đảm bảo giá trị bất động sản chính xác

- Nguyên tắc cung - câu

Nội dung: Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác

động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thâm định giá

Tuân thủ nguyên tắc: Đòi hỏi trong thâm định giá bất động sản cần chú

ý phân tích các yếu tó cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bắt động sản, chủ trương, chính sách của nhà nước đối với thị trường bất động sản

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Nội dung: Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả

nang tao ra thu nhap, loi ich mong doi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt

là đối với bất động sản đầu tư Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả

năng sinh lợi của bất động sản

Tuân thú nguyên tắc: Để TĐG một cách hợp lý và chính xác, TĐV phải

dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi

ích tương lai là một bố sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đăn

của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất và nguyên tắc thay

thế Là cơ sở trực tiếp đề xây dựng phương pháp thu nhập —- một trong những

phương pháp chủ yếu hiện nay

- Nguyên tắc đóng góp

Nội dung: Giá trị mỗi bộ phận cấu thành bắt động sản, phụ thuộc vào sự

có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ đóng góp vào tông giá trị của bất động sản

Tuân thủ nguyên tắc: tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện

giá trị toàn bộ tài sản Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại Giá trị của sự đóng

góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Chúng ta không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại Do

đó cần phải làm phép tính ngược: khi xác định giá trị của yếu tố vị tri — chi phí

cơ hội hay mức độ sử dụng cao nhất và tốt nhất của mảnh đất, nếu tinh riêng gia

trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có nguy cơ tính sai giá

trị của BĐS Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí Đây cũng là cơ sở để người ta xây dựng nên phương pháp thặng dư

- Nguyên tắc phù hợp

Nội dung: Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các

bat động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao

nhất

Tuân thủ nguyên tắc: Do dé TDV phải phân tích xem liệu bất động sản

đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và

tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Nội dung: Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy

Tuân thủ nguyên tắc: Người thâm định giá phải cân nhắc đến sự cân

bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

1.2.3 Quy trình thẩm định gid bat động sản thế chấp ngân hàng

Theo giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản _ TS Phạm Tiến Đạt thì:

“Quy trình định giá là một kế hoạch hoạt động có trật tự chặt chẽ, được bố cục

phù hợp với các nguyên tắc cơ bản giúp công việc định giá đạt được một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể đảm bảo

được”

Các bước định giá bất động sản gồm có 6 bước:

Bước I: Xác định tong quat vé bat dong san can dinh gia va loại hình giá

tri lam cơ sở định giả

Xác định các đặc điểm cơ bản về tính pháp lý, kỹ thuật của bất động sản Xác định mục đích định giá: mục đích phải được ghi rõ trong báo cáo định giá

Xác định khách hàng yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá

Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá: Thâm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng: những yếu tố ràng uộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản, những giới hạn vẻ: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn

dữ liệu, sử dụng kết quả, quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng định giá

Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở sau: Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở

nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá; Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan; Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng

Xác định thời điểm định giá: Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tái sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

Xác định cơ sở giá trị của bất động sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, thâm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá

trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thâm quyên ban hành

Bước 2: Lập kế hoạch định giá:

Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

Xác định các yếu tố cung-câu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyên gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản tài liệu

So sánh

Xác định và phát triển các nguôn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thấp thong tin

- Vé Khao sat hiện trường: Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện

trường: Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên ban dé địa

chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chỉ tiết bên ngoài và bên trong bất động sản

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp

giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây

dựng công trình

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định

giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (tòan cảnh, chỉ tiết), các hướng

+ Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

+ Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá

+ Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông

tin thu thập từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn

thong tin trong bao cao dinh gia va phai duoc kiém chứng dé bao dam độ chính xác của thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin: Là quá trình đánh giá tác động của các yếu

tô đến mức giá của bất động sản cần định giá

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá:

+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường:

Đối với bắt động sản cần xá định cơ cấu gia đình, tuổi tác, mức độ thu nhập của hai nhóm cung cầu mức độ mở rộng thị trường bất động sản với

những người mua tiềm năng

+ Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản

- Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng, Sở

thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản

TĐV cần xem xét khả năng SDTNVHQN của bất động sản trong bối

cảnh tự nhiên hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản

TĐYV cần đánh giá cụ thể việc sử dung bat động sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương

quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế, tính hữu dụng của bắt động sản

