Các nhân tố ảnh hưởng Đến giá thị trường của căn hộ chung cư thương mại trên Địa bàn quận 8 thành phố hồ chí minh

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu: 5.I Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của luận văn đóng góp một phân cơ sở lý luận về các yếu tố cấu tạo nên giá thành, hệ thống d

Trang 1

NGUYEN TAT THANH

THONG KE UNG DUNG TRONG TAI CHÍNH

GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA CAN HQ CHUNG CU THUONG MAI TREN DJA BAN QUAN 8 THANH PHO HO CHi MINH

Trang 2

Thai độ | l5 Kếtnối tốt | Kết nếi khá tốt | Có kết nối |Không kết

nhắc nhỡ

phục

sal sot quan

trong

Diém bai Nhém (giang|DANH SÁCH THÀNH | ĐIỂM SỐ | CHỮ KÝ

viên phê và ký tên) VIÊN (%)

Trang 3

(về quá trình thực hiện, kế! quả và báo cáo thuyết mình về sản phẩm)

gây ảnh hưởng | khắc phục được | khắc phục

được

sót không sửa chữa

thể mang lại giá

Trang 4

hàng

mang lại lợi ích

cho địa phương

DIEM

- Vệ phương pháp học tập, suy nghĩ, làm việc và xử lý vần đê:

- Về kiên thức, kỹ năng, thái độ:

Trang 5

6 Bố cục của dé tài: gồm 04 chương à n2 nghe 3

CHUONG 1: TONG QUAN NGHIEN CUU 4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 7 2.1 KHÁI NIỆM NGHIÊN CỨU: 7

Trang 6

2.1.6.4 KẾT cẤU: 0 2122212222222 ra 19

2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA NHỮNG PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH: 28

2.2.2 Phân tích nhân tố EFA: S222 22122212221122122.21222222 re 28

3.3 PHAN TICH GIA XAY DUNG CO SO TAI MOT DU AN DIEN HINH TREN

DIA BAN QUẬN 8 022222 eerrre 35

3.3.1 Giới thiệu tông quan dự án căn hộ chung cư Bình Đăng (Sài Gòn

Skyview) Quận 8 Thành phố Hồ Chí Minh 2 2 tt n2 ra 35

Trang 7

3.4.5 Phân tích hồi quy: s2 nh n2 222122150 222g 66 3.5 ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA GIÁ TRỊ KHÁC: 71 3.6 ĐÁNH GIÁ MÔ HÌNH THEO DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG: cà: 73 3.7 CÁCH TĨNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CUA MOT CAN HO CHUNG CU 74 CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP c2 2222 r2 re se 75 4.1 YEU TO QUAN TRONG ANH HUGNG ĐẾN GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG CỦA CĂN HỘ CHƯNG CƯ 2222 2222221222122221222212222222222121 re 75

Trang 9

Khái niệm các nhân tố của vị tÍ ¿ 222222 222222 treo 17 Khái niệm các nhân tố của kết cấu -:: 2222 S2 re 22

Trang 10

Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuẤt 2 n0 gang 32

Hình 3.2 Sơ đỗ vị trí của dự án -::-222tcnnn0 222 errrrree 37

Hình 3.5 Chi phí thiết bị chính của chung cư c2 222g eo 39

Hình 3.6 Các chỉ phí liên quan đến xây đựng chung cư - che ng 40

TONG CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (ÐVT: nghìn đồng) nhờn 41

Hình 3.8 Giá thị trường lô đất tại Quan 8

Hình 3.9 Đánh giá lại mô hình theo giá thị trường 25-222 E221 1 reree 75

Trang 11

1 Lý do chọn đề tài:

Những năm gần đây, nhu cầu nhà ở đi liền với bảo đảm chất lượng sống ngày

càng tăng Hầu hết người mua nhà có yêu cầu cao hơn với dự án, sản phâm bất động

sản, tạo nên xu thế các dự án nhà ở phải tích hợp tiện ích đồng bộ, như: Y tế, giáo duc,

thể thao, mua sắm trong khu vực dự án Những tòa nhà, dự án thiếu tiện ích sẽ thiếu

tính cạnh tranh trên thị trường Yếu tổ tích hợp này càng quan trọng hơn khi các đự án

nằm ở xa trung tâm Giá trị của sản phâm bất động sản không đơn thuần ở thiết kế,

chất lượng xây dựng mà công tác quản lý, vận hành cũng rất quan trọng

Đáp ứng nhu cầu thực của thị trường không chỉ bảo đảm giá trị bền vững cho sản phâm bất động sản mà còn giúp chủ đầu tư nâng cao được sức cạnh tranh của dự

án Đồng thời cũng đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa góp phân

thúc đây tăng trưởng kinh tế, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân

Đề xác định giá bất động sản có giảm tiếp không thì một trong các cách thức đó

là đi sâu vào tìm hiểu nội tại của chủ đầu tư và cụ thê là cơ cấu giá thành của bất động

sản Qua đó sẽ xác định được mức kháng cự cũng như mức độ ảnh hướng của các yếu

tố chỉ phí liên quan đến tính hấp dẫn của sản phâm cũng như khả năng chịu đựng của

chủ đầu tư

Trong thời gian vừa qua có nhiều chủ đầu tư đã quảng bá việc giảm giá căn hộ

và đã được dư luận chỉ ra đó cũng là các chiêu thức bản hàng dựa trên quy luật giá trị thời gian của tiền chứ không đơn thuân là giảm giá bán Việc bán giá căn hộ 15 triệu đồng/mˆ và phải nộp tiền ngay 100% trong vòng 10 ngày thì cũng không khác gì giá

ban cua can hộ 22 triệu đồng/m? với chi phí cơ hội 20% và trong vòng 2 năm sau mới được giao nhà

Trên thị trường hiện nay có rất nhiều ý kiến trái chiều về diễn biến giá bất động

sản Nhiều chuyên gia nhận định rằng bất động sản sẽ còn giảm sâu hơn, chưa về giá

trị thực của nó sau thời kỳ tăng giá mạnh 2-3 năm trước đây, trong khi nhiều chủ đầu

tư hiện thời đang kêu gào về khoản lễ khi giảm giá bán để tăng thanh khoản Vậy giá

Trang 12

đầu tư có thể giảm được trong điều kiện hiện tại cho từng phân khúc căn hộ cụ thế?

Luận văn này sẽ đi tìm một phần câu trả lời cho câu hỏi này

2 Mục đích nghiên cứu đề tài:

Giúp người có nhu cầu mua căn hộ chung cư xác định được giả trị thực của căn

hộ, từ đó cân nhắc nguồn lực tài chính đề có thê lựa chọn cho phù hợp

Giúp cho chủ đầu tư căn hộ chung cư tìm hiểu rõ hơn về nhụ cầu, thị hiểu của

khách hàng có nhu cầu thực, từ đó có phương án chủ động phát triển sản phẩm căn hộ

cho phủ hợp với từng đối tượng khách hàng

Giúp ngân hàng phần nào đó trong việc hỗ trợ cho vay và thâm định khả năng

trả nợ vay của chủ đầu tư căn hộ chung cư cũng như người mua căn hộ chung cư

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là khách hàng cá nhân có thu nhập trung bình trở lên

Phạm vị nghiên cứu trên địa bàn Quận § TP Hé Chi Minh

4 Phương pháp nghiên cứu của đề tài:

Phương pháp điều tra: thông qua Bảng câu hỏi khảo sát bằng hình thức khảo sát

trực tiếp và ứng dụng Google form thu thập dữ liệu Dựa trên số liệu thu thập được từ khảo sát, tac gia sẽ phân tích dữ liệu với phần mềm SPSS 20 Sau khi phân tích dựa trên kết qua phân tích cùng với sự tham khảo các ý kiến của khách hàng (những người đang có nhu cầu tìm mua và đã sở hữu căn hộ), nhà đầu tư cũng như người làm việc lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng người viết đã tông hợp các ý kiên khách quan và trung thực nhất có thể

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu:

5.I Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của luận văn đóng góp một phân cơ

sở lý luận về các yếu tố cấu tạo nên giá thành, hệ thống dữ liệu các thang đo và mô hình là nguồn tư liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu trong ngành bất động sản

5.2 Về mặt thực tiễn: kết quả nghiên cứu của luận văn phần nào giúp cho bản

thân và các nhà đầu tư định hướng kịp thời để tìm đến và năm bắt giá trị thực của các

căn hộ chung cư trên địa bàn

Trang 13

Chương l: Tông quan những nghiên cứu liên quan và những van dé cần tiếp tục nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý luận

Chương 3: Thực trạng vấn đề cần nghiên cứu (khó khăn, tồn tại và kinh

nghiệm thực tiễn)

Chương 4: Quan điểm và giải pháp

Trang 14

1.1 TONG QUAN VE THI TRUONG BAT DONG SAN VA CAN HO CHUNG CU:

Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 năm qua đan xen các giai đoạn thăng - trầm - khủng hoảng - phục hồi - tăng trưởng như: giai đoạn thị trường phát triên nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 đến gần hết năm

2009; phục hỏi từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2010 đến tháng 01/2011; đóng băng từ tháng 02/2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ

cuối năm 2013 va phat trién mạnh trong năm 2015 Tuy nhiên, năm 2016 thi trường

bất động sản đã có biểu hiện sụt giảm Năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng

nhẹ (chỉ tăng 4,07%)

Nhìn chung thị trường bất động sản cả nước và thành phố Hồ Chí Minh năm

2018 vẫn giữ được sự phát triển ôn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch Phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê tăng trưởng tốt Phát triển bất động sản xanh, bất

động sản thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu

thé lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng Tuy nhiên, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ân yếu tổ tác động đến ôn định an sinh xã hội

Năm 2018 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã trình Ủy ban nhân dân

thành phố phê duyệt 124 dự án nhà ở thương mại, giảm 12,7% so với năm 2017 Trong

đó, có 14 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 30 dự án; chấp thuận đầu tư 80 dự án Năm 2018, Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận cho chuyên nhượng 17/25 dự án bất động sản (M&A) giảm 15% so với năm 2017

Về nguồn cung sản phâm nhà ở đưa ra thị trường: Sở Xây dựng đã xác nhận 77

dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà Trong

đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng, với tông giá trị huy động vốn đạt

Trang 15

9 (08 dự án), Quận Gò Vấp (08 dự án), Quận § (07 dự án), Quận Thủ Đức (06 dự án), Huyện Bình Chánh (06 dự án), các Quận Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú (mỗi quận 04

dự án) Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%; phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%; phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ

24,7% Cơ cấu sản phẩm bi mat cân đối, lệch pha cung - câu, chưa đảm bảo phục vụ

mục tiêu an sinh xã hội vì ty lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp

(Nguôn sé liéu duoc cdp nhdt tai http://www horea.org.vn)

Nhận định xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 - 2020 và

những năm tiếp theo phát triển én định, bền vững là do hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đang ngày càng hoàn thiện Do đó, thị trường sẽ tiếp tục phát triển

ôn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản”;

Nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội và đỗ mạnh đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường nhà ở Việt Nam sẽ có sự chuyên đổi sang

mô hình phát triển dự án căn hộ từ xu thế thị trường sang phát triển bền vững hơn Tức

là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội Chính phủ Việt Nam đang hạn chế tài chính cho nhà ở, nên nhà

đầu tư sẽ chọn lựa thị trường trung cấp nhiều hơn Các nhà phát triển bất động sản, các

dự án hiện sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu

nhập trung bình, phục vụ khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ thay vì chạy theo xu

hướng của nhà đầu tư

Hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh góp phân đáng kế vào

tăng trưởng tài chính cũng như tình hình hoạt động của thị trường bất động sản cả nước trong 10 năm qua Hai thành phố này có số lượng dân cư chiếm khoảng trên 17% tông dân số quốc gia và tốc độ đô thị hóa cao nhất trong các nước Đông Nam Á Tốc

độ tăng trưởng dân số mạnh tại các khu vực đô thị đã tạo ra nguồn cầu lớn cho các dự

án nhà ở mới, đồng thời việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm kết hợp với số lượng

hộ gia đình một người thúc đây việc hình thành các hộ gia đình mới Phần lớn nguồn

cung mới đến từ các đự án chung cư thấp hạng, phản ánh các yếu tô nền tảng về dân số

và vĩ mô

Trang 16

vực Đông Nam Á (sau Indonesia - khoảng trên 270 triệu người và Philippines - khoảng trên 108 triệu người (Nguồn: https://đanso.org)) và tỷ lệ đô thị hóa nhanh nhất

khu vực (gần bằng 40%), nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm

năng vượt lên trên các nước trong khu vực Nếu định vị tầm nhìn tính bằng đơn vị thập

niên, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá còn nhiều tiềm

năng và biên độ tăng trưởng lớn hơn so với các đô thị đang bão hòa tại Đông Nam Á

va chau A Do do, bất động sản Việt Nam trở thành “thỏi nam châm” đầy hấp dẫn nhờ

mức sinh lời cao vượt trội

1.2 TONG QUAN VE NHUNG NGHIEN CUU VE CAN HO CHUNG CU

TRƯỚC ĐÂY:

1.2.1 Nghiên cứu của Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011):

Trong nghiên cứu “Tác động của của tỷ lệ tội phạm đến giá căn hộ chung cư: bằng chứng tại Stockholm, Thụy Điễn” của hai tác giá Ceccato, V., & Wilhelmsson, M nam 2011, hai tac giả đã sử dụng Mô hình Hedonic để đo lường mức độ tác động của

tỉ lệ tội phạm và đặc tính căn hộ chung cư đến giá trị thị trường của một căn hộ chung

cư Trong đó đặc tính căn hộ bao gồm: độ tuôi của tòa nhà, phí địch vụ của tòa nhà,

diện tích phòng, thang máy, ban công, tầng và các khoảng cách đến: mặt hồ - khu vực sông nước, đường phố chính, ga tàu điện ngầm.v.v

Trang 17

phạm bằng nhiều cách thức đo lường đánh giá Các nhà nghiên cứu từ lâu đã cho rằng

mức độ tội phạm cao làm cho cộng đồng suy giảm Điều này là do người mua sẵn sàng trả tiền nhiều hơn để sống trong các khu phố có tỷ lệ tội phạm thấp hơn hoặc thay vào

đó, người mua mong đợi giảm giá để mua bất động sản trong khu phố với tỷ lệ tội

phạm cao hơn

1.2.2 Nghiên cứu của Gadziúski, J., & Radzimsli, A (2016):

Trong nghiên cứu “Tuyến xe điện nhanh đầu tiên ở Ba Lan: nó đã ảnh hưởng

như thế nào đến hành vi du lịch, lựa chọn nhà ở và giá căn hộ?” của hai tác giả

Gadzinski, J., & Radzimski, A năm 2016 đã đề xuất và chứng minh mô hình định giá căn hộ chung cư với mức ý nghĩa của mô hình R bình phương lên đến 37%

Trang 18

Trong nghiên cứu “Tâm quan trọng của hiệu ứng cấu trúc và vị trí đối với sự

thay đôi giá căn hộ tại một thành phố cỡ trung bình của Đức” của Hiller, N năm 2015 Nghiên cứu bao gồm toàn bộ thành phố Mũnster, có điện tích 303 km” và dân số là

291.754 người theo thống kê năm 2013 Dữ liệu giá căn hộ cho nghiên cứu này được cung cấp bởi công ty tư nhân “Scout24 Holding GmbH” có chứa 7.510 giá niêm yết

cho các căn hộ ở Mũnster đã được đưa lên bản trên công thông tin Internet của họ từ

ngày 01 tháng 01 năm 2007 đến ngay 31 thang l2 năm 2012 Trang web của họ

“www.immobilienscout24.de.” Dữ liệu bao gồm các thông tin thường có (ví dụ: số phòng, nhà bếp, nhà vệ sinh cho khách, ban công, sân vườn, thang máy, loại căn hộ

hoặc năm xây dựng v.v) Tac gia Hiller đã kiểm định và đánh giá các yếu tổ tác động đến giá mỗi mét vuông của căn hộ chung thông quá 04 mô hình, trong đó mô hình tốt nhất đạt mức ý nghĩa hệ số tương quan (R bình phương) 70,1% Mô hình tốt nhất của tác giả Hiller có thê được trình bày tóm tắt như sau:

ĐẶC TÍNH CĂN HỘ | ĐỊA LÝ HÀNH CHÍNH |

PCN: SUPPORTED , DECONGESTED , SHOPPING

PCA : PERIPHERAL, NO FOOD, NO CONVIVIAL, NO CHILDCARE, NO SPORT,

Trang 19

Giá mỗi mét vuông: được tinh bang log(gia/dién tích)

Đặc tính căn hộ bao gom: 36 lượng phòng, diện tích, số năm đưa vào sử dụng, penhouse, có bếp, tiếng én

Địa lý hành chính: gồm các biên giả khu phía Đông, Tây, Nam, Bắc của thành

PCN SHOPPING: mức độ phân bô dịch vụ cơ bản, tỉ lệ người cao tuôi

PCA PERIPHERAL: khoảng cách đến rạp chiếu phim, khoảng cách đến quán cà phê, khoảng cách đến bến xe - ga tàu, khoảng cách đến ki-ốt, khoảng cách đến pub club, khoảng cách đến khu vui chơi

PCA NO FOOD: khoang cach dén cua hàng tạp hóa, khoảng cách đến tiệm bánh

và cà phê, khoảng cách đến quán ăn vặt, khoảng cách đến trường tiểu học, khoảng

cách đến nhà hàng quận, khoảng cách đến cửa hàng kem

PCA NO CULTURE: khoang cach dén viện bảo tàng

PCA NO CONVIVIAL: khoảng cách đến tiệm bánh mì, khoảng cách đến khách

sạn, nhà nghỉ, khoảng cách đến di tích lịch sử

PCA NO CHILDCARE: khoang cach dén noi giữ trẻ, khoảng cách đến tiệm bánh

tự phục vụ

PCA NO SPORT: khoang cach đến câu lạc bộ thể thao

1.2.4 Nghiên cứu cua Yasmin, F (2017):

Theo nghién cwu “he Impact of View and Accessibility Amenities on High- Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Mede” cua Yasmin, F nam 2017 đã thực hiện tại thanh phé Dhaka, Bangladesh da str dung mé

hình Hedonic danh giá các yếu tố tác động đến giá bất động sản

Trang 20

ĐẶC TÍNH CẤU TRÚC

KHUNG CẢNH TÂM NHÌN

Đặc tính cấu trúc: số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, ban-công

Khưng cảnh tầm nhìn: gần hồ nước, gần mảng xanh (công viên)

Vị trí: độ mở, khoảng cách đến cầu trúc liền kẻ, gần trường học uy tín, khoảng cách đến chợ trung tâm mua sắm, khoảng cách đến tạp hóa hàng ngày, khoảng cách

đến bệnh viện, khoảng cách đến các dịch vụ vận chuyến

Yasmin, F đã nghiên cứu thực nghiệm tai bến khu vực tại thành phố Dhaka và

thu được quả hồi quy có mức độ hệ số tương quan khá tốt thấp nhất là 51%

1.2.5 Nghiên cứu của Nghĩa.Nzg.H (2015):

Năm 2015, trong luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của Nguyễn Hoàng Nghĩa với đề

tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh”

người viết cũng sử dụng mô hình Hedonic để xác định giá thị trường mỗi mét vuông của căn hộ chung cư Với các nhóm nhân tô tác động bao gồm đặc điểm cấu trúc, tiện ích bên trong chung cư và tiện ích bên ngoài chung cư

Trong đó nhóm nhân tố đặc điểm cấu trúc: tang của căn hộ , diện tích , tầm nhìn Nhóm nhân tế tiện ích bên trong khu chung cư gồm: hồ bơi, khu thể thao, khu thương mại Cuối cùng nhóm nhân tổ tiện ích bên ngoài khu chung cư: khoảng cách đến trung tâm thành phó, tiện ích bên ngoài khu chung cư, cấp độ của dự án

Trang 21

BDAC DIEM CAU TRUC

TIEN ICH BEN TRONG

TIEN ICH BEN NGOAI

Hình 1.5 Mé hinh tinh gia trị căn hộ của Nguyễn Hoàng Nghĩa (2015)

1.3 KHE HỚ NGHIÊN CỨU CỦA NHỮNG NGHIÊN CỨU TRƯỚC VÀ ĐẺ XUẤT HƯỚNG NGHIÊN CỨU CẢI THIỆN:

Hầu hết các mô hình định giá ở trên đều sử dụng mô hình Hedonic thiên về cảm

nhận một phía từ phía khách hàng Trong khi đó rất khó cho một chủ đầu tư dựa vào

mô hình này để xác định được chính xác đối tượng khách hàng mà dự án muốn hướng

đến cũng như khả năng thành công của đự án đầu tư

Một điều hết sức quan trọng là mô hình Hedonic này tập trung về mức độ cảm nhận của thông qua những đánh giá như diện tích phòng, số lượng phòng ngủ, tiện ích bên trong - bên ngoài, vị trí Nhưng lại bỏ qua một đều hết sức quan trọng là chất lượng của một công trình Trong tình trạng các công ty xây dựng có công nghệ tương

tự nhau thì việc đánh giá chất lượng công trình thông qua chỉ phí đầu tư xây dựng là điều có thể chấp nhận được Chính về thế tác giả đề xuất mô hình tính giá trị thị trường

môi mét vuông của căn hộ chung cư như sau:

Trang 22

GIÁ TRỊ XÂY DỰNG CƠ BẢN

GIÁ TRỊ KHÁC

Hình 1.6 Mô hình tính giá trị căn hộ của tác giả đề xuất

Trong đó Giá frị xây dung co bản được tính toán từ Bảng dự toán chỉ phí xây dựng công trình của nhà đầu tư gồm các hạng mục: chỉ phí bồi thường tái định cư, chỉ phí xây dựng, chỉ phí thiết bị, chỉ phí tư vấn, quản lý Gid tri khdc sẽ là những gia tri

về cảm nhận như là mộ hình cảm nhận Hedonic của các tác glả trước đây

Trang 23

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1 KHÁI NIỆM NGHIÊN CỨU:

2.1.1 Khái niệm chung cư:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang

chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp

dé ở và kinh doanh (Điểu 3 - Luật Nhà ở năm 2014)

2.1.2 Khái niệm thu nhập trung bình:

Hiện nay theo quy định của pháp luật Việt Nam, Chính phú và Bộ Xây dựng đã

ban hành nhiều văn bản để xác định và từng bước làm rõ đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình và thu nhập cao là gì, cụ thê:

Người có thu nhập thấp tai đô thị là người không thuộc điện phải nộp thuê thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (phan thu

nhập tính thuế đưới 5 triệu đồng/01 tháng)

Người có thu nhập cao tại đô thị là người thuộc điện nộp thuế thụ nhập thường

xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (phẩn thu nhập tính thuế

trên 80 triệu đồng/01 tháng)

Người có thu nhập trung bình tại đô thị là người thuộc điện nộp thuế thu nhập

thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (phẩn tu: nhập

tính thuế trên 5 triệu đồng/01 tháng và dudi 80 triệu đồng/01 tháng)

2.1.3 Phân biệt khái niệm nhà ở xã hội và chung cư thương mại

Sau khi tham khảo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP các trang web tư vấn luật về nhà ở người viết xin tóm tắt lại dưới dạng bảng như sau :

Bang 2.1: Phân biệt nhà ở xã hội và chung cư thương mại

TIEU CHÍ NHÀ Ở XÃ HỘI NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Khái nệm | Là nhà ở do tô chức, cá nhân | Là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ

thuộc các thành phân kinh tê | chức, cá nhân thuộc các thành

Trang 24

đầu tư xây dựng để ban, cho

thuê theo nhu câu và cơ chế

thị trường

phần kinh tế đầu tư xây đựng cho

các đối tượng quy định tại Điều 53,

Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê

hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà

nước quy định

- Ưu tiên đặc biệt đối với Cán

bộ công nhân viên chức nhà nước (không cần chứng minh

thu nhập)

- Người có thu nhập thấp

Không giới hạn đối tượng người

mua, chỉ cân người mua có nhu cầu mua nhà để ở hay đầu tư đều

có thê mua được những sản phẩm phù hợp Đối tượng mua nhà ở

_ nan) có hộ khẩu thường trú thuộc diện mua nhà ở xã hội nêu

(BHXH trên | nam)

- Giấy chứng nhận kết hôn (nêu đã kết hôn) hoặc giấy

chứng nhận độc thân

- An sinh xã hội

- Có quy định về diện tích xây

dựng tiêu chuẩn diện tích mỗi | - Lợi nhuận

căn hộ tối thiêu là 25m” sàn, | - Không có quy định về tiêu chuẩn

Chính sách | Nhà nước quy định chỉ tiết về | Dựa vào đặc điểm mọi đối tượng

“nhà ở xã hội” Bao gồm 05 ngân hàng:

- Ngan hang Thuong mai

cé phan Céng thuong Viét

hạn chế các ngân hàng tài trợ Người mua tùy ý chọn ngân hàng

Trang 25

- Ngan hang Thuong mai

cô phần Ngoại thương Việt Nam Vietcombank

- Ngân hàng Đầu tư và Phát

triển Việt Nam BIDV

- Ngân hàng Nông nghiệp

và phát triên Nông thôn

Việt Nam Agribank

- Môi trường sống cao cấp

Ưu điểm phải đóng thuê thập nog | - Ra sO sau 12 thang

- Được hồ trợ vay với lãi suât

- Sang nhượng tự do

Khuyết điểm | - Phải thuộc đối tượng theo

quy định mới được mua

- Muốn chuyên nhượng cũng phải đúng những đối tượng đủ

Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban

hành Tiêu chuân số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thâm

định giá tài sản như sau: Gia tri thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thâm định giá và được xác định giữa một bên là

người mua sẵn sàng mua và một bên là người bản sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua ban trên thị

trường ” là số tiền ước tính dé tai san có thể được mua, bán trên thị trường trong điều

kiện thương mại bình thường mà sự mua bản đó thỏa mãn những điều kiện của thị

trường tại thời điểm thâm định giá “Thời điểm thâm định giá ” là ngày, tháng, năm cụ thé khi tiễn hành thâm định giá, được gắn với những yếu tổ về cung, cầu, thị hiểu và sức

mua trên thị trường khi thực hiện thâm định giá tài sản “Giữa một bên là người mua sẵn

Trang 26

sàng mua ” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu câu muốn bán tài san với mức giá tốt nhất có thể được trên thị

trường “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiễn hành khi các yếu

tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, dịch họa; nên kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng: thông tin vé cung,

cau, gia ca tài sản được thé hiện công khai trên thị trường

Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường: những đữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh

Khái niệm giá trị thị trường phản ảnh những nhận thức và những hoạt động

chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thâm định giá tài sản trong nền kinh tế thị

trường Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bản cụ

thể tại thời điểm thâm định giá Giá trị thị trường đại điện cho mức giá mà bên mua và

bên bán đồng ý, thỏa thuận sẽ tiền hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân

nhắc các cơ hội

Tính đa dạng, thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thâm định

viên phải xem xét các số liệu thụ nhập được trên thị trường có đáp ứng các tiểu chuẩn về

giá trị thị trường hay không Trong những tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có

thể là một con số âm Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà

chỉ phí phá đỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiễm môi trường

2.1.5 Giá xây dựng cơ sở:

Được hiểu là giá được lập trong Bảng dự toán xây dựng của công trình

Bảng dự toán xây dựng: là toàn bộ chỉ phí cần thiết dự tính ở giai đoạn trước

khi lựa chọn nhà thâu để xây dựng công trình, các công trình, các gói thầu, được xác

định trên cơ sở khối lượng tính toán từ thiết kế kỹ thuật đối với thiết kế 3 bước hoặc thiết kế bản vẽ thi công đối với thiết kế 2 bước hoặc thiết kế FEED đối với trường hợp

thực hiện theo hình thức EPC, EC, EP, yêu cầu công việc phải thực hiện và định mức,

đơn giá xây dựng Nội dung dự toán xây dựng gồm:

Trang 27

Chi phi béi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chỉ phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chỉ phí bồi thường

khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hỏi đất; chỉ phí tái định cư; chỉ

phí tô chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chỉ phí sử dụng đất, thuê đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chỉ phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu

tư xây dựng (nếu có) và các chỉ phí có liên quan khác;

Chỉ phí xây dựng gồm chỉ phí xây đựng các công trình, hạng mục công trình

xây dựng của dự án; công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ

thi công; chị phí phá đỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vị của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chỉ phí bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư Cơ cấu chỉ phí xây dựng gồm: chi phi trực tiếp, chỉ phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng:

Chỉ phí thiết bị gồm chỉ phi mua sam thiết bị công trình và thiết bị công nghệ:

chi phi quan ly mua sắm thiết bị công trình của nhà thầu; chỉ phí mua bản quyền phân mềm sử dụng cho thiết bị công trình, thiết bị công nghệ của dự án (nếu có); chỉ phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chỉ phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn (nếu có); chỉ phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chính; chỉ phí chạy thử

nghiệm thiết bị theo yêu cầu ky thuật; chi phí vận chuyến, bảo hiểm; thuế và các loại

phí, chi phí liên quan khác;

Chỉ phí quản ]ÿ dự án gồm các chi phi đễ tổ chức thực hiện các công việc quản

lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự an, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công

trình của dự án vào khai thác sử dụng Đối với dự án đầu tư theo hình thức đối tác

céng tu (PPP) chi phí quản lý dự án gồm chỉ phí quản lý dự án của cơ quan nhà nước

có thâm quyền, chi phí hoạt động của đơn vị quản lý dự án thuộc cơ quan nhà nước có

thâm quyền thực hiện dự án và chỉ phí quản lý dự án của nhà đầu tư;

Chi phi tư vấn đâu tr xây đựng gồm chỉ phí tư vẫn khảo sát xây dựng, lập Báo

cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư đối với dự án

nhóm B, nhóm C theo quy định của Luật Đầu tư công, lập Báo cáo nghiên cứu

khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; chỉ phí thiết kế, chỉ phí tư vấn giám sát xây

dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan;

Trang 28

Chỉ phí khác gồm các chỉ phí cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình như chỉ phí a pha bom min, vật nỗ; chỉ phí bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng; các khoản phí, lệ phí thâm định dự án, thiết kế, dự toán xây đựng: chỉ phí kiểm toán, thấm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư và các chỉ phí cần thiết khác để thực hiện dự án

đầu tư xây dựng công trình nhưng không thuộc nội dung quy định tại các điểm a, b, c, d, d

khoản 4 Điều này

Chỉ phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và

chỉ phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

(Trích Điều 4 và Điều 8 Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14/9/2019 của Thủ tướng

Chính phủ về quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng)

2.1.6 Giá trị khác:

Qua tham khảo một số bài nghiên cứu khoa học và ý kiến thực tế của người trong ngành xây dựng, tac giả rút ra được các yếu tố sau:

2.1.6.1 An mnh:

Là một nhân tô ảnh đến giá trị căn hộ là nhân tố an ninh An ninh là mức độ an

toàn liên quan đến tỷ lệ phạm tội và các hành vị phạm tội tại khu vực sống như việc

mất cắp và các yêu tố an toàn phòng chống thiên tai hỏa hoạn tại chung cư Với nhân tố này được định nghĩa là tý lệ tội phạm của khu vực xung quanh căn hộ (Iqbal, A., & Wilhelmsson, M 2018)

Trong một bài nghiên cứu về sự tác động của tội phạm đến giá trị căn hộ của

Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011) đã nêu ra yếu tô về tỷ lệ tội phạm này Vào

năm 2018, Victoria, L có bài nghiên cứu về tỷ lệ tội phạm ảnh hưởng giá trị bất động

sản như thế nào cũng để cập về yếu tố này Còn có các bài nghiên cứu khác như Mcllhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A (2016), Ceccato, V.,

& Wilhelmsson, M (2018), Frischtak, C., & Mandel, B R (2012)

Ngoài ra còn có thêm một yếu tế khác là mức độ an ninh của tòa nhà (Ceccato,

V., & Wilhelmsson, M 2018) Hay bài nghiên cứu của Ceccato, V., & Wilhemson, M (2010) về chỉ phí của nỗi sợ tội phạm về giá trị căn hộ cũng đề cập đến yếu tố này

đến giá trị căn hộ vẫn đề cập đến yếu tô mức độ an ninh trên

Trang 29

Bảng 2.2: Khái niệm các nhân tổ của an ninh

Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011) The impact of crime on

Geografiska Annaler: Series B, Human Geography, 93(1), 81-

103

Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686

Mcllhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A (2016) Impact of crime on spatial analysis of house prices: evidence from a UK city International Journal of Housing Markets and Analysis, 9(4), 627-647

Khi mua hoặc thuê những căn hộ chung cư để ở khách hàng luôn để ý đến

những yếu tổ về môi trường như không khí trong lành mát mẻ, tiếng ồn giao thông

trong khu vực và đặc biệt hơn là mức độ ngập lụt, triều cường có ảnh hưởng đến việc

di chuyển tại khu vực chung cư

Trang 30

Trong đó, yếu tố mức độ tiếng ồn được nêu ra trong bài nghiên cứu của Oh, K.,

& Lee, W (2002) về ước tính giá trị của tầm nhìn cảnh quan trong giá trị căn hộ Bài

nghiên cứu về tác động của tội phạm đến gia trị căn hộ của Ceccato, V., &

Wilhelmsson, M (2011) cũng đề cập về việc mức độ tiếng ồn như là một yếu tố ảnh hưởng đến nhân tô môi trường

Thêm vào đó, bài nghiên cứu gần đây của Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018)

về khoảng cách gân công viên, tội phạm và giá trị căn hộ đã dé cập về yếu tô trên và có

cả bài nghiên cứu của Oh, K., & Lee, W (2002), Hiller, N (2015) cũng nêu ra vấn đề

tương tự Đối với nhân tô môi trường, yếu tố mức độ ô nhiễm không khí cũng sẽ đóng

góp một phân vào việc định nghĩa (Ceccato, V., & Wilhelmsson, M 201 I)

Về yếu tố tác giả Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) va Damigos, D., &

Anyfantis, F (2011) cũng đã đề cập về yếu tố này trong riêng mỗi bài nghiên cứu của

họ Tiếp đến là về yếu tố chất lượng không khí nơi tọa lạc căn hộ cũng được tác giả

Oh, K., & Lee, W (2002) va Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) lần lượt nêu ra trong bài nghiên cứu của riêng mỗi người

Bảng 2.3: Khái niệm các nhân tổ của môi trường

Oh, K., & Lee, W (2002) Estimating the value of landscape visibility in apartment housing prices Journal of Architectural and Planning Research, 1-11

Trang 31

German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102

Geografiska Annaler: Series B, Human Geography, 93(1), 81- Air Pollution | 103

khéng khi, m6i | apartment prices International Journal of Housing Markets and

Damigos, D., & Anyfantis, F (2011) The value of view through the eyes of real estate experts: A Fuzzy Delphi Approach Landscape and Urban Planning, 101(2), 171-178

Air quality [Ti HL, Wei, Y D., Wu, Y, & Tian, G (2018), Analyzing housing

urban structure Cities

ATTRIBUTES ON

2.1.6.3 Vi tri:

Vị trí thê hiện sự thuận tiện khi di chuyên đến công viên, hồ nước, kênh sạch

của thành phố, chợ, trường học, nhà ga thành phố (bến xe bus, metro, sân bay, bến xe

liên tỉnh) Khoảng cách đến trung tâm thành phố, các quận thương mại (Q1, Q3, Q5,

Q10 ) công viên, cửa hàng tiện lợi, bệnh viện, khu vực giải trí (bar, nhà hàng, pub, sân chơi ngoài trời, hồ bơi, siêu thị) Trụ sở chính quyền địa phương (công an, ủy ban nhân dân )

Vị trí căn hộ được định nghĩa là khoáng cách đến trung tâm thành phố (Gadzinski, J., & Radzimski, A 2016), đồng thời trong bài nghiên cứu về ảnh hưởng

khoảng cách của không gian xanh đô thị ở Warsaw của Trojanek, R., Gluszak, M., &

Tanas, J (2018) cũng đã đề cập về yếu tô khoảng cách đến trung tâm thành phó

Ngoài ra có những bài báo khác nêu ra yếu tổ này (Hasanah, A N., & Yudhistira, M H 2018), (Tyrvainen, L., & Miettinen, A 2000), (Rehak, S., & Sibert,

A (2017) Khoảng cách gần công viên cũng được xem như là một yếu tố định nghĩa

về nhân tố vị trí căn hộ (Ceccato, V., & Wilhelmsson, M 2011) Trong một bài nghiên

cứu gần đây của Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) về khoảng cách công viên, tội

phạm và giá trị căn hộ vẫn có đề cập về yếu tố này Cùng năm 2018, trong bài nghiên

Trang 32

cứu về phân tich gia nha 6 Thuong Hai, tac gia Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) đã đưa ra yếu tổ khoảng cách công viên trên Các bài nghiên cứu vào năm 2017 của các tác giả khác nhau như Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017), Yasmin, F (2017), Oh, K., & Lee, W (2002), Votsis, A (2017) lần lượt nêu ra yếu tố này trong bài nghiên cứu của mỗi người

Có thể gân giống với khoảng cách công viên, khoảng cách đến hồ hoặc sông

cũng là một yếu tố khác tác động đến nhân tố vị trí căn hộ (Yasmin, E 2017) Bài

nghiên cứu của Hasanah, A N., & Yudhistrra, M H (2018) về cảnh quan, độ cao và giá căn hộ cũng đã đề cập đến yếu tổ này Thêm vào đó, năm 2011, tác giả Ceccato,

V., & Wilhelmsson, M có bài nghiên cứu về tác động của tội phạm đến giá căn hộ vẫn

có nhắc đến yếu tổ trên Tiếp theo, một yếu tổ cũng tác động đến nhân tố vị trị căn hộ

là yếu tố khoảng cách đến trung tâm thương mại được nhắc đến trong bài nghiên cứu

về mức độ ảnh hưởng giữa tỷ lệ tội phạm và giá bất động sản của Vietoria (2018)

Một số bài nghiên cứu khác của các tác giả nhu Mcllhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A (2016), Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2018), Shin, K., Washington, S., & Choi, K (2007), Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017), Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M (2007), Damigos, D., & Anyfantis, F (2011), Yasmin, F (2017), Tyrvainen, L., & Miettinen,

A (2000), Votsis, A (2017), Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P (2017), Minogue, N (2017), Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018), Hiller, N (2015)

Yếu tô khoảng cách đến ga tàu hỏa là một yếu tố góp phần định nghĩa nhân tố

vi tri căn hé (Mcllhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A 2016), (Victoria, I 2018), (Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G 2018), (Hiller, N 2015) Sau cùng, về một yếu tô cũng được quan tâm và đề cập đến trong các bài nghiên cứu khác là yếu tố khoảng cách đến trụ sở cảnh sát (Mcllhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A 2016), (Victoria, I 2018), (Frischtak, C., & Mandel, B R 2012)

Bảng 2.4: Khái niệm các nhân tổ của vị trí

Khái niệm của

Trang 33

103

Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) Park proximity, crime and apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686

Mcllhatton, D., McGreal, W., Taltavul de la Paz, P., & Adair, A (2016) Impact of crime on spatial analysis of house prices: evidence from a UK city International Journal of Housing Markets and Analysis, 9(4), 627-647

Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D

N (2017) ATTRIBUTES OF LOCATION AND HOUSING

configuration in mind

Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation)

Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of

Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation)

Votsis, A (2017) Planning for green infrastructure: The spatial effects of parks, forests, and fields on Helsinki's apartment prices Ecological Economics, 132, 279-289

Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G (2018) Analyzing housing prices in shanghai with open data: Amenity, accessibility and urban structure Cities

103

Yasmin, F (2017) The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation)

Hasanah, A N., & Yudhistira, M H (2018) Landscape view, height preferences and apartment prices: evidence from major urban areas in Indonesia International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 701-715

(2016) Impact of crime on spatial analysis of house prices:

Trang 34

Hiller, N (2015) The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city Review of Regional Research, 35(1), 73-102

REHAK, S., & SIBERT, A (2017) Public transportation and apartment prices: a hedonic model of Bratislava In Proceedings from 6th Central European Conference in Regional Science— CERS, 2017 Banska Bystrica

Tyrvainen, L., & Miettinen, A (2000) Property prices and urban forest amenities Journal of environmental economics and management, 39(2), 205-223

Trojanek, R., Gluszak, M., & Tanas, J (2018) The effect of urban green spaces on house prices in Warsaw International Journal of Strategic Property Management, 22(5), 358-371

Trang 35

N.(2017) ATTRIBUTES OF LOCATION AND HOUSING PRICES IN OSLO: A monetary valuation with spatial configuration in mind

Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M (2007) Analysing location attributes with a hedonic model for apartment prices in Donetsk, Ukraine International Journal of Strategic Property Management, 11(3), 157-178

Minogue, N (2017) The effect the distance of a grocery store has

on the value of an apartment

2.1.6.4 Két cau:

Kết cấu và thiết kế của căn hộ chung cư là vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của căn hộ chung cư Nhân tổ cấu trúc được định nghĩa là số lượng phòng (Iqbal, A., & Wilhelmsson, M 2018), đồng thời trong một nghiên cứu về mức độ ảnh hưởng

giữa tỷ lệ tội phạm và giá bất động san cua Victoria (2018) cũng có đề cập đến vấn đề

trên Song song với bài nghiên cứu của Victoria (2018) còn có một số tác giả vẫn đề cập về yếu tố số lượng phòng trong các bài nghiên cứu của họ (Iqbal, A., & Ceccato,

V 2015), (Ceccato, V., & Wilhelmsson, M 2018), (Rehak, S., & Sibert, A 2017),

Trang 36

(Damigos, D., & Anyfantis, F 2011), (Tyrväinen, L., & Miettinen, A 2000), (Votsis,

A 2017), (Minogue, N 2017), (Hiller, N 2015)

Ngoài ra, vị trí tang mà căn hộ tọa lạc cũng là một yếu tế thuộc về cấu trúc

(Iqbal, A., & Wilhelmsson, M., 2018) Với yếu tế về vị trí tầng như trên cũng được các tác giá đề cập trong các bài nghiên cứu khác (Gadziáski, J., & Radzimski, A 2016), (Rehak, S., & Sibert, A 2017), (Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M 2007), (Hasanah, A N., & Yudhistira, M H 2018), (Oh, K., & Lee, W 2002), (Votsis, A 2017), (Trojanek, R., Gluszak, M., & Tanas, J 2018), (Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo,

P 2017), (Chung, I H 2015)

Thêm vào đó yếu tố số lượng phòng ngủ cũng góp phần định nghĩa về nhân tố cấu trúc (Victoria 2018) hay trong bài nghiên cứu về ảnh hưởng khoảng cách của một cửa hàng tạp đối với giá trị của căn hộ (Minogue, N 2017) cũng đề cập về vấn đề này

Và một số bài nghiên cứu khác (Yasmin, F 2017), (Hasanah, A N., & Yudhistira, M

H 2018), (Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P 2017), (Li, H., Wei, Y D., Wu, Y., & Tian, G 2018)

Một yếu tố khác cũng gần với số lượng phòng ngủ đó là số lượng phòng tắm của căn hộ cũng đã được đề cập trong các bài nghiên cứu gần đây (Iqbal, A., & Wilhelmsson, M 2018), (Rehák, Š., & Síbert, A 2017), (Hiller, N 2015) Bài nghiên

cứu (Gadziñski, J., & Radzimski, A 2016) cũng đề cập rằng kích thước của căn hộ

cũng là yếu tố để định nghĩa về nhân tổ cầu trúc

Trong một nghiên cứu về ảnh hưởng của khả năng tiếp cận công viên đến giá

nhà đất ở Thâm Quyến, Trung Quéc (Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P 2017) cùng đề

cập về yếu tố kích thước của căn hộ nói trên Cùng với một số nghiên cứu khác vẫn có

đề cập về vấn đề này (Rehák, Š., & Sibert, A 2017), (Oh, K., & Lee, W 2002),

(Chung, I H 2015), (Hiller, N 2015)

Về nhân tố cấu trúc, chúng ta có yếu tố tang trệt của tòa nhà là một yếu tô được

đề cập trong một bài nghiên cứu gần đây của Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) về

khoảng cách tiếp cận công viên, tội phạm và giá trị căn hộ Trong một bài nghiên cứu

cũng khá gần đây của Rehák, Š., & Síbert, A (2017) cũng nêu lên được yếu tổ tầng trệt của tòa nhà đóng góp trong việc định nghĩa về nhân tế cấu trúc Cùng với hai tác

Trang 37

giả trên, có không ít bài nghiên cứu vẫn để cập về yếu tố tầng trệt như bài nghiên cứu

cua Hiller, N (2015)

Tiếp theo là về yếu tố ban công (Balony) trong mỗi căn hộ, cũng góp phần vào định nghĩa nhân tố trên được tác giả Iqbal, A., & Wilhelmsson, M (2018) nêu lên trong bài nghiên cứu của mình Ngoài tác giả trên, còn có những tác giả khác cùng đề cập về yếu tố ban công trong các bài nghiên cứu Iqbal, A., & Ceccato, V (2015), Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M (2007), Yasmin, F (2017), Minogue, N (2017), Hiller, N (2015)

Một yếu tổ cần thiết đóng góp trong nhân tổ cấu trúc là thiết bị thang máy của tòa nhà được dé cập trong bài viết nghiên cứu của Heyman, A., Chen, X., Nowell, M S., Manum, B., & Barton, D N (2017), cùng với đó trong bài nghiên cứu về ảnh hưởng khoảng cách của một cửa hàng tạp hóa đối với giá trị căn hộ (Minogue, N

2017) cũng đã đưa ra yếu tố thiết bị thang máy Lần lượt những bài nghiên cứu

(Rehak, S., & Sibert, A 2017), (Iqbal, A., & Wilhelmsson, M 2018), (Iqbal, A., &

Ceccato, V 2015) va (Hiller, N 2015) déu néu lén về yếu tế trên

Đề đánh giá về nhân tô cầu trúc có thêm một nhân tố khác là tuôi thọ của tòa

nhà được đề cập trong bài nghiên cứu của Tyrväinen, L., & Miettinen, A (2000) về

giá trị bất động sản và tiện ích rừng đô thị Ngoài bài nghiên cứu trên yếu tô về tuôi

thọ của tòa nhà cũng được nhắc đến trong các bài nghiên cứu khác (Ceccato, V., & Wilhelmsson, M 2018), Shin, K., Washington, S., & Choi, K (2007), (Hasanah, A N., & Yudhistiras M H 2018), (Oh, K., & Lee, W 2002), (Votsis, A 2017),

(Minogue, N 2017), (Hiller, N 2015) Một yếu tố được quan tâm và được nhắc đến trong bài nghiên cứu của Hiller, N (2015) là yếu tố bãi đỗ xe của tòa nhà

Yếu tổ cũng đóng góp không ít vào việc định nghĩa nhân tổ cấu trúc là yếu tố về tầm nhìn phong cảnh của căn hộ (Yasmin, F 2017) Yếu tố này cũng quan trọng không kém và được đề cập trong các bài nghiên cứu khác (Li, H., Wei, Y D., Wu, Y.,

& Tian, G 2018), (Tyrvainen, L., & Miettinen, A 2000), (Hasanah, A N., & Yudhistira, M H 2018), (Lee, B S., Chung, E C., & Kim, Y H 2005)

Bang 2.5: Khái niệm các nhân tổ của kết cầu

Trang 38

Khái niệm của

VICTORIA, I (2018) How do crime rates affect property prices?

Iqbal, A., & Ceccato, V (2015) Does crime in parks affect

Criminology and Crime Prevention, 16(1), 97-121

Damigos, D., & Anyfantis, F (2011) The value of view through the eyes of real estate experts: A Fuzzy Delphi Approach Landscape and Urban Planning, 101(2), 171-178

apartment prices International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(4), 669-686

Gadzinski, J., & Radzimski, A (2016) The first rapid tram line in Poland: How has it affected travel behaviours, housing choices and satisfaction, and apartment prices? Journal of Transport Geography, 54, 451-463

attributes with a hedonic model for apartment prices in Donetsk,

Trang 39

Trojanek, R., Gluszak, M., & Tanas, J (2018) The effect of urban green spaces on house prices in Warsaw International Journal of Strategic Property Management, 22(5), 358-371

Wu, C., Ye, X., Du, Q., & Luo, P (2017) Spatial effects of accessibility to parks on housing prices in Shenzhen, China Habitat International, 63, 45-54

Chung, I H (2015) School choice, housing prices, and residential sorting: Empirical evidence from inter-and intra- district choice Regional science and urban economics, 52, 39-49