bnh luận bản án số 140:2019:ds pt về việc xác Định vi phạm trong việc chậm bàn giao của chủ Đầu tư

Từ việc phân tích, bình luận bản án Bản án số: 140/2019/DS-PT của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội về việc tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư , nhóm nghiên cứu nhận diện được rủi ro tr

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

BAI TAP NHOM KIEM TRA GIUA Ki MON: KY NANG THUC HANH PHAP LUAT

TIEU DE: BINH LUAN BAN AN SO 140/2019/DS-PT VE VIEC XAC DINH VI PHAM

TRONG VIEC CHAM BAN GIAO CUA CHU DAU TƯ

r

LOP:

SVTH: NHOM 9

Tp.HCM, tháng 11 năm 2024

MỤC LỤC

2 Tóm tắt ban an:

3 Nội dung bình luận we

3.1 Quy định của pháp luật về vần đề pháp lý - 0 22112 2 1n 1y Hy ray 4 3.1.1 Sự khác biệt Mâu thuẫn trong cách hiểu quy định về thời hạn bàn giao chung cư:.4

3.1.3 Phát sinh quyền yêu cầu phạt vi phạmd: HH ng run 5 3.1.5 Hau qua phap |) Phút xHthphqf VI HTHE LH HH HH Hye 6 3.2 Thực tiễn xét xử - nh H2 121121 n1 n2 1 ng ng re 7 3.3 Quan điểm của các tác giả khác 5 nh HH H122 re 9 3.4 Quy định của pháp luật nước ngoài L2 nn vn 110111101181 0111 reo 9

3.5 Quan điểm của nhóm 2 St 31911251 51551511511512112112111112121111121121111212111121111211 1x2 sxe2 10

DANH MCC THỊ/LÌM KHD, À ỏ cọ TH HH HH HH TH TH gi th 12

1 Mỡ đầu

Phạt vi phạm hợp đồng là một biện pháp ché tài phô biến để giải quyết các vi phạm trong hợp đồng và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên Các quy định về phạt vi phạm hợp đồng thường được ghi rõ trong hợp đồng, nhằm ngăn ngừa các vi phạm có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng

Từ việc phân tích, bình luận bản án Bản án số: 140/2019/DS-PT của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội về việc tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư , nhóm nghiên cứu nhận diện được rủi ro tranh chấp giữa các bên khi tham gia vào hợp đồng giao dịch

mua bán căn hô P thương mại , bat déPsan chwa hoan thiéP , đồng thời nhâtPđịnh có sự khác biệt trong tư duy pháp lý về quy định tiến đô P bàn giao của các bên tham gia hợp đồng, dẫn đến nhiều tranh chấp khi thực hiện hợp đồng

Đồng thời nhóm đề xuất một số khía cạnh pháp lý về phạt vi phạm hợp đồng để hoản thiện các quy định của pháp luật như viêđxxxx

2 Tóm tắt bản án:

Ngày 20.6.2014, Bà Nguyễn Thị N.ứ (sau đây gọi tắt là bà ứ) và công ty cổ phần đầu tư xuất nhập khâu ữ.S (sau đây gọi tắt là công ty ữ.S) đã ký hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư số B60-20 tầng 20 Tòa B thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương

Đông (ữ.S Tower) tại địa chỉ : Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh

Xuân, thành phố Hà Nội Hợp đồng được ký theo mẫu, do Công ty ữ.S soạn thảo (sau

đây gọi tắt là căn hộ) Giá bán căn hộ là 2.848.517.717 đồng và chia thành 7 đợt thanh

toán theo phụ lục 02 của hợp đồng Tổng số tiền bà Nguyễn Thị N.ứ đã nộp cho Công ty ữ.S là: 1.994.177.658 đồng tương đương nộp xong đợt 5 của hợp đồng Tại Điều 2, mục

1, điểm đ của hợp đồng ghi năm hoàn thành công trình là năm 2016 Tại điểm 2 Điều 8

hợp đồng phi: “Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào quý 1 năm 2016” Đến nay, công ty ữ.S chưa bàn giao nhà cho bà ứ theo hợp đồng mua bán căn hộ trên Do đó,

bà ứ đã khởi kiện ra tòa yêu cầu công ty ữ.S phải thanh toán tiền phạt chậm trả bản giao

căn nhà đến ngày xét xử sơ thâm ( 30/9/2017) là 363.937.423 đồng

3 Nội dung binh luận

3.1 Quy định của pháp luật về vấn đề pháp lý

3.1.1 Sự khác biệt Mâu thuẫn trong cách hiểu quy định về thời hạn bàn giao chung cư:

Sự khác biệt ữâu thuẫn trong vụ việc này chủ yếu liên quan đến khái niệm "quý" và

cách tính thời hạn "quý" Hiện tại, Bộ luật Dân sự không có quy định cụ thể về khái niệm

này Thêm vào đó, điểm 2 Điều 8 đề cập đến khái niệm "dự kiến", được hiểu là việc dự đoán hoặc lên kế hoạch dựa trên thông tin hiện tại, nhưng không chắc chắn sự kiện sẽ

diễn ra như dự kiến Khoản 4 Điều 404 Bộ luật Dân sự quy định rằng: "Các điều khoản

trong hợp đồng cần được hiểu trong mối quan hệ tông thê để đảm bảo ý nghĩa thống nhất với toàn bộ hợp đồng" Do vậy, yêu cầu của bà Nguyễn Thị N.ứ về việc công ty ữ.5 thanh toán tiền phạt là không có cơ sở pháp lý Theo Điều 2, mục 1, điểm đ của hợp đồng, thời hạn hoản thành là năm 2016, và căn cứ khoản 4 Điều 148 Bộ luật Dân sự

2015, "nếu thời hạn được tính bằng năm thì kết thúc tại ngày, tháng, năm tương ứng của năm cudi củng”, nên thời hạn hoàn thành là 31.12.2016 Do đó, yêu cầu bàn giao căn hộ trước khi hoàn tất công trình chưa phù hợp

Ngoài ra, khoản 2 Điều 8 hợp đồng quy định: "Bên bán bàn giao căn hộ cho bên

mua dự kiến vào Quý 1 năm 2016, nhưng có thế sớm hoặc muộn hơn, không quá 180

ngày, vả phải thông báo lý do chậm trễ" Dựa vảo Điều 8 hợp đồng vả Bộ luật Dân sự

2015, bên bán phải bàn giao nhà đúng thời hạn; nếu không, bên mua có quyền yêu cầu

phat vi phạm, đảm bảo quyền lợi bên mua khi bên bán chậm trễ Tuy nhiên, do không có

quy định cụ thê về “quý”, nên thoi han giao nhả là 31.12.2016 và nếu tính thêm 180 ngày

theo khoản 2 Điều 8 thì hạn chót là 30.7.2017

Tóm lại, dựa trên quy định pháp luật và nội dung hợp đồng, thời hạn bên bán phải

giao nhà là 30.7.2017

XXXX

3.1.3 Phat sinh quyén yéu cau phat vi pham:

Diéu kién dé phat sinh quyén yéu cau phat vi pham (i) thỏa thuận trong hợp đồng, (ii) hanh vi vi pham, (iii) 16i cua bên vi phạm Thực tiễn theo quy định tai diém a khoan 2 Điều 12 của hợp đồng thì điều kiện để nguyên đơn phạt bị đơn khi chậm ø1ao căn hộ phải thỏa mãn hai điều kiện Nguyên đơn phải thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và bên bán chậm giao nhà

ữặt khác Điều 8 hợp đồng quy định về điều kiện bản giao căn hộ: Phải thanh toán

đủ 98% giá bán căn hộ và khoản thuế giá trị gia tăng tương ứng Thực tế nguyên đơn mới nộp được số tiền tương ứng với 70% giá bán căn hộ Đối chiếu với quy định này thì nguyên đơn chưa đủ điều kiện phát sinh quyền yêu câu phạt vi phạm hợp đồng

Tác giả không đồng ý với đường lỗi giải quyết của Tòa án cấp phúc thâm về việc không chấp nhận quyền yêu cầu phạt vi phạm của nguyên đơn Tuy nhiên, đối với việc thanh toán giá bán căn hộ quy định tại Điều 8 thì Tòa án chấp nhận Điều này, nếu đối chiếu với Điều 57 đuật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến

độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng ” việc bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán 98% gia bán căn hộ là không có cơ sở Thực tế, nguyên đơn đã thanh toán số tiền tương ứng với 70% giá bán căn hộ là đã thực hiện đúng với quy định của pháp luật

Khi nội dung của hợp đồng có sự mâu thuẫn với các Điều luật thì dựa vào nguyên tắc chung của Bộ đuật dân sự “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyên, nghĩa vụ dân sy cua minh trên cơ sở, tự do, tự neuyện cam kết, thỏa thuận ữọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thê khác tôn trọng.” Vi vậy, nội dung cua hop đồng không có giá trị pháp lý

Thứ hai, về thời hạn giao nhà Tuy nhiên, hai bên có thỏa thuận về thời hạn bàn giao căn hộ nhưng thỏa thuận về thời hạn bản giao can ho trong hop đồng không chỉ ra thời điểm cụ thê bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua Tuy nhiên cũng tại khoản 2 Điều

§ có quy định: “Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy

định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 180 ngày; kế từ thời điểm đến hạn bản

giao căn hộ cho bên mua; bên bán phải có văn bản thông báo cho bên mua biết lý do chậm ban giao căn hộ.” Dựa vào những øì đã phân tích tr trén, thi thoi han ban giao

được tính vào ngày 01/01/2017 và thời hạn tính tiền phạt vi phạm bắt đầu tư ngày 181 tức

là 30/7/2017 Thực tiễn, cho đến tận ngày 05.9.2018 thì bên bị đơn vẫn chưa bản giao

chung cư cho bên nguyên đơn được thể hiện qua “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dung bat dong sản nhưng tông số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng ” Do đó, bị đơn đã có hành vi vi pham nghia vy giao nha

Thứ ba, đối với vấn đề lỗi của bên vi phạm Căn cứ khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân

sự năm 2015 quy định “2 Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ

do sự kiện bất khả khang thi không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác 3 Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.” Vì vậy, để xác định lỗi của bên vi phạm dựa vào các tiêu chí sau (i)

không phải là sự kiện bất khả kháng, (ii) 16i của bên có quyền khiến cho bên có nghĩa vụ

không thực hiện được nghĩa vụ, (11) có thoa thuận miễn trừ hoặc pháp luật có quy định khác Đồng thời, Khoản I Điều 156 Bộ luật dân sự quy định về sự kiện bất khả kháng như sau: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thé lường trước được và không thé khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” Việc phía bị đơn cho rằng có nguyên nhân khách quan do thay đổi quy định pháp luật về phòng cháy, chữa cháy là không có cơ sở Công ty ữ.S phải có nehĩa vụ khắc phục các quy định về pháp luật phòng cháy, chữa cháy Thực tế, công ty ữ.S không có bất kỳ động thái khắc phục nào Do đó, không thê nói rằng công ty ữ.S không có lỗi trong việc cham ban ø1ao nhà được

Tóm lại, nguyên đơn có căn cứ phát sinh quyền phạt vi phạm được thê hiện qua các tiêu chí như: (¡) Có thỏa thuận phạt ví phạm trong hợp đồng, (ïï) có hành vi ví pham, (iii)

có lỗi của bên vi phạm

3.1.5 Hậu qu pháp lý Phát sinh phạt vi-phạmr-

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 418) quy định về việc phạt ví phạm hợp đồng dựa trên

sự thỏa thuận p1ữa các bên, theo đó, bên v1 phạm cần thanh toán một khoản tiền cho bên

bị ví phạm Đây là biện pháp được đưa vào hợp đồng nhằm hạn chế rủi ro và khuyến khích sự tuân thủ từ cả hai bên Hình thức này không chỉ giúp phòng ngừa vị phạm mà còn nhắn mạnh trách nhiệm của các bên khi thực hiện hợp đồng

Cụ thể, Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.” Việc áp dụng phạt vi phạm đóng vai trò quan trọng trong hợp đồng, đảm bảo mỗi quan hệ ø1ữa các bên ữục tiêu của phạt v1 phạm là đảm bảo sự nghiêm túc và tính trách

nhiệm khi thực hiện hợp đồng, đồng thời phòng ngừa và răn đe hành vi ví phạm Phạt vi

phạm tác động đến ý thức của các chủ thể, thúc đây sự tuân thủ, tôn trọng các điều khoản hợp đồng

Ba yếu tổ cần thiết để áp dụng phạt vi phạm bao gồm:

1 Thỏa thuận rõ rang trong hop đồng: Các bên phải thỏa thuận cụ thê về mức phạt, cách thức áp dụng trone hợp đồng

2 Có hành vị vị phạm: Phat chỉ áp dụng khi có sự vi phạm về các điều khoản đã thỏa thuận

3 rỗi thuộc về bên vi phạm: Cần xác định rõ ràng lỗi vi pham của bên vi phạm để đảm bảo tính công bằng khi áp dụng phạt

Trong giao dịch bất động sản, việc chậm bàn giao nhà thường gặp và đã được quy

định rõ trone Bộ luật Dân sự 2015 Theo Điều 418, khi có vI phạm, bên v1 phạm phải bồi

thường tiền cho bên bị vi phạm, nhằm đảm bảo tính răn đe và nâng cao ý thức tuân thủ hợp đồng Điều này giúp tạo môi trường giao dịch an toàn, bảo vệ quyên lợi của các bên

Trong vụ án 140/2019/DS-PT, hợp đồng quy định bên bán phải bàn giao nhà vào

thời điểm cụ thé, và nếu vi phạm sẽ bị phạt Để có quyền yêu cầu phạt, bên mua cần hoàn thành các nghĩa vụ thanh toán đã cam kết trong hợp đồng, bao gồm việc thanh toán 98% giá trị căn hộ để nhận nhà Theo thực tiễn xét xử, nếu bên mua chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, quyền yêu cầu phạt có thé bi anh hưởng, vì được coi là đồng vi phạm từ bên mua và do đó, không đủ điều kiện đề áp dụng quyền phạt

3.2 Thực tiễn xét xử

Thực tiễn một số Tòa án khác vẫn thừa nhận khái niệm “quý” Điển hình như Ban

an s6 387/2017/DS-ST ngay 29/09/2017 cua Toa an nhan dan Quan 10 “Tại Điều 4 của Hợp đồng quy định “Thời gian bên A (Công ty KG) bản giao nhà cho bên B (ông Q, bà T) vào Quý I nam 2014 nhưng không trễ hạn quá 03 tháng” Căn cứ vào thỏa thuận này thì thời hạn cuối cùng mà Công ty KG phải bàn giao căn hộ cho ông Q, bà T là ngày

01/7/2014 nhưng đến ngày 10/12/2015 Công ty KG mới bàn giao căn hộ cho ông Q, bà T

là trễ hạn 17 tháng 09 ngày = 17,9 tháng Căn cứ vào Phiếu thu tiền và giấy xác nhận

chuyển khoản do nguyên đơn cung cấp cho thấy từ ngày ký hợp đồng mua bán căn hộ

đến ngày 06/12/2013 Công ty KG đã thu tiền của ông Q, bả Tià 637.424.395 đồng: Buộc

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc KG phải trả cho Ông ứê Đăng Q và bà Nguyễn Thị Bách T số tiền lãi phát sinh do chậm thực hiện việc bàn g1ao căn hộ là 61.613.442 đồng, thi hành ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật ” Dựa vào nhận định của Tòa án, Tòa án xác định răng thời gian bên A (công ty KG) phải bản giao cho

bên B (ông Q, bà T) là ngày 01/7/2014 hay như Bản án số 225/2019/DS-ST ngày

28/06/2019 của Tòa án nhân dân Quận 10 cũng đồng quan điểm “Tại Điều 4 và Điều 10

của Hợp đồng, các bên có thỏa thuận “Thời gian Bên A bản giao nhà Bên B dự kiện vào

quý IV năm 2013 nhưng không trễ quá 03 tháng”; “Trường hợp Bên A bản giao căn hộ

chậm hơn so với dự kiến được quy định tại điều khoản 4 của Hợp đồng nay, thi Bén A tinh lãi cho Bên B trên tổng số tiền của các đợt đã thanh toán tính từ ngày trễ han wai suất được áp dụng là lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng của Ngân hàng Vietcombank” Tuy nhiên, theo Biên bản bàn giao căn hộ thi ngày 19/11/2015 Công ty K mới thực hiện việc bản giao căn hộ cho ông D là vi phạm nghĩa vụ về thoi han giao nha”

Tóm lại, trong một số trường hợp, các Tòa án đã công nhận khái niệm “quý” mà không đưa ra định nghĩa cụ thế, nhưng có thể ngầm hiểu rằng quý được tính là 03 tháng

Ví dụ điển hình là Bản án số 387/2017/DS-ST và Bản án số 225/2019/DS-ST của Tòa án

nhân dân Quận 10 Các bản án này đã xác định rằng thoi han ban giao căn hộ từ bên A (công ty KG) cho bên B(ông Q, bà T) là vào ngày 01/7/2014 hoặc dự kiến là vào quý IV

năm 2013, nhưng không được trễ quá 03 năm Trong hai trường hợp này, Tòa án đều

buộc bên bán co nghia vụ trả tiền phạt vi phạm cho bên mua

Ngoài ra, Trong thực tiễn xét xử, Tòa án cấp phúc thâm thường xem xét kỹ lưỡng các điều khoản cụ thê trong hợp đồng và điều kiện pháp lý trước khi đưa ra quyết định, nhằm đảm bảo tính tuân thủ và minh bạch của hợp đồng Khi xét xử các vụ tranh chấp

liên quan đến phạt vi phạm, Tòa án thường phân tích sâu các yếu tố như mức độ hoản

thành nghĩa vụ tài chính của bên mua, các cam kết liên quan đến tiễn độ thanh toán, và thoi han ban giao duoc quy dinh trong hop đồng Điều này thể hiện sự ưu tiên của Tòa án trong việc bảo đảm quyền lợi của cả hai bên, đặc biệt là việc xử lý các yêu cầu phat vi phạm dựa trên căn cứ pháp lý rõ ràng và hợp đồng đã ký

Thực tiễn xét xử các vụ án liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản tại Việt Nam cho thấy, Tòa án thường phân tích cân trọng từng điều khoản cụ thê và mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

ữột ví dụ cụ thê là trong vụ án, Tòa án cấp phúc thâm đã bác bỏ quyền yêu cầu phạt

vi phạm của bên mua vì lý do bên mua chưa thanh toán đủ 98% giá trị căn hộ như đã thỏa

thuận trong hợp đồng Điều này đồng nghĩa với việc bên mua chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, nên không đủ điều kiện phát sinh quyền yêu cầu phạt vi phạm từ bên bán Trong các vụ việc tương tự, Tòa án thường chú trọng đến việc đảm bảo các điều kiện tài chính của hợp đồng, từ đó tránh việc một bên lạm dụng quyền yêu cầu phạt khi chưa đáp ứng đủ điều kiện Đây là cách thức mà Tòa án bảo vệ nguyên tắc tuân thủ hợp đồng và không bên nảo có thể tự ý yêu cầu phạt nêu không có đủ căn cứ pháp lý

Thực tiễn xét xử cũng ghi nhận rằng Tòa án chỉ xem xét yêu cầu phạt khi có đủ căn

cứ pháp lý và hợp đồng, tức là khi bên yêu cầu đã hoàn thành các nghĩa vụ cần thiết như thanh toán và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng Điều này được nhấn mạnh trong các văn bản pháp luật như Điều 418 và 351 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó quy định rõ về điều kiện phát sinh quyền yêu cầu phạt cũng như trách nhiệm của các bên

khi không hoàn thành nghĩa vụ

Việc đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý khi áp dụng các điều khoản phạt hợp đồng là quan trọng trong thực tiễn xét xử tại Việt Nam, đặc biệt trong các tranh chấp bất động sản giá trị cao Đây cùng là cơ sở ø1úp tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và công bang

