Khóa luận tốt nghiệp: Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dân sự Việt Nam

Bên canh đó, có taisẵn đã hình thanh trên thực tê nhưng chưa chủ thé chưa xác lập quyên sở hữu, ví dụcăn hộ đã xây dựng xong, hoàn thiện trên thực tê chủ đầu tư đã bản giao cho ngườimua

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

MAI THỊ QUYNH TRANG

452635

TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI THEO PHÁP LUẬT

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

MAI THỊ QUYNH TRANG

452635

TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT DÂN

SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân Sir

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TH.S LE THỊ HAI YEN

Ha Nội - 2024

Tổi xin cam đoan déy là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các

kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trưng thực, đâm báo

độ tin cay /

“Xác nhận của Tác giả khóa luân tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ ho tên)

il

Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đôi, bd sung năm 2017

Hình thành trong tương lai

Kinh doanh bat đông sin

Tai sản hình thành trong tương lei

Trang bìa phu i Loi cam doan ii

Danh muc các chit viết tắt di

Mue luc iv

MỞ ĐÀU 1

2 Tình hình nghiên cứu dé tai và những dong góp của Khóa luận 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

5 Phương pháp ng]iên cứu 4

6 Ý ngiĩa lý luận và ý nghia thực tiễn $

7 Kết cầu nội dụng của đề tài 5NỘI DUNG 6

Chương 1: MOT $6 VAN DE LY LUẬN VE TAI SAN HÌNH THÀNH

TRONG TUONG LAI 61.1 Khái niệm và đặc điềm của tài sản hình thành trong tương hi 6

1.11 Khái nệm tài sản hình thành trong tương lai 6

1.12 Đặc diém của tài sẵn hình thành trong tương lai 9

1.2 Phân loại tài sản hình thành trong tương lai 12

12.1 Căn cứvào hình thức thé hiện của tài sản hình thành trong tương lai 12

1.2.2 Căm cứ tình trang của tài sản hình thành trong tương lai 2

13.3 Căn cứ vào tính chất của tài sản hình thành trong tương lai 4

1.2.4 Can cứ vào thủ tue đăng in} tài sẵn hình thành trong tương lai ads:

1.3 Phân biệt giữa tài sản hình thành trong tương hài và tài san hiện có 16

1.4 Khái quát quy định pháp hạt về tài sản hình thành trong tương hi 181.5 Ý nghia của quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương hi 20Tiểu kết chương 1 22

Chương 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUAT VE TÀI SAN HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 23

2.1 Quy định pháp luật hiện hành về tài sản hình thành trong tương lai 23

iv

2.1.2 Các loại tài sản hình thừnh trong tương lai theo guy đành pháp luật 26 2.1.2.1 Tài sẵn hình thành trong tương lai là tài sản chara hình thành 26

2122 Tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành nhưng cin thê xác lập quyên sở liữu seas thời điểm xác lập giao dich 29

2.13 Miững quyền năng của cini thé đối với tài sản hình thành trong tương

lat 29

2.14 Điều Kiện đối với tài sẵn hình thành trong tương lai trong các giao dich

đân sự 33

2.2 Đánh giá quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương hi 40

3.2.1 Niững tai điểm đã đạt được 4i

2.2.2, Nhiing han chế cần khắc pine 4

C 3: THỰC TIEN AP DUNG QUY ĐỊNH PHAP LUAT VA MOT

SÓ KIÊN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN VE TÀI SAN HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI 483.1 Thực tien áp dụng quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai483.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thựchiện pháp luật về tài sàn hình thành trong tương hi 54

321 Kién nghị hoàn thiên quy ainh pháp luật về tài sản hình thành trong

tương lat 5S

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tài sản hình thành

trong tương lai 62

Tiểu kết chong 3 65

KET LUAN 66

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO 67

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tài sản là van dé cốt lõi của moi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luậtnói riêng Nghiên cứu về tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác, xây dung

và định hướng các chế định của pháp luật dân sự Tai sản bao gồm những của cải vậtchất trong xã hội, có giá trị đem lại loi ích nhất dinh cho các chủ thé có quyền, đồng

thời là mục tiêu ma các đôi tượng hướng đến khi tham gia các giao dich dân su:

Cùng sự phát triển mạnh mé của nên kinh tê thị trường, tốc độ công nghiệp hóa

và hiện đại hóa dat nước, các giao dich dan sự trở nên phong phú và có giá tri hơn vềmất kính tế Yéu tố tài sân được khai thác ở nhiều khía cạnh, trong đó chê định về tải

sản hình thành trong tương lai được nhận định là một bước tiên quan trọng trong khoa

học pháp lý và sự phát triển tat yêu khach quan của thời đại

Trong bôi cảnh đó, nhu cầu điều chính về tài sản hình thành trong tương lai trởnên cấp bách dé đáp úng yêu câu ngày cảng cao của xã hội Bộ luật dân sự 2015 số91/2015/QH13 đã chính thức thừa nhân trực tiệp về tai sản hình thành trong tương leiđược quy dinh trong chương VII TÀI SAN Cùng với các văn bản pháp luật khác nhưLuật Nhà ở sô 64/2014/QH13 năm 2014, sửa đổi bỗ sung năm 2020, Luật Kinh doanhbat đông sản năm 2014 Việc ghi nhân về tai sản hình thành trong tương lai thé hiéntính thân tiếp thu có chọn loc kinh nghiệm trên thê giới vào hoat động lap pháp ở ViệtNam, mở ra nhiéu cơ hội trong hội nhập sâu rộng toàn câu Tuy nhiên, trong các vanban điều chỉnh, cụ thé giữa Bộ luật dan sự với các văn bản Luật chuyên ngành thiêu sựthống nhất trong quan điểm và chưa đáp ting được yêu câu điều chỉnh thực té của cácgiao dich dan sự về tài sản hình thành trong tương lai Những bat cập trên dẫn đền cácdiễn biên phức tạp từ các vụ tranh chap, hành vi vi pham pháp luật gây thiệt hai cho

các bên tham gia giao dịch, khó khăn trong việc thực thi và áp dụng pháp luật Cùng.

với sự quản lý lỏng léo của cơ quan quản lý, khiến các giao dịch liên quan dé bi vôhiệu, không đạt được mục dich giao kết ban dau, ảnh hưởng đến lợi ich clủ thé và trật

tự an toàn xã hội.

