Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam

Vay nên, đã giúp cho việc chuyểnnhurong quyên sử dụng dat trong các dur én dau tư kinh doanh bat động sản được dédang và nhanh chóng hơn, tôi da chọn đề tài: “Phap luật vé chuyên nhượng

NGUYEN THỊ THU HUYEN

PHAP LUAT VE CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT

TRONG CAC DU AN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN

VÀ THỰC TIEN THỰC HIỆN TẠI VIỆT NAM

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2023

NGUYEN THỊ THU HUYEN

PHAP LUAT VE CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT TRONG CÁC DỰ ÁN BAU TƯ KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

VA THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI VIỆT NAM

Tôi zin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Cáckết quả nêu trong Luận văn chưa được công bô trong bat kỳ công trình nao khác Các sô liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn dam bao tính chính xác, tin cây và trung thực Tôi đã hoản thành tat cả các môn học va đã thanh toán tất cả các nghia vu tai chính theo quy định của Khoa sau Đại hoc của Đại họcLuật Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này dé nghị Khoa sau Dai học xem xét dé tôi

có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thu Huyền

khăn về thời gian, tư liêu, song, được sư giúp đỡ tận tình của các thây, cô giáo

Khoa sau Đại học — Dai học Luật Hà Nội, tôi đã hoàn thành Luận văn "Phápluật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất trong các dự an dau tư kinh doanh bat động sản va thực tiễn thực hiện tại Việt Nam”, theo đúng thời gian vả yêu

câu của nhà Trường Với tình cảm trân trọng vả biết ơn, tôi xin chân thánh cám ơn đên:

- Ban chủ nhiệm Khoa sau Dai học — Đại học Luật Hà Nội, các thây, cô

giáo, can bộ, viên chức các Phong của Khoa;

- Đặc biệt, tôi zin cam ơn TS Phạm Thu Thủy đã tan tinh hướng dan,

giúp đỡ tôi hoàn thanh Luận văn,

Trong quá trình lam dé tai, ban thân tôi đã cô gắng tìm hiểu tải liệu, học hỏi kinh nghiệm để tổng hợp, đánh giá Tuy nhiên, Luận văn không tránh khỏi những hạn ché, rất mong nhận được sự góp ý của các thay, cô giao, cácanh, chị và các bạn.

Trân trong!

QSDB Quyên sử dung datBĐS Bat động sản

TP Thanh phô

2 Tình hình nghiên cứu

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục dich nghiên cứu

3.2 Nhiém vụ nghiên cứu =

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

42 Pham wi nghiên cứu

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

3.1 Cơ sở lý luận

6 Ý nghĩa lý luận và thục tien đề tài

ao n pe

7 Kết cau của luận văn đi

CHƯƠNG 1: MỘT S6 VAN ĐÈ LÝ LUẬN wie CHUYEN NHƯỢNG nine

SỬ DUNG DAT TRONG CÁC DỰ AN DAU TƯ KINH DOANH BAT DONGSAN VÀ PHAP LUAT VE CHUYÈN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DATTRONG CAC DU AN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN

1.1 Lý luận về chuyên nhượng quyền sử dung đất trong các dự án đầu tư kinhdoanh bat động sản

1.1.1 Khái niém và đặc diém về dự an đầu tư kinh doanh bat động sản

1.1.1.1 Khai niém dy án đầu tư kinh doanh bat động sản

1.1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bat đông sẵn

1.12 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dự ánđầu tư kinh doanh bat động sẵn 222 crceeeuÐ

1.1.2.1 Khả niệm chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dự án đầufur kinh döảnh bắt đồng SÃN osscecknoiniiBnDHa di gghenada2sasoo.lÐ

"`

1.13 Yêu câu chuyển nhương quyên sử dụng đất trong các du án đầu tư kinh:doanh bat động sản iöxigúA E222 E20g spas all1.1.4 Vai trò, ý nghiia của chuyên nhượng quyền sử dung đất trong các dự án dau

tư kinh doanh bất động sản 0n errecerrocac.31.2 Lý luận pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án

1.2.1 Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dung đất trong các dự ánđầu tư kinh doanh bat động sẵn 0n ceeceeree.41.2.2 Đặc điểm pháp luật chuyển nhương quyền sử dung đất trong các du án dau

tư kinh đoanh bat động sẵn Series T81.23 Yêu câu pháp luật chuyển nhượng quyên sử dung đất trong các dur án đầu

từ kinh doanh bat động sản ¬— ốẻ

12 4 Nội dung pháp luật về chuyên nhương quyền sử dung dat trong các dự án.đầu tư kinh doanh bat động sẵn 2 eceee.201.2 5 Những yêu tổ tác động dén pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dung dattrong các dy án dau tư kinh doanh bat động sản sac 2lTIỂU KET CHƯƠNG 1

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE CHUYÈN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐÁT TRONG CÁC DỰ ÁN ĐÀU TƯ KINH DOANH BÁT ĐỌNGSAN VA THỰC TIẾN THI HANH TẠI VIỆT NAM

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đât trong các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

2.11 Điều kiện chuyển nhương quyên sử dung dat trong du án đầu tư kinhdoanih bat động Sẵn;3245546i0ASAN4SWaobis6A2tidit24oxbdtibuossavaassezf2.12 Quy định về điều kiên của chủ thể chuyển và nhận chuyên nhương QSDĐtrong các dự án đầu tư kinh doanh bat động sản 3Ũ

2.1.2.2 Điều kiện về chủ thé nhận chuyển nhương quyên sử dụng đất trongcác dy án đầu tư kinh doanh bat đồng sản 9S2.1.3 Quy dinh vệ trình tự, thủ tục chuyển nhương quyên sử dụng đất trong các

dự án đầu tư kinh doanh bat đông sản eo.2.1.4 Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung đất trong các chy ánđầu tư kinh doanh bat động sẵn 0 ser 38

2.1.4.1 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDD trong các du án đầu tư

2.1.4.2 Nội dung hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ trơng các đự án đầu tư

2.1.43 Thời điểm có liệu lực của hợp déng chuyển nhượng QSDĐ trong

các dự án đầu tư kinh doanh BĐS š©tiiØ-E7Z=tzdtxseetroeslstzirogtteszericasui2/4D 2.1.4.4 Quy định về quyền và ng†ĩa vụ của các bên trong hợp đông chuyển nhuong QSDĐ trong dự án đầu tư kinh doanh bat đông sản 41

2.1.5 Xử lý vi pham chuyển nhượng quyền sử dung đất trong dự án đầu tư kinh:doanh bất động sản AI eee |2.2 Thực tien thi hành pháp luật chuyền nhượng quyền sử dung đất trong các

dự án đầu tư kinh doanh bat động sản ở Việt Nam 482.2.1 Thực tiễn thi hành quy định về điều kiện chuyên nhượng quyên sử dungđất trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 482.2.2 Thực tiễn thi hành quy đính về chủ thé chuyên và nhận chuyển nhượngquyên sử dung đất trong dự én dau tư kinh doanh bat động sản Š12.23 Thực tiễn thi hành quy định về trình tự thủ tục chuyển nhương quyên sửdụng đất trong các dự án dau tư kinh doanh bat động sản 542.2.4 Thực tiễn thi hành quy định về hop đồng chuyên nhượng quyền sử dungđất trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 8Ố

TIỂU KET CHƯƠNG 2 _

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VA NANG CAOHIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬDUNG DAT TRONG CAC DỰ ÁN BAU TU TRONG HOAT DONG KINHDOANH BAT ĐỌNG SAN

3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dung đấttrong dự án kinh đoanh bất động sản

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dụng đât

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyền nhượng quyềntrong dự án kinh doanh bất động sản

sử dụng đất trong các dự án đầu tu kinh doanh bất động sản

TIỂU KET CHƯƠNG 3

PHAN KET LUẬN

TAI LIEU THAM KHAO

Đật dai là một phạm trù đặc biệt trong việc con người vận hành kinh tê và xãhội V ới tam ảnh hưởng to lớn của dat dai, những van dé liên quan đến dat đai luôn

là đề tài tiêu tốn nhiêu công sức nghiên cứu của các nhà nghiên cứu và làm luậttrong tùng giai đoạn, tùng thời ky Vi vậy, pháp luật đất đai cũng kha phức tap và

gây ra nhiều tranh cai

Việc mua bán dat đai 1a hình thức giao dich khá phô biến khu dat dai thuộc sởhữu tư nhân Nhung từ khi Hiên pháp 1980 ra đời, dat đai thuộc sở hữu toàn dan doNhà nước đại điện thi người sử dung đất chỉ có quyền sử dung đất Việc xây dungquyên sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo ra nét đặc thù trong các giao dich liên quanđến dat đai ở Viét Nam nói chung và chuyên nhượng quyên sử dụng đất nó: riêng,

Thị trường bat đông sẵn là một trong những thi trường chiếm vị trí và dong vai

trò quan trong trong nên kính tế quốc dan, đóng gop tỷ trong đáng kế vào tổng sản

phẩm quốc nội của một quốc gia và có mới quan hệ hữu cơ với các thi trường tài

chính khác như thị trường ngoại hói, thị trường tài chính, thị trường lao đông

Hoạt động đầu tư kinh doanh bat động sản giúp tăng thu ngân sách, tao tai sản côđính cho nên kính té và thúc day sự phát triển của các thành phan kinh tế khác Matnha đầu tư hoạt động trên thi trường bat đông sản sẽ có những phương pháp đầu tư

khác nhau phù hop với kha năng của mình Có những CDT sẽ lập de án, sau khi

được cap phép sẽ tự minh thực hiện du án, tao ra sản phẩm rôi bán ra thị trườngNhung cũng có những nhà đầu tư chỉ đầu tư ha tang rồi sé chuyển nhượng toàn bôhoặc một phan dự án để kiếm lời, cũng có nhà đầu tư thực hiện dy án dưới hình.thức phân 16 bán nền Dù kinh doanh dưới hình thức nao nhung khí ho thực hiệnchuyển nhượng dự án đầu tu của minh thi phải chuyên nhượng gắn với chuyênnhuong quyền sử dung dat Chuyên nhượng quyên sử dung dat trong dự én đầu tưkinh doanh bat động sản thực chất là chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh batđông sản kèm theo việc chuyên nhượng quyên sử dung đất

Hiên nay, thi trường chuyên nhượng quyền sử dung đất trong các dự án đầu tưkinh doanh bat động sản khá sôi động Voi việc nam bắt được thi trường, đánh giátốt thi trường, tân dung loi thé từ các chính sách ưu tiên của Nha nước và với tinh

thân thượng tôn pháp luật, các CĐT cũng đã kiêm được lợi nhuận lớn trên thị

trường này Tuy nhiên, bên canh những điều tích cực, thi thị trường vẫn tôn tạinhững nhà dau tư lợi dung kế hở của luật, thực hiện những hành động sai trái dékiếm lợi như việc chuyển nhượng du án khi du án không đủ điều kiện để chuyển

nhượng, hoặc giả mạo CĐT để thực hiện giao dich chuyển nhượng cho khách

hàng,

Việt Nam đã ban hành nhiêu van phản quy pham quy định về việc chuyểnnhượng cũng khá hoàn thiên bao gém Luat Đất đai, Luật kinh doanh bất đồng sẵn ,Luật Đâu ty cùng các Nghị định và Thông tư hướng dan Điều nay giup cho việcvan hành thị trường chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các du án đầu tư kinhdoanh bat động sản được công khai, minh bach Tuy nhién trên thực té khi thực hiénthi thay các Luật vẫn có sự chéng chéo lên nlhau, thủ tục chuyên nhương còn rườn

ra, điều kiện chuyển nhượng còn cúng nhấc, Giao dich chuyên nhượng khôngthông suốt sé khiến cho các dự án đầu tư bi trì trê, phát sinh phí không không liênquan, tốn chi phi, ảnh hưởng những bên liên quan, tác động tiêu cực tới thi trườngbat động sản cũng như nền kinh tế Việt Nam Vay nên, đã giúp cho việc chuyểnnhurong quyên sử dụng dat trong các dur én dau tư kinh doanh bat động sản được dédang và nhanh chóng hơn, tôi da chọn đề tài: “Phap luật vé chuyên nhượng quyền

sit đụng đất trong các dự du đầu tr kink đoanh bat động sản và thực tiễu thựchiệu tại Việt Nam” làm đề tài nghiên cứa luận văn thec sĩ với mong muốn đi sâunghién cứu các van đề lý luận, thực tiễn thực hién pháp luật về chuyên nhượngQSDD trong các đự én đầu tư kinh doanh BĐS, nhìn nhận những hạn ché trong quy

đính, bat cap trong việc thi hành, từ đó đưa ra giải pháp nhằm hoàn thuận và ning

cao thực thi pháp phật về vân đề này

công trình nghiên cứu ở các cấp bac, các bai viết, các đề tài nghiên cứu vé van déchuyên nhượng quyên sử dụng dat trong các du án đầu tư kinh doanh bat động sản.

Co thé ké đên một sô công trình nghiên cứu sau

Dé tài khoa hoc cap Bộ: “Các giải pháp dé hoàn thiên thé chế thúc day sựphát triển của thị trường bắt động sản Viét Nam”, Bộ Tư pháp, (2013) Công trìnhnay chủ yêu nghiên cứu các van đề vệ thị trường bat động sản, quá trình hình thành

và phát triển của thi trường bat động sản Việt Nam, quản lý nhà nước đổi với thịtrường bat động sản và các giải pháp để hoàn thién thể chế thúc đây sự phét triểncủa thi trường bat động sản Viét Nam

Ngoài ra còn có mét số luận văn thạc sĩ, luân án tiền ấ có dé cập đến việcchuyển nhương quyền sử dung đất trong các du án đầu tư kinh doanh bat đông sảnnhur sau: Luận án tiên sĩ luật hoc của tác gia Nguyễn Thi Hồng Nhung (2012) với détài: “Pháp luật về clugén nhương quyên sir chang đất trong kảnh doanh bắt đồng sản

ở Diệt Nam” Công trình này đã làm sáng tỏ các van đề lý luận và thực tiễn củachuyển nhượng quyên sử dụng đất và pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dungdat trong thi trường bat động sản đưa ra các định hướng giải pháp hoàn thiện phápluật về chuyên nhượng quyên sử dung dat trong kinh đoanh bat đông sản ở ViệtNam Luận án tiên luật học của tác giả Đỗ Xuân Trọng (2022): “Pháp luật vềchuyển nhượng dự an đầu tư trong hoạt động kinh doanh bắt động sản” Luận ánnày nghiên cứu pháp luật về chuyên nương trong hoạt động kinh doanh bat đôngsẵn được đặt trong nhiéu luật như Luật kinh doanh Bat đồng sản, Luật Đất đai, LuậtDau tư, đánh giá thực trang thực thi luật thông qua những sự việc phát sinh, tử đóchỉ ra rao cẻn, điểm nghén chưa được tháo gỡ khi chuyên nhượng du án và đưa ragai pháp dé hoàn thiên, nâng cao hiệu quả thực thi luật Luận văn thạc ä Luật họccủa tác giả Nguyễn Ngọc Trường (2018), “Chuyên nhương QSDD trong các dự án

kinh doanh nhà ở thương mai theo pháp luật Việt Nam hiện nay’ Luận văn đã nêu

cụ thể vé lý luận, thực trang và đưa ra giải pháp về hoạt động chuyên nhượng quyền

Các công trình trên 1a nguôn tài liệu vô cùng quý giá, giúp tác giả bd sung kiénthức về lý luận cũng như các thông tin quan trọng khác liên quan dén đề tài giúpcho việc nghiên cứu và hoàn thành luân văn của tác gid được dé dàng hon

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Phân tích đánh giá pháp luật về chuyển nlxương QSDĐ trong các dự án đầu tưkinh doanh BĐS, củng với đó là nhin nhận những vân đề tôn tei của pháp luật hiệnhành về van đề nay và vướng mắc trong việc thực hiên luật Qua đó có thé tim hiểunguyên nhân để có những đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyênnhurong QSDĐ trong các du án đầu tư kinh doanh BĐS và các giải pháp nhằm nângcao hiệu quả thực thi pháp luật trên thực tế dé hướng tới thi trường BĐS noi chung

và thị trường về chuyên nhượng QSDĐ nói riêng ngày càng phát triển lành mạnh,

minh bach, công khai và chuyên nghiệp

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu.

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác đính các nhiệm vụ nghiêncứu cụ thé sau:

Một là phân tích cơ sở lý luân về chuyển nhượng quyên sử dụng dét, chuyểnnhuong quyền sử dung dat trong các du án đầu tư kinh doanh bat động sản và lyluận về pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong các dự án dau tư kinh doanh

BĐS.

Hai là, phân tích, đánh giá những quy định hiên hành của pháp luật và chuyểnnhượng QSDD trong các du án đầu tư kinh doanh BĐS Nhận điện những hạn chê

của pháp luật và nhũng khó khăn trong quá trình thực thi Luật ở Viét Nam

Ba là, đưa ra những giải pháp khả thí cho việc hoàn thiện pháp luật và nâng

cao hiệu quả thực hiên pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ trong các du án đầu tư

kinh doanh BĐS.

- Cơ sở lý luận về chuyên nlưượng QSDĐ trong các du án dau tư kinh doanh:

BĐS

- Quy định hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ trong các dự án đầu tư kinhdoanh BĐS ở Việt Nam hiện nay trong tong thé pháp luật liên nganh

~ Thực tiễn áp đụng phép luật về chuyển nhượng QSDD trong các du án dau

tư kinh doanh bat động sản ở V iệt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Pham vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu trong khuôn khô cácquy đính của pháp luật điều chỉnh trực tiếp tới hoạt động chuyên nhương QSDĐtrong dự án dau tư kính doanh BĐS, bao gồm các nộ: dung vệ nguyên tắc, điều kiện

về chủ thể nhận và chuyên nhượng điều kiện du én được phép chuyển nhượng,thấm quyền, hé sơ, trình tự thủ tục, hình thức pháp lý, quyên và nghiia vụ của cácbên cũng như xử lý hành vi vi pham hoạt động chuyển nhượng QSDD trong du ánđầu tư kinh doanh BĐS

~ Về địa bàn nghiên cứu: Việc áp dung, thực hiện pháp luật về chuyên nhượngQSDD trong các chy an đầu tư kinh doanh BĐS trên phạm vi ca tước

5 Cơ sỡ lý luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

§.1 Cơ sở lý luận

Luận văn được nghiên cửu dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác

-Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Dang Công sẵn V iệt Nam vệ chínhsách và pháp luật dat đai, pháp luật kinh doanh: BĐS, các quan điểm, các học thuyếtkinh tế, thi trường BĐS

5.2 Phương pháp nghiên cứu

~ Phương pháp phân tích, so sánh luật học

- Phương pháp diễn dich, quy nap

- Phương pháp thu thập, thống kê

nhượng QSDĐ trong các dự án dau tư kinh doanh BĐS Chuyên nhượng QSDĐtrong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thực chất là chuyên nhương dự án đầu tư kinh

doanh BĐS

~ Luận văn chủ trong di sâu phân tích thực trang quy định của pháp luật vềkinh doanh QSDĐ dưới dạng chuyển nhương QSDĐ trong các chy án đầu tư kínhdoanh BĐS nhằm nhận điện những sự bất cập, chồng chéo, khoảng trong của pháp

luật hiện hành về van đề này:

~ Luận văn cũng dé xuất một giải phép hoàn thién và nâng cao hiệu quả thựcthi pháp luật về kinh doanh QSDĐ trong các dy án dau tư kinh doanh BĐS haychuyển nhương du án đầu tư kinh doanh BĐS vì một thi trường BĐS lành mạnh

7 Kết cầu của luận văn

Ngoài phân mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận

văn gôm 3 chương,

Chương 1: Một số vận dé ly luận về chuyên nlưượng quyền sử dung dat trongcác dự án dau tư kinh doanh bat động sẵn và pháp luật về chuyên nhượng quyền sửdung dat trong các dự án đầu tư kinh doanh bat động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyên nhương quyền sử dụng đất trongcác chy én đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại Viét Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thién pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật về chuyển nhượng quyên sử dung đất trong các chr án đầu tư trong hoạt động

kinh doanh bắt động sản

SAN VÀ PHÁP LUAT VE CHUYÈN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

TRONG CAC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT DONG SAN

1.1 Lý luận về chuyên nhượng quyền sử dung đất trong các dv án đầu tư kinhdoanh bat động sin

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về dv án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS, trên cơ sở quy đính tại Khoản 1, Điêu 3 Luật Kinh doanh

Bat động sản 2014, “là việc đầu tư von dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận.chuyển nhượng đề bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat

động sản, thực hiện dich vụ môi giới BĐS, dich vu san giao dich BĐS; dich vu tư

van BĐS hoặc quản lý BĐS dé sinh lời”

Dự én dau tư là tập hop các hoạt động dự kiến với các nguén lực và chi phí dự

kiến cần thiệt, được tổ chức theo một kê hoạch chất chế với tiên độ thời hạn và địa

điểm xác định để tạo tới, mở rồng hoặc cải tạo một sô đối tương nhất định nhằm.đạt được mục tiêu đầu tư đề ra

Căn cứ theo khái niém quy đính tại khoản 1 Điêu 3 Luật Kinh doanh Bat độngsẵn 2014 và khái niệm du án đầu tư nêu trên, có thé đưa ra định nghĩa vệ dy án dau

tư kinh doanh BĐS như sau: “Dự an đâu tư trong hoạt động lánh doanh BĐS là tậphop các đề xuất có liền quan đến việc bỏ vốn dé xây dung mới, mỡ rồng hoặc cáitạo các BĐS như nhà, công trình xây dựng tao lập quỹ đất có hạ tầng nhằm mụcdich kinh doanh tim kiém lợi nhuận trong một thời han đâu hư nhất đình”

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS bao gom cac du an khu d6 thi moi, du an khunhà ở, du án hạ tang kỹ thuật khu công nghiệp, du én đầu tư xây dung công trình.1.1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ nhất đầu tư kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh đoanh có điều kiên đượcthực hiện gắn liên với QSDĐ của chủ thể là CĐT với điều kiên là thông qua sự chophép của Nhà nước Các chủ thê có đủ điều kiện theo quy đính của pháp luật (hay

Đổi với dau tư gián tiếp thi CDT sẽ bỏ von dé thực hiên dau tư vào các đự án BĐS

đã có sẵn và nam giữ phan von góp hay cô phân của mình Trong việc đầu tư trựctiếp, CĐT phải có được QSDĐ hợp pháp thông qua việc được Nhà nước giao đấthoặc cho thuê dat trước khi thực hiện dự an Do đó, khi thực hiện dự án nay, nhađầu tư cân xem xét các điều kiện trong pháp luật dat đai pháp luật đầu tư, pháp luật

kinh doanh BĐS.

Thứ hai dy án dau tư kinh doanh BĐS cũng là một BĐS, được xây đựng trên

một dia bản lãnh thô nhật định Bởi vì BĐS gồm dat dei; nhà, công trình xây đựnggắn liên với đất đai, tài sản khác gan liên voi dat dai, nhà, công trình xây dung vàtai sin khác theo quy định của pháp luật Dự án đầu tư cũng là một tài sản gắn liênVới đất, được xây dung dua trên một điện tích đất cụ thể, tại một địa điểm cu thé vàmang tính địa phương Bên cạnh do, CDT con được thể hiện quyên sở hữu củaminh đối với du án dau tư dưới dang giấy tờ chúng nhân đầu tư và các hé sơ liên

quan.

Thứ ba dy én đầu tư kinh doanh BĐS yêu cầu nguén vốn dau tư lớn và thựchiện dai hạn dẫn đến việc thời gian thu hôi von cham Dat dai von đã có giá trị lớn,

lại công thêm chỉ phí đầu tư xây dựng làm cho giá trị của BĐS cảng lớn hơn Hoạt

động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi nguôn vén dau tư lớn từ CDT và các nguényên huy động khác dé thực hiện các dự án xây dung những nơi đóng vai trỏ là nơi ở

và nơi điện ra hoạt động sản xuất như khu đô thi, khu nhà ở, khu công nghiệp, Vivay các dự án thường có quy mô vừa và lớn, dẫn đến cân nguôn vốn nhất định vàlâu dài bởi không chỉ huy động vén trong quá trình hoàn thiện dự án mà còn sử

dung trong quá trình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản cho thị trường kém lam

cho CDT khó khăn trong việc thu hôi von

Thứ he, thực hiện dự án dau tư kinh doanh BĐS 1a một công việc phức tap, yêu

cầu nghiên cứu kỹ về đặc tính của dat, nước ngầm và bảo vệ môi trường Dự án đầu

tư BĐS là một hinh thức đầu tư xây dung đặc biệt, khác với các loại hình thức đầu

lưuý đến sự khác biệt của tùng dự án nhằm tao ra lợi nhuận và thực hiện các thủ tụccần thiệt Ngoài ra, BĐ5 thường có giá trị cao, bao gom nhiêu loại hình với các

chức năng, khả nắng vận hành khác nhau nên việc quản lý cũng khá phức tạp, doi hỡi CDT phải co năng lực quản lý.

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm chuyền nhượng quyền sử dụng đất trong các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1.2.1 Khá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư

kinh doanh bat động san

Chuyển nhượng QSDĐ 1a một quyền của người sử dung đất trong chuyểnQSDD Vé bản chat pháp lý, Chuyên nhượng QSDĐ là mat loại hình giao dich datđai phố biên thông qua việc ký kết hợp đông Trong đó, bên chuyên nương chuyểngiao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và nhận được một khoản tiên tương ứnggiá tri QSDĐ, tương xứng với nghia vu và quyền của bên chuyên nhượng thi bên.nhận chuyên nhượng được nhận Giây chúng nhận QSDD, được bản giao dat đồngthời sẽ phải thanh toán cho bên chuyên nhượng một số tiên tương ứng với giá trịQSDD Day là mang day đủ đặc trưng của quan hệ thi trường - giao dich “thuận

mua, vừa bán”.

Đổi với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, CĐT đâu tư vốn là cả tài sản hữuhình lẫn tai sẵn vô hình dé hình thành tai sản nhằm thực hiện các hoạt động đầu từxây dung du án trên dia ban cụ thé và trong khoảng thời gian xác định V ê nguyêntac, CDT có quyền sở hữu và chuyển nhượng công trình minh sở hữu trong du ánđầu tư, bao gồm cả QSDD Vì vậy, việc chuyên nhượng QSDD trong dy án đầu tưkinh doanh bất động sản về bản chất là chuyên nhượng tai sản Pháp luật Việt Namcho phép cho các dau tư thực liện quyên chuyên nhương QSDĐ trong các dự énđầu tư má họ là CDT hoặc cho người sử dung đất mới dé ho thu được mét lợi ich cuthé khác, chẳng han như phân lô bán nên

Việc chuyển nhượng QSDĐ trong các du án đầu tư kinh doanh BĐS cũngnhằm mục tiêu lợi nhuận hoặc đáp ứng các mục tiêu kinh doanh vì vậy trong giaodich này phải có ít nhất một chủ thé là tổ chức, cá nhân hoạt đông kinh doanh BĐS.

Từ đó có thể định nghia: "Cyếển nhượng QSDĐ trong các dự dn đầu tư kinhdoanh BĐS là hoạt đồng lanh doanh nhằm thực hiện việc chuyến giao một phanhoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh BĐS gắn liền với quyền sở hữu QSDĐ trong

dr án đâu tự kính doanh BĐS một cách tự nguyên từ CDT cĩi sang CDT mới hoặc

người sử ding đất mới dé CDT cũ nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị dự ánhoặc một phan dự dn trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên trong hop đồng”

1.1.2.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dự án đầu tưkinh doanh bất động sản

Thứ nhất, hoat đông chuyên nương QSDĐ trong dự án dau tư kinh doanhBĐS chịu su điều chỉnh chặt chế của phép luật Pháp luật công chỉ phối việc chuyểnnhurong QSDĐ (lính vực pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất dai) Người sửdung đất không phải chủ sở hữu dat dai nên trong quá trình sử dung hoặc thực hiệncác quyên của minh, người sử dung đất sẽ chịu sự chi phối của Nha nước với tưcách đại điện chủ sở hữu toàn dân về dat đai Thêm vào đó, dat dai là tai sản công

có liên quan trực tiép đền lợi ích của Nhà nước, của xã hội nên với tư cách đại diệnchủ sở hữu toàn dân về dat dei, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về dat daigồm giám sát việc chuyên nhượng QSDĐ của tô chức thông qua các quy định vềđiệu kiện chuyển; trình tự, thủ tục đăng ky đất dai sau khi chuyên quyên nhằmdam bảo việc chuyên quyền không làm phương hei đến lợi ich chung của xã hội

Thứ hai, chuyên nhượng QSDĐ trong các dự án đầu tư kính doanh BĐS làmột đạng cụ thể của giao dịch dân sự giữa CĐT với tư cách là người sử dụng đấtvới nhà dau tư nhận chuyên nhương Do đó pháp luật tư (pháp luật dân sự) sẽ điêuchỉnh giao dich nay Khi thực biên chuyên nhương QSDĐ, các bên buộc phải tuân.thủ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về điều kiên, nguyên tắc, hình thức,quyên và ngiĩa vụ,

Thứ ba, hoạt động chuyền nhượng QSDD trong các dur án đầu tư kinh doanhBĐS bi ảnh hưởng sâu sắc bởi những dién biên của thi trường BĐS Thi trườngBĐS thường biên đông lên xuống that thường, các cơn sốt nhà dat thường xây ratheo chu ky và biến động theo chu ky tăng trưởng hoặc suy giảm của kinh tê Cụthể: nêu thi trường BĐS sôi đông thì các giao dịch chuyển nhương QSDĐ trong các

du án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ diễn ra thường xuyên, sôi đông và nhanh chóng và

ngược lại.

Thứ tư, chuyên nhượng QSDĐ trong dự án dau tư kinh doanh BĐS gắn liênvới việc mua bán, chuyên nhượng tai sén gắn liên với dat (nhà ở, công trình xâydung) Dat dai và các tải sản gắn liên với dat luôn là tạo thành một khô: thông nhatgắn kết một cách chặt ché với nhau Thông thường các nước trên thé giới đều xácđịnh quyền sở hữu đối với đất hay QSDD thi đông thời cũng được xác định quyền

sở hữu tải sin gắn liên với mảnh đất đó Vì vậy, các giao dich chuyên nhươngQSDD thường gắn liên với việc chuyên nhượng các tài sản có trên đất

1.1.3 Yêu cầu chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản

Thực tiễn chuyển nhương dự án dau tư BĐS diễn ra sôi động trong thời

gian qua đã cho thây sự cân thiết khách quan của hoạt động này và Nhả nước

cân tạo những điều kiện để hoạt đông chuyển nhượng có thể được diễn ra mộtcách thuận lợi, qua đó mang lại ảnh hưởng tích cực cho các bên có liên quancũng như cho sự phát triển của thị trường BĐS

Yêu câu của hoạt đông chuyển nhượng một phân hoặc toàn bô dự án dau

tư trong kinh doanh BĐS gắn liên với chuyển nhương QSDĐ bao gôm

Thứ nhất, hoat động chuyển nhượng dự án dau tư trong hoạt đông kinh

doanh BĐS giúp tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS Dự án

đầu tư trong hoạt đông kính doanh BĐS thường được thực hiện trong thời gian dai, doi hỏi nguồn vốn lớn do vậy trong quá trình thực hiện dự án chủ đâu tư co thé gặp phải nhiêu biển động dẫn tới những khó khăn trong việc

thực hiện, hoan thành dự án hoặc không đủ điều kiện hoặc không còn nhu câu tiếp tục thực hiện dự an Tinh trang đó, buộc chủ đâu tư phải tính dén phương

án chuyển nhương dự án; qua đó sẽ giúp họ có thêm nguôn lực tài chính để giải quyết khú khăn hoặc để tiếp tục tập trung thực hiện các dự án trong điểmkhác.

Thứ hai, chuyển nhượng dự án trong kinh doanh BĐS lả hình thức rút

ngắn thời gian của các chủ dau tư tham gia thực hiện dự án trong kinh doanh

BĐS Để triển khai vả thực hiện du an đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS cân trải qua nhiêu thủ tục từ khâu nghiên cửu lập dự an, chọn địa điểm dau tư, đến những thủ tục hành chinh dé được cấp phép thực hiên dự án Quá trình này chiếm khoảng thời gian kha dai, do đó việc chuyên nhượng dự

án dau tư trong kinh doanh BĐS tao cơ hội cho các nha đâu tư mới rút ngắn

thời gian tham gia thực hiện dư an kinh doanh BĐS Việc không được chỉnhsửa, lam thay đổi nội dung, mục tiêu của dư an, không phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng cũng cho thấy tính ưu việt của việc nhận chuyển nhượng

dự án.

Thứ ba, chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS giúp nhanh chóng sảng loc nha đâu tư trên thi trường BĐS - lĩnh vực kinh doanh BĐS luôn thu hút sự quan tâm dau tư của các chủ thé trong nên kinh tế bởi tỷ suất loi nhuận do đó luôn có sự gia nhập thi trường của nhiêu nhà dau tư Trong sô đó có không it

các nha đầu tư thiểu năng lực cả về kinh nghiệm, về vốn, quan trị, nhân lực

Thị trường BĐS hiện nay dang co sự sảng lọc mạnh mẽ, lực lượng di mua dự

án chính trên thị trường 1a các nha đâu tư, doanh nghiệp trong nước, vì việc chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau thường diễn ra nhanh chóng va dé dang hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đổi tác nước ngoài Trong khi nhiều CDT rời khỏi thị trường BĐS thi một lan song các nha dau tư mới cả trong lẫn ngoài nước co tiêm lực đang mạnh tay

nhận chuyền nhượng các dự án đâu tư Các doanh nghiệp có tiêm lực mạnh sẽ thâu tóm được những quỹ đất sach để sớm có dư án đưa vào thị trường khi đáp ứng các điều kiên về dự án du định chuyển nhượng, điều kiện đối với chủ đâu tư chuyển nhượng vả chủ đâu tư nhận chuyển nhượng Qua đó thi trường

sẽ được cầu trúc lại với điện mạo mới.

Thứ tư, chuyển nhương dự án đâu tư trong kinh doanh BĐS thúc đây thị trường BĐS phát triển Hoạt động chuyển nhượng dự án dau tu kinh doanh BĐS giúp dự án được chuyển giao tử chủ đầu tư thiểu tính chuyên nghiệp

hoặc không có nhu câu cho các nha đâu tư có năng lực tải chính, chuyên

nghiệp, có kha năng tiếp tục dau tư để triển khai dự an, giải quyết các du án

tạm ngưng, có lợi cho thị trường, thúc đây xoay vòng chu ky dau tư được

nhanh và hiệu quả hơn thi trường BĐS có đặc thù chu kỷ phát triển du án kéo

dai 2-3 năm thậm chi 3-5 năm, do đó đây la ngành cân hỗ trợ nguồn vén lâu dai Tuy nhiên, chỉnh sách tín dụng chưa tạo được nguôn vốn dai hạn cho thị

trường va lãi suất cho vay van còn cao, đặc biệt nguồn vồn tin dụng cho nha ở

xã hội van đang còn thiéu Do đó, khi không còn đủ tiêm lực về tai chính, chủ

đầu tư sẽ chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác có tiêm lực hơn, điều nây

làm giảm sự ứ đọng trong thị trường BĐS, tao ra sân chơi công bằng, hợp pháp cho các chủ đâu tư.

1.14 Vai trò, ý nghĩa của chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các dự ánđầu tư kinh doanh bất động sản

Tối uti hóa sir ding tài sản: Chuyện nhương QSDĐ cho phép các nhà đầu tư

tập trung vào hoạt động kinh doanh của chính minh ma không cân phải quản ly và

vận hành bat động sản Điều này giúp ho tôi ưu hóa sử dung tài nguyên và tập trungvào phát triển dy án hoặc địch vụ cốt lối của minh

Huy động vốn đầu tư Chuyện nlyượng QSDĐ giúp các nhà dau tư thu hôi vénđầu tư ban đầu hoặc tạo nguồn vốn cho các dự án mới Bang cách chuyển nhượng

Q5DĐ, ho bán được các du án của mình, các nha đầu tư không những thu héi đượcyên ma ho còn có thé huy động lượng von lớn dé đầu tư vào các dự án kinh doanh

khác

Tạo cơ hồi đầu te cho các nhà đâu tư khác: Việc chuyên nhượng QSDĐ cóthé tao cơ hôi cho những nhà đầu tu cá nhân hoặc tổ chức nhỏ, để ho tham gia vàothi trường bất đông sẵn và hưởng lợi từ sự tăng trưởng của dự án

1.2 Lý luận pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các dự ánđầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

Pháp luật là hệ thống những quy tắc ung xử bat buộc chung được Nha nướcban hanh hoặc thừa nhận, thé hiện ý chí và bão vệ lợi ích của giai cap thông trịtrong xã hội và được nhà nước bảo đấm thực biên nhằm nhằm điêu chỉnh các quan

hệ xã hội.

Pháp luật về chuyển nhương QSDD là tập hop các quy phạm pháp luật đượcNhà nước ban hành nhằm điều chỉnh việc chuyên nhượng QSDĐ của các chủ thểtrong các quan hệ xã hôi phát sinh từ quá trình chuyển nhượng QSDD

Điêu chỉnh pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ được hiéu là việc Nhà nướccăn cứ vào pháp luật, sử dung hàng loạt các công cụ pháp lý cụ thé nhy quy phạm

pháp luật, văn bản quy phạm pháp luật và các quan hệ pháp luật, những hành vi

thực hiện quyên, ngliia vụ pháp lý dé điều chỉnh hoat động chuyển nhượng QSDĐ,ảnh hưởng đến hoạt động chuyên nhương QSDĐ theo một hướng nhất định

Từ đó có thể định nghĩa “Pháp luật về chuyên nhương QSDD trong các dr anđiều tư lánh doanh BĐS là tập hop các guy phạm pháp luật được Nhà nước banhành nhằm điều chỉnh xác nhận và bảo về quyên, nghĩa vụ của tô chức, cá nhântrong việc thực hiện hoạt động chuyên nhượng QSDĐ trong các dự án đâu tư linh

doanh BĐS"

Quan hệ chuyển nhương quyền sử dung đất được điều chỉnh bởi nhiều ngànhluật khác nhau Bao gom:

Thứ nhất, Phép luật dat đai chứa dung những quy phạm pháp luật quy định vềngười sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS; các điều kiên dé chuyênnhượng quyền sử dung dat trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS; các quyên củangười sử dụng dat, thủ tục chuyên nhuong QSDĐ và dang ký biên động đất đai

Thứ hai, Pháp tuật kinh doanh bat động sản quy định những quy phạm về điệukiện của chủ thé chuyển và nhận chuyển nhương QSDĐ trong các dự án đầu tư kinhdoanh BĐS; về hồ sơ, thủ tục, giây tờ pháp lý, về quy hoạch và môi trường, quyền

và nghiia vụ các bên tham gia vào việc chuyển nhuong QSDD trong các dự án dau

từ kinh doanh BĐS

Thứ ba, Pháp luật đân sự quy định các quy phạm vé giao dich dân sự giữa cácbên tham gia thực hiện hợp đồng chuyển nhương QSDĐ; về nổi dung của hop đồngchuyển nhương quyền sử dung đất nói chung và trong các dự án dau tư kinh doanh.BĐS nói riêng, về quyền va nghĩa vụ của các bên

Thứ tư, Pháp luật Đầu tư quy định điều kiện về chủ thé chuyển nhương vànhận chuyên nhượng, trình tự và thủ tục chuyên nhượng các dự án đầu tư kinh

dung dat Trên co sở đó, phép luật dat dai quy đính các van đề liên quan về sử dungdat đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat, quy định về chuyên mục đích sử dungdat, thu nộp các nghiia vụ tai chính, cấp Giây chứng nhận QSDĐ, quyên sở hữu nhà

ở và tải sin khác gắn liên với dat, quy định về quyên và gia vu của các chủ thétrong quá trình sử dung dat, đặc biệt là quyền thuc luận các giao dich dân sự đối vớidat và tai sản trên dat

Thử hai, pháp luật chuyền nhượng QSDD trong các chy án đầu tư kinh doanhBĐS, bên chuyển nhượng và bên nhân chuyển nhượng cân đáp ung các điều kiệnchất chế hơn so với chuyển nhượng QSDD, chuyển nhượng các dự án đầu tư nói

chung.

Bên chuyển nhương là CDT kinh doanh BĐS, để được xác đính tư cách chủthể là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư cần đáp ứng một số điều kiện đượcpháp luật kinh doanh BĐS đất ra, các điều kiên này hướng đến việc quan lý một thitrưởng BĐS lành mạnh, g6m các nha dau tư thực sự có kha năng dé đầu tư vào métlĩnh vực đặc thù cân nguôn vốn lớn Mặc dit pháp luật đã mang tinh chất kiểm soát

“đầu vào” nhw vậy nhưng trong bồi cảnh thị trường nhiều biên động, nhà đầu tư cóthể không còn khả năng thực hiện dự án hoặc không muôn thực hiện du án đó nữa

và chuyên giao chr án cho mét nha đầu tư khác Khi đó, các nguyên tắc áp dung vớichủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS nói trên cũng được đất ra với chủ đầu tư mớiBên cạnh điều kiện với các bên giao dich thi đự án dau tư kinh doanh BĐS là đốitượng của hoạt đông chuyển nhượng cũng phải đáp ứng được những điều kiện nhậtđịnh, điều này nhằm tránh việc bên chuyển nhượng xin dự án nhưng không thực sựthực hiên dự án đầu tư đó mà hướng tới việc “ban lai” du án dé kiêm lời

Thứ ba, pháp luật chuyên nhượng QSDD trong dự án dau tư kinh doanh BĐSđược quy định dé đảm bảo lợi ích của nhiéu bên chủ thé có liên quan

Khác với hoạt đông “mua bán” tài sẵn thông thường, bản thân đôi tương giaodich chuyển nhượng du én đầu tư kinh doanh BĐS có tính chất phức tạp, điều nayxuất phát từ việc dự án đầu tư kinh doanh BĐS can nguôn von lớn nên các chủ dau

tu thường tìm kiếm nguồn vốn thông qua hoạt động vay tín đụng với ngân hing

huy đông vốn tử các chủ thé là khách hang của dự án, do đó khi dự án được chuyểnnhuong thi đây là những chủ thé có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan, thậm chí có mức

đô liên quan cao nêu xét trên phương điện lượng tai sản được dự án sử dụng, Chính

vì vay, không nên coi việc chuyên nhượng du án chỉ đơn thuan là câu chuyên giữabên chuyên nhuong và bên nhận chuyên nhượng ma cân giải quyết thích đáng môiquan hệ với các chủ thé có liên quan nhằm đảm bảo quyên lợi cho ho và cũng dé

tránh khả năng phát sinh các tranh chap về sau

Thứ tư, việc chuyên nhương QSDD trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải

tuân theo trình tự, thủ tục chặt chế theo quy định của pháp luật

Nhiều điều kiên được đất ra với dy én, bên chuyên nhượng, bên nhận chuyểnnhượng luôn yêu cầu cần có những trình tư, thủ tục tương ung dé thẩm định cácđiều kiện nay Bên cạnh đỏ, bản thân lĩnh vực kinh doanh BĐS liên quan đền línhvực quản lý của nhiêu Bộ, ban ngành, việc chuyển nhượng du án cũng không thểkhông thông qua các cơ quan đó Chính những yêu tô này khién cho việc chuyểnnhượng du án phải tuân thủ nhiéu quy dinh có tinh chặt chế vệ trình tự, thủ tục để

dam bảo cho hoạt động quan lý nhà nước.

Tom lại, pháp luật về chuyên nhuong du án đầu tư kinh doanh BĐS có nhữngđiểm đặc thủ riêng so với hệ thông phép luật kinh doanh các loại hàng hóa khác,điêu này xuất phát từ đối tương của hoạt đông chuyên nhượng, Hiện nay, pháp luậtkinh doanh BĐS cũng dang theo hướng mở rông, tạo điều kiện tối da cho hoạt động

Thứ nhất, tạo can cử, cơ sở dé các bên có thé chuyển nhượng một phân hoặc

toàn bô dy án BĐS Luật kinh doanh BĐS 2014 đã cho phép các doanh nghiệp kinh

doanh BĐS được chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phan du án BĐS (Điệu 48 đếnĐiều 53) Quy định nay đã giúp các bên có đây đủ những cơ sở, căn cứ dé thực hiện.hoạt đông chuyên nhượng dự án, qua đó khuyên khích và bão vệ hoạt đông của cácnha dau tu, các doanh nghiệp,

Thur hai, hen chế rủi ro trong giao dich và quyền lợi của nha đầu tư cũng như

khách hàng được bảo vệ Khi chr án được chuyển nhwong cho nhà đầu tư mới đồng

ng]ĩa với việc người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tưban đầu sẽ đứng trước rủi ro là tiên độ và chat lượng nhà ở có thé sẽ không đượcnhur cam kết ban dau Hơn nữa, khi chuyên nhương dur án cho một chủ đầu tư khác,

nghia vụ ban giao nha cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương

lai của chủ đầu tư ban đầu - là bên được ngân hàng bảo lãnh - cũng cham đứt Chonên, cam kết bảo lãnh ngân hàng cho nghiia vụ hoàn trả sô tiên ứng trước và cáckhoản tiên khác ma người mua, thuê mua đã trả cho chủ dau tư trong trường hopchủ đầu tư vi phạm tiên đô ban giao nha sẽ mac nhién cham đút Tuy nhiên theoquy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trước khi ký hợp đông chuyển nhượng dự

án, chủ dau tư chuyên nhượng phải thông báo cho tật ca các khách hàng và có trách.nhiệm giất quyét moi vướng mắc liên quan dén quyên lợi của các khách hang này.Lúc nay, bên mua hay bên thuê mua cân cân nhắc liệu có tiếp tục duy tri hợp đồngvới chủ đầu tư mới hay không Va nêu tiệp tục thì nên yêu cầu chủ đầu tư mới duytrì biện pháp bảo lãnh ngân hàng liên quan đến trách nhiệm tai chinh của chủ dau tưmoi khi không ban giao nhà đúng tiên đô qua đó đảm bảo quyền loi cho chính nhađầu tư cũng nh khách hang mua, thuê mua nha Như vậy, sau khi chuyển nhượng

dự án dau tư trong hoạt đông kinh doanh BĐS, các du án được chuyển nhượng cũng

đã được định đoạt bởi chủ dau tư mới nên rất can có quy định pháp luật điều chỉnh

để bảo vê quyền lợi cho khách hang nha đầu tư cũng như hạn chế những rủi ro cóthé phát sinh

Thứ ba, dam bảo nâng cao hiệu quả quản ly nhà nước thông qua việc quy định.

16 trách nhiệm của các cơ quan quản lý, phân đính rõ giữa quản ly nha nước và

quản lý kinh doanh đối với hoạt đông “mua bán” du án Trong hoạt động chuyênnhượng dự án đâu kinh doanh BĐS, tôn tại hai môi quan hệ chủ dao: mét lả, quan

hệ giữa bên nhận chuyên nhương và bên chuyên nhượng mang tính chất dân sự, hai

là, quan hệ giữa hai bên với nhà nước mang tính chất hành chinh Đề thực hiện vaitrò quan ly nhà nước cũng như vai trò đại điện chủ sở hữu toàn dân đối với dat dai,Nhà nước đặt ra trách nhiém đăng ký đối với các chủ thể sử dung dat; ngoài ra doivới hoạt động chuyển nhượng du án, Nha nước còn đặt ra van đề xin phép - cấpphép dé quản ly chat chế hơn Việc giao kết hợp đông được các bên thực hién trêntinh thân của Bộ Luật dân sự về các giao dich dân sự, với y chí tự nguyện và tự dothỏa thuận, tinh thân của Luật kinh doanh BĐS về các điều kiện đối với dự án, đôivới bên mua, bên bán Ngoài ra, còn một điều kiên hết sức quan trọng là những thỏathuận này chỉ được thực hiện nêu được cơ quan nhà nước có thâm quyên chấpthuận Như vay có thé thay ké cả ở phương điện dân su, Nhà nước cũng cho thay sucan thiệp sâu của minh Do thị trường BĐS tiêm ân nhiêu rủi ro nên việc Nhà nướcquan ly được bằng cách tao ra một môi trường pháp lý đây đủ, đông bô sẽ giúp chothị trường BĐS phát triển lành mạnh, bên vững, tao điều kiện thuận loi cho các chủthé tham gia thi trường Để lam được điều này thi pháp luật điều chỉnh hoạt độngchuyển nhượng du án BĐS cân phải tập trung vào những mục tiêu lớn như đêm bảo

an toàn pháp lý, phòng ngừa rủi ro, đảm bảo công khai, minh bạch các giao dich,

đông thời các quy đính phải 16 ràng, chi tiết, đây đủ giúp các chủ thé liên quan dễtiếp cân và thực hiện

Thứ tư, thúc day việc chuyên nhwong dự án đầu tư trong hoạt đông kinh doanhBĐS theo hướng tích cực, lành mạnh và giúp han chế được tinh trang that thoát

ngan sách nhà nước Pháp luật là công cụ quan trọng của Nhà nước trong việc đảm

bảo sự phát triển én định của các quan hé xã hội, đặc biệt là các quan hệ kinh tế thitrường trong do có quan hệ chuyên nhượng dự án dau tư trong hoạt đông kinhdoanh BĐS Thông qua kêhoach, quy hoạch, các chính sách và thuê, Nha nước sé

thúc đây hoat đông chuyên nhương dự án đâu tư kinh doanh BĐS theo hướng tích

cực, dưới sự quan lý, định hướng và giám sát của Nhà nước Ngoài ra, hoạt động

chuyển nhượng du án đầu tư kinh doanh BĐS có đóng góp vô cùng to lớn vào ngân.sách nha nước hàng nămthông qua hoat động thu thuê Nêu như không có quy địnhchuyển nhượng dự án thì nha nước đã that thu ngân sách mét khoản rất đáng kể.Qua đó, nhà nước sẽ có khoản thu vào ngân sách dé có thé điều tiết các hoạt động

của dat nước

1.2.4 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, nhóm quy phạm về điêu kiện của chủ thé chuyển và nhận chuyênnhượng QSDĐ trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS Các quy pham nhóm này gồmquy đính về điêu kiện du án được chuyên nhượng năng lực pháp nhân, tư cáchpháp lý của chủ thé, điều kiên của dự án đầu tư kinh doanh BĐS được phép chuyển

nhượng,

Thứ hai, nhóm quy phạm về trình tự, thủ tục chuyên nhương QSDD trong các

du án đầu tư kinh doanh BĐS Các tình tự thủ tục bao gồm: Thủ tục chuyênnhượng QSDĐ qua sàn giao dich BĐS và công chứng hợp đồng chuyển nhượngQSDD trong các dự án dau tư kinh doanh BĐS; Thủ tục đăng ký chuyên nươngquyên sử dung dat và nộp thuê chuyển nhượng quyền sử dung đất, Thủ tục chuyênnhurong dự án đầu tư của doanh nghiệp

Thứ ba, nhóm quy pham về hợp đồng chuyển nhượng chuyên nhương QSDĐtrong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS Bao gồm các quy định cụ thé về hinh thưức,nội dung, hiệu lực hợp đông chuyển nhương QSDD trong dự án đầu tư kinh doanhBĐS, quyên và ngiĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ chuyên nhương QSDĐtrong dy én đầu tư kinh doanh BĐS

Thứ tư, nhóm quy phạm về xử lý vi pham trong quá trình chuyên nhươngQSDD trong các du én đầu tư kinh doanh BĐS

1.2.5 Những yếu to tác động đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dungđất trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Thứ nhất Mite độ phát triển của tht trường kinh doanh bắt động sản

Pháp luật là một bô phan quan trong không thé thiêu của kiên trúc thượng tầng

xã hôi, được hình thành dựa trên cơ sở hạ tang do sự hợp thành của các quan hệkinh tế Pháp luật phan ánh trình độ phát triển kinh tê nên pháp luật chỉ có thể ngang.bằng với trình đô phát triển của nên kinh té, do đỏ bat ky sự phát triển hay thay đổicủa nên kinh té nào cũng sẽ kéo theo những sự thay đổi của nội dung pháp luật dénhất quán và phủ hợp Khi nên kính tê đạt dén trình đô phát triển cao thì mục dich,phương thức sử dung đất dai sẽ vô cùng đa dang và nhu cầu chuyên nhượng QSDĐcũng ngày cảng tảng cao Xuất phát từ thực tiễn thi trường kính doanh BĐS hiệnnay, pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ trong các du án dau tư kinh doanh batđông sản tổn tại những quy định phù hợp để bảo đảm vận hành thi trường kinhdoanh BĐS một cách lành manh, ôn định và minh bạch Các thay đôi trong thị

trường BĐS bao gém sự xuất hiện của các dự án đa dang và phức tap hơn hoặc

những trường hợp khó khăn trong việc xác định van đề pháp lý mới, không 16 rang

có thé dẫn đến yêu câu sửa doi, bố sung pháp luật dé đảm bảo nó có thé đáp ứngđược các yêu câu kỹ thuật và công nghệ mới của thị trường

Thứ hai, Quan điểm, đường lỗi của Đảng và pháp luật Nhà nước về kinhdoanh bắt đồng sản

Quan điểm và đường lối của Đăng và pháp luật Nhà nước về kinh doanh BĐSảnh hưởng một phân không nhỏ dén pháp luật về chuyên nhương QSDD trong các

du án đầu tư kinh doanh BDS Sự ảnh hưởng này phản ánh cách Nhà nước và Đăngquản lý, điều chỉnh và hướng dẫn phát triển ngành BĐS trong phạm vi quốc gia

Theo đánh giá của Ngân hang Thê giới, Việt Nam là một nước đang có tốc độ đồ thi

hóa nhanh nhật trong Đông Nam A Đô thi hoa nhanh chóng kéo theo mức sôngngày cảng tăng, kéo theo chất lượng cuộc sông cũng ngày cảng được cải thiên vànhu cau về nhà ở ngày cảng tăng về số lượng và chat lượng Tuy nhiên, ở Việt Namhién nay, các cơ chế chính sách về đầu tư xây dụng các khu đô thi, khu tái đính cu,

khu dân cư hoặc các dự én đầu tư cơ sở ha tang đồng bô quy mô lớn nhìn chungchưa đây đủ, chưa cu thé và chưa đáp ứng được yêu câu dé ra, các địa phương chủyêu thực hiện các du án đầu tư với quy mô nhỏ, thiêu cơ sở hạ tang hệ thông khôngdong bộ, dan dén dy án bi bỏ dé dang không tạo ra được sản phẩm, CDT muốn.chuyên nhượng nhưng không có CDT nao mong muốn nhân chuyên nhượng,

Thứ ba Tâm lý, nhị: câu của các nhà đầu tư

Các bên tham gia vào hoạt đông chuyển nhượng du án có những mục dichkhác nhau Đối với CDT chuyên nhượng có thé là do CDT gặp khó khăn nên phảiban, tái cầu trúc danh mục đầu tư, bán để kiêm lời hoặc bán chr án đã thoái vén, Đôi với CDT nhận chuyên nhương dự án cũng có nhiêu lý do, có CDT nhận chuyểnnhượng để tiếp tục triển khai du án dé kiêm lợi nhuận, có CDT mua để cải thiệnphát trién lên, Do đó, chỉ khi chủ thé thêm gia xác định rõ mục tiêu lợi ích khithực hiện giao địch chuyển và nhân chuyển nhương hiểu biết đúng và đủ về quyđính pháp luật thi giao dịch chuyên nhượng mới diễn ra thuận lợi, các dự án đầu tưđược tiếp tục thực hiện chứ không ở trạng thái treo, từ đó có thé chr án được hoàn.thành và tap lap các sản phẩm tốt cả về so lượng lẫn chất lượng, đáp ứng nhu caukhách hàng đông thời tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

TIEU KET CHƯƠNG 1Chương | luận văn là chương có tính tiên đề nghiên cứu một sô van đề lý luận

và lý luận pháp luật về chuyên nhương QSDD trong các dự án đầu tư kinh doanhBĐS Luận văn đã sử dụng phương pháp hệ thong hoa dé đưa ra một sô khái niệm

về chuyên nhượng QSDĐ, về du án đầu tư kinh doanh BĐS làm cơ sở cho việcnghiên cửu các quy định của pháp luật Từ việc khái quát lý luận pháp luật vềchuyển nhương QSDD trong các dy án đầu tư kinh doanh BĐS, luận văn đã đưa rakhái niệm pháp luật và sáu nhóm quy pham cơ bản điều chỉnh về chuyên nhuongQSDD trong các dự án dau tư kinh doanh BĐS làm cơ sở cho việc nghiên cứu ởchương 2 Bên canh đó, còn phân tích các yêu tổ tác động dén thực thi pháp luật vềhop đông chuyên nhuong QSDĐ trong các đự án đầu tư kinh doanh BĐS xuất phát

từ quan điểm của Đảng, chính sách pháp luật về dat đai, về đầu tư, về kinh doanhBDS và tâm lý các nhà đầu tư

Qua chương 1, tác giả đúc kết rằng “Chuyển nhương QSDĐ trong dự án đầu

tu kinh doanh BĐS là một trong những hình thức kinh doanh dé chuyên nương dựan” Theo đó, thông qua hình thức này, các CDT có thé lựa chọn hình thức kinhdoanh và thực hiện dy án phù hợp với năng lực của minh Dé dim bảo thị trườngBĐS phát triển một cách én định và bên vững, pháp luật can có những quy địnhđiêu chỉnh dé ngắn ngừa những hoạt động tiêu cực cũng như bảo vệ lợi ích hợppháp các bên liên quan, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước và đồng thời thu hútcác nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyên nhương các dự án đầu tư kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐÁT TRONG CÁC DỰ ÁN ĐÀU TƯ KINH DOANH BÁT ĐỌNG

SAN VÀ THU TIEN THI HANH TẠI VIỆT NAM2.1 Thực trạng pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

2.1.1 Điều kiện chuyên nhượng quyền sử dung đất trong dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản

Luật đất dai 2013 và Luật Kinh doanh Bat động sản 2014 (sửa đổi, bỏ sung2020) đã đưa ra các điều kiên chung về chuyên QSDĐ Cụ thé, Khoản 1, Điều 194,Luật Dat đai 2013, sửa đổi bỏ sung 2018 quy định điều kiên chuyên nhượng QSDĐtrong thực hiện dự án dau tư xây dung kinh doanh nhà ở, du án đầu tư xây dung kếtcâu hạ tang để chuyên nhượng hoặc cho thuê như sau:

“1 Viée chuyên nhương quyền sử ding dat trong dự dn đầu he xdy dựng lanh

doanh nhà ở được thực hiện theo qu định sau đây:

a) Uy ban nhân dân cắp tĩnh căn cứ vào quy định của Chính phù về điều kiệnloại đồ thì dé cho phép CDT dự án đâu tư xây: dưng kảnh doanh nhà ở được chuyểnnhượng quyên sử dung dat dưới hình thức phân 16 sau khi đã hoàn thành đầu tư xâpdung kết cdu ha tang và nghia vu tài chính về đất dai;

b) Đối với các đự dn đâu te xây dung lạnh doanh nhà ở thì được chuyênnhương quyền sir ding dat gắn với việc clugrén nhượng toàn bộ hoặc một phan dự

án kit đã có Giấy chứng nhén Người nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất phảithực hiện dự dn đầu tư ding theo tiễn độ đã được phê đhuệt “

Do vậy, điều kiên để chuyển nhượng QSDD trong dự án dau tư kinh doanhBĐS là điều kiện chuyên nhương QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bô hoặc mộtphan du án đầu tư kinh doanh BĐS

Thứ nhất Điều: kiện chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phan du án BĐS

Theo Điệu 49, Dự án BĐS được chuyên nhượng phải có các đều kiện sau dayMột là Dự án đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt, đã có quyhoạch chí tiết 1/500 là quy hoach mà trong đó đã có các công trình kiến trúc, có

thiết kế cơ sở, có ngiấa là có đây đủ các yêu tô can thiết cho một thiết kế công trinhsinư bình dang, mat bang công trình với đây đủ kích thước công trình, nội dung cácphòng, các bộ phên của công trình, vi trí lôi ra lối vào của công trình từ đó xác địnhđược môi quan hệ giữa công trình với các yêu tổ bên ngoài như đường di, sân vườn.

Các dự án đâu tư BĐS phải phi hợp với chiên lược phát triển đô thi, phát triểnnhà ở, quy hoạch sử dung dat, quy hoạch xây dung có trong chương trình, kế hoachphát triển nha ở của địa phương nơi xây dung du án đảm bảo tiêu chuẩn, quy định,chất lượng, cảnh quan, vệ sinh, môi trường và an toàn xây dung, đảm bảo kết nộivới hệ thông hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhươngquyên sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cập các dịch vụ.thiết yếu gồm cap điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải Việc cơ quan cóthâm quyền phê duyệt dự án là thừa nhên tính hợp pháp của dự án đầu tư kinhdoanh BĐS, xác nhận doanh nghiệp co quyền thực hiện du án, đâm bảo an toàn chochủ thé nhận chuyên nhượng dự án Theo Điều 52, Luật Dat dai 2013 quy định vềcăn cử giao dat, cho thuê đất, cho phép chuyên mục dich sử dung đất, khi doanhnghiép muốn triển khai dự án dau tư kinh doanh BĐS phải lưu ý đến kế hoạch sửdung đất hàng năm của địa phương CDT phải tiên hành cùng với địa phương dé dự

án đầu tư của minh phải phù hợp với ké hoạch sử dung đất hàng năm ma cap huyện

đã phê duyệt.

Hai là Dự én, phan du én chuyên nhượng đã hoàn thành xong việc bôi

thường, giải phóng mặt bing

Trường hợp chuyên toàn bô du án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tang thi phải hoànthành các công trình hạ tang kỹ thuật tương ứng theo đúng tiên độ ghi trong đự ánđầu tư đá được cơ quan Nhà trước có thêm quyền phê duyệt Tuy nhién, CDT thựchiện dự án dau tư BĐS thường gặp rất nhiéu khó khăn, vướng mắc liên quan đếnvan dé bôi thường, giải phóng mặt bang Một trong những nguyên nhân giải thích

cho điêu nay 14 do người dan sử dung dat không đúng mục dich va tinh trạng xây

dựng công trình trái phép tran lan Vì vậy, khi định giá bôi thường vập phải nhiéutrở ngại, cơ chế, phương pháp xác định mức bôi thường chưa được người dan có dat

bi thu hôi đồng thuận, CDT không thé đàm phán thông nhất giá bai thường vớingười dân Thêm vào đó, cơ chế và thủ tục bôi thường trong việc thu hộ: dat cũngvẫn còn thiêu sự công khai và minh bạch một phân có thê do tính tủy tiện của các

cơ quan, tổ chức có thấm quyên thực hiện việc thu hồi và bôi thường đất Xuất phát

từ những nguyên nhân trên, thời gian thực hiên bôi thường, giải phóng mất bang sẽ

bi kéo đài, các dự án dau tư không thé triển khai theo đúng tiên độ dẫn đến ViệcCDT không thé chuyên nhương chr án do chưa thực hiện xong công việc giải phóngmặt bang.

Bala Dự án không có tranh chap vệ QSDD, không bị kê biên để bảo đâm thí

hành án hoặc chap hành quyết đính hành chính của cơ quan nhà nước có thêmquyền

Thứ nhất, dat của dự án không có tranh chap về QSDĐ Theo quy đính hién

hành, dé chuyển nhượng được QSDD thi dat đó phải không có tranh chap Việc xác

đính tính én định, không bị tranh chap của thừa dat thuộc trách nhiém của Ủy ban

nhan dan xã

Đất có tranh chap sé dan đền sự xung đột về quyên sở hữu va sử dung tạo racác rủi ro cho các bên tham gia giao dich và cũng có thé gây ra sư ngưng trệ trongquá trình phát triển kinh tê và BĐS Các chr án dau tư có thé bi trì hoãn hoặc bi ảnh

hưởng xâu do quá trình giải quyét tranh chap thường kéo dai, phức tap, doi hỏi thời

gian và tài nguyên đáng ké Khi đất có tranh chap, đặc biét là tranh chap về QSDD,Nha nước không thé xác dink ngay người sử dung dat hop pháp Do đó các chủ thétrong quan hệ dat dai có tranh chap do chưa co đủ tư cách pháp ly đề thực hiện cácquyên của người sử dung đất Vì thé Luật quy định chỉ những thửa đất không cótranh chap mới được phép chuyên nhượng QSDD nhằm đêm bảo quyên lợi, lợi íchchính đáng cho các chủ thé khác liên quan và tránh tình trang tranh chấp về sau.Việc chuyên nhương QSDĐ khi tranh chap dat đai chưa được giải quyết là vi phạm

pháp luật, vi phạm quy dinh Điều 693 Bộ Luật dân sự 2005

Thứ hai, quy định về việc QSDĐ không bị kê biên nhằm dam bảo thi hành án.QSDD có thể bị kê biên (tam ngừng) trong trường hợp một quyết định của cơ quan

tư pháp hoặc quyét đính của tòa án yêu câu dé đảm bảo thí hành án Đất bị kê biênthường xảy ra khi có tranh chép về quyền sở hữu hoặc QSDD và quyết định của toa

án hoặc cơ quan tư pháp yêu câu ngừng việc sử dụng đất trong thời gian diễn ra quátrình tư pháp Mục đích kê biên của cơ quan điều tra Công an và Tòa án nhằm đảmbảo wiệc thi hành án sau này tránh việc thu tan, hủy hoại tài sản của bi can, bi cáo,đương sự và dam bảo thực luận ngiĩa vụ trả tiên của người phải thi hành én Vì vậy,

để đâm bảo thi hành án thì những thửa đất đang bị kê biên, bị thu hổi QSDĐ thi

không được phép chuyển nhuong QSDĐ Quy đính này được đặt ra nhằm bảo đảm.

tính pháp lý, thí hành én đúng quy dinh, đồng thời bảo vệ quyên và lợi ích chínhđảng của người nhân chuyên nhượng QSDĐ

Thứ ba, dat phải đang trong thời han sử dung Thời han sử dung dat là khoảng

thời gian mã phép luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiêm hữu và sửdung một điện tích đất nhất định để người sử dung dat yên tâm gắn bo lâu dai vớidat, khuyén khich đầu ty bai bổ, cải tạo dat; khắc phục sự tùy tiện trong thu hai datTheo quy dinh của Luật dat dai hién hành, đất đai chia thành đất dai sử dung énđính lâu đài và đất sử dung có thời han Thời hạn sử dụng đất được quy định dé dambảo rằng nguồn đất được quản lý và sử dụng hiệu quả và nó cũng liên quan dén mụctiêu quy hoạch và phat trién đô thi Khi thời hạn sử dung đất hệt hạn, người sử dungdat cân tuân thủ các quy định về gia hen hoặc ban giao dat trở lại cho cơ quan Nhànước theo quy định của pháp luật Nếu không xin gia hạn thêm thi thì chủ thể sửdung đất sẽ bi Nha nước thu hồi đất (điểm d, Khoản 1, Điều 65, Luật Đất đai 2013),đông nghĩa với việc QSDD sẽ cham đứt Việc chỉ được tiên hành giao dịch QSDĐtrong thời hạn sử dụng dat hay đang còn thời han sử dụng dat là mt điều kiện hop

lý mà pháp luật đặt ra.

Bến là Không có quyết định thu hôi đự dn, thu hồi đắt của cơ quan có thâmquyển; trường hop có vi phạm trong quá trình triển khai dir án thì CDT phải chấphành xong quyết đình xừ phạt

Vì mục đích của bên chuyên nhượng là triển khai dự én nhém thu được lợinhuén tử việc bán sẵn phiêm nha ở khi du án hoàn thành Việc thu hôi dat thực hiện

du án, thu hôi dur án đồng nghĩa với việc dự án không thé thực hiên được nữa Thé

nên khi chủ thé nhận chuyển nhượng dự án có quyết định thu hồi đất thi sẽ không thực hiện được dự án nữa Quy định này được đưa ra dé bảo vê người nhận chuyền nhương dư án.

Năm là Chit đâu đã có giấy chứng nhân về quyền sử đụng đất đối với toàn bộhoặc phần dur én chuyển nhượng

Khoản 16, Điêu 3, Luật dat dai 2013 định nghĩa: “Giáp chứng nhận quyển sửdung đất, quyên sở hitu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý:

đề Nhà nước xác nhân quyền sir dung đất, quyền sở hits nhà ở, tài sản khác gắnhiền với đất hợp pháp của người có quyền sử đụng đất, quyển sở hữu nhà ở vàquyển sở hữu tài sản khác gắn liền với dat” Giây chứng nhận QSDĐ là một loạigay tờ pháp lý xác nhận môi quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dungdat, thông qua đó, Nhà nước công nhận, thừa nhận quyên sử dung đất của người sửdung dat trước pháp luật Nhà nước căn cứ vào Giây chúng nhận QSDĐ dé dim bảoquyên 1a lợi ích hợp pháp của người sử dung dat khi x ấy ra tranh chấp hoặc quyền

va lợi ích của ho bị xâm hai Người sử dung dat dựa vào Giây chứng nhân QSDD

thực hiện các quyền được trao Giây chứng nhân QSDĐ do Bô Tải nguyên và Môi

trường phát hành và được cap cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sởhữu tài sẵn khác gắn liên với dat theo một mau thông nhất dùng cho cả nước

Căn cứ các thông tin có trên Giây chứng nhân QS5DĐ, ta co thể xác định được:

@ ai có quyền chuyển nhượng, (ii) QSDĐ co được phép chuyển nhượng hay không(dua vào nguồn góc sử dung đất được Nhà nước giao, thuê dat tra tiền một lần cho

cả thời gian thuê hay trả tiên hàng năm, ); (did) vi trí thừa đất, mục đích sử đụngđất Do đó, chúng ta có thé coi Giây chúng nhận QSDĐ là giây “thông hành”không thể thiêu trong các giao dich chuyên nhượng QSDĐ Tuy nhiên, dù thừanhận quy định phải có giây chúng nhận QSDĐ mới được chuyển nhượng dự énhoặc mét phần du án sé góp phân hạn chế tình trang đầu cơ song có quan điểmkhông nên vi thé ma ngăn các CDT dang cần chuyên nhượng do không đủ năng lựcthực hiện tiếp Quy định nay phần nào gây khó dé với những CBT muốn chuyển

nhượng một phan dự án, bởi để có Giây chứng nhân QSDD CDT phải hoàn thanhcác nghia vu tài chính với Nha nước với toàn bộ điện tích dat của đự án, vì hiện naykhông có quy đính cho phép CDT được nộp tiên sử dụng đất, tiên thuê dat chỉ đốivới một phân của du án chuyên nhương.

Sáu là CDT phải hoàn thành ngÌĩa vụ tài chính liên quam din đắt dai của de ángốm, tién sử chong đất; tiên thuê đất; thuê, phi, lé phí liên quan đến đất dai điễu có)

Tiên sử dung đất là so tiên ma CDT phải nộp cho Nhà nước dé sử dụng đấttrong thời hạn dién ra đự án Số tiền này thường được tinh dua trên điện tích đất vàmức giá đất do cơ quan Nhà nước quy định Tiền thuê đất là số tiền ma CĐT cân trảnêu dự án BĐS được thực hiện trên đất thuê theo thỏa thuận hoặc hợp đông thuêđất Thuê, phí, lê phi liên quan đến đất đai bao gồm thuê thu nhập từ BĐS, thuê giatrị ga tăng (VAT) trên giao dich liên quan dén dat đai và các khoản lệ phí như lệphí trước ba, lệ phí đăng ký QSDD CDT phải đảm bảo nộp các khoản tiền trêntrong quá trình thực hiện du án Điêu nay quan trong dé dim bảo răng Nha nước cónguồn tài chính dé quân ly và phát triển ha tang cơ sở củng với sư phát triển của các

du án BĐS

Thứ hai, Điều kiên chuyên nhượng QSDĐ đưới hình thức phân lồ bán nên

Một là, Điều kiện du án đầu tư xây dựng kinh doanh nha ở dé bán hoặc dé bánkết hợp cho thuê được chuyển nhương quyền sử đụng đất dưới hình thức phân 16,bán nên, bao gồm

~ Phù hợp với kê hoạch sử dung dat hàng năm của cap huyện;

- CBT dự án phải: hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cầu hạ tang gồm cáccông trình dich vu, công trình ha tang kỹ thuật, ha tang xã hội theo quy hoạch chitiết xây dung 1/500 da được phê duyệt, đảm bảo kết nội với hệ thong ha tang chungcủa khu vực trước khi thực hiện việc chuyên nhượng quyên sử dung đất cho ngườidân tự xây dung nhà ở, đảm bao cung cấp các dich vụ thiết yêu gồm cap điện, cap

trước, thoát nước, thu gom rác thải

- CDT phải hoàn thành nghia vụ tài chính liên quan đến dat dai của dự án gồmtiên sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê, phi, lệ phi liên quan đến đất đai (nếu có).

- Dự án thuộc khu vực, loại đô thi được chuyển nhượng quyền sử dung đấtdưới hình thức phân lô, bán nên quy đính tei Khoản 2 Điều nay.

Hai là, CDT du án xây đựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc dé bán kết hợp chothuê được chuyên nhuong QSDĐ dưới hình thức phân 16, bán nên tai các khu vực

không nam trong địa ban các quân nội thành của các đô thị loại đặc biét; khu vực có

yêu câu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các côngtrình là điểm nhân kiến trúc trong đô thi; mất tiền các tuyên đường cấp khu vực trởlên và các tuyên đường cảnh quan chính trong đô thị

Ba là, Hộ gia đính, cá nhân nhận chuyển nhương QSDĐ để tự xây dung nhà ởphải thực hiện việc xây dung nhà ở theo đúng giây phép xây dung tuân thủ quyhoạch chi tiết và thiệt kế đô thi đã được phê duyệt

2.1.2 Quy định về điều kiện của chủ thể chuyển và nhận chuyền nhượngQSDD trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động san

2.1.2.1 Điều kiện về chủ thể chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh Bất đông sản 2014 không quy dinh về điều kiện về năng lựccủa chủ thể chuyển nhuong QSDĐ trong các du án đầu tư kinh BĐS Tuy hiên đề

có thê chuyên nhượng thì phải là chủ thé sở hữu QSDĐ của các dự án đầu tư kinhdoanh BĐS Căn cứ Khoản 2, Điều 119 Luật Đất dai 2013 thì điều kiện để trở thànhCDT dự án đầu tư kinh doanh BĐS là

Thứ nhất, là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy.định của pháp luật Viét Nam Như vay, chủ thé chuyển nhượng QSDĐ trong các dự

án đầu tư kinh doanh BĐS gém doanh nghiệp, hop tác xã trong nước, doanh nghiệp

có von đầu tư nước ngoài, người Việt Nam đính cư nước ngoài, nhà dau tư nướcngoài khi muốn dau tư dự én thi phéi làm thủ tục ding ký đầu tư và thành lập tôchức kinh tê

Thử hai, là doanh nghiệp có đăng ký ngành nghệ kinh doanh BĐS và vốn kyquỹ để thực hién đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đâu tư Khoản 1Điều 10 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định tô chức, cá nhân kinh doanh BĐS

phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã va co vốn pháp đính không được thậphơn 20 tỷ đông Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư 2020 quy định: “ Sứđổi, bỗ sung một số điều của Luật Kinh doanh bắt động sản số 66/2014/QH13 nhưsau: a) Sữa đối, bỗ sung khoản 1 Điều 10 như sau: 1 Tổ chức, cá nhân kinh doanhbắt đồng sản phải thành lấp doanh nghiệp hoặc hop tác xã (sau đập gọi chung làdoanh nghiệp) trừ trường hợp quy đình tại khoản 2 Điều này” Như vậy, bênchuyển nhương với tu cách là CDT dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐSphải là doanh nghiệp có đăng ký ngành nghệ kinh doanh BĐS va không can thỏamãn yêu cầu về vốn pháp định (yêu cầu về vên pháp đính đã bị bai bd) Đây là sựthay đôi lớn đôi với điêu kiện kinh doanh BĐS ké từ ngày 01/01/2021 Còn khí thựchiện dự án cụ thé thi CDT phải có vén thuộc sở hữu của mình không thập hơn 20%tổng mức dau tư đối với dự án có quy mô sử dung đất dưới 20 ha và không thap hon15% tổng mức đầu tư đối với du án có quy mô sử dung đất từ 20 ha trở lên theo quy.đính của pháp luật về dat đai (Khoản 2, Điều 14, Nghi định sô 43/2014/NĐ-CP)Mức ký quỹ bằng tỷ lệ phân trăm trên vén dau tư của du án được quy định trongvăn bản quyết dinh chủ trường dau tư hoặc Giây chúng nhân dang ky dau tư theonguyên tắc lũy tiến tùng phan nlnư sau: Mức ký quỹ đối với phan vên dén 300 tyđông là 3%, đối với phan vốn trên 300 tỷ dén 1.000 đồng là 2%, đối với phan vontrên 1.000 ty đông thì mức ký quỹ là 1% Nêu CĐT không triển khai du én thì tiên

ký quỹ sẽ bị xử lý Điêu nay nhằm rang buộc trách nhiệm của CDT CDT nếukhông thực hiện dự án thì dự án sẽ được tiền hành chuyển nhượng cho CDT khác,tránh tinh trạng các du án cham tiên độ, bỏ không không được thực hiện.

Thứ ba, đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tạiĐiều 55, 56 Luật Dat dai 2013 Co hai hình thức tiếp cận dat đai của doanh nghiệpkhi dau tư du án kinh doanh bat động sản

Một là tiệp cân dat đai từ Nhà nước thông qua việc Nhà nước giao đất có thu

tiên sử dụng đất và cho thuê dat Khoản 1, Điều 172 Luật Đất đai 2013, khi được

Nhà nước cho thuê dat, các tô chức kinh tệ, người Viét Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoài được lựa chon hình thức thuê đất tra tiên