Để quá trình này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lược, quy hoạch kiến trúc và đảm bảo tính bền vững mỹ quan, An Lão cần nguồn kinh phí lớn để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 8 1.1 Đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và sinh vật trên trái đất Theo C.Mác, đất đai là điều kiện sinh tồn và là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp Nếu không có đất đai, con người không thể sản xuất của cải vật chất để duy trì cuộc sống Qua lịch sử, đất đai đã được chiếm hữu và trở thành tài sản của cộng đồng và quốc gia Đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia quý giá mà còn là thành phần quan trọng của môi trường sống và là cơ sở cho các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng Việc quản lý đất đai là vấn đề sống còn, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của mỗi quốc gia.
Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, bao gồm kiểm tra, giám sát tình hình sử dụng và phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch Đất đai, mặc dù không thể sản sinh, nhưng có khả năng tái tạo và hình thành qua quá trình tự nhiên lâu dài từ sự tương tác của các yếu tố như đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian Quỹ đất hiện tại được phân chia thành nhiều loại khác nhau, phục vụ cho các mục đích sử dụng đa dạng và có giới hạn nhất định.
Đất đai, mặc dù không thể sản sinh, nhưng nếu được sử dụng hợp lý sẽ nâng cao sức sản xuất Con người không tạo ra đất, nhưng qua lao động, có thể cải thiện chất lượng đất và tăng sản lượng Việc sử dụng đất cần tuân thủ các yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho các mục đích sử dụng, đặc biệt là những mục đích không thể chuyển đổi Khai thác và sử dụng đất hợp lý phải gắn liền với bảo vệ môi trường để tạo ra nguồn tài nguyên đất phong phú Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều, với vị trí tự nhiên mang tính tuyệt đối, trong khi vị trí tương đối phụ thuộc vào khả năng tiếp cận và khoảng cách đến các trung tâm phát triển, từ đó ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất.
Khi đầu tư vào bất động sản, việc chú trọng đến vị trí tương đối của đất đai là rất quan trọng, vì vị trí này có thể thay đổi theo thời gian Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất thiết yếu trong nhiều hoạt động của con người Qua các hoạt động sản xuất đa dạng, con người tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên đất đai để khai thác tài nguyên thiên nhiên phục vụ lợi ích cá nhân Những tác động này có thể biến đất hoang sơ thành đất canh tác màu mỡ, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời cải tạo và tăng độ màu mỡ của đất Nhờ những nỗ lực này, đất đai từ sản phẩm tự nhiên đã trở thành sản phẩm của lao động.
Quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Điều này bao gồm việc nắm bắt tình hình sử dụng đất, phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch và kế hoạch, cũng như kiểm tra và giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất Ngoài ra, việc điều tiết các nguồn lợi từ đất đai cũng là một phần quan trọng trong quản lý này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Nhà nước cần nắm rõ thông tin chính xác về số lượng, chất lượng và tình hình quản lý đất đai Điều này giúp thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất.
Nhà nước thực hiện kiểm tra và giám sát quy trình phân phối và sử dụng đất, nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm cũng như bất cập Để quản lý hiệu quả quỹ đất, Nhà nước thường xuyên tiến hành thanh tra và kiểm tra chế độ quản lý đất đai.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo lợi ích hài hòa và hợp lý Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm thu tiền sử dụng đất và các loại thuế liên quan, nhằm điều tiết nguồn lợi và giá trị gia tăng từ đất do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
1.1.2.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có nội dung rất rộng, theo quy định tại Điều 22, Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013) có nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
1 Ban hành các văn bản quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức cách thức thực hiện các văn bản đó;
2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính và quản lý qua đó;
3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất;
4 Quản lý quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất;
5 Quản lý trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
6 Quản lý, thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
8 Thống kê, kiểm kê đất đai;
9 Xây dựng hệ thống thông tin về đất đai;
10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai;
15 Quản lý tất cả các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Một số vấn đề về sử dụng đất
1.2.1 Các hình thức sở hữu và sử dụng đất
1.2.1.1 Sở hữu đất Ở hầu hết các nước đều công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai, trong đó có sở hữu của nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu chung, sở hữu tư nhân Trước năm 1980, Hiện pháp nước ta cũng công nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai Đến Hiến pháp năm 1980, nước ta mới xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu, trong đó có đất đai Chế độ công hữu về đất đai chỉ có ở các nước thuộc phe xã hội chủ nghĩa cũ Hiện nay cũng chỉ còn một số nước như nước ta (sở hữu toàn dân), Trung Quốc (sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) (Đặng Hùng Võ, 2011) Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
Theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất không chỉ có thể mua bán mà còn tham gia vào nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng Do đó, quyền sở hữu đất đai ngày càng được công nhận là một loại hàng hóa, tạo cơ sở cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên toàn quốc.
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 đã làm rõ các hình thức, đối tượng sở hữu đất đai tại như sau:
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, thể hiện tính chất phù hợp với mô hình chủ nghĩa xã hội và lịch sử đoàn kết trong cuộc đấu tranh giành lại toàn vẹn lãnh thổ của đất nước.
Nhà nước đại diện cho toàn dân trong việc thực hiện quyền sở hữu và quản lý đất đai Để đảm bảo quyền lợi của toàn dân, Nhà nước Việt Nam được xây dựng với nguyên tắc "Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân", với hệ thống cơ quan quản lý chặt chẽ Người dân không chỉ có quyền bầu ra Quốc hội mà còn có quyền giám sát các hoạt động của Nhà nước, nhằm đảm bảo Nhà nước thực hiện đúng quyền hạn và trách nhiệm của mình trong quản lý đất đai.
Người sử dụng đất tại Việt Nam, bao gồm các tổ chức và cá nhân, không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất, vì quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và được Nhà nước đại diện thực hiện Mặc dù không sở hữu đất, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân vẫn là những chủ thể sử dụng chính các diện tích đất đai trên lãnh thổ Do đó, Nhà nước trao cho họ "quyền sử dụng đất", và quyền này được Bộ luật dân sự công nhận là một dạng tài sản của các chủ thể sử dụng đất.
1.2.1.2 Các quy định hiện hành về sở hữu đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 97 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng với tài sản khác gắn liền với đất, được cấp cho những người có quyền lợi hợp pháp Mẫu giấy chứng nhận này được thống nhất áp dụng trên toàn quốc.
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp liên quan đến kinh doanh bất động sản Các hình thức sử dụng đất cũng rất đa dạng và cần được xem xét kỹ lưỡng.
Giao đất là quyết định của Nhà nước nhằm trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong quản lý Nhà nước, cho phép cơ quan có thẩm quyền chuyển giao thực tế đất và quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư.
Giao đất được chia thành hai loại: giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Theo Khoản 1, Điều 17 của Luật Đất đai năm 2013, quy định rõ về việc quyết định giao đất có thu và không thu tiền sử dụng đất.
Các đối tượng được Nhà nước giao đất được quy định chi tiết tại Điều
54 “Giao đất không thu tiền sử dụng đất” và Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” tại Luật đất đai năm 2013
Cho thuê đất là Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Theo Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quy định các trường hợp cho thuê đất, trong đó bao gồm việc cho thuê đất thu tiền hàng năm đối với các đơn vị vũ trang nhân dân Các đơn vị này sử dụng đất để sản xuất nông - lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, đồng thời thực hiện nhiệm vụ quốc phòng an ninh.
1.2.2.3 Bán quyền sử dụng đất
Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức theo quy định pháp luật và do tổ chức bán đấu giá điều khiển Mục tiêu của hình thức này là đạt được giá cao nhất từ người mua thông qua sự cạnh tranh tự nguyện về giá cả Người mua quyền sử dụng đất sẽ là người trả giá cao nhất và đúng nhất trong phiên đấu giá.
Bán quyền sử dụng đất có hai hình thức chủ yếu:
- Bán quyền sử dụng đất theo giá quy định của Nhà nước;
- Bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Bán đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1 Khái niệm, đặc điểm bán đấu giá và bán đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1.1 Khái niệm Đấu giá là một thị trường giao dịch trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự biến đổi của cung và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010)
Bán đấu giá là hình thức mua bán đặc biệt, nơi người bán tận dụng sự cạnh tranh giữa những người mua để tăng giá Theo từ điển Luật học, bán đấu giá tài sản là việc bán công khai tài sản, trong đó nhiều người tham gia trả giá, và người trả giá cao nhất, không thấp hơn giá khởi điểm, sẽ là người mua Bản chất của bán đấu giá là quan hệ dân sự giữa bên mua và bên bán, nhằm đạt được giá cao nhất cho tài sản Hoạt động này diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng thực hiện việc bán đấu giá tài sản.
1.3.1.2 Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước "bán" quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức nhằm thu ngân sách Nhà nước Hình thức này tương tự như "mua - bán", trong đó hàng hóa là quyền sử dụng đất, bên bán là Nhà nước và bên mua là các đối tượng trong nước Sản phẩm giao dịch không phải là hàng hóa cụ thể mà là "quyền sử dụng", được xác nhận qua văn bằng gọi là "Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất".
Giá cả trong việc mua bán quyền sử dụng đất không được ấn định cố định từ đầu, mà nhà nước chỉ quy định mức giá tối thiểu và bước giá tăng dần Giá thực tế của giao dịch này phụ thuộc vào quá trình thương thảo và quyết định của người mua Người trả giá cao nhất và hợp lệ sẽ được xem là trúng đấu giá và nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi đấu giá, người trúng đấu giá được quyền sử dụng đất nhưng bên bán vẫn giữ quyền sở hữu tài sản Nhà nước vẫn có quyền sở hữu đất đai, nghĩa là có quyền chiếm hữu và quyết định đối với các thửa đất Đây là điểm khác biệt nổi bật của đấu giá quyền sử dụng đất so với các hình thức giao dịch mua bán tài sản khác.
Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được dùng để chi trả cho chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phục vụ cho cuộc đấu giá, đây là một đặc điểm riêng của hình thức đấu giá này (UBND TP Hà Nội, 2008).
1.3.2 Quy trình thủ tục bán đấu giá
1.3.2.1 Quy trình thực hiện bán đấu giá tài sản
* Bước 1 Chuẩn bị đấu giá (gồm các công việc sau):
- Thông báo: Thông báo về ngày, giờ, địa điểm đấu giá, diện tích, vị trí đất bán đấu giá quyền sử dụng, mục đích sử dụng đất,…
Trưng bày vị trí và diện tích thửa đất đấu giá trên bản đồ tỷ lệ 1:2500, cùng với thông tin về các điều kiện hiện tại của quyền sử dụng đất, bao gồm tình trạng tranh chấp, cơ sở hạ tầng và các vấn đề liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng.
Xây dựng quy định đấu giá bao gồm các quy định về việc nộp tiền đặt trước khi tham gia đấu giá, mức mặc cả đặt giá và cam kết sử dụng đất Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá, đồng thời tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia một cách hiệu quả.
* Bước 2: Giới thiệu và thông qua nội quy cuộc đấu giá cho người tham gia đấu giá
- Giới thiệu, niêm yết bản đồ liên quan để thửa đất chuẩn bị bán đấu giá tại địa phương đấu giá, thửa đất và tổ chức thực hiện
- Tổ chức cho người mua thăm quan thực địa, nếu cần
* Bước 3 Tiến hành mở đấu giá Có thể đấu giá theo các phương thức sau:
Đấu giá được thực hiện thông qua hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng Mỗi vòng đấu giá sẽ được công khai và thông báo liên tục cho đến khi không còn ai đưa ra mức giá cao hơn Người cuối cùng có mức giá cao nhất và hợp lệ sẽ là người trúng đấu giá.
Sau khi hoàn tất vòng đấu giá thứ nhất, Hội đồng sẽ công bố kết quả, bao gồm mức giá cao nhất và thông báo về vòng đấu tiếp theo Đồng thời, Hội đồng xác định số lượng người tham gia tiếp tục và công bố giá sàn cho vòng đấu mới Cuộc đấu giá sẽ chỉ kết thúc khi mức giá cao nhất được xác định và không còn ai tham gia.
Hình thức đấu giá này yêu cầu thực hiện tối thiểu ba vòng đấu bắt buộc Nếu sau ba vòng đấu, tất cả người tham gia tự nguyện từ chối tham gia vòng đấu tiếp theo, tổ chức sẽ tiến hành bốc thăm giữa những người có mức bỏ giá cao nhất ở vòng đấu trước để xác định người trúng đấu giá Giá trúng đấu giá sẽ là mức giá cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
Vào thứ hai, việc đấu giá sẽ diễn ra bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp trong một vòng, và kết quả sẽ được công khai Trong trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô để xây dựng nhà ở, người trúng giá sẽ được xác định cho từng thửa đất theo thứ tự từ giá cao xuống thấp cho đến khi đủ số lượng thửa đất cần thiết Nếu có nhiều người cùng đưa ra mức giá bằng nhau cho một thửa đất, sẽ tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng giá.
Đấu giá công khai bằng lời yêu cầu Hội đồng công bố giá sàn khi phiên đấu giá bắt đầu Người tham gia sẽ liên tục trả giá bằng lời cho đến khi không còn ai tiếp tục Người có mức giá cao nhất sẽ là người trúng đấu giá Nếu tất cả các mức giá đều thấp hơn giá sàn, Hội đồng sẽ đình chỉ phiên đấu giá và báo cáo cơ quan chức năng để điều chỉnh giá sàn.
Hiện nay, hầu hết các tỉnh và thành phố trên cả nước đang áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo phương thức đấu giá thứ nhất, đây là hình thức đấu giá phổ biến nhất hiện nay.
* Bước 4 Ký hợp đồng và bàn giao chỉ giới và chứng từ về quyền sử dụng đất
Người thắng cuộc trong cuộc đấu giá là người đưa ra mức giá cao nhất, sau đó ký hợp đồng với ban tổ chức và thanh toán số tiền tương ứng với quyền sử dụng đất theo quy định Sau khi hoàn tất, người thắng sẽ nhận được giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất của một số địa phương
Năm 2017, huyện Kiến Thụy đặt mục tiêu thu khoảng 100 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất, phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản đang sôi động Ông Nguyễn Như Động, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện, cho biết UBND huyện đã xây dựng chương trình và kế hoạch cụ thể từ đầu năm 2016, bao gồm việc chọn đơn vị tư vấn xác định giá khởi điểm hợp lý, thời điểm tổ chức đấu giá, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và đảm bảo tính công khai, minh bạch Huyện đã nghiên cứu kỹ để xác định mức giá khởi điểm chuẩn và chọn thời điểm đấu giá vào cuối năm, khi nhu cầu mua nhà đất của người dân tăng cao Các phiên đấu giá diễn ra liên tục trong tháng 10, 11 và 12-2017, với số người tham gia cao gấp 2-3 lần số thửa đất Chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu rất đáng kể, với giá khởi điểm chỉ 5.5 triệu đồng/m² nhưng giá trúng cao nhất lên tới 9.5 triệu đồng/m².
Trong số 193 lô đất trúng đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện đã phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường để giao đất cho người trúng và hoàn thành cấp chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho 193 trường hợp Huyện đã tập trung vào việc cấp GCN QSDĐ nhằm bảo đảm quyền lợi cho các trường hợp này.
Vào năm 2018, UBND quận Kiến An đã đăng ký kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất cho 10 khu vực với tổng diện tích 25.615 m², dự kiến thu về khoảng 150 tỷ đồng Để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá, đề xuất rút ngắn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá xuống còn 30 ngày, bao gồm cả thời gian chậm nộp, theo quy định hiện hành của UBND thành phố.
Trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận thông báo nộp tiền, nếu người trúng giá không nộp hoặc nộp chưa đủ, họ sẽ phải chịu tiền phạt chậm nộp Thời gian chậm nộp tối đa không vượt quá 3 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng giá.
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Lãng đang nỗ lực cải tiến và minh bạch hóa quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thực sự tiếp cận đất đai và đồng thời tăng cường lợi ích cho ngân sách nhà nước.
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Lão đã tham mưu cho UBND TP phê duyệt các phương án đấu giá quyền sử dụng đất cho từng khu vực, tổ chức đấu giá theo quy định pháp luật Huyện Tiên Lãng đã đổi mới hình thức đấu giá từ lời nói và bỏ phiếu nhiều vòng sang hình thức bỏ phiếu kín một vòng, với hồ sơ nộp qua bưu điện Người tham gia cũng phải nộp tiền đặt cọc vào tài khoản ngân hàng của đơn vị tổ chức đấu giá, giúp tuân thủ quy định pháp luật và hạn chế hiện tượng cò mồi, thông đồng dìm giá.
Huyện Tiên Lãng chú trọng công khai thông báo bán đấu giá qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo Hải Phòng và Cổng thông tin điện tử huyện Bên cạnh đó, thông báo cũng được niêm yết tại UBND các xã có đất bán đấu giá và trụ sở tổ chức bán đấu giá tài sản.
Năm 2017, huyện Tiên Lãng đã tổ chức 8 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, bán được 264 lô đất, trong đó có 254 lô được giao dịch thành công Tổng số tiền thu được từ đấu giá đạt 101.417.223.900 đồng, vượt 0,8% so với kế hoạch đề ra và đạt 103,7% so với mục tiêu.
Nhờ những đổi mới trong hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất, huyện Tiên Lãng đã tăng cường thu ngân sách nhà nước, giúp người dân thực hiện nhu cầu mua đất với chi phí hợp lý Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện Tiên Lãng mà còn góp phần vào sự phát triển chung của thành phố Hải Phòng.
1.4.3 Bài học kinh nghiệm trong việc đấu giá quyền sử dụng đất
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp lý quan trọng để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg về Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, cùng với các Luật Đất đai năm 2003, 2013 và Luật Đấu giá tài sản năm 2017.
Dựa trên các văn bản của Trung ương và địa phương, công tác bán đấu giá tài sản, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, đã có sự phát triển đáng kể về cả số lượng và chất lượng trong thời gian qua.
Những kết quả từ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã giúp tăng nguồn thu ngân sách và giảm thiểu tình trạng cò mồi, thông đồng, dìm giá Để nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão trong thời gian tới, cần triển khai các giải pháp hiệu quả.
Việc định giá quyền sử dụng đất để đưa ra đấu giá cần phải sát với giá thị trường, vì điều này không chỉ khuyến khích người tham gia mà còn giảm thiểu thiệt hại cho Nhà nước Nếu định giá không chính xác, có thể dẫn đến việc thông đồng để "dìm giá" và thu lợi bất chính Để đạt được định giá sát với thị trường, cần tiến hành khảo sát giá và áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, như phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất Hội đồng định giá cần được tuyển chọn từ các chuyên gia tài chính, thuế và hoạt động độc lập để đảm bảo tính khách quan, tránh sự can thiệp từ cơ quan hành chính hoặc cá nhân có thẩm quyền.
Thứ hai, Cần có cơ chế quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá
Quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá là giải pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và hạn chế tình trạng "cò mồi" Thực tế cho thấy, thông tin của những người tham gia đấu giá thường bị rò rỉ qua các cán bộ tổ chức đấu giá, dẫn đến sự tiếp tay của những người quản lý hồ sơ Khi người tham gia nộp hồ sơ, các thông tin cá nhân như họ tên, địa chỉ, số điện thoại và số tiền đặt trước có thể bị cung cấp cho "cò đất" Do đó, cần thiết phải quy định cụ thể về quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm của người nhận hồ sơ và tính bảo mật trong quy trình này để bảo vệ quyền lợi của người tham gia đấu giá.
Thứ ba, tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an
Thời gian qua, sự can thiệp của các cơ quan công an là cần thiết để ngăn chặn tình trạng "cò mồi" và "đầu gấu" tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm thông đồng và dìm giá Mặc dù Luật Đấu giá tài sản cho phép đấu giá viên truất quyền tham dự và dừng cuộc đấu giá khi phát hiện hành vi vi phạm, nhưng việc thực hiện quy định này gặp nhiều khó khăn Thực tế cho thấy, chỉ cần một lời đe dọa từ những đối tượng này đã đủ để gây áp lực và làm khó cho quá trình đấu giá.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN AN LÃO
Giới thiệu tổng quan về huyện An Lão, thành phố Hải Phòng
Huyện An Lão, nằm ở phía Tây Nam thành phố Hải Phòng, cách trung tâm thành phố khoảng 18 km, có tổng diện tích tự nhiên là 11.506,43 ha Địa lý của huyện An Lão được xác định bởi tọa độ từ 106° 27’30” đến 106° 41’15” kinh độ Đông, và từ 20° 42’30” đến 20° 52’30” vĩ độ Bắc Huyện có vị trí tiếp giáp thuận lợi với các khu vực lân cận.
- Phía Bắc giáp huyện An Dương;
- Phía Nam giáp huyện Tiên Lãng;
- Phía Đông giáp quận Kiến An và huyện Kiến Thụy;
- Phía Tây và Tây Bắc giáp tỉnh Hải Dương
Huyện An Lão có vị trí giao thông thuận lợi với các tuyến đường quan trọng như cao tốc Hà Nội-Hải Phòng, Quốc lộ 10, và các đường tỉnh ĐT 360, ĐT 362, ĐT 354, ĐT 357 Những tuyến đường này kết nối huyện với các đô thị trong thành
An Lão có vị trí địa lý thuận lợi, giúp phát triển kinh tế mạnh mẽ, tiếp thu công nghệ tiên tiến và thu hút đầu tư nước ngoài Khu vực này đang chuyển mình theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa, tạo điều kiện cho các ngành kinh tế - xã hội phát triển bền vững.
Huyện An Lão có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ
Vùng đất này có độ cao từ 0,5 - 1m so với mặt nước biển, xen lẫn là dãy núi trải dài từ Tây Bắc xuống Đông Nam, với nhiều điểm cao trên 100m Đặc biệt, Núi Voi có diện tích 300 ha, nằm ở xã An Tiến, và Trường Thành là khu di tích lịch sử với giá trị văn hóa và du lịch cao.
2.1.1.3 Khí tượng, thủy văn a Khí hậu
Huyện có khí hậu nhiệt đới gió mùa với nhiệt độ trung bình năm đạt 23,8°C, phân thành hai mùa rõ rệt: mùa đông và mùa hè, chênh lệch nhiệt độ giữa hai mùa là 11°C - 12°C Độ ẩm không khí trung bình năm là 85%, thấp nhất vào tháng 1 (73%) và cao nhất vào tháng 4 (91%) Lượng bốc hơi hàng năm trung bình là 700ml, trong tháng khô hanh, lượng bốc hơi vượt quá lượng mưa, dẫn đến khô hạn và thiếu nước Tổng lượng mưa trung bình hàng năm là 1.740 mm (số liệu từ 1965 - 1995), với lượng mưa trung bình đạt 1.820 mm Huyện có từ 150 đến 160 ngày nắng mỗi năm, trong đó tháng 5 và tháng 7 có giờ nắng cao nhất, lên tới 188 giờ/tháng.
Huyện An Lão chịu tác động của hai loại gió chủ yếu: gió mùa Đông Bắc vào mùa khô (từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau) với tốc độ trung bình 2,2 m/s, và gió Đông Nam vào mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 10) với vận tốc trung bình 2,5 m/s Tốc độ gió trung bình trong năm dao động từ 1,7 đến 4 m/s, với cực đại đạt 20 m/s.
- 25 m/s vào mùa mưa bão b Thủy văn
Huyện nằm trong hệ thống sông Thái Bình, với hoạt động nông nghiệp và sinh hoạt chủ yếu dựa vào ba con sông chính: sông Lạch Tray, sông Văn Úc và sông Đa Độ Sông Văn Úc dài 17 km trong tổng chiều dài 48,9 km, là nhánh cấp II của sông Thái Bình, nhận nước từ sông Giá tỉnh Hải Dương và chảy qua ngã ba Kinh Đồng, thôn Quán Trang, xã Bát Trang, huyện An Lão, nơi có phân lưu hướng Bắc là sông Lạch Tray.
Sông Văn Úc và Lạch Tray tại huyện An Lão là tuyến đường sông quan trọng, kết nối ra biển và vào vùng châu thổ sông Hồng Cùng với sông Đa Độ, hai con sông này hàng năm bồi đắp phù sa, làm tăng độ màu mỡ cho đất và cung cấp nguồn nước ngọt, phục vụ tưới tiêu cho nội đồng huyện An Lão và đời sống của người dân thành phố.
2.1.1.4 Các nguồn tài nguyên chủ yếu a Tài nguyên đất
An Lão, huyện đồng bằng thuộc đồng bằng sông Hồng, nổi bật với địa hình đa dạng và hệ thống sông ngòi phong phú Sông Đa Độ không chỉ cung cấp nguồn nước ngọt dồi dào cho việc tưới tiêu mà còn bồi đắp phù sa liên tục, giúp giảm độ chua, mặn trong đất nông nghiệp Nhờ vào hệ thống thủy lợi đồng bộ, An Lão có điều kiện thuận lợi để canh tác nhiều vụ trong năm, đồng thời tạo nền tảng cho việc phát triển vùng cây công nghiệp tập trung, cung cấp nguyên liệu cho ngành chế biến nông sản.
Nguồn nước mặt tại huyện An Lão chủ yếu đến từ hệ thống sông Thái Bình, bao gồm ba con sông chính: Đa Độ, Sông Cung - Khúc Giản, và sông Cầu Sẽ, sông Cầu Nghệ Trong số đó, sông Đa Độ đóng vai trò quan trọng nhất, cung cấp nước ngọt cho sinh hoạt và tưới tiêu cho ruộng đồng An Lão cũng như các quận huyện của thành phố Hải Phòng.
Nguồn nước ngầm tại huyện có trữ lượng và chất lượng hạn chế, với mạch nước ngầm nóng ở độ sâu từ 4m đến 16m phục vụ cho sinh hoạt, lưu lượng đạt 0,7 - 0,8 lít/s Tuy nhiên, nguồn nước này có độ khoáng cao và tính axit, do đó cần qua bể lọc trước khi sử dụng.
Huyện An Lão không có nhiều khoáng sản quý hiếm, nhưng lại sở hữu nguồn tài nguyên vật liệu xây dựng phong phú, đặc biệt là cát, với số lượng lớn dọc theo các sông Văn Úc và Lạch Tray Ngoài ra, tài nguyên đất sét cũng được tìm thấy tại núi Xuân Sơn và núi Tiền Nơi, thuộc các xã và thị trấn trong huyện.
Tiến, Trường Sơn, An Thắng, Thái Sơn
2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội huyện An Lão
2.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội
An Lão đóng vai trò quan trọng trong kinh tế, xã hội, an ninh và quốc phòng của Thành phố Hải Phòng Trong những năm gần đây, huyện An Lão đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ, hòa nhịp cùng sự phát triển kinh tế chung của thành phố, góp phần đưa nền kinh tế địa phương vào ổn định và phát triển Tình hình phát triển kinh tế của huyện An Lão từ năm 2015 đến năm 2018 cho thấy sự cải thiện rõ rệt trong các chỉ số kinh tế.
Ngành kinh tế Đơn vị tính
2018 Tổng giá trị sản xuất (giá so sánh 2010) Tỷ.đồng 8.059,46 8.084,46 8.528,48 9.333,05 Nông, lâm nghiệp-thủy sản tỷ đồng 1.460,92 1.474,96 1.493,48 1.535,05 Công nghi ệ p-xây dựng tỷ đồng 3.638,56 3.749,50 3.890,00 4.306,00 Thương mại- dịch vụ tỷ đồng 2.959,98 2.860,00 3.145,00 3.492,00
Giai đoạn 2015-2018, huyện An Lão mặc dù chịu tác động mạnh từ suy thoái kinh tế nhưng vẫn đạt được mức tăng trưởng cao Cụ thể, tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) năm 2015 đạt 8.059,46 tỷ đồng, và đến năm 2018, con số này tăng lên 9.333,05 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 1.273,59 triệu đồng so với năm 2015.
Sự phát triển kinh tế - xã hội ở An Lão đã có nhiều khởi sắc nhờ vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Từ năm 2015 đến 2018, tỷ trọng ngành Nông - Lâm - Ngư nghiệp giảm từ 18,13% xuống 16,45%, trong khi ngành Công nghiệp và Xây dựng tăng từ 45,15% lên 46,14%, và ngành Thương mại - Dịch vụ tăng từ 36,73% lên 37,42% Những kết quả này đã nâng cao vị trí của huyện An Lão trong tổng thể thành phố Hải Phòng.
Công tác đấu giá QSD đất
2.2.1 Từ tháng 12/2013 trở về trước
Theo Quyết định số 2680/QĐ-UBND ngày 03/2/2014 của UBND thành phố Hải Phòng, quy định chi tiết về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Nghị định số 43/2014 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Ngày 15/1/2014, UBND huyện An Lão đã ban hành Quyết định số 491/QĐ-UBND thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư và GPMB các dự án trên địa bàn huyện, với Chủ tịch UBND huyện làm Chủ tịch Hội đồng và Phó Chủ tịch UBND huyện phụ trách kinh tế làm Phó Chủ tịch Thường trực, trong khi phòng Tài nguyên - Môi trường giữ vai trò cơ quan Thường trực.
Căn cứ theo Luật đấu giá tài sản số 01/2016 và Quyết định số 1639/QĐ-UBND ngày 15/8/2016 của UBND thành phố Hải Phòng, UBND huyện An Lão đã ban hành Quyết định số 1233/QĐ-UBND ngày 12/11/2007 để thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất, do Phó Chủ tịch UBND huyện phụ trách kinh tế làm chủ tịch.
Chủ tịch Hội đồng và phòng Tài chính - Kế hoạch đóng vai trò là cơ quan Thường trực, với nhiệm vụ chính là tổ chức các phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) trên địa bàn huyện.
Tất cả các thành viên của các Hội đồng này đều là cá nhân, đại diện cho các phòng chuyên môn của huyện và làm việc theo chế độ kiêm nhiệm Kinh phí cho nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất được phân bổ vào ngân sách hoạt động của các phòng chuyên môn có thành viên trong Hội đồng.
Các thành viên của cả hai Hội đồng hoạt động theo chế độ kiêm nhiệm, dẫn đến nhiều bất cập trong việc giải quyết công việc liên quan đến GPMB và đấu giá QSD đất Thời gian xử lý công việc hạn chế, cùng với việc các thành viên hoạt động riêng lẻ, đã làm giảm tính thống nhất trong tham mưu Hơn nữa, việc giải quyết các ý kiến kiến nghị chưa triệt để, thường xuyên để lại nhiều ý kiến lặp lại về cùng một vấn đề.
Theo Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính đã hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức Phát triển quỹ đất Dựa trên các văn bản hướng dẫn của Thành phố, vào ngày 14/01/2011, UBND huyện An Lão đã ban hành Quyết định số 74/QĐ-UBND để thành lập Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện An Lão, gọi tắt là Trung tâm.
Theo các văn bản hướng dẫn của Trung ương và Thành phố, Trung tâm được xác nhận có 09 biên chế Khi thành lập, UBND huyện đã điều động 01 Giám đốc và 01 Phó Giám đốc Đến tháng 5/2011, huyện tiếp tục điều động thêm 05 nhân viên từ các phòng chuyên môn về làm việc tại Trung tâm Hiện tại, Trung tâm có tổng cộng 09 người, trong đó có 03 công chức (01 Giám đốc, 02 Phó Giám đốc) và 05 chuyên viên đã được xét tuyển viên chức và tham gia đóng BHXH theo quy định.
Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm:
Theo Quyết định số 74/QĐ-UBND ngày 14/01/2011 của UBND huyện An Lão và các quy định hiện hành, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện được giao các chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn cụ thể nhằm quản lý và phát triển quỹ đất hiệu quả.
Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện An Lão là đơn vị sự nghiệp thuộc UBND huyện, có trách nhiệm tự đảm bảo chi phí hoạt động thường xuyên theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP Trung tâm chịu sự quản lý trực tiếp của UBND huyện và được hướng dẫn chuyên môn bởi Sở Tài nguyên - Môi trường.
Trung tâm có tư cách pháp nhân, trụ sở và con dấu riêng, mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước huyện An Lão theo quy định pháp luật Trung tâm thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản Ngoài ra, Trung tâm còn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát triển khu tái định cư, đầu tư xây dựng hạ tầng, quản lý quỹ đất đã thu hồi và thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng Nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm được quy định tại Điều 2 - Chương I, Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010.
Trung tâm đã cụ thể hóa chức năng và nhiệm vụ của mình thông qua Quy chế hoạt động, đồng thời phân công nhiệm vụ cho các thành viên trong đơn vị Quy chế này được điều chỉnh hàng năm để phù hợp với thực tế công việc của Trung tâm.
Kết quả hoạt động từ khi thành lập đến nay:
Kể từ khi thành lập, Trung tâm đã tập trung vào nhiệm vụ giải phóng mặt bằng (GPMB) nhằm phục vụ cho việc đấu giá quyền sử dụng đất và thu hút đầu tư cho các dự án trên địa bàn huyện Trong hơn 8 năm qua, Trung tâm đã đạt được nhiều kết quả đáng kể trong việc thực hiện các nhiệm vụ này.
* GPMB thực hiện các Dự án:
+ Tổng diện tích đã GPMB: 586.211,82m 2
* Công tác Đấu giá QSD đất:
- Tổng số diện tích đã giải phóng mặt bằng phục vụ đấu giá QSD đất: khoảng 95.000m 2
- Thực hiện đấu giá QSD đất
Từ khi thành lập, Trung tâm đã tổ chức 32 đợt đấu giá quyền sử dụng đất, thu về tổng số tiền 287.720.868.000 đồng và diện tích đất đấu giá đạt 97.286,84m².
+ Đã thực hiện đấu giá xong Khu Ngã 3 An Tràng, thị trấn Trường Sơn để trong năm 2018 với tổng diện tích 18.532 m2; đạt 59.091.560.211 tỷ đồng
Về kinh phí hoạt động: Toàn bộ kinh phí chi hoạt động của Trung tâm đều phụ thuộc vào 2% tổng kinh phí giải phóng mặt bằng mỗi dự án
Chế độ và chính sách đối với lao động tại đơn vị mới thành lập gặp khó khăn do nguồn thu chưa ổn định Hiện tại, tiền lương của cán bộ lãnh đạo và nhân viên trong biên chế chỉ được tính theo hệ số lương cơ bản theo quy định của Bộ Tài chính, không có các khoản phụ cấp khác Ngoài ra, đơn vị cũng thực hiện đóng bảo hiểm xã hội (BHXH) và bảo hiểm y tế (BHYT) theo quy định hiện hành.
Sự ra đời của Trung tâm Phát triển Quỹ đất đã khắc phục những tồn tại của Hội đồng đấu giá trước đây, đồng thời chuyên môn hóa công tác GPMB, đáp ứng nhanh chóng nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp Điều này không chỉ hỗ trợ việc đấu giá QSD đất mà còn góp phần tích cực vào thu ngân sách địa phương và phát triển kinh tế - xã hội, góp phần ổn định thị trường bất động sản Các cơ chế, chính sách liên quan đến GPMB và đấu giá QSD đất tại Thành phố được quy định chặt chẽ, giúp giảm thiểu bất cập trong quản lý kinh phí đền bù và đơn giá khởi điểm khi bán đấu giá QSD đất.
Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện An Lão
2.3.1 Từ tháng 12/2010 trở về trước
Vào ngày 05/12/2005, huyện đã tiến hành phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên với diện tích 6042,0m² tại khu An Tràng, thị trấn Trường Sơn, theo quy định của pháp luật Giá khởi điểm được xác định là 2,9 triệu đồng/m², trong khi giá trúng bình quân đạt 3 triệu đồng/m², tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá này là 18,126 tỷ đồng.
Năm 2006, cùng với sự đóng băng của thị trường bất động sản, huyện
An Lão không thực hiện đấu giá QSD đất
Ngày 16 tháng 10 năm 2007, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 2005/2007/QĐ-UBND về việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng
Quý IV năm 2007, huyện An Lão đã tổ chức bán đấu giá QSD đất đối với 06 khu đất tại các xã: An Tiến, Trường Thành, Tân Viên, thị trấn An Lão và thị trấn Trường Sơn với tổng diện tích 23.948m Tổng số tiền trúng đấu giá là 79,094 tỷ đồng
Trong 02 năm (2008-2009), huyện tổ chức bán đấu giá QSD đất đối với
14 khu đất tại các xã Bát Trang, Trường Thành, Trường Thọ, Tân Viên, Thái Sơn, An Thắng, An Thọ, Quốc Tuấn, Mỹ Đức, An Tiến, Chiến Thắng, An Thái và thị trấn Trường Sơn có tổng diện tích 35.798m² đã được đấu giá thành công với tổng số tiền đạt 63,927 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất đang có dấu hiệu suy giảm, dẫn đến việc số lượng phiên đấu giá trong các năm 2010 và 2011 không nhiều Trong hai năm này, huyện chỉ tổ chức được hai đợt đấu giá quyền sử dụng đất tại khu An Tràng - thị trấn Trường Sơn và xã An Tiến, với tổng diện tích 7.561 m² Tổng số tiền trúng đấu giá đạt 21,961 tỷ đồng, con số này thấp hơn so với giai đoạn 2008-2009.
2009 (bằng gần 1/3 về số tiền và gần 1/5 về diện tích), đặc biệt chỉ bằng gần 1/4 về số tiền so với quý IV/2007
Bảng 2.10: Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất tại huyện An Lão từ năm 2005 đến năm 2011
Năm Đơn vị - vị trí khu đất đấu giá Diện tích
Số tiền trúng đấu giá (triệu đồng)
2005 Thị trấn Trường Sơn: Khu An Tràng 6.042,0 18.126
Xã An Tiến: thôn Khúc Giản, thôn An Luận 5.641,0 7.897
Xã Trường Thành: thôn Phương Chử 1.625,0 1.462
Xã Tân Viên: thôn Ly Câu 3.000,0 4.050
Thị trấn An Lão: Khu Quyết Thắng 5.063,0 15.695
2008 Xã Trường Thành: thôn Chi Lai 1.092,0 5.132
Năm Đơn vị - vị trí khu đất đấu giá Diện tích
Số tiền trúng đấu giá (triệu đồng)
Xã Tân Viên: thôn Đại Điền 4.935,0 8.389
Xã Bát Trang: thôn Nghĩa Trang 3.450,0 3.795
Xã Thái Sơn: thôn Nguyệt Áng, thôn Áng Sơn 3.053,0 1.526
Xã An Thắng: thôn Quyết Tiến, thôn Trần Phú 3.962,0 5.943
Xã An Thọ: thôn Hòa Bình 950,0 465
Xã Quốc Tuấn: thôn Đông Nham 1.194,0 1.289
Xã Mỹ Đức: thôn Tiến Lập 2.300,0 8.050
Thị trấn Trường Sơn: khu An Tràng 2.703,0 7.298
Xã An Tiến: thôn An Luận 4.000,0 9.600
Xã An Thái: thôn Thạch Lựu 2 1.300,0 2.340
Xã Chiến Thắng: thôn Phương Hạ 1.672,0 2.598
Xã An Thọ: thôn Trần Thành, thôn Hòa Bình 3.198,0 5.116
Xã Trường Thọ: thôn Xuân Đài 1.989,0 2.386
(Nguồn phòng Tài nguyên - Môi trường huyện An Lão)
Theo số liệu từ bảng 2.8, giai đoạn 2005-2011, ngoại trừ năm 2006 không thực hiện đấu giá, các năm còn lại đều thực hiện hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất Hoạt động này đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, phục vụ phát triển hạ tầng nông thôn và góp phần ổn định thị trường đất ở.
Vào tháng 01 năm 2011, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện đã được thành lập, với nhiệm vụ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) theo các quy định hiện hành.
Do mới được thành lập, chưa ổn định về tổ chức bộ máy nên đến tháng
Từ tháng 3/2012, Trung tâm đã tổ chức phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên và đến nay đã thực hiện 32 đợt bán đấu giá với tổng diện tích 108.658,22m² Tổng số tiền thu được từ các phiên đấu giá lên đến 335.652.315 đồng Một số đợt bán đấu giá quyền sử dụng đất tiêu biểu có thể được liệt kê như sau:
Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện phối hợp với Công ty TNHH Tư vấn và Thẩm định giá Hải Phòng cùng UBND các xã, thị trấn tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa điểm như Quang Hưng, An Tiến, Trường Thọ, thị trấn An Lão, Tân Viên, Quốc Tuấn và Khu Ngã 3 An Tràng, thị trấn Trường Sơn Đây là cơ hội cho người dân và nhà đầu tư tham gia vào các đợt đấu giá quyền sử dụng đất tại các xã này.
Vào tháng 02/2012, thông báo mời đấu giá đã được công bố trên Báo Hải Phòng, Đài phát thanh truyền hình Hải Phòng và cổng thông tin điện tử của Thành phố Hồ sơ tham gia đấu giá được bán công khai tại trụ sở Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện, Công ty TNHH Tư vấn và Thẩm định giá Hải Phòng, cùng với trụ sở UBND xã nơi có đất đấu giá.
Phương thức đấu giá trong đợt này yêu cầu toàn bộ diện tích QSD đất được bán theo hình thức trả giá một lần bằng phiếu kín cho từng lô Mỗi lô đất phải có ít nhất hai người tham gia đấu giá Giá tham dự sẽ là mức giá mà người tham gia đưa ra cho từng lô đất, được ghi lại trong phiên đấu giá và niêm phong bởi chính khách hàng.
Giá tham dự đấu giá là bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm
Giá dự đấu giá = Giá khởi điểm + Bước giá x N
Trong đó: N là số lên của bước giá
Chỉ những người có mua hồ sơ và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người tham gia đấu giá mới được tham gia trả giá
Trình tự đấu giá được thực hiện bởi người điều hành phiên đấu giá theo quy chế đã định Họ sẽ lựa chọn tổ giúp việc để mở phiếu trả giá của khách hàng Dựa trên thông tin ghi trên phiếu, người điều hành sẽ công bố và xác định người trúng đấu giá Người trúng đấu giá là người có mức giá cao nhất và hợp lệ cho từng lô đất.
Kết thúc phiên bán đấu giá, người điều hành sẽ công bố kết quả và tiến hành các bước công việc còn lại theo quy định trong Quy chế đấu giá.
Trong đợt bán đấu giá gần đây, Trung tâm đã thành công trong việc bán 20 lô đất với tổng diện tích 2.298,4m² Tổng số tiền trúng đấu giá đạt 2.522.735.000 đồng, cao hơn 356.404.000 đồng so với giá khởi điểm.
Bảng 2.11: Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất tại các xã: Quang Hưng,
An Tiến, Trường Thọ và thị trấn An Lão ngày 12 và 13/3/2014 Đơn vị Vị trí Lô số
Thành tiền (triệu đồng/lô)
(Nguồn Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện An Lão)
Sau khi có kết quả trúng đấu giá, UBND huyện đã đề nghị UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt kết quả Ngày 23/5/2014, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 731/QĐ-UBND phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) để xây dựng nhà ở tại huyện An Lão trong đợt tháng 3/2014 UBND Thành phố yêu cầu các cá nhân trúng đấu giá nộp tiền vào ngân sách và giao UBND huyện hoàn tất thủ tục bàn giao đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho những trường hợp đủ điều kiện Vào ngày 25 và 26 tháng 4/2015, đã diễn ra đợt bán đấu giá QSD đất cho 97 lô đất tại các xã An Thắng, Quang Hưng, Bát Trang và Trường Thành.
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện An Lão trong thời
+ Khai thác và sử dụng hợp lý quỹ đất;
Huy động nhiều nguồn vốn để đầu tư xây dựng là rất quan trọng, trong đó Nhà nước sẽ cho vay kinh phí nhằm giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng Khi tổ chức đấu giá, người dân và các nhà đầu tư sẽ tham gia bằng cách đóng góp vốn Số tiền thu được từ hoạt động này sẽ được sử dụng để trả nợ cho khoản vay của Nhà nước và tiếp tục phát triển hạ tầng địa phương.
Việc tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ giúp đầu tư cho các dự án khác mà còn tạo điều kiện cho người dân địa phương chuyển đổi ngành nghề khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình và dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc tăng nguồn thu ngân sách và tạo vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Cơ chế đấu giá tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, với người trả giá cao nhất nhận quyền sử dụng đất Việc áp dụng đấu giá cho cùng một diện tích đất không chỉ mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn mà còn tối ưu hóa nguồn vốn đầu tư cho phát triển cơ sở hạ tầng so với phương thức giao đất có thu tiền sử dụng.
Đối với người sử dụng đất, việc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích, bởi đất được đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch, đảm bảo tính an toàn cao Khác với việc mua đất ngoài thị trường tự do, người mua đất đấu giá được Nhà nước đảm bảo tính pháp lý và có đầy đủ giấy tờ hợp lệ Quy trình đấu giá diễn ra công khai, thu hút nhiều đối tượng với các mức giá khác nhau Trước khi đấu giá, người tham gia có cơ hội nghiên cứu hồ sơ, giúp họ đánh giá đúng giá trị mảnh đất Điều này cho phép họ chủ động đưa ra mức giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường.
Thị trường bất động sản tại Hải Phòng, đặc biệt là huyện An Lão, đang trong giai đoạn đầu phát triển Hình thức đấu giá đất đai sẽ thúc đẩy sự sôi động của thị trường bất động sản, đồng thời tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và xã hội Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu đất ở của người dân mà còn tạo ra môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng và nâng cấp cơ sở hạ tầng như đường giao thông, trường học, và bệnh viện, mà còn hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và áp dụng mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp Việc phổ biến các mô hình sản xuất nông nghiệp như trồng rau sạch và chăn nuôi đặc sản đã nâng cao hiệu quả sản xuất và tăng thu nhập cho nông dân Đồng thời, nhiều ngành nghề mới và ngành nghề thủ công cũng được đầu tư phát triển, tạo ra việc làm cho lao động dư thừa tại vùng nông thôn.
Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi trừ các chi phí liên quan, xã Quốc Tuấn nhận được 55% Địa phương đã sử dụng nguồn kinh phí này để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu dân sinh.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã làm phong phú hoạt động của thị trường bất động sản, với sự tham gia của Nhà nước không chỉ ở vai trò quản lý mà còn như một đối tác Giá bán đất và người nhận quyền sử dụng đất được xác định bởi thị trường mà không cần sự can thiệp của Nhà nước Hình thức đấu giá này xã hội hóa việc phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo nguồn vốn hỗ trợ các chính sách xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp và cải thiện chỗ ở cho các gia đình chính sách khó khăn.
Giá đất công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ giúp xóa bỏ tâm lý hoang mang và dao động về giá đất của các nhà đầu tư, đồng thời loại bỏ "giá ảo" trong lĩnh vực bất động sản Điều này góp phần ổn định giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh và bền vững.
2.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai:
Đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn cải thiện quản lý và sử dụng đất đai Đất đai, tài sản quốc gia đặc biệt, tham gia vào thị trường và khai thác tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực giúp xác định giá đất, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản và hạn chế thất thu ngân sách Phương thức đấu giá đơn giản, nhanh gọn, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho Nhà nước và nhân dân Qua đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng trở nên thuận lợi hơn, tạo niềm tin cho người sử dụng đất Hình thức đấu giá này khuyến khích cạnh tranh lành mạnh, tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách và loại bỏ tiêu cực trong cơ chế "xin, cho".
Mặc dù đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) mang lại nhiều lợi ích, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế đáng chú ý Đơn giá đền bù cho đất nông nghiệp và các chế độ hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay còn nhiều bất cập Hơn nữa, các thủ tục thực hiện đấu giá QSD đất theo Quyết định số 1639/QĐ-UBND ngày 15/8/2016 của Thành phố Hải Phòng vốn đã phức tạp, nay lại trở nên rườm rà hơn do các quy định mới, dẫn đến việc tốn nhiều thời gian và chi phí.
BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HUYỆN AN LÃO
Mục tiêu, quan điểm về việc đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện An Lão
Để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão và thành phố Hải Phòng, cần thực hiện theo quy định pháp luật Việc này không chỉ giúp sử dụng đất hiệu quả mà còn góp phần phát triển kinh tế cho huyện và thành phố.
Tiếp tục thực hiện hiệu quả chủ trương của Đảng và pháp luật về đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2013 Nâng cao năng lực quản lý đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất Phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất theo hướng lành mạnh, đồng bộ; huy động nguồn vốn xã hội và thu hút đầu tư, biến đất đai thành nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của huyện trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất và ứng phó với tình hình biến động đất đai tại huyện, việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được xây dựng là rất quan trọng Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, huyện phấn đấu đến năm 2025 sẽ đáp ứng cơ bản nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân.
3.1.2.1 Kết hợp chặt chẽ giữa quyền sử dụng đất của công dân với đảm bảo sự hoàn thiện một cách thống nhất
Quan điểm của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta từ năm 1980 khẳng định rằng đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông qua các quyết định giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, cho thuê đất thu tiền hàng năm, và cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê Đồng thời, Nhà nước cũng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công dân, thể hiện sự công nhận quyền sử dụng đất của họ.
Năm 2013, quy định "quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ" nhấn mạnh sự kết hợp giữa quyền sử dụng đất của công dân và quản lý tập trung, thể hiện sự tôn trọng đối với quyền lợi của người dân Quyền sử dụng đất được coi là tài sản và hàng hóa đặc biệt, do đó cần được xác định một cách chính xác và cụ thể, phù hợp với từng loại đất, đối tượng sử dụng và các trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất.
3.1.2.2 Việc hoàn thiện đảm bảo tính hệ thống và đồng bộ
Mục 3 - Chương 8 - Luật đất đai 2013 gồm 03 Điều đã quy định các nội dung về đấu giá QSD đất, bao gồm: nguyên tắc đấu giá QSD đất; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đấu giá QSD đất Vấn đề trong đấu giá QSD đất được Nhà nước phân cấp cụ thể cho các cơ quan quản lý từ Trung ương đến địa phương Quản lý Nhà nước trong đấu giá QSD đất phải được triển khai một cách đồng bộ, công khai, minh bạch, đảm bảo tính hệ thống trong suốt quá trình thực hiện nội dung, trong việc ra quyết định của các cơ quan quản lý cấp trên cho đến các cơ quan cấp dưới, giữa các cơ quan liên ngành với nhau Tính đồng bộ phải được thể hiện ở việc ban hành các văn bản quy định pháp luât Trong đấu giá QSD đất, cơ quan chịu trách nhiệm chính ở Thành phố là Trung tâm Phát triển Quỹ đất trực thuộc sở Tài nguyên & Môi trường, ở cấp huyện là Trung tâm Phát triển Quỹ đất của huyện Riêng ở cấp xã, chịu trách nhiệm tham mưu chính thuộc trách nhiệm của cán bộ Địa chính Nội dung quản lý của các cơ quan theo ngành dọc hay ngang cấp đều phải nhất quán với nhau Trong trường hợp một số các quy định do cơ quan quản lý Nhà nước ban hành không phù hợp với thực tế cần phải rà soát, kiểm tra và bổ sung, sửa đổi để đảm bảo cho nội dung được ban hành mà không bị sai lệch giúp thực hiện tốt công tác đấu giá QSD đất mà vẫn đảm bảo chế độ sở hữu đất đai Tránh thủ tục rườm rà, gây khó khăn cho người dân tham gia đấu giá Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách, quy định về sở hữu đối với đất đai, tài nguyên, nguồn vốn và các loại tài sản công khác, vốn và các tài sản công khác được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, tránh lãng phí Việc nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách đất đai sẽ bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng nguồn tài nguyên đất đai có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí và tham nhũng đất đai
3.1.2.3 Kết hợp việc hoàn thiện công tác đấu giá QSD đất với đảm bảo an sinh xã hội
Nhà nước cần xây dựng và ban hành quy hoạch, kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) một cách hợp lý và khoa học, giao cho các cơ quan chuyên môn thực hiện Trong quá trình sử dụng, cần kết hợp giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đây là mục tiêu quan trọng cho sự phát triển bền vững Việc áp dụng các biện pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSD đất cần song song với nhiệm vụ đảm bảo an sinh xã hội, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và hội nhập quốc tế.
Huy động hiệu quả tài nguyên đất để thúc đẩy phát triển quốc gia; cân bằng lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư; duy trì sự ổn định cho thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, phát triển bền vững và ngăn chặn tình trạng "giá ảo".
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa dẫn đến nhu cầu đất ở gia tăng, buộc Nhà nước phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) để đáp ứng Tuy nhiên, việc này cần đi kèm với kế hoạch cụ thể nhằm giải quyết các vấn đề xã hội khác và đạt được mục tiêu quản lý Nhu cầu chỗ ở cấp thiết có thể gây ra tình trạng mua bán, chuyển đổi đất đai không tuân thủ pháp luật, dẫn đến hỗn loạn và phá vỡ quy hoạch tổng thể Đây là thách thức lớn trong việc hoàn thiện công tác đấu giá QSD đất Thực hiện hiệu quả kế hoạch đấu giá QSD đất sẽ là chìa khóa để giải quyết những vấn đề này Đồng thời, cần chủ động xây dựng và quản lý tốt thị trường bất động sản.
Chủ trương và chính sách pháp luật của Nhà nước về thị trường bất động sản đã được xác định rõ ràng, với Nghị quyết Đại hội Đại biểu lần thứ VIII của Đảng nhấn mạnh việc "Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản" Theo Khoản 1, điều 181, Bộ Luật dân sự năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với chúng Đồng thời, Chỉ thị số 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu "tăng cường hơn nữa công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản", nhằm nâng cao hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này.
Vấn đề đất đai có phải là hàng hóa hay không vẫn đang gây tranh cãi, đặc biệt là vai trò của nó trong thị trường bất động sản Mặc dù Đảng và Nhà nước đã có chủ trương và chính sách về thị trường này, nhưng các quy định pháp luật về đất đai vẫn còn thiếu rõ ràng Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đã tồn tại từ trước khi có pháp luật, dẫn đến việc quản lý lỏng lẻo và sự phát triển của thị trường ngầm, gây ra những bất công xã hội và gia tăng khoảng cách giàu nghèo Tại huyện An Lão, thị trường bất động sản đã có những thời điểm sôi động, với cơn sốt đất ngoài tầm kiểm soát, gây khó khăn cho công tác quản lý Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu sót trong các quy định pháp luật về bất động sản Để xây dựng một thị trường bất động sản hiệu quả và lành mạnh, cần coi đất đai là hàng hóa đặc biệt và chủ động phát triển thị trường chính thức, đồng thời cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục và nâng cao năng lực thực hiện chính sách.
Một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Để nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cần tăng cường quản lý và kết hợp kiểm tra, theo dõi, hướng dẫn cũng như xử lý vi phạm một cách kịp thời Tại huyện An Lão, việc giám sát và kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất được cụ thể hóa qua các Chỉ thị, Nghị quyết, nhằm đảm bảo sự tham gia của toàn dân Sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất mà còn huy động nguồn vốn cho đầu tư xây dựng, tăng ngân sách Nhà nước và tạo nguồn vốn cho cơ sở hạ tầng Số tiền thu được từ đấu giá không chỉ phục vụ cho việc cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng mà còn hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế Hình thức đấu giá này đã góp phần làm sôi động thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực này tại Việt Nam.
Giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất giúp xóa bỏ tâm lý hoang mang và giao động về giá, từ đó tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường mà còn mang lại lợi ích về mặt kinh tế và xã hội Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất cũng nâng cao hiệu quả trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại và hạn chế cần khắc phục.
- Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hành chính
Thủ tục để sở hữu một lô đất thông qua đấu giá trải qua nhiều bước, bắt đầu từ việc có chủ trương cho phép đấu giá cho đến khi quá trình đấu giá hoàn tất, thường mất nhiều thời gian.
- Người tham gia đấu giá chưa hình dung được sự phát triển của khu vực, tạo ra sự chênh lệch về giá thấp hoặc giá cao
Hiện nay, hệ thống văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất chỉ quy định một số vấn đề cụ thể trong tổng thể công tác đấu giá Để khắc phục những tồn tại và hạn chế này, Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2.1 Biện pháp về lập quy hoạch
Trong văn hóa Á Đông, yếu tố phong thủy đóng vai trò quan trọng trong kiến trúc và xây dựng, đặc biệt là trong việc chọn đất ở và địa điểm kinh doanh Do đó, trước khi lập quy hoạch, cần có sự tư vấn từ các chuyên gia phong thủy để lựa chọn khu đất có phong thủy tốt Mặc dù việc hài hòa giữa quy hoạch và phong thủy gặp nhiều khó khăn, nhưng có thể áp dụng các phương pháp nhân tạo như sơn thủy trong quy hoạch để tạo ra cảnh quan đẹp và phù hợp với phong thủy, từ đó giúp người dân yên tâm và nâng cao tâm lý, góp phần vào hiệu quả cao trong bán đấu giá quyền sử dụng đất Áp dụng phương pháp đấu thầu trong quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng cũng đảm bảo chất lượng và thời gian Cuối cùng, việc giám sát thi công là rất quan trọng, vì vậy cần thuê giám sát để đảm bảo chất lượng công trình.
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối quan hệ đất đai với thị trường Để ổn định giá đất, UBND thành phố Hải Phòng cùng với các cấp chính quyền cần triển khai đồng bộ các giải pháp cần thiết.
Xác định nhu cầu sử dụng đất ở và nhu cầu đất cho sản xuất kinh doanh là bước quan trọng để lập kế hoạch cân bằng cung và cầu về đất đai Điều này giúp điều tiết giá đất một cách hợp lý, đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Tăng cường khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản thông qua việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở và đất sản xuất kinh doanh Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận đất sản xuất, từ đó góp phần cải thiện đời sống và phát triển kinh tế địa phương.
UBND thành phố cần hoàn thiện khung pháp lý để người dân dễ dàng tra cứu và hiểu rõ các điều khoản của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, và Luật Doanh nghiệp Việc này sẽ giúp các văn bản pháp luật thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả.
+ Hoàn thiện hệ thống chính sách kinh tế, cụ thể là chính sách thuế, phí và lệ phí cho từng trường hợp áp dụng để người dân dễ hiểu
Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký giao dịch đất đai và công khai thông tin giá cả Khuyến khích phát triển các sàn giao dịch bất động sản để kết nối cung cầu, đảm bảo tính minh bạch và công khai về giá.
3.2.3 Biện pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Hiện nay, công tác giao đất gặp khó khăn, chủ yếu do vướng mắc trong khâu thu hồi đất, ảnh hưởng đến tiến trình đấu giá Để nâng cao hiệu quả thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, UBND thành phố Hải Phòng cùng các cấp cần triển khai đồng bộ các giải pháp thích hợp.
Để đảm bảo tính thống nhất và nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cần tránh tình trạng mỗi địa phương, dự án, công trình áp dụng mức bồi thường và hỗ trợ khác nhau Điều này giúp ngăn chặn sự so sánh quyền lợi từ phía người dân, từ đó giảm thiểu sự mất cân bằng và bất cập trong công tác quản lý.
Phương pháp hiệu quả nhất trong bồi thường và giải phóng mặt bằng là cùng người dân xây dựng giá đền bù hoặc thuê tổ chức thẩm định giá để xác định giá đền bù, vì điều này đảm bảo sự đồng thuận từ phía cộng đồng.
Nâng cao chất lượng quy hoạch các vùng đất sản xuất và đất chuyển mục đích làng nghề, dịch vụ, nhằm đảm bảo người bị thu hồi đất có thể tiếp cận với đất sản xuất, từ đó ổn định cuộc sống lâu dài.