Mà nguyên nhân lớn nhất là từ việc điều chỉnh chồng chéo, thiêu thống nhật và

sự “khan hiếm” trong quy dinh Xuất phát tử bat cập trên, tác giả mong muốn tìm hiểusâu hơn về các quy pham pháp luật hién hành điều chỉnh đối với tài sản hình thành

trong tương lai, từ đó lua chon đề tài “Tải sau hình thành trong trong lai theo phápluật đâm sw Việt Nam” làm đề tài nghiên cửa Khóa luận tốt nghiệp Tác giả hy vọng,thông qua quá trình nghiên cửu của minh có thé góp phân phân tích toàn điện về cácnội dung quy định pháp luật điều chỉnh về tài sản hình thành trong tương lai, chỉ ranhững thành tựu và những bat cap trong hệ thống pháp lý Đồng thời, dua vào nghiêncửu thực tiễn có thé đưa ra các kiên nghỉ hoàn thiện chế dinh pháp luật về loai tai sẵn

mới và nhiêu nét đặc biệt “tat sản hình thành trong tương lai”

2 Tình hình nghiên cứu đề taiva những đóng góp của Khóa luận

Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng dinh được su quan tâm của cácnhà nghiên cứu khoa học phép lý, những công trình nghiên cứu về tai sản hình thànhtrong tương lai bat dau được thực hiện từ sớm trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực.Cho dén nay, các đề tài nghiên cứu về tài sản bình thành trong tương lai được khaithác dưới nhiều góc độ và phương điện khác nhau, tiêu biểu là một số Luận văn Thạc

- Trần Thị Bich, Tải sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dan sự ViétNam, Luận văn thạc i Luật hoc, PGS TS Trân Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội, năm 2022

Đồng thời, các nôi dung vệ tài sản hình thành trong tương lai được dé cập trong,

- Vũ Thị Hồng V ân (Chủ Biên), 2019, Giáo trình Luật dan sự Viét Nam (Tập 1)Trường Đại hoe Kiểm sát Hà Nội NXB Chính trị quéc gia sự that

- PGS TS Nguyễn V ăn Cừ - PGS.TS Tran Thị Hué, 2016, Bình luẩn khoa hoc

Bồ luật đân sự năm 2015, NXB Công an nhân dân, Hà Nội

- TS, Nguyễn Minh Tuân (Chủ biên), 2016, Bình luận khoa hoe Bộ luật dén sự

năm 2015, NXB Tư pháp

Ngoài ra, ở một sô nghiên cửu, trao doi đưới dang bài việt Tạp chí có giá tri như:

- Tuân Dao Thanh, Pham Thu Hàng Bàn về tài sản hình thành trong tương lai

trong lĩnh vực bảo đâm, Tap chí Nghề luật, Số 1, 2014, tr 16-20

- Nguyễn Thị Mỹ Linh, Tài sen hình thành trong tương lai theo guy định Bồ luậtđân sự năm 2015, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 4, 2017, tr27-32

- Hồ Thị Vân Anh, Báo đảm thực hiện ngiữa vụ bằng tài sản hình thành trongtương lai, Tap chi N ghề luật, Số 4, 2018, tr 56-62

Thông qua các công trình nghiên cứu có thé thay tải sản hình thành trong tương lai

là đố: tượng nghiên cứu ở nhiéu đề tài Tuy nhiên, mỗi sản phẩm nghién cứu lại chỉ tậptrung phan tích về một giao dich liên quan đến tai sản hình thành trong tương lai vàthường đề cập nhiều dén tai sản hình thành trong tương lai là đối tượng trong các giaodich bảo đảm Xuất phát từ đó, người đọc tiếp cân các công trình nghiên cứu về tài sảnhình thành trong tương lai đưới từng khía canh thiểu cái nhìn tổng quát về các nộidung liên quan Thông qua dé tài Khóa luận, tác giả thực luận nghiên cứu về tài sảnhình thành trong tương lai một cách toàn điện từ pham vi khái quát đền chi tiết các quyđịnh pháp luật, phân tích từ cơ sở lý thuyết dén thực tiễn thực thi và quá trình áp dungQua đó, chỉ ra những ưu điểm và hạn chế nhằm đề xuất các quy đính và giải pháp hoànthiên, nâng cao hiệu quả với các giao dich dân sự có đổi tượng là tài sản hình thành.trong tương lai Tác giả cho rang việc lua chọn nghiên cứu các nội dung về tài sản.hình thành trong tương lai rất thiết thực, bởi góp phân giải quyết thực trang cấp bách

về nhu câu điều chỉnh hiện nay, hạn chế các tranh chấp và vi phạm liên quan Đôngthời, tác giả tin rằng bai nghiên cứu của minh sẽ trở thành nguôn tải liệu tham khảohữu ích, phục vụ cho hoạt đông nghiên cứu của sinh viên về nội dung tài sản hình

thành trong tương lai

3 Mục đíchvà nhiệm vụ nghiên cứu.

- Muc đích nghiên cứu:

ĐỀ tài nghiên cứu về “Tai sản hình thành trong tương lai theo pháp luật din sựViệt Nam” nhằm làm rõ những van dé lý luận thông qua quá trình phan tích quy dinhpháp luật về tải sản hình thành trong tương lai Đồng thời, đề tải dựa vào thực tiễn thựcthi pháp luật, đánh giá những kết quả đạt được từ đó chỉ ra những bất cap, hạn chê.Cuố: cùng, đề xuat những giải pháp hoàn thiên quy định pháp luật và giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả thực biện pháp luật, đáp ứng nhu câu điều chỉnh

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Về mặt lý luận: Phân tích các van đề ly luân chung về tai sản hình thành trong

tương lai thông qua khái tiệm, đặc điểm, phân loại, so sánh tai sản hình thành trong

tương lai với tài sản hiện có làm nổi bật hon các đặc trung riêng và chi ra ý ngiĩa củaviệc điều chỉnh pháp luật đối với tai sẵn hình thành trong tương lai Bên cạnh đó, lam

16 những quyền năng của chủ thé, điều kiện thực hiện các giao dich dân sự về tai sinhình thành trong tương lai Từ cơ sở lý luận, đưa ra đánh giá khách quan về thực trang

các quy định pháp luật dan sự về tài sản hình thành trong tương lai thông qua liệt kê

những ưu điểm và hạn chế cần khắc phục

+ Về mặt thực tiễn: Đánh giá thực tién trong việc thực thi và áp dụng pháp luật

về tài sin hình thành trong tương lai, thông qua việc phân tích các bản án giải quyéttranh chấp về tài sn hình thành trong tương lai, điểm mat một số dự án tiêu biểu vệ viphạm của chủ đầu tư thông qua các vụ việc trên thực tê trong những năm gan đây.Tiên cơ sở đó, đưa ra những đề xuất kiên nghị và giải pháp hoàn thiện các quy đínhpháp luật điều chỉnh về tài sẵn hình thành trong tương lai

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đôi tượng nghiên cứu:

+Nghiên cứu các quy đính pháp luật từ quá khứ đến hiện hành về tài sản hình

thành trong tương lai Đặc biệt, chú trọng phân tích quy định về tài sản hình thành

trong tương lai trong Bộ luật dan sự năm 2015.

+Nghiên cứu thông qua các công trình nghiên cứu khoa hoc, các tạp chi, bài việt,

giáo trình, có đôi tượng nghiên cứu vệ tai sản nói chung và TSHTTTL nói riêng Bên

canh đó, dua vào thực tiễn các vụ việc, bản án, tranh chap hợp đông về TSHTTTL, từ

đó đưa ra những kiên nghị nhằm nâng cao luệu quả thực biên pháp luật

- Pham vi nghiên cứu:

Khoa luận tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành vệ tải sản hìnhthành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay Bên cạnh đó, xem xét và đánh gia tinh

hình tực tiễn thực hiện, áp dung pháp luật về TSHTTTL trong những năm gan đây

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác- Lénin, trong quả trình nghiên

cửu đề tai, tác giả sử dụng kết hợp giữa phương pháp phân tích bình luận, phươngpháp tổng hợp, phương pháp lich sử, so sánh,

- Phương pháp lich sử: nhằm tìm hiểu các quy định pháp luật bat đầu từ thời kyPháp thuộc, đến khi có các quy đính sơ khai điêu chỉnh va các quy định hiện hành:Đánh giá sự phát triển vượt bậc của các giao dich dân sự thông qua mốt: thời ky và hệthống pháp luật điều chỉnh của nước ta về tai sản bình thành trong tương lại.

- Phương pháp phân tích và bình luận: là phương pháp được sử dụng nhiêu nhậttrong đề tài nhẻm làm 16 nội dung lý luận và đánh giá đôi với các quy định pháp luật

về tai sản hình thành trong tương lai

- Phương pháp tổng hop: được sử dung nhằm khéi quát hóa thực tiễn, thực trạngpháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh về tài sản hình thành trong tương lai, từ đódua ra những kiên nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Phương pháp tông hợp được vandung phổ biên ở tat cả các nôi dung, đưa lại cái nhìn ở góc đô tổng quan sau quá trìnhphân tích chi tiết

6 Ý nghĩa lý luận và ý nghia thực tiễn

Nghiên cứu một cách khoa học, có hệ thong về tai sẵn hình thành trong tương laitheo pháp luật dan sự Viét Nam có ý nghĩa về mat lý luận và thực tấn

- Về phương diện lý luận: đề tai Khóa luận để làm sáng tö các van dé lý luân dựatrên các quy đính pháp luật dân sư hiện hành vệ tài sản hình thành trong tương lai

- VỀ phương diện thực tiém thông qua đề tài nghiên cửu có thé đóng góp vai tròlàm tai liêu nghiên cứu đối với các bai nghiên cửu khác trong tương lai Đồng thời, tácgia hy vong những kiến nghị có thé dem lại giá trị thiết thực cho việc hoàn thiên quy

định pháp luật hiện hành về tài sản bình thành trong tương lai Từ đó, giảm bớt những

hạn chế bat cập va nang cao hiệu quả của giao dich dân sự về loại tai sản đặc biệt này

7 Kết cau nội dung của đề tài

Ngoài phần Mở dau, Kết luận và Danh mục tài liêu tham khảo, nội dung của

Khóa luận gồm 3 chương

Chương 1: Một sô vân đề lý luận vệ tài sản hình thành trong tương lai

Chương2: Thực trạng quy dink pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai

Chương 3- Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật và một số kiên nghị, giải pháphoàn thiện về tai sản hình thành trong tương lai

TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Khái niệm và đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái tiệm tài san hình thành trong trong lai

Tài sẵn là vân dé cơ bản và cốt lối của các giao dich dân sự, có ý ngiĩa quantrong đôi với sự hình thành, phát trién của nhân loai Voi tam quan trong đó nên nhữngcông trình nghiên cứu về tài sản xuất hiên rat sớm Ban chất nội dung khéi niệm về taisẵn có pham vi rộng bao gồm những của cải vật chất trong đời song mỗi loại tài sản

có những đặc trung riêng về công dung tính chất, chúng tao ra các giá trị kinh tế nhậtđịnh cho các chủ thé trong xã hội Theo từ điển Han- Việt thi “ tài sản” là ghép hei từ

“tai” và “sản”, theo đó “tai” để chỉ tiền bạc, của cải vật chất các giá tri và lợi ích vềkinh tế, “sản” để chỉ sự sinh sôi, sẵn sinh, tạo ra thêm cụ thé ở đây là làm sản sinh racác lợi ích" Theo từ điển Tiếng Việt “Tài sản là của cải vật chất dimg vào muc dichsản xuất hoặc tiêu đìmg'2 Như vậy, có thé biểu tai sản trước hết là bao gồm những.điều kiện vật chat dé duy tri sự sông của con người, chúng tạo ra các giá trị và lợi ích

về kinh tế, được ding vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng, chẳng hạn như (nhà ở,tưliệu sản xuất, tư liệu tiêu ding và những vật pham khác )

Thông thường tài sin là của cải được con người sử dung nó có thể dưới dạngmot vật chất cụ thé, sờ, cam, năm hay cảm nhận được bằng các giác quan Hoặc rộng

hon là những tai sản “vo hình” như các quyên sở hữu trí tuê, thậm chi không khí trong

một số trường hop đặc biệt van được xem là tai sẵn thuộc sở hữu riêng của một chủ thé

nao đó Trước đây, người ta luôn sử dung không khí, nhưng không khi chưa bao gio

được xem là tải sin theo nghĩa thông dung Hiện nay, phạm vi khéi niém về tài sảnđược mở rộng ngày cảng trở nên đa dang hơn, phù hợp với nhu cầu tham gia các giao

dich dân sự Do đó, không khí được trở thành đối tượng được mua bán, trở thành vật

lam mot loai hang hoa trên thị trường ví du “không khí” được cho vào túi nilon và ban

tại các dia điểm du lich hay trên nền tổng thương mại điện tử hoặc oxi từ không khí

' Dao Duy Anh, Hán Việt từ didn, (Phan Boi Chân hiệu dink), Nxb VH-TT, Hà Nội, tái bản năm 2005,

trang 655, 697 _

-2 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, GS Hoàng Phả (Chủ biên), NEB Hồng Đức, -2018, tr1118.

luôn hiện hữu trong đời sông hàng ngày, gắn bó mật thiết với các hoạt đông sóng vàđược con người khai thác Nhìn vào tùng giai đoạn, tai sản luôn tôn tại như một yêu tôkhách quan và ngày cảng phong phú về đôi tượng.

“Tương lai là thuật ngữ dùng để mô tả về khoảng thời gian sắp tới, nó có mailiên hệ chất chế với hiện tại, kết quả của quá trình hiện tai Trong tương lai có các sựkiên chưa phát sinh, chưa xảy ra nhưng có thể hoàn toàn đự đoán được trước dua vào

những su kiên ở hiện tại Con tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản chưa

có ở hiện tại, ma được hình thành ở mét khoảng thời gian nhật định trong tương lai.Thuật ngữ này được sử dụng phố biên, đặc biệt được chủ trong khi nghiên cứu các van

đề pháp ly về tai sản hình thành trong tương lai, do các van dé vệ tài sản luôn là mộttrong những ché định cốt lối, quan trong bac nhật trong hệ thông điều chỉnh

Trong hệ thông pháp lý Việt Nam, khái niém về tài sản lân dau được quy dinh tại

Bô luật dân sự năm 1995 đó là “tai sản bao gém vật có thục, tiền, giấy tờ có giá đượcbằng tiền và các quyên tài sản" Sau đó, lại sửa đỗi theo BLDS năm 2005 theo hướng

mỡ rồng hơn, tài sản không con bi gò bó trong pham vị “vat có thật” và chi con lại

“vat”! Tại đây, vật có thể bao gồm vật có thật hay vật tổn tại trong tương lai, khôngcòn bat buộc tải sản phải: được thể hiện dưới dạng hình thức vật chất nhất định và chiđược thể biện dưới trang thái duy nhất là vật có thật nhu trước day.

Cùng với sự tiền bô vượt bậc của khoa học- công nghệ, các hoạt động kinh doanhthương mai đa quốc gia trở nên phô bién Trước tình hình đó, pháp luật nước ta khôngngừng chuyên bién trên tinh thân tham khảo hệ thông phép luật thé giới BLDS năm

2015 được xem là một bước tiên giúp mở rông phạm vi đối tượng về TSHTTTL

Cu thể, Điều 105 BLDS năm 2015 quy định về tài sẵn như sau:

” 1) Tài sản là vật tiền, giấy tờ có giá và quyển tài sản

2) Tài sản bao gồm bắt động sản và động sin Bắt động sản và động sản có thé

là tài sản hiển có và tài sản hình thành trong tương lai ”

Trong khi đó, trước đây khái niệm về tài sản bình thành trong tương lai không

` Đoàn Thị Ngọc Hii (2018), Chế dink tée sein vei quyển số hit trong pháp luật đân sie Việt Naw

£ Theo Từ điện ting Việt do NXB Vấn hóa Thông tm ân hành năm 2014,tr1184

172 BLDS năm 1995

leu 163 BLDS nam 2005

được quy đính trực tiệp mà chỉ quy định về vật hình thành trong tương lai Tại khoản 2Điều 320 BLDS năm 2005 “Tát hình thành trong tương lai là đồng sản bắt động sảnthuộc sở hữm của bên bảo đâm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dichbảo đâm được giao kết” Quy định và vật bình thành trong tương lai là đối tượng đượcnhắc đến trong các giao dich bảo đêm Nhìn chung quy dinh pháp luật về TSHTTTLtrước khi BLDS 2015 có hiệu lực hau hết là tải sản trong quá trình hình thành (dang

xây dung trong giai đoạn hoàn thiện), chưa có quy dinh về TSHTTTL ở trang thái đã

hình thành Cụ thể, Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở hình thành trongtương lai là nhà ở dang trong quá trình đâu tư xâp' đựng và chưa được nghiệm thu đưavào sử ding” Điều 4 Luật KDBĐS 2014 quy đính: “Nhà cổng trình xây dựng dang

trong qua trình xây dung và chưa duoc nghiệm thu diva vào sử dmg”

Trong bố: cảnh Việt Nam đang trên da thực hiện hội nhập sâu rộng trên thé giới,các hoạt đông giao thương, kinh doanh thương mai được thúc day manh mé, hé théngpháp luật Việt Nam được các đối tác Nước ngoài quan tâm, bên cạnh mất tích cựccũng đặt ra vấn đề thách thức không nhỏ về hệ thông pháp luật Bộ Luật dân sự số91/2015/QH13 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế và hoàn thiện hơn về hệ thôngpháp luật dân sự dé tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh, đáp ứng được nhu cầu củathời đại, giúp ich cho phát triển kinh tế, thúc day hội nhập Thông qua BLDS năm

2015 đã tiép cận về tài sản nói chung và TSHTTTL nói riêng theo hướng mé rông hơn

Theo đó, tại Điêu 108 BLDS năm 2015 quy đính bao gồm

“1) Tài sản chua hình thành; 2) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thé xác lậpquyền sở hiểu tài sản san thời điểm xác lập giao dich”

Cho thay, BLDS không đưa ra khái niệm cụ thê về tài sản hình thành trong tương

lai, mà quy định liệt kê gồm: tài sản chưa hình thành (ví đụ: nha ở đang trong giai

đoạn xây dựng) và tải sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời

điểm xác lập giao dịch Mac đủ, tải sản ở trạng thái “chưa hình thành” nhưng dé xácđính là TSHTTTL phải có những căn cứ cụ thể, kha thi về sự hình thành của tài sản

nay tại một thời điểm trong tương lai Chẳng hạn, căn hộ chung cư mặc đù chưa hình

thành ở thời điểm hiện tại, nhưng có các căn cứ chứng minh rằng clưúng đang được taolập thông qua việc chủ đầu tư tiền hành triển khai xây dung và hoàn thành phân mongnhà trên thực tế.

Trên cơ sở những nội dung da phân tích trên, tác giả đưa ra khái niém về tai sin

tình thành trong tương lai như sau:

“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành tại thời điểm hiệntại hoặc đã hình thành nhưng chit thé chưa xác lập quyên sở hữu, nhưng có căn cứ rốràng dé xác đình tài sản đó được hình thành tại một thời điểm nhất định trong tươnglai và chit thé được xác lập quyén sở hữm san thời điểm xác lập giao dich”

1.1.2 Đặc điểm cna tài sảm hình thành trong trong lai

Trước hết, tài sản bình thành trong tương lai 1a một dang của tài sin, do đó đượcmang day đủ đặc điểm chung của tai sản nlnư sau:

Thứ nhất, tài sản hình thành trong tương lai mang tính giá tri, bao gồm giá fri và

giá trì sử dụng

Trong đó, giá trị là thuộc tính của tài sản, đó là thành quả của quá trình hao phí

sức lao động của người sẵn xuất đã kết tinh vào tài sản do Con giá trị sử dụng chính làlợi ích, công dung, tính năng của sản phẩm dé thöa mãn nhu cầu nào đó của con ngườitrong sản xuất hoặc tiêu ding cá nhân Chẳng hen giá trị của nhà ở HTTTL là chi phí

dé xây dựng nhà ở đó, tùy vào điện tích, vi trí, thiệt kế và thời điểm xây dung dé xác

đính giá trị của nhà ở Vi đụ, căn hộ chung cư Hateco Laroma tại trung tâm quan Đồng

Đa thành phô Hà Nội, có diện tích 6m2 có giá trị 5 tỷ đồng Con giá trị sử dụng của

nhà ỡ HTTTL là công dung dé ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người.

Thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai mang lại những giá trì lợi ích nhấtđịnh cho con người về mat vat chất hay tinh than

Từ thời kỷ nguyên thủy con người dé biết sẵn bất, hếi lượm các sản phẩm déphục vụ nhu câu về thức an Trong đó, hoa quả, lương thực đang chuẩn bi đến ky thuhoạch chính là những TSHTTTL tên tại từ rất lâu được con người khai thác Như vậy,

du là tải sin hay TSHTTTL cũng mang những giá trị lợi ích nhật đính phục vụ con

người trong các nhu câu về thức šn, trang phục, nha ở Ngày nay, những lợi ích ngàycảng trở nên da dang do nhu cầu tăng cao, đời hỏi sự hoàn thiện nhật về công dung sảnphẩm dé phục vụ nhu cau toàn điện của cơn người

Thứ ba, tài sản hình thành trong tương lai mang lại các quyên năng cho chủ thé

có quyền

Những tải sản đã hình thành có thể được con người chiếm hữu, chỉ phối, khai

thác và sử dung nhằm đáp ứng nhu câu về vật chất và tinh thân Trong điều kiện, nhàmat dat tại các trung tâm thành phô như TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ngày cảngđất đỗ việc sở hữu vô cùng khó khăn, thay vào đó xu hướng hiện nay là nhà chung cư.Dưới danh ngliia là chủ thé có quyền đối với tai sản hình thành trong tương lai, đượcthực hiện một số quyên năng nhất định, như quyền được khai thác công dụng quyên.chiêm hữu TSHTTTL Mặc đủ, trong một số trường hop người mua chỉ lua chon muabat đông sản HTTTL dựa trên hình ảnh bản đô thiết ké đự án, thông qua hợp đồng mua,nhung không vi thé ma bình thức giao dịch về bat động sản HTTTL bị hạn chế Thực

tế, giao dich chuyển nhuong mua bán, thé chấp bat động sản HTTTL rất phổ biển

Bên canh những đặc điểm chung của tai sản, với tính chat đặc trưng sẵn có tàisẵn hình thành trong tương lai con có những đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc đã

hình thành nhường về mặt pháp Ip chit thé chưa xác lập quyén sở hữm tại thời điểm xác

lap giao dich

Khác với tài sin biên có, gồm nhà ở, máy móc, phương tiện có sẵn dang đượcchủ sở hữu trực tiếp chiêm hữu, khei thác sử dụng tùy vào nhu cầu Còn tài sản hìnhthành trong tương lai gồm những tài sản chưa hình thành, chẳng hen tòa nhà chung curđang xây dung xong phân móng, hoa lợi, lợi tức trong tương lai, Bên canh đó, có taisẵn đã hình thanh trên thực tê nhưng chưa chủ thé chưa xác lập quyên sở hữu, ví dụcăn hộ đã xây dựng xong, hoàn thiện trên thực tê chủ đầu tư đã bản giao cho ngườimua va dang trong giai đoan chờ cap giây clưứng nhận quyên sở hữu Như vay, đặcđiểm đầu tiên của tải sản hình thành trong tương lai là loại tai sản tồn tại đưới dangchưa hình thanh, hoặc đã hình thành và về mặt pháp ly chủ thé chưa xác lập quyên sở

Thứ hai, pháp luật đều chỉnh tương đối chặt chế đối với một số tài sản hìnhthành trong tương lai dé liếm soát quá trình hình thành và hạn chế rid ro

Trên thực tê, những tài sản hình thành trong tương lai dưới dang bat động sảnđược pháp luật quy định chặt chế Xuất phát từ bản chất của tài sẵn hình thành trong

tương lai thường là tai sản chưa có ở hiện tại, việc hình thành chỉ được xác định tại

một thời điểm trong tương lai Có bản chat nhiéu rủi ro, trong khi do vai trò của phápluật là bảo vệ các quan hệ xã hội và lợi ích của những chủ thé tham gia gao dich vì

vậy hoạt động kiểm soát chặt chế đối với bất động sản HTTTL là tất yêu nhằm ngăn.chan va hạn chế hành vi vi phạm Cụ thé, điều kiện để được cấp phép xây dụng và bancác du án bat đông sản hinh thành trong tương lai là một vi du tiêu biểu về đặc trưngnày: Theo đó, dy án chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đá đáp ứng các điều kiệntheo quy định Luật KDBĐS năm 2014 cụ thé: Có giây tờ về quyên sử dung đất, Đã có

hỗ sơ du án đầu tư xây đựng nhà ở, có thiết kế nhà ở được phê duyệt, Có biên bảnnghiêm thu hoàn thành phân móng của nhà ở, Đã có văn bản thông báo của cơ quanquan ly nhà nước cấp tinh về nhà ở đủ điêu kiện bán, Như vậy, thông qua nhữngđiều kiện trên cho thay pháp luật hiện hành điều chỉnh thận trọng hơn về tải sản hìnhthành trong tương lai, do bản chất luôn có nhiều rủi ro hon tài san hiện có

Thứ ba, chủ thé chưa xác lấp quyên sở hữu đối với tài sản hình thành trong

tương lai

Với đặc trưng là tài sản chưa có ở hiện tại, chủ thé chưa xác lập quyền sở hữu tại

thời điểm thực biên giao dich, nên quyên sở hữu đôi với TSHTTTL chỉ được xác lậpsau thời điểm thực hiện giao dịch Đối với tải sản hiện có, quyền sở hữu là đặc quyềnduy nhất của chủ sở hữu đổi với tài sin thuộc sở hữu của mình Tuy nhiên vớiTSHTTTL chủ thể trên danh ngliia là “chủ sở hữu của tải sẵn tại mét thời đểm trongtương lai” nên của chủ thé được pháp luật cho phép thực hiên một số quyên năng.Chẳng han, quyên được dùng TSHTTTL 1am tai sản bão đảm nghĩa vụ dân sự (ví dụ,khi mua nhà ở HTTTL, được thé chấp chính nhà ở đó làm tải sẵn thé chap trong hợp

đồng vay) Nhung việc thực hiện cũng gép nhiéu hen chê về mặt pháp lý và khi căn cứ

theo Điều 295 BLDS năm 2015 về nguyên lý định đoạt của tài sản, chỉ có chủ sở hữu

đích thực mới có quyên định đoạt tai sản, gồm việc đưa tài sản vào tham gia các giao

dich dân sự, hoặc sử dụng làm tài sản để bão dim thực hién nghia vụ

Bén cạnh đó, khi bên nhân bảo dam xử lý tai sản theo nguyên lý là sự dich

chuyển quyền sở hữu tài sản bảo dam, về mắt pháp lý “một chủ thé không có quyên thikhông thể chuyển giao quyên cho chủ thể khác” Khi đó, Ngân hang hay bat cứ bênnhận bão dam nao cũng nhận thay rủi ro từ hoạt động bao đêm đối với TSHTTTL

Thứ he, việc thực hiện các quyên năng như chiêm hữm, sử đụng, định đoạt với tàisản hình thành trong tương lai có han chế nhất định

Như đã phân tích, do có đặc trưng chủ thể chưa xác lập quyên sở hữu đối với tải

sản, nên các quyền với TSHTTTL sẽ bị hạn chế hơn, nêu so sánh với quyền của chủ sở

hữu tai sẵn hiện có là rat khập khiéng vì chủ sé hữu dich thực thực hiện các quyền sởhữu một cách toàn điện Đổi với, việc chiêm hữu hay sử dụng TSHTTTL chỉ đượcthực biện trên một số TSHTTTL đã hình thành và trong những trường hợp nhật định.Trong khi đó, nêu là TSHTTTL chưa hình thành thì việc sử dụng và khai thác khôngthể thực biện ma phải chờ doi đến khi tài sản do hoàn thiện Thông thường chủ thé cóquyên với TSHTTTL không được chiêm hữu sử dung trực tiếp mà chỉ chiếm hữuthông qua kiểm soát các loại giấy tờ, hop đông liên quan đến loại tải sẵn nay

1.2 Phân loại tài sản hình thành trong tương hi

Xem xét ở nhiêu khía cạnh và những góc độ khác nhau có thé phân loại tài sản

hình thành trong tương lai như sau:

1.2.1 Căm cứ vào hình thức thé hiệu của tài san hình thành trong trong lai

1) Tài san hình thành trong tương lai hữm hình

“Hữu hình” là sự biện hữu của tai sản trong thé giới vat chất, ma con người cóthể cảm nhận bằng giác quan cam, nắm va sờ được, tài sản đó có hình dạng vật chất cụthể, như nhà ở HTTTL đang được hoàn thiện, tàu thuyền HTTTL đang được lấp ráp, Hiện nay, TSHTTTL hữu hình ngày càng phố biển, khi ở trang thái đã hình thành conngười có thê nhận biết rõ rang các đặc điểm, quan sát được quá trình hinh thành, thay

vì hình dung một cách trừu tương, như vay vé tính rủi ro cũng được giảm bớt

it) Tài sản hình thành trong tương lai võ hình

“V6 bình” là những tai sản không thể hiện đưới hình thái vật chất ma tôn tại dướihình thức khác, con người không thé thông qua cảm giác, xúc giác dé cảm nhận tải sản

vô bình TSHTTTL vô hành có thể được thể hiện dưới dạng mét ý tưởng một sẵnphẩm trí tuệ, hay quyên sở hữu trí tuệ như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp

hình thành trong tương lai.

1.2.2 Can cứ tinh trang cña tài san hình thành trong troug lai

1) Tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành

Theo quy dinh về tài sin tei Điều 105 BLDS 2015 tai sản được liệt kê gồm “vattiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”, như vây TSHTTTL chưa hình thành là tài sản.chưa tên tại dưới bat kỳ hình thức nao kể trên, chưa được tôn tai dưới dang vật chatnhất đính Nhưng các giao dich dân sự về tai sản chưa hình thành van được phép thực

hiện, vi đặc trưng nhiều rủi ro hơn các tài sản hiện có nên những sản phẩm làTSHTTTL chưa hình thành hâu hết có mic giá tốt hơn và nhiều uu dai nhằm thu hút

lựa chon của người mua mạo hiểm, dam chập nhận rủi ro Do đây là loại tải sản chưa

hình thành trên thực tế, nên không thé thực hiên hành vi sử dụng, chiêm hữu ma chixác lập quyên thông qua các giây tờ, hô sơ liên quan hoặc hợp đông giữa các bên

Vi du, công ty M và N giao kết hop đồng bao tiêu sin phẩm nông nghiệp Theo

đó, Công ty M coc một khoản tiên va cam kết mua tật cả sản lượng lúa của N khi lúađến ky thu hoạch Như vậy, tại thời điểm các bên giao kết hợp đông thi lúa chỉ là tài

sản hinh thành trong tương lai ở dang chưa hình thành (theo tập quán tại các tinh ở

đồng bằng sông Cửu Long gọi là hợp đồng mua bán lúa non)

it) Tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành

“Hình thanh” có nglifa tài sản đó đã ton tại trên thực tê, nhưng chủ thể xác lậpquyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dich Căn cử vào tính khách quan, tài sảnthuộc loại đ tài sản đã hình thành, chủ thé có quyên đã nhận dang chúng theo nhữngđặc điểm riêng thâm chí đang trong tinh trạng chiếm hữu, nắm giữ và trực tiép quản lyđối với tài sản, kể cả khi quyên sở hữu chưa được xác lập So sánh với tài sản hinhthành trong tương lai chưa hình thành, các hành lang pháp lý đối với tài sản hình thànhtrong tương lai đã hình thành “thoáng” hơn Không yêu cau chặt chế các điều kiện dékinh doanh như kinh doanh bat đông sin HTTTL Đối vei TSHTTTL đã hình thành,

đã tôn tại dưới dang một vật chất cụ thé có hinh thức bên ngoài tương tự như tai sảnhiện có, chỉ khác ở tinh chất pháp lý, niên nội dung được các chủ thé quan tâm ở đây làquá trình xác lập quyên sở hữu đối với tài sản sau thời điểm xác lập giao dich

1.2.3 Căm cit vào tính chất của tài san hình thanh trong troug lai

Xuất phát từ bản chất là một loại tài sản nên TSHTTTL có một số đặc điểmchung tương đồng với tài sản, trong nghiên cứu có thé phân loại thành động sẵn và batđộng sản mỗi dang có những đặc trung riêng, pháp luật có sự điều chỉnh khác nhaunhằm xây dung chính sách quan lý phù hợp với tùng loại Được thể hiện tại khoản 2Điều 105 BLDS năm 2015 “Tài sản bao gồm bắt động san và động sản Bắt động sản

và động sản có thé là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”

i) Tài sản hình thành trong tương lai là bắt đồng sản

Khoản | Điều 107 BLDS năm 2015 xác đính tài sản là bat đông sin gom dat đai,

nhà, công trình xây dung gắn liên với dat dai, các loại tai sản này có đắc trưng “không

ci đời được” về mat cơ học, nêu tách rời tải sản nay ra khối dat thì dé lại những dauvết nhật định, vật bị tách rời khỏi bat đông sản sẽ không giữ nguyên được trang tháiban dau’ Bat động sản đặc biệt là đất đai chính là đổi tương đặc biệt trong các giaodich, do chế độ sở hữu toàn dan do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu nên bat động sảnnói chung được Nhà nước quản lý chat chế Theo quy định tei điểm d khoản 1 Điều

107 BLDS năm 2015 liệt kê về “tai sản khác theo quy định pháp luật” đây là quy dink

mé mang tính dự liệu vì bat động sản được nhiều văn ban quy phạm pháp luật điêuchỉnh như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bắt động sản, Trong trườnghợp một tài sản nao khác được quy định là bat động sản theo quy đính pháp luật thì

hoàn toàn phù hợp với tinh thân của BLDS năm 2015 Chẳng hạn, Luật KDBĐS năm

2014 quy định quyền sử dung dat là bat động sẵn

Hệ thông pháp luật liên quan điều chỉnh các van đề về bat đông sản hệt sức thantrong, các bat động sản HTTTL có thể thực hiện các giao dich gồm nhà, công trình xây

dung đang trong quá trinh xây dụng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dung Do tinh

rủi ro của TSHTTTL, giá trị kinh tế cao mà những giao dich liên quan dén bat độngsản HTTTL có thé dẫn dén sự trục lợi, lừa dao dé thu lợi bat chính “Đóng vai” chủđầu tư mượn hình thức kinh doanh nha ở thành trong tương lai các đối tượng đã thựchiện hành vị lừa đão nhằm huy động vốn lớn trong xã hội Từ đó có thé lý giải được,

hệ thông pháp lý điều chỉnh đối với TSHTTTL, nhất là nhà ở HTTTL, có nhiều khung

pháp lý và điêu chỉnh đất ra các điều kiện kinh đoanh nhằm hạn chế rủi ro

it) Tài sản hình thành trong tương lai là động sản

Ngoài những tải sản được liệt kê là bất động san còn lại là đông sản, động sản cótính chất ngược lại với bat động sản "có thé di đời” được Nêu TSHTTTL là bất độngsản phải ding ký với cơ quan nha nước có thẩm quyên khi được hình thành, còn làđộng sản thông thường không can đăng ky, trừ một số trường hợp có quy định Do vậy,khi tìm biểu về giao dich dân sự đổi với động sản là tài sin hién có rất phong phú và

phô biên, được tao điều kiện phát trién, việc xác lập hay thực hién các giao dịch phụ

thuộc vào tinh thân tự do ý chí chủ thé Tương ty, với đông sản HTTTL hầu như chưa

có khung pháp lý, nhưng điểm khác biệt ở đây do chưa có sự điều chỉnh cụ thể nên

? Nguyễn Văn Cừ - Tran Thị Hud (2017), Bình luận khoa học BLDS năm 2015 NXB, CAND, tr 213

giao dịch về động sản hình thành trong tương lai it hơn, thiêu điều kiên phát huy.

Việc xác lập hành lang pháp lý với tải sản là đông sản HTTTL sẽ góp phân pháttriển các giao dich dân su, không những đáp ing được nhu câu ngày cèng phong phútrong xã hôi ma còn tao điều kiện khai thác hệt những nguồn lực có giá trị kinh tế

1.2.4 Can cứ vào thit tục đăng ký tài san hình thanh trong trong lai.

Tương tự với tài sản hiện có, tài sản hinh thành trong tương lai cũng được chia

thành tải sản phải đăng ký và không phải đăng ký.

1) Tài san hình thành trong tương lai phái đăng ky

La những tài sản khi hình thành chủ thé phải thực hiện thủ tục đăng ky đôi vớitải sản đó tại cơ quan nhà nước có thâm quyền Nêu tải sản thuộc đối tương phải đăng

ký nhưng không thực hiện đăng ky sẽ có nhiều rủi ro về tranh chấp và hạn chế khi tàisin làm đối tượng them gia các giao dich dân sự Nhìn chung những TSHTTTL phảiđăng ký thông thường là bat động sản như nha ở HTTTL, các công trình gắn liên vớinhà ở, dat, một số động sản đặc biệt theo quy đính Hiện nay, hoạt động đăng kýTSHTTTL chưa được điều chỉnh trực tiếp và toàn điện, một số trường hợp vẫn ápdung quy đính chung về đăng ky tai sản Hoạt đông đăng ký có ý ngiữa quan trongthông qua đó quyên và ngiĩa vụ của các chủ thé được minh bạch và công khai, đồngthời đối với loại tài sản liên quan đến bat động sản việc đăng ky dé nhà nước quan lý

và ngăn chăn các hành vi xâm pham quyên bat hop pháp, nhằm xây dựng chính sách.quan ly bat đồng sản nói riêng và quan lý nên kinh té nói chưng

it) Tài sản hình thành trong tương lai không phái đăng hy

Là những tải sản hình thành trong tương lai chủ thể có quyền được trực tiếp khai

thác, sử dụng, định đoạt tai sản mà không cân tiên hành các thủ tục đăng ký với tải sin

đó, như hoa lợi, lợi tức HTTTL Theo đó, khi lương thực, thực phẩm đến ky thu hoạchngười có quyền được khai thác, sử đụng hoặc bán dé thu tiền mà không can phải ding

ký với bat ky cơ quan tô chức nao Trong quan hệ xã hội, “hoa lợi” còn được gợi làquả thực, là thành quả từ quá trình gieo trong chăm bón, thuật ngữ nay sử dung dénhac đến kết quả của quy luật sinh học tự nhiên có từ cây trồng va vật nuôi Con “lợitức" là việc chủ thé đưa tai sản đầu tư dé sản xuất kinh doanh nhằm mục đích thu lợi

nhuận, lợi nhuận có được thông qua việc khai thác hợp pháp tài sản gọi là lợi tức.

Vi đụ, A có 500 triệu đồng xác lập hop đồng dé cho B vay trong 12 tháng có tính

lãi suat 7%/ năm, khoản lãi suất ma A nhận được sau khi hết thời han vay theo hopđồng vay tai sin chính là lợi tức từ khoản tiền cho vay phát sinh

1.3 Phân biệt giữa tài sản hình thành trong tương hi và tài sản hiện có

Thứ nhất, về tính chất đặc trưng của tài sản hình thành trong tương lai với tài

san hiện có

Theo đó tai sản hiện có là “tai sin đã hình thành và chủ thé xác lập quyền sởhing quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dich’ Con taisẵn hình thành trong tương lai được liệt kê cụ thể gém hai loại: “tai sdn chưa hìnhthành và tài sản đã hình thành nhưng chit thé xác lấp quyền sở hữm tài sản san thờiđiểm xác lập giao địch”? Xét về đặc điểm của mai loại, tai sản luận có cân thỏa mãn.hai điều kiện là tai sản đã tôn tại trên thực té và chủ thé của tai sản đã xác lập quyên sởhữu, quyên khác đối với tai sản trước hoặc tai thời điểm xác lập giao dich doi với tài

sản đó Dựa trên khía canh hinh thai tên tại, tai sản hién có là đang được hiện hữu trên

thực tế, đã được thé liện đưới một hình thức vật chat nhất định trong thé giới kháchquan Nêu tai sản tôn tại dưới dạng một “vật” đó là vật có thực, được chủ sở hữu thực

hién day đủ các đặc quyền của minh, nằm trong sự chiêm hữu và khai thác giá tri,

công dụng của tải sân của chủ sở hữu Thể hiện day đủ đặc trung của một tài sản thôngthường, tham gia vào các giao dich dân sự phụ thuộc vào y chí quyên của chủ sở hữu

ma không bị bat ky han chê nào ( ví du bán nhà, 6 tô, cam có xe may, )

Co thé phân biệt tai sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai một cáchchính xác thông qua thời điểm xác lap quyền sở hữu đối Theo đó, tại thời điểm xáclập giao dich dan sự diễn ra (giao dich mua bán, thé chap, chuyên nhượng, ) néu đãxác lập quyền sở hữu trước khi diễn ra các giao dich nảy, hoặc tai thời điểm diễn ragiao dich quyên sở hữu được xác lập thì tài sản đó chắc chắn 1a tài sản hiện có

Tương tự, một tài sản đã hình thành có phải là tài sản hiện có hay không? phụ.

thuộc vào ngay tại thời điểm xác lập giao dịch nêu chủ thé lập tức xác lap quyên sởhữu thi mới được công nhân là tai sản hiện có Nhưng nêu tải sản đã hình thành trên.thực tế, ma chủ thé lai chưa được xác lập được quyền sở hữu tại thời điểm giao dich,xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch, thì đây là tải sản bình thành

* Khoản 1 Điệu 108 BLDS năm 2015

” Khoản 2 Dieu 108 BLDS năm 2015

trong tương lai Ví dụ, nha ở đã hoàn thành xây dung và đã được nghiệm thu đưa vào

sử dụng nhưng chủ thể chưa xác lap quyên sở hữu Tai sản nay “da hình thành” nhưng

không được coi là “tài sản hiện co” do chủ thể chỉ được xác lập quyên sở hữu sau thời

điểm xác lập giao dịch Như vậy néu một tài sản đã hình thành dé phân biệt là tài sảnhiện có hay tai sẵn hinh thành trong tương lai cần xem thời điểm xác lập quyên sở hữutrước hay sau thời điểm xác lập giao dịch

Đối với việc phân biệt tai sản hiện có và tai sản ở trang thái chưa hình thành thi

đơn giản hơn, nêu tai sản hiện có đã hién hữu trên thực tế thi tải sản hình thành trongtương lei chưa hình thành lại chưa tồn tại một cách hoàn thuận trên thực tế, dong thờiquyền sở hữu cũng được xác lập sau thời điểm xác lập giao dịch

Ví dụ Vào ngày 22/11/2017 anh Nguyễn Van T có ký hop đồng bao tiêu sinphẩm, theo đó Hợp đông có nội dung Công ty cô phan đầu tư VP (gợi tat là công tyVP) cam kết sẽ tiêu thu lúa Nhật DS1, diện tích lúa ky hop đông là 110 công với giáđầu vụ là 5.800 déng/kg Phía Công ty VP đã giao cho anh T sô tiên coc là 55.000.000đồng, yêu cầu anh T phải bán lúa Nhật DS! theo đúng thỏa thuận tai Hop đông khi đền

vu thu hoạch!?, Qua đó, các bên đã thực hiện théa thuận mua ban liên quan đến tài sản

tình thành trong tương lai chưa hình thành.

Thứ hưu, thực hiển các giao địch dan sự đối với tài sản hình thành trong tương

lai và tài sản hiện có

Hiện nay các việc thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trongtương lai ngày cảng, phổ biến, nhưng vẫn còn nluêu hạn chế khi so với tài sản luận có.Các giao dich về tai sản hình thành trong tương lai ham chửa nhiéu rủi ro, như trong

nha ở HTTTL thi phân rủi ro nghiêng về phía người mua khi chủ đầu tư ban giao nha

không đúng thời hạn, do sự tác đông của nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan.nhu, nhân sự, nguyên vật liệu, vốn, khiến dự án không thé tiếp tục hoàn thiên, ngườimua không nhân được nhà Trong khi đó, nhà ở có sẵn được giao dịch thuận lợi và ít

rai ro cho người mua nhưng giá cao hơn so với việc mua nhà ở HTTTL

Trong hoạt đông thê chập tài sản hình thành trong tương lai, rủi ro đôi với bên.nhận thé chap cao hơn so với bên nhận thé chap tai sản hién có Bất nguôn từ, đặctrưng không thé chắc chắn tuyệt đối về sự hình thành trong tương lai đúng với cam kết

‘© Ban án 16/2019/DS-ST ngày 09/05/2019 về tranh chip hợp đồng bao tiêu sn phẩm

Mat khác, theo sự vận đông một tài sản có thé tăng hay giảm giá trị, việc xác định giátrị của tải sản rất khó khăn cho bên nhận thé chap Tuy nhién, đối với tải sản biên cóbên nhận thé chap có thể đánh giá rõ ràng, hạn chế các rủi ro nên hoạt đông thé chaptải sin hiện có duce thực hiện dễ dang và pho biển Trong ki, thé chap tài sản hình

thành trong tương lai chứa nhiêu rủi ro nên các Ngân hàng hiện nay khi nhận thé chap

thường thâm định chất chế, chỉ đồng ý cho vay với khách hang uy tín, thân thiết

Thứ ba, trong việc thực hiện các quyền năng đối với tài sản hình thành trong

tương lai và tài san hiện có.

Đối với tai sản hiện có, thông thường chủ sở hữu có đây đủ quyền quyền năngđối với tài sản thuộc sở hữu của mình gồm: quyền chiếm hữu, quyên sử dung và quyềnđịnh đoạt đối với tài sản Nêu là chủ sở hữu của tài sản hiện có những quyên này cóthé dong thời chuyên giao cho người khác, cũng có thé chuyên từng quyền nang độclập trong thời hạn nhật định, mỗi quyền năng mang giá trị riêng Trong khi đó, vớiTSHTTTL, chủ thé không thê thực hiện được day đủ các hành vi cầm nếm, sử dung

định đoạt tài sản theo ý chi N guyên nhân là, không phải chủ sở hữu đích thực, niên các

quyền mà chủ thé được phép thực luận “hẹp” hơn chủ sở hữu tài sản hiện có Chẳnghạn nly đối với chiếc ô tô, chủ sở hữu được trực tiếp sử dung phục vụ nhu cầu đi lei

của bản thân, đông thời có thé bán, thé chap, cho muon, cho thuê,

Như vậy, so sánh quyên của chủ thể đối với tai sản hình thành trong tương lai vàchủ sở hữu của tài sản hiên có là không giéng nhau, trong tài sản hình thành trongtương lai các quyên dành cho chủ nhân tương lai là tương đối không thé thực biên day

đủ, cũng là đặc trưng của loại tai sản nay.

1.4 Khái quát quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương hi

Các nội dung về tai sản hình thành trong tương lai được điều chỉnh từ sớm, tuy

nhiên các quy định trải qua nhiéu đợt sửa đổi, bd sung vẫn chưa đưa ra được khái miện

khái quát và toàn diện về TSHTTTL, dong thