DON VI DON VI TINH: PHIEU KHAO SAT
2.3 Đánh giá chất lượng thấm định giá BĐS thế chấp ngân hàng tại CTY CP
2.3.1 Kết quả đạt được
Thông qua đánh giá thực trạng, có thể nhận thấy chất lượng thâm định giá
Tran Thi Ha Trang TS. Dé Thi Van Trang
BĐS thế chấp ngân hàng tai CTY CP tham định giá TNS Value thời gian qua đã thu được nhiều thành tựu:
- Thứ nhất, số lượng hồ sơ BĐS thế chấp được thẩm định giá BĐS được thâm định giá gia tăng qua các năm. Bộ phận thấm định giá ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu thâm định giá BĐS trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
- Thứ hai, hồ sơ BĐS thâm định có sự chênh lệch giá trị với lần định giá
lại qua các năm đang có xu hướng giảm cả về số lượng và tỷ trọng. Trung bình mỗi năm giảm khoảng 8%.
- Thứ ba. số lượng hồ sơ thực hiện đúng hạn theo quy định chiếm tỷ lệ cao trong tông hồ sơ (xấp xỉ trên dưới 80%). Số lượng hồ sơ chậm trễ (trên 2 ngày) giảm dần qua các năm và tỷ trọng của các hồ sơ chậm trễ cũng giảm dân.
2.3.2 Hạn chế
Mặc dù, chất lượng thâm định giá BĐS thế chấp ngân hàng tại CTY CP thâm định giá TNS Value thời gian qua đã thu được nhiều thành tựu những vẫn không tránh khỏi một số hạn chế còn tồn tai:
- Thứ nhất, sự sai lệch giá trị định giá lần đầu và định giá lại của BĐS thế
chấp vẫn còn diễn ra nhiều. Có khoảng hơn 60% số lượng hồ sơ mỗi năm có sự chênh lệch về giá trị giữa các lần định giá. Thực tế, giá trị BĐS phụ thuộc khá lớn vào tình hình biến động của thị trường, vị trí địa lý, sự thay đổi của quy hoạch. cảnh quan xung quanh, cơ sở hạ tầng, nên giá trị có sự biến động qua các năm dẫn tới sự sai lệch về giá trị của BĐS được thâm định so với thời điểm ban
đầu định giá là khó tránh khỏi.
- Thứ hai, TNS Value vẫn chưa đảm bảo toàn bộ 100% hồ sơ định giá BĐS được giải quyết đúng hạn. Hằng năm do nhiều nguyên nhân khác nhau nên vẫn còn các hồ sơ giải quyết quá thời hạn quy định gây khó khăn cho bộ phận tín dụng. Trong thời gian 02 ngày, cán bộ TĐG khó có thể vừa tuân thủ theo quy trình TĐG nêu trên, vừa có thê thu thập nhiều nguồn thông tin để có thể sử dụng nhiều phương pháp TĐG khác nhau trong cùng một hồ sơ TĐG.
- Thứ ba, hoạt động định giá BĐS của TNS Value vẫn chưa được khách
Trần Thị Hà Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang
hàng đánh giá cao, mức độ hài lòng trên các tiêu chí hầu như chỉ ở mức trung bình (tạm hài lòng). Trong đó, quy trình thẩm định và kết quả thâm định còn có kết quả đánh giá dưới mức tạm hài lòng mặc dù không quá thấp.
2.3.3 Nguyên nhân:
a, Nguyên nhân chủ quan:
- Quy trình TĐG BĐS thế chấp ngân hàng tại TNS Value được thực hiện qua khá nhiều công đoạn khiến cho thời gian tác nghiệp kéo dài, đôi khi không kịp thời đáp ứng về thời gian thực hiện hồ sơ cho vay của ngân hàng. Vấn đề này là do việc ban hành quy trình TĐG BĐS tại TNS Value tuân thủ hoàn toàn theo quy trình TĐG trong Hệ thống các tiêu chuẩn TĐG do Bộ Tài chính ban hành mà chưa có sự linh hoạt, liên hệ thực tiễn.
- Quy trình TĐG chưa được thực hiện day du va can than, dac biét trong bước khảo sát hiện trạng tài sản, một số CBĐG còn chủ quan khi khảo sát, phạm vi bán kính khảo sát khu vực xung quanh còn gần dẫn tới thông tin thu thập chưa được đây đủ và tông quát. Khi tìm thông tin về tài sản so sánh, quá trình xác thực thông tin chưa được kỹ lưỡng dẫn tới sai lệch thông tin. Trong bước phân
tích định giá, tỷ lệ điều chỉnh còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố cảm tỉnh nên đôi
khi các con số sai lệch và kết quả định giá còn mang nặng tính chủ quan.
- Việc áp dụng các phương pháp TĐG tài sản vẫn còn nhiều bất cập và vướng mắc, thiếu sự linh hoạt. Điều này thẻ hiện ở:
+ Việc áp dụng phương pháp so sánh: Các thông tin về tài sản so sánh được thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet, do vậy giá bán chỉ là giá mời chào. Khi sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng
giá giao dịch thực tế trên thị trường. Đối với TĐG BĐS: Một số BĐS nằm ở một
số khu vực đặc biệt như các khu vực trung tâm chủ yếu là nhà cho thuê hay các vùng ven ít có giao dịch mua bán nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh. Ngoài ra, do trên con đường BĐS thẩm định tọa lạc không có BĐS nào đang giao dịch nên phải tìm BĐS so sánh ở những con đường khác gần
con đường nơi BĐS thấm định tọa lạc, nên gặp không ít khó khăn nhất là hệ số
Trần Thị Hà Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang
điều chỉnh được điều chỉnh nhiều lần, độ chính xác sẽ bị giảm bớt. Khi xác định
giá trị quyền sử dụng đất, cán bộ TĐG chưa nêu rõ việc điều chỉnh giá của các
yếu tố so sánh như thế nào, đề từ đó đưa ra giá BĐS được điều chỉnh. Đối với
TĐG động sản: do tính chất phức tạp về những đặc tính kinh tế, kỹ thuật, cùng với sự đa dạng về chủng loại mà việc tìm kiếm những thông tin tài sản so sánh : tương đồng với tài sản TĐG là không dễ dàng. Những thông tin tài sản được sử dụng thường không đồng nhất với nhau buộc cán bộ TĐG phải thực hiện điều chỉnh nhiều hơn. Chính vì vậy, khi vận dụng phương pháp này kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tó.
+ Việc áp phương pháp chi phí: Trong quá trình xác định giá của tài sản gắn liền với đất, mặc dù đã tham khảo biểu suất vốn đầu tư, đơn giá xây dựng trên thị trường nhưng việc đánh giá thực trạng của công trình xây dựng chỉ dựa trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do người vay vốn cung cấp, do đó một số trường hợp kết quả của công tác TĐG TSBĐ sẽ bị sai lệch và thiếu chính xác. Việc mô tả kết cấu của công trình xây dựng còn mang tính chung chung. chưa cụ thể, không nói đến các mức độ hư hỏng của một số bộ phận như tường, mái, sàn, cầu thang và một số thiết bị khác... do đó cũng ảnh hưởng ít nhiều đến việc ước tính tỷ lệ chất lượng còn lại. Ngoài ra, để xác định gia tri con lại của công trình xây dựng trên đất, TNS Value chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí, phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí và tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình. Đây là công việc khó khăn, phức tạp đòi hỏi các cán bộ TĐG phải có kĩ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng.
Trong một số trường hop tai san TDG là những tài sản không phổ biến, thiếu thông tin giao dịch trên thị trường, tài sản sử dụng cho những mục đích riêng biệt, tài sản chuyên dụng, thì việc sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp chỉ phí không thật sự cho ra kết quả chính xác. Việc ít sử dụng, thậm chí là không áp dụng các phương pháp khác (phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập. phương pháp lợi nhuận) đề kiểm tra lại kết quả TĐG theo phương pháp so
Tran Thi Ha Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang
sánh, phương pháp chỉ phí cũng là một hạn chế rất lớn.
Khi áp dụng các phương pháp TDG, viéc dua ra những cơ sở điều chỉnh giá còn hạn chế, không rõ ràng và phụ thuộc vào kinh nghiệm. ý kiến chủ quan
của cán bộ TĐG. Mặc dù trong những văn bản hướng dẫn của TNS Value có chỉ
rõ việc áp dụng Quy định hướng dẫn điều chỉnh giá đất, hay áp dụng Công thức
xác định tỷ lệ chất lượng còn lại, nhưng trên thực tế, phân lớn các cán bộ TĐG của chi nhánh đều không áp dụng theo mà chỉ đưa ra những điều chỉnh mang tính chất chung chung, đại khái như: “Thuận lợi hơn (hay kém thuận lợi hơn) về vị trí” mà không nêu rõ điểm thuận lợi (hay kém thuận lợi), cũng không xác định
rõ ty lệ điều chỉnh đó là bao nhiêu.
- Thông tin sử dụng trong thâm định giá BĐS còn thiếu: Các BĐS so sánh được thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet, do vậy giá bán chỉ là giá mời chào. Khi sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường. Một số BĐS nằm ở một số khu vực đặc biệt như các khu vực trung tâm chủ yếu là nhà cho thuê hay các vùng ven ít có giao dịch mua bán nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh.
Ngoài ra, do trên con đường BĐS thâm định tọa lạc không có BĐS nào đang giao dịch nên phải tìm BĐS so sánh ở những con đường khác gần con đường nơi
BĐS thâm định tọa lạc, nên gặp không ít khó khăn nhất là hệ số điều chỉnh được điều chỉnh nhiều lần, độ chính xác sẽ bị giảm bớt. Khi thâm định giá BĐS,
CBTĐ chủ yếu dựa vào các chủ quyền, các giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế photo, không sử dụng bản gốc nên gặp khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của BĐS.
- Do nguồn nhân lực hạn chế: Việc bố trí nhân sự TĐG khu vực còn tương đối mỏng. Khả năng áp dụng nhiều phương pháp TĐG khác nhau phụ thuộc vào trình độ của cán bộ TĐG. Đối với những phương pháp TĐG có kỹ thuật phức tạp như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận, việc áp dụng thuần thục đòi hỏi cán bộ TĐG phải có trình độ chuyên môn cao, được đào tạo đúng chuyên ngành và có nhiều kinh nghiệp trong nhiều
Tran Thi Ha Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang
lĩnh vực. TNS Value có một đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt tình, năng động, nhưng theo đó kinh nghiệm vẫn còn ít.
b, Nguyên nhân khách quan
Về hành lang pháp lý, cơ bản có thể thấy rằng với hệ thống hành lang pháp lý hiện nay đã cơ bản đáp ứng được những vấn đề chung của nghề TĐG.
Song, các văn bản pháp luật vẫn chưa thật sự thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng dẫn và vẫn còn nhiều bắt cập khác
so với thực tế. Một minh chứng cụ thể là một số đơn giá các loại đất đã được UBND tỉnh, thành phố quy định thấp hơn rất nhiều so với thực tế giao dịch trên
thị trường. Việc đơn giá đất có sự chênh lệch lớn như vậy gây rất nhiều khó khăn
cho TNS Value trong viéc ap dụng vào hoạt động định giá. Nếu khi áp dụng theo khung giá của Nhà nước thì giá trị của BĐS thế chấp sẽ rất thấp so với giá trị thực tế của BĐS trên thị trường, như vậy sẽ gây khó khăn cho công tác tín dụng cũng như không đáp ứng được kỳ vọng vay vốn của một bộ phận khách hàng, điều này sẽ làm giảm tính cạnh tranh của ngân hàng so với các tổ chức tín dụng khác có mức cho vay cao hơn. Còn nếu không áp dụng theo khung giá này thì khoản vay có rủi ro, khi phát mại tài sản ngân hàng khó thu hồi đủ nợ gốc. Hơn nữa, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến công tác thẩm định giá nói chung và thâm định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng bộ. Nội dung các văn bản pháp luật có những điểm chồng chéo lên nhau khiến cho các thẩm định viên lúng túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác, các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực khác chuyên sâu như kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai. trong khi đó các Nghị định, Thông tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thê nên rất khó áp dụng.
Thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các CBTĐ trong quá trình thu thập thông tin. Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường không chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trường hầu như không được đăng ký nên rât khó kiêm soát, cũng như khó nắm bắt được các
Trần Thị Hà Trang TS. Dé Thi Van Trang
mức giao dịch thành công trên thị trường, chưa kế tình trạng đầu cơ còn gây ra các cơn sốt giá ảo. Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất
hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác.
Xuất phát từ các thuộc tính phức tạp vốn có của BĐS nên giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, do vậy khó tránh khỏi thiếu xót trong quá trình thâm định cũng như điều tra, thu thập thông tin về BĐS so sánh trên thị trường.
Đối với BĐS thâm định, việc thu thập được các thông tin về đặc điểm vật
chat, kỹ thuật cũng như các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS
đòi hỏi các CBTĐ phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc.... mới có thể nắm bắt được các thông số kỹ thuật, các kết cấu chính, từ đó đánh giá được
những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình định giá; đồng thời các CBTĐ cũng phải có một kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật.... để phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng
đến BĐS cần thâm định. Đây là vấn đề hết sức khó khăn đặt ra với các CBTĐ, bởi hầu hết các CBTĐ ở nước ta chỉ được đào tạo ở các trường kinh tế, kiến thức
về xây dung hau như ít được trang bị một cách bài bản. Hầu như trong quá trình
định giá, các CBTĐ phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn trong lĩnh vực này, kết quả định giá vì thế ít nhiều bị ảnh hưởng bởi
điều này.
Đối với các BĐS so sánh, đề thu thập được các thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn gốc, tính chất của các giao
dịch đó là rất khó. Các giao dịch này thường không phổ biến bởi đặc tính của BĐS là tính khác biệt, vì thế để tìm đủ các chứng cứ đề so sánh cũng không đơn
giản chút nào. Trong khi đó, đối với từng thương vụ, CBTĐ còn phải điều tra về nguồn gốc, tính chất giao dịch để đảm bảo tính thị trường của thương vụ hay tính có thể so sánh được với BĐS cần thâm định. Đây là một công việc phức tạp, khó khăn và thường mất nhiều thời gian, vì thế trong quá trình thực hiện không thể
tránh khỏi những thiếu sót nhất định.
Trần Thị Hà Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang
Việc định giá BĐS đòi hỏi phải thu thập một khối lượng dữ liệu rất lớn, đồng thời phải lựa chọn phương pháp khoa học nhằm chọn lựa, tính toán dé tim ra giá trị BĐS. Tuy nhiên, tại Việt Nam vẫn chưa có một thư viện điện tử để lưu giữ thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trường cũng như tự động hóa một số bước trong quy trình thâm định giá BĐS nhằm tiết kiệm thời gian và tăng độ chính xác của giá trị BĐS cần thầm định giá.
Trần Thị Hà Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang