Giới thiệu chung về công ty vinhomes

Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và các hạng mụcliên quan.. Tầm nhìn và sứ mệnh của Vinhomes 1.1 Tầm nhìn chiến lược

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

-BÀI TẬP NHÓM 5 MÔN: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

Tp Hồ Chí Minh, tháng 5 năm 2022

Giới thiệu chung về công ty Vinhomes

Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) có tiền thân là Công ty Cổ phần Đô thị BIDV-PP được thành lập năm 2008 Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và các hạng mụcliên quan Tính đến hết năm 2019: 60.100 sản phẩm bất động sản được bán ra, 28.100 sản phẩm bất động sản được bàn giao; hiện quản lý 23 khu đô thị tại 7 tỉnh thành trên cả nước Bên cạnh đó, VHM đồng thời phát triển và cho thuê các

dự án văn phòng làm việc Tất cả các dự án văn phòng của VHM đều nằm liền

kề các dự án Vinhomes hoặc VinCity hoặc là một cấu phần của các dự án phức hợp do Công ty phát triển VHM được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ tháng 05/2018

Thông tin chung

Mã CK: VHM (HSX)

Ngành: BĐS, BĐS dân cư

Trụ sở: Tòa nhà văn phòng Symphony, Phố Chu Huy Mân, Khu đô thị sinh thái Vinhomes Riverside, Phường Phúc Lợi, Quận Long Biên, TP Hà Nội MST: 0102671977

Website: vinhomes.vn Phone: (+84) 24 3974 9999

Vốn Điều lệ: 33.495.139.180.000 VNĐ

1 Tầm nhìn và sứ mệnh của Vinhomes

1.1 Tầm nhìn chiến lược của Vinhomes

Vinhomes là công ty đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản số 1 ViệtNam với quy mô, tốc độ phát triển và chất lượng dịch vụ đẳng cấp, dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, tiến tới vươn tầm quốc tế.1.2 Sứ mệnh của Vinhomes – công ty bất động sản dẫn hướng

Tiên phong mang đến trải nghiệm sống lý tưởng giữa lòng đô thị với những khu dân cư được quy hoạch chuyên nghiệp, tiện ích dịch vụ đồng bộ, môitrường xanh sạch, giúp định hình phong cách sống mới cho người dân Việt Nam Vinhomes mong muốn kết nối cộng đồng cư dân, xây dựng môi trường sống văn minh, năng động cùng không gian sống xanh, giúp khách hàng tận hưởng cuộc sống tốt đẹp và chất lượng mỗi ngày.

1.3 Ban giám đốc

- Ban giám đốc (BGD) của Công ty gồm một Tổng giám đốc (TGD) , một Phó Tổng giám đốc Thường trực và năm Phó Tổng giám đốc (PTGD) Tổng giám đốc do HDQT bổ nhiệm, là người chịu trách nhiệm trước Đại hội đồng Cổ đông (DHDCD) và HDQT về việc thực hiện nhiệm vụ và quyền hạn được giao và phải báo cáo các cơ quan này khi được yêu cầu Các PTGD do HDQT bổ nhiệm theo đề xuất của Tổng giám đốc

- Ban giám đốc (BGD) của công ty có sự cân đối và đa dạng về lĩnh vực, kinh nghiệm, độ tuổi, giới tính và quốc tịch Dù mới được bổ nhiệm vào

vị trí chính thức của Vinhomes kể từ sau Vinhomes tái cấu trúc, đa số thành viên ban giám đốc (BGD) công ty là những thành viên đã có hơn năm năm làm việc trong lĩnh vực phát triển kinh và kinh doanh Bất động sản của tập đoàn Vingroup trước khi lĩnh vực này được tái cấu trúc, tập trung vào một công ty chuyên trách và chuyển vào Vinhomes năm 2018

2 Kế hoạch phát triển đầu tư dài hạn của công ty

Hé lộ chiến lược kiềng 3 chân của Vinhomes: Đang nghiên cứu 11 dự án KCN quy mô 4.700 ha, đẩy mạnh cho thuê văn phòng gắn liền với các đại dự ánCho thuê văn phòng và khu công nghiệp được kỳ vọng đem về những đồng doanh thu đều đặn và ổn định so với bất động sản nhà ở

Trong chiến lược phát triển dài hạn của mình, CTCP Vinhomes (thuộc Tập đoàn Vingroup) cho biết cho biết sẽ triển khai hoạt động kinh doanh dựa trên 3 trụ cột chính: bất động sản nhà ở, cho thuê văn phòng và bất động sản khu công nghiệp

Trong báo cáo gửi đến Sở giao dịch Chứng khoán Singapore (SGX) phục

vụ cho việc phát hành 500 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế, Vingroup đãtiết lộ kế hoạch của mình trong tương lai với cả ba mảng kinh doanh này, qua đógiúp chúng ta hình dung phần nào ý tưởng của tập đoàn

Với bất động sản dân cư, trong thời gian tới, Vinhomes dự kiến cho ra mắt các dự án Vinhomes Wonder Park (Hà Nội), Vinhomes Cổ Loa (Hà Nội), Vinhomes Dream City (Hưng Yên), một dự án tại Quảng Ninh và một dự án tại Bắc Giang Các đại đô thị được tiếp tục đẩy mạnh sau những thành công vượt trội trong vòng 3 năm qua Tổng diện tích của các dự án này vào khoảng 9,6 triệu m2 (961 ha) Đây được xem như các dự án mang tính gối đầu đem lại nguồn thu cho Vinhomes trong những năm tới

Nằm trong chiến lược phát triển tổng thể của Vinhomes, công ty tiến hànhcho thuê không gian văn phòng thương mại với thương hiệu VinOffice Các bất động sản của VinOffice thường tọa lạc tại các trung tâm tài chính và kinh doanhlớn, nằm liền kề với các dự án Vinhomes hoặc một phần của khu phức hợp các đại dự án Vinhomes tin tưởng rằng việc phát triển các không gian văn phòng cho thuê này cũng sẽ hỗ trợ nâng cao dịch vụ chung cư tích hợp cho các dự án nhà ở của mình

Các dự án cho thuê văn phòng của Vinhomes đã hoàn thành có tổng diện tích sàn 185.400 m2, tập trung ở Times City và VinOffice Đồng Khởi Trong tương lai, Vinhomes dự kiến thiết lập hàng chục dự án với tổng diện tích lên tới 5,36 triệu m2 sàn, bắt đầu đẩy mạnh từ 2021 – 2022

Bên cạnh kinh doanh bất động sản nhà ở và cho thuê văn phòng thương mại, Vinhomes còn dự kiến đẩy mạnh phát triển các căn hộ dịch vụ và cho thuê,các dự án shophouse liền kề các trung tâm thương mại, khu dân cư Tính đến hết năm ngoái, Vingroup đã phát triển 37 dự án shophouse, bán được hơn 2.300 căn Vinhomes cũng triển khai các dự án biệt thự biển, nghỉ dưỡng gần các khu dân cư hoặc khách sạn Vinpearl

TỔNG QUAN NGÀNH VÀ DOANH NGHIỆP

I Tổng quan thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Namngày càng phát triển lớn mạnh và vững vàng Hội nhập vào nền kinh tế thế giới,Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, đứng trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được ra đời

và ngày càng phát triển đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam khi mới ra đời còn non trẻ, hoạtđộng không theo quy luật tự nhiên , chưa bắt kịp được sự phát triển của các nước phát triển trên thế giới nhưng đến thời điểm hiện tại đã đạt được những thành tựu đáng kể cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Đặc biệt là sau vài năm khi Việt Nam gia nhập vào WTO, ngành bất động sản ở Việt Nam càng có sự phát triển đáng kể trên trường quốc tế

1 Các yếu tố trọng yếu tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam

a Kinh tế vĩ mô

Sự tăng trưởng GDP trong thời gian qua cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang dần hồi phục Kinh tế Viê ‹t Nam năm 2019 tiếp tục đánh dấu 1 năm khŒơi sắc trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới tăng trưởng chậm l ‹ai Mức tăng trưởng năm 2019 tuy thấp hơn mức tăng 7,08% của năm 2018 nhưng cao hơn mức tăng của các năm 2011-2017 Năm 2019, Viê ‹t Nam cũng đ ‹at được nhiều thành tựu lớn trong viê ‹c ký kết các hiê ‹p đ ‹inh thương mai tự do.‹

b Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam

Theo số liệu của Cục Đầu tư Nước ngoài, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ đầu năm đến 20/12/2018 thu hút 3.046 dự án cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 17.976,2 triệu USD, tăng 17,6% về số dự án và giảm 15,5% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2017 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện năm 2018 ước tính đạt 19,1 tỷ USD, tăng 9,1% so với năm 2017

Bước sang năm 2019, thu hút FDI là một mảng sáng của bức tranh kinh

tế năm 2019 Tính đến ngày 20/12, vốn FDI thực hiện đạt 20,38 tỷ USD, tăng 6,7% so với năm 2018; 3.833 dự án mới đăng ký với 16,75 tỷ USD, bằng 93,2%, 1.381 dự án điều chỉnh vốn 5,8 tỷ USD, tăng 18,1%; 9.842 lượt góp

vốn, mua cổ phần với 15,47tỷ USD, tăng 56,4% so với cùng kỳ năm 2018, chiếm 40,7% tổng vốn đăng ký Do vậy, tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 38,02 tỷ USD, tăng 17,2%

so với cùng kỳ năm 2018

Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành kinh tế, trong đó có chế biến, chế tạo với 24,56 tỷ USD, chiếm 664,6%; kinh doanh bất động sản với3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% vốn đăng ký; tiếp theo là bán buôn bán lẻ, khoa học

và công nghệ

Theo đối tác đầu tư, có 112 quốc gia và vũng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam Nhật Bản đứng vị trí thứ nhất với 24,2% tổng vốn đầu tư Hàn Quốc đứng thứ hai với 20,3% tổng vốn đầu tư Singapore đứng thứ ba với 14,2% tổngvốn đầu tư

c Cơ cấu dân số

Việt Nam là một quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số khá cao so với cácnước trong khu vực và trên thế giới Với dân số tăng mạnh từ 88 triệu người năm 2010 lên hơn 96 triệu người trong năm 2019, Việt Nam có dân số đông thứ

3 tại khu vực Đông Nam Á và thứ 15 trên thế giới Trong cơ cấu dân số Việt Nam, tỷ trọng dân số trẻ trong độ tuổi lao động luôn chiếm trên 50% và có xu hướng tăng dần trong những năm gần đây Đây là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội, trong đó có nhu cầu tiêu dùng và mua sắm

Biểu đồ tăng trưởng dân số Việt Nam qua các năm

Theo tính toán của công ty tư vấn Boston Consulting Group (BCG) thì tầng lớp trung lưu và giàu có ở Việt Nam - MAC (Middle and affluent class) đang phát triển với tốc độ nhanh chóng Dự kiến đến năm 2020 sẽ có khoảng 33 triệu người Việt Nam nằm trong nhóm MAC chiếm 34% tổng dân số Như vậy mức tăng trưởng nhóm MAC của Việt Nam sẽ là 12,9%/năm và là mức cao nhất so với các nước trong khu vực (đứng sau là Indonesia 8,4% và Thái Lan 4,2%) Sự gia tăng mạnh mẽ của nhóm MAC sẽ là động lực lớn cho việc tăng chi tiêu mua sắm những tài sản lớn, trong đó có bất động sản

d Tốc độ đô thị hóa

Việt Nam đã và đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, tác động mạnh tới quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế Dân số thành th ‹i tính đến cuối năm 2019 là 33.122.548 người, chiếm 34,4% tổng dân số cả nước Tỷ lê ‹ tăng dân số bình quân năm khu vực thành th ‹i giai đọan 2009-2019 là

2,64%/năm, gấp hơn 2 lần tỷ lê ‹ tăng dân số bình quân năm của cả nước và gấp 6lần so với tỷ lê ‹ tăng dân số bình quân năm khu vực nông thôn cùng giai đọan

Dù rằng Việt Nam hiện có tỷ lệ dân cư đô thị thấp nhất so với các nước láng giềng nhưng theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới năm 2015, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam tăng trưởng 2,8%/năm và là một trong những quốc gia có tốc

độ đô thị hóa tăng nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á và cao hơn tốc độ đô thị hóa toàn cầu hàng năm là 2,1%

e Các chính sách mới liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở

Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 chính thức có hiệu lực vào ngày 01/07/2015 đã cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu cùng một lúc nhiều nhà ở tại Việt Nam thay vì chỉ được sở hữu duy nhất một bất động sản Việt Nam nói chung như trước đây Theo các điều luật sửa đổi,người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhập cảnh hợp

pháp vào Việt Nam đều có quyền được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phụ thuộc vào việc họ phải lưu trú tại Việt Nam trong một khoảng thời gian quy định như trước kia Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoặc các văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài tại Việt Nam cũng có thể mua bất động sản Điều này được kỳ vọng sẽ kích thích nhu cầu sở hữu bất động sản của các khách hàng là người nước ngoài đồng thời gia tăng nguồn vốn nước ngoài chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam.

dự án cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2015-2020, Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh chương trình hợp tác công tư (PPP) để thu hút vốn cho các dự án này

Đây là một yếu tố quan trọng tác động tích cực đến sự phát triển của ngành bấtđộng sản nhà ở tại Việt Nam

II Phân tích kết quả kinh doanh công ty Vinhomes năm 2020 và 2021

1 Phân tích hiệu quả tiết kiệm chi phí (phân tích dọc)

- Qua số liệu trên bảng cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

Vinhomes, tỷ suất lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) trên doanh thu năm

2019 là 62,22%, năm 2020 là 55,21% so với 2019 giảm 7,01%; và năm 2021 là 59,4% so với 2020 tăng 4,19%

+ Tỷ suất lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) trên doanh thu năm 2019 đạt 62,22% là do tỷ suất lợi nhuận hoạt động kinh doanh chính trên doanh thu đạt 44.97%, cộng thêm đóng góp của lợi nhuận hoạt động tài chính 17.19% và lợi nhuận khác chiếm 0.06%

+ Năm 2020, tỷ suất lợi nhuận hoạt động kinh doanh chính đạt 29.44%, giảm 15,53% so với năm 2019 Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận hoạt động tài chính năm

2020 lại chiếm 26.87% tăng 9,68% so với năm 2019 nhưng do lợi nhuận khác

lỗ nên làm tỷ suất lợi nhuận trước thuế và lãi vay trên doanh thu giảm 1.10% Như vậy tỷ suất EBIT trên doanh thu năm 2020 so với năm 2019 giảm 7,01%

do giảm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính, do lỗ lợi nhuận tư hoạt động khác còn sự đóng góp của lợi nhuận tử hoạt động tài chính (không tính lãi vay) vào tỷ suất EBIT trên doanh thu tăng.

+ Năm 2021, tỷ suất EBIT trên doanh thu tăng 4,19% so với 2020 là do tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính trên doanh thu tăng 20,45%, điều này chứng tỏ hiệu quả tiết kiệm chi phí của hoạt động kinh doanh chính tăng mạnh,

mà mức đóng góp của hoạt động tài chính ( không tính lãi vay) giảm 17,98% nhưng nhờ tỷ suất lợi nhuận khác trên doanh thu tăng 1,71% Như vậy, mặc dù

tỷ suất EBIT trên doanh thu năm 2021 tăng không nhiều nhưng có thể đánh giá

là tốt vì tỷ suất lợi nhuận hoạt động kinh doanh chính tăng mạnh

Tỷ suất lợi nhuận trước thuế trên doanh thu (EBT) năm 2019 là 57.62% , năm

2020 là 51,01% giảm 6,61% so với 2019; năm 2021 là 56,63% tăng 5,62% so với năm 2020 Nguyên nhân làm cho tỷ suất lợi nhuận trước thuế trên doanh thu(EBT) năm 2020 giảm ít hơn và năm 2021 tăng nhiều hơn mức giảm và tăng của EBIT trên doanh thu là do chi phí lãi vay trên doanh thu năm 2020 giảm 0,41% so với năm 2019 và năm 2021 giảm 1.43% so với 2020

Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (ROS) năm 2019 là 47,11%; năm

2020 là 39,4%, giảm 7,71% so với năm 2019, giảm mạnh hơn mức giảm của tỷ suất lợi nhuận trước thuế trên doanh thu do tỷ lệ chi phí thuế thu nhập trên doanh thu năm 2020 là 12,27% đã tăng 1,1% so với 2019 là 11,17% Năm 2021,

tỷ lệ ROS trên doanh thu là 45,77%, tăng 6,37% so với năm 2020 Nguyên nhânlàm cho ROS năm 2021 tăng là do tỷ lệ chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp trên doanh thu năm 2021 giảm 1,7%

Tóm lại:

+ ROS năm 2020 giảm 7,71% so với năm 2019 là do hiệu quả tiết kiệm chi phí của hoạt động kinh doanh chính giảm 15,54% cùng với mức giảm của tỷ lệ lợi nhuận khác trên doanh thu là 1,16%; tỷ lệ chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp trên doanh thu tăng 1,1% làm ROS giảm tổng cộng 17,8% (15,54% + 1,16% + 1,1%) Tuy nhiên, tác động của chi phí lãi vay trên doanh thu giảm 0,41% cùng

với lợi nhuận hoạt động tài chính tăng 9,68% nên đã làm ROS tăng 10,09% (9,68% +0,41%).

2 Phân tích biến động (Phân tích ngang)

Các bộ

phận lợi

nhuận

Giá trị Tỷ trọng (%) Giá trị Tỷ trọng (%) Giá trị Tỷ trọng (%)Lợi nhuận

*CƠ CẤU LỢI NHUẬN:

Trong giai đoạn từ năm 2019 - 2021, năm 2021 là năm có cơ cấu lợi nhuận được xem là phù hợp nhất.

Theo quan sát, năm 2019, LNHĐKDC đạt 23.218.514 triệu đồng chiếm 72,28%trong tổng EBIT Lợi nhuận HĐTC trước lãi vay là 8.874.658 triệu đồng (chiếm27,63%) Lợi nhuận khác 30.220 triệu đồng chiếm (0,09%) Lợi nhuận khác là 30.220 triệu đồng

Sang năm 2020 có sự dịch chuyển như sau:

- Thứ nhất, lợi nhuận HĐKDC giảm nhẹ về mặt giá trị tuyệt đối, giảm từ 23 triệu đồng xuống 21 triệu đồng (lúc này chiếm 53,32%%) trong tổng EBIT Tuy

về mặt giá trị tuyệt đối giảm nhưng LN HĐKDC năm 2020 là bộ phận LN quan trọng nhất của DN

- Thứ hai, Lợi nhuận HĐTC trước lãi vay về mặt giá trị tuyệt đối tăng mạnh từ 8.8 triệu đồng lên hơn 19 triệu đồng Lúc này, tỷ trọng tăng lên đóng góp 48,68% trong tổng EBIT, vẫn là bộ phận LN quan trọng nhất của DN

Tuy nhiên, từ năm 2019 sang 2020 thì LN khác giảm mạnh, (-789.004) triệu đồng Lúc này tỷ trọng -2% trong tổng EBIT

Năm 2020 sang 2021 thì LNHĐKDC tăng mạnh, tăng từ 21 triệu đồng lên hơn

42 triệu đồng (lúc này chiếm 84%) trong tổng EBIT Lợi nhuận HĐTC trước lãi vay năm 2021 giảm mạnh từ 19 triệu đồng xuống 7.557 triệu đồng (chiếm 15%) Tuy nhiên, lợi nhuận khác đã không còn âm (518.035 triệu đồng) chiếm 1,03% trong tổng EBIT

>>> Vậy giữa năm 2020 và 2021, tỷ trọng LN HĐKDC vẫn chiếm lớn hơn; Tỷ trọng LN HĐTC trước lãi vay giảm nhiều so với 2020; Tuy nhiên tỷ trọng LNK

đã không còn âm báo hiệu tích cực cho công ty Nên cơ cấu LN năm 2021 là phù hợp nhất