Khóa luận tốt nghiệp: Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dân sự Việt Nam

Như vậy,dưới góc độ ngôn ngữ có thé liều TSHTTTL là tài sản chưa có ở luận tại ma sé phát sinh vào mot khoảng thời gian nào đó trong tương lai Thuật ngữ TSHTTTL không chi được tim hiểu t

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DUC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TỪ ĐẶNG LINH LINH

452461

TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

KHOÁ LUẬN TÓT NGHIỆP

Hà Nội - 2023

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TỪ ĐẶNG LINH LINH

452461

PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyén ngành: Luật Dân sir

KHOÁ LUẬN TÓT NGHIỆP

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN THS HOANG TRUNG HIẾU

Hà Nội —2023

LỜI CẢM ƠN

Em xin gũi lời cảm ơn chân thành và sư tri ân sâu sắc đối với các thay cô

giảng viên Trường Đại học Luật Ha Nội Đặc biệt em xin chân thành cảm on đến

ThS Hoàng Trung Hiếu đã nhiệt tinh hướng dẫn em hoàn thành khoá luận tốtnghiệp

Trong quá trình nghiên cứu và thực hién khoá luận tốt nghiép, do kiên thứccũng nlư kinh nghiém thực tế con nhiều hạn chế nên khoá luận của em không thé

tránh khỏi những thiêu sót, em rất mong nhiên được ý kiến gop ý tử quý thay, cô dé

em học hỏi được nhiêu kỹ năng, kinh nghiêm và sẽ hoàn thành tốt khoá luân của

minh.

Em xin chân thành cảm on!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cửu của riêng

tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung

thực, đảm bảo độ tin cậy.

“Xác nhân của giảng viên hướng dẫn Tác giả khóa luận tốt nghiệp

(Ky và gh rõ ho téx)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT

BLDS Bộ luật dân sự

HTTTL Hình thành trong tương lại

TSHTTTL Tai sản hình thành trong tương lai

TRANG BIA PHỤ

LOI CAM ƠN

LOI CAM DOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

MỠỞĐÀU

1 Tính cap thiệt của de tài.

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

3 Đối tượng nghiên cứu,phạm vi nghiên cứu của khóa luận

3.1 Đối tượng nghiên cứu

3.2 Phạm vi nghiên cứu

4 Mục dich va nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận

4.1 Mục đích nghiên cứu.

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

5 Phương pháp hiậnvà phương pháp nghiên cứu của khóa luận

§.1 Phuong pháp luận

5.2 Phương pháp nghiên cứu

6 Ý nghĩa khoa học và thực tien của khóa luận

7 Bồ cục của khóa luận

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI

1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

1.2 Đặc điềm của tài sàn hình thành trong tương hi

1.2.2 Đặc điềm riêng cña tài san hinh thành trong troug Iai

1⁄3 Phân bại tài sản hình thành trong tương hi

v

KET LUẬN CHƯƠNG l

CHƯƠNG t6 562556200062 0a8ad 00s

VE TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.3.1 Can cứ tình trạng của tài san hinh thành trong troug lai 11 1.3.2 Cain cứ tinh chất cña tài san hinh thành trong tirơng lai 12 1.3.3 Can cứ vào thi tue đăng ký tài san

1.4 Ý nghĩa của việc quy định tài sản hình thành trong tương hi

1.5 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển các quy định pháp luật về

tài sản hình thành trong tương lai

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THU‘ TIEN THỰC HIEN PHAP

2.1.1 Quy định định ughia tai san hink thành trong trong lai 19 2.1.2 Các loại tai sản hình thành trong trong lai

2.1.3 Thời điểm xác lập quyều đôi với tài san hình thành trong trong lai 24

2.1.4 Quyền sở hitn cña chit thé doi với tài san hình thanh trong trong lai26

3.1.5 Điều kiệu giao dich dan sự với tài san hìuh thành trong trơng lai 32

2.1.6 Một số nhậu xét, đánh giá quy dink của pháp luật về tài san hình

thành trong trong lai

2.2 Thực tien thực hiện pháp luật về tài sản hình thành trong tương

2.2.1 Thực tien thực hiệu pháp luật về thé chấp tài sản hình thành trong

trong lai tại Việt Nam 144

3.2.2 Thực tien trực hiệu quyều va ughia vụ của các bêu trong tlre tien

tham gia các giao địch liêu quan đếu tài san hình thành trong trong lai 46

2.2.3 Thực tiễu thi hành ám đâu sự về tài sau hình thành trong trong lai47

2.2.4, Một số nhận xét, đánh giá

CHƯƠNG 3:

KIÊN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ GIẢI PHAP NÂNG CAO

HIEU QUA THỰC HIEN PHÁP LUAT VE TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI ng hgi4(8g060000014053030,ãe0g1 52

3.1 Một số kien nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về tài sản hình thành

trong tương lai 52

3.2 Một so giải pháp nhằm nang cao hiệu qua thực hiện pháp hật về tai

sản hình thành trong tương hài cc

1 Tinh cấp thiết của đề tài

Luật dan sự có đối tượng điêu chỉnh là các quan hệ nhan than và các quan hệ tàisản Do đó tai sản là một trong những plem trù khái niém góc của luật dân sự Nghiêncứu về tải sản va phân loại tài sin có ý ngiía quan trong trong việc định hướng xây

dựng các chế định khác của luật dân sự chế đính về sở hữu, thưa kể, hợp đồng Trong

đời sống, tài sản cũng nằm giữ vi trí không thé thay thé, nó luôn là lợi ích ma các chia

thé hướng tới khi tham gia các giao dich dân sự, kinh doanhy, thương mai Chính vi vay,

hoàn thiện khái niém tải sản và phiên loại tài sẵn là mét yêu câu can thiết, Ngay từ khi

BLDS dau tiên của tước ta ra đời thì chế định tài sin đã được ghi nhân và cụ thể hóa

thành các điều luật Cùng với sự phát triển của nên kinh tế thi trường va sự phong phú

của các giao dich dân sự, thương mai và kinh tê, ngoài các tai sản thông thường thì con

có TSHTTTL đang là đối tương được thực hiên giao dich trên thi trường Vì vậy, dé

đáp ứng nhu cầu của xã hội thi xây dung các chế dinh về TSHTTTL là yêu cầu cap

thiệt và là bước tiên quan trong trong khoa học pháp lý

Thuật ngữ “tải sân hinh thành trong tương lai” đã và đang ngày cảng xuất hiệnphố biên hơn trong các giao dich dân sự Hiện nay, việc ép dụng các quy đính pháp luật

về TSHTTTL cũng như các giao dich liên quan dén loại tai sản này van còn tên tại một

số bat cập và chua thực su đáp ứng được yêu câu thực té của xã hôi hiện nay Đây là

loại tài sẵn có những đặc điểm siéng biệt, không giống với các tài sản thông thường

nhưng việc quy dinh cụ thé hóa các van đề liên quan van con chưa được thé hiện tốttrong quy đính pháp luật hiện nay Chính vì những vận đề nêu trên đã làm phát sinhnhững thiệt hai do các bên tham gia giao dịch đổi với các giao dich có đối tượng là

TSHTTTL Từ đó, di kèm theo là những tranh: châp, khó khăn trong việc áp dụng các

quy đính pháp luật và gây ảnh hưởng tiêu cực cho người có TSHTTTL cũng như là

người tham gia giao dich với tài sản nay Việc điều chỉnh kip thời các quy đính phápluật về tai sản này đang trở thành mot van dé “nóng”, tránh những hậu quả xâu cho nên

kinh tệ xã hội đất nước

Vi các ly do nên trên cũng như với mong muôn được biểu biết sâu sắc thêm về

các quy đính pháp luật dan sự Viét Nam vệ tải sản hinh thành trong tương lai, tác giả

lựa chon dé tai “Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dân sự Viet Nam”lam khóa luận tốt nghiệp

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Pháp luật ve TSHTTTL luôn là một vẫn dé dành được nhiéu sự quan tâm của

các nha nghiên cứu Liên quan đến van đề này có một số công trình khoa hoc, bai việt

đã được thực hiện Đây là nguồn tai liệu có giá trị trong viêc nghiên cứu của tác giả tại

khóa luận nay.

- Nguyễn Ngọc Điện, “Nghién cửu về tài sản trong luật déin sự Liệt Nam“, Nhàxuất ban Trẻ Thành phó HCM, 1999 Công trình nghién cứu toàn điện về van đề tài sảntrong Bộ luật Dân sự nói chung và TSHTTTL nói riêng cùng các lý thuyết pháp luậtliên quan đến tai sản Kinh nghiêm của pháp luật một sô nước điêu chỉnh về tai sản vàTSHTTTL cũng nlur các giao dịch dân sự liên quan dén nó Ngoài ra, tác giả con đềcập đến niu cầu và cách thức luật hóa các quy đính liên quan dén TSHTTTL và giaodich dân sự liên quan đến nó;

- PGS.TS Nguyễn V ăn Cừ - PGS TS Tran Thi Huệ, ” Bình luận khoa học Bộ

luật dén sw 201.5” Công trình trình luận về toàn bộ các điều luật của Bộ luật Dân sư

2015 bao gồm cả các quy định về TSHTTTL Song tác giả chưa di sâu phân tích về cácvan đề của TSHTTTL mà mới chi đừng lại ở việc bình luận, phân tích mét số điều luật

liên quan,

- PGS.TS Đỗ Văn Đại, “Binh luận khoa học, những đêm mới của Bộ luật dân

sự 2015” Công trình nghiên cửu, phân tích về những điểm mới của BLDS nói chung

và TSHTTTL nói riêng Công trình dé chỉ ra những thay đổi mới trong các quy đính

của BLDS 2015 so với các quy đính trong những bộ luật cũ.

- Trên Thị Bích, “Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dan sự ViétNam”, luận văn thạc si Luật học, 2022 Công trình trình bày một số vân dé lí luận vềTSHTTTL Phân tích thực trang pháp luật và thục tiễn thưc hiện pháp luật vềTSHTTTL, từ đó đề xuất một sô giải pháp nhằm hoàn thién pháp luật và nâng cao liệuquả thực hiện phép luật về van dé này Song, công trình van chưa có sự đánh giá chưa

thực sự toàn điện va day đủ về các bat cập liên quan đền thực tiễn áp dụng pháp luật về

TSHTTTL,

- Nguyễn Thi Mỹ Linh, “Tài sn hình thành trong tương lai theo guy định của

Bồ luật dan sự 2015”, tap chí Nhà nước và phép luật, sô 4/2017 Bài viết nghiên cứu,

phân tích về TSHTTTL theo Bộ luật Dân sự 2015, về khái

tình luận qua van dé thực tén Tuy nhiên, với quy mô là bai tạp chí, bài việt van con

chưa có những đánh giá về pháp luật liên quan đên TSHTTTL một cách toàn điện ma

chi mới dùng lại ở những điểm cơ bản nhất về đính ngiĩa, cácaxác định TSHTTTL,;

- Dé Phuong Thủy, “Giao dich dân sự đối với tài sản là nhà ở hình thành trong

tương lai“ luận văn thạc sĩ luật học, 2017 Công trình nghiên cửu về giao dich dan sư

có đổi tượng là nha ở hinh thanh trong tương lai Nhà ở hành thành trong tương lai cing

1a một trong những loại TSHTTTL Bên cạnh đó, công trình van chưa nghiên cứu vềcác loai TSHTTTL khác như là các giao dịch dân sự về các TSHTTTL nh máy bay,

tau biển

~ Hoàng Thị Thanh Hoa, “Thi hành dn đâm sự đối với tài sản hình thành trong

tương lai” - Một sô van đề từ thực tiến, Tạp chi nghệ luật, số 2/2022 Bài việt nghiên

cứu về van đề thi hành án din sư với TSHTTTL Một số đểm đặc thù thực tiễn thi

hành án cùng những khó khăn vướng mắc khi thi hành án đối với TSHTTTL

Những công trình khoa học trên đây, ở những mức độ khác nhau, da dé cập

những vấn đề lý luân, pháp luật cũng như thực tiễn về TSHTTTL trong pháp luật dân

êm, đặc điểm cùng một so

sự Việt Nam Có thé thay các công trình nghiên cứu trên chưa có sự đề cập sâu sắc tớiTSHTTTL theo pháp luật dân sự Viét Nam, phân lớn vẫn còn tập trung vào môt loại tài

sản của TSHTTTL hoặc một giao dịch cu thể Mặt khác có một số công trình nghiên.

cửa được thực hiện dua trên nền tăng hệ thông pháp luật đã hết hiệu lực, do đó việcnghiên cửu van đề nay là một yêu câu cap thiết về mat lý luận khoa học pháp lý cũngnhư thực tiễn áp dung Trong những công trình này, van đề TSHTTTL được nghiêncửu một cách khái quát nên cân những công trình nghiên cứu chuyên sâu hơn Khóaluận của tác giả sẽ kê thừa va phát triển những van dé lý luận của những công trìnhnghiên cửu trước, phân tích những van dé pháp luật và thực tiễn mới về TSHTTTLtheo pháp luật hiện hành, so sánh với BLDS nam 2005, tìm ra những điểm tiên bô cũng

niu những hạn chế, bat cập trong BLDS năm 2015, từ đó đề xuất những giải pháp

hoàn thiện pháp luật, nâng cao chất lượng thực hiên pháp luật ve TSHTTTL

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của khóa hận

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tương nghiên cứu của khóa luận là những van dé lý luận, quy đính của pháp

luật về TSHTTTL, thực tiễn thi hành quy đính của pháp luật về TSHTTTL Trong

pham vi của một khóa luân tốt nghiệp, tác giả tập trung nghiên cửu quy dinh của BLDS

năm 2015 về TSHTTTL và thực tiễn khí áp dụng quy dinh của BLDS năm 2015

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Pham vi không gian: Khóa luận tập trung nghiên cứu về các quy định về

TSHTTTL theo pháp luật hiên hành của BLDS năm 2015, các văn bản pháp luật

liên quan tai Việt Nam; bên cạnh đó, nghiên cứu pháp luật một số quốc gia nh

Liên bang Nga, Pháp

Phạm vi thời gian Chú trong nghiên cứu các quy định pháp luật từ khoảng

thời gian Bo luật dân sự liện hành có hiệu lực, cụ thé là từ năm 2017 là thời điểm

có hiệu lực của BLDS năm 2015

4 Mục đíchvà nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận

4.1 Mục đích nghiên cứu.

Mục đích của việc nghiên cửu đề tai này, tác giả muốn lam 16 các quy đính

pháp luật về TSHTTTL Đảng thời, phân tích, đánh giá các quy đính của pháp luật liênquan đến vấn đề nghiên cứu, phát biện được những bat cập trong thực tiẫn thi hành vàsiêu lên một số ¥ kiên nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thông pháp luật về TSHTTTL

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

~ Nghiên cứu những van đề lý luận về TSHTTTL nlx Khai niém, đặc điểm, cơ

sở quy đính, ý nghiia của việc quy định pháp luật về TSHTTTL

- Phân tích các quy dinh của BLDS năm 2015 về TSHTTTL cùng những quy

đính liên quan rút ra những điểm tiên bộ so với BLDS năm 2005 và những han chê, bat

cập

~ Nghiên cứu thực tin thủ hanh các quy đính của BLDS 2015 về TSHTTTL

- Dé xuất giải pháp nhằm nâng cao liệu quả thực hién các quy đính của BLDS

2015 và TSHTTTL

5 Phương pháp luậnvà phương pháp nghiên cứu của khóa luận

§.1 Phuong pháp luận

Khoa luận được thực hién trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác

-Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Dang và Nha nước ta về Nhànước và pháp luật, về xây dung Nhà nước phép quyên xã hội chủ ngiữa, về cải cách

từ pháp và hoàn thién hệ thông pháp luật

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Phân tích, tổng hop các số liệu thứ cap được sử dung chủ yêu trong các nội

dung mô ha, làm 16 han chế của thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện phép

luật về TSHTTTL

Phương pháp phân tích luật được sử dụng để hoàn thành khóa luận, thôngqua nghiên cứu, tổng hep các văn bản pháp luật có liên quan, điêu chỉnh trực tiệpcác van dé, từ đó tiền hành phân tích và rút ra các nhận định cho van đề nghiên cứu

So sánh, hệ thông hóa va trừu tượng hóa được sử dung trong quá trìnhnghiên cửu cơ sở lý luân của pháp luật về TSHTTTL, các khái niém có liên quan

trong Chương Ï của khóa luận.

Phương pháp chon mẫu điển hình cùng thông kê được sử dụng trong quátrình nghiên cứu các cụ việc dién hình có liên quan dén TSHTTTL trong thực tiễn

thí hành pháp luật hiện hành.

Đồng thời khóa luận tham khảo các công trình nghiên cửu và bình luận của

các nhà luật học có tên tuổi, kết hợp sưu tâm và tham khảo các tạp chí, sách báo có

liên quan nhằm nghiên cứu dé tài hoàn thiện và sâu sắc hon

6 Ý nghĩa khoa học và thực tien của khóa hận

Thứ nhất, khóa luận là công trình nghiên cứu mét cách hệ thông, tương đôitoàn điện và đây đủ về TSHTTTL theo quy định của BLDS năm 2015 Có thể làmtài liêu tham khảo cho các cơ sở dao tạo luật, làm tiền dé cho công tác nghiên cứuchuyén sâu và áp dung có hiệu quả vào thực tiễn công tác

Thứ hai, khóa luận tốt nghiệp đánh giá thực trang pháp luật và thực tiễn áp

dung các quy định về TSHTTTL hiện nay, chỉ ra những hạn chế ma pháp luật hiệnhành và cân phải khắc phục và hoàn thiện trong thời gian tới.

Thứ ba, khóa luận xác định về các đính hướng và đưa ra nhiều giải pháp vừatổng thể, vừa có tinh chất cụ thé, nhềm hoàn thiên các quy đính của pháp luật về

TSHTTTL và nâng cao liệu quả áp dụng các quy định này trong thực tiến.

7 Bồ cục của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tải liệu tham khảo, nội dung của khóaluận được chia thành ba chương Cu thể:

Chương 1: Những vấn dé ly luận về tài sẵn bình thành trong tương laiChương 2: Thực trang pháp luật và thực tiến thuc hién pháp luật về tai sẵn hinh

thành trong tương lai.

Chương 3: Kiên nghi hoàn thiên pháp luật và giải pháp nâng cao hiéu quả thực

hiện pháp luật vệ tai sản hình thành trong tương lai

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VAN DE LÝ LUAN VE TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI

1.1 Khái niệm tài sàn hình thành trong tương hi

Thuật ngữ “tài sản” được sử dụng một cách rộng rãi, phd biên trong cuộcsông thậm chí chi cân nhac về “tài sản” chúng ta có thé dé dang liệt kê các vi ducủa nó Tai sản là yêu tố quan trong đối với sư tên tại và phát triển của nhan loại vàvới ý nghiia quan trong của nó doi héi phải có các quy định pháp luật quy đính vềvan đề này

Theo từ điển Hán - Việt thi “tai sản” được ghép từ hai từ “tài” và “sản”,

trong đó “tải” được hiểu la tiên bac, của cải vật chất có ga trị kinh tế, “sản” là sự

sinh sôi, sản sinh ma ở trong trường hợp cu thé này được xem là sự sinh ra của các

lợi ich!

Trong kê toán tài chính, tài sản là bat kỳ nguồn lực nào được sở hữu hoặckiểm soát bởi mat doanh nghiệp hay thực thé kinh tê No bao gồm tiền tệ và các giátrị thuôc sở hữu của cá nhân và doanh nghiệp Theo định ngiĩa của Nguyên lý kếtoán được chap nhận chung của Mỹ, "Tài sản là quyên lợi trong hiên tại của một

chủ thé đối với lợi ích kinh tế"?

“Tài sản” trong thuật ngữ ké toán kinh doanh chỉ tất ca những gì có giá trị

tiễn tệ thuộc sở hữu của một cá nhân, một đơn vị hoặc của nhà nước; có thể được

dung để trả nợ, sản xuất ra hàng hoá hay tạo ra lợi nhuận bằng cách nao do? Như

vậy, có thể hiểu tài sản là của cải vat chất tạo ra các giá trị kinh tế, được con người

sở hữu nhằm phục vụ cho cuộc sống con người

Xét theo góc đô ngôn ngũ, tương lai là một thuật ngữ mô tả không gian nộitiếp và là kết quả của hiện tại, trái ngược với quá khứ Đôi với thời gian như là métgóc độ nhân thức tuyến tính tương lai là phân thời gian của những sự kiện hiệnchưa phát sinh, chưa xảy ra Theo Từ điển tiếng Việt do NXB V ăn hóa Thông tin ân

"Dio Duy Anh, Bán - Việt tr đến, (Phun Bội Châu hữu dit, Neb VH - TT, Hi Nội, ti bin nim 2005,

trang 665,696 và 697.

È Jacob Marschuk, Money and the Theory of Assets, 1938, trăng 5-21.

3 Từ diin Luật học trang 443

hành năm 2014 trang 1.184 thì: “Tương lai là sắp đến, sẽ tới, sắp tới, ” Như vậy,

dưới góc độ ngôn ngữ có thé liều TSHTTTL là tài sản chưa có ở luận tại ma sé phát

sinh vào mot khoảng thời gian nào đó trong tương lai

Thuật ngữ TSHTTTL không chi được tim hiểu theo góc độ ngôn ngũ, đây làthuật ngữ pháp lý quan trọng và phô biên Các quy đính pháp luật về TSHTTTLtrước khi có BLDS 2015 thì đều được quy đính theo hướng một tai sản được xem làhình thành trong tương lai thi tài sản đó phải dang trong qua trình hình thành (dau

tu, xây dung) và chưa hoàn thiện về công dụng tính chất đặc trưng của sản phẩmhoặc tải sản được hình thành từ vồn vay (1a tai sản chưa hình thành khi giao kết giao

dich bảo dam)

Trong bồi cảnh BLDS 2015 đã có luậu lực, căn cử vào thời điểm hình thành

của tài sin, có thé phân tài sản thành 02 loại: hiện có (đã tên tai) và TSHTTTL

(chưa tôn tạ) Như vậy, có thé liễu TSHTTTL là một trong những loai tài sản được

pháp luật công nhận TSHTTTL có thé là bat động sản hoặc động sản được hình.

thành trong tương lai Đề hiểu cu thể TSHTTTL là gì, có thé lây một sô ví du nine

Nhà ở đang xây dung, chưa được đưa vào sử dụng, Dự án chung cư nhưng đã có ho

sơ dự án, thiết kê ban vẽ thi công được cap có thêm quyền phê duyệt hoặc giây phépxây dung nêu phải có giây phép xây dưng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xongphan móng của khu chung cư hoặc toà nhà hỗn hợp có mục đích dé ở , Căn hộchung cư trong tòa nha chung cư đang xây dựng, Chiếc xe ô tô được anh A vayngân hàng dé mua, tuy nhiên, thời điểm anh A vay ngân hàng thi anh A chưa sở hữuchiếc xe ô tô nay

Từ các phân tích trên có thê khái quát khái niém TSHTTTL như sau:TSHTTTL là bat đông sản và đông sản chưa được hình thành tại thời điểm hiên tại

hoặc đã hình thành nhung chưa xác lập quyền sở hữu, tuy nhiên co căn cử để xác

định trong tương lai tài sản đó có thé hình thành và thuộc quyền sở hữu của chủ thé

xác định

Thông qua việc nghiên cứu khái mém TSHTTTL theo góc độ ngôn ngữ va

pháp ly có thé so sánh TSHTTTL và tai sản hiện có Cu thể:

- Về hình thức tốn tại:

Tài sẵn hiện có là “tat sản đã hình thành và chit thé đã xác lập quyền sở hữm

quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dich’ Tại thời

điểm xác lập giao dich dan sự như mua bán, thé chap, chuyển nhượng thì chủ thé

của tài sản đã hình thành đã xác lập quyên sở hữu thi tải sản đó mới được thửa nhân

là tai sản hiện có Nêu tải sản đã hình thành nhưng tại thời điểm giao dich chủ thé

chưa xác lập quyên sở hữu thì tài sản đó không được coi là tài sản hiện có ma được

xác định là TSHTTTL Bên cạnh đó, TSHTTTL là tài sản chưa hiện hữu trên thực

tế, chưa thé biện bằng lành thức vật chất cụ thé nao

- Ve thực hiện giao dich dén sự:

Khi thực hiện giao dich dân sự đối với TSHTTTL sé bị han chê hon so vớitài sản hiện có Điều này xuất phát từ các đặc điểm của TSHTTTL là các tải sản

chưa hiện hữu, chưa được định hình cu thể hoặc đã đính hình nhưng chưa được xác

lập quyền sở hữu

- VỀ mức độ rid ro trong giao dich:

Theo những gì đã phân tích phía trên có thé thay TSHTTTL khác với tải sản

hién có ở điểm đây là tai sản có thể chưa hình thành hoặc chưa tôn tai tại thời

hiện tai Chính điều nay làm cho TSHTTTL có mức độ rủi ro cao hơn so với tải sản

hiện hữu.

- Vé viée thực hiển quyển sở hitu:

Tụ

Đối với tải sản hiện có, chủ sở hữu hoàn toàn thực hiện được các quyên năng

một cách đây đủ và trực tiép lên tai sẵn bao gom quyền chiêm hữu, quyên sử dung

và quyên đính đoạt Trong khi do, đối với TSHTTTL việc thực hiên các nội dung

trên thường không trực tiếp và có phan hen chê Vi đụ quyền chiêm hữu đối vớiTSHTTTL, chủ sở hữu không thể thưc hiện được các hành vi năm giữ, cầm nằm,giữ doi với loại tài sản chưa hình thành Tương tự, việc khai thác công dung côngnang của TSHTTTL đối với chủ sở hữu cùng bị han chế hon so với tai sản hiện co

* Bộ but Dân sự 2015, Điều 108

1.2 Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương hi

1.2.1 Tài san hình thành troug troug lai mang những đặc điểm chung cña tài

san

Co thể thay rằng bản chat của TSHTTTL cũng chính là tai sẵn theo luật định

Do đó, TSHTTTL có đây đủ các đặc điểm cơ bản của tài sản như sau:

- Tài sản phải đáp ứng như: cẩu, lợi ich cụ thé của chit tài sản về mặt vat chathoặc tinh thần: theo đó, tai sản phải đáp ứng cho chủ sở hữu các nhu câu lợi ích vềmat vật chất hoặc tinh thân Tức là, tai sản phải phục vụ cho nhu câu của cơn người,nhu cầu đó có thé 1a lợi ích về giá trị mà tải sản đỏ mang lại cho con người khi sở

hữu tài sản chap nhận thực hiện việc mua hoặc ban hoặc thực hién một hình thức

khác hoặc loi ích vệ tinh thén khi chủ sở hữu tải sản thông qua việc sáng tao ra tàisẵn mà tai sản này chưa thé dinh giá hoặc không có giá trị về mat vật chat

- Tài sản là những đối tượng vật chất mà con người có thé sở hữm: Nêu tai

sẵn là những vật ma con người có thé năm giữ, sở hữu qua các giác quan tiếp xúcthi được gọi là vật hữu bình Nêu tài sản là vật võ hình thì cơn người phai ding cáctiện pháp dé quản lý và kiểm soát

- Không phải mọi tài sản có giá tri thi đều tri giá được thành tiền: Dinh giá tàisẵn là cơ sở giúp cho con người xác đính được giá trị cao thap của một tài sẵn, biết

được tai sin nay co giá tri hay không Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, néu chủ

thé xâm hai đến tài sẵn có giá trị thì chủ sở hữu van có quyền kiện doi bôi thường,

Tòa án phải thụ lý đã bão vệ quyền lợi cho chủ sở hữu Việc xác đính mức bồi

thường thi cân phải định giá cho tai sản không có trị giá được thành tiên đó Việcnay là van đề that su phức tap cho Tòa án khi tai sản đó không phải là hàng hóa có

ga trên thị trường.

- Tài sản phải được pháp luật công nhân: đặc điểm cuôi cùng của tài sản đó làtai sản đó phải được pháp luật công nhận Đây cũng 1a một đặc điểm quan trong bởitinh chất phai được pháp luật công nhân — ngiía là tai sản đó phải được quy định vàđiều chỉnh trong BLDS, bởi vì nó anh hưởng đền việc thực hiện các quyên sở hữu

tài sẵn của chủ sở hữu Cu thể, chủ sở hữu muốn xác lập một giao địch mã đổi

tượng là tai sản ma tài sản do không được ghi nhân trong BLDS hoặc pháp luật

không ghi nhận thì chủ sở hữu không thé thực hiện các giao dich các giao dich có

40

liên quan bởi lẽ không có cơ quan có thâm quyền nào chứng nhận cho việc thực

luận giao dịch này.

1.2.2 Đặc điểm riêng của tài san hình thành trong troug lai

- Thời điểm hình thành: Như đã phân tích, TSHTTTL tức là chưa tồn tại ở

thời điểm thực biện giao dich tài sẵn nay chưa được hình thành Tuy nhiên mặc đủclưưa hình thành nhường phải thỏa mãn điêu kiện là có cơ sở chứng minh cho việc tảisin này chắc chan sẽ hình thành ở tương lai Khi đó, các cơ quan có thâm quyên

mới có cơ sở công nhận TSHTTTL

- Quyển sở hữm đối với TSHTTTL: Quyền sở hữu của TSHTTTL chỉ được

xác lập sau thời điểm xác lap giao dịch Do quyền sở hữu của chủ thể chưa được

xác lập hàn toàn tại thời điểm xác lập giao dich nên chủ thé trong tương lai chưa cóđây đủ moi quyền của chủ sở hữu ma chỉ có một số quyền nhật định như dingquyên tài sẵn dé bão dam nghĩa vu dân sự (phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản và

được bên nhận bảo dam đông ý), nhận tai sản để xác lập quan hệ sở hữu sau khi

hoàn thành các nghie vụ theo hợp đông, chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai đã ký với chủ đầu tư cho bên thứ ba, Tuy thiên việc áp

dung những quyền này chủ sở hữu trong tương lai cũng bị giới hạn bởi những thủtục nhật định theo quy định pháp luật

- Viée thực hiện giao địch TSHTTTL có những đặc điểm riêng về thời điểm

hinh thành, quyền sở hữu của chủ thé đối với loại tai sản nay do đó cũng tạo nên.

những đặc điểm riêng trong thực hiên các giao dich Chính vi ly do do mà khác với

các tai sản hiện có, tai sản hình thành trong tương lai khi tham gia vào các giao dich

ngoài các điều kiên chung cân đáp ứng các điều kiện riêng được pháp luật quy dinh

- Có tinh ria ro cao: Do bản chat là TSHTTTL nên các quan hệ phát sinh từcác giao dich mà trong đó đối tương của các giao dich là tai sẵn mà thường có tínhrủi ro cao Tài sản có thể không thể hình thành sau khi các giao dich được xác lậpkhiên cho các chủ thé tham gia dịch có thể bị thiệt hai.”

13 Phân loại tài sản hình thành trong tương hi 1.3.1 Can cứ tinh trang của tài san hình thanh trong troug lai

Dua trên tình trạng của tải sản hình thanh trong tương lai, có thê phân loại

thánh:

- Tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thánh.

TSHTTTL chưa hình thành là tai sản chưa tôn tại đưới bat ky hình thức nào

theo quy định về tai sản thông thường đây chính là dang TSHTTTL trên thực tế va

mang đúng ngiĩa bản chất là TSHTTTL vị dụ như nhà chung cư đang trong quá

trình thi công xây dụng, các du án đầu tư xây dựng công trình xây dụng, nha máy

sản xuất trong khu công nghiệp đang trong quá trình thi công xây dựng, việc mua

các loại tau thuyền, các trang thiết bị được sẵn xuất, đồng theo dang hợp đông đặthàng thiết kế trước đó Trong trường hợp này các loại tàu thuyền vẫn chưa tôn tại

đười hình thức vật chất, tuy nhiên van được tiên hành: giao địch mua bán.

- Tài sản hình thành trong tương lai đã lĩnh thành

TSHTTTL đã hình thành có thê hiểu là tai sân đã có mặt trên thực tê, đã hình:

thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tải sản sau thời điểm xác lập giao dich

Vi du: nhà chung cư đã xây xong bên bán đã giao nhà, bên mua đã trả hết tiên

nhưng giây chứng nhận quyền sở hữu mang tên bên mua van chưa được cập Ví dụ:

nha chung cu đã xây xong, bén bán đã giao nhà, bên mua đã trả hết tiền nhưng giấychug nhân quyên sở hữu mang tên bên mua vẫn chưa được cap

1.3.2 Can cứ tính chất của tài sâu hink thành trong trong lai

Tài sản hình thành trong tương lai là tai sản với tinh trạng sẽ hình thành trong tương

lai nên nề căn cử vào tính chất tài sản thì TSHTTTL được phân thành đông sản vàbat động sản:

- Bất động sản hình thành trong tương lai

Bat đông sản hinh thành trong tương lai có thé gồm: đất đai, nha, công trình

xây dung gắn liên với dat đai, tài sản khác gắn liên với dat dai, nhà, công trinh xây

dung, tải sản khác theo quy dinh của pháp luật, Theo tính chat các loại tài sẵn naykhông di đời được về mat cơ học

Ngoài những tài sản được quy định trong BLDS được coi là bat đông sản thi

12

có những tai sản khác ma theo quy định của pháp luật được coi là bat động sản Ví

du như quyền sử dung dat là bat động sản theo quy dinh của Luật Kinh: doanh bắtđông sản Đây là một quy định mang tính chat dự liêu trong trường hợp pháp luật cóquy đính một loại tài sẵn nào đó là bat động sản Căn cứ vào các quy dinh pháp luật

liên quan thi thực tế bat động sản bình thành trong tương lai có thể thực hiện giao

dich là nhà, công trình đang trong quá trình xây dung và chưa được nghiệm thu đưa vào sử đụng,

V i bat động sản hình thành trong tương lai thì các quy định của pháp luật lạicàng chất ché hon về trình tự thủ tục g@ao dịch các loại bat đông sản hinh thành

trong tương lai, các điều kiện dé bat đông sản hình thành trong tương lai được đủđiệu kiên giao dich dân sự Các giao dich doi với bat đông sản hình thành trongtương lai cũng hạn chế với nhiêu điêu kiên theo luật định Do tinh chat đặc thủ củabat động sản hình thành trong tương lai nên trên thực tế chúng ta thường dat gapgiao dich nhà ở hinh thành trong tương lai như các cần hộ chung cư là đôi tương batđộng sản hình thành trong tương lai được giao dịch nhiêu nhật và cũng là đối tượng

có khung pháp ký điều chỉnh tương đối cụ thé hon so với các loại bat động sẵn hình

thánh trong tương lai khác

- _ Đông sản hinh thành trong tương lai

Những tai sản không phải là bat động sản hình thành trong tương lai sẽ đượcxem là động sản hình thành trong tương lai Tinh chất của đông sản là loại tài sẵn cóthé di dời được Vi vây, các giao dich dan su với loại tài sản cũng dé đàng hơn sovới bat đông sản hình thành trong tương lai Có những loại TSHTTTL là đông sản

có giá trị lớn, mang tính đặc thù như tau bay, tau biển thực tế có nhu cầu giao dichnhung lai gặp nhiều khó khăn trong tim kiếm các quy đính pháp luật áp dung vikhông có quy dinh pháp luật cụ thé về tài sản nảy như đối với nhà ở HTTTL

1.3.3 Cain cit vào thi tục đăng ký tài san

- Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản phải đăng ky

Tài sản hình thành trong tương lai phải đăng ky là những tài sản khi hình

i sin phải tiên hành

các thủ tục cần thiết theo quy định pháp luật để đăng ký tài sản thì mới xác lập

quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, Nêu không đăng ký theo quy đính pháp

thành theo quy định của pháp luật chủ tai sản, người năm giữ

luật thi chủ tài sản, người nam giữ tài sản trong nhiều trường hop sé bị han chế thựchiện giao dich hoặc sẽ không được dén bu khi tải sản đó bị thu hdi, Thông thườngbat động sẵn hình thành trong tương lai là các loại tài sản sẽ phải đăng ksy quyền sởhữu do là nha ở, tài sản và các công trình gắn liền với nhà ở đật Đôi với động sản

thi chủ một sô loại phai đăng ký như là tai bay, tau biển, phương tiên giao thông

đường thủy, phương tiện giao thông đường sit

- Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản không phải đăng ky

TSHTTTL là tài sản không phải đăng ký là những tai sản khi hình thành theo quy

đính của pháp luật thi chủ tải sản không phải tiên hành các thủ tục cần thiết theoquy định dé đăng ký quyên sở hữu đôi với tài sản đó như hoa lợi, lợi tức

1.4 Ý nghĩa của việc quy định tài sản hình thành trong tương hi

TSHTTTL 1a tài sản có có những đặc điểm đặc thu riêng, do vậy trong quátrình sử dung loại tai sản này trong những giao dịch dân su thì cân có những quyđính gắn liên để điều chỉnh Việc quy định pháp luật về TSHTTTL là bước tiênquan trọng trong khoa học pháp ly, đáp ứng nhu câu phát triển tat yêu của các giaodich din sự, kính tế và thương mại, phù hợp với sự phát triển của nên kinh tế thịtrường Hiện nay, các giao dich có đối tương là TSHTTTL đắc biệt là TSHTTTL

phát sinh ngày cảng nhiêu nhằm đáp ứng đòi hỏi của yêu câu xã hội, sự phát triển

của nền kinh tê thi trường Với nhu câu ngày cảng lớn đó, nêu không có hệ thongcác quy định pháp luật về TSHTTTL thi sẽ dẫn dén những thiệt hai khôn lường gâyảnh hưởng nghiém trọng đến đời sông của nhiều người dân, gây re tình trang mắttrật tư an ninh xã hội Trước đây, khi chưa có quy định về giao dich TSHTTTL, cácchủ đầu tư xây dựng chung cư đã sử dụng nhiêu cách thức dé huy đông von dé xâydựng cũng như bán các căn hộ chung cư chưa thành hình cho người din, dẫn đền hệhuy là nhiều người dân chưa nhận được căn hộ đủ đã đóng hết tiền mua nha cho chủdau tư Điều này gây bức xúc trong nhân dan cũng như làm mật ôn dinh xã hội,khiêu kiện kéo dai làm lãng phí tài nguyên

Việc luật hóa các chế dink TSHTTTL là phủ hợp với xu hướng pháp luậtquốc tê Quy định pháp luật về TSHTTTL là su điều chỉnh, thay đổi dé đảm bảo sựtương thích phù hợp với phép luật quốc tế, là cơ sở đảm bảo an toàn pháp ý cho cácchủ thé trong nước cũng như thu hút von dau tư nước ngoài hoạt động kinh doanh

1⁄4

liên quan tới TSHTTTL, đẳng thời đáp tng quá trình đổi mới, hội nhập thé giới đặctiệt là về kinh té của nước ta.

1.5 Sơ lược quá trình hình thành và phát trien các quy định pháp at về tài

sản hình thành trong tương lai

Ở Phép, việc thé chấp tai sản hình thành trong tương lai đã được đề cập taiSắc lệnh sô 55-22 ban hành ngày 4/1/1955 và đá đưa vào BLDS Pháp tại các Điều

2130 và 2133 Pháp luật Nhật Bản mới qui đính về việc dùng tài sản hình thành

trong tương lai làm tai sản bảo đảm trong thời gian gan đây” Tham khảo BLDS của

nước Nga ở Điều 128 BLDS Liên Bang Nga năm 1994 quy định về các loại đôitượng của quyên dân sự, cụ thể quy định như sau : “Thuốc về đối tương của cácquyển dân sư phải được nhắc đến là vật trong số dé bao gồm tiền và giấy tờ có giá

và cing bao gồm các loại tài san khác,nhưư các quyển tài sản; công việc và dich vu;

thông tin: kết quả của hoạt động tri tuệ, bao gồm quyển loại trừ đối với ching(quyén sở hits trí tuệ); những giá tri phi vật chất”?

Theo quy đính trên có thé thay rằng bản thân BLDS Nga năm 1994 chỉ đang

đơn thuân liệt kê các loại tải sản, song cũng cho thay sư phát triển tiên bộ của pháp

luật Nga so với pháp luật Việt Nam trong việc quy định thêm mot số loại tài sản

“đặc biệt" như thông tin, kết quả của hoạt động tri tué, Đối chiều với Việt Namvào cùng thời điểm van chưa có các văn bản cụ thể để định ng†ĩa về các loại tai sản.Mãi đến năm 1995, Việt Nam mới lần đầu tiên ban hành BLDS năm 1995 và đưa ra

các quy định vệ tài sản

Theo do, khái niém về tai sản lân dau tiên được quy đính trong pháp luật V iệtNam ở Điều 172 BLDS năm 1995 như sau: “Tài sin bao gồm vất có thực, tiền giấy

tờ tr gid được bằng tên và các quyển tài sản”

Theo như định ng†ĩa của BLDS năm 1995 thì khái niém về tài sản đang đượchiéu theo một nghiia rat hep Việc quy định “vật có thật” làm cho bản thân ngườitiếp cận quy định hiểu ring tai sản phải là những vật co thực tai thoi điểm giao dichĐiều nay tạo nên rat nhiều hạn chế cho việc thực thi các quy định có liên quan về

Ý Đố Vin Dai, Binh luận khoa học, những điểm mới của BLDS 2015,Nab Hong Đức ,trang 450.

° Điều 128, BLDS Liền Bang Nga năm 1994

các giao dịch về tài sản.

Nhận thay được sự bất cập của quy đính, trên các nha làm luật dé ban hành

BLDS năm 2005 với những nội dung quy đính về tài sản đã được sửa đổi, cụ thé tại

Điều 163 quy định : “Tải sản bao gồm vật, tiên, giây tờ có giá và các quyền tảisản”4 Như vay, BLDS nếm 2005 đã loại bỏ yêu tô “vat có that”, điều này đã tháo

gỡ phan nào những hạn chế trong các khái niệm vệ tài sản được nêu ra trong

BLDS năm 1995, gúp cho việc giao dịch các loại tài sản được dễ đàng hơn.

Với sự phát triển không ngừng của khoa hoc kỹ thuật cùng với sư phát triển.thương mai kinh tế trên toàn câu thì giới hạn của vật hau nhy cảng ngày cảng mỡtông và hau như không có giới hạn cụ thé BLDS năm 2015 đã bắt kip sự phát triển

do và mở rộng hơn khái tiệm về tài sin Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 thì

“Tài sản là vật, tên giấy tờ có giá và quyên tài sản Tài sản bao gồm bắt đồng sản

và đồng sản Bắt động sản và đông sản có thé là tài sản hiện có và TSHTTTL ” Cụ

thé hơn tạ khoản 2 Điêu 108 BLDS 2015 quy đính về TSHTTTL, theo đóTSHTTTL bao gồm: Tài sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ théxác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm giao dịch Có thê thây, quy định tại

BLDS năm 2015 kế thừa , phát triển các quy định trước đây, chính nhờ điều này đã

mở rộng hơn về cách hiểu khái niém tải sản Quy định tại BLDS 2015 đã gop phân

luật hóa chế định TSHTTTL được đánh gid la bước tiền quan trọng trong khoa hoc

pháp lý, đáp ứng nhu cau phát trién tat yêu của các giao dich dân sự, kinh tế va

thương mai, pha hợp với sư phát triển của nên kinh tế thi trường.

Song chính vì cách thức diễn giải khái niệm tai sẵn theo cách liệt kê mét sốloại tài sản dé định ngiữa vé tai sin nên vô hình chung đã khiến người doc luật hiéu

khái niém tài sin theo một cách hạn hẹp theo các liệt kê được nêu trong điêu luật,

trong khi tai sản rat đa dang Điều này là không phù hợp với tinh hinh phát triển của

xã hội hiện nay, bởi vì ngày càng nhiêu loại hình tai sản xuất hiên, đặc biệt trong số

đó là TSHTTTL nhung lai chưa được thé luận rõ ràng trong BLDS năm 2015

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bat động sản năm

2014 cũng đã kịp thời bd sung điều chỉnh những bat cập, khiếm khuyết, giúp quản

ly được tốt hơn cũng như tạo điều kiện cho thi trường bất động sản phát triển Cụ

thé được quy định tại chương III Luật Kinh doanh bat động sản 2014 điều chỉnh về

16

kinh doanh bat động sản hình thành trong tương lai và Điêu 63 Luật Nhà ở 2014quy định về giao dịch đôi với nhà ở hành thành trong tương lai Day là hành lang

pháp lý và điều kiện dé phát triển giao dich đối với nhà ở bình thành trong tương

lai.

Ngoài ra, nghi định 21/2021/NĐ-CP quy đính thi hành Bộ luật Dân sự về

dam bảo thực hién nghia vụ cũng đưa ra mét số quy định về giao dich bảo đảm bang

TSHTTTL Thông tư 05/2015/TT-NHNN quy đính về bảo lãnh ngân hàng, tại điệu

12 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương laiThông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hưởng dẫn việc đăng ký thế

chấp quyền sử dụng đất, tai sản gin liên với dat, quy dinh tai khoan 2 Điều 3 về các

loại tai sản gắn liên với dat hình thành trong tương lai, công trình xây dung kháchinh thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dung, chưa được nghiệmthu đưa vào sử dụng, rừng san xuất là rừng hình thành trong tương lai, cây lâu nếmhinh thành trong tương lai Thông tư 10/2016/TT-BTC quy định về thé chap tải sảnbảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh quy định về hợp dong thé chậpTSHTTTL va thời han ding ký giao dich bảo đảm đối với việc thé chap TSHTTTL

Co thể nhận thấy, các quy đính liên quan tei TSHTTTL đang ngày càng

được chú trọng và quy định chat chế hơn trong các văn bản pháp luật liên quan chứ

không chỉ tom gọn trong BLDS 2015 Điều nay là phù hợp với tiền trình phát triển,

hội nhập quốc tê cũng như đáp ứng nhu cầu cho nhân dân, điêu chỉnh rộng hơn về

tai sản trong cuộc sông, góp phân củng có hành lang pháp lý, ôn đính trật tự xã hội,

han chế hơn những tranh chấp liên quan tới TSHTTTL

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 để làm rõ những van dé lý luận cơ bản về TSHTTTL như Kháiniém, đặc điểm, cơ sở quy định và ý nghia của việc quy định ve TSHTTTLTSHTTTL có những đặc trưng riêng về thời điểm hình thành, quyền sở hữu của chủthé đôi với loại tài sản này, những nét riêng trong thực hién các giao dich và tính rủi

ro cao TSHTTTL phát sinh trên cơ sở căn bản như Các đặc điểm cơ bên, đối tượngđiệu chỉnh của pháp luật dân su, sự hội nhập, phát triển của nên kinh tê, sự đa dạngcủa các giao dich về tai sản trong thực té và nhu cầu xã hội Việc hình thành hành.lang pháp ly cho TSHTTTL có ý ngliia cả về mặt chính trị, xã hội và pháp lý Việc

luật hóa các chế định TSHTTTL là phù hợp với xu hướng pháp luật quốc tế, dap

ứng nhu cầu phát trién tat yêu của các giao dich dân sự, kinh tê và thương mai, phùhop với su phát triển của nên kinh tế thi trường Việc quy đính về TSHTTTL sẽdam bảo công bằng xã hội, thiét lập và ôn định trật tự xã hội

Ở chương tiếp theo, tác giả sẽ làm 16 hơn về những quy đính của pháp luật

dân sư hiện hành trong việc quy dinh TSHTTTL và thực tiễn thực hiên pháp luật về

tài sản này.

18

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN PHÁP LUAT

VỀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

2.1 Thực trạng pháp luật dân sự Việt Nam về tài sản hình thành trong tương

hi

2.1.1 Quy định định nghĩa tài san hinh thanh trong trong lai

Trước đây, quy định về tai sản của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005: Tài sản bao

gồm vật, tiền, giây tờ có giá và các quyên tài sản (Điêu 163) BLDS 2005 khôngquy đính trực tiếp TSHTTTL mà chỉ có quy định một loai TSHTTTL do là vật —

“vật hình thành trong tương lai” Tại Điều 320 BLDS 2005 về vật bảo đảm thực

tiện nghia vụ dân sự tại khoản 2 có quy định: “Wat hinh thành trong tương lai là

đồng san, bắt động sản thuộc sở hữm của bên bdo dam sau thời điểm ngiĩa vu được

xác lập hoặc giao dich báo đảm được giao kết” Day là quy đính và vật bảo dimthực hiên nglĩa vụ dân sự và BLDS 2005 đã lay thời điểm xác lâp quyên sở hữu đối

với tai sin so với thời điểm xác lập nghiia vụ hoặc giao dich lam căn cứ để xác định.

TSHTTTL.

Chi tiết hóa quy định nêu trên của BLDS 2005, khoản 2 Điều 4 Nghị định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo dam, có hiệulực ké từ ngày 27/01/2007, được sửa đôi, bo sung bởi Nghị định sô 83/2010/NĐ-CPngày 23/7/2010 của Chính phủ về ding ky giao dich bảo dam, có hiệu lực ké từ

ngày 09 tháng 9 năm 2010 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của

Chính phi sửa đổi, bd sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của Chính phủ về giao dich bảo đảm, có hiệu lực kế từ ngày 10/4/2012quy đnly “2 TSHTTTL gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản

dang trong giai đoạn hình thành hoặc dang được tao lập hop pháp tại thời điểm

giao kết giao dich bdo đâm; e) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng

ký quyên sở hits nhưng sau thời điểm giao kết giao dich bảo đâm thi tài sản đó mới

được đăng lg' theo guy đình của pháp luật TSHTTTL không bao gồm quyển sửding đất ”

Điều 4 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 quy định: “Nha cổng trình xây

dung hình thành trong tương lai là nhà công trình xây dung dang trong quá trình

xây đựng và chưa được nghiêm thu đưa vào sử ding”.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là

nhà ở dang trong quá trình đâu tư xéy dung và chưa được nghiêm thu đưa vào sử

đdng”

Các khái mậm trên tựu trung lại là: Một tài sản được xem là hình thành

trong tương lai thi tài sản dé phải đang trong quá trình hình thành (dau tư, xâydung) và chưa hoàn thiện về công dụng tính chat đặc trưng của sản phẩm hoặc tải

sản được hình thành từ vốn vay (là tài sản chưa hinh thành khi giao kết giao dich

bảo đảm).

BLDS số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua tai ky hop thứ

10 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 (BLDS 2015) có nhiều sửa đối, bd sungtrong đó có quy định về TSHTTTL So với BLDS 2005, BLDS 2015 có sự kề thừa

và sửa đôi, bố sung, Ngay trong quy định vé tai sản tại Điều 105 BLDS 2015, cụ thénhư sau: “j Tai sản là vật tién, giáp tờ có gid và quyền tài sản 2 Tài sản bao gồmbắt đồng sản và động sản Bắt động sản và đồng sản có thé là tài sản hiện có và

TSHTTTL ”

Với quy định trên, quy định về tai sản dé được BLDS 2015 tiếp cận theohưởng bảo dam bao quát về các tài sản giao lưu trong dan sự bao gồm cả tài sản

hign có và TSHTTTL.

Đông thời, một điểm mới xuất hiện trong BLDS 2015 là bổ sung thêm điều

luật mới về tài sản hiện có và TSHTTTL BLDS 2015 đã sử dụng thuật ngữ

“TSHTTTL” và thay vi đưa ra khái mệm TSHTTTL, BLDS 2015 quy đính theo

hướng liệt kê Cu thể, tại điều 108 BLDS 2015 quy định về tài sản hiện có vàTSHTTTL: “1 Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thé đã xác lập quyền

sở hữm, quyển khác đối với tài sản trước hoặc tai thời điểm xác lập giao dich 2

TSHTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng

chit thé xác lập quyên sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich“

Tuy nhiên, sự liệt kê này cho thay BLDS đã tiếp cận theo hướng mở rộngTSHTTTL so với BLDS 2005 và các luật khác (Luật Kinh doanh bắt động sản, LuậtNhà 6) Ngoài cách mô tả trên, BLDS 2015 không con quy định nào khác chi tiết

20

hóa đặc điểm pháp lý của TSHTTTL.”

Déng thời BLDS 2015 đã pháp điền hoa quy đính của Nghị định số163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dich bảo đảm đã được thực tiến kiểmnghiệm bằng quy định tại Điêu 295, cụ thể như sau: “J Tài scin bảo đâm phải thuộcquyển sở hữu của bên bảo đâm, trừ trường hợp cẩm giữ tài sản bảo hau quyển sởhữn 2 Tài sản bảo đâm có thé được mô tả chưng nhưng phải xác đình được 3 Tàisản bảo đâm có thé là tài sản hiện có hoặc TSHTITL 4 Giá tri của tài sản bảođiềm có thé lớn hon, bằng hoặc nhỏ hon giá tri nghĩa vu được bảo dam.“

Ngày 19 thang 3 năm 2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định so21/2021/NĐ-CP có hiệu lực ngày 15 tháng 5 năm 2021, quy định thi hành BLDS vềbảo đảm thực hiện nghia vụ trong đó có hướng dan về việc TSHTTTL có thé là tàisản bảo đâm dung để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trừ trường hop BLDS, luật khácliên quan câm mua bán, câm chuyên nhượng hoặc câm chuyên giao khác về quyên

sở hữu tại thời điểm xác lap hợp dong bão đảm, biện pháp bảo dam Việc bảo damthực biện nghia vụ bằng TSHTTTL không áp dụng đối với quyền sử dụng dat, Bênnhận bảo đảm xác lập quyền đối với phan hoặc toàn bô tải sản bảo đảm làTSHTTTL ké từ thời điểm phân hoặc toàn bộ tai sản bảo đảm nay được bình thành:

Như vậy, theo quy dinh của BLDS năm 2015 thi TSHTTTL có thể được biểu

là một loại tai sản thuộc sở hữu của chủ thé sau thời điểm xác lập giao dichTSHTTTL gồm: (1) Tai sản chưa hình thành; (2) Tai sản đã hình thành nhưng chủthé xác lập quyền sở hữu tai sản sau thời điểm xác lap giao dịch

Theo đó, TSHTTTL có thể là vật, tiên, giấy tờ có giá và quyên tai sản theo

pháp luật dân sự Tuy nhiên, trong thực tiễn pháp lý cho thây TSHTTTL tổn tại chủyêu dưới dạng vật còn tiên, gây tờ có giá và quyền tải sin

3.1.2 Các loại tài san hình thành trong troug lai

2.1.2.1 Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành

TSHTTTL 1a tai sản chưa hình thành 1a loại tài sản mà tại thời điểm xem xét

tài sân đó chưa tôn tại hoặc chưa hình thành đông bộ, đang được đầu tư, xây dựng

nhung chắc chan sẽ có và hình thành trong tương lai Thông thường đây chính là

dang TSHTTTL trên thực tê và mang đúng nghĩa ban chat là TSHTTTL Chúng ta

có thé kế đến các loại TSHTTTL là tai sản chưa bình thành tôn tại phô biên trongthực té hiện nay như Căn hộ chung cư đang trong quá trình thi công thuộc các dự

án xây dung nhà ở dé bán, Nhà ở riêng lẻ (nhà liên kê, tiệt thự, nhà ở độc lap) dangtrong quá trình thí công xây dụng được xây dụng trên thửa đất ở riêng biệt thuộcquyên sử dụng hop pháp của tô chức, hộ gia đính, cá nhân, Các công trình xây dungkhác đang trong gia trình thi công xây dựng chưa đưa vào sử dung, Tàu thuyền,may moc, trang thiết bi được sản xuất, đóng theo dang hợp đông đặt hàng theo thiết

kê trước đó, Quyền TSHTTTL phát sinh từ hợp đồng mua bán hang hóa nhy quyền.đời nợ, Quyền chờ về đối với số tiền bén chứng khoán trên các tai khoản chứng

khoán khi thực giao dich chứng khoán; Quyên sử dung số tiên bảo hiém phát sinh từ

hop đồng bao hiém đôi với tài sẵn/ con người

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bat đông sản 2014 và Luật Nhà ở 2014

thì loại TSHTTTL thuộc nhóm tai sản chưa hình thành da được quy định riêng Theo quy định thi nhà, công trình xây dựng và nhà ở hình thành trong tương lai

được hiểu là nhà, công trình xây dung và nhà ở đang trong quá trình dau tư xây

dung và chưa được nghiêm thu dua vào sử dụng” Nhà ở là công trinh xây dựng với

mục đích đã ở và phuc vụ các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, nhà, công

trình xây dựng) được đưa vào kinh doanh bất đông sản theo quy định tại Điều 5

Luật kinh doanh bật động sản năm 2014 Quy đính nay hoàn toàn phù hợp với quyđính về TSHTTTL là tai sản chưa hình thành tai BLDS năm 2015

Như vậy, tài sản chưa hinh thành thuộc TSHTTTL là tài sản chưa tồn tại ởthời điểm hiện tại, được chủ sở hữu đự đoán và mong muốn có được trong tương

lai, Chính điều này tạo nên tính rủi ro cao cho các chủ thể tham gia giao dịch với

loại tải sản nay, cân phải cân nhắc tính hiéu quả, tính khả thi khi thực hiện giao dichcũng như lường trước các khả năng có thé x ấy ra

Chính vì tính rủi ro mà TSHTTTL là tài sản chưa hình thành mang lại nên

nhu cầu về các cơ sở thực tế cũng như các căn cử pháp lý dam bảo khi thực hiên

giao dịch, sự hình thành của những tài sản này trong tương lai cảng trở nên quan

’ Khoản 19, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản $ Điều 3 Luật Kath doanh bất động sin 2014

“khoăn 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

2

trong Việc hình thanh các quy định bão đảm sẽ giúp giảm thiểu rủi ro xuống mức

thập nhật khi các chủ thê tiên hành giao dich đối với loại tai sản nay Ví dụ: Theoquy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 quy định Điêu

kiện của bat động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh “ Có gidy

tờ về quyển sử ching đất, hồ so due án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm

quyển phê duyệt, Gidy pháp xây đựng đối với trường hợp phải có Giận pháp xâdung giấy tờ về nghiêm thu việc hoàn thành xây: đựng cơ sở hạ tang kỹ thuật tươngứng theo tiễn độ dự án; trường hợp là nhà chưng cư tòa nhà hỗn hợp có muc dich

đề ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xongphẩn móng của tòa nhà dé Quy định này đã tạo nên những điều kiện, căn cứ dé có

thé sử dung bat động sản hinh thành trong tương lai vào hoạt động kinh doanh, từ

đó nhằm bão đảm tốt hơn cho việc hình thành cũng như thực hiên các giao dich

cùng với tài sản được hình thành sau này.

2.1.2.2 Tài san hình thành trong tương lai là tài sản đã hình thành

TSHTTTL là tài sản đã hình thành là loại tài sản đã tôn tei, được dau tư xâydung xong nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịchMột số ví dụ về loại tai sẵn này thường thay trong thực tế như nhà chung cư đã xâyxong bên bản đã giao nha, bên mua đã trả tiên nhưng giây chúng nhận quyền sửdung đất, quyền sở hữu nhà ở va tai sẵn khác gần liên với dat chưa được cập vàTSHTTTL đang trong quá trình hình thành, plurong tiên giao thông cân đăng kyquyên sở hữu nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu, máy móc, dây chuyên, thiết

bi sẵn xuất được đặt mua theo phương thức cập cảng, đã có hợp dong mua bán, vậndon đã cập cảng nhưng có thể bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán hay

chưa đủ điêu kiện dé bên mua và bên bán ban giao va nhận ban giao máy móc, dây

chuyên, thiết bị sản xuất.

Xem xét, doi chiếu với quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh batđông sản 2014 về nhà ở hình thành trong tương lai rang việc nhà ở và công trìnhxây đựng “đã hình thành", dong thời “đá được nghiệm thu đưa vào sử dung” và

“chủ thể xác lập quyên sở hữu tải sẵn sau thời điểm xác lập giao dịch” (chưa có

Giấy chúng nhận quyền sở hữu) Ví dụ: nhà chưng cư đã xây xong, bên bán đã giao

nhà, bên mua đã trả tiên nhưng giây chúng nhân quyền sử dung đất, quyên sở hữu

nha ở và tải sản khác gắn liên với dat chưa được cap và TSHTTTL đang trong quátrình hình thánh Đôi với những tài sản này thì lại được xác định hoàn toàn khácnhau: Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 thì xác

dinh đó không phải là TSHTTTL, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 thì lại xác

đính do là TSHTTTL Điêu này tạo nên mâu thuần so với BLDS 2015 về các quyđính của pháp luật về TSHTTTL

Song với tính chất là TSHTTTL đã hình thành nên việc thực hiên giao dich

voi loại tài sin này sẽ ít rủi ro hơn so với TSHTTTL là loại tài sản cưa hinh thành.

Tại thời điểm các chủ thê thực hiện các giao dich thì tài sản đã hình thành nhưngvan thuộc TSHTTTL, chủ thể tham gia giao dich đã nhận biệt được hay kiểm tra,xem xét được sự tôn tại thực té của tài sản hay tình trạng chiếm hữu tai sản mặc đủquyên sở hữu tải sản chưa xác lập bằng các giây chứng nhận hay giây đăng ký theoquy định của pháp luật Song TSHTTTL là tài sản đã hinh thành vẫn mang nhữngđặc điểm của TSHTTTL nói chung các chủ thê tham gia giao dich với loại tài sinnày van cân phải chú ý xem xét các rủi ro liên quan

Việc giao dich cùng TSHTTTL đang ngày càng trở nên phổ bién hơn theo sự

phát triển của kinh tế - xã hôi Nhu cau hình thành khung pháp lý nhằm thực hiện

bảo đảm tải sản chưa hình thành thuộc TSHTTTL là vô củng bức thiết Những tai

sản thuộc loại tài sản nay tiêu biểu là nhà và các công trình đang xây dung do đó

việc thực hiện giao dich ma không có bảo dam sẽ gây ra nhiêu bắt loi đổi với các

chủ thể tham gia Trên thực tế đã có những trường hợp lợi dung 16 hang của

TSHTTTL để giao dịch một cách tran lan trên thị trường bat đông sẵn và gây ra

nhiều thiệt hai cho các chủ thể tham gia, dân tình bức xúc.

2.1.3 Thời điểm xác lập quyều đối với tài san hình thành trong trong lai

Quyên sở hữu là một phạm trù pháp lí phén ánh các quan hệ sở hữu trongmột chế độ sở hữu nhật định, bao gồm tổng hợp các quy pham pháp luật nhằm điêuchỉnh những quan hệ về sở hữu trong xã hội Các quy phạm pháp luật về sở hữu xácnhận, quy định va bảo vệ các quyên lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sửdung và định đoạt tai sin Quyền sở hữu là quyền của duy nhật của chủ sở hữu đôi

24

với tài sản, quyên sở hữu là quyên tổng hop của các quyền năng cụ thể đối với tài

sẵn, do là quyên chiêm hữu, quyền sử dung và quyên đính đoạt Căn cứ theo quy

đính tai Điều 158 BLDS 2015 về quyên sở hữu “Quyển sở hữu bao gồm quyên

chiếm hữm, quyên sir dưng và quyên đình đoạt tài sản của chủ sở hiểu theo guy định

của luật ” Như vay, những chủ thé nao chỉ có được một hoặc hai quyên trên thì sẽ

không được công nhận là chủ sở hữu đối với tai sản ma chi là chủ thé có quyên khác

đôi với tài sản theo như quy định của Điệu 159 của BLDS 2015.

Bên canh đó, quyền khác đối với tài sản cũng được quy dink tại Điều 159BLDS 2015 Theo đó, quyền khác doi với tài sản là quyên của người không phải

chủ sở hữu đối với tài sản hay là quyền đổi với tài sản của người khác Quyền nay

cũng có nột ham là ba quyền Quyên đố: với bat động sản liền kệ, quyền hưởngdung, quyên bê mặt Nêu các quyên cụ thể thuộc quyên sở hữu chỉ đồng thời thuộc

về một chủ thé là chủ sở hữu hoặc chủ thé khác thuộc trường hop pháp luật có quyđính thì các quyền cu thể của quyên khác đối với tài sản lại không thé đồng thờithuộc về một người được Bởi các quyên nảy được xác lập do pháp luật quy địnhcho tùng chủ thể nếu đủ điêu kiên luật định hoặc do chủ sở hữu chuyển giao vớinhững điều kiện nhất dinh Những quyền này được thực hiện trên những tải sin ởnihững trạng thai vật chất khác nhau

Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyên sở hữu, quyên khác đối với tai sẵn đượcpháp luật quy định tại Khoản 1 Điều 160 BLDS năm 2015, đối chiêu với TSHTTTLcũng là mat loai tai sản từ do rút ra thoi điểm xác lập quyên sở hữu với tai sẵn nay

theo các thứ tự như sau:

Một là quyền sở hữu và quyền khác được xác lâp dựa trên thực hiện trong

trường hep BLDS 2015, luật khác có liên quan quy định Việc thực hiện giao dich

đổi với TSHTTTL cũng đã lam phát sinh một số quyền năng chủ thé đổi vớiTSHTTTL va dat ra vân đề về sở hữu Dé có thể xác định thời điểm nao chủ thé cóquyên sở hữu đối với TSHTTTL trước hết cần dua vào các quy định cụ thé của luật

về thời điểm xác lập và tuân thủ theo thời điểm quy định

Hai là trường hợp luật không có quy định thì thực luận theo thöa thuận của

các bên Với nguyên tắc tư do bao trim toàn bộ các quy định dân sự, những giao

dich dân sự liên quan tới TSHTTTL cũng không là ngoai lệ, Hai bên có quyền đượcthỏa thuận về thời điềm xác lap quyền sở hữu đổi với TSHTTTL được sử dung làmđối tương giao dịch Ví dụ như hai bên thỏa thuận về việc mua bán đối với sảnphẩm phương máy móc ding trong sản xuất chê biên thực phẩm nhung những sản

phẩm này vẫn đang trong quá trình lắp ráp, chưa hoàn thiện sản phẩm Trong trường

hợp này, các chủ thể hoàn toàn có quyền thỏa thuận thời điểm mà bên mua có

quyền đổi với TSHTTTL là kế từ thời điểm hop đông được giao kết

Ba là trường hợp luật không quy đính và các bên không có thỏa thuận thi

thời điểm xác lập quyên sở hữu, quyền khác đối với tai sản là thời đểm tai sản được

chuyển giao (thời điểm ma bên có quyền hoặc người đại điện hợp pháp của họ

chiếm hữu tài sản) Hiên tại, BLDS 2015 chưa có quy định cụ thé chi tiết về sau

thời điểm xác lâp giao dich thi chủ thể xác lập quyền sở hữu đối với từng loại tai

sản là khi nào Tại Điều 108 BLDS năm 2015 quy đính: “TSHTTTL bao gồm tàisản chưa hình thành và tài sản đã hành thành nhưng chủ thé xác lập quyền sở hữmtài sản som thời điểm xác lập giao dich”, Như vay, sau thời điểm xác lập giao dich

là thời điểm xác lập quyên sở hữu đối với TSHTTTL

2.1.4 Quyều sở hitn cha chit thé doi với tài sau hành thanh trong trong lai

Căn cứ theo quy định tại Điều 158 BLDS 2015 thi quyên tài sản là “Quyền sởhữm bao gồm quyên chiếm hits quyển sử dmg và quyền đình đoạt tài sản của chủ

sở hữm theo quy đình của luật” Nơi cách khác, quyền của chủ thé đối với tài sảncủa minh sẽ bao gồm 3 quyền (@) Quyên chiêm hữu, (i) Quyên sử đụng và (iii)Quyên định đoạt tài sản Song, như đã phân tích về TSHTTTL thì đây là loại tải sản

chưa hiện hữu trong quá trình thực hiện giao địch hoặc đã hình thành nhưng chưa

xác lập quyền sở hữu tại thời điểm thực hiện giao dich, do do chưa thé chắc chanviệc hình thành của TSHTTTL được sử dung trong giao dịch Chính vi điều này tạonên sự rủi ro đối với các giao dich liên quan tới loại tải sản này và cũng vì thé maquyên của chủ thê đối cũng bi han chê hon so với tai sản hiện có

2.1.4.1 Quyển chiêm hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai

Căn cử theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 BLDS 2015 về khái niém chiêm

26

hữu “Cẩm hữm là việc chủ thé nắm giữ chỉ phối tài san một cách trực tiếp hoặc

gián tiếp như chit thé có quyển đối với tài sản” Theo đó, có thé hiểu quyền chiêm

hitu là việc chủ sở hữu được thực hiện moi hành vi theo y chi của mình để năm git,

chi phối tài sẵn của minh nhung không được phép trái với phép luật, dao đức xã hôi.

Tương ứng đối chiều với TSHTTTL, có thé thay việc chiêm hữu loại tai sản

nay có mét số đặc điểm như sau:

Déi với TSHTTTL là tài sản chua hình thành: thì việc chiêm hữu nhhự là nắm

giữ tài sản là điêu không thé di có là chủ thê của tài sản vì lúc nay còn chưa luậnhữu Tuy nhiên, đối với việc chiêm hữu như quản lý, chỉ phối dén tài sản thi chủ thểhoàn toàn có quyền đối với TSHTTTL của minh Do vậy, mặc đủ bị hen chế hơn so

với loại tai sản hiện có nhưng việc thực hiện quyền chiếm hữu tai sản đối với

TSHTTTL là hoàn toàn có thể Ví đụ: Một doanh nghiệp mua một máy móc đất

hang từ nha sản xuất Máy móc này chưa được sản xuất vào thời điểm ký kết hợp

đồng mua bán, nhung sé được sản xuất và giao cho doanh nghiệp trong tương lai

Trong trường hợp này, máy móc được coi là TSHTTTL là tài sản chưa hình thành,

người mua này mac dù là chủ thé có quyền đổi với tài sản nhưng van không thể

thực hiện hành vi cam giữ đối với máy móc của minh vì trong thời điểm này may

moc trên van chưa liện hữu Song, chủ thể vẫn hoàn toàn có quyên quan lý, chỉphố: đến máy móc đã đặt hàng - TSHTTTL của minh

Đối với TSHTTTL là tài sản đã hình thành nhưng chit sở hint xác lập sau khi

tài sản được dira vào giao địch: V oi trường hop tài thì tài sản đã hình thành hiện

hữu và được thể hiện trên thực tế do đỏ chủ thé hoan toàn có thé thực hiện tat cảnhững quyên chiêm hữu ny hành vi nam giữ, chiếm giữ hay quản lý, chi phối đôi

với TSHTTTL này Vi dụ Môt người mua một căn hô đã được xây dựng nhưng đang trong quá trình hoàn thiện và nghiệm thu Trong trường hợp này, căn hộ được

cơi là TSHTTTL là tài sản đã hình thành, đôi với tai sản này chủ thé có quyên hoàn.toan có thé nam giữ, chi phối, quản ly hay thực hiện tat cả các hành vi của quyền

chiêm hữu đối với căn hô của là TSHTTTL của minh

2.1.42 Quyển sử dung tài sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tai Khoản 1 Điệu 189 BLDS 2015 thì “Quyển sử đứng là quyén khai

thác công ding hướng hoa lợi, lot tức từ tài sản” Đông thời, Điều 190 của BLDScũng quy định về quyên sử dụng của chủ sở hữu ngiía là “Chủ sở hitu được sử

ding tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hai hoặc làm anh

hướng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công công quyển và lợi ích hợp pháp

của người khác ”.

Đôi chiêu quy định của BLDS 2015 và tính chat của TSHTTTL thì chủ thé

sử đụng loại tài sin này không thể có đủ các quyên sử dụng như quy định của

BLDS 2015 và việc áp dụng quyền sử dụng đối với loại tài sản đặc biệt này cũng cónhững điểm khéc biệt giữa phân loại của chính nó, cụ thé:

Đối với TSHTTTL là tài sản chưa hình thành: Đây là tài sản chưa có ở thời

điểm hiện tại, chưa hiện hữu ở thời điểm thực hiện giao dich do vậy để chủ thể có

thé thực hién quyên sở hữu đối với tai sản lúc này là điều không thê

Đổi với TSHTTTL là tài sản đã hình thành: Là tai sản đã lành thành ở hiệntại nhưng chủ sở hữu xác lập sau khi xác lập giao địch cho nên chủ thê của tài sản

nên chủ sở thé có quyên cũng chưa áp dụng quyền sử dung đối với tài sản nay được

Ngoài ra, BLDS 2015 còn quy đính về quyên sử dung đôi với người khôngphải là chủ sở hữu tai Điều 191: “Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài

sản theo théa thuận với chit sở hữat hoặc theo quy đình của pháp luật ” Như vậy,

quyên sử dung cũng tương tự với quyên chiếm hữu là có thé chuyển giao cho người

khác” Đây là điểm giống nhau về quyền của chủ thé giữa TSHTTTL và tài sản hiện

có

2.1.4.3 Quyên định đoạt tài sản hình thành trong tương lai

Quyển định đoạt theo quy định tại Điều 192 BLDS 2015 là quyền chuyểngiao quyên sở hữu tai sản, từ bỏ quyên sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tải sân Việc

chủ thể thực hiện quyền định đoạt đổi với tai sản được thé hiện qua hành vi bán,

trao đôi, tăng cho, cho vay, dé thừa kế, từ bỏ quyên sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc

thực liện các hình thức đính đoạt khác pha hợp với quy đính của pháp luật đối với

tài sản Đối với TSHTTTL việc thực hiện quyền đính đoạt của chủ thể cũng bi hạnchế hơn so với tài sản hiện có, cụ thể:

* Điều 187 BLDSnim 2015

28

- Vé quyển mua bán nhà ở, nhà, công trình xâp đựng hình thành trong tương

lai

Căn cứ theo Điều 431 BLDS năm 2015 về đối tương hợp dong mua bán, quyđính gồm tài sản hiện có và TSHTTTL có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán

theo pháp luật dân sự Tuy nhiên việc ban nhà ở, nhà, công trình xây dụng hình

thành trong tương lai được quy đính riêng tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh

bắt động sản 2014.

Chủ đầu tư dự án bat đồng sẵn có quyền bán nha, công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai theo Điều 54 Luật Kinh doanh bão hiểm 2014 Việc bản nha,

công trình xây dung bình thành trong tương lai phải được thực hién theo quy định

của Luật Kinh doanh bão hiểm và các quy định khác có liên quan Ngoài ra việcgiao dich mua bán nha ở hình thành trong tương lai không phải có giây chứng nhận.được quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014

Căn cứ Khoản 1 điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điểm e

Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc chuyển nhương hợp đồng mua

bán nhà ở thương mai được xây dung trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm

cả trường hep đã nhân bản giao nhà ở từ chủ dau tư nhưng chưa nộp hô sơ đề nghi

cơ quan nhà nước có thêm quyên cap Giây chúng nhận đối với nha ở đó

- Vé thừa kế đối với tài sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tai Điều 609 BLDS 2015 quy định: “Cá nhdn có quyển lập đichúc dé định đoạt tài sản của minh; dé lại tài sản của mình cho người thừa kế theopháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật Người thừa kê không là

cá nhân có quyển hướng đà sản theo di chúc ” Như vậy, thừa ké là việc chuyển dichtai sin của người đã chét cho người còn sông, với tư cách 1a chủ sở hữu hợp pháp

với những tài sản của mình họ thực hiện quyên định đoạt của bản thân qua việc lập

di chúc thể hiên ý chi của mình đối với tài sản dé lại hay còn gợi là di sản Căn cứtheo Điều 612 BLDS 2015 thi di sản bao gồm: tài sẵn riêng của người chết, phân taisẵn của người chết trong tai sẵn chung với người khác Mà tài sản theo điều 105

BLDS 2015 có cả TSHTTTL Như vây, TSHTTTL co thé được lam di sản thừa kê

Theo quy đnh tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 khi giao dich đối với loại taisản nhà ở hình thành trong tương lai là di sản thừa ké thi không áp dụng điều kiện

giao dịch nhà ở thông thường Có Giáp chứng nhân theo quy đình của pháp luật:không thuộc dién dang có tranh chấp, khiêu nại, khiêu kiện về quyền sở hiữm dang

trong thời han sở hữm nhà ở đối với trường hợp sở hữm nhà ở có thời ham; không bị

kê biên dé thi hành dn hoặc không bị kê biên dé chấp hành quyết định hành chính

đã có hiểu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc nhận thừa kêđối với nhà ở HTTTL không bắt buộc phải có giầy chứng nhân, thay vào đó là các

giây tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dich theo quy định của pháp luật

Nhận thừa kế đối với nhà ở HTTTL là việc kê thừa quyền va ngiấa cụ trong hợpđồng của người để lại đi sản thừa kế chứ không phải nhận chuyển nhượng hợpđông, ngiấa là người người nhận di sẵn kê thừa tiếp quyền và nghia vụ của người délại di sản trong giao dich hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư dự án nhà ở hoặc

cá nhân.

- _ Tặng cho đối với tài sản hình thành trong tương lai

Thông thường đối với tai sin hiện có, quyên định đoạt của chủ thé co quyên

với tai sản còn thể hiện qua các hành vi như tặng cho, cho vay hay dùng tải sản của

minh dé lam tài sản bảo đâm cho các giao dịch trong cuộc sông Tuy nhiên, đối vớiTSHTTTL chủ thé có quyên sẽ bị hạn chê hon so với tai sản hién có về thực hién

các hành vi nay Theo pháp luật Việt Nam, TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của

bên bảo dam sau thời điểm ngiĩa vụ được xác lập hoặc giao dich bảo đảm được

giao kết Tuy nhiên, đối với nhà ở hình thành trong tương lại mà chưa có giây

chứng nhận theo quy định của pháp luật, thi chỉ có thé mua bản hoặc thé chap ma

thôi Pháp luật không cho phép tăng cho đối với tai sin đó

Cu thé: Tặng cho nhà ở là một trong những hình thức giao dich nhà ở mapháp luật da quy đính Theo quy định tại điểm a Điều 118 Luật Nhà ở 2018 thi

“Giao dịch về mua bản, cho thuê mua, tặng cho, đồi, thé chấp, góp vốn bằng nhà ởthi nhà ở phải có dit điều kiện sau đây: a) Có Giáp chứng nhấn theo quy định của

pháp luật trừ trường hợp quy đình tại khoản 2 Điều này?“ Như vay, đôi với

trường hop tăng cho nhà ở hinh thành trong tương lai cũng phải dap ứng được các

điều kiện vừa nêu thì mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục tăng cho nhà ở trong

'° Khoăn 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014: “Giao dich về nhà ở sau đây thd nhà ở không bắt buộc phẩt cóGiáp ching nhiên: a) Mua bán thé chap nhà ở hành thành trong tương lai"

30

tương lai Tuy nhiên, như đã phân tích ở mục trên, nhà ở hình thành trong tương lai

1a một tai sản clưưa hinh thành (nhà ở đang trong quá trình dau tư xây dung và chưa

được nghiêm thu đưa vào sử dụng) Thé nên, với loại nha ở này chưa thé được cơ

quan nhà nước có thâm quyên cấp giây chứng nhận theo quy định của pháp luật

Theo đó, nhà ở mà chưa có giây chúng nhận thì không đủ điều kiện để tham gia

giao dịch về nhà ở Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai không được thực hiện

tăng cho cho người khác.

- Cho vay đối với tài sản hình thành trong tương lai

Hiện nay, chưa có điêu khoản quy đính trực tiép về việc cho vay TSHTTTL,nhung căn cứ theo quy định pháp luật dân sự luận hành thì không thê thực hiện hợpdong này bởi những lý do đưới đây:

TSHTTTL có thé là động sản hoặc bat đông sản theo quy đính tại khoản 2Điều 105 Bộ luật Dân sư Vi dụ, nêu là tài sản phải đăng ký thì thường chưa đượccập chứng nhận sở hữu như nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sở hữu tau bay,thuyền trong tương lai Hoặc các trường hợp khác thi tai sản đã được sở hữu bởibên chuyển quyên, bên nhận chuyên quyền được sở hữu tài sản sau khi hợp đồng

chuyển quyền có hiệu lực: Mua vàng, mua kim cương, cỗ phân cổ phiêu Những

tai sản nay có đặc điểm là đang được xây dung thi công lắp ráp nhưng chắc chắn

sẽ được hình thành trong tương lai hoặc tại thời điểm giao kết hợp đồng, đã hìnhthành quyên sở hữu đối với tải sản nhưng chưa thực biện chuyên giao

Mặt khác, Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đông vay tai sản 1a sự thỏa

thuận giữa các bên, trong đó bên cho vay giao tai sản cho bên vay và khi dén thời

han trả thì bên vay phải hoàn trả tai sản cùng loại theo đúng số lượng, chat lượng và

có thé phải trả lãi theo quy định Đối chiêu với TSHTTTL co những điểm khôngthỏa mãn như sau: Tại thời điểm ký kết hợp đông vay, bên cho vay chưa có quyền

sở hữu đối với tai sản, Không thể chuyển giao tài sản cho vay khi hợp đồng vay cóliệu lực mà tai sản chưa hình thành, Đôi tương của hop đồng vay chưa ton tại hoặckhông tôn tai tại thời điểm ký kết hợp đông cho vay

Như vậy, không thể thực hiện cho vay TSHTTTL do tài sản không tên tại

hoặc chưa tổn tại tại thời điểm ký két hợp đông Ví dụ như, công ty sản xuất vàng

không thể cho vay vàng tại thời điểm vàng dang được sản xuất vì không có vàng dé

cho vay

- Str dimg tài san hình thành trong tương lai làm tài sản bảo dam

Theo khoản 1 Điêu § Nghĩ định 21/2021/NĐ-CP quy đình về các loại tài sản

có thể ding dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như sau: “J Tài sđn hiện có hoặcTSHTTTL, trừ trường hop Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cẩm mua bắn cẩmchuyên nhượng hoặc cẩm chuyên giao khác về quyền sở hiữểu tại thời điểm xác laphop đồng bảo đảm, biện pháp bảo đâm” Như vay, tương tự với tai sin biên có, taisản bảo đảm có thé là TSHTTTL, trừ trưởng hợp Bồ luật Dân sự, luật khác liên

quan câm mua bán, cam chuyển nhương hoặc cam chuyên giao khác về quyền sở

hữu tại thời điểm xác lập hợp đông bảo đâm, biện pháp bảo dam

Căn cứ theo Điêu 296 BLDS năm 2015 thì một tài sản có thé dung dé bảodam thực hiện nhiêu ngiĩa vụ néu giá trị của tải sản này tại thời điểm xác lập giaodich bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các ng†ĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hop cóthỏa thuận khác hoặc phép luật có quy định khác Trường hop một tài sản dùng đểbao dam thực hiện nhiêu nghiia vụ thi bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảodam sau biết về việc tai sin bảo đảm đang được dùng dé bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ khác Mai lần bão đâm phải được lập thanh văn ban

2.1.5 Điều kiệu giao địch dan sự với tài san hìuh thành trong trong lai

Các tài sản hình thành trong tương lai có thé trở thành đối tương trong một

số giao dich dân sự Cũng giống như tài sản hiện có, khi TSHTTTL trở thành đôitượng trong một số giao dich cũng cân phải thöa mãn những điêu kiện nhật định

Điều kiện giao dich dan sự đối với tài sản hình thành trong tương lai được

quy dinh trong Bê luật dan sự 2015.

Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 205 Bộ luật Dân sự 2015, TSHTTTL dé

trở thành tài sản bảo đấm và có thé thực hiên giao dich bảo đảm đổi với TSHTTTL

thi trước hết tai sản nay phải đáp ứng những điều kiện sau:

Thứ nhất, Vé nguyên tắc thi tài sén bão đêm nghĩa vụ dân sự phải thuộc

quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử đụng, quản lý và xác định được giá tri, số lượng

tai sản của bên bảo dam Tải sản bảo đảm van phải thuộc quyên sở hữu của bên bảo

dam và chỉ loại trừ hai biên pháp bão đảm là cầm giữ và bão lưu quyền sở hữu

32