3.3 Quan diém cua cac tac gia khac

ữột số tác giả cho rằng, việc chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính không phải là ly do chính đáng để bên bán kéo dài thời hạn bản giao mà không có thông báo cụ thé vé ly do chậm trễ Quan điểm này cho rằng dù bên mua có thiếu sót trong việc thanh toán, bên bán vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên mua, đặc biệt khi hành v1 này có thé sây thiệt hại thực tẾ tác gia cũng nhắn mạnh tính minh bach

và trách nhiệm của bên bán trong việc cung cấp thông tin tiến độ dự án và thời gian bàn giao nhà nhằm tránh mâu thuẫn và bất công Các nghiên cứu cũng nhân mạnh rằng, trong các hợp đồng có quy mô lớn như hợp đồng bất động sản, tính minh bạch và thông báo kịp thời là yếu tố cần thiết để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên

Ví dụ, các nghiên cứu trên Tạp chí Nghiên cứu ứập pháp đã phân tích rằng khi một bên không hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, bên còn lại vẫn phải bảo đảm các quyền

và trách nhiệm đã thỏa thuận, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc sự kiện bất khả kháng Các tác giả này cũng cho rằng bên bán cần thông báo rõ lý do chậm trễ để bên mua co thé chuẩn bị kế hoạch tài chính, từ đó duy trì tính nghiêm túc trong việc thực hiện hợp đồng Đây là cơ sở giup bảo vệ quyền lợi của bên mua và tạo điều kiện cho sự chuẩn bị về tài chính và thời gian Các bài viết này nêu rõ rằng việc đảm bảo thông báo và cam kết từ cả hai phía là yếu tổ quan trọng giúp hợp đồng được thực hiện công bằng, tránh các mâu thuẫn không đáng có giữa các bên

3.4 Quy định của pháp luật nước ngoài

Ở các quốc gia như Anh và Hoa Kỳ, điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng được quy định chặt chẽ và minh bạch Trong hệ thống pháp luật Anh, các điều khoản phạt ví phạm hợp đồng chịu ảnh hướng của nguyên tắc công bằng và trách nhiệm hợp đồng Tòa

án Anh thường chỉ cho phép phạt vị phạm khi mức phạt là hợp lý, tránh gây thiệt hại quá mức cho bên vi phạm Nếu mức phạt bị xem là không hợp lý, nó có thể bị coi là một

"penalty clause" (điều khoản hình phạt) và không được thực thi Điều này đảm bảo sự công bằng trong hợp đồng và ngăn chặn lạm dụng quyền phạt

Trong hệ thống pháp luật Hoa Kỳ, các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng cũng được quy định rõ ràng, đặc biệt là trong các giao dịch bất động sản ứuật hợp đồng Hoa

Kỳ cho phép bên bị thiệt hại do ví phạm yêu cầu bỗi thường nhưng mức bồi thường phải phù hợp với tôn thất thực tế mà bên vi phạm gây ra Tòa án Hoa Kỷ có thể bác bỏ một điều khoản phạt nếu nhận thây nó không dựa trên tôn thất thực tế, đặc biệt trong các hợp đồng liên quan đến bát động sản, nơi mà các giao dịch thường có giá trị lớn và ảnh hướng đến quyền lợi của nhiều bên

Quy định pháp luật của các quốc gia này về thời hạn bàn giao bất động sản cũng rất

cụ thể, yêu cầu các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt thời hạn đã cam kết Nếu bên bán không hoàn thành việc bàn giao đúng thời hạn, bên mua có thể yêu cầu phạt vi phạm hoặc thậm chí hủy hợp đồng trong một số trường hợp nhất định Điều này đặc biệt quan trong trong cac giao dịch bất động sản, vì việc chậm bản giao có thể gây ra những thiệt hại tài chính đáng kê cho bên mua

Pháp luật quốc tế còn có Công ước Viên về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế (CISG), theo đó các biện pháp khắc phục vi phạm hợp đồng được áp dụng dựa trên mức

độ và hậu quả thực tế của hành vi vi phạm Quy định này tạo ra một môi trường pháp ly công bằng và hợp lý trong việc thực thi hợp đồng bất động sản tại nhiều quốc gia

3.5 Quan điểm của nhóm

Nhóm đồng ý rằng Tòa án đã xử lý đúng đắn theo quy định của hợp đồng và pháp

luật hiện hành khi xem xét các điều khoản hợp đồng và yêu cầu thanh toán Phán quyết

này phù hợp với nguyên tắc bảo đảm tính nghiêm minh và tôn trọng các cam kết của các bên trong hợp đồng Tuy nhiên, từ góc độ trách nhiệm xã hội và đạo đức kinh doanh, Công ty ữ.S nên chủ động và minh bạch hơn trong việc cung cấp thông tin về tiến độ và

lý do chậm trễ bản giao nhà

Việc chậm trễ bàn giao có thể ảnh hưởng đến quyên lợi tài chính và tính thần của bên mua Theo quy định tại Điều 8 của hợp đồng và Bộ luật Dân sự 2015, Công ty ữ.5 cần có thông báo sớm bằng van ban dé bên mua nắm rõ tỉnh hình và có sự chuẩn bị Điều này sẽ góp phân tăng cường niềm tin giữa hai bên và giảm thiểu khả năng xảy ra tranh chấp

Bên cạnh đó, việc minh bạch lý do chậm trễ không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên mua mà còn là trách nhiệm của bên bán trong việc quản lý dự án Nếu Công ty ữ.S có thể cập nhật thường xuyên và minh bạch về các yếu tố như tiến độ thi công hoặc các quy định pháp lý mới liên quan đến phòng cháy chữa cháy, điều nảy sẽ tạo ra sự đồng thuận và tránh được các tranh chấp không cần thiết

Cuối cùng, Nhóm khuyến nghị Công ty ữ.S xem xét bô sung các điều khoản cụ thế

trong hợp đồng liên quan đến việc thông báo tiến độ, quy định rõ về thời gian và trách

nhiệm của bên bán trong các tình huống phát sinh Điều này không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn giúp nâng cao uy tín của Công ty, góp phần tạo nên một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững trong tương lai

ữặc dù pháp luật về phạt vi phạm hợp đồng đã có nhiều quy định chỉ tiết, vẫn còn một số điểm cần hoàn thiện để đảm bảo tính hiệu quả và công bằng Dưới đây là một số điểm nhóm nhâtPđịnh còn thiếu hoặc cần cải thiện trong luâtRlân sự

Quy định rõ ràng về mức phạt tối đa: Hiện nay, một số quy định pháp luật chưa xác định rõ mức phạt tối đa cho các loại vi phạm hợp đồng khác nhau Điều này có thể dẫn đến tình trạng mức phạt không đồng nhất và gây khó khăn trong việc áp dụng

Cơ chế giám sát và thực thi Cần có cơ chế giám sát và thực thị hiệu quả hơn để đảm bảo các bên tuân thủ các quy định về phạt vi phạm hợp đồng Hiện tại, việc thực thị các

quyết định phạt vi phạm còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong các trường hợp bên vi

phạm không tự nguyện thực hiện]

Hướng dẫn chi tiết về thiệt hại dự phòng và thiệt hại thanh lý: đặc dù pháp luật có quy định về thiệt hại dự phòng và thiệt hại thanh lý, nhưng cần có hướng dẫn chi tiết hơn

về cách tính toán và áp dụng các loại thiệt hại này Điều nảy giúp các bên dễ đảng xác định mức bồi thường hợp lý và tránh các tranh chấp không cần thiết

Quy định về phat vi phạm trong các hợp đồng đặc thù: ữột số loại hợp đồng đặc thù như hợp đồng xây dựng, hợp đồng dịch vụ công nghệ thông tin, cần có các quy định riêng về phạt vi phạm để phù hợp với đặc thủ của từng lĩnh vực Hiện tại, các quy định này còn khá chung chung và chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế

Cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng: Cần có cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng và hiệu quả hơn, chẳng hạn như trọng tài thương mại hoặc các tòa án chuyên trách về hợp đồng Điều này giúp các bên giải quyết tranh chấp một cách nhanh

chóng và giảm thiểu thiệt hại do ví phạm hợp đồng!

3 Kết luận