+ Sự hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của BĐS trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chỉ phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất,

rủi ro, giá trị vốn háo của BĐS

HỌC VIÊN NGÀN HÀNG + Hiệu quả tôi đa trong sử dụng bât động sản RUNG TÂM THÔNG TIN - THƯ VIÊN

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cân định giá

- _ Thâm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản cần định giá

- Tham định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều

phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài

sản và với mục đích định giá:

+ Thâm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thầm định giá trở lên đối với một tài sản thâm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thâm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành Khi áp dụng nhiều phương pháp thâm định giá, thâm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thấm định giá nào là phương pháp thâm định giá chính, phương pháp thâm định gia nào được sử dụng dé kiểm tra đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán đề đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thầm định giá

+ Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 tài sản

so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thấm định giá có được từ phương pháp thâm định

lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này

- _ Thâm định viên cần nêu rõ ong báo cáo thầm định phương pháp định

giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pulp định giá nào được sử dụng đề kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thâm định

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo kết quả thầm định giá và chứng thư thâm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 06-Báo cáo kết quả thâm

định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá Nội dung chủ yếu

Trần Thị Hà Trang TS Đỗ Thị Vân Trang

được nêu ra trong báo cáo:

- Mô tả chính xác BĐS được định giá

- Thời điềm ước tính giá trị

- Số liệu và phân tích

- _ Ước tính giá trị

- _ Những điều kiện hạn chế

1.2.4 Phương pháp định gid bat động sản thế chấp

Từ các cách tiếp cận cơ bản chúng ta có các phương pháp thâm định giá

cụ thể Các phương pháp thấm định giá là các cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên định giá sử dụng để thẩm định giá

Các yếu tố liên quan đến việc xác định phương pháp thâm định giá thích hợp nhất: Đặc điểm ky thuật của tài sản, mục đích của thẩm định giá, mức độ tin

cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường

- Phương pháp so sánh:

Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp định giá, xác định giá

trị của tài sản thắm định dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh

đề ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Cơ sở của phương pháp: giá trị thị trường của các bất động sản cần thầm

định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

Ứng dụng trong thực tiễn:

Ap dụng chủ yếu trong định giá tài sản có giao dịch mua bán phô biến trên thị trường Những bắt động sản có tính đồng nhất cao; các mảnh đất trồng:

cho mục đích mua bán thế chấp, tính thuế BĐS

Ưu nhược điểm:

* Ưu điểm: đây là phương pháp phô biến rộng rãi và được sử dụng nhiều

nhất trong thực tế, vì 3 ưu điểm sau:

Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật (vì không có công thức

hay mô hình có định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

dé cung cap các dấu hiệu về gia tri)

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng

chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy,

nó có cơ sở vững chắc đề khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như: phương

pháp chi phí, phương pháp thang du Phuong pháp này trở nên có ưu thế khi có

sự trợ g1úp của máy tính

* Nhược điểm:

Phải có thông tin, phải có giao dịch về BĐS tương tự ở trong cùng khu

vực thi mới có thê sử dụng để so sánh được

Các dữ liệu mang tính lịch sử: đây là điều không tránh khỏi, trong điều

kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một

thời gian

Do tính chất đặc điểm về kỹ thuật của bất động sản định giá nên khó có

thể tìm được một bât động sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn

giống với bất động sản định giá

Phương pháp này đòi hỏi thấm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

Cơ sở của phương pháp: Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và

dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá bất động sản cao hơn so với chỉ phí để

tạo ra (hoặc sở hữu) một bất động sản có lợi ích tương tự

Nguyên tắc ứng dụng

Nguyên tắc thay thế: Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần được định giá có thê được đo bằng chi phi làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thay thé

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị bất động sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của bất động sản

Ứng dụng thực tiễn:

Định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt (bệnh viện, trường học, ); những bất động sản chuyên dùng (nhà máy điện, nhà máy lọc

dâu, ); bất động sản dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thâu; những bắt động

sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Kiểm tra các phương pháp thâm định khác

Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

Ưu nhược điểm

Phải có dữ liệu thị trường

Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện

Thâm định viên phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt là phải thành thạo về

kỹ thuật xây dựng

- Phương pháp thu nhập

Khái niệm: Là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản bằng cách

hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất động sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại

Cơ sở của phương pháp: Giá trị thị trường của bất động sản có thể

được đo bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các khoản lợi ích tương lai có thể nhận được từ bất động sản: và dựa trên giả thiết thu nhập là vĩnh viễn và rủi ro

của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

Nguyên tắc ứng dụng

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: giá trị thị trường của bất

động sản luôn luôn được quyết định trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, tức là mang lại hiệu quả kinh tế tài chính (thu nhập) cao nhất trong điều

kiện vất chất và pháp luật cho phép

Nguyên tắc cung cầu: cả thu nhập và tỷ suất vốn hóa phải được xác định trên thị trường và dựa vào dữ liệu thi trường, thu nhập của một bắt động sản luôn

bị tác động của các bất động sản cạnh trạnh

Nguyên tắc lợi ích tương lai: nguyên tắc này là nên tảng cơ bàn cho

phương pháp thu nhập Giá trị của bất động sàn đem lại thu nhập luôn luôn phụ thuộc vào thu nhập tương lai đem lại từ việc khai thác, kinh doanh bắt động sàn

Để cung cấp những chi dẫn giá trị, thầm đỉnh viên phải xem xét cân thận và dụ đoán về những thay dỗi trong mức thu nhập cùa bất động sàn định giá; dồng thời

tỷ suất chiết khấu và ty suat von hóa phái được thu thập và rút ra từ thị trường

lai

Áp dụng đối với những bất động sản có khả năng mang lại thu nhập đều

đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp

Ưu nhược điểm

© Uu diém:

Day là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một

cáchtrực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đâu tư Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

Nhược điểm:

Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:

tuổi tho, chat luong, thoi han cho thué,

Trong nhiéu truonwg thợpc ó thể thiếu cơ sở dự báo cho các khoản thu nhập tương lai

Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số

tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều

yếu tố chủ quan

- Phương pháp thặng dự

Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp thâm định giá mà giá

trị thị trường của tài sản thâm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện

có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự pháp triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chỉ phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Cơ sở của phương pháp: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt

của phương pháp thu nhập giá trihiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ tất

cả các chỉ phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó

Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tặc sử dụng cao nhất và tốt nhất Nguyên

tắc dự kiến lợi ích tương lai; Nguyên tắc cung câu; Nguyên tắc đóng góp

Điều kiện thực hiện:Sử dụng để thâm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phat trién

Duoc sir dung dé danh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển

Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu

thầu

Phương pháp này có giá trị quan trọng để tư vấn về chỉ phí xây dựng tối

đa và tiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

® Nhược điểm

Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất va tốt nhat

Mọi ước tính về chỉ phí và giá bán có thê bị thay đôi tùy theo các điều kiện của thị trường

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính chi phí và giá

bán

Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng thời điểm là không hiện thực

1.3 Ly luận chung về chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp

mại

Theo ISO §402:”Chất lượng là tập hợp các đặc tính của một thực thể tạo cho thực thê đó khả năng thỏa mãn những nhu cầu đã nêu ra và nhu cầu tiềm ân”

Căn cứ theo Điều 4 Luật Giá khái niém:“Tham dinh gia la viéc co quan,

tô chức có chức năng thâm định giá xác định giá trị băng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thầm định

tin dung

1.3.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng thâm định giá bắt động sản thế chấp

Đánh giá chất lượng thầm định giá có thể coi là một trong những khâu

quan trọng trong quy trình quản lý hoạt động dé tim ra những mặt thiếu sót,

những tồn đọng và những mặt nổi bật để đưa ra những giải pháp kịp thời cải

thiện hoạt động TĐG hoặc có góc nhìn toàn diện định hướng phát triển tương

lai

1.2.2.1 Tiêu chí định lượng

- Khối lượng hồ sơ thẩm định giá: Khối lượng hồ sơ TĐG thẻ hiện khối

lượng công việc mà đơn vị thực hiện công tác TĐG tại công ty đảm nhận Khối

lượng hồ sơ TĐG thể hiện vai trò, trách nhiệm của đơn vị TĐG đối với hoạt động kinh doanh của ngân hàng Khối lượng hồ sơ càng lớn thể hiện sự đóng góp càng nhiều của đơn vị TĐG trong công tác cho vay tại ngân hàng

- Su sai léch gia tri dinh gia lan dau va định giá lại của BĐS thế chấp: Đây

là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh sự khác biệt giữa giá trị đánh giá lại so với kết quả

định giá lần đầu, thể hiện rủi ro về giá trị của BĐS thế chap va thé hién bién

động thị trường bất động sản ở từng thời kỳ

- Ty lé hé so TDG không đáp ứng yêu cầu hợp lý của khách hàng: Yêu câu hợp lý của khách hàng ở đây được hiểu là những yêu cầu điều chỉnh kết quả TĐG một cách hợp lý được khách hàng đưa ra trong điều kiện khách hàng là

người có kiến thức về định giá và am hiểu giá trị thị trường của tài sản Công tác

TĐG được đánh giá là tốt khi những sai sót xảy ra là ít nhất Những sai sót xảy

ra thường do những nguyên nhân chủ quan như: cán bộ TĐG tắc trách khi thực hiện hồ sơ, cán bộ kiểm soát hồ sơ TĐG không kỹ lưỡng, lãnh đạo phê duyệt kết quả TĐG thiếu kinh nghiệm, thiếu tỉnh thần trách nhiệm hoặc cũng có thể có những nguyên nhân khách quan: tình hình thị trường biến động bất thường, sự thay đồi liên tục về giá cả, khả năng tiếp cận thông tín bị hạn chế do những yếu

tố bảo mật Tuy nhiên, khi nhận được những phản ánh về kết quả TĐG từ phía khách hàng, lãnh đạo đơn vị TĐG cần phải nhận biết được những phản ánh đó

Tính đáp ứng: Được thể hiện thông qua chất lượng cán bộ, thái độ phục

vụ, thời gian, quy trình và thủ tục

- Đạo đức và thái độ phục vụ, trình độ của cán bộ thâm định giá: Đạo đức

của cán bộ định giá thể hiện qua tín khách quan, sự liêm chính trong quá trình định giá CBĐG cần công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến,

thiên vị trong việc thu thập thông tin để phân tích các yếu tố tác động khi định giá

- Thời gian thâm định giá BĐS nhanh hay chậm Thời gian định giá phụ

thuộc vào tính chất phức tạp của tài sản, tuy nhiên với CBĐG có kinh ngiệm và

chuyên môn tốt thì sẽ rút ngắn được quá trình xử lý thông tin tài sản định giá và tài sản so sánh Qua đó tiết kiệm được thời gian xử lý hồ sơ cho vay của ngân hàng, tránh được việc ảnh hưởng tới quá trình giải ngân cho khách hàng

- Quy trình và thủ tục thẩm định giá BĐS có thuận tiện cho khách hàng:

Thông thường khách hàng sẽ ngần ngại trước những quy trình, thủ tục rườm rà Bởi vậy, một quy trình khoa học, thủ tục ngắn gọn, sẽ được khách hàng đánh giá cao

- Thông báo định giá và các giấy tờ pháp lý liên quan gửi cho khách hàng

có dé hiéu không? Thông báo định giá, giấy tờ pháp lý liên quan dễ hiểu sẽ giúp khách hàng đánh giá khách quan kết quả định giá mà CBĐG đưa ra, qua đó tránh

được những mâu thuẫn không đáng có

Tính tin cậy: được đánh giá thông qua kết quả định giá có làm hài lòng

khách hàng không? có hợp lý với giá trị BĐS không? Kết quả định giá có minh bạch không?

Giá cả: được đánh giá thông qua phí định giá cao hay thấp? có hợp lý không? Phí định giá cũng là một trong tiêu chí quan trọng để khách hàng lựa chọn công ty định giá Giá cả hợp lý sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn và

ngược lại

Tính bảo mật thông tin cho khách hàng: Ngân hàng có quyên và nghĩa vụ

bảo mật thông tin của khách hàng khi chưa được khách hàng đồng ý Điều này rất quan trọng, thẻ hiện tính chuyên nghiệp và xây dựng niềm tin giữa khách hàng đối với ngân hàng

2.1 Tong quan ve CTY CP Tham dinh gia TNS Value

2.1.1 Cơ câu tô chức của CTY CP Thâm dinh gid TNS Value

Công ty CP thẩm định gia TNS Value (TNS Value) duge thanh lập và

hoạt động từ ngày 26 tháng 08 năm 2015 theo Luật Doanh nghiệp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

TNS Value dã và đang thực hiện việc cung cấp các dịch vụ thâm định giá

và tư vấn cho hàng nghìn khách hàng trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam bao gồm:

*ˆ Dịch vụ thâm định giá tài sản:

+ Tham dinh giá trị donh nghiệp để mua bán, sát nhập, giải

thé

+ Tham dinh BDS, DS va tài sản hữu hình khác

+ Thâm định tài sản vô hình, quyên tài san, giá trị thương hiệu

Y Dich vu tu van gia bat dong san:

+ Tu van gid mua ban BDS

+ Tu van dau tu

vx Dịch vụ xây dựng Khung giá:

+ Khung giá sạp chợ + Khung giá ô tô + Khung giá tòa căn hộ chung cư

| Tran Thi Ha Trang TS Dé Thi Van Trang

SƠ ĐỎ 2.1: SƠ ĐÒ TỎ CHỨC CTY TNS VALUE

Kinh doanh Điều phối Tông hợp Thắm định Kiểm soái Chính sách & @LCI Kể Toán

Tác nghiện, kinh doanh

Support

Nguôn: Hồ sơ năng lực của TNS Value, 2018

2.1.2 Đội ngũ nhân lực hiện tai cua TNS Value:

Đội ngũ nhân luc cia TNS Value hiện nay là 130 nhân viên Cơ cấu theo

trình độ, kinh nghiệm của nhân sự khói định giá như bảng 2.5 dưới đây

đại học, chiếm tới 93,08% Số nhân sự có trình độ đào tạo trên đại học chỉ chiếm

ty trong 5.38%

- Vé kinh nghiệm làm việc: Số nhân sự có kinh nghiệm làm việc lâu năm

trên 20 năm là 9 người, chiếm tỷ trọng 6.92%, chủ yếu là cán bộ quản lý, lãnh

đạo của công ty Số nhân sự có kinh nghiệm trên 15 đến 20 năm là 17 người,

chiếm tỷ trọng 13,08% Số người có kinh nghiệm trên 10 năm tới 15 năm là 28 người, chiếm tỷ trong 21.54% Con lại nhân sự có kinh nghiệm dưới 10 năm chiếm tỷ trọng hơn 60%

Nguồn: Công ty CP Tham định gia TNS Value

- Theo cơ cấu chứng chỉ hành nghề thì hiện nay, chỉ có 23 cán bộ, chiếm

tỷ trọng 17.69% có chứng chỉ hành nghề định giá

2.1.3 Cách thức tổ chức định giá BĐS trong hoạt động xử lý thé chấp tai TNS Value

Ban quản lý điều hành hoạt động có trách nhiệm hỗ trợ phát triển nghiệp

vụ của các khối nghiệp vụ trên địa bàn được giao quản lý; sử dụng và quản lý

nguồn luc tai ché dé hé trợ các bộ phận hoàn thành tốt các chi tiêu, nhiệm vụ

được giao cho TNS Value

Bộ phận Điều phối có nhiệm vụ:

- Đầu mối thực hiện tiếp nhận đề nghị định giá và phân công định giá theo

đúng quy định trong từng thời ky;

- Theo dõi tiền độ định giá theo từng thời ky

- Đầu mối thực hiện các thủ tục xác nhận, thanh toán phí giữa công ty và các đơn vị thuê ngoài;

- Thực hiện lưu trữ hồ sơ định giá

Bộ phận định giá có nhiệm vụ: