Báo cáo thực tập Điều kiện có hiệu lực của hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất thực tiễn công tác kiểm sát tại tòa Án của viện kiểm sát nhân dân thành phố long xuyên, tỉnh an giang

Việc nhận thức đúng đắn và đầy đủ các quy định pháp luật quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề cấp thiết hiện nay, còn xảy ra một số hà

TRUONG DAI HQC AN GIANG KHOA LUAT VA KHOA HQC CHINH TRI

XUYEN, TINH AN GIANG

DE TAI BAO CAO THUC TAP: DIEU KIEN CO HIEU

LUC CUA HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYÊN SỬ

DUNG DAT - THUC TIEN CONG TAC KIEM SAT TAI

TOA AN CUA VIEN KIEM SAT NHAN DAN THANH PHO LONG XUYEN, TINH AN GIANG

Họ và tên SV: LƯU THIÊN THIÊN MSSV: DLU194141 Khóa: DH20

AN GIANG - NĂM: 2022

LOI CAM ON

Qua quá trình thực tập, em đã gặp phải rất nhiều khó khăn nhưng với sự giúp

đỡ tận tình của quý thay cô khoa Luật & Khoa học chính trị và sự nhiệt tình của các cô

chú, anh chị tại Viện kiếm sát nhân dân thành phố Long Xuyên đã giúp em có được

những kinh nghiệm quý báu đề hoàn thành tốt kì thực tập này cũng như viết lên bài

báo cáo

Lời cảm ơn đầu tiên em xin gửi đến ban lãnh đạo cùng các phòng ban, các cô chú, anh chị tại Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên - đơn vị đã trực tiếp nhận và nhiệt tình tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em tiếp cận thực tế công tác kiếm sát và thực tiễn áp dụng pháp luật tại cơ quan

Em xin gửi lời cảm ơn các cán bộ của Thư viện trường Đại học An Giang, đã

hỗ trợ tận tình cho em trong việc tìm kiếm tư liệu nghiên cứu để hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập này

Em cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu trường Đại học An Giang, quý thầy

cô khoa Luật & Khoa học chính trị đã tận tâm giảng dạy và truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho em

Đặc biệt, em cũng hết lòng biết ơn sự quan tâm và ủng hộ của gia đình và bạn

bè Đó chính là nguồn động viên tính thần lớn nhất đề em theo đuôi và hoàn thành tốt bài báo cáo này

Cuối cùng em xin kính chúc quý thây, cô đồi đào sức khỏe và thành công trong

sự nghiệp cao quý “trăm năm trồng người” Đồng kính chúc các cô, chú, anh, chị tại Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên luôn đồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công tốt đẹp trong công việc

Em xin chân thành cảm ơn!

MUC LUC

p0 ion on .ẽ.ẽ.ố.ẽ ẻ ẽ 2

L Tính cấp thiết của việc nghiên cứu để tài s- SE E1EE12121121111211111111 t6 2

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 5s 111111111 1111111111E111 111111 1111 re 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tải TH ng ra re 3

3.1 Mục đích nghiên cứu để tài - 5s sSs S 1111121121 1121111121121 n ru 3 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2 S1 111121111111 1111210212111 1 1tr re 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - -s-ss1111111511E111E112121111211 7111121111 xe 4 4.1 Đối tượng nghiên cứu -scSe 1111111111111 1111 1112111101211 ng 4 4.2 Phạm v1 nghiÊn cứu - c1 2212111111111 1211111 111111011101 111 011112101111 4

5 Phương pháp nghiên cứu c1 2211212111211 112111121112 1112 1111111011112 21kg 4

6 Bố cục bài báo cáo na H111 1015111 21212111111155 1151121 H HH Ha He 4

2 Đặc điểm và vai trò của điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đât - 2 0220020111101 11101 111111111 11111 1111111111111 1111111111111 xa 6 2.1 Đặc điểm của điều kiện chuyên nhượng quyền sử dụng đất -s-5¿ 6 2.2 Vai trò của điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyền nhượng quyên sử dụng

3 Quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đầât L0 0 10111011101 111111111 1111111111111 11111 111111101 k1 kg k1 1k 8 3.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất 8 3.2 Điều kiện của quyền sử dụng đất tham gia giao địch chuyên nhượng 9

CHUONG 2: THUC TIEN CONG TAC KIEM SAT TAI TOA AN CUA VIEN KIEM SAT NHAN DAN THANH PHO LONG XUYEN VA MOT SO KIEN NGHI NHAM HOAN THIEN PHAP LUAT VE DIEU KIEN CO HIEU LUC CUA HOP DONG CHUYEN NHUGNG QUYEN SU DUNG DAT ooecccecccccssescessesseseseestsesessnsevstsesevens 13

1 Thue tién công tac kiểm sát tại Tòa án của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng

1.1 Tranh chấp do hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình tHỨC Q.2 2020121121121 121 111111 Ẹ1111551171111 1011111112011 11 2111111211111 HT HH HH 13 1.2 Tranh chấp do hợp đồng chuyên nhượng quyền sử đụng đất vi phạm vẻ nội UNE 2 20 02011020 112201 121111211 11211 1511118111191 1 1111 H111 TH k H1 k KH ng H11 H101 kg 16

2 Những hạn chế và giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất 52 11 111111121211 111210111 re 20 2.1 Những hạn chế về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền

sử dụng TA 20 2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất - - 5 s1 111111121211 1111 1112112111111 22

C KẾT LUẬN 25: 22222222122221122211222112112111.21111211 2112121111211 ca 24 Tài Liệu Tham Khhảo - - 0000022012211 10211 1111111111111 1n nn n1 1111151111111 51 155 125511111112 25

A PHAN MO DAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong rất nhiều vấn đề khác nhau của hợp đồng được đặt ra, hiệu lực của hợp đồng là vấn đề vô cùng quan trọng Bởi lẽ, mọi quy định pháp luật trong hợp đồng cũng là để đảm bảo cho hợp đồng có hiệu lực Hiệu lực của hợp đồng là một trong những vẫn đề cơ bản, khi xác lập một hợp đồng, các bên chủ thê luôn hướng đến việc bảo đảm hiệu lực của hợp đồng thông qua kinh nghiệm, khả năng, sự hiểu biết về các quy định của pháp luật và thực tiễn pháp lý

Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang là một vấn đề gây bức xúc lớn cho xã hội, tình trạng hợp đồng ký kết do lừa đối, giả tạo van con ton tai rất nhiều, việc ký kết hợp đồng không tuân thủ theo quy định pháp luật thì ngày càng tràn lan xâm phạm nghiêm trọng đến quyên và lợi ích của các bên ký

kết, gây thiệt hại nặng nề đến quyền và lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội và đặc biệt hơn

đó là gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác kiểm sát tại Tòa án của Viện

kiếm sát

Các quy định pháp luật về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng data trong

Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 đã làm rõ vấn đề này cũng như có những

chế tài Việc mọi người dân áp dụng tốt và rộng rãi những quy định này sẽ giảm được những khó khăn khi làm hợp đồng chuyên nhượng quyền sử đụng đất

Việc nhận thức đúng đắn và đầy đủ các quy định pháp luật quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề cấp thiết hiện nay, còn xảy ra một số hành vi “lách luật” thường gặp trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để cùng nhau trỗn thuế thu nhập; tăng giá chuyên nhượng ghi trong hợp đồng

x AxA»?

chuyên nhượng đề “rửa tiền” hoặc “rút tiền” của các tô chức tín đụng thông qua giao dịch chuyên nhượng quyên sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hành vi lừa đảo thông qua hoạt động cho vay “ tín dụng đen” khi thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật trong hoạt động kiếm sát tại tòa án của Viện kiểm sát Những vấn đề trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài:“Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyến nhượng quyên sử dụng đất - thực tiễn công tác kiếm sát tại Tòa án của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên” để làm bài báo cáo thực tập của mình nhằm phát hiện ra những hạn chế, những bất cập của hệ thống pháp luật

từ đó đưa ra các kiến nghị, các giải pháp nhằm giúp cơ quan nhà nước có thâm quyền điều chỉnh, hoàn thiện hơn pháp luật vẻ đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua, các nhà khoa học, các nhà nghiên cứu luật đã có nhiều các công trình nghiên cứu về tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất và được đăng trong các giáo trình, các bài báo, sách tham khảo, các bài viết như: Bài viết “Hoàn thiện quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyên sử đụng đất” của tác giả Cao Thị Hường trên tạp chí Tòa án nhân dân năm 2022 đã đưa ra được những bất cập, những thiếu sót trong hệ thống pháp luật, từ đó kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam

Bài viết “Bất cập trong áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất” của tác giả Thân Văn Tài trên tạp chí kiếm sát online năm 2022 đã tìm ra được những bắt cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam, kèm theo đó là những kiến

nghị đề hoàn thiện pháp luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ Luật, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyền

sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân đân tỉnh Cà Mau” năm 2016 của tác giả Nguyễn Quốc Khánh thực hiện tại đại học Trà Vinh, tác giả đã trình bày các vấn

đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất Phân tích thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyên sử đụng đất

và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Cà Mau, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoản thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả pháp luật về vấn đề này

Việc nghiên cứu về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tác giả trên đã đạt được những kết quả nhất định, chủ yếu là bình luận, nghiên cứu

về khái niệm, các dấu hiệu pháp lý và các chế tài trong Bộ luật dân sự cũng như các quy định trong Luật Đất đai mà chưa có đề tài nghiên cứu một cách tổng thể về công tác kiểm sát tại Tòa án của Viện kiểm sát về giải quyết dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vì vậy, trên cơ sở kế thừa của các tác giả di trước, bài bảo cáo tiếp tục ổi sâu nghiên cứu vấn đề về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài

Bài báo cáo có mục đích nghiên cứu là làm rõ những vẫn đề lý luận và nội dung quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại Việt Nam Từ đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyền nhượng quyên sử dụng đất ở Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Đề đạt được mục đích nghiên cứu bài bao cáo có các nhiệm vụ cơ bản sau: Một là, khái quát và làm rõ các cơ sở lý luận về hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử đụng đất và pháp luật về điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Hai là, phân tích và làm rõ nội dung các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất

Ba là, phân tích và làm rõ thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Bài báo cáo đi sâu nghiên cứu các đối tượng sau:

Một là, các quy định pháp luật về chuyên nhượng quyên sử đụng đất theo Bộ

luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 (sửa đôi bổ sung 2018), Luật Nhà ở năm 2014;

Bộ Luật dân sự năm 2015 v.v và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn có liên quan Hai là, các thống kê đã được công bố của cơ quan có thắm quyền về thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất tại Việt

Nam kể từ thời điểm Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành trên thực tiến

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Bài báo cáo có phạm nghiên cứu như sau:

Một là, về nội dung nghiên cứu: nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật

về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

Hai là, về địa bàn nghiên cứu: thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang

Ba là, về thời gian nghiên cứu: Từ năm 2019 đến năm 2022

5 Phương pháp nghiên cứu

Bài báo cáo được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê nin về chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lich sử và đường lối của Đảng, pháp luật của Nhà nước Đê triển khai các nội dung nghiên cứu, bài báo cáo

sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, phương pháp tông hợp, phương pháp liệt kê, phương pháp bình luận, phương pháp chứng minh

6 Bồ cục bài báo cáo

Báo cáo gồm có phần Mở đầu, Nội dung và Danh mục tài liệu tham khảo; trong đó nội dung của báo cáo được bố cục thành ba chương như sau:

Chương | Cơ sở lý luận va pháp luật về điều kiện có hiệu lực của chuyên nhượng quyên sử dụng đất

Chương 2 Thực tiễn công tác kiếm sát tại Tòa án của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt

B NOI DUNG CHUONG 1: CO SO LY LUAN VA PHAP LUAT VE DIEU KIEN CO HIEU LUC CUA HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT

1 Mot số khái niệm có liền quan

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai chính là một bộ phận không thể nào tách rời được với lãnh thổ của quốc gia, ngoài ý nghĩa là cơ sở vật chất ra thì lãnh thổ còn có một ý nghĩa quan trọng đối với việc tồn tại và duy trì ranh giới quyền lực của Nhà nước Nhằm để cho những người trực tiếp sử dụng đất phát huy hết được toàn bộ năng lực của họ trong quá trình

sử dụng đất Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai được ghi nhận tại Điều 54

Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luat Dat đai 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chú sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyên sử dụng đất cho người sứ dụng đất theo quy định của Luật này.”

Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp qua chủ thế là người

sử đụng đất, người được Nhà nước cấp phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất, Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất đề trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.! Đề bảo đảm các quyên trên của người sử dụng đất thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập được những quy định cụ thể và điều kiện đề quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo Từ những phân tích trên ta có thê hiểu khái niệm quyền sử dụng

1.2 Khái niệm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tông hợp những yêu cầu pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng được lập đúng bản chất đích thực của nó Đây là điều kiện cần

và cũng là tiền đề pháp lý nhăm đảm bảo cho hợp đồng được xác lập hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc với các bên Mặt khác, vẫn đề này hiện cũng đã được Bộ luật Dân

sự 2015 quy định tương đối hoàn thiện, trừ điều kiện về hình thức hợp đồng

Xuất phát từ bản chất của hợp đồng, pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng phải tuân thủ các điều kiện bắt buộc theo điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: chủ thé hợp đồng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm các điều cắm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; các bên hoàn toàn tự nguyện Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

1.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất luôn có mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại điện là chủ sở hữu Việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thê do Nhà nước quy định cả về điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyên và nghĩa vụ của các bên tham gia chuyền nhượng Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất đều phải thông qua Nhà nước Theo luật định thì hợp đồng về quyên sử dụng đất là: “Sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.?

Từ những phân tích trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất có thế hiểu là:“Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyền giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyên nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyên nhượng một khoảng tiền tương ứng với giá trị quyên sử dụng đất”

2 Đặc điểm và vai trò của điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1 Đặc điểm của điều kiện chuyên nhượng quyền sử đụng đất

Nhà nước với vai trò đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các mối quan hệ về quyền sử dụng đất luôn được thực hiện theo một trật

tự nhất định Điều nảy được thể hiện ở một số đặc điểm như sau:

Thứ nhất, các bên tham gia giao kết hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Trong quan hệ chuyên nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải đặt ra một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyên

nhượng Nhà nước đã quy định điều kiện chuyên nhượng cho cả bên nhận chuyên nhượng

Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất là khác nhau nên việc

Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích và tầm quan trọng của từng loại đắt

Thứ ba, người chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thuế chuyên nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, người nhận chuyên nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thâm quyền Quy định này nhằm bảo đảm sự ràng buộc về mặt pháp lý của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên, mặt khác cũng thê hiện được sự kiểm soát sát sao của Nhà nước

2.2 Vai trò của điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai là tài sản đặc biệt khác với những tài sản khác, nên việc chuyển nhượng quyên sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan có thâm quyền Quy định này, vừa bảo vệ quyên lợi của các bên tạo ra sự an toàn trong hoạt động chuyên nhượng quyền sử đụng đất, đồng thời phục vụ tốt cho hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

Về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc hợp đồng chuyến nhượng quyên sử dụng đất có hiệu lực hay không đóng vai trò vô cùng quan trọng:

- Thứ nhất, đảm bảo rằng các bên đồng ý với các quyền và nghĩa vụ của mình sắp làm, thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, đồng thời đảm bảo rằng sẽ được hưởng các quyên và lợi ích hợp pháp được pháp luật bảo vệ

- Thứ hai, với đôi tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất mang giá trị tài sản lớn, việc thực hiện hợp đồng và tạo điều kiện hợp đồng có hiệu lực sẽ tạo ra chứng cứ

có giá trị pháp lý khi có tranh chấp xảy ra

- 7u ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nếu có hiệu lực là một điều kiện cần đề thực hiện việc đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai, từ đó thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhanh chong va dé dang hon

- Tứ tư, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là quyền sử dụng đất, là tài sản quan trọng mà việc chiêm hữu, sử dụng nó có liên quan đên an

ninh quéc gia, trật tự công cộng hoặc các tư liệu sản xuất có ảnh hưởng đến nên kinh

tế quốc dân, vì thế hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất cần phải có sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thâm quyên hoặc công bồ và ghi chép trong số bộ của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực có liên quan

- 7u năm, trong một vài trường hợp, hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất có có vai trò bảo vệ người thứ ba ngay tình trong quan hệ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

3 Quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất

3.1.1 Hình thức hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật đất đai và các quy định khác của pháp luật liên quan và thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực" Phải làm thủ tục

và nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại cho những cá nhân sử đụng đất ở nông thôn, pháp luật tạo điều kiện cho họ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đê chuyến cho văn

phòng đăng kí quyền sử dụng đất."

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của

hộ gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ L5 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất thuộc quyền sử đụng chung của nhóm người

sử đụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tô chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bạt buộc Š

Việc công chứng thực hiện tại các tô chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

3 Khoan 1, Điều 502, Bộ luật Dân sự 2015

4 Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013

5 Điều 60, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chỉ tiết thí hành một số điều

của Luật Đất đai

6 Điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất dai 2013

3.1.2 Nội dung của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 501 Bộ luật dân sự 2015 nội dung của hợp đồng về

quyền sử dụng đất cũng được áp dụng theo như các hợp đồng thông dụng khác Nội dung của hợp đồng không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Theo quy định tại khoản L Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 thì các bên trong hợp

đồng có quyền thỏa thuận về nội đung trong hợp đồng

Hợp đồng chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử đụng đất phải có các nội dung chính sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tỉnh trạng thửa đất, tài sản săn liền với đất (nếu có);

- Thời hạn sử dụng đắt;

- Giá chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Phương thức và thời hạn thanh toán;

- Thời hạn ban giao đất và hồ sơ kèm theo;

- Quyên và nghĩa vụ của các bên;

- Quyên của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng:

- Phat vi pham hợp đồng:

- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Giải quyết tranh chấp;

- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử ly.”

3.2 Điều kiện của quyền sử dụng đất tham gia giao dịch chuyên nhượng

3.2.1 Diéu kiện về chủ thê

Chủ thê hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất là cá nhân, tô chức có đầy

đủ năng lực tham gia giao kết, xác lập hợp đồng theo quy định của pháp luật Đối với

cá nhân, cá nhân đó phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp

8 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 501, khoản 2

luật dân sự và là chủ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất đem ra giao dịch Trường hợp cá nhân không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì phải có người đại diện hợp pháp khi giao kết hợp đồng Đối với tổ chức thì người đứng đầu tô chức hoặc người được tô chức ủy quyền hợp pháp thì mới được giao kết hợp đồng

Đề thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất hay quyền chuyển nhượng quyên sử đụng đất được pháp luật quy định các điều kiện sau:

Một là, Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và

trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai 2013.!°

Điều kiện để giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận trừ hai trường hợp:

Thứ nhất, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gan liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam.!!

Thứ hai, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền đó khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện dé cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền voi dat.”

Đây chính là điều kiện đầu tiên đề giao kết hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất Điều kiện này nhằm giúp đảm bảo chức năng quản lý của Nhà nước về đất đai, quyên và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đề giải quyết khi

có tranh chấp pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đắt Hai là, đất không có tranh chấp, theo quy định của pháp luật có thé thay rang, tranh chap đất đai là một khái niệm có nội hàm khá rộng liên quan đến quyên và nghĩa

vụ của các bên tranh chấp trong quan hệ đất đai'? Hay nói cách khác, tranh chấp đất

đai là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất

Öa là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án được quy

định cụ thể tại điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008 Việc kê biên bán đấu giá quyền

sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế, việc áp đụng biện pháp cưỡng chế căn cứ vào nội đung bản án quyết định, khi kê biên quyền sử dụng đất người đang quản lý

10 Điểm a, khoản 1, Điều 188, Luật Đắt dai 2013

11 Khoản 3, Điều 186, Luật Dat dai 2013

12 Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai 2013

13 Khoản 3, Điều 24, Luật Đất đai 2013,.

giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ dé cho co quan thi hanh an dan su"

Nhà nước quy định điều này nằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất

Bốn là, thời hạn sử dụng đất được quy định cụ thê tại điều 125 và 126 Luật Đất

đai 2013 và quy định tại khoản 1 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có thê hiểu:“Đất

có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng dat), vi dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyên sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyên quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn dé tiếp tục sử dụng

Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyên nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất thời hạn sử dụng đất được chia thành hai loại: Đất sử dụng

ôn định lâu dải và đất sử dụng có thời hạn

Ngoài những điều kiện theo quy định tại khoản l Điều 188 Luật Đất dai 2013,

người sử đụng đất khi thực hiện các quyền chuyền đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất: quyên thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,

190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.!

Tuy nhiên, bên cạnh các điều kiện trên thì pháp luật có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng cũng như một số trường hợp không được nhận chuyến

nhượng, áp dụng với đối tượng là đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp ': đất đồng

bào dân tộc thiểu số sử đụng do được giao theo chính sách hỗ trợ” và đất thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở.!Š

14 Điều 111, Luật Thi hành án dân sự 2008

15 Khoản 2, Điều 188, Luật Đất dai 2013

16 Khoản 1, Điều 39, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chỉ tiết thí hành

một số điều của Luật Đất đai

17 Điều 40, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chỉ tiết thí hành một số điều

của Luật Đất đai

18 Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chỉ tiết thí hành một số điều