Quản lý Nhà nước về đất đai Quản ly nhà nước về đất dai là tong hợp các hoạt động của cơ quan nha nước có thâm quyền dé thực hiện va bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, đó
NOI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Hòa Thành 2-22 ©22+2E22E22EE£EE22EE2EE2Erzrxeer 31 2.1.2 Thực trạng giá đất ở và công tác quản lý giá dat ở tai thị xã Hòa Thành
- Tình hình kinh tế - xã hội
- Tình hình quản lý, sử dụng đất
2.1.2 Thực trạng giá đất ở và công tác quản lý giá đất ở tại thị xã Hòa Thành
- Thực trạng giá đất ở do UBND tỉnh quy định
- Thực trạng giá đất ở khi thực hiện chuyền nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hòa Thành
2.1.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Hòa Thanh
- Thực trạng các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Hòa Thành
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thị xã Hòa Thành
2.1.4 Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý giá đất ở tại thị xã Hòa Thành
- Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành chính sách, pháp luật
- Giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở tại thị xã Hòa Thành.
2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Đề tài chọn 3 khu vực nghiên cứu với 6 tuyến đường phó có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội va sự biến động về giá đất ở của thị xã Hoà Thành để điều tra giá đất cụ thể như sau:
- Khu vực 1: Khu vực trung tâm thị xã Hoà Thành: chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá dat ở gầm:
+ Đường Hùng Vương (đoạn từ Phạm Văn Đồng (Phạm Ngọc Trấn cũ) - Cửa
1 TTTM Long Hoa (Huỳnh Thanh Mừng));
+ Đường Tôn Đức Thang (đoạn từ Huỳnh Thanh Mừng (Cửa 5 chợ Long Hoa)
Khu vực 2 là một trong những khu vực đô thị phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng và kinh tế xã hội trong những năm gần đây Để minh chứng cho sự phát triển này, chúng ta có thể chọn ba tuyến đường đại diện cho giá đất ở khu vực này.
+ Đường Lý Thường Kiệt (đoạn từ Lạc Long Quân - Châu Văn Liêm);
+ Đường An Dương Vương (đoạn từ Cửa 7 Tòa Thánh - Nguyễn Văn Linh
- Khu vực 3: Khu vực mới phát triển và có tốc độ phát triển nhanh trong những năm gan đây: chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá dat ở gom:
+ Đường Trần Phú (đoạn từ Nguyễn Văn Linh (Lộ Trung Hòa cũ) - Trịnh
Phong Đỏng (Lộ Thiờn Cang củ));
+ Đường Nguyễn Văn Linh (đoạn từ Ranh Long Thành Bắc - Trường Tây -
Ranh Trường Tây - Trường Hòa);
2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
- Việc thu thập số liệu, tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tai liệu, số liệu liên quan đã được công bố.
- Thu thập các văn bản quy định chính sách đất đai liên quan đến giá đất.
- Các báo cáo, tài liệu, số liệu, liên quan đến việc quy định bảng giá đất, tài liệu, số liệu đã được công bố.
Các nguồn tài liệu bao gồm sách, báo, tạp chí, văn kiện nghị quyết, chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, cùng với các kết quả nghiên cứu đã công bố từ các cơ quan nghiên cứu Ngoài ra, giáo trình của các nhà khoa học trong và ngoài nước cũng như các tài liệu trên Internet đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin và kiến thức.
Nguồn dit liệu phục vụ cho quá trình nghiên cứu được trình bày ở bảng 2.1. Bảng 2.1 Nguồn dữ liệu thu thập
STT Tên dữ liệu Cơ quan ban hành
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ hành chính, bản đồ điều chỉnh quy hoạch, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ giá đất thị xã Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh là những tài liệu quan trọng giúp quản lý và phát triển bền vững tài nguyên đất đai Các bản đồ này cung cấp thông tin chi tiết về phân bố đất đai, tình hình sử dụng và giá trị đất, hỗ trợ cho các quyết định quy hoạch hiệu quả trong khu vực.
Số liệu về giá đất quy định
Giá đất thị trường tại một số khu vực điều tra
Báo cáo Quy hoạch tổng thê phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 thị xã Hoà Thành
Các số liệu về phát triển kinh tế xã hội như:
Dân số và sự gia tăng dân số có ảnh hưởng lớn đến lao động, việc làm và thu nhập trong xã hội Các số liệu về diện tích đất đai, giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình kinh tế địa phương Việc nắm bắt những thông tin này giúp hiểu rõ hơn về tình hình phát triển và thách thức trong quản lý tài nguyên đất đai.
Bảng giá đất nhà nước tỉnh Tây Ninh từ 2020 đến 2024
Luật, Nghị định, Thông tư, liên quan đến công tác Định giá đất
Sở TNMT tỉnh Tây Ninh
Sở TNMT tỉnh Tây Ninh
Sở TNMT tỉnh Tây Ninh
Phòng kinh tế thị xã Hoà Thành
Cục thống kê tỉnh Tây Ninh
Website của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường
2.2.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo và người dân địa phương thông qua mẫu phiếu điều tra (phụ lục Mẫu số 1 và 2) nhằm thu thập thông tin chi tiết về từng thửa đất Dữ liệu thu thập được sẽ được sử dụng để khảo sát gia chuyển nhượng trên thị trường thực tế tại thị xã Hoà Thành.
Giai đoạn 2017 – 2022, Chi nhánh VPDKDD thị xã Hoa Thành ghi nhận 722 thửa đất ở có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để xác định cỡ mẫu khảo sát, đề tài áp dụng công thức phù hợp nhằm đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của kết quả nghiên cứu.
Trong giai đoạn 2017-2022, tổng số người nhận chuyển nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành là 722 người Để đảm bảo độ tin cậy 90%, tác giả tính toán cần khảo sát tối thiểu 88 người, tuy nhiên, để tăng độ tin cậy của dữ liệu, đề tài quyết định khảo sát 120 phiếu Số phiếu sẽ được phân bổ cụ thể theo 3 khu vực.
- Khu vực 1: 40 phiếu điều tra
- Khu vực 2: 40 phiếu điều tra
- Khu vực 3: 40 phiếu điều tra
Chúng tôi đã tiến hành phỏng vấn người dân thông qua mẫu phiếu điều tra nhằm thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành Mẫu phiếu điều tra được thiết kế chi tiết và có nội dung thể hiện tại phụ lục.
Việc lựa chọn hộ gia đình và cá nhân để thực hiện khảo sát chuyển nhượng đất đai được tiến hành theo nguyên tắc ngẫu nhiên và thuận tiện Các đối tượng khảo sát được đảm bảo có hoạt động chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tại những thửa đất có vị trí, diện tích và hình thể đa dạng, nhằm đảm bảo tính đặc trưng cho các mẫu khảo sát.
Hình thức điều tra bao gồm việc phối hợp với công chức địa chính phường hoặc trưởng khu phố để phỏng vấn trực tiếp chủ sử dụng đất nhằm xác định thông tin của thửa đất theo mẫu phiếu Trong đó, giá chuyển nhượng được ghi nhận là giá thực tế giao dịch, không phải giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng.
2.2.4 Phương pháp tham vấn chuyên gia Đề tài tiến hành khảo sát 30 chuyên gia gồm cán bộ phụ trách bảng giá đất thuộc UBND tinh Tây Ninh (05 phiếu); thành viên Hội đồng thâm định bảng giá đất tỉnh Tây Ninh (5 phiếu), Cán bộ thuộc sở TN - MT tỉnh Tây Ninh phụ trách bảng giá đất tỉnh Tây Ninh (5 phiéu); Lãnh đạo công ty định giá đất ở tại thị xã Hòa Thành (5 phiéu); Lanh dao công ty bat động sản hoạt động tai thị xã Hoa Thanh (5 phiếu); Nhân viên môi giới làm việc tại các công ty bất động sản hoạt động tại thị xã Hòa Thành (5 phiêu).
Nội dung câu hỏi nhằm xác định các yếu tô đến giá đất ở tại thị xã Hòa Thành và được thiết kế theo dạng câu khăng định.
2.2.5 Phương pháp xử lý, tống hợp, thống kê và phân tích dữ liệu
Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng ban và dữ liệu sơ cấp từ khảo sát người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và cán bộ chuyên môn đã được xử lý và tổng hợp bằng phần mềm SPSS.22 Sau khi xử lý, dữ liệu được sử dụng để phân tích, đánh giá và so sánh nhằm làm rõ thực trạng giá chuyển nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành cùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực này Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính được áp dụng để thực hiện các phân tích này.
Xây dựng mô hình hồi quy
Các biến độc lập trong mô hình như sau:
Bảng 2.2 Các biến độc lập trong mô hình hồi quy
Kỳ STT Biến Đo lường vọng dấu
1 trung tâm hành chính KCTTHC km - thi xa Khoảng cách đên cơ sở dịch vụ xã hội (trường học, chợ, bênh viện, bến xe )
3 Pháplýcủathửađất PL +ap lend KHIMS tải 0: Chưa cap GCN
4 hoạch H : l + Nhờ eae Q 0: Nam trong khu quy hoach
6 Chiêu rộng mặt tiên CR m +
: 1: Đông yi Huong dat HD +
TS ED ODS 0: Bê rộng đường dưới 4 m
9 Hệthốngthoátnước TN an KHÔNG ĐÉHENDỨNG ¡
0: Tuyến đường bị ngập Phương trình hồi quy có đạng như sau:
Y=ÿBo + Bi KCTTHC + BiKCCSDV + B3PL + BẠQH + BsHD + BoCR +
Trong do: Y 1a bién phụ thuộc, gia chuyên nhượng đất ở
Các biến độc lập như VT, PL, CB và HT có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất chuyển nhượng Hệ số hồi quy cho thấy mối quan hệ giữa các yếu tố này và giá chuyển nhượng đất ở, trong khi sai số i phản ánh độ chính xác của mô hình phân tích.
Phương pháp kiểm định vi phạm và đánh giá mô hình hồi quy:
Kết quả phân tích hồi quy
Kiểm định F là một phương pháp kiểm định giả thuyết nhằm đánh giá tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính, xác định mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập Trị thống kê F với giá trị Sig = 0,000 (< 0,05) cho thấy mô hình hồi quy là phù hợp và các biến độc lập đều đạt tiêu chuẩn chấp nhận (Tolerance >).
Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý giá đất ở tại thị
- Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành chính sách, pháp luật
- Giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở tại thị xã Hòa Thành.
2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Đề tài chọn 3 khu vực nghiên cứu với 6 tuyến đường phó có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội va sự biến động về giá đất ở của thị xã Hoà Thành để điều tra giá đất cụ thể như sau:
- Khu vực 1: Khu vực trung tâm thị xã Hoà Thành: chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá dat ở gầm:
+ Đường Hùng Vương (đoạn từ Phạm Văn Đồng (Phạm Ngọc Trấn cũ) - Cửa
1 TTTM Long Hoa (Huỳnh Thanh Mừng));
+ Đường Tôn Đức Thang (đoạn từ Huỳnh Thanh Mừng (Cửa 5 chợ Long Hoa)
Khu vực 2 là một khu đô thị nổi bật với sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng và kinh tế xã hội trong những năm gần đây Để minh họa cho sự gia tăng giá trị bất động sản, chúng ta có thể xem xét ba tuyến đường tiêu biểu trong khu vực này.
+ Đường Lý Thường Kiệt (đoạn từ Lạc Long Quân - Châu Văn Liêm);
+ Đường An Dương Vương (đoạn từ Cửa 7 Tòa Thánh - Nguyễn Văn Linh
- Khu vực 3: Khu vực mới phát triển và có tốc độ phát triển nhanh trong những năm gan đây: chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá dat ở gom:
+ Đường Trần Phú (đoạn từ Nguyễn Văn Linh (Lộ Trung Hòa cũ) - Trịnh
Phong Đỏng (Lộ Thiờn Cang củ));
+ Đường Nguyễn Văn Linh (đoạn từ Ranh Long Thành Bắc - Trường Tây -
Ranh Trường Tây - Trường Hòa);
2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
- Việc thu thập số liệu, tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tai liệu, số liệu liên quan đã được công bố.
- Thu thập các văn bản quy định chính sách đất đai liên quan đến giá đất.
- Các báo cáo, tài liệu, số liệu, liên quan đến việc quy định bảng giá đất, tài liệu, số liệu đã được công bố.
Các nguồn tài liệu bao gồm sách, báo, tạp chí, văn kiện nghị quyết, chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, và kết quả nghiên cứu công bố từ các cơ quan nghiên cứu Ngoài ra, giáo trình của các nhà khoa học trong và ngoài nước cùng với tài liệu trên Internet cũng là những nguồn thông tin quan trọng.
Nguồn dit liệu phục vụ cho quá trình nghiên cứu được trình bày ở bảng 2.1. Bảng 2.1 Nguồn dữ liệu thu thập
STT Tên dữ liệu Cơ quan ban hành
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ hành chính, bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ giá đất thị xã Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh là những tài liệu quan trọng giúp người dân và nhà đầu tư nắm bắt thông tin về quy hoạch và tình hình sử dụng đất tại khu vực này.
Số liệu về giá đất quy định
Giá đất thị trường tại một số khu vực điều tra
Báo cáo Quy hoạch tổng thê phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 thị xã Hoà Thành
Các số liệu về phát triển kinh tế xã hội như:
Dân số và tăng trưởng dân số có ảnh hưởng lớn đến lao động, việc làm và thu nhập Các số liệu liên quan đến diện tích đất đai, giá đất nhà nước và giá đất thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích tình hình kinh tế và xã hội.
Bảng giá đất nhà nước tỉnh Tây Ninh từ 2020 đến 2024
Luật, Nghị định, Thông tư, liên quan đến công tác Định giá đất
Sở TNMT tỉnh Tây Ninh
Sở TNMT tỉnh Tây Ninh
Sở TNMT tỉnh Tây Ninh
Phòng kinh tế thị xã Hoà Thành
Cục thống kê tỉnh Tây Ninh
Website của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường
2.2.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo và người dân địa phương bằng mẫu phiếu điều tra (phụ lục Mẫu số 1 và 2) để thu thập thông tin về từng thửa đất Dữ liệu thu thập được sẽ được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thị xã Hoà Thành.
Giai đoạn 2017 - 2022, Chi nhánh VPDKDD thị xã Hoa Thành ghi nhận 722 thửa đất ở có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để xác định cỡ mẫu khảo sát, đề tài áp dụng công thức phù hợp.
Trong nghiên cứu khảo sát về việc chuyển nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành giai đoạn 2017 — 2022, tổng số người nhận chuyển nhượng là 722 người Với độ tin cậy mong muốn là 90%, sai số cho phép được xác định là e = 1 Áp dụng công thức tính cỡ mẫu, số người cần khảo sát được tính toán là 88 người, đây là cỡ mẫu tối thiểu Tuy nhiên, để tăng độ tin cậy của dữ liệu, đề tài quyết định khảo sát 120 phiếu, với số phiếu tương ứng phân bổ cho 3 khu vực.
- Khu vực 1: 40 phiếu điều tra
- Khu vực 2: 40 phiếu điều tra
- Khu vực 3: 40 phiếu điều tra
Chúng tôi đã tiến hành phỏng vấn người dân thông qua mẫu phiếu điều tra, được thiết kế nhằm thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành Nội dung chi tiết của mẫu phiếu điều tra được thể hiện trong phụ lục.
Việc lựa chọn hộ gia đình và cá nhân cho quá trình chuyển nhượng được thực hiện dựa trên nguyên tắc phi ngẫu nhiên và thuận tiện Các đối tượng khảo sát đảm bảo sự đa dạng về vị trí, diện tích và hình thức thửa đất, nhằm phản ánh tính đặc trưng của các mẫu khảo sát.
Hình thức điều tra đất đai được thực hiện bằng cách phối hợp với công chức địa chính phường (xã) hoặc trưởng khu phố (thôn, ấp) để phỏng vấn trực tiếp chủ sử dụng đất Mục tiêu là xác định các thông tin về thửa đất theo mẫu phiếu, trong đó giá chuyển nhượng được ghi nhận là giá thực tế giao dịch, không phải giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
2.2.4 Phương pháp tham vấn chuyên gia Đề tài tiến hành khảo sát 30 chuyên gia gồm cán bộ phụ trách bảng giá đất thuộc UBND tinh Tây Ninh (05 phiếu); thành viên Hội đồng thâm định bảng giá đất tỉnh Tây Ninh (5 phiếu), Cán bộ thuộc sở TN - MT tỉnh Tây Ninh phụ trách bảng giá đất tỉnh Tây Ninh (5 phiéu); Lãnh đạo công ty định giá đất ở tại thị xã Hòa Thành (5 phiéu); Lanh dao công ty bat động sản hoạt động tai thị xã Hoa Thanh (5 phiếu); Nhân viên môi giới làm việc tại các công ty bất động sản hoạt động tại thị xã Hòa Thành (5 phiêu).
Nội dung câu hỏi nhằm xác định các yếu tô đến giá đất ở tại thị xã Hòa Thành và được thiết kế theo dạng câu khăng định.
2.2.5 Phương pháp xử lý, tống hợp, thống kê và phân tích dữ liệu
Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng ban, trong khi dữ liệu sơ cấp được lấy từ khảo sát người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và cán bộ chuyên môn Tất cả dữ liệu này được xử lý và tổng hợp bằng phần mềm SPSS Sau khi hoàn tất việc xử lý, dữ liệu sẽ được sử dụng để phân tích, đánh giá và so sánh nhằm làm rõ thực trạng giá chuyển nhượng đất.
Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính . 2-©22+22++25+z25+z 35 Chương 3 KET QUÁ NGHIÊN CỨU -2- 2 5222E22E22E22E22E22E22E2222222222e2 39 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Hòa Thành 39 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên ¿2 2 S2+S+SE£E2E2EE2E12122122121112112111211111 21121 xe 39 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 2¿©222522222E2E+>Ezzzz2z+2 42 3.1.3 Tình hình sử dụng và quan lý đất đai thị xã Hòa Thành
Xây dựng mô hình hồi quy
Các biến độc lập trong mô hình như sau:
Bảng 2.2 Các biến độc lập trong mô hình hồi quy
Kỳ STT Biến Đo lường vọng dấu
1 trung tâm hành chính KCTTHC km - thi xa Khoảng cách đên cơ sở dịch vụ xã hội (trường học, chợ, bênh viện, bến xe )
3 Pháplýcủathửađất PL +ap lend KHIMS tải 0: Chưa cap GCN
4 hoạch H : l + Nhờ eae Q 0: Nam trong khu quy hoach
6 Chiêu rộng mặt tiên CR m +
: 1: Đông yi Huong dat HD +
TS ED ODS 0: Bê rộng đường dưới 4 m
9 Hệthốngthoátnước TN an KHÔNG ĐÉHENDỨNG ¡
0: Tuyến đường bị ngập Phương trình hồi quy có đạng như sau:
Y=ÿBo + Bi KCTTHC + BiKCCSDV + B3PL + BẠQH + BsHD + BoCR +
Trong do: Y 1a bién phụ thuộc, gia chuyên nhượng đất ở
Các yếu tố độc lập như VT, PL, CB và HT có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất chuyển nhượng Hệ số hồi quy B cho thấy mối quan hệ giữa các yếu tố này và giá trị đất, trong khi sai số e phản ánh độ chính xác của mô hình phân tích.
Phương pháp kiểm định vi phạm và đánh giá mô hình hồi quy:
Kết quả phân tích hồi quy
Kiểm định F là một phương pháp quan trọng trong việc đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính, nhằm xác định mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập Kết quả kiểm định cho thấy trị thống kê F có giá trị Sig = 0,000 (< 0,05), chứng tỏ rằng mô hình hồi quy là phù hợp và các biến độc lập đều đạt tiêu chuẩn chấp nhận (Tolerance >).
Hệ số R² cho biết tỷ lệ phần trăm sự biến động của biến phụ thuộc (Y) được giải thích bởi các biến độc lập (X) trong mô hình hồi quy Nếu R² = 1, mô hình hồi quy hoàn toàn phù hợp, trong khi R² = 0 cho thấy không có mối quan hệ giữa X và Y Hệ số xác định R² điều chỉnh (Adjusted R Square) được sử dụng để phản ánh chính xác hơn mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến, vì nó không bị ảnh hưởng bởi độ lệch phóng đại của R² Giá trị R² điều chỉnh thể hiện độ phù hợp của mô hình một cách rõ ràng hơn.
Kiểm định vi phạm mô hình hồi quy tuyến tính: a) Kiếm định hiện tượng đa cộng tuyến (Multiple Collinearity)
Để nhận diện hiện tượng đa cộng tuyến, có thể áp dụng hệ số phóng đại phương sai (VIF) Khi giá trị Tolerance nhỏ, VIF sẽ lớn Nếu VIF vượt quá 10, đây là dấu hiệu rõ ràng của hiện tượng đa cộng tuyến.
Kiếm định phương sai của sai số không đổi (Heteroskedasticity)
Hiện tượng phương sai của sai số không đổi (Heteroskedasticity) làm giảm hiệu quả ước lượng OLS (Ordinary Least Square) cho các hệ số hồi quy Theo Đinh Phi Hồ (2011), kiểm định Spearman được sử dụng để kiểm tra mối quan hệ giữa từng biến độc lập và giá trị tuyệt đối của số dư chuẩn hóa (ABSZRE) Nếu các hệ số tương quan hàng Spearman có mức ý nghĩa Sig > 0,05, có thể kết luận rằng phương sai của sai số không thay đổi Bên cạnh đó, cần thực hiện kiểm định hiện tượng tự tương quan để đảm bảo tính chính xác của mô hình hồi quy.
Hệ số Durbin-Watson nằm trong khoảng từ 1,5 đến 2,5 cho thấy không có hiện tượng tự tương quan giữa các phần dư trong mô hình Đồng thời, cần thực hiện kiểm định phân phối chuẩn của phần dư để đảm bảo tính chính xác của mô hình.
Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn do một số nguyên nhân như việc sử dụng mô hình không chính xác, phương sai không đồng nhất và số lượng phần dư không đủ lớn để thực hiện phân tích.
Giá trị trung bình (mean) của biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa gần bằng 0 và độ lệch chuẩn (Std.Dev) gần bằng 1 cho thấy phân phối phần dư xấp xỉ chuẩn Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá độ chính xác của mô hình hồi quy, giúp xác định mối quan hệ giữa các biến.
Sau khi thực hiện các kiểm định hồi quy, mô hình cho thấy không vi phạm các giả thuyết kiểm định và có ý nghĩa thống kê Kết quả cho thấy các biến độc lập trong mô hình hồi quy có tác động đến biến phụ thuộc khi giá trị Sig nhỏ hơn 0,05.
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo sơ đồ sau: Đề xuất giải pháp yếu tố đưa
; vào xác định giá đất ở trong các kỳ định giá tiếp theo
Hình 2.1 Sơ đồ phương pháp nghiên cứu
3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Hòa Thành 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị xã Hòa Thành
(Nguồn: UBND thị xã Hòa Thành, 2023)
Theo Nghị quyết số 65/NQ-UBTVQHI4, ngày 10/1/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thị xã Hòa Thành được thành lập với 8 đơn vị hành chính cấp xã Cụ thể, thị xã gồm 4 phường: Hiệp Tân, Long Hoa, Long Thành Bắc, Long Thành Trung và 4 xã: Long Thành Nam, Trường Đông.
Thị xã Hòa Thành, trung tâm của tỉnh Tây Ninh, giáp với bốn huyện và thành phố trong tỉnh Nơi đây cách Thành phố Hồ Chí Minh 90 km và biên giới Việt Nam - Campuchia khoảng 25 km về phía Tây và 40 km về phía Bắc Thị xã được kết nối bởi Quốc lộ 22B và có tuyến đường thủy qua sông Vàm.
Có Đông và cảng Bến Kéo.
Dia giới hành chính Thị xã Hòa Thành:
- Phía Đông giáp huyện Dương Minh Châu và huyện Gò Dầu;
- Phía Tây giáp huyện Châu Thành;
- Phía Nam giáp huyện Gò Dầu và huyện Châu Thành;
- Phía Bắc giáp thành phó Tây Ninh và huyện Dương Minh Châu.
Thị xã Hòa Thành có địa hình tương đối bằng phẳng hướng déc từ Bắc xuống Nam có thé phân ra ba cấp địa hình tương đối:
- Địa hình vùng cao chiếm 36% chủ yếu phía Bắc và Tây Nam;
Địa hình đồng bằng chiếm 58% diện tích, chủ yếu tập trung ở khu vực phía Đông trung tâm Trong khi đó, địa hình thấp trũng có diện tích không đáng kể, chỉ khoảng 2.2%, và tập trung dọc theo các kênh rạch cùng sông Vàm Cỏ Đông.
Khu vực quy hoạch nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, với đặc điểm chung là nóng ẩm và không có mùa đông lạnh Năm chia thành hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10.
Mùa khô tại khu vực kéo dài từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, với lượng mưa trung bình hàng năm đạt 1.911 mm, phân bố không đồng đều trong các tháng Trong mùa mưa, lượng mưa chiếm từ 85-90% tổng lượng mưa cả năm, thường trùng với vụ mùa, ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự sinh trưởng và phát triển của cây trồng.
Nhìn chung, khí hậu khu vực quy hoạch tuân theo một quy luật tương đối ổn định và điều hòa, thuận lợi cho sản xuất và sinh hoạt.
Kết quả điều tra về khai thác và sử dụng tài nguyên nước dưới đất tại thị xã Hòa Thành cho thấy, trong phạm vi chiều sâu đến 310 m, có 9 phân vị địa tầng địa chất thủy văn được xác định, đồng thời hỗ trợ việc lập bản đồ địa chất thủy văn.
Thực trạng giá đất ở do UBND tỉnh quy định -2-52525555+2 55 3.2.2 Thực trang giá dat khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dung dat tai thị
Năm 2020, tỉnh Tây Ninh đã xây dựng bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2022 -
Năm 2024, UBND tỉnh Tây Ninh đã ký quyết định ban hành theo Quyết định số 35/2020/QĐ-UNND vào ngày 01/09/2020, với việc điều chỉnh cục bộ hàng năm tại một số tuyến đường để đảm bảo sự phù hợp.
Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, nếu mức giá điều chỉnh tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự, điều này sẽ ảnh hưởng đến giá đất phổ biến trên thị trường Ngoài ra, khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc thay đổi mục đích sử dụng, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất, giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại các tuyến đường nghiên cứu của thị xã Hòa Thành sẽ được tổng hợp tại bảng 3.3.
Bảng 3.3: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Hòa Thành (2020 - 2024)
Cao Thấp Trung nhất nhất bình Đường Hùng Vương (đoạn từ Phạm Văn Đồng
(Phạm Ngọc Trấn cũ) - Cửa 1 TTTM Long Hoa
33.500 2.680 18.090 Đường Tôn Đức Thang (đoạn từ Huynh Thanh
Mừng (Cửa 5 chợ Long Hoa) - Xuân Hồng 32.000 2.560 17.280
Duong Ly Thường Kiệt (đoạn từ Lac Long Quân
- Châu Văn Liêm) 15.200 1.216 8.208 Đường An Duong Vương (đoạn từ Cửa 7 Toa
Thánh - Nguyễn Văn Linh (Lộ Trung Hòa cũ)) 7.150 572 3.861 Đường Trần Phú (đoạn từ Nguyễn Văn Linh (Lộ
Trung Hòa cũ) - Trịnh Phong Đáng (Lộ Thiên
7.150 572 3.861 Đường Nguyễn Văn Linh (đoạn từ Ranh Long
Thành Bắc - Trường Tây - Ranh Trường Tây -
Theo Quyết định Số 35/2020/QĐ-UBND ngày 01/09/2020 của UBND tỉnh Tây Ninh, thửa đất không nằm trong các trường hợp tham chiếu sẽ được xác định ở vị trí 4, tính theo đường gần nhất và có mức giá cao nhất Đơn giá thấp nhất được xác định dựa trên độ rộng và loại hẻm tương ứng Quy định này áp dụng cho bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020-2024.
Giá đất ở tại đô thị được xác định dựa vào vị trí đất:
- Đất mặt tiền đường phố (vị trí 1): Giá đất được tính bằng giá đất của Bảng giá các loại dất ở đô thị;
Đất trong hẻm được định giá dựa trên tỷ lệ phần trăm so với giá đất mặt tiền của con đường đó Giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố như loại hẻm, chiều rộng và chiều sâu của hẻm.
Chiều rộng từ 6 mét trở lên: Giá đất được xác định bằng 40% giá đất mặt tiền đường phố (vi trí 1) và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;
Chiều rộng từ 3,5 mét đến dưới 6 mét: Giá đất được xác định bằng 30% giá đất mặt tiền đường phố (vi trí 1) và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;
Chiều rộng dưới 3,5 mét: Gia đất được xác định bằng 20% giá đất mặt tiền đường phố (vi trí 1) và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;
Chiều rộng từ 6 mét trở lên: Giá đất được xác định bằng 70% giá đất hẻm chính và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;
Chiều rộng từ 3,5 mét đến dưới 6 mét: Giá đất được xác định bằng 60% giá đất hẻm chính và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;
Chiều rộng dưới 3,5 mốt: Giá đất được xác định bằng 40% giá đất hẻm chính và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;
Chiều dài (độ sâu) của hẻm:
Giá đất trong khoảng 50 mét đầu tiên từ mép đường hiện trạng được xác định dựa trên giá đất mặt tiền đường phố nếu thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố, hoặc theo giá đất hẻm tương ứng nếu thửa đất tiếp giáp mặt tiền hẻm Đối với thửa đất nằm sau thửa đất vị trí 1 và không tiếp giáp mặt tiền đường phố, giá đất trong phạm vi 50 mét đầu tiên sẽ theo giá đất hẻm tương ứng, trong khi giá đất sau 50 mét sẽ được xác định theo giá đất hẻm.
Giá đất từ thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố đến hết 150 mét tính từ mép đường hiện trạng được xác định bằng 100% giá đất của hẻm tương ứng.
Sau mét thứ 150 đến hết mét thứ 250 tính từ mép đường hiện trạng: Giá đất tính bang 80% giá đất của hẻm tương ứng;
Sau mét thứ 250 tính từ mép đường hiện trạng, giá đất được xác định là 60% giá đất của hẻm tương ứng Đối với đất nằm sau 50 mét mặt tiền đường phố (sau vị trí 1) thuộc cùng một thửa đất với đất mặt tiền, giá đất sẽ được tính bằng 40% giá đất mặt tiền đường phố.
Giá đất tại thị xã Hòa Thành có xu hướng giảm từ trung tâm ra các vùng ngoại vi, với giá khu vực 1 cao gấp đôi khu vực 2 và gấp 6 lần khu vực 3 Cụ thể, giá cao nhất tại khu vực 1 là 33.500 triệu đồng trên đường Hùng Vương, trong khi giá thấp nhất tại vị trí 4 chỉ là 2.680 triệu đồng, chênh lệch lên đến 12,5 lần Giá khu vực 1 cũng gấp 4,5 lần so với giá cao nhất khu vực 3 là 7.380 triệu đồng Nguyên nhân chính là do đường nhóm 1 có mặt đường rộng, nằm ở vị trí trung tâm, thuận lợi cho việc tiếp cận dịch vụ và kinh doanh, dẫn đến khả năng sinh lời cao hơn so với nhóm 3.
3.2.2 Thực trạng giá đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dung dat tại thị xã Hòa Thành
Dựa trên giá quy định của UBND thị xã Hòa Thành năm 2020 và tình hình thực tế, bài viết tiến hành khảo sát giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 6 tuyến đường tiêu biểu, phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã Đặc biệt, giá đất ở được nghiên cứu kỹ lưỡng do mối quan hệ với đất sản xuất kinh doanh, trong khi tâm lý buôn bán và phát triển kinh tế gia đình vẫn phổ biến trong cộng đồng đô thị Các loại đất khác có biến động nhưng ở mức độ nhỏ hơn và dễ quản lý hơn Thông tin về giá đất ở được thu thập từ khảo sát 120 người sử dụng đất và bảng giá đất do Sở TN-MT tỉnh Tây Ninh cung cấp.
Theo bảng 3.4, giá đất giao dịch thực tế tại khu vực 1 cao hơn mức giá do Nhà nước quy định, với mức chênh lệch dao động từ 1,84 đến 3,67 lần tùy theo loại đường phố Sự chênh lệch này đặc biệt rõ rệt ở các khu vực 1 và 2, cho thấy giá đất thực tế cao hơn nhiều so với giá quy định Đặc biệt, tại Đường Hùng Vương, mức giá cao nhất đạt 65 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với mức giá thấp nhất trên cùng tuyến đường là 8 triệu đồng/m².
Giá đất cao nhất tại khu vực 1 thuộc về các thửa đất trên Đường Hùng Vương, với mức giá từ 8 triệu đến 65 triệu đồng/m², nằm trong đoạn từ Phạm Văn Đồng (Phạm Ngọc Trấn cũ) đến Cửa 1 TTTM Long Hoa (Huỳnh Thanh Mừng) Tuyến đường này rất thuận lợi cho kinh doanh và tiếp cận hạ tầng dịch vụ So với Đường Tôn Đức Thắng, giá đất trên Đường Hùng Vương cao hơn, với mức giá từ 7.5 triệu đến 59 triệu đồng/m² tại đoạn từ Huỳnh Thanh Mừng (Cửa 5 chợ Long Hoa) đến Xuân Hồng.
Giá đất thực tế ở khu vực 1 đã tăng cao so với giá quy định, cho thấy đường nhóm 1 có tiềm năng sinh lợi lớn Mục đích sử dụng chính ở nhóm đường này là kinh doanh khách sạn, nhà hàng hoặc cho thuê phục vụ kinh doanh Đường Hùng Vương, từ Phạm Văn Đồng đến Cửa 1 TTTM Long Hoa, có vỉa hè rộng, rất phù hợp cho việc mở quán ăn và cà phê Trong khi đó, Đường Tôn Đức Thắng, từ Huỳnh Thanh Mừng đến Xuân Hồng, lại có ít cửa hàng kinh doanh hơn so với Đường Hùng Vương.
Bang 3.4: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở chuyền nhượng (2022) trên địa bàn thi xã Hòa Thanh Đơn vị: 1000 VND/n?
Giá chuyên nhượng Chênh lệch giá chuyên nhượng
Gi ia 2 & lí quy tịnh (LDU) (1000đ/m?) so với giá nhà nước (lần)
Đường Hùng Vương, đoạn từ Phạm Văn Đồng (trước đây là Phạm Ngọc Trấn), có các chỉ số đáng chú ý như: Cao Thấp x K x x lô eS Ậ kK TB nhất, với giá trị 33.500, 2.680, 18.090, 65.000, 8.000, 34.000, và tỷ lệ 1,94, 2,99, 1,88.
Khu TTTM Long Hoa (Huỳnh Thanh Mừng)) vực 1 Đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Huỳnh
Thanh Mừng (Cửa 5 chợ Long Hoa) - 32.000 2.560 17.280 59.000 7.500 32250 1,84 2,93 1,87
Xuân Hồng) Đường Lý Thường Kiệt (đoạn từ Lạc
Lone Duần ô Chõu Văn Liờng 15.200 1.216 8.208 28.000 3.000 17.500 1,84 2,47 2,1
- Đường An Dương Vương (đoạn từ Cửa 7
7 Toa Thanh - Nguyên Văn Linh (Lộ Trung 7.150 572 3.861 15.000 2.100 8.500 2,10 3,67 2,20
Hòa cũ)) Đường Tran Phú (đoạn từ Nguyễn Văn
Linh (Lộ Trung Hoa cit) - Trịnh Phong 7.150 572 3.861 14.500 1.900 8.250 2,03 3,32 2,14 Khu Đáng (Lộ Thiên Cang cũ)) vực 3 Đường Nguyễn Văn Linh (đoạn từ Ranh
Long Thành Bắc - Trường Tây - Ranh 7.380 590 3.985 15.000 2.200 8.750 2,03 3,73 2,20
BẢN ĐỒ CÁC TUYẾN DUONG KHẢO SÁT
THỊ XÃ HÒA THÀNH-TỈNH TÂY NINH
'VỊ TRÍ THỊ XÃ HÒA THÀNH mm TA Pu CHIA
@ _ Trụ sở UBND huyện, thị xã
@ Trụ sở UBND xã, phường
1 = bul ite fue Toa TA luc | nà s ont iy, ‘ ont / )
CHU DAN ` ca kh { Doan đường Hùng Vương No
\U VỰC Đoạn đường Tôn Đức Thắng cá m Doan đường Lý Thường Kiệt eu) lu vựC
‹ Doan đường An Dương Vương mm Đoạn đường Tran Phú lu vực su
Doan đường Nguyễn Văn Linh
=~-: Ranh giới huyện, thành phố See Ranh giới xã, phường
=== Đường giao thông Sông, suối, hồ, ao
Bản đồ vị trí các tuyến đường khảo sát Đường Hùng Vương, kéo dài từ Phạm Văn Đồng (trước đây là Phạm Ngọc Trấn) đến Cửa 1 TTTM Long Hoa (do Huỳnh Thanh Mừng quản lý), được trình bày trong Hình 3.5.
Hình 3.6 So đồ vị trí tuyến đường Hùng Vuong Đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Huỳnh Thanh Mừng
(cửa 5 chợ Long Hoa) đến đường Xuân Hồng) mms DOAN dudng khảo sat
Hình 3.7 Sơ đồ vị trí tuyến đường Tôn Đức Thắng b Giá đất thị trường tại khu vực 2
Giá đất cao nhất trong nhóm 2 thuộc về các thửa đất trên Đường Lý Thường Kiệt (đoạn từ Lạc Long Quân đến Châu Văn Liêm), dao động từ 3 triệu đồng/m² đến 28 triệu đồng/m² Đây là tuyến đường tập trung nhiều cửa hàng buôn bán, mang lại khả năng sinh lợi lớn cho các tiểu thương Giá đất tại Đường An Dương Vương (đoạn từ Cửa 7 Tòa Thánh) cũng đáng chú ý.
Thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Hòa Thành
Tác giả đã kế thừa các nghiên cứu trước đó và thực tiễn trong ngành thẩm định giá để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Hòa Thành Các yếu tố này bao gồm: khoảng cách đến trung tâm hành chính, khoảng cách đến các dịch vụ xã hội như trường học, chợ, bệnh viện, bến xe; tính pháp lý của thửa đất; quy hoạch; hình dáng; chiều rộng mặt tiền; hướng đất; đường giao thông; và hệ thống thoát nước.
Các đặc trưng của các biến trong mô hình hồi quy như sau:
Bảng 3.5 Thống kê mô tả các biến định lượng a Giatri Giátricao Gia tri trung Độ lệch Yêu tô : ; j 2 thap nhat nhat binh chuan
Khoảng cách đến trung tâm hành chính thị xã 0,5 20 7,23 5,740 (KCTTHC) (km)
Khoảng cách đến cơ sở dịch vụ xã hội (KCCSDV) (km)
Chiều rộng mặt tiền (CR) (m) 2 4 2,43 0,545
Kết quả phân tích SPSS năm 2023 cho thấy giá chuyên nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành dao động từ 1,9 triệu đồng/m² đến 65,0 triệu đồng/m², với giá trung bình khoảng 17,5 triệu đồng/m² Đặc biệt, có sự chênh lệch đáng kể về giá giữa ba khu vực khảo sát.
Các thửa đất trong khu vực khảo sát gần trung tâm hành chính thị xã Hòa Thành, với khoảng cách xa nhất là 20 km và gần nhất là 0,5 km Ngoài ra, các thửa đất cũng nằm trong phạm vi của các cơ sở dịch vụ xã hội như trường học, chợ, bệnh viện và bến xe, với khoảng cách lớn nhất đến cơ sở dịch vụ xã hội là 11 km và gần nhất là 0,1 km.
Chiều rộng mặt tiền của các thửa đất khảo sát dao động từ 2 đến 4 m, với chiều rộng trung bình là 2,43 m Những thửa đất này thường nằm ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm hành chính thị xã và các dịch vụ xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển.
Tân Tỷ lệ STT Yếu tố Đo lường ; sô (%)
I1 Pháp lý của thửa dat (PL) ,
Năm trong khu quy hoạch 28 23,3
6 _ Hệ thông thoát nước (TN) :
Theo kết quả phân tích SPSS năm 2023, 86,7% trong tổng số 120 thửa đất đã được cấp Giấy Chứng Nhận (GCN), trong khi chỉ có 13,3% chưa được cấp Đáng chú ý, 76,7% thửa đất không nằm trong quy hoạch, và 23,3% thửa đất nằm trong quy hoạch Về hình dáng, 52,5% thửa đất có hình dạng vuông vức, trong khi 47,5% là thửa đất tóp hậu Về hướng đất, 46,7% thửa đất hướng Đông, còn lại 53,3% có hướng khác Đối với đường giao thông, 57,5% thửa đất có bề rộng đường trên 4 m, trong khi 42,5% có bề rộng dưới 4 m Cuối cùng, 60% thửa đất có hệ thống thoát nước không bị ngập úng, trong khi 40% còn lại có tuyến đường bị ngập.
Thống kê cho thấy rằng các thửa đất ở tại thị xã Hòa Thành có cả thuận lợi lẫn hạn chế Vì vậy, việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng đất ở và mức độ tác động của những yếu tố này là rất quan trọng.
3.3.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thị xã Hòa Thành
Kết quả phân tích hồi quy đa biến thê hiện qua Bảng 3.7:
Bảng 3.7 Kết quả phân tích hồi quy đa biến của mô hình
= Sie He Hệ số hồi Hệ số
Hệ sô hôi quy chưa hud hé ọ uy chuõn ún chuân hóa Nuật Giá trị iii
Mô hình kiêm định Sig. phương Độ lệch lộ
B ‘cd Beta sai chuan (VIF)
(Nguồn: Kết quả phân tích SPSS, 2023)
Kiểm định F là một phương pháp kiểm định giả thuyết nhằm đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính, xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và toàn bộ tập hợp các biến độc lập Kết quả thống kê F cho thấy giá trị Sig = 0,000 (< 0,05), điều này chứng tỏ mô hình phù hợp với dữ liệu và các biến độc lập đều đạt tiêu chuẩn chấp nhận (Tolerance > 0,0001).
Kết quả từ Bang 3.8 cho thấy hệ số R đạt 0,604, trong khi giá trị R hiệu chỉnh là 0,580, cho thấy độ thích hợp của mô hình là 58,0% Điều này có nghĩa là 58,0% sự biến thiên của biến Giá chuyển nhượng đất ở (triệu đồng) (Y) được giải thích bởi 9 yếu tố trong mô hình, bao gồm KCTTHC, KCCSDV, PL, QH, HD, CR, HĐ, GT và TN, với giá trị Sig của tất cả các yếu tố đều nhỏ hơn 0,05.
Kiểm định vi phạm mô hình hồi quy tuyến tính bao gồm việc kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến và phương sai của sai số không đối Để nhận diện đa cộng tuyến, ta sử dụng hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance Inflation Factor); nếu Tolerance nhỏ thì VIF lớn, và VIF lớn hơn 10 là dấu hiệu rõ ràng của đa cộng tuyến Trong phân tích hồi quy bội, SPSS có thể chẩn đoán đa cộng tuyến thông qua tùy chọn Collinearity Diagnostic Kết quả phân tích cho thấy, các giá trị VIF của các biến trong mô hình dao động từ 1,058 đến 1,521, đều nhỏ hơn 10, chứng tỏ mô hình hồi quy không vi phạm giả thuyết về đa cộng tuyến Bên cạnh đó, kiểm định phương sai của sai số không đối (Heteroskedasticity) cũng cần được thực hiện để đảm bảo tính chính xác của mô hình.
Sau khi phân tích hồi quy phụ (phụ lục 4.5), ta có:
Tra bang Chi bình phương có X? a@&-1) = XŸ 0,05 (18) = 28,869
Khi nhận thấy W < 2 „q-) thì chúng ta chấp nhận giả thuyết H0 Kết luận này cho thấy rằng với mức ý nghĩa 5%, mô hình không vi phạm giả định về phương sai sai số Đồng thời, cần thực hiện kiểm định để xác định hiện tượng tự tương quan trong dữ liệu.
Theo Bảng 3.8, hệ số Durbin-Watson là 1,948, nằm trong khoảng (1,5; 2,5), cho thấy không có hiện tượng tự tương quan giữa các phần dư trong mô hình.
Phân dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn do một số yếu tố như việc sử dụng mô hình không chính xác, phương sai không đồng nhất, hoặc số lượng phần dư không đủ lớn để phân tích Nghiên cứu này thực hiện khảo sát phân phối của phần dư thông qua việc xây dựng biểu đồ tần suất của phần dư chuẩn hóa (Histogram).
Hình 3.12 Biểu đồ tần số của phan dư chuẩn hóa
Hình 3.12 cho thấy biểu đồ có dạng hình chuông, với giá trị trung bình (mean) gần bằng 0 và độ lệch chuẩn (Std.Dev) là 0,981, gần bằng 1 Điều này cho thấy phân phối của phân dư xấp xỉ chuẩn Hệ số hồi quy có ý nghĩa quan trọng trong việc phân tích dữ liệu.
Vậy, mô hình không vi phạm các giả thuyết kiểm định và có ý nghĩa thống kê.
Kết quả phân tích cho thấy có 9 biến độc lập ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh Các biến KCTTHC, KCCSDV, PL, QH, HD, CR, HD, GT, và TN đều có hệ số Sig nhỏ hơn 0,05, chứng tỏ chúng có tác động rõ rệt đến giá chuyển nhượng đất ở trong khu vực này.
Theo kết quả phân tích hồi quy, phương trình mô tả sự tác động của các yếu tố đến giá chuyển nhượng đất ở tại thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh đã được xác định.
= -0,307*KCTTHC - 0,323*KCCSDV + 0,003*PL + 0,231*QH+ 0,163*HD +