Khoá luận tốt nghiệp: Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dân sự Việt Nam

Các quy định pháp luật và TSHTTTL trước khi cĩ BLDS 2015 thi đều đoợc quy định theo hướng một t sin được xem là Hình thành trong tương lạ thi tài sin đĩ phải dang trong quá trình hình th

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

TỪ DANG LINH LINH

452461

TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHAP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

TỪ DANG LINH LINH

452461

Chuyên ngành: Luật Dân sie

KHOÁ LUẬN TÓT NGHIỆP.

GIANG VIÊN HƯỚNG DANTHS HOÀNG TRƯNG HIỂU

“Trong quá trình nghiên cứu và thực hiên khoá luận tất nghiệp, do kiến thức

cũng như kinh nghiệm th tế còn nhiễu hạn chế nén khoá luận của em không thể

tránh khối những thiệu sot, em rất mong nhận được ý kiến góp ý từ quý thay, cô dé

em học hỗi được nhiều kỹ năng, kinh nghiệm và sẽ Hoàn think tốt khoá luận của

mảnh

Em xin chân thành căm on!

LỜI CAM DOAN

“Tối xin cam đòn đây là cơng trình nghiên cứu của riêng

ơ, các kết luân, số liệu trong khĩa luận tố nghiệp lá trung

thục, dim bêo độ tin cây

Rée nhận cũa giảng viên hướng dẫn Tác giả ba luận tốtnghưệp

Eÿ và gh rõ họ tồn)

DANH MỤC CAC CHỮ VIET TAT

BLDS Bộ luật dân sự

HTTTL Hình thành trong tương lei

TSHTTTL Tả sảnhìnhthànhtongtươnglai

TRANG BIA PHU

LO1 CAM ON

LOT CAM DOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

2, Tĩnh hình nghiền cứu của để ti

3 Đối tượng nghiên cứu,phạm vi nghiên cứu của khóa luận.

tượng nghiên cứu

32 Phạm vi nghiền cứu,

4.

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa hiận.

4.1, Mục đích nghiên cứu.

42 Nhiệm vụ nghiên cứu.

5 Phueng pháp hận và phương pháp nghiên cứu của khóa luận.

5.1, Phương pháp hộ:

52 Phương pháp nghiên cứu

6Ý nghĩa khoa học và thực tin của khóa hận,

CHƯƠNG 1:

NHUNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAL 7

a 1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tường Jai

1.2, Đặc điểm cia tài sim hinh thành trong tương bi 1012.1 Tải sâu hình think trong hrơng lai mang những đặc điểm chung cña

Tài săn sel12.2, Đặc diém riêng cia tài sản hình thành trong trơng lai vol

1.3 Phan bại tài sản hình thành trong tương bi, Ati

1.8.1 Câu cit tình trạng của is hình thành trong trong loi

1-12 Câu cứ tuk chất cña ti sin hình think trong trơng li

1.3.3 Clim cứ vào thi tục đăng hý tài sản.

14 nghĩa của vige quy định tài sin hình thành trong tương bi

15 Se lược quá trình hình thành và phát trên các quy định pháp lật về

tài sản hình thành trong tương Iai 18

a 2.1.2 Các loại tài sim hình thành trong troug lai

2.1.3 Thời dim xác lập quyễn đổi sau hình thành trong hrơng lai 24

2.14 Quyền sở him của chữ thé đối với tà sân lành thành trong rong lai36

2.15 Điều kiệu giao địch din sự với tài sân hình thành trong trơng lai 32

2.16 Mộtsễ nhậu xát đánh gid quy định cña pháp hật về

hành trong trong lãi BT

22 Thực

hi

m thục hiện pháp hột về tài sin kinh thành trong tượng

4

2.2.1 Thực tiễu thực hiệu pháp luật về thé chap tài sân hình thành trong.

ham gia các giao dịch liều quan đẫu tài săn kink thành trong trong loi 46

2.2.3, Thực tí ‘thei hành áu dn sự vé tài sân hình thành trong trơng lai47

a)

2.24, Mộtsễ nhận xá, duh giá

KET LUẬN CHƯƠNG 2 “ất

CHƯƠNG 3:

KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHAP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAOHIEU QUA THỰC HIEN PHÁP LUAT VỀ TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAL

trong tương hai

32 Mật số giải pháp nhằm ning cao hiệu quả thực hiện pháp hạt về tài sản hình thành trong tương li.

KET LUẬN CHƯƠNG 3

KÉT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO

Luật din sự có đối tương đều chinh là các quan hộ nhân thân và các quan hệ tit sản Do đồ tả sẵnlà một trong những pham trà kha niệm gốc của luật dân sự Nghiên sửa về tả sin và phân log tử săn có ý ng]ĩa quan rong trong việc ảnh hướng xây

dạng các chế Ảnh khác của luật din ny chế din về sở hồu thưa kd, hợp đồng, Trongđời sống tải sân cing nim gi vì tí không thể thay thế, nd luôn lã lợi ich mã các chỗ

thể hướng tới khí tham gje các giao dich dân sự lánh doanh, thương mai Chính vi vệ:

hoàn hiện khá niệm tai sân và phin lo tà sin la một yêu câu cân thiết Ngay từ khiBLDS đều tiên cũa nước tare đời thi chỗ dink t sân đã được gh nhân và cụ thé howthành các đều luật Cũng với sơ phát biển cin nên nh té thi troờng và sự phong phủ

cỗa các giao dich din ay thoơng mei vã lành tổ, ngoài các tủ sẵn thông thường thi con

có TSHTTTL dang là đổi tương được thục hiện gao dich rên thị trường Vì viy, đểdip ứng niu cầu của xã hồi thi xây dmg các chế đnh về TSHTTTL là yêu cầu cấp

thiết và là bước tin quan trong trong thos học pháp ý

‘inst ng "tả sin Hình thành rong tương la" đã và dang ngày cảng xuất hiệnphi biễn hơn trong các giao dich dân ax: Hiện nay, việc áp dang các quy đính pháp luậtviTSHTTTL cũng nhọ các giao ích iên quan đổn lo tả sin nly vẫn côn ổn tạ một

sổ bit cập và chưa thục sơ dép ứng được yêu ci thực #8 cña xã hồ hiện nay Đây làlori tạ sin có những dic đểm nông biệt không giống với các từ sản thông thườngnhưng việc quy định cụ thể hóa các vẫn a lin quan vẫn còn chưa được thể hiện tốt

trong quy Ảnh pháp luật hiện ney Chính vì những vin để nêu rên đi làm phát su những thiệt hei do các bin tham gia go dich đổi với các gla dich có đối ợng là TSHTTTL Từ đó, ấ kèm theo là nhũng tranh châp, khó khăn trong việc áp dụng các qgay Ảnh pháp luật và gly ảnh hường tiêu cục cho nguời có TSHTTTL công như là người than gia giao dich với tài sin này, Việc đu chỉnh kịp thoi các quy nh pháp

Init v ti sân này đang trở thành mốt vin để “nóng” tránh những hậu quả xẵu cho nền

ảnh tế xã hội đất nước

Vi các lý do nin trên cing nine với mong muốn đợc hiểu tiết sâu sắc thôm về

các quy dink pháp tuit din sơ Việt Nam vé ti sin nh thành rong tương si, tắc gã

on chom đổ ti “Tài sân hòn thành trong trơng la theo pháp luật dân sự Tt Nam: Tâm khôa luân tốtnghiệp

2 Tinh hình nghiên cứu của để tài

Pháp luật về TSHTTTL luôn là một vin để đảnh được nhiều mr quan tâm cũacác nhà nghiễn cứu Liên quan din vin đỀ này có một số công tình khoa học, bãi viết

đã đợc thuc hiện Đây là nguồn tả liệu có giá trì rong việc nghién cứu côn tác giã tei hoe luân này,

~ Nguyễn Ngọc Điện, “Nghiên cửu về tài sản trong luật dân sự Hệt Nam", Nhà

xuất bin Tré Thành phd HCM, 1999 Công tình nghiên cửa toàn đện vé vẫn để từ sin trong B6 luật Dân sự nài ching và TSHTTTL nei riêng cùng các Lý thuyết phép luật liên quan dén ti sẵn Kink nghiễm cũa pháp Init mét sổ nước đu chin về tá sin và TSHTTTL cũng như các giao dịch din sơiên quan din nó Ngoài ra tac giã còn để cấp din nim cầu và cách trú luật hóa các quy Ảnh liên quan dén TSHTTTL và giao

dich din arin quan đân nổ,

- PGS.TS Nguyễn Văn Cir- PGS TS Trin Thị Hu, "Binh hun toa học Bộ

hut dn ie 2015" Công tình tình luận về toàn bộ các đu luật của Bộ luật Dân a

2015 bao gầm cả các quy định và TSHTTTL Song tác giã chưa a sấu phân ích về cácvẫn để của TSHTTTL mã mới chi đăng lạ ở việc tinh luận, phântích mốt số đu luật

liên quan,

-PGSTS Đố ăn Đại, “Binh luôn khoa hoe, nhimg đẫn mới của Bộ luật đônsie 2015" Công tỉnh nghiễn của phân tích vé thống đẳn mới của BLDS nổi chung

và TSHTTTL nói riêng Công trình đã chỉ ra những thay đổi mối trong các quy đính

cia BLDS 2015 sơvới các quy ảnh trong những bộ luật cũ

[Nam luân vin thạc đ Luật học, 2023 Công tình bình bay một số vin đ i uận vềTSHTTTL Phân tính thục trạng pháp luật và thục tốn thực hiện pháp luật vé

TSHTTTL; từ 8ó đổ uất mot sổ giã pháp nhắm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

apd thực hiện pháp uất về vin dé này, Song công tình vẫn chưa có sự đánh giá chưathực artoin đến và diy đủ v cá bất cập lin quan din thực in áp dạng pháp luật về

TSHTTTL,

- Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Tài scin hn thành trong hương lại vo aug Ảnh của

“Bổ hut din sự 2015", tạp chi Nhà nước và pháp luật số 42017 Bài viết nghiên cinghân ch và TSHTTTL theo Bộ luật Dân sy201 5, về khái miện, đặc dm cing mot sổtỉnh luận qua vin để thực tẫn Tuy thiên với quy mô là bi tap chỉ, bã viết vấn còn

chứa có hồng đánh giá vỀ pháp luật iên quan din TSHTTTL mét cách toàn đến mà

chỉ mới đăng lạ ở những đẫm cơ bản nhất về ảnh ngữ, cảchxác dinh TSHTTTL;

ấ Phương Thủy “Giao dịch đôn sự đố với tài ổn là nhà ở hành thin trong

"ương la luân văn thee š luật học, 2017 Công tỉnh nghiên cửu về giao dich din a

6 dé tượnglà nhà ð hình thanh rong twong li Nhà ở hinh thánh trong tương is cing

1à một rong những loại TSHTTTL Bên cạnh đó, công tình vẫn chưa nghiễn cứu vé

các los TSHTTTL khác nh là các giao dich dân my về các TSHTTTL như máy by, từutiển,

- Hoàng Thị Thanh Hoa, “Th hành án dân tự đối với tài sân lành thành rong

"ng lai” - Một sổ vin đồ từ te tấn Tạp chỉ nghề luật số 12032 Bãi viết nghiênsửa v vin đề th hành án dân mự với TSHTTTL, Một số đễm đặc thà thục tn thiảnh án cùng những khổ khăn vướng mắc kh thì hành án đội với TSHTTTL

Ning công tình khoa học tiên đây, ở nhiing mức độ khác nha đã để cấp

shiing vin đồ Lý luận, pháp luật cing như thục tấn và TSHTTTL trong pháp luật din

ar Viit Nam Có thể thiy các công tình nghién cứu rên chưa có sự để cập sâu sắc tốiTSHTTTL theo pháp uit din ar Viét Nem, shin én vẫn còn ấp rung vào mốt loi tảsản của TSHTTTL hoặc một giao dich cụ thé Mặt khác cổ một

sửa được thục hién đơa rên nên tng hệ thông php luật để hết hiệu lực, do đó việc

công trình nghiên,

"nghiên cửu vẫn dé này là mét yêu cầu cấp hit vé mất lý luân khoa học phép ý cũng

như thực tiến ép dụng Trong những công tình này, vin để TSHTTTL đuợc nghiên

sửa một cách khai quit nên cần những công tình nghiên cửu chuyên sâu hơn Khoa

Tuân của tác giả sẽ kế thừa và ph iển những vin đ lý luân côn những công tỉnh:

"nghiên cửa trước, phân tích những vẫn để pháp luật và thục tấn mới về TSHTTTLtheo pháp luật hiện hành, so sánh vớiBLDS ném 2005, tim ra những điểm tiền bộ cũng

như những hạn chế, bit cập tong BLDS năm 2015, từ đó đã xuất thống giã pháp

hoàn thiện phép luật nông cao chất lượng thực hiện pháp luật về TSHTTTL

3 Đối tượng nghiền cáu,phạm vinghién cầu cia khóa hận,

3.1 Đi trợng nghiên cầu

"Đố tương nghiên cứu của khóa luận là nhõng vấn đã lý luận, quy định của phápluật về TSHTTTL, thực tin tỉ hành quy ảnh của pháp luật vé TSHTTTL Trong

he vi côa một khóa luận tốt nghiệp, ắc giả tập trung nghiên cứu quy ảnh của BLDSnăm 2015 về TSHTTTL và thục tf ida áp dụng quy đính của BLDS năm 2015

3.2 Pham vi nghiên cứu.

Pham vi không gian: Khóa luân tập trung nghiên cứu.

TSHTTTL theo pháp luật biên hành của BLDS năm 2015, các văn bản pháp luật

só hiệu lực của BLDS năm 2015.

4 Muye đích và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa hiận.

4.1, Mục đích nghiên cứu.

Mạc dich cia việc nghiên cứu để tả này tác gã muỗn lâm 18 các quy Ảnh

ghép uất về TSHTTTL, Đảng thứ, phân tích, đánh giá các quy ảnh cia pháp loậtiênquien din vẫn để nghiên cửu, phá hiện được những bắt cập trong thục tin th hành vềnênlên một sé kiến nhẫn hoàn hiện hơn nit hệ thông phép uật về TSHTTTL,

42 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Ngiên cứu những vấn đồ tý luân về TSHTTTL như Khả niên, đặc dm, co

sở quy nh, ý ngiĩn của việc quy ảnh pháp luật về TSHTTTL

- Phân tích các quy dnh của BLDS năm 2015 về TSHTTTL cing những quy,

cánh iễn quan nit ra những fm tần bộ so với BLDS năm 2005 và những hạ chỗ, bit

sập

~ Ngiên cứu thục tấn tỉ hành các quy ảnh cia BLDS 2015 và TSHTTTL

- ĐỀ xuất gi pháp nhằn nâng cao hiệu qui thục hién các quy ảnh của BLDS

2015 vìTSHTTTL

5 Phuong pháp hận và phương pháp nghiền cầu của khóa hội

8.1 Phuong pháp hận

hóa luận được thực hiện trên cơ số phương pháp lun của Chủ ngiữa Mác

-Linin, tr tông Hỗ Chí Minh các quan đểm của Đăng và Nhà nước ta về Nhà

"nước và pháp lut, về xây đụng Nhà nước pháp quyên xã hội chủ nghĩa, vé cải cách

pháp và hoàn thiện hệ thống pháp luật

53.Phuơng pháp nghiên cứu

Phin tích, tổng hợp các số Hiệu thử cấp được sử dụng chủ yêu trong các nối

dang mô hi, lớn rõ hen chế của thuc trạng pháp luật và thục tn thực hiện pháp tit và TSHTTTL.

Phương pháp phân tích luật được nử dụng để hoàn thành khỏa luận, thôngaqua nghiên cửa tổng hop các vấn bản pháp luật có lên quan, điều chỉnh trục Nắpcác vấn đồ, từ đó tiền hành phân ích và út ra các nhận định cho vin đề nghiên cứu

So sảnh, hệ thống hóa và tri tuong hóa được sử đụng trong quá tình

"nghiên củu cơ sở lý luân của pháp luật về TSHTTTL, các khá niệm có liên quan trong Chương I côa khóa luận.

Phương pháp chon mẫu điễn hình cing thing kê được sử dụng trong quétình nghiên cứu các cụ việc dfn hình có liên quan đồn TSHTTTL trong thục td

thi hành pháp luật hiện hành

Đồng thôi khỏa luận tham khảo các công tỉnh nghiên cửu và bink luận của

các nhà luật học có tên tdi, kết hợp mơ tim va them ko các tap chí, sách báo có

Tiên quan nhẫn nghiên cứu đổ tả hoàn thiên và sâu sắc hơn

6 Ý nghĩa khoa học và thục tến cia khóa hận

Thứ nhất, khỏa luân là công trình nghiên cứu một cách hệ thống hương đổitoàn điện và diy đủ về TSHTTTL theo quy định cia BLDS năm 2015 Có thể làmtii liễu them kho cho các cơ sở dio tạo luật làm tiến để cho công ác nghiễn cứuchuyên sâu và áp dụng có hiệu quả vào thực tin công tác

Thi ha, khóa luân tốt nghiấp đánh giá thục trạng pháp loật và thục tifa áp

đăng các quy định và TSHTTTL hiện my, chỉ ra những hạn chế mã pháp luật hiện

ảnh và in phải khắc plus và hoàn thign trang thời gian tới

Thứ ba, khóa luận xác định về các định hướng và đưa ra nhiêu giải pháp vừa

| nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật vé

tổng thi, vừa có tinh chất cụ

TSHTTTL và nâng cao hiệu qué áp đụng các quy ảnh này trong thục tấn

7.B cục cia khóa

Ngoài pin mỡ đầu kế tuân, dank mục tả liệu tham khảo, ni dụng của khỏaluân được chỉa thành be chương Cu thể

Chương Ì Những vin đổ lý luân vỀ tà sản hình thành trong tương ii

Chương 2 Thực trang pháp tit và thục tin thạc hiện php luật v ti sin hin

thành trong tương la.

Chương 3 Kiến ngã hoàn thiện pháp luật và giả pháp ning cao hiệu quả thục iện pháp luật và ti sẵn nh thánh rong hương lạ

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAr

1.1 Khái xệm tài sin hinh (hành trong tương Iai

“Thuật ngữ "tà sin’ được nữ dạng một cách rộng ri, phd tiễn trong cuc

* chúng ta có thể để ding Hột kế các ví da sống thậm chi chỉ cân nhấc vé “tai sỉ

của nõ Tai sản là yê tổ qua trong đối với a tén tạ và phát triển ede nhân Losi vàvới ý nghĩa quan rong cũa nó đối hồi hãi có các quy đính pháp luật quy dinh về

vin để nay.

Theo từ đến Hein - Viet thi “tả sản" được ghếp từ Ha từ “ti” và “sin”trong dé "tải" được hiểu là tiên bạc, cũa ci vật chất có giá tị lánh tế, "sản" là mrsinh sôi, sân sinh ma ð trong troờng hợp cụ thể này được xem là sơ sinha của các

lotic

Trong kể toán ti chính, tài sản là bất kỹ ngudn lục nào được sở Hữu hoặc

ifm soát bối mét doanh nghiệp hay thuc thé kinh tổ Nó bao gém tiên tế và các giá

tị thuộc sở hiểu của cá nhân và doanh nghiép Theo định nghĩa cia Nguyên lý kếtoán được chấp nhận ching cia Mỹ, "Tải sin là quyén lợi trong hiện tại cũa mộtchủ thể đối với lợi ch kink "2

“Tai sản" trong thuật ngữ kế toán kinh doanh chi tt cả những gì có giá tỉ

tiên tê thuộc sở hữu của một cá nhân, một đơn vị hoặc của nhà nước, có thé được

đăng đ trĩ nợ sin xuất ra hàng hoá hay tạo ra lợi nhuận bằng cách nào đó Nhơ

vây có thể hidu ti sẵn là của cải vật chất tạo ra các giá hị kinh tổ, được con người

sở hữu nhằm phuc vụ cho cuộc sing cơn người

ét theo góc độ ngôn ngữ, tương la là một thuật ngữ mô ta không gian nổi

tiấp và là kết quả của hiện tạ, trả ngược với quá khứ: Đốt vớ thôi gian nơ là một

gc độ nhân thức tuyến tinh, tuong lei la phân thôi gian của những sự kiện hiện

chua phát sinh, chưa xây ra Theo Từ điển tiéng Việt do NXB Van hóa Thông tin ân

‘Pi Duy Anh, Bản - Vệ từ Gn, (Mtn Bội Châu hu Gn), Nb VH - TT, Hi Nội tí bên năm 2005,

‘yang 665,686 vì 69T

‘Tob Marsch, Maney andthe Dory of Art, 1938,trmg 5-21

* neadn Lsộthạc time 43

ảnh năm 2014 trang 1.184 thì "Tương lơ là sắp đến to, sắp tới." Như vậy,dđười gộc độ ngơn ngữ cĩ thé hiểu TSHTTTL 1a t sản chưa cĩ ð hiện tei mã sẽ phát

sinh vio một khộng thời gan nào đĩ rong tương lái

“Thuật ngà TSHTTTL khơng chỉ được tim hiễu theo gĩc đơ ngơn ngữ, đậy là

thuật ngỡ phép lý quan trong và phổ biển Các quy định pháp luật và TSHTTTL

trước khi cĩ BLDS 2015 thi đều đoợc quy định theo hướng một t sin được xem là Hình thành trong tương lạ thi tài sin đĩ phải dang trong quá trình hình thành (đầu

thy xây ding) và chưa hồn thiên vé cổng dung tinh chất đặc trưng của sin phẩm

hoặc ải sân đợc hình hành tử vẫn vay ã ti sin chưa hình thánh ik giao kết giao dich bio dim)

Trong bối cảnh BLDS 2015 đã cĩ hiệu lục, cân cử vào thời đm hình thànhcủa tài sẵn cĩ thể phân tài sản thành 02 loại: hiện cĩ (8á tổn tạ) và TSHTTTL(chưa tên te), Như vậy, cĩ thể hiểu TSHTTTL là một trong những loại tả sẵn được

ghép luật cơng nhận TSHTTTL cĩ thể là bất động sản hộc động sản được hình.

thành trong tương lại ĐỂ hiểu cu thể TSHTTTL là g, cĩ thể lấy một sổ vi đụ nhac

Nha ở đăng xây đụng, chưa đoợc dua vio sử dụng, Dự én chung cử nhưng đã cĩ hồ

sơ âự án, thất kế bản về thi cơng được cấp cĩ thẫm quyén phê đuyệt hoặc gây pháp

xây dụng nu phải cĩ giầy pháp xây dụng, biên bản nghiém thủ đã hồn thánh xong phin mĩng của khu chung cư hoặc tồ nhà

chủng cơ trong tịa nhà chung cư dang xây dung, Chiếc xe 6 tơ được anh A vay

gin hing để mua, ty nhiên, thời đểm en A vay ngân hàng thi nh A chưa sỡ hữu:

fin hợp cĩ mục đích đổ , Căn hộ

chiếc xe 6 tơ này,

Từ các phân tich trên cĩ thể khứ quất khế niệm TSHTTTL như sa:TSHTTTL là bit động sin và đồng sẵn chưa được hình thank tạ thời điểm hiện ti

hoặc đã ình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu, tuy nhiên cĩ cẩn cử

ảnh rong tương lạ tài sân đơ cĩ thể hình thành va thuộc quyền sỡ hữu cơn chủ thể

Thơng qua việc nghiên cứu khá niệm TSHTTTL theo gĩc độ ngơn ngĩ và

php lý cĩ thé so sinh TSHTTTL và tai sin hiện cĩ Cuthé

= Tình thúc tổn tat

Tả cân hiện có là "tả sốn đã hành thành và chữ thd đã xác lập quyễn 6 ne

ny khác bt vết tải sân rước hoặc ta thời đẳu xác lập giao dich" Tạ thời

iim xác lip giao dich din sơ như mua bản, thể chấp, chuyển nhương thì chủ thể

của ti sin đã hình thành đã xác lip quyển sở hữu tị ti sẵn dé mới được thie nhận

Tà tả sân hiện co, Nau túi sin để hình thành nhưng t thời điển giao dich chủ thể

clase xác lập quyển sở hiv thì ải sin đó không được coi là tai sin hiện có ma được xác định là TSHTTTL Bên cạnh đó, TSHTTTL là tai sản chưa hiện hữu trên thực.

tẾ, chưa thể hiện bằng hình thúc vật chất cụ thế nào

= Pte hiện giao dich đến a

Thi thục hiện giao dich din sự đổi với TSHTTTL s bi han chế hơn sơ vớitii sin hiện cổ Điều này xuất phất từ các đặc điểm cũa TSHTTTL là các ti sinchưa hiện hữu, chưa được định hình cụ thể hoặc đã định hình nhưng chưa được xác

lập quyền sở hữu

= Pe mired ra ro trong giao dich

“Theo nhõng g đã phân tính phía trên có thé thiy TSHTTTL khác với tii sin

Hiện có ở điễm đây là tả sin có thể chưa inh thành hoặc chưa tốn ta t thời điểm

hiện tei Chính điệu này làm cho TSHTTTL có mức độ rồi ro cao hơn sơ với ti sẵn hiện hữu

~ Ve vide thee hiện curd sé Hữu

Đi với ti sân hi có, chủ sở hữu hoàn toàn hue hiện đợc các quyền năngmột cách diy đã và true Hiếp ồn ti sẵn bao gỗm quyển chiếm hữu, quyển sử dụng

và quyền dinh đoạt Trong kta đó, đối với TSHTTTL việc thục hiện các nội dụng

trên thường không trực tiếp và có phần hạn chỗ Vi du quyển chiêm hữu đối vớiTSHTTTL, chủ sở hữu không thể thực hiện được các hành vi nắm giữ, cém năm,

i đỗ: với loại tải sẵn chua hình thành: Tương tụ việc kha thác công đụng, công

năng của TSHTTTL đố với chủ sở hồu cùng bi han chỗ hơn so với tai sin hiện có

Bộ mật Din ar 2015 Đền 106

12 Đặc điểm cia tài sim kình thành trong tượng Ii

12.1, Tài sân kink thành trong trơng lai mang những đặc điểm chong cia tài

Co thể thiy ring bản chất ci TSHTTTL cũng chính là tải sin theo luật din

Do dé, TSHTTTL có đầy đã các đặc diém cơ bản của ti sản như say

- Tài sân ph đập ứng nhí

"hoặc tinh thin: theo đó, tai sẵn phải đáp ứng cho chủ sở hữu các nhu cầu lợi ích vềuất vit chất hoặc inh thin Tức là tài sân phải phục vụ cho như cầu của con người,

ut lợi ich cu thé của chủ tài sẵn về mặt vất chất

nu cầu đó có thổ la lợi ich vé giá tí ma tà sân dd mang lạ cho con người khi sở

Hữu tả sản chấp nhận thục hiện việc mus hoặc bản hoặc thục hiện một hình thúc Xhác hoặ lợi ích về tinh thân khi chỗ sỡ Hữu ti sẵn hông qua vide sáng tạo ra ti

sản mà tải sân này chưa thể định giá hoặc không có giá trị về mặt vật chất

- Tài sân là những đỗ: tương vật chất mà cơn người có thể sở hie Nêu tại

sân là những vật ma con người có thể nắm giữ, sở hữu qua ode giác quan HẾp xúc thi được goi là vật hữu hình, Néu tà sản là vật v hình tì cơn người phi đăng các

tiện pháp để quản lý và kiểm soát

- Ehông phải mos tà sân cô giả tri thì đầu ti gi được thành én: Đình giá tải

sina cơ sở giúp cho con người xác định được giá tử cao thấp của một tà sẵn biết được tai sin này cô giá trì hy không Tuy nhiên, trong mốt vài trang hợp, nếu chủ

thể xăm he đến tải sản có giá bị thi chủ sỡ hữu vấn có quyền kiện dai bãi thường,Tòa án phi thụ lý để

thường thi cén phi định giá cho tài sân không co tri giá được thành tên đó Việc

do về quyền lợi cho chủ sở hữu Việc xác dink mức bồi

nay là vấn dé thất sự phức tạp cho Toa ánkh tải sin đó không phi là hàng hón có giá tên thị trường

- Tài sân phẩt được phẩy luật công nhấn: đặc dim coỗi cùng của tả sẵn đó là

tii sẵn do phải được pháp lut công nhận Đây cũng a một đặc điểm quan trong bi

tinh chất phải được pháp luật công nhân — nghĩ là ti sin đó phải duve quy định và

du chỉnh trong BLDS, bởi vi nó ảnh hưởng din việc thực hiện các quyên sở hồu

tải sin của chủ sở hồu Cu thể chủ sở hữu muốn xác lập mốt giao dich ma đối

tương lá ta sin mã tai sin đ không được ghi nhân trong BLDS hoặc pháp luật

không ghỉ nhận thi chủ sở hữu không thể thục hiện các giao dich các giao dich có

10

Hiên quan bởi 16 không có eo quan có thim quyền nào chúng nhận cho việc thục

Hiện gao dich này,

122 ặc điẫm ring cia tài s lành thành trong trong lai

= Thẻi đẫm hình thành: Như đã phân tích, TSHTTTLL tức là chưa tổn tại ở

thời điển thực hiện giao dich tả sản nay chưa được hình thành Tuy nhiêngnặc đề

chưa hình thành nhưng phi thôa min điều kiện là có cơ sở chúng mình cho việc ta

fn sẽ hình thành ở tương lai Khi

mới cổ cơ sở công nhận TSHTTTL

~_ Ouyễn sở hữu đắt với TSHTTTL: Quyền sở hữu của TSHTTTL chỉ được

xác lập su thời diém xác lip giao dich Do quyền sở hữu côn chỗ thể chưa đượcsản này chic các cơ quan có thấm quyền

xác lập hin toàn tei thời điểm xác lập giao dịch nên chủ thé trong tương lạ chưa có

diy đã moi quyền của chủ sở hữu mã chỉ cỏ mét số quyén nhất định nh ding

quyền ti săn để bão dim ngiĩa vụ din ar (phat ánh tử hợp đẳng mua bán ti sẵn vàđược bên nhận bảo dim đồng 3), nhận tai sin đ ác lập quan hệ sở hữu sa Ki

hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng, chuyển nhượng hop đẳng mua bán nhà &

Hình thành trong tương lẻ đã ký với chỗ đầu tơ cho bên thử ba, Tuy nhiễn việc áp dang những quyển này chủ sở hữu trong tuong li cũng bị giới hạn bồi những thủ tue nhất nh theo quy dinh pháp uất

= Tide thue hiện giao dich: TSHTTTL cô những đặc diém tiêng và thời điểm,

Hình thành, quyền sỡ Hữu cũa chủ tối vớ loại tai sin này do đó cũng tao nôn

những đặc diém riêng trong thục hiện các giao dịch Chính v lý do đô ma khác với

các ải sân hiện cổ, ti sin inh thành trong hương la khi them gia vào các giao dich

"ngoài các điều kiện chung cần đáp ứng các điều lận iêng được pháp luật quy dinh

các giao dich ma trong đó đối tương cia các giao dịch I ti sẵn mà thường cổ tính

ri ro cao Tai sẵn có thể không thé hình thành sau khi các giao dịch được xác lậphiên cho các chủ thể tham gia dich có thể bị tht hai”

13 Phân bại tài sản hình thành trong tung bả

1.3.1 Cin cứ nh trạng cia tài sân lành thành trong trong lai

un

Dus rên tình rạng của tá sản hình thánh trong tương ei, có thể phân Losi

thành:

~ Tai sẵn hình thành trong tương lai chưa hình thành.

TSHTTTL chưa hình thành là ti sản chưa tổn tá đưới bất kỷ hình thúc nàotheo quy định v tử sản thông thường đây chỉnh la dang TSHTTTLL rên thục tế vàmang ding ngiĩa bản chit là TSHTTTL vị du như nhà chung cư đang tong qué

tình thi công xây dụng, các dự án đầu tr xây dụng công tình xây dụng, nhà mấy, sản uất trong khu cổng nghiệp dang trong qué tinh th công xây dụng việc mua

bi được sin xuất đồng theo dang hợp đồng đặthàng tiết kế trước đó Trong trường hop này các loại tau thuyén vẫn chưa tên tidio hình thức vật chit, hạ nhiên vấn được tin hành giao dich mua bán

các loại tau thuyển, các trang t

= Tài sẵn hình thành trong tương lai đã hình thành,

TSHTTTL đã hình thành có thể hiểu l tải sẵn đ có mặt tiên thục t, để hình thành nhưng chủ thé xác lập quyền sở hiếu tử sẵn su thời điẫn xác lập giao dich

Vi dự nhà ching cử đã xây xong bin bán để giao nhà, bên mua đã tré hỗt én

hưng giấy ching nhận quyền sở hiểu mang tân bên mua vẫn chưa được cập, Ví dựnhà chung cự đã xây xong bên bán để giao nhà, bên mua dtr hit tên nhưng giấychứng nhân quyên sở hiếu mang tên bản mus vẫn chưa được cấp

1.8.2 Clin cứ tink chất cña tai sâu hình thành trong trong lai

Tả sin hình thành rong tương l là ti sn với tin trang sẽ hành thành trong tương

T nin né căn cử vào tính chit tai sin thi TSHTTTL được phân thành đồng sẵn và

bit động sin

~_ Bất dng sin hn thành trong tương li

Bit đông sin hình thành trong hương lạ có thé gém: đất dei, nhà công tình

xây đụng gin liền với đất đu, ti sản khác gắn lin với dit di, nhà, công tinh xây dong tải sin khác theo quy định của pháp luật, Theo tinh chất các loại tải sin này không đ dix được vé mất cơ học.

Ngoài những ti sin được quy dinh trong BLDS được coi a bit động sin th

1

có những tài sin khác mà theo quy định cite pháp luật được coi la bắt động sản Ví

du nhờ quyền sử dạng dit là bit động sản theo quy dinh của Luật Kinh doanh bắt

đông sin Đây là mốt quy dinh meng tính chất dự iu trong trường hợp pháp luật cổ quy Ảnh một Loe tài sẵn nào đ 1a bất động sẵn Cần cử vào các quy định pháp luật

liên quen thi thực tổ bất động sin hình thành rong tương lạ có thé thục hiện giao

dich là nhà, công trình đang trong quá trình xây đựng và chưa được nghiêm thy đưa

Vi bit động sin hình thành trong hương a thi các quy định côn pháp it lại cảng chit chế hơn về tình tự thủ tue giao dich các loại bit động sin hình thành

trong tương lạ, các didu kiện để bất đông sin hình thành trong tương lai được đãtấu kiên giao dich din ny Các giao dich đổi với bất đông sin hình thành trongtương lạ cũng hạn chế với nhiễu điều kiện theo luật dinh Do tinh chất đặc thi cônđồng sin ink thành trong tương lai nén trên thục tổ chúng ta thường bắt gắp

ao dich nha ð hinh thành trong tương lai như các cần hộ chung cơ là đổi tương bắt

đồng sin hình thành trong tương lai được giao dich nhiễu nhất và cũng là đối tương

có khung pháp lý điều chính tương đối cụ thể hơn sơ với các loại bắt đồng sẵn hành

thành trong toơng ii khác

= Đông sin hình thành trong tương li

Những ti sin không phải là bắt động sẵn hình thành trong tương lá số được xem là đông sản ình thành trong trơng lai Tinh chất cba đông sẵn là los tài sân có

thể di đời được Vì vây, các giao dich din sự với los Hi sẵn cũng df ding hơn sơ

với bit đông sin hình thành trong tương lại Có nhiing loi TSHTTTL là đông sin

có giá tri lớn, mang tinh đặc thù như tàu bay, tau bién thục tẾ có như cầu giao dịchnhưng lạ gip nhiều khó khẩn trong tim kiến các quy định pháp loật áp dụng vìkhông có quy đính pháp luật cụ thé về ti sin này nh đổi với nhà ở HTTTL

1.3.3 Cin cứ vào thi tục đăng kệ tài sản

~ _ Tải sản inh thành trong tương la là ti sẵn phối đăng ký

Tải sản hình thành trong bương lá phit đăng ký là những tai sản khi hành

thành theo quy ảnh của pháp lut chỗ tài sin, người nắm giữ ti sẵn phi tiễn hành,

các thủ tục cần thiết theo quy dink pháp luật

quyền sở hữu, quyén khác đối với tài sn, Nếu không đăng ký theo quy đính pháp

lăng ký tài sản thi mới xác lập

Fey

luật hi chủ tải sân, người nắm giữ tá sin tong nhiều trường hop s bỉ hạn ch thục Tiện giao dich hoặc sẽ không đoợc din bù khi ti sin đ bị thu hỗ, Thông thường

bit động sin hình thành trong toơng le là các loại ải sin sẽ phi đăng ky quyền sỡ

Hữu đó là nhà 6, tải sân và các cổng bình gin iẫn với nhà ở đất Đối với đông sin

thi chủ một sổ loại phit ding ký nh là tải bay, tau biển, phương tiện giao thông

đường thủy, phương iên giao thông đường st,

~_ Tải sản inh thành trong tương Ie là tải sẵn không ph đăng ký

TSHTTTL là ti sản không phải ding ký là những ta sin ki hình thành theo quy

cảnh của pháp luật thì chỗ tải sin không phi tin hành các thủ tue cần thất theoquy ảnh d đăng ký quyền sở hiếu đổi với tài sân đó nhơ hoa li, lợi tóc

14 Ý nghĩa của việc quy định tài sản hành thành trong tương bí

TSHTTTL là ti sin có có những đặc điểm dic thủ riêng do vậy trong quá

tình sử dung loại tử sản này trong nhống giao dich dn sự th cân có những quy

ok gắn lên để đu chỉnh Việc quy dinh pháp luật vì TSHTTTL là bước tên

«quan trong trong khoa học pháp lý, đáp ứng nhu cầu phát ti

dich din s lánh tế và thương mại, phù hợp với sự phát triển của nên kinh tế thị

trường Hiên aay, các giao dich có đối tương là TSHTTTL đặc bidt là TSHTTTL

phat sinh ngày cảng nhiễu nhằm đáp ứng đôi hồi cũa yêu câu xã hồi, sự phứ tiễn

tit yêu của các giao

cin nên nh t ti trường Với nụ cầu ngày cảng lớn đó, nêu không có hệ thing

các quy định pháp luật về TSHTTTL thí sẽ đốn những tiệt ha khôn lường gây

ảnh hưng nghiêm trong din đời sống của nhiễu người đân, gây ra tinh trang mắt

thật tự an ninh xi hội Trước đây, khš chưa có quy đính về giao dich TSHTTTL, các

chủ đầu hey dụng chung cơ đã sở dụng nhiêu cách thúc để huy đồng vốn để xâydmg cũng như bản các cân hộ chung cư chưa thành bình cho người din, dẫn din hệ

Thay là nhiÊu người din chum nhận được căn hỗ di đã đóng hittin mua nha cho chỗ đầu tx Didu này gây bie xúc trong nhân din cũng như làm mắt én định xã hồi, hiệu liên áo đã lâm lãng phí ti nguyên.

Việc luật hóa các chế ảnh TSHTTTL là phủ hợp với xu hướng pháp luật

quốc tỉ Quy định pháp luật về TSHTTTL là sơ điu chỉnh, thay đổi để dim bảo sơ

tương thích phủ hợp với pháp luật quốc tí

chỗ thể trong mage cũng nh thu hút vẫn đều tr nước ngoài hoạt động tình doanh

là cơ sở đảm bảo an toàn pháp Ý cho các

Ea

Hiên quan tới TSHTTTL, đẳng thời dip tng quá tinh đối mới, hội nhấp thể giới đặc

tiệtlà về nh tổ của nước te

15 Sơ huge quá trink hinh thành và phát tiến các quy định pháp hột về tài sản hình thành trong tương lí

Pháp, iệc thé chip tà sản ình thánh trong toơng lại đã được đề cập tei

Sắc lạnh số 55-22 bin hành ngày 41/1955 và đã dua vio BLDS Pháp tsi các Điều

2130 và 2133 Pháp luật Nhật Bản mới qui dich v việc dùng ti sa hình thành

trang tương ei làn tii sản bảo dim trong thời gian gin diy’ Tham khảo BLDS của

nước Nga ở Điều 128 BLDS Liên Bang Nga năm 1994 quy định về các loạ đốitương cia quyễn din mg cũ thể quy định như sma: “Thuốc vé dds hương cũa các

ars din sự phã được nie na vật mong số Bao gm Hằng

và cũng bao

tờ có giá các loại tài sân khác như: các quyển tài sẵn; công vide và dich vu thông tn: tắt quả của hoat đông ti hi, bao gẵm quyển loạt trừ đối với ching

(aon sở hữu tí hệ): những gid pla vất chất “5

“Theo quy dinh trên có thể thiy rằng bản thân BLDS Nga năm 1994 chỉ đangdon thuân liệt kê các loại tải sản, song cũng cho thay sự phát triển tiền bộ của pháp

uất Nga s0 với pháp luật Việt Nam trong việc quy định thêm một sổ loại ti sin

“die bit" như thông tin, kết qua của hoạt động ti tuệ Đối chiêu với Việt Nam

ào cing thời đểm vấn chưa có các vấn bản cụ thể để đnh nghĩa v các lo tả sin

Mii dén năm 1995, Việt Nam mới lân đều tiên ban hành BLDS năm 1995 và đưa ra các quy đảnh vỗ tit sân

‘Theo đó, khái tiệm về tai sản lên đầu tiên được quy dink trong php luật ViệtNam ở Điều 172 BLDS năm 1995 như smu: “Tải sốn bao gém vất có thực tiến giấy181m giả được bằng tên và các quyễn tà sân

Theo nhờ đính nghĩa của BLDS nim 1995 th khái niệm về tà sản dang được

Hiểu theo một ngiĩa rất hep Việc quy dinh “vit có thật lam cho bản thân người

ấp căn quy Ảnh hiểu rằng ti sin phãi là những vật có thực tử thời idm giao dịch

itu này tạo nên rất nhiều hạn chế cho việc thc tht các quy định có liên quan về

SB Vin Đại, Bn lute Roa oc, hing dm mới của LDS 2015 No Hồng Đức eng 450

° Diba 128, BLDS Lain Bang Nex nm 1006

1s

các gio dich vi tài sân

Nhận thấy được mr bit cập ci quy định, trần các nhà làm luật đã ben hành

BLDS nim 2005 với những nổi đăng quy Ảnh vé ti sản đã được sửa đổ, cụ th tạĐiễu 163 quy ảnh : "Tả sin bao gầm vật tên, giấy tờ có giá và các quyển taisản”4 Như vấy, BLDS năm 2005 đã loại bỏ yêu tổ "vật có thậ”, đều này đã tháo

gỗ phin nào những han chế trong các khúi niêm về tải sản đuợc nêu ra trong

BLDS năm 1995, giúp cho vite giao địch các los ti sin được df ding hon

Voi au phat rin không ngừng của khoa học kj thuật cing với se hét triển

thương mai kink tổ rên toàn cầu thi gói han côn vit hầu như cảng ngày căng ma

sông và hấu nhờ không có giới hạn cu thi BLDS năm 2015 đã bất tap sợ phát tiển

đổ và mỡ rông hơn khá niệm về tà sản Theo Điễu 105 Bộ luật Dân my 2015 thi

“Tài sân là vật tin giật tò có giá và quyển tài sản Từi sân bao gm bắt đồng săn

và đồng sân Bắt động sân và đồng sân có thi là tà sản hiện có và TSHTTTL” Cụthể hơn tei khoản 2 Điễu 108 BLDS 2015 quy ảnh về TSHTTTL, theo đóTSHTTTL bao ga: Tải sin chơa hình thành, ti sin đình thành nlumg chủ théxác lip quyền sở hữu tài sẵn sau thời đm giao dich Có thể thấy, quy định teiBLDS năm 2015 kế thừa, phát tiễn các quy dinh tước diy, chính nhờ điều này đã

sm rộng hơn về cách hiểu khái niệm tai sản Quy inh tạ BLDS 2015 đã gop phinluật hóa chế dink TSHTTTL được dinh gala bude tiến quan trọng trong khoa họchấp lý, đáp ting nh cầu phát biển tất yêu của các giao dich đân nụ linh té vàthương mai, phủ hợp với sự phát tiễn cia nên ánh tổ thi trường

Song chính vi cách thức diễn gi khái niệm tải sin theo cách liệt kê một sốlos tii sin định nghĩa về ti sẵn nên vô hình chang đã khiến người đọc lut hiểu

hái niễm tải sân theo mét cách hạn hep theo các lit kế được nêu trong điề luật, trong kh ti sản rất da dạng Điễu này là không phù hợp với nh hình phát hiển côn

xã hồi hiên nay, bôi vi ngày cảng nhiễu loi hình ti sin xuất hiện, đặc iệt trong số

46 la TSHTTTL nhưng lử chưa được thể hiện rổ ring trong BLDS năm 2015

Bén cạnh đó, Luật Nhà ở nim 2014 và Luật Kinh doanh bit đông sin năm,

2014 cũng i kip thời bổ ming điều chỉnh những bất cập, khiểm kimuylt giúp quản

ý được tốt hơn cũng nh tạo điều kiện cho th trường bất động sin phát tiễn Cuthể được quy Ảnh tei chương ll Luật Kinh doanh bit động sin 2014 đều chin vé

1

inh doanh bất động sản hình thành trong trơng lei và Điệu 63 Luật Nhà ở 2014 quy định vi giao dich đổi với nhà ở hình thành trong tương la Đây là hành lang

phip lý và điều kiện để phát triển giao dich đốt với nhà ở hình thành trong tương

lá

Ngoài ra nghị dinh 21/2021/NĐ-CP quy định thí hành Bộ luật Dân sự vềđầm bảo thực hiện nghĩa vụ cũng đơn ra một số quy din v gieo dịch bảo dim bằng

TSHTTTL Thông tr 05/0015/TT-NENN quy ảnh về bio lãnh ngân hàng tei đều

12 quy định vỀ bio lãnh trong bán, cho thuê mua nha ở hình think trong tương lai

Thông tư iên tịch 56 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hưởng din việc ding ký théchip quyền sở dụng đất ti sin gắn liễn với đắt quy định tei khoản 2 Điều 3 về cácloi tả sản gắn lién với đất hình thành trong tương li, công tình xây đựng khácHình thành trong tung lei dang trong quá tình đầu tơ xây đụng, chun được nghiễmthu đơn vào nữ dung; rừng sén suất là rùng hành thành trong tương li; cây lâu năm

Hình thành trong tương li, Thông tr 10/2016/TT-BTC quy dinh về thi chip tà sin

bảo dim cho khoản vay dave Chính phố bảo lãnh quy đnh về hợp đồng thể chấp

TSHTTTL và thời han ding ký giao dich bảo dim đố với việc thé chấp TSHTTTL

C6 thể nhận thấy, các quy nh liên quan tới TSHTTTL dang ngày cảng

được chú trọng và quý định chất chế hơn trong các vấn bản pháp luật liên quan chữ

không chi tom gon trong BLDS 2015 Diu này là phù hợp với tiến tình phát tiễn,hồi nhập quốc tế cũng như đáp ứng nh cầu cho nhân din, đều chỉnh rồng hơn vé

tải sản trong cuộc sống, góp phân cũng cổ hành lang pháp

"bạn chế hơn những tranh chấp liên quan tới TSHTTTL,

”

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đã làm rõ những vin để Lý luận cơ bản về TSHTTTL như Khó:

niêm, đặc dim, cơ sở quy định và ý nghĩa cia việc quy định vì TSHTTTL'TSHTTTL có những đặc trung riêng về thời điểm hình thành, quyền sỡ hữu của chủ

thể đỗi với loại tải sẵn này, những net riêng rong thục hiện các giao dịch và tính rõ

xo cao TSHTTTL phát ảnh trên cơ sỡ cân bin nh Các đặc đm cơ bản, đổi tượng

iu chỉnh của pháp luật din my, ny hội nhập, phát triển cde nén kình te, sự da dangcủa các gieo dich vé ti sin trong thục tẾ và nhu cầu xã hội Việc hình thành hành

lang pháp lý cho TSHTTTL có ÿ nghĩa cả vi mất chính ti, xã hội và pháp ly Việc luật hóa các ché định TSHTTTL là phủ hợp với xu hưởng pháp luật quốc tổ, đáp

văng niu cầu phát tiễn tắt yêu cũa các giao dich din sự lạnh tế và thương mai, phốhop với sơ phát tidn của nên kinh tế thi hưởng Việc quy ảnh và TSHTTTL sẽdim bảo công bằng xã hội thiét lập va én định tật ty xã hối

6 chương ấp theo, ác gi sẽ làm rõ hơn về những quy định của pháp luậtdân sự hiện hành trong việc quy đính TSHTTTL và thực tn thục hiện pháp uật vé

tii sin này.

18

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN PHÁP LUẠT

'VÈ TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAT

21 Thục trạng pháp hột din sự Việt Nam về tài săn hình thành trong tượng

hi

3.1.1 Quy định định nghia sin hình thành trong trơng lai

“Thước diy, quy định về tả sin côn Bồ luật Dân ar BLDS) 2005: Tai sin bao

gốm vật tiền, gây ta cố giá và các quyin tai sin (Điều 163) BLDS 2005 khôngquy định trục tiép TSHTTTL mà chỉ có quy dinh một loại TSHTTTL đó lá vit —

“vt hình thành trong tương lei" Tai Điều 320 BLDS 2005 về vật bảo dim thục Tiện nghĩa vụ din nự tại khoản 2 có quy dinh: “Vat hình thinh trong tương lat là

ting sân bắt động sin thuộc sỡ hữu của bén báo đâm san thời đễm ngÌữa vụ đượcxác lập hoặc giao dich bảo đâm được giao kết" Đây la quy nh về vit bio dimthục hiện ngiễa vụ din sự và BLDS 2005 đã lấy thời đễm xác lập quyển sở hữu đối

‘ei tai sin sơ với thot điẫn xác lập nga vụ hoặc giao dich làm căn cử đỂ xác din

TSHTTTL

Chi tit hoa quy định nêu trên côn BLDS 2005, khoản 2 Điều 4 Nghị inh số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 cia Chỉnh phi về giao dich bảo dim, có hiểu

lục k từ ngày 27/01/2007, được sin đổ, bổ sung bôi Nghị dinh số 83/2010/NĐ-CPngày 23/7/2010 của Chính phố vé đăng ký giao dich bảo dim, có hiêu lục kỂ từ

ngày 09 tháng 9 năm 2010 và Nghị định số 11/0012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 côn Chính phủ sửa đổ, bổ sung một sổ điều của Nghị ảnh số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phổ về geo dich bio dim, có hi lực kể từ ngày 10/4/2012

quy ảnh: "2 TSHTTTL gồn: a) Tài sản được lành thành từ vẫn vey: b) Tài sân

dang trong giai đoạm lành thành heặc dang được tao lập hep pháp ta thời đẳm giao kết giao dịch bảo i; c) Tài sin đã hành thành và thuộc đối tương ph đồng

Ins quyền sở hữu, nhhmg sau thời đẫm giao kết giao dịch bảo don th tà sản đó mớtioe đồng kỷ theo ayy ảnh của pháp luật TSHTTTL không bao gẵm quyền sitding đắt

Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sẵn 2014 quy định: “Nhà cổng trinh xd

18

hg hình thành trong tương tai là nhà công bình x

xây dong vÀ chưa được nghiện th dea vào sử cng

Khoản 19 Điễu 3 Luật Nhà & 2014 quy dink: “Nhà ở hình thành trong hương lá là

nhà 6 dang trong quả trình đầu be xdy dụng và chư được nghiêm thủ dea vào sit

dung dang trong quá trình

mg

Các khá nệm tên, tru trung lạ là Một tải sin được xem là hình thành trong tương lai thi Hi sân đó phải dang trong quá tình hình thành (đầu ty xây dmg) và chưa hoàn thién về công đọng tinh chit đặc trưng của sản phẩm hoặc tỉ sản được hình thành từ vẫn vay (la tả sản chưa hình thánh khi giao kết giao dich bio đồn)

BLDS số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua tại ky hop thứ

10 cổ hiệu lục th hành tử ngày 01/01/2017 (BLDS 2015) có nhiều sim đã, bổ sungtrong do cô quy định về TSHTTTL So với BLDS 2005, BLDS 2015 có sự k thir

và sa đỗ, bỗ sung Ngay trong quy dinh vé ti sản tei Điễu 105 BLDS 2015, cụ thénhư seu: “1 Tải sản là vật In giấ tờ có give quyển tài sản 2 Tài sân bao gmbắt đồng sản và động sản Bắt đông săn và đồng sân có thd là tài sẵn hiện có và

TSHTTTL.°

Voi quy định trên, quy dinh về tii sản đã được BLDS 2015 tiép cận theo

hướng béo dim bao quất vé các tải sin giao lưu trong din mr bao gầm cả ti sẵn hiện có và TSHTTTL,

Đảng thời, một điểm mới xuất hiện rong BLDS 2015 là bỗ sung thêm điều

lit mới vé tai sin hiện có và TSHTTTL BLDS 2015 đã sử dung thuật ngữ

*TSHTTTL" và thay vi dua ra khá niệm TSHTTTL, BLDS 2015 quy dinh theo hướng lit kê Cu thi, tei đều 108 BLDS 2015 quy din vi tai sin hiện có và

TSHTTTL ”1 Tài sản dn có là ti sân đã hành thênh và chủ thd đã vác lập quyển

sở hữu, quyển khác đi với tài săn tước hoặc tại tới đẫm xác lấp giao dich 2TSHTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa lành thành; b) Tài săn đã hành thành nhưngchữ thd xác lập quyằn sở hữu tài sẵn sau thời điễn xác lập giao dịch

Tuy nhiên, sự lit kê này cho thấy BLDS đã tiép cận theo hưởng mé rôngTSHTTTL so với BLDS 2005 và các luật khác (Luật Kinh doanh bit động sin, LuậtNhà 8) Ngoài cách mô ta trên, BLDS 2015 không còn quy định nào khác chỉ tắt

20

ổn đặc điểm pháp lý của TSHTTTL.”

Déng thời, BLDS 2015 đã pháp điển hỏa quy định của Nghĩ định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dich bảo dim đã được thực tiến nghiệm bằng quy định tại Điều 295, cụ thể như sau: “1 Tài sdin báo đim phải thác

tuyên sở hữu cũa bên bảo đâm, trừ trường hop cầm giữ tài sản bảo hi quyển sốhint 2 Tài sân báo đâm có thể được mé tả chưng nửương phải vác dh được 3 Tài

sin bá dim cô thé là tài sân hiện cô hoặc TSHTTTL 4 Giả tí cũa tài sân bảo

im có thế lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giả tr nga vụ được báo đâm

Ngày 19 tháng 3 năm 2021, Chính phi đã ban hành Nghị dink số 21/2031/NĐ-CP có hiệu lục ngày 15 tháng 5 năm 2021, quy định thị hành BLDS về

bảo đứa thục hiên ngiĩa vụ trong đó có hướng dẫn vé vide TSHTTTL có thể la tảsin bảo dim ding để bảo dim thục hiện nghĩa vụ trừ trường hop BLDS, luật khácliên quan cém mua bán, cấm chuyễn nhương hoặc cém chuyển giao khác vi quyển

sở hữu tử thời điểm xác lip hợp đồng bão dim, biện pháp bảo dim Việc bio dimthục hiện nga vụ bằng TSHTTTL không áp dạng đối với quyền sở dụng dit, Binnhân bảo dim xác lập quyền đối với phần hoặc toàn bộ tử sin bảo dim làTSHTTTL ki ththỏi diém phin hoặc toàn bộ tả sin bão dim nay được hình thành,Nhờ vậy theo quy dinh của BLDS năm 2015 thì TSHTTTL có thể được hiểu

là mét loại tai sẵn thuộc sở hu của chỗ thé sau thời đểm xác lập giao dich

TSHTTTL gồm: (1) Tai sản chưa hình thánh: 2) Tải sẵn đã hình thành những chủ

thể xác lập quyền sở hia tà sẵn rau thôi idm xác lập giao dich

“Theo đó, TSHTTTL có thi là vit, én, ấy từ cổ giá và quyễn ti sẵn theophp luật din my Tuy nhiên trong thục tấn pháp Lý cho thây TSHTTTL tên tạ chủ

Êu dưới dang vit côn tiễn, gay tờ có giá và quyền ti sin

2.1.2, Các loại tài sin hình thành trong trơng lai

21.2.1, Tài sản hình thành trong trơng lại là tài sân chưa lành thành

TSHTTTLL lá tả sản chu hình thành là loại ti sẵn mã tei thoi điểm xem xét

tii sin đô chưa tổn ti hoặc chua hình thành đồng bé, dang được đầu ty xây dụng hưng chắc chin sẽ có và hình thành trong tương Ie Thông thường đây chính là

a

dang TSHTTTL trên thục tổ và mang ding ngiĩa bin chit là TSHTTTL, Chúng ta

có thể kể din các Losi TSHTTTL là ti sin chưa hình thành tên tei phổ biển trong

thục té hiện nay nh Căn hô chung cơ dang trong quá tỉnh thi công thuộc các dự

ánxây đụng nhà ở để bán, Nha ở iêng lễ (th tiẫ kể, tiệt thự nhà ở độc lập) đang

trong quá tình thi công xây dụng được xây dụng trần thin đất ở riêng biệt thuộc

quyền sử dang hop pháp cũa tổ chúc, hộ gja đính, cá nhấn; Các công tình xây dmg

Xhác đang trong gia tình thi công xây đụng chun dua vào sử dung, Tau thuyền,

máy móc, trang thất bị được sản xuất, đóng theo dang hop đẳng đặt hàng theo thất

kế trước đó; Quyền TSHTTTL phát sinh từ hợp đẳng mua bán hàng hóa hủy quyền.

đời nợ, Quyền chờ v đối với số tién bán chúng khoán trên các tai khoản chứngXhoản khi thực giao dich chúng khoán; Quyên sử đụng sổ tin bảo hiễm phát ánh từhợp đồng bão hiém đối với ti sin cơn người

Theo quy dink tei Luật Kinh doanh bit đông sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 thi loại TSHTTTL thuộc nhóm tit sản chưa hình thành đã được quy dinh riêng Theo quy đính thi nhà, công tinh xây dung và nhà ở hình thành trong toơng lại

được hiểu là nhà, công tình xây dung và nhà ở dang trong quá tình đâu hư xây

dong và chưa được nghiêm thu đưa vào sử dung” Nhà ở là công trình xây dựng với

mục dich để ð và phục vụ các niu cầu sinh hoạt của hộ gia din, cá nhân, nhà, công

tình xây dung’ được đơa vio kinh doanh bất động sin theo quy đính tại Điều 5

Luật Hình doanh bit đông cân năm 2014 Quy đnh này hoàn toàn phủ hợp với quycảnh và TSHTTTL là ải sản chs hình thành tei BLDS năm 2015

Nhữ vậy tải sân chưa hình thành thuộc TSHTTTLL là tà sẵn chứa tổn tử ở thời điển hiện tú, được chủ sỡ hồu dx đoán và mong muốn có được trong tương

Tạ, Chính điều này tao nên tí rũi ro cao cho các chủ thé tham gia giao dich với

los tit sin này, cân phi cn nhất tỉnh hiệu quả, tính khš th khi thục hiện giao dich

cũng như lường trước các khả năng có thé xây ra

Chính vi tinh nữ ro ma TSHTTTL là tai sin chứa hình thành mang lạ nên

VỀ các cơ sở thục tế công như các căn cử pháp lý dim bảo lôi thục hiển

0 dich, sự hình thành cia những ti sin này trong tương lei cảng trở nên quan

nhu ft

Thuần 19, Điện 3, Lait Ma Gaim 3014 vì ho 4 Đầu 3 Lait Kndow bất động sin 201%

“hon 1 Đền 3 Lait Nhi Sian 2014

2

trong Việc hành thành các quy đính bảo dim zẽ giúp giảm thiểu rũ ro xuống mie

thấp nhất hi các chi thể tiễn hành giao dich đối với loại tài sin này, Vi dự Theoqguy định ti khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bit động sin 2014 quy ảnh ĐiềuXiện của bit động sin bình thành trong tương lai được đưa vào nh doanh “Có giấy

tờ về quyẩn sử dhng đắt hỗ co đọ án thất hễ bản vẽ tn cổng đã được cấp cô thn

phê hyệt, Chấp phip xây chong đối với trường hop phải cô Gidy phip vấp

2.1.2.2 Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản đã hình thành

TSHTTTL là ải sin đ hình thánh là loại ti sin đã tén tủ, được đầu tr xây

dang xong nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dich

Mt sổ ví du và loại tà sản này thường thấy tong thục tỄ nh nhà chung ew đã xây

xong bin bản đã giao nhà, bên mua đã rã tiền nhưng gay chứng nhận quyền rỡdạng dit, quyền sỡ hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với dit chữa được cấp và

TSHTTTL đang trong qué tình hình thành, phương tiên giao thông cần đăng ký quyền sở hữu nhưng chun được đăng lợ quyên sỡ hin; máy móc, đây chuyển, thất

tí sẵn xuất được dit mua theo phương thức ofp cảng, để có hop đẳng mua bén, vin

don đã cập căng nhưng cỏ thé bén mua chưa thanh toán đồ tin cho bên bán heyclnse đö điều kiện để bin mua và bên bán bản giao và nhận bản giao máy móc, diy

chuyển thất bị sẵn xuất

Xem xét, đội chiếu với quy ảnh ti Luật Nhà 32014 và Luật Kinh doanh bắt

đồng sin 2014 về nhà ở hình thánh trong tương lai ring việc nhà ở và công hình xây đăng “di hình thành”, đồng thời “ai được nghiệm thu dua vào sở dung” và

sở hữu tại sén sau thời xác lập giao dich” (chưa có

sở hin) Ví dụ: nhà chúng cu đã xây xong, bên bán đã giao.

2

hà, bên mua đã r tiễn nhương giấy chứng nhân quyền sử đụng đất, quyển sỡ hữu,

nhà ở và t săn khác gin lin với dit chưa được cập và TSHTTTL dang trong quá tình hình thánh Béi với những tài sản này thi lại được xác đính hoàn toàn khác she Luật Kinh donnh bit ding sin năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 tủ xác

ih đó không phải là TSHTTTL, trong khi Bộ luật Dân sơ năm 2015 th lạ xác

dãnh đó la TSHTTTL Điều này tạo nên mâu thuẫn so với BLDS 2015 về các quy

quyền sở hữu tai sn chưa xác lập bằng các giấy chúng nhận hay gây ding ký theo quy định của phép luật Song, TSHTTTL là tài săn đã hình thánh vẫn mang những

dic điểm của TSHTTTL nói chung các chỗ thi tham gia giao dich với loại tai sảnnay vẫn cén phải chủ ý xem xát các ri ro liên quan

Việc giao dich cùng TSHTTTL đang ngày cảng trở nên phd biển hơn theo nrphat tiển của kinh tế - xã hôi Nhu cầu hình thành khung pháp tý nhằm thụ hiện

bảo đâm tai sẵn chưa hình thành thuộc TSHTTTL là vô cing bie thiết, Những ti

sin thuộc loại tài sin nay tiêu biểu là nhà và các công tình dang xây đụng do đó

việc thục hiện giao dich má không có bảo dim sẽ gây ra nhiễu bất lợi đổi với các

chủ thể tham ga Trên thục tổ đã có những trường hợp lợi đụng

TSHTTTL đỄ giao dịch mét cách trăn lan trên thi trường bất đồng sản và gly ra

nhiều thiệt hi cho các chủ thể them ga, dân tình bức xúc

g của

2.1.3 Thời im xác lập guy đỗi với tài săn hành thành trong trơng lai

Quyển sở hữu là mốt pham tra pháp lí phin ánh các quan hệ sở hữu rong

một chế độ sở hồu nhất đnh, bao gầm tổng hop các quy pham pháp luật nhằm điều

chinh nhông quan hệ về sở hữu trong xã hội Các quy phạm pháp lut về số hữu xác nhận, quy dinh và bảo về các quyển lợi của các chỗ sở hữu trong việc chiêm hồn, sở

dung và định đoạt tai sản Quyền sở hữu là quyền của duy nhất của chủ sở hữu đổi

“

Với ti sản, quyên sở hữu là quyên tổng hợp của các quyền ning cụ thé đối với tả

sản, đó là quyền chiếm hữu, quyên sử dung và quyên định đoạt Cần cứ theo quy.

oh tei Điều 158 BLDS 2015 về quyền sở hữu: "Guyẩn sở hữu bao gém quyénhud hina yn sử chong và quan đảnh đoạt tài sốn của chủ s hữu theo any nhcia dt” Nhự vây, những chủ thể nào chỉ có được một hoặc hei quyển trên th sẽhông được công nhân là chỗ sỡ hữu đối với tải sân mà chỉ là chủ thể có quyên khác

đỗi vũ tạ sân theo nhờ quy định cia Điệu 159 của BLDS 2015

Bén canh đó, quyền khác đố với tài sản cũng được quy ảnh tei Điều 159

BLDS 2015 Theo đó, quyền khác đổi với ti sản là quyển cia người không phải

chủ sở hôu đối với tạ sẵn hay là uyên đối với t săn cũa ngu khác Quyền nàycũng có nội him là ba quyên Quyên đối với bit động sin liên kỷ, quyển hưởngdạng quyền bé mặt Nêu các quyển cụ thé thuộc quyển sở hữu chỉ đẳng thời thuộc

về một chủ th là chủ sở hữu hoặc chi thé khác thuộc trường hợp phép luật có quyink thi các quyền ou thể cũa quyễn khác đối với tải săn lạ không thể đẳng thai

thuộc vé mét ngôi được, Đi các quyển này được xác lập do pháp luật quy nh cho từng chủ thể nêu đã điều kiên luật dink hoặc do chủ sở hữu chuyển giao với những điều liện nhất nh hing quyền nay được thục hiện rên những tai sin & những trang thể vật chất khác nhau

Ngiyên tắc xác ip, thực biên quyền sở hữu, quyên khác đối với ti sin đượcphp luật quy dinh tei Khoản 1 Điễu 160 BLDS năm 2015, đố: chiêu với TSHTTTLcũng là mốt loa tải sản từ đ rút re thời điểm xác lập quyền sở hữu với tt sân này

theo các thứ tự nhờ cau:

“Một là quyền sở hữu và quyền khác được xác lập due trên thuc hiên trong trường hợp BLDS 2015, luật khác cỏ iên quan quy inh Việc thục hiện giao dich đổi với TSHTTTL cũng đá làm phát sinh mốt số quyển năng chủ thể đổi với

TSHTTTL và dit ra vẫn dé vé sở hữu ĐỂ có thi xác nh thời điểm nào chỗ thé cóquyền sở hữu đối với TSHTTTL trước hỗt cần dua vào các quy dinh cụ thể côn luật

vi this didm xác lập va tuân thủ theo thời đm quy Ảnh

“aa là trường hợp luật không có quy định thủ thực hiện theo thôn thuận của các bin Vi nguyên tắc tr do bao trim toàn bộ các quy định din mụ những giao

Fe

dich din sự liên quan tối TSHTTTL cũng không là ngoai lê Hai bên có quyền được

thôa thuân về thời dm xác lập quyên sé hu đổi với TSHTTTL được sử đụng linđổi tương giao dịch Ví du nh hai bin thôa thuận vỀ việc ma bản đốt với sảnphim phương máy móc ding trong sin xuất chế biển thục phẩm nhung những sin

phim này vẫn dang trong quá tỉnh ắp rip, chưa hoàn thiện sản phim Trong trường

hop này, các chủ thể hoàn toàn có quyền thôa thuận thời đểm ma bén mua cóquyền đối với TSHTTTL là kd từ thời điểm hop đồng được giao kt

Ba ld towing hop luật không quy dinh và các bên không có thôn thuận th

thời điểm xá lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tai sin là thời đẫm tải sin đượcchuyển giao (thôi đẳm ma bên cỏ quyển hoặc nguồi đại điện hợp pháp cũa hochiếm hữu tis sả) Hiên tei, BLDS 2015 chưa có quy định ow thể chỉ tt về su

thời điểm xác lập giao dich thì chỗ thể xác lập quyền sỡ hữu đối với tùng loại tả sin là khi nào Tại Điều 108 BLDS năm 2015 quy dink: “TSHTTTL bao gem ti

sân chưa hình thành và tài sản đã hành thành nhung chủ thể xác lập quyễn sở hữn:tài sản san thon idm xác lập giao dịch” Như vậy, smu thời đm xác lập giao dich

là thôi đễm xác lập quyền sở hấu đái với TSHTTTL

2.14 Qnyều sở him cña chữ thể đỗi với tài sả lành thành trong trong lai

Cấn cơ theo quy Ảnh tei Điệu 158 BLDS 2015 thi quyền tả sản là “Qh

cảnh đoạt tài sân cũa chi

hina bao gồm quyền chidm Hữu quyển sử ng và any

sở hữu theo qu din của luật” Nói cách khác, quyền cũa chỗ thi đối với tà sân

la mình sẽ bao gồm 3 quyền (@) Quyển chiếm hữu, G) Quyên sử đụng và (i)

Quyển định đoạt ti sin Song như đã phân tich và TSHTTTL thi diy là loại tà sin

‹hơa hiện hit trong quá tình thục hiện giao dich hoặc đã hình thành những chưa

xác lập quyển sở hữu tạ thời điễm thục hiện giao dich, do đó chưa

iệc hình thành của TSHTTTL được sở dung trong giao dịch Chính vi điều này tao

thắc chắn

nên sự rũ ro đốt với các giao dịch Hiền quan tối loại tai sẵn nay và cũng và

quyền của chỗ thể đất cũng bị hen chế hơn so với tài sân hiện có

21.4.1 Qiyẫn chad hữu ds vớt tài sản hình thành trong tương lat

Căn cử theo quy định tạ Khoản 1 Biéu 179 BLDS 2015 về khá niệm chiếm

%

“Chiến hữu là việc chủ thé nắm giữ: cht phd tài sân một cách trực ndp hoặctiên hỗp nhu: chủ thể 06 quyển dts với tn sân" Theo đô, cõ thể tiểu quyén chiêmHữu là việc chủ sỡ hữu được tha hiện mot hành vĩ theo ¥ chỉ ci minh đ nim giữ,chỉ phi tài sin của minh nhưng không được phép tri với pháp luật, đạo đúc xã hồi

Tương ứng đối chiêu với TSHTTTL, có thể thấy việc chiém hữu loại tai sảnnày có một 56 đặc điểm như ems

sả

tới TSHTTTI là tải sân chim hình thành: thì việc chiễm hữu nhựa nắm

agit tài sẵn là đều không thể dò có là chủ thé cia tit sản vi lúc này còn chưa hiệnhữu Tuy nhiên đối với việc chiếm hồu nh quản ý chỉ phỗi đến tả sân th chỗ thể

"hoàn toàn có quyền đốt với TSHTTTL cia minh Do vậy, mặc đồ bị han chế hơn sơ

Với lo tải sin hiện có nhưng việc thục hiên quyền chiém Hữu tử sản đốt vớiTSHTTTL là hoàn toàn có thi, Vi đụ Một doanh nghiệp mua một máy móc đặthàng từ nhà sin suất Máy moc này chưa được sẵn xuất vào thải điểm lợ kết hopđẳng mua bán, nhưng sẽ được sin xuất và giao cho doen nghiệp trong tương lai

Trong trường hop này, máy móc được coi la TSHTTTL là tai sẵn chưa hình thành,

"người mua này mắc đủ là chủ thé có quyền đối với tài sin nhưng vẫn không théthục hiên hành vi cảm gi đối với máy móc cũa mình vì trong thời đễm này maymóc trên vấn chưa hiện hồu Song chi thể vẫn hoàn toàn có quyển quân lý, chỉhối đốn máy móc đã đặt hàng - TSHTTTL cia mình

Đi với TSHTTTI là tài sản đã hình thành nhưng chí sở hữu xác lập sau lửu tit san được đư vào giao dich: di trường hop tải tì ti sin đã hình thành, hiện

Hữu và được thé hiện trén thục tẺ do dé chủ thể hoàn toàn có thể thực hiện tắt cảnhững quyển chiêm hữu như hin vi nắm giữ, chấm giữ hay quản ý, chỉ phối đổi

với TSHTTTL này, Ví đụ Mét người mua một căn hô đã được xây dụng nhưng

coi la TSHTTTL là tài sản đã hình thành, đối với tai sin này chủ.

toán có thể nắm giữ, chi phối, quản ly hay thực hiện tat cả các hành vì của quyền chiếm hữu đổi vớt căn hộ của là TSHTTTL của mình.

6 quyền hoàn.

2.1.42 Quyén sử chong tài sản hình thành trong tương lai

Theo quy nh tạ Khoản | Điều 189 BLDS 2015 thi “Quyrdn sữ chong là quyên khi

Fo

thác công ng hướng hoa lợi, lor ức từ tài sân” Đẳng thời, Điều 190 của BLDS

cũng quy din về quyển sở dụng của chủ sở hữu nga là “Chỗ sở Hữu được sie

hog tài sản theo ƒ chi cia minh nhưng không được gập thiệt hai hoặc làm ảnh:

Tưởng đồn lợi ích quốc gia dân tée, li ích công công quyển và lợ Ích hợp pháp

Đổi chiêu quy Ảnh của BLDS 2015 và tính chất của TSHTTTL thi chủ thể

sử ding lon tải sản này không thé cố đã các quyển sử dụng như quy dinh của

BLDS 2015 và việc áp đụng quyển sử dụng đối với Loe ti sin đặc tiệt may công có

những diém khác biết giữa phân loại của chính nó, cụ thể

Đi với TSHTTTL là tà sản chưa hùnh thành: Diy la tà sẵn chưa có & thôiđiểm hiện tủ, chưa hiện hữu ð thời đm thục hiện giao dich do vậy để chủ thể cóthể thục hiện quyên sỡ hữu đố với tải sẵn hie này là điều không thé

“ĐI với TSHTTTL là tn sẵn đã hình thành: Là tai sẵn đã ình thành & hiện thi nhưng chủ sỡ Hồu xác lập sau khi xác lập gieo dich cho nôn chỗ thé của tà sin nên chủ sở thể có quyền công chưa áp dung quyền sở dụng đối với tài săn này được

Ngoài ra, BLDS 2015 còn quy dinh về quyên sử ding đổi với người không

hải a chỗ sở hữu tei Điều 191: “Người không phổ là chỉ số hữu được sử dụng tài sân theo théa thn với chit sở lữm hoặc theo quay đảnh cũa pháp luật “Như vậy,

quyền st dụng cũng trong tự với quyền chiém hữu là có thé chuyển giao cho người

khác” Đây là diém giống nhau về quyên của chỗ thể giữa TSHTTTL và tit sân hiện

2.1.43 Quyẩn định đoạt tài sản hình thành trong tương lai

trao ting cho, cho vay, dé thờa kế, từ bô quyén sở hữu tiêu ding tiêu hủy hoặc

thục hiện các bình thức Ảnh đoạt khác phủ hợp với quy dinh cũa pháp luật đối với tii sin Đối với TSHTTTL việc thục hiện quyén định đoạt của chỗ thể cũng bi hạn

chế hơn sơ với tài sản hiện có, cụ thể

"pia 17 BLD Sam 3015

2

= 78 quyển mua bán nhà ở, nhà, công trinh vậy đơng hình thành trong tương

tat

Căn cử theo Điễu 431 BLDS năm 2015 về đối tuong hợp đồng mua bản, quy

oh gém tả sin hiện co và TSHTTTL có thé là đối tương ofa hợp đẳng mua bản

theo pháp luật din my Tuy nhiên việc bản nhà ð, nhà, công bình xây dụng hình thánh trong tương li được quy dinh ring tei Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh: bit động sẵn 2014

Chủ đầu tự dự án bất động sin có quyền bản nhà, công tỉnh xây dụng hìnhthành trong tương lạ theo Điều 54 Luật Kinh doanh bảo hiém 2014 Việc bán nhà,

công trình sây đụng hình thành trong tương lai phi được thục hiện theo quy ảnh

của Luật Kinh doanh bão hiểm và các quy dinh khác có liên quan Ngodi ra việc

go dich mus bán nhà ở hình thành trong toơng li không phi có gy chúng nhận được quy dinh tei Khoản 2 Điễu 118 Luật Nhà 6 2014.

Căn cử Khoản 1 điều 59 Luật Kinh doanh bit động sẵn 2014 và

khoản 2 Điễu 118 Luật Nhà ở 2014 quy dinh vé việc chuyển nhương hop đồng mua

"bán nhà ở thương mai được xây dụng tong de án đầu hr xây đụng nhà ở bao gầm

cd trường hop đã nhận bin giao nhà ở từ chủ đều tư nhung chưa nốp hỗ sơ để nghĩ

co quan nhà nước có thẫm quyin cấp Giấy chúng nhận đãi với nhà ở đó

~ _ tae bể đổi vớt tài sân hành thành trong tương ni

Theo quy định tei Điều 609 BLDS 2015 quy định "Cá nhân có quyển lập k

chúc đễ Ảnh đoạt tài sân cũa mình: đỄ lạ tà sẵn của minh cho người thừa kễ theopháp luật; hướng di sản theo dk chúc hoặc theo pháp luật: Người thừa bẻ không là

sá nhân có quyễn hưởng d sản theo ki chúc” Như vậy, thừa k là việc chuyển dịchtii sin của người đã chất cho người còn sống, với tơ cách la chủ sở hữu hop pháp

Với những ải sin của mình họ thực hiện quyén định dost của bản thân qua việc lập

d4 chúc thể hiện ÿ chí ci minh đối với tử săn đ lạ hay côn gợi là đã sẵn Cần cứtheo Điều 612 BLDS 2015 thi i sin bao gim: ti sin iêng của người chất, phần tải

sin của người chit trong tải sin chung với người khác Ma tả sản theo điều 105

BLDS 2015 có cả TSHTTTL Như váy, TSHTTTL có thể được làm đi sản thừa kể

‘Theo quy đính tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 khi giao dich đổi với loại tai

sản nhà ð hình thành trong tuong lei là đã sẵn thie kế thi không áp đụng điều liên

Fe]

giao dich nhà ð thông thường, Có Gidy chứng nhôn theo aug dinh cia pháp luậthông tude điện dang có tranh chấp, Nuẫu nơi Hindu liện về quyển sở hữu: dangtrong thet hơn sở Hữu nhà ở đối với tường hop số hữu nhà ở có thời han: không bị

ẻ biên đỗ th hành ân hoặc không bt kẽ biên đễ chấp hành quyết nh hành chính4.06 hiệu lục pháp luật cũa cơ quan nhà nước có thm quyển Việc nhận thừa kệđối với nhà ở HTTTL không bit bude phi có gầy chúng nhân, thư vào đổ là các

iy tờ chứng mình điều liện nhà them gia giao dich theo quy đính của pháp luật Nhận thin kể đối với nhà ở HTTTLL là việc kể thir quyền và ngiĩa cụ trong hợp

đẳng của người đổ lại d sẵn thir kế chữ không phải nhận chuyển nhương hợpđẳng nga là người người nhân di sin kể thừa dp quyển và nghĩa vụ cũa người để

Ini i sin trong gieo dich hop đẳng mua bán đã kỹ với chủ đầu te dự án nhà ở hoặc

= _ Tầng cho đà với tài sản hình thành trong hương lai

“hông thing đối với tai sản hiện có, quyền nh dost của chỗ thể có quyểnVới ti sin còn thé hiện qua các hành vi như tặng cho, cho vay hay đồng ti sẵn côn

"mình để làm ti sin bảo dim cho các giao dich trong cuộ: sống Tuy nhién, đối vớiTSHTTTL chỗ thể có quyền sé bị hạn chế hơn sơ với tử săn hiện có vé thre hiện

các hành vi này, Theo pháp luật Việt Nam, TSHTTTL là tis sả thuộc sở hữu của

bên bảo dim sau thời diém ngiĩa vụ duve xác lập hoặc giao dich bão dim đượcgiao kết Tuy nhiên, đổ: với nhà ở hình thành trong hương lại ma chưa có gâychúng nhân theo quy định của pháp lu, thi chỉ có thể mua bản hoặc thể chấp ma

thôi Pháp luậthông cho pháp ting cho đổi với tá sẵn đồ

Cụ thể Ting cho nhà ở là mốt trong những hình thức giao dich nhà ð mãghép luật đã quy định Theo quy Ảnh tei điểm a Điễu 118 Luật Nha ở 2018 thi

“Giao dich vé mua bản, cho thuế mua, tổng cho, đã, thể chấp, góp vỗn bằng nhà ởthi nhà ở ph có dic đu kiên som đậy: a) Có Gidy chứng nhân theo guy Ảnh của

pháp luật trừ trường hop q' ảnh tạ khoản 2 Điẫn này!" “ Như vậy, đổi với

trường hop ting cho nhà ở hình thánh trong tương lại cing phéi dip ứng được các

thục hién thủ tue ting cho nhà ở rong điêu liên vừa nêu thi mới đồ điều kiên.

"hon 3 Điệu 118 Lt Nhì Sa 2014: “Gian đưa về nhĩ ð si độ: nhà ở không bắt buộc phẫ có (Gy hông nh a) Mau bổn td chếp nad tink Đinh ong tương

30

tương lá Tuy nhiên, nh đ phân tích ð mục tn, nhà ð hình thành trong tương lại

Tà một ti sản chưa hình thành (aha ở dang rong quả trình đầu h xây dụng và chữa

được nghiệm thu đơa vào rỡ dung) Thể nên, với loại nhà ở này chưa thé được cơquan nhà nước có thim quyển cấp giấy chúng nhận theo quy định của pháp luậtTheo đó, nhà ð mà chữa có giấy chứng nhận thi không đã đều kiện tham gia

go ch vỀ nha 6 Nhơ vậy, nhà ở hình thành rong tương lai không được thục hiện tăng cho cho nguời khác

= Cho way đối với tà sản nh thành trong hương lai

Hiên nay, chun có đều khoăn quy đính trục tấp về việc cho vay TSHTTTL,hưng căn cứ theo quy định pháp luật dân sự hiện hành thi không thể thục hiện hợp

đẳng này bồi những lý do dưới đầy:

TSHTTTL có thể là động sin hoặc bất động sẵn theo quy định tei khoản 2Điều 105 Bộ luật Dân sự Ví dụ nêu là tai sản phải đăng ký thi thường chưa đượccấp chứng nhân sở hữu như nhà ở hình thành trong tương lá, quyền sở hữu tau bay,

thuyễn trong toơng lai Hoặc các trường hợp khác ti tai sản đã được sở hữu bài

tên chuyển quyén, bên nhân chuyển quyển được sở hữu tải sân sn ki hop đồngchuyển quyén có hiệu lục Mua ving, mua kim cương cỗ phân, cỗ phiêu Những

tả sẵn này có đặc điểm là dang được xây dụng thi công lấp ráp nhưng chắc chin

sẽ được hình thành trong tương lạ hoặc tạ thời điểm giao kết hop dng đã hànhthin quyền sở hữu đối với ti sin nhưng chưa thực hiện chuyén giao

Mit khác, Điều 463 Bồ luật Dân nơ 2015, hợp đồng vay tai sin là mự thôn

thuận giữa các bên, trong đỏ bên cho vay giao tải sin cho bin vay và khi dén thời

an rã thi bên vay phối hoàn tr tai sin cùng loại theo đúng sổ lượng chit lượng và

có thể phii ta lãi theo quy dinh Đắt chiêu với TSHTTTL cỏ những đểm khôngthôa mãn nh rau: Tại thời đẫm l kết hop đẳng vay, bên cho vay chưa cổ quyển

sử hữu đối vớ tải sin; Không thể chuyển giao ti sẵn cho vay khi hop đẳng vay cóHiệu lục ma tải sản chưa hình thành, Đối tương của hop đẳng vay chưa tén t hoặckhông tổn tử tạ thời điểm ký kết hợp đồng cho vey

Niur viy, không thể thục hiện cho vay TSHTTTL do tii sin không

hoặc chưa tn te ti thời điễm lẹý kết hop đồng Vi du như, cổng ty sản xuất

không thể cho vay ving tei thot điễm vàng dang được sẵn xuất vì không có vàng để

vàng

Fy

cho vay

~ Sie chong tải sản hình thành trong hương lt làm tà sốn báo đâm

Theo khoản 1 Điều § Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về các loại tá sản

có thể dàng dé bio dim thuc hiện ngiữa vụ như sau “I Tải sôi Inén có hoặc

TSHTTTL, trừ trường hop Bộ luật Dân sic luật khác liên quan cẩn mua bản, cấm

chyẫn nhượng heặc cẩm chhyẫn giao khác về quyẫn sở hữu tri thor đẫm xác lậphop đồng bảo đâm, biện pháp bảo dn” Như vậy, ương tự vũ ti sẵn hiện có, tả

sin bão dim có thể là TSHTTTL, trừ trường hop Bộ luật Dân mx luật khác in

quan cấm mua bản, cấm chuyển nhương hoặc cấm chuyễn gao khác về quyén sởHữu t this didm xác lập hop đồng bảo dim, biện pháp bão dim

Căn cứ theo Điều 296 BLDS năm 2015 thi mốt ti sin có thé ding dé bảođầm thọc hiện nhiễu nghĩa vụ nu giá bị của ti sẵn này tử thời điểm xác lập giaodich bio dim lớn hơn tổng giá bị các nghĩa vụ được bio dim, trừ trường hop cóthôa thuân khác hoặc pháp luật cỏ quy định khác Trường hợp một tá sẵn ding a8

‘bio dim thục hiện nhiễu ngiễa vụ thi bên bảo dim phi thông báo cho bn nhân bão đâm sau tiết về việc tải sân bio dim dang được ding để bio dim thực hiện nghĩa

va khác, Mố linbảo dim phải được lập thành vin bản.

2.15, Điền kiện gino địch dn sự với tài sim hành thành trong trơng lai

Các tả sản hình thành trong tương lạ có thể trở thành đối tương trong mốt

sổ giao dich din sự Cũng giống như ti sin hiện có, khi TSHTTTL trở thành đáitương trong một số giao dịch cũng cén phải thôa mãn những điều kién nhất dink,

ids hiện giao dich dân sr đỗ với ải sản hình thành trong hương la được

ay (nh trong Bộ luật ân se 2015

‘Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015, TSHTTTL đểtrở thành tài sin bảo dim và có thể thục hiện giao dich béo dim đãi với TSHTTTL

thi trước hit tả sin này phải đáp ứng những điều kiện sau:

Thứ n £ VỀ nguyên tắc thi tai sin bảo dim nghĩa vụ din sự phi thuốc

qgyễn sở hữu hoặc thuốc quyền sử đụng, quản lý và xác nh được giá tr, sổ lượngtii sẵn cũa bên bảo dim Tả sản bảo dim vẫn phi thuộc quyền sở hiểu của bên bãođầm và chỉ loa trừ ha biện pháp béo dim là cầm giữ và bảo hưu quyén sở hữu:

2