Trả lời câu hỏi học phần luật về kinh doanh bất Động sản

- Phân loại theo bất động sản đưa vào kinh doanh + Kinh doanh BĐS có sẵn: là kinh doanh Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luậ

TRA LOI CAU HOI

HOC PHAN: LUAT VE KINH DOANH BAT

DONG SAN NHOM HOC PHAN: KL384_01

Th.S ĐOÀN NGUYÊN MINH THUẬN Nhóm 06

Bộ môn: Luật thương mại

DANH SACH THANH VIEN NHOM 6

Nguyễn Thái Trân B1903164 100%

Thái Chung Diễm Thơ B1903152 100%

Pham Nguyễn Yến Nhi B1903130 100%

Nguyễn Thị Huyền Trân B2009658 100%

Luật về kinh doanh bất động sản

TRẢ LỜI CÂU HỎI

Câu 1: Người sử dụng đất được tự do định đoạt quyền sử dụng đất của mình bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho chủ thể khác?

Ngoài việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thê khác thì người sử dụng đất còn có thê tự do định đoạt quyền sử dụng đất của mình bằng việc chuyên đổi, tặng cho, thừa ké, thé chấp, cho thuê, cho thuê lại,

Câu 2: Phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật và thực tế?

- Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản

+ Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp

+ Đầu tư kinh đoanh siêu thị, trung tâm thương mại Đầu tư kinh doanh khách sạn + Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp

+ Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên

- Phân loại theo hình thức giao dịch

+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng đề bán, cho thuê, cho thuê mua Mua nha, công trình xây dựng đề bán, cho thuê, cho thuê mua

+ Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại, đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công, trình hạ tầng trên đất thuê đề cho thuê đất đã có hạ tầng

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng dé cho thuê lại

- Phân loại theo bất động sản đưa vào kinh doanh

+ Kinh doanh BĐS có sẵn: là kinh doanh Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai

+ Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai: là kinh doanh Nhà công trình xây

dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

- Phân loại theo bản chất của hành vi kinh doanh

+ Hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản

+ Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

Luật về kinh doanh bất động sản

Câu 3: Cho đến khi bên mua chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở thì không phải chịu rủi ro đối với căn nhà đó?

Theo Khoản2 Điều 441 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chung về thời điểm chịu

rủi ro đối với tài sản thì “ Đố: với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản

đó phải đăng ký quyên sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng

ký, bên tua chịu rủi ro kế từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác ” Nghĩa là nêu bên mua chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đứng tên trên giấy

chứng nhận do cơ quan có thâm quyền cấp thì bên bán phải chịu rủi ro đối với căn nhà đó (trừ khi bên mua và bên bán có thỏa thuận khác)

Và bên mua vẫn có thê chịu rủi ro đối với căn nhà khi bên mua chưa đứng tên trên

giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở nếu có thỏa thuận

Câu 4: Bên cho thuê luôn có trách nhiệm sửa chữa để đảm bảo nhà cho thuê không bị hư hỏng?

Nhận định sai

Theo Khoản 3 Điều 29 Luật KDBĐS thì bên thuê sẽ sửa chữa hư hỏng của nhả, công

trình xây dựng do lỗi của mình gây ra

Câu 5: Nhà, công trình xây dựng tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản phải là nhà, công trình xây dựng đã dược xây dựng hoàn thiện theo đúng tiêu chuẩn?

Nhận định sai

Vì theo quy định về điều kiện nhà công trình xây dựng đưa vào kinh đoanh trong luật

KDBĐS thì không nhất thiết phải là nhà công trình xây đựng đã được xây dựng hoàn thiện

theo đúng tiêu chuẩn

- Nhà, công trình xây đựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: + Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyên sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu

tư kính doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gan lién voi dat;

+ Không bi kê bién dé bao dam thi hanh an

Luật về kinh doanh bất động sản

thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hỉnh thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

(Trong thời hạn 15 ngày kế từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do)

Câu 6: Bắt động sản như thế nào thì được phép đưa vào kinh doanh?

Nhà, công trình xây đựng đưa vảo kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

-Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng

nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

-Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gan lién voi dat;

-Không bị kê biên dé bao dam thi hanh án

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

-Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; -Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Luật về kinh doanh bất động sản

(Trong thời hạn 15 ngày kế từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do)

Câu 7: Đối tượng nào được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bắt động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

1 Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng: được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật

về nhà ở

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua bat động sản dé

kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật kinh doanh bất động sản

Cơ sở pháp lý: Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Câu 8: Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản được

xác định như thế nào?

Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó

Câu 9: Pháp luật có quy định điều kiện gì cho việc thanh toán trong giao dịch bất động sản không?

Luật về kinh doanh bất động sản

Pháp luật có quy định điều kiện cho việc thanh toán trong giao dịch bất động sản tại điều 16 Luật kinh doanh bắt động sản hiện hành, cụ thể như sau:

-Việc thanh toán trone giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán

-Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyên nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiễn độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyên nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bat động sản do các bên thỏa thuận và phải được

ghi rõ trong hợp đồng

Câu 10: Dự án dầu tư bất động sản để kinh doanh phải đáp ứng những yêu cầu gì?

Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây đựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt

Trình tự thủ tục đầu tư dự án bắt động sản đề kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên

quan

Dự án đầu tư bất động sản đề kinh doanh phải được thi công đúng tiễn độ , bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Câu 11: Hoạt động kinh doanh bất động sản gồm những hoạt động nào?

Theo khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là

việc đầu tư vốn đề thực hiện hoạt động sau:

-Xây dựng, mua, nhận chuyền nhượng dé ban, chuyén nhượng:

-Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

-Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;

-Dịch vụ sản ø1ao dịch bất động sản;

-Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản ly bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Câu 12: Đối tượng được mua, thuê, thuê mua, nhận chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

1 Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản

Luật về kinh doanh bất động sản

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua bắt động sản đề

kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật kinh doanh bất động sản

(Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản)

Câu 13: Điều kiện thanh toán trong giao dịch bất động sản?

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyên nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiễn độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyên nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bat động sản do các bên thỏa thuận và phải được

ghi rõ trong hợp đồng

Câu 14: Dự án đầu tư kinh doanh BDS phải đáp ứng yêu cầu gì?

Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP:

Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thâm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng Bên cạnh đó phải đáp ứng yêu cầu theo Điều 12 cụ thể yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh:

1 Dự án đầu tư bất động sản đề kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt

2 Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan

3 Dự án đầu tư bất động sản phải được thí công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Câu 15: Vốn pháp định kinh doanh BĐS quy định như thế nào?

Luật về kinh doanh bất động sản

Căn cứ Điều 10 Luật Kinh doanh Bắt động sản 2014 quy định: " Tổ chức, cá nhân

kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung

là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy

định tại khoản 2 Điều nảy "

Câu 16: Chủ thể kinh doanh BĐS có bắt buộc thành lập doanh nghiệp, Hợp tác

xã không?

Đối tượng trên không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ trong trường hợp bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô

nhỏ, không thường xuyên Gồm:

- Cơ quan, tô chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giai thé, chia tách theo quy định của pháp luật

- Cơ quan, tô chức thực hiện bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê mua bat dong sản là tài sản công theo quy định của pháp luật

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các

tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tải sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyên nhượng quyền sử dụng đất, chuyền nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp đề thu hồi nợ theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyên nhượng quyền

sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thâm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

- Tổ chức, hộ 1a đình, cá nhân ban, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình

- Tổ chức, hộ gia định, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyền nhượng bắt động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản

để kinh doanh theo quy định của pháp luật

Theo Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động

Luật về kinh doanh bất động sản

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở đề bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyên nhượng trong khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Co thé thay người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ không thể kinh doanh một số hình thức tại khoản I như:

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyên nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trane, nghĩa dia dé chuyền nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó

+ Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

+ Đối với đất nhận chuyền nhượng của tô chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đề bán, cho thuê, cho thuê mua

+ Nhận chuyên nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tô chức, hộ gia đình, cá nhân đề đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đề chuyền nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật

đó

Câu 18: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bắt buộc phải làm thủ tục công chứng, chứng thực?

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bắt buộc phải làm thủ tục công chứng,

chứng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 Trừ trường hợp tại khoảng 2 điều này " Đối

với trường hợp tô chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua ban, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vôn băng nhà ở mà có một bên là tô chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy

Luật về kinh doanh bất động sản

quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường

hợp các bên có nhu cầu."

Câu 19: Chủ thể có nghĩa vụ thực hiện việc công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua ban nha, CTXD?

Theo thỏa thuan gitra cac bén c6 thể bên mua, bên bán hoặc bên thứ ba

Câu 20: Quy định về thời gian trong hợp đồng thuê nhà như thế nào?

Bên cho thuê và bên thuê tự thỏa thuận với nhau về thời hạn thuê nhà ở mà không bị giới hạn về thời gian

Theo điều 129 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn thuê và gia thué nhà ở như sau: Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó

Câu 21: Theo quy định việc mua bán nhà, CTXD phải gắn liền voi QSD? Theo quy định việc mua bán nhà, CTXD không phải gắn liền với QSD chỉ cần phải

đáp ứng đủ các điều kiện:

+ Quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 nghị định

43/2014/NĐ-CP về điều kiện tham gia giao dich cua nha ở

+ Điều kiện của người bán theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014

+ Điều kiện của bên mua nhà theo khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 201

Đề có thê chuyển nhượng lại nhà ở, CTXD cho người khác hợp pháp

Câu 22: Nghĩa vụ sửa chữa nhà, CTXD bị hư hỏng trong hợp đồng thuê nhà thuộc về bên nào?

Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quản bên thuê phải tự sửa chữa

Theo Điều 477, bộ luật Dân sự Nghia vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1 Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quản bên thuê phải tự sửa chữa

2 Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyên yêu câu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

Luật về kinh doanh bất động sản

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đôi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được

3 Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa

không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chỉ phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chỉ phí sửa chữa.” Câu 23: Cá nhân tô chức nước ngoài có quyền mua nhà, CTXD không hạn chế?

Cá nhân tổ chức nước ngoài có quyền mua nhà, CTXD nhưng hạn chế về hình thức

sở hữu, số lượng được sở hữu cũng như thời hạn sở hữu

Ví dụ: Đối với người nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở không quá năm mươi năm

kế từ ngày cấp Giấy chứng nhận và có thê được xem xét gia hạn thêm một lần với thời hạn tối đa không quá năm mươi năm

Câu 24: Nội dung hợp đồng mua bán nhà gồm những nội dung nào?

Căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận

và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gan với nhà ở đó Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung: diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng: diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp

mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải

thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhả ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở

được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

Luật về kinh doanh bất động sản

- Quyển và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

Câu 25: Trình bày nguyên tắc mua nhà, CTXD?

Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng đó là:

+ Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất

+ Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phân diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Việc mua bán nhà, công trình xây đựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng

+ Thời điểm chuyên quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bản giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán du tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Bên cạnh đó có một số nguyên tắc riêng đối với việc mua bán nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng

Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

+ Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong

nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thông nhất theo một hình thức sử dụng ôn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất

Câu 26: Nhà, CTXD đang xây dựng có được mua bán hay không?

Luật về kinh doanh bất động sản

Nhà, CTXD đang xây dựng được mua bán Việc mua bán căn nhà này là mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai Bởi vì, theo khoản 19 Điều 3 của Luật này, “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” Và phải có đủ 4 điều kiện tại Điều 55 Luật kinh doanh bắt động sản: + Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thâm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiễn độ dự án

+ Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (trường hợp là nha chung cu, tòa nhà hỗn hợp có mục đích đề ở hình thành trong tương lai)

+ Hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tải chính hoặc ngân hàng thương

mại theo quy định tại Điều 118 của Luật nhà ở hiện hành

+ Văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

Câu 27: Cá nhân tô chức nước ngoài được sở hữu bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam? Tùy thuộc vảo từng dự án mà số lượng nhà mả người nước ngoài có thể sở hữu theo

Điều 76 của nghị định 99/2015/NĐ-CP:

+ Điểm d khoản 1:" Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được

sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính

cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước

ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ

ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn"

+ Khoản 3:"Tô chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa ban co sé dan trong đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tô chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này" + Khoản 4: Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng

lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng

lẻ theo quy định sau đây:

Luật về kinh doanh bất động sản

a) Truong hop chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tô chức,

cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 can thi

tổ chức, cá nhân nước ngoài chi được sở hữu không quá 250 căn;

c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mả tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10%

số lượng nhà ở của mỗi dự án

Câu 28: Chủ thể có nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng mua bản nhà khi nhà đã chuyển giao?

Theo điều 20 Luật kinh doanh bắt động sản 2020:

“1 ban co trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng

2 Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật

về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.”

Bên cạnh đó, khoản 1 điều 85 Luật Nhà ở hiện hành cũng quy định:

Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng: tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo

thời hạn do nhà sản xuất quy định

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở đê bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê

mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều nay Bên bán, bên cho thuê mua nha ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật

Như vậy, bên bán và tô chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có nghĩa vụ bảo hành

nhà ở khi nhà ở đã chuyên giao

Câu 29: Điều kiện chuyển nhượng QSD đất là bắt buộc phải có giấy chứng nhận

QSD đất?

Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận Quyên sử dụng đất là một trong những điễu kiện bắt buộc khi muốn chuyển nhượng Quyên sử dụng đất Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành còn có quy định những trường hợp không có Giấy chứng nhận Quyên sử dụng đất thì

Luật về kinh doanh bất động sản

giao dịch giữa người chuyên nhượng và người nhận chuyên nhượng vẫn hợp pháp nếu đáp ung cdc diéu kién cu thé

Trường hợp 1: Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đại 2013

Cụ thê, người nhận thừa kế được phép chuyền nhượng thửa đất được thừa kế ngay ca

khi không có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, mà chỉ cần đủ điều kiện để cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất

Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất được chỉa thành nhiều trường hợp khác HÌH:

1 Người sử dụng đất đang sử dụng đất ôn định có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc

giấy tờ khác theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và khoản 16 Điều 2 Nghị định

Theo đó, người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyên nhượng trong hợp đồng

chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho (quy định tại

điểm a, b khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013)

Cau 30: Tham quyén cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Điều 59 Luật đất đai 2013 có quy định thâm quyền cấp phép chuyên đôi mục đích sử dụng đất như sau: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối

Luật về kinh doanh bất động sản

Trong hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản được phạt vi phạm Mức phạt do

các bên tự do thỏa thuận Cơ sở pháp lý Điều 418 BLDS 2015 (không áp dụng mức phạt vi

phạm 8% giá trị hợp đồng bị vi phạm vì theo quan điểm của nhóm Luật thương mại không bắt buộc phải được áp dụng trong quan hệ kinh doanh bất động sản)

Câu 32: Trong hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bắt động sản có được yêu

cầu bồi thường thiệt hại không?

Trong hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản các bên được yêu cầu bồi thường thiệt hại

Câu 33: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để kinh

doanh tại Việt Nam thì phải thuê đất hay nhận chuyển QSD hay thông qua hình thức

giao đất?

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhụ cầu sử dụng đất để kinh doanh tại Việt Nam thì sẽ được Nhà nước cho thuê đất, giao đất hoặc nhận chuyền nhượng QSD đất trong

khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Cơ sở pháp lý

Câu 34: Bên thuê mua nhà, CTXD được đơn phương chấm dứt hợp đồng không?

Bên thuê mua nhà, CTXD không được đơn phương chấm dứt hợp đồng vì pháp luật hiện hành chỉ quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với hợp đồng cho thuê

nhà, CTXD Cơ sở pháp lý Điều 30 Luật kinh doanh bắt động sản 20 14

Câu 35: Hợp đồng cho thuê mua nhà, CTXD phải thực hiện thông qua sàn giao

dịch BĐS?

Hợp đồng cho thuê mua nhả, CTXD không phải thực hiện thông qua sản giao dịch

BĐS vì Luật kinh đoanh bất động sản hiện hành không còn quy định vấn đề này như Luật

kinh doanh bất động sản 2006, thay vào đó các doanh nghiệp có toàn quyền quyết định việc thực hiện giao dịch thông qua sàn hoặc không thông qua sản

Câu 36: Hợp đồng cho thuê mua nhà, CTXD phải thực hiện việc công chứng?