Tính cấp thiết của đề tài Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, trong đó tại Điều 133 có quy định về Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017 đã quy định về bảo vệ quyền lợi củ
Tính cấp thiết của đề tài
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 133 quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong trường hợp giao dịch dân sự bị vô hiệu Luật này có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho những bên không liên quan đến giao dịch nhưng đã thực hiện nghĩa vụ dựa trên sự tin tưởng vào tính hợp pháp của giao dịch đó.
Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình, giao dịch giữa bên chuyển nhượng và người thứ ba vẫn có hiệu lực Tuy nhiên, điều này không áp dụng nếu có quy định khác tại Điều 167 của Bộ luật Dân sự.
Trong trường hợp giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu tài sản đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thông qua một giao dịch dân sự khác, và người nhận dựa vào đăng ký để thực hiện giao dịch, thì giao dịch này sẽ không bị vô hiệu.
Khi tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao dịch dân sự với người thứ ba sẽ bị vô hiệu Tuy nhiên, nếu người thứ ba ngay tình nhận tài sản qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người được xác nhận là chủ sở hữu theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước, thì giao dịch vẫn có thể được công nhận Trường hợp chủ thể này không phải là chủ sở hữu do bản án, quyết định bị hủy hoặc sửa đổi, giao dịch sẽ không còn hiệu lực.
Chủ sở hữu không thể yêu cầu lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu Tuy nhiên, họ có quyền khởi kiện và yêu cầu bồi thường từ chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch với người thứ ba.
Có quy định rõ ràng về việc giao dịch với người thứ ba ngay tình liên quan đến tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán và các động sản khác.
Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng không cần phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn vẫn gặp nhiều hạn chế, đặc biệt là trong việc bảo vệ bên thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự Các quy định hiện tại còn thiếu sót và chưa tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định và hiểu rõ về bên thứ ba ngay tình, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến hôn nhân, gia đình và thế chấp tài sản Cần có một quy định rõ ràng để xác định thời điểm xuất hiện của bên thứ ba ngay tình, cũng như cách bảo vệ quyền lợi của họ, đồng thời ngăn chặn việc lợi dụng quy định này để trốn tránh nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự.
Hệ thống pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản bảo đảm hiện còn nhiều bất cập và thiếu sự đồng bộ giữa các luật về nhà ở, đất đai và dân sự Thực tế cho thấy, việc giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này gặp nhiều khó khăn Do đó, việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự, đặc biệt trong từng giao dịch cụ thể, vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và cần được hướng dẫn rõ ràng để tránh chồng chéo.
Tôi chọn đề tài “Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu” để nêu rõ những hạn chế và tồn đọng trong hoạt động thế chấp tài sản, đồng thời đưa ra kiến nghị khắc phục Mục tiêu là góp phần hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự, nhằm nâng cao tính minh bạch và công bằng trong các hoạt động này.
2 Điều 32 Luật HN&GĐ năm 2014
Tình hình nghiên cứu
Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự vô hiệu Các công trình này bao gồm cả những nghiên cứu lý luận có giá trị khoa học và các luận văn thạc sỹ, tiến sỹ trong lĩnh vực này.
Tưởng Duy Lượng (2009) đã đóng góp ý kiến cho dự thảo bộ luật dân sự sửa đổi bổ sung năm 2015, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự Mặc dù quan điểm này được ủng hộ trong dự thảo, nhưng lại không được thể hiện khi Bộ luật dân sự 2015 chính thức được thông qua.
Phạm Tuấn Anh (2017) trong bài viết “Bảo vệ quyền lợi của các tổ chức tín dụng với tư cách là người nhận bảo đảm ngay tình” đã thể hiện sự đồng tình với quan điểm thừa nhận việc “nhận thế chấp ngay tình” được quy định trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
Vào ngày 29/12/2006, CP đã đưa ra định nghĩa về "bên nhận bảo đảm ngay tình", và cho đến nay, bên nhận thế chấp ngay tình vẫn được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi như một trường hợp của người thứ ba ngay tình Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch bảo đảm, đã xuất hiện nhiều quan điểm trái chiều về việc nhận thế chấp ngay tình, trong đó có ý kiến cho rằng bên nhận thế chấp ngay tình không phải là một trường hợp của người thứ ba ngay tình Nếu không công nhận đây là trường hợp người thứ ba ngay tình, sẽ có nhiều hệ quả tiêu cực đối với bên nhận thế chấp trong hoạt động tín dụng, khiến họ e ngại tham gia vào các giao dịch liên quan đến nhận thế chấp.
Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Huỳnh Thanh Tình, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2013, nghiên cứu về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong bối cảnh giao dịch dân sự vô hiệu tại Việt Nam Bài viết nêu rõ những vấn đề cơ bản cũng như những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng pháp luật liên quan đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện tình hình pháp lý hiện tại.
Vũ Thị Thanh Huyền (2017) tại Đại học Lao động - Xã hội đã nghiên cứu về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 Các bộ luật mới như Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2015 đã kế thừa và phát triển các quy định cũ để phù hợp với tình hình mới của đất nước Mặc dù có nhiều nghiên cứu về các quy định của luật, nhưng chủ yếu tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu, còn thiếu sự chuyên sâu về giao dịch thế chấp tài sản có sự tham gia của người thứ ba ngay tình Đặc biệt, khía cạnh thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp vẫn còn ít được đề cập, đặc biệt là sau khi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2015 có hiệu lực.
Tôi đã nghiên cứu một số bản án của Tòa án địa phương liên quan đến việc giải quyết tranh chấp bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu.
Tôi chưa tìm thấy bất kỳ tài liệu nào liên quan đến việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu Vì vậy, tôi quyết định chọn đề tài “Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu” cho luận văn của mình.
Mục đích nghiên cứu đề tài
Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến việc thực hiện pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu là rất cần thiết Điều này không chỉ giúp làm rõ các quy định pháp lý hiện hành mà còn tạo ra cơ sở vững chắc cho việc áp dụng và thực thi pháp luật, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan Việc nghiên cứu và phân tích các tình huống thực tiễn sẽ góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác bảo vệ người thứ ba ngay tình, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường tài chính và bất động sản.
Phân tích thực trạng thực hiện pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự hiện nay cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết Đặc biệt, trong mối quan hệ thế chấp tài sản, việc bảo đảm quyền lợi cho bên thứ ba gặp không ít khó khăn do thiếu sự minh bạch và đồng bộ trong quy định pháp luật Các quy định hiện hành chưa đủ mạnh để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thứ ba, dẫn đến tình trạng tranh chấp và khiếu nại gia tăng Cần có những cải cách pháp lý nhằm nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực thế chấp tài sản.
Đánh giá những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu là rất cần thiết Các quy định hiện hành chưa đủ mạnh để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba, dẫn đến nhiều rủi ro trong giao dịch Hơn nữa, sự thiếu minh bạch trong thông tin và quy trình thực thi pháp luật cũng góp phần làm gia tăng bất cập Cần có những cải cách nhằm nâng cao hiệu quả bảo vệ người thứ ba ngay tình, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của họ trong các giao dịch tài sản.
Để hoàn thiện hoạt động thực hiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, cần đề xuất các giải pháp và kiến nghị cụ thể Trước hết, cần tăng cường tuyên truyền và giáo dục pháp luật cho các bên liên quan, nhằm nâng cao nhận thức về quyền lợi và nghĩa vụ trong các giao dịch Thứ hai, cần hoàn thiện hệ thống quy định pháp lý liên quan đến giao dịch dân sự và thế chấp tài sản, đảm bảo tính minh bạch và công bằng Cuối cùng, cần thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, tạo niềm tin cho các bên trong giao dịch.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong bối cảnh hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu Qua thực tiễn, bài viết chỉ ra những khó khăn trong việc thực thi pháp luật hiện hành và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế bảo vệ quyền lợi cho các bên liên quan.
Thời gian nghiên cứu: Các tài liệu thu thập đƣợc từ năm 2005 cho đến nay.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận
Nghiên cứu này dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cùng với các chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế và xây dựng đất nước Đặc biệt, nó nhấn mạnh việc xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, một nhà nước vì dân, do dân Các công trình nghiên cứu liên quan đã được công bố trước đây cũng được xem xét trong quá trình nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu
Đề hoàn thành mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn đã thực hiện những phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau gồm:
Phương pháp so sánh là kỹ thuật dùng để đối chiếu các khái niệm lý luận với các quy định pháp luật, đồng thời so sánh các quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành với những văn bản trước đó Ngoài ra, phương pháp này còn áp dụng để so sánh các quy định pháp luật trong nhiều lĩnh vực khác nhau nhưng liên quan đến vấn đề mà đề tài đang nghiên cứu Phương pháp này chủ yếu được sử dụng trong Chương I của bài viết.
Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng để xem xét các khái niệm và vấn đề liên quan đến việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu Qua việc phân tích, chúng tôi tổng hợp và đánh giá những khó khăn trong quy định pháp luật hiện hành, từ đó đề xuất giải pháp nhằm cải thiện việc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng thế chấp không còn hiệu lực Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt trong tất cả các chương của luận văn.
Phương pháp diễn giải và quy nạp là kỹ thuật quan trọng trong việc làm rõ nội dung và trích dẫn liên quan, giúp tổng hợp và phân tích vấn đề mà luận văn cần làm nổi bật trong từng chương Phương pháp này được áp dụng xuyên suốt tất cả các chương của luận văn, đảm bảo tính logic và mạch lạc trong việc trình bày ý tưởng.
Phương pháp tiếp cận hệ thống là cách trình bày nội dung luận văn một cách có tổ chức và logic, kế thừa từ các nghiên cứu trước và phát triển những nội dung mới Phương pháp này được áp dụng xuyên suốt trong tất cả các chương của luận văn.
Phương pháp thống kê trong luận văn này tập trung vào việc phân tích một số bài viết và bản án thực tiễn liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu Qua đó, bài viết chỉ ra những bất cập hiện có và đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu Đề tài áp dụng các phương pháp nghiên cứu đa dạng như phân tích – tổng hợp, logic - lịch sử, tiếp cận hệ thống, và thống kê, nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện về vấn đề này.
Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn này nhằm cung cấp những hiểu biết bổ sung về lý luận và thực tiễn trong việc áp dụng và giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản, đặc biệt khi có sự tham gia của người thứ ba ngay tình.
Dựa trên những vấn đề lý luận và thực tiễn, bài viết chỉ ra các hạn chế và khó khăn trong việc áp dụng hoạt động thế chấp tài sản Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, giúp hoạt động thế chấp trở nên thuận lợi hơn và nâng cao hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.
Kết cấu của Luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 02 chương, cụ thể:
Chương 1: Lý luận về Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật trong Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu và kiến nghị hoàn thiện.
LÝ LUẬN VỀ BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH
Khái quát về hợp đồng thế chấp tài sản
1.1.1 Khái niệm về hợp đồng thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật dân sự là một trong chín biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, giúp giảm thiểu rủi ro trong các quan hệ dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực tín dụng và ngân hàng Các biện pháp bảo đảm này bao gồm cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản Thế chấp tài sản được hiểu là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền, thường xảy ra trong giao dịch vay tài sản giữa tổ chức và cá nhân hoặc giữa cá nhân với cá nhân Quan hệ thế chấp tài sản và các vấn đề pháp lý liên quan đã được quy định trong bộ luật dân sự, trong đó, thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Bên thế chấp có thể là bên có nghĩa vụ hoặc bên bảo lãnh cho bên có nghĩa vụ bằng cách thế chấp tài sản của mình Do đó, khi tài sản không được giao cho bên nhận thế chấp, câu hỏi đặt ra là bên nhận thế chấp sẽ thực hiện các biện pháp nào để bảo vệ quyền lợi của mình khỏi sự xâm phạm từ các chủ thể khác.
Theo Điều 317 BLDS 2015, việc tài sản thế chấp có thể do bên thế chấp giữ hoặc giao cho bên thứ ba giữ, nhưng việc này chỉ mang tính chất trông coi và quản lý Tất cả các quyền liên quan đến tài sản thế chấp như tặng cho, chuyển nhượng hay thế chấp đều bị hạn chế và không thể thực hiện Đối với tài sản động sản như giấy tờ có giá hay kim khí quý, có thể giao cho bên nhận thế chấp giữ, nhưng với tài sản có đăng ký như phương tiện giao thông hay bất động sản, việc này không khả thi Bên nhận thế chấp chỉ có thể khai thác lợi ích từ tài sản như cho thuê quyền sử dụng đất hay sử dụng phương tiện giao thông, nhưng mọi giao dịch này phải được thực hiện bởi bên thế chấp, tức là chủ sở hữu tài sản.
Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản và công chứng theo quy định pháp luật hiện hành Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc đăng ký cần được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân có thẩm quyền Hợp đồng này phải có 4 bản, được công chứng bởi công chức Nhà nước hoặc chứng thực bởi Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh nếu chưa có công chứng Ngoài ra, sự đồng ý của các thành viên trong gia đình cũng là điều kiện cần thiết Tất cả các bản hợp đồng đều có giá trị pháp lý ngang nhau, bao gồm một bản cho cơ quan đăng ký thế chấp, một bản cho bên thế chấp và một bản cho bên công chứng hoặc Ủy ban nhân dân.
5 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013
6 Điều 15 Thông tƣ liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016.
Theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, tại cấp huyện nơi thực hiện chứng thực, bên nhận thế chấp phải giữ một bản hợp đồng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc và trích lục hồ sơ khu đất thế chấp, trừ trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên vay phục vụ cho một dự án đầu tư Hợp đồng thế chấp tài sản cần phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp tài sản được hình thành dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, thường là một hợp đồng theo mẫu với các điều khoản do một bên đưa ra Bên nhận đề nghị có thời gian hợp lý để chấp nhận nội dung hợp đồng Hợp đồng mẫu phải được công khai để bên nhận biết rõ các điều khoản Quy trình công khai hợp đồng mẫu phải tuân theo quy định pháp luật Nếu có điều khoản không rõ ràng, bên đưa ra hợp đồng sẽ chịu bất lợi khi giải thích Các điều khoản miễn trách nhiệm hoặc tăng trách nhiệm, loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia sẽ không có hiệu lực, trừ khi có thỏa thuận khác.
Hợp đồng thế chấp cần có các thông tin cơ bản như tên hợp đồng, họ tên và thông tin của bên thế chấp, bên nhận thế chấp cùng bên thứ ba (nếu có) Cần ghi rõ tài sản thế chấp, giá trị tài sản và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp Hợp đồng cũng phải nêu rõ nghĩa vụ được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như thời hạn thế chấp Ngoài ra, cần có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ, cùng cách giải quyết tranh chấp thông qua thỏa thuận và thương lượng.
Theo Điều 405 BLDS 2015, các bên cần hòa giải và tôn trọng lẫn nhau; nếu không đạt được thỏa thuận, một bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết Hợp đồng phải đảm bảo tính hợp pháp và xác thực, cũng như quy định rõ trách nhiệm của các bên khi vi phạm nội dung đã thỏa thuận Ngoài ra, các điều khoản khác có thể được bổ sung nếu có sự đồng thuận giữa hai bên.
Trong hợp đồng, cần ghi rõ nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi xảy ra tranh chấp giữa các bên cho vay hoặc khi bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận với bên cho vay.
1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm quan trọng, yêu cầu các bên trong giao dịch phải thiết lập các biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm Nó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, nhằm phòng ngừa rủi ro và khắc phục hậu quả khi không thực hiện nghĩa vụ Ngoài những đặc điểm chung của biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thế chấp tài sản còn có những đặc điểm riêng biệt, phản ánh tính chất và quy định cụ thể của hình thức bảo đảm này.
Trong quá trình thế chấp tài sản, không có sự chuyển giao quyền sở hữu; tài sản vẫn thuộc quyền quản lý và sử dụng của bên thế chấp Chủ sở hữu có thể thống nhất giao tài sản cho bên thứ ba như bên thuê hoặc bên quản lý, nhưng vẫn giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Tài sản có thể được thế chấp cho nhiều bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo nhiều nghĩa vụ dân sự, nhưng việc này thực tế rất khó thực hiện dù có thỏa thuận Khi một bên sử dụng tài sản của mình để thế chấp, ngoài giá trị tài sản bảo đảm, không có gì có thể chắc chắn về thời gian và hạn mức nghĩa vụ khi chấm dứt nghĩa vụ Do đó, việc sử dụng tài sản bảo đảm chủ yếu chỉ có khả năng bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự, trừ khi giá trị tài sản bảo đảm vượt quá đáng kể so với nghĩa vụ.
Bất động sản có thể được thế chấp nhiều lần, miễn là giá trị mỗi lần thế chấp không vượt quá giá trị tài sản Một tài sản có thể được dùng để thế chấp cho nhiều khoản vay khác nhau, hoặc có thể vay nhiều hơn ở lần đáo hạn sau, chỉ cần không vượt quá hạn mức cho vay mà ngân hàng quy định.
Phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm có thể là một phần hoặc toàn bộ, tùy theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật Nếu không có thỏa thuận, nghĩa vụ sẽ được coi là được bảo đảm toàn bộ, bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là hiện tại, tương lai hoặc có điều kiện Đối với nghĩa vụ trong tương lai, nếu được hình thành trong thời hạn bảo đảm, sẽ được coi là nghĩa vụ được bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận khác Các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, và khi nghĩa vụ trong tương lai hình thành, không cần xác lập lại biện pháp bảo đảm.
Hợp đồng thế chấp có hiệu lực ngay từ thời điểm giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác Để thế chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, cần thực hiện việc đăng ký.
Căn cứ vào chủ thể và vào tài sản chúng ta có các hình thức thế chấp sau:
9 Điều 293 Bộ luật dân sự 2015
11 Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN VÔ HIỆU VÀ KIẾN NGHỊ
Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu
2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo vệ người thứ ba ngay tình do vi phạm về mặt chủ thể.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau: các chủ thể tham gia phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp; giao dịch phải được thực hiện hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội Ngoài ra, hình thức của giao dịch cũng là một yếu tố quyết định hiệu lực nếu luật có quy định cụ thể.
Giao dịch dân sự sẽ bị tuyên bố vô hiệu nếu chủ thể tham gia không đủ điều kiện như ba thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, hoặc người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi Theo yêu cầu của người đại diện, Tòa án sẽ xác nhận tính vô hiệu của giao dịch nếu pháp luật quy định rằng giao dịch đó phải do người đại diện xác lập hoặc đồng ý Ngoài ra, nếu giao dịch dân sự thiếu một trong các điều kiện theo Điều 117 của Bộ luật Dân sự, thì cũng sẽ bị coi là vô hiệu, trừ khi có quy định khác Do đó, nếu hợp đồng thế chấp không đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, hợp đồng này sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
34 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015
35 Khoản 1 Điều 125 Bộ luật dân sự 2015
36 Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015
Hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu được ký bởi người không đủ điều kiện, như người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, hoặc người có khó khăn trong nhận thức Theo yêu cầu của người đại diện, Tòa án có quyền tuyên bố giao dịch này vô hiệu nếu pháp luật quy định rằng giao dịch phải do người đại diện thực hiện hoặc đồng ý.
Hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu nếu không đáp ứng các yêu cầu về hình thức, nội dung và mục đích, hoặc nếu các bên tham gia không tự nguyện và không có năng lực hành vi Ngoài ra, hợp đồng cũng có thể vô hiệu trong các trường hợp như lừa dối, đe dọa theo quy định pháp luật Để định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên đủ 18 tuổi có năng lực hành vi Những người từ 15 đến dưới 18 tuổi có thể thực hiện giao dịch dân sự, nhưng đối với bất động sản, giao dịch phải được sự đồng ý của người đại diện hợp pháp Do đó, việc thế chấp tài sản cần sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy.
Các biện pháp bảo đảm là quan hệ dân sự, trong đó ý chí của các bên quyết định hiệu lực giao dịch Đặc biệt, đối với biện pháp thế chấp bất động sản, thủ tục pháp lý có vai trò quyết định Dù giao dịch hợp pháp và tự nguyện, nhưng nếu gặp trục trặc về thủ tục, giao dịch có thể bị vô hiệu, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.
37 Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015
Đến nay, đã có án lệ về hợp đồng thế chấp vô hiệu khi một người không có quyền hoặc không đủ quyền để thế chấp Mặc dù việc thế chấp đã hoàn thành, quyền về tài sản bị thu hồi, Tòa án hai cấp đã xác định hợp đồng thế chấp vô hiệu và tài sản thế chấp không được coi là tài bảo đảm Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18-5-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao liên quan đến vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần V và các bị đơn Nguyễn Văn C và Vũ Thị T cho thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã tuân thủ quy định pháp luật Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi do sai sót về diện tích và thủ tục cấp Việc thu hồi này không làm mất quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã đề nghị và được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án nhân dân tối cao.
Tài sản thế chấp là diện tích đất 3.989,7m² thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T Tài sản này đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã B vào ngày 19-3-2010 Việc thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên hoàn toàn tuân thủ quy định pháp luật theo Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005 và các điểm liên quan trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
Vào ngày 31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND để thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp cho ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T vào ngày 14-7-2004 Quyết định này được thực hiện do có sai sót về diện tích đất và quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thu hồi không ảnh hưởng đến quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông C và bà T đối với phần đất đã được chuyển nhượng từ vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H và ông Trần Huỳnh L.
C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhƣợng này Mặt khác, trước Khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày 19-3-2010
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C và bà T với Ngân hàng hoàn toàn tuân thủ quy định pháp luật, do đó có hiệu lực pháp lý Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã căn cứ vào Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 là vô hiệu, với lý do đối tượng của hợp đồng này không còn.
Người viết đồng ý với phán quyết của Tòa án Tối cao khi hủy một phần bản án về thế chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do sai sót về diện tích và thủ tục cấp giấy không làm mất quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa họ và vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L đã hoàn tất, không có tranh chấp nào về hợp đồng này.
Án lệ số 36/2020/AL, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/02/2020 và công bố theo Quyết định 50/QĐ-CA ngày 25/02/2020, quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi hoặc hủy bỏ Trong trường hợp của vợ chồng ông C và bà T, mặc dù quyền sử dụng đất của họ bị thu hồi, việc họ đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền vẫn được công nhận, thể hiện rằng quyền của chủ thể thế chấp tài sản cho bên nhận tài sản không bị mất đi.
Vào ngày 26 tháng 10 năm 2016, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã xét xử phúc thẩm vụ án kinh doanh thương mại số 06/2016/TLPT - KDTM liên quan đến tranh chấp hợp đồng tín dụng Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp được xác định là vô hiệu do chồng giả chữ ký của vợ, dẫn đến việc Tòa án bác yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng.
Vào ngày 02 tháng 5 năm 2008, giữa Ngân hàng TMCP S và vợ chồng ông Vũ Ngọc V, bà Trịnh Thị H1, ông V đã thừa nhận chữ ký trong hợp đồng tín dụng là của ông, điều này phù hợp với kết luận giám định số 730/PC54 ngày 14 tháng 9 năm 2011 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Quảng Ngãi Ông V cũng thừa nhận chữ ký của bà Trịnh Thị H1 là do ông ký, phù hợp với kết luận giám định số 482/PC54 ngày 08 tháng 7 năm 2011 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Quảng Ngãi, xác nhận rằng chữ ký của bà H1 không phải do bà ký Do đó, bản án sơ thẩm xác định hợp đồng tín dụng là vô hiệu là có cơ sở.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu
2.2.1 Sự cần thiết của việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu
Bộ luật dân sự năm 2015 đã cải thiện rõ ràng các quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình so với Bộ luật dân sự năm 2005 Tuy nhiên, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định này để đảm bảo sự ổn định trong các giao dịch dân sự.
Trong thực tiễn bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong quan hệ thế chấp tài sản, Bộ luật dân sự năm 2015 đã có những sửa đổi nhằm nâng cao mức độ bảo vệ, tuy nhiên, quy định vẫn còn thiếu rõ ràng và sơ lược, gây khó khăn trong việc hiểu và áp dụng Cụ thể, trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký, nếu tài sản đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình dựa trên đăng ký, thì giao dịch này vẫn có hiệu lực Vấn đề lớn nhất hiện nay là cách hiểu chính xác thuật ngữ “chuyển giao” trong bối cảnh này, đặc biệt là việc đưa tài sản vào giao dịch.
Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc thế chấp hay cầm cố tài sản có gây tranh cãi về việc có được xem là "chuyển giao" tài sản hay không Nhiều quan điểm cho rằng cầm cố và thế chấp không phải là hình thức chuyển giao tài sản, dẫn đến việc không thể áp dụng các quy định mới về bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp trong trường hợp họ trở thành người nhận bảo đảm ngay tình Hiện tại, dự thảo hướng dẫn thi hành các biện pháp thực hiện Bộ luật Dân sự về giao dịch bảo đảm vẫn chưa hoàn thiện, và định nghĩa về bên nhận bảo đảm ngay tình không còn xuất hiện trong dự thảo mới Điều này tạo ra sự không rõ ràng về việc họ có được coi là người thứ ba ngay tình hay sẽ có cơ chế riêng cho trường hợp đặc biệt này trong giao dịch.
Nếu Nghị định mới về giao dịch bảo đảm không bổ sung kịp thời quy định về người nhận thế chấp ngay tình, điều này sẽ gây thiệt thòi và bất công cho bên nhận thế chấp, theo phân tích từ Bộ luật dân sự năm 2015.
Quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình không chỉ nhằm bảo vệ bên chiếm hữu tài sản một cách ngay tình, mà còn bảo vệ cả bên nhận thế chấp ngay tình.
Trong Bộ luật dân sự, “chuyển giao” được hiểu một cách rộng rãi, bao gồm cả việc chuyển giao quyền trên giấy tờ và quyền định đoạt, sử dụng, xử lý tài sản trong các giao dịch như thế chấp hay cầm cố, không chỉ giới hạn ở các giao dịch mua bán, thừa kế hay tặng cho.
Các giao dịch thế chấp, cầm cố, và bảo lãnh bằng tài sản đều có khả năng dẫn đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản Khi các giao dịch này bị vô hiệu, các khoản nợ có tài sản bảo đảm trở thành nợ không có bảo đảm, khiến người nhận bảo đảm gặp rủi ro lớn trong việc thu hồi nợ vay Dù họ đã tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật và tham gia giao dịch với thiện chí, họ vẫn có thể phải chịu tổn thất, vì không biết rằng bên bảo đảm không có quyền sử dụng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự.
Trong nhiều trường hợp nhận thế chấp ngay tình, việc giao dịch bị vô hiệu thường xuất phát từ lỗi của chủ sở hữu hoặc đồng sở hữu tài sản Lỗi này có thể do không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về hợp đồng, dẫn đến giao dịch không hợp lệ; hoặc do sự mất cảnh giác trong quản lý tài sản, khiến tài sản bị lợi dụng để bán, thế chấp Thậm chí, có những trường hợp chủ sở hữu biết rõ khả năng giao dịch bị vô hiệu nhưng vẫn cố tình thực hiện để chiếm đoạt tài sản Những chủ thể này, với đầy đủ thông tin và khả năng quản lý tài sản, nếu không thực hiện tốt việc kiểm soát quyền tài sản của mình, sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro hơn so với người thứ ba nhận thế chấp ngay tình.
Việc pháp luật không bảo vệ quyền lợi của những người nhận bảo đảm ngay tình có thể gây ra những hệ quả tiêu cực cho xã hội, bao gồm sự thiếu ổn định và an toàn Điều này tạo ra tâm lý lo sợ và thiếu tin tưởng trong các giao dịch bảo đảm, đồng thời cũng là nguyên nhân gián tiếp kìm hãm hoạt động đầu tư và kinh doanh.
Trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm thông qua tố tụng và thi hành án, nhiều bản án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp Điều này đặc biệt xảy ra khi bên thế chấp và chủ tài sản có các giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng không hợp pháp, hoặc ủy quyền thế chấp tài sản để vay tiền mà chưa thanh toán hết Kết quả là, Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền vô hiệu, dẫn đến việc hợp đồng thế chấp cũng trở nên vô hiệu, khiến bên nhận thế chấp mất tài sản bảo đảm và không thể thu hồi nợ.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên cầm giữ tài sản chỉ được giao lại tài sản khi nghĩa vụ đã được thực hiện Đồng thời, bên bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu có quyền đòi lại tài sản nếu bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận.
Tài sản bảo đảm tiềm ẩn rủi ro lớn do pháp luật công nhận giao dịch cầm giữ ngay cả khi tài sản đã được thế chấp, cầm cố, và có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba Trong trường hợp bảo lưu quyền sở hữu, nếu không có hệ thống thông tin công khai về tình trạng pháp lý của tài sản và yêu cầu đăng ký công khai về bảo lưu quyền sở hữu, bên nhận bảo đảm sẽ không thể kiểm soát tình trạng của tài sản và phải đối mặt với rủi ro từ việc hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu, dẫn đến mất tài sản bảo đảm.
Việc thế chấp tài sản của người khác gặp nhiều khó khăn do Bộ luật Dân sự 2015 chưa quy định rõ về biện pháp bảo đảm này Theo quy định tại các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều này, việc đăng ký thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng (TCTD) phải đối mặt với rủi ro mất tài sản bảo đảm nếu Tòa án cho rằng hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba không đúng quy định và tuyên bố hợp đồng này vô hiệu.
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư Liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, cần ban hành quy định thống nhất về việc bên nhận bảo đảm có quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm mà không cần hoàn tất thủ tục nhận bàn giao tài sản hay thông qua tố tụng Tuy nhiên, cần có cơ chế quản lý để ngăn chặn hành vi không hợp pháp trong việc thu hồi nợ Nếu bên bảo đảm không giao tài sản sau khi bán đấu giá, bên nhận bảo đảm hoặc người trúng đấu giá có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết việc giao tài sản, đảm bảo quy trình bán đấu giá diễn ra công khai và tuân thủ pháp luật.
Việc xử lý tài sản bảo đảm thì kiến nghị ban hành các quy định đối với những trường hợp cụ thể:
Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu tài sản gắn liền, thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền, trừ khi có thỏa thuận khác Nếu không phải, chủ sở hữu tài sản gắn liền vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình, và quyền nghĩa vụ của bên thế chấp sẽ chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Ngược lại, khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, nếu chủ sở hữu tài sản cũng là người sử dụng đất, tài sản sẽ được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ thỏa thuận khác Nếu chủ sở hữu không phải là người sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền sẽ tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ được chuyển giao Đối với tài sản thế chấp có bảo hiểm, bên nhận thế chấp cần thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đang được thế chấp, và tổ chức sẽ chi trả tiền bảo hiểm cho bên nhận khi xảy ra sự kiện bảo hiểm Nếu không thông báo, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả theo hợp đồng và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.