Điều kiện để bên mua phạt bên bán khi chậm ban giao căn hộ phải thỏa mãn hai điều kiện, bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng phải thanh toán đến đủ
Trang 1BO GIAO DUC VA DAO TAO TRUONG DAI HOC LUAT TP HO CHi MINH
KHOA LUAT THUONG MAI
BAI TAP GIUA KY BINH LUAN BAN AN SO 140/2019/DS-PT VE VIEC TRANH CHAP HOP
DONG MUA BAN NHA CHUNG CU VE PHAT CHAM BAN GIAO NHA CUA
TOA AN NHAN DAN THANH PHO HA NOI Môn học: Kỹ năng thực hành pháp luật GVHD: Thầy Huỳnh Quang Thuận
Lớp: 114-TM45.1
Nhóm 02
Nam hoe: 2022-2023
Trang 2I TOMTAT BAN AN Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị N.L — sinh nam 1983
Bị đơn: Công ty cô phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S (Công ty M.S)
Ngày 13/6/2014, bà Nguyễn Thị N.L và Công ty M.S đã ký kết hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa B chung cư cao tầng và dịch vụ Phương
Đông Quá trình thực hiện hợp đồng ngày 15/4/2016 nguyên đơn đã thanh toán đến
hết đợt 5 với tổng số tiền là 1.994.177.658 theo quy định tại Phụ lục II của Hợp đồng
BỊ đơn không có ý kiến về việc nguyên đơn chậm thanh toán theo tiến độ nên xác định
nguyên đơn nộp tiền đến đợt 5 là đúng tiến độ
Đến ngảy xét xử sơ thấm, bà N.L chưa nhận được Thông báo nhận nhà từ Công
ty M.S Cong ty M.S xac nhan minh dang quan ly nha và chưa có Thông báo nhận nhà
gui cho ba N.L, chưa bàn giao nhà Việc chưa bàn giao nhà có nguyên nhân khách
quan do thay đổi quy định pháp luật về phòng cháy, chữa cháy tại công văn số
711/UBND ngày 05.9.2018 của Ủy ban nhân dân phường Thanh Xuân Trung, quận
Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Hai bên có thỏa thuận về thời hạn bàn giao can hd
nhưng thóa thuận về thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến vào Quý 1 (quý một) năm 2016
trong hợp đồng nhưng không chỉ ra thời điểm cụ thể bên bán có nghĩa vụ giao nha cho
bên mua Điều kiện để bên mua phạt bên bán khi chậm ban giao căn hộ phải thỏa mãn
hai điều kiện, bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong
hợp đồng (phải thanh toán đến đủ 98% giá bán căn hộ và khoản thuế giá trị gia tăng
tương ứng) và bên bán chậm bản giao nhà thì mới đủ căn cứ không phạt vi phạm
chậm giao nhà Theo hợp đồng thì bà N.L - nguyên đơn chưa thanh toán đủ tiền để
được bàn giao can hộ (thực tế nguyên đơn mới nộp được số tiền tương đương với 70%
gia ban can hd), Cong ty M.S — bên bán cũng có lý do khách quan chậm bàn giao nha
Do đó đủ điều kiện xác định bên bán không chậm bản giao nhà do ví phạm hợp đồng,
không đủ căn cứ xác định phạt do vị phạm chậm bản ø1ao nhà
Quyết định của Toà án: Không chấp yêu cầu khởi kiện của bà N.L về việc
“Buộc Công ty M.S phải thanh toán cho bà N.L và ông Huỳnh H.N số tiền phạt là
786.703.086đ do chậm bàn giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6-
20 tầng 20 Tòa B chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông”
VẤN ĐÈ PHÁP LÝ: Điều kiện phát sinh yêu cầu phạt vi phạm khi chậm bàn
giao nhà
Trang 3Il PHAN TICH CAC TINH TIET, VAN DE PHAP LY, LAP LUAN,
PHAN QUYET CU THE:
Dựa theo những quy định trong hợp đồng mua bán giữa bà N.L và Công ty M.S
thì điều kiện dé phát sinh yêu cầu phạt vi phạm phải thỏa mãn hai điều kiện: 7z nhát,
bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng 7#
hai, bên bán chậm bàn giao nhà
Đối với điều kiện thứ nhất, bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng
thỏa thuận trong hợp đồng Trên thực tế nguyên đơn đã nộp được số tiền tương đương
với 70% giá bán căn hộ, tuy nhiên, đối chiếu hợp đồng thì nguyên đơn chưa đủ điều
kiện để phát sinh yêu cầu phạt ví phạm, bởi hợp đồng quy định phải thanh toán đủ
98% giá bán căn hộ và khoản thuế giá trị gia tăng mới được phát sinh yêu cầu Thêm
vào đó, tại phiên tòa nguyên đơn cũng xác định mình chưa đủ điều kiện để bàn giao và
Tòa án sơ thâm cũng không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm của nguyên đơn
Đối với điều kiện thứ hai, bên bán chậm bàn giao nhà Tại hợp đồng, thời hạn
bàn ø1ao căn hộ được hai bên thỏa thuận dự kiến vào Quý 1 năm 2016, việc bản giao
này có thể sớm hoặc muộn hơn nhưng không được chậm quá 180 ngày, kế từ thời
điểm đến hạn bàn giao căn hộ cho bên mua và bên bán phải có văn bản thông báo lý
do cho bên mua Mặc dù Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) không quy định
“quý” được tính là thời hạn trong hợp đồng nhưng trone hợp đồng cũng đề cập đến
năm hoàn thành công trình là năm 2016 Do đó, có thê hiểu thời hạn cuối cùng bản
giao nhà là 31/12/2016 (có thê chậm hon 180 ngay so với ngày này) Tuy nhiên, đến
thời điểm xét xử vụ án sơ thắm (năm 2018), Công ty M.S vẫn chưa bàn giao nhà cho
bà N.L theo hợp đồng mua bán, vì vậy, công ty M.S đã chậm bản giao nhà Tại bản án
sơ thâm, Tòa án cũng đã đồng tình với quan điểm là công ty M.S chậm bản giao nhà
theo căn cứ tại Công văn số 71 1UBND ngày 05.9.2018 của Ủy ban nhân dân phường
Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Thêm vảo đó Tòa án buộc
Cong ty M.S thanh toán cho bà N.L số tiền phạt do chậm bàn giao nhà Tóm lại, đối
với điều kiện dé phat sinh yêu cầu phạt vi phạm trong hợp đồng thì chỉ thỏa một điều
kiện là bén ban chém ban giao nha, con diéu kién bén mua phải thanh toán tiền mua
chưa đạt theo thỏa thuận
Theo phán quyết tại bản án sơ thâm đã chấp nhận vấn đề yêu cầu phạt vi phạm
của nguyên đơn là chưa phù hợp với thỏa thuận, do đó, không đủ điều kiện để phát
sinh phạt vi phạm Tuy nhiên, Viện kiếm sát nhân dân TP.Hà Nội lại chấp nhận yêu
cầu phạt vi phạm của nguyên đơn với lý do công ty M.S không bàn giao nhà đúng thời
hạn theo quy định của Hợp đồng, căn cứ vào việc bà N.L đã nộp đủ số tiền tương ứng
với 70% giá trị hợp đồng theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bắt động sản Do
đó, bà N.L đủ căn cứ hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Trang 4Theo quan điểm của nhóm, nhóm đồng tình với quan điểm Tòa án cấp phúc
thấm, với lập luận không đủ điều kiện để phát sinh yêu cầu phạt vị phạm Bởi theo
Điều 418 BLDS 2015 quy định về thỏa thuận phat vi pham nhu sau: “Phat vi pham la
sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đông, theo đó bên vì phạm nghĩa vụ phải nộp
một khoản tiển vì phạm ”, mà ngay tại trong hợp đồng mua bán căn hộ, hai bên cũng
đã cùng nhau thống nhất các điều khoản về điều kiện phát sinh phạt vi phạm, không vĩ
phạm điều cắm của luật và không trải với đạo đức xã hội Mặt khác, đây là quan hệ
dân sự, cần coi trọng sự tự do ý chí, thỏa thuận và bình đẳng lẫn nhau; nên khi đưa ra
những lập luận, phán quyết cần xem xét sự thỏa thuận các bên Trong hợp đồng mua
bán trên, các bên đã cùng nhau thỏa thuận chỉ khi thỏa mãn cả hai điều kiện mới phát
sinh yêu cầu phat vi phạm, tuy nhiên, chỉ một điều kiện xảy ra Do đó, không đủ căn
cứ để phát sinh yêu cầu phạt vi phạm Đối với quan điểm của Viện kiểm sát tòa án
nhân đân Thành phố Hà Nội, lập luận trên không phải hoản toàn không có căn cứ
nhưng đây chỉ là quan điểm chưa phủ hợp cho hướng giải quyết vụ án này vì đây là vụ
án dân sự, hình thành trên sự bình đẳng, tự do ý chí, do đó, hướng giải quyết của Viện
kiểm sát nhân dân TP.Hà Nội chưa phù hợp để bảo vệ ý chí của người tiêu dùng
Ill BÌNH LUẬN BẢN ÁN:
Quan điểm của Tòa án sơ thấm: Buộc Công ty cô phần đầu tư và xuất nhập
khâu M.S phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị N.L và ông Huỳnh H.N số tiền phạt do
chậm bàn giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa B
thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ: Số S
pho N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội ngày
20.6.2014; thời gian chậm bàn giao được tính đến ngày xét xử sơ thâm 28.11.2018 số
tiền là: 514.497.836 đồng (năm trăm mười bốn triệu bốn trăm chín mươi bảy ngàn tám
trăm ba sáu đồng)
Quan điểm của Tòa án phúc thấm: Không chấp yêu cầu khởi kiện của bà
N.L về việc “Buộc Công ty M.S phải thanh toán cho bà N.L và ông Huỳnh H.N số
tiền phạt là 786.703.086đ đo chậm bản giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư số B6-20 tầng 20 Tòa B chung cư cao tầng và địch vụ Phương Đông”
1 Đánh giá quan điểm của Tòa án so với văn bản pháp luật liên quan:
Vấn đề thứ nhất, về mức phạt vi phạm Theo quy định của Luật Thương mại
năm 2005 (sau đây viết tắt là LTM 2005) về mức phạt vi phạm hợp đồng Theo đó,
Điều 301 LTM 2005 quy định rõ: “A⁄e phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đông hoặc
tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đông, nhưng
không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vì phạm, trừ trường hợp quy định tại
Diéu 266 của Luật này” Giá bàn căn hộ là 2.848.517.717 đồng, bên mua đã thanh
Trang 5toán 1.994.177.658 đồng tương đương nộp xong đợt 5 của hợp đồng Như vậy giá tri
phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm là 854.340.059 đồng Theo quy định của LTM
2005 về mức tối đa phạt vi phạm là không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị
vi phạm Tức không quá 854.340.059 đồng * 8% = 68.347.205 đồng Tuy nhiên yêu
cầu phạt vi phạm hợp đồng của nguyên đơn lại đến 786.703.086đ do chậm bàn giao
nhà theo hợp đồng, như vậy đã vượt quá mức phạt vi phạm hợp đồng do luật quy định,
điều này là không hợp lý Theo thỏa thuận trong hợp đồng về phạt ví phạm thì phù
hợp nhưng mức phạt mà bên nguyên đơn đưa ra lại không phù hợp với quy định của
pháp luật liên quan
Vấn đề thứ hai, về việc thanh toán tiền mua căn hộ Theo Khoản 1 Điều 57
Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bắt
động sản hình thành trong tuong lai: “Viéc thanh todn trong mua ban, thué mua bat
động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiễu lần, lần đầu không quá
30% giá trị hợp đông, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiễn độ xây dựng bắt
động sản nhưng tông số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công
trình xây dựng cho khách hàng” Theo như tiên trình thanh toán của bên mua thi dot 1
bên mua đã thanh toán 285.000.000 đồng, điều nảy là phù hợp với quy định của pháp
luật, không vượt quá 30% giá trị hợp đồng Ngoài ra, theo thỏa thuận trong hợp đồng
của hai bên tại Khoản 2 Điều 12 về điều kiện bàn giao căn hộ “Phải thanh toán đến
đủ 98% giá bán căn hộ và khoản thuế giá trị gia tăng tương ứng” Điều này cũng phù
hợp với điều kiện của luật về việc thanh toán trong mua bán bất động sản, tông không
vượt quá 100% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nha
Vấn đề thứ ba, về việc có chậm bản siao nhà hay không Việc chưa ban giao
nhà có nguyên nhân khách quan do thay đổi quy định pháp luật về phòng cháy, chữa
cháy Tại công văn số 711/UBND ngày 05.9.2018 của Ủy ban nhân dân phường
Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội đã yêu cầu chủ đầu tư là
Công ty cô phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S, Hợp tác xã công nghiệp Phương
Đông 4 không được cho các hộ gia đình vào sinh sống trong các căn hộ của dự án tại
dia chỉ Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội
khi chưa đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy và các quy định về nghiệm thu công
trình thuộc dự án phát triển nhà ở
Dựa vào đó, có thể cân nhắc việc Công ty M.S phải thực hiện yêu cầu về thay
đổi quy định phòng cháy, chữa cháy của UBND phường Thanh Xuân Trung là một sự
kiện bất khả kháng Theo quy định tại khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 thì “Sự kiện bất
khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và
không thê khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cân thiết và khả năng
cho phép.” Theo khoản 2 Điều 351 BLDS 2015 “7zường hợp bên có nghĩa vụ không
Trang 6thực hiện dùng nghĩa vụ do sự kiện bắt khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm
dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác ” Do đó,
việc yêu cầu phạt vi phạm trong trường hợp này của nguyên đơn là chưa hợp lý, trừ
khi trong hợp đồng có thỏa thuận khác Tuy nhiên, trong hợp đồng không đề cập đến
vấn đề này nên thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật
Vấn đẻ thứ tư, về việc hợp đồng có bị vô hiệu hay không Hợp đồng mua bán
nhà của hai bên không vi phạm điều cắm của luật, trái đạo đức xã hội; không do giả
tạo, bị nhằm lẫn, bị lừa dối, đe doa, cưỡng ép; không do người chưa thành niên, người
mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi,
người bị hạn chế nang lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; người xác lập đủ nhận
thức và làm chủ được hành vi của mình; tuân thủ quy định về hình thức nên không bị
vô hiệu do giả tạo Trường hợp dễ bị gắn kết nhất là hợp đồng vô hiệu do có đối tượng
không thê thực hiện được Đối tượng của hợp đồng trên là căn hộ, đã được xây dựng
nhưng do lý do khách khan về sự thay đôi trong quy định về phòng cháy chữa cháy
nên mới chậm bản giao Tức ngày từ đầu căn hộ là đối tượng thực hiện được, không
phải không thể thực hiện được nên hợp đồng không bị vô hiệu do lý do này Như vậy,
Tòa án không tuyên hợp đồng vô hiệu là có căn cứ và hợp lý
Vấn đề thứ năm, về điều kiện để phát sinh yêu cầu phạt vi phạm Theo quy
dinh tai Diéu 300 LTM 2005: “PAat vi pham la viéc bén bi vi pham yéu cau bén vi
phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đông có thỏa
thuận Cũng như quy định tại Điều 418 BLDS năm 2015:
“1 Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên
vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm
2 Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan
có quy định khác
3 Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bôi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi
phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vì phạm nhưng không thỏa thuận
vỀ việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bôi thường thiệt hại thì bên vi
phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vị phạm.”
Như vậy, cơ sở để phát sinh phạt vi phạm là do sự thỏa thuận trong hợp đồng
của các bên Chỉ khi các bên ghi nhận, thỏa thuận về phạt vi phạm trong hợp đồng thi
mới có căn cứ để phạt vi phạm Trong hợp đồng hai bên đã có thỏa thuận về việc bên
mua phải thanh toán đến đủ 98% giá bán căn hộ và khoản thuế giá trị giá tăng tương
ứng thì mới đủ điều kiện được bản giao nha, nếu bên bán chậm bàn giao nha khi bên
Trang 7mua đã thanh toán xong theo thỏa thuận thì bên bán phải thanh toán khoản tiền phat vi phạm Do đó, quan điểm của Tòa án cấp phúc thâm là hợp lý Căn cứ vào thỏa thuận
trong hợp đồng và tinh hình thực tế thì chưa đủ điều kiện để phát sinh quyền yêu cầu
phat vi phạm của nguyên đơn Vì thực tế đến thời điểm hiện tại dù bên bán chưa bàn siao nhà cho bên mua, dù có vì lý do khách quan hay chủ quan mà bên mua chưa thanh toán đủ 98% giá bán căn hộ như đã thỏa thuận trong hợp đồng giữa hai bên (thực tế là bên mua chỉ mới thanh toán 70% giá bán căn hộ) thì không đủ điều kiện để phát sinh phạt vi phạm Như vậy, quan điểm của Tòa án cấp sơ thâm là không hợp lý khi chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm của nguyên đơn Tòa án cấp phúc thấm xét xử lại với quyết định không công nhận yêu cầu phạt vi phạm của nguyên đơn là hợp lý và có
cơ sở pháp lý
2 Đánh giá quan điểm của Tòa án so với lý luận, khoa học, học thuật liên quan: Thực tế, Tòa án sẽ xem xét đến lỗi của các bên để xác định yêu cầu khởi kiện Tùy thuộc vảo thực trạng pháp lý mỗi hồ sơ vụ việc mà Tòa sẽ ra phán quyết phù hợp
Ví dụ tại bản án số 142/2019/DS-PT NGÀY 07/06/2019!
Nguyên đơn ông H vi phạm nghĩa vụ thì không phát sinh quyền yêu cầu phạt
hợp đồng, chưa thỏa mãn điều kiện “Nếu Bên A4ua đã thanh toán tiền mua căn hộ
theo tiễn độ thỏa thuận thì bên bán mới phải chịu phạt vì phạn†`
Theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều 8 của Hợp đồng thì thời hạn bàn giao căn hộ được xác định khi ông H thanh toán được 98% giá trị hợp đồng và 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư Tuy nhiên, ông H mới thanh toán được 70% giá trị Hợp đồng và theo thỏa thuận tại điểm c khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng thì thời gian bàn giao căn hộ là
“khi bên mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong Hợp đông" Ông H đã vi phạm thời gian nộp tiền từ đợt 2 đến đơt 6 theo thỏa thuận và tổng thời gian nộp tiền đều vi phạm thỏa thuận giữa hai bên tại điểm a, b khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng: “Nếu quá 10 ngày, kẻ từ ngày đến hạn phải thanh toán tiền mua căn
hộ theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều 3 mà Bên Mua không thực hiện thanh toản thì sẽ
bi tinh lãi suất phạt quá hạn”; “ Nếu tổng thời gian Bên Mua trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt phải thanh toán theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều 3 của hợp đồng nay vượt quá 60 ngày thì Bên bán có quyên đơn phương chấm dứt hop dong ” Xac dinh,
nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán của mình còn có thê bị xem xét phat lãi suất
hoặc bị đơn phương chấm dứt Hợp đồng nếu có yêu cầu
1 Lawnet, Bản án về tranh chấp họp đồng mua bán nhà chung cu, phat ¢ chậm ban giao nhà số 142/2019/DS-PT,
e 1 a an-ve-tranh p-dong
giao-nha-so- 142301 Sd 104965, ‘ty cap ngay 20/9/2023
Trang 8Theo thỏa thuận của Hợp đồng thì bên mua phải hoàn thành nghĩa vụ của mình trước thì bên bán phải thực hiện bản giao căn hộ đúng tiến độ Có nghĩa là sau khi bên mua thực hiện xong và đầy đủ nghĩa vụ của mình mà có căn cứ xác định bên bán bản giao căn hộ không đúng tiến độ thì bên bán mới phải chịu phạt Trong bản án trên tòa
án cũng nhận định rằng không đủ điều kiện để phát sinh yêu cầu phạt chậm bàn giao
vì không thanh toán đủ
Đánh giá quan diém cua Tòa:
Nhìn chung hướng giải quyết của Tòa án cấp phúc thấm trong bản án cần đánh giá giống với hướng giải quyết của Tòa án cấp phúc thấm trong bản án số
142/2019/DS-PT ngày 07/06/2019 trên Hướng xử lý của Tòa án phúc thâm là phủ hợp Theo Điều 418 BLDS năm 2015 quy định “Phạt vì phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng dân sự, theo đó bên vì phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm `
Có thỏa thuận phạt vị phạm, khác với các chế tài khác, chế tải phat vi pham hop đồng chỉ có thể được áp dụng nếu các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm trong
hợp đồng Vi phạm hợp đồng là hành ví một bên vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận trong
hợp đồng mà hai bên đã ký kết Theo như thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thì điều kiện bàn giao căn hộ chỉ được thực hiện khi nguyên đơn thanh toán đến 98% giá trị hợp đồng và 2% kinh phí bảo hành chung cư, nhưng trên thực tế nguyên đơn mới thanh toán được 70% giá trị hợp đồng Vì vậy chưa đủ cơ sở để phát sinh yêu cầu phạt
vi phạm do chậm bàn giao căn hộ Trường hợp nếu bên mua đã thanh toán đủ mà bên bán chậm bàn giao theo thỏa thuận đã đặt ra thì mới phát sinh yêu cầu phạt vi phạm
Vì vậy, hướng giải quyết của Tòa án phúc thâm Không chấp yêu cầu khới kiện của bả Nguyễn Thị N.L về việc buộc Công ty cỗ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S phải thanh toán cho bả Nguyễn Thị N.L và ông Huỳnh H.N số tiền phạt là 786.703.086đ do chậm bản giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp lý
3 Đánh giá quan điềm của Tòa án so với kinh nghiệm nước ngoài
Điều kiện áp dụng phạt vi phạm hợp đồng cũng được quy định trong các luật dân sự nhiều nước khác nhau Ví dụ như Bộ luật dân sự Đức có những quy định về
phat vi phạm như sau:
“Section 339: Payability of penalty for breach of contract
Where the obligor promises the obligee, in the event of their failing to perform their obligation or failing to do so properly, payment of an amount of money as a penalty, the penalty is payable upon the obligor being in default If the performance owed consists of forbearance, the penalty 1s payable on breach
Trang 9Section 340: Promise to pay a penalty for non-performance
(1) If the obligor has promised the penalty in the event of their failing to perform their obligation, then the obligee may demand the penalty that is payable im lieu of fulfilment Where the obligee declares to the obligor that they are demanding the
penalty, the claim for performance is excluded
(2) If the obligee is entitled to a claim for damages for non-performance, then they may demand the penalty payable as the minimum amount of the damage Assertion of additional damage 1s not excluded
Section 341: Promise of a penalty for improper performance
If the obligor has promised the penalty in the event of their failing to perform
their obligation properly, including performance at the specified time, the obligee may demand the payable penalty in addition to performance.”
Dich:
“Điều 339: Trả tiền phạt vi phạm hợp đồng
Trường hợp bên có nghĩa vụ hứa với bên có quyền rằng nếu họ không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ sẽ trả một khoản tiền để phạt thì hình phạt sẽ được thanh toán khi bên có nghĩa vụ vị phạm Nếu việc thực hiện nghĩa vụ bao gồm sự khoan dung, thì hình phạt sẽ phải trả néu vi phạm
Điều 340: Hứa nộp phạt không thực hiện
(1) Nếu bên có nghĩa vụ đã hứa sẽ phạt trong trường hợp không thực hiện nghĩa
vụ thì bên có quyền có quyền yêu cầu nộp phạt thay cho việc thực hiện Trường hợp bên có quyên tuyên bố với bên có nghĩa vụ rằng họ đang yêu cầu phạt thì yêu cầu thực hiện nghia vụ sẽ bị loại trừ
(2) Nếu bên có quyền có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do không thực hiện hợp đồng thì họ có thể yêu cầu mức phạt phải trả ở mức tối thiểu của thiệt hai Khang định thiệt hại bổ sung không được loại trừ
Điều 341: Hứa phạt hành vi không đúng quy định
(1) Trường hợp bên có nghĩa vụ đã hứa phạt trong trường hợp không thực hiện đúng nghĩa vụ, kế cả việc thực hiện đúng thời hạn thì bên có nghĩa vụ có thé yéu cầu nộp phạt ngoài việc thực hiện.”
Theo quy định tại Điều 339 BLDS Đức thì việc phạt vi phạm hợp đồng cũng được xác lập trên cơ sở sự thỏa thuận của hai bên, nếu bên vi phạm thực hiện không đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận thì sẽ phải trả một khoản tiền phạt
Trang 10cho bên bị vi pham Quy định này có nội dung tương đương với BLDS Việt Nam năm
2015 Tuy nhiên, BLDS Đức lại chỉ cụ thể ra trường hợp phạt vi phạm là do bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ., cũng như có quy định
cụ thê cho từng trường hợp Còn trong BLDS Việt Nam năm 2015 lại dùng từ bên nảo
vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu phạt ví phạm và cũng không quy định cụ thể trong luật, điều này làm hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp mà mỗi bên có thể nhận được, có thé làm mất đi giá trị hợp đồng
Ngoài ra BLDS Đức còn quy định bên bị ví phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm thực hiện tiếp dung nghia vy Theo quy định tại Khoản 1 Điều 340 BLDS Đức thi bên
có nghĩa vụ phải nộp phạt vi phạm do không thực hiện nghĩa vụ thì người có quyển có thể đòi phat vi phạm thay vì yêu cầu buộc thực hiện hợp đồng Còn khi người có quyền đã đòi người có nghĩa vụ nộp phạt vi phạm, thì quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng phải bị loại trừ, chỉ được yêu cầu một trong hai quyền Nghĩa là khi một bên vi phạm nghĩa vụ do không thực hiện nghĩa vụ, bên bị vi phạm ngoài có quyền yêu cầu phat vị phạm thì còn có quyền yêu cầu bên bị vi phạm thực hiện tiếp đúng hợp đồng, trong trường hợp thự hiện tiếp nghĩa vụ thì quyền yêu cầu phạt vi phạm bị loại trừ Quy định mới và khác so với BLDS Việt Nam năm 2015, BLDS chúng ta chỉ quy định bên bị vi phạm có quyền được nhận khoản tiền phạt vị phạm hợp đồng thôi, không có quy định về quyền được yêu cầu thực hiện tiếp hợp đồng Điều này sẽ gây ra
sự khó khăn, rủi ro cho các bên khi xác lập hợp đồng Nếu một bên vi phạm nghĩa vu, bên có quyền được nhận khoản tiền phạt vị phạm nhưng nehĩa vụ hợp đồng có thê lại không được thực hiện tiếp Điều này sẽ làm tốn thời gian va tiền bạc của cả hai bên, làm hợp đồng không thể thực hiện tiếp được Còn trong tường hợp phạt vi phạm do thực hiện nghĩa vụ không đúng thì người có quyền có thể đưa ra yêu cầu phạt vi phạm cùng với yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng thqo quy định tại Khoản 1 Điều
341 BLDS Đức
Nếu nhìn vào quy định của BLDS Đức về điều khoản phạt ví phạm hợp đồng thì có thé thay những quy định này mang lại lợi thế, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên, trong đó bên bị vi phạm có lợi thế hơn Vỉ ngoài quyền yêu câu phạt vi phạm thì bên
bị vi phạm còn có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ BLDS Việt Nam năm 2015 chỉ quy định về quyền được phạt vi phạm mà không nói đến quyền thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, trong khi việc thực hiện nghĩa vụ tiếp sẽ đảm bảo cho hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, đảm bảo được lợi ích cho cả hai bên, đỡ tốn thời gian lẫn tiền bạc, công sức khi bắt đầu lại một hợp đồng mới
Qua việc bình luận bản án về tranh chấp điều kiện phát sinh phạt ví phạm đã cho thấy thực trạng hiện nay có rất nhiều vụ tranh chấp liên quan đến việc thỏa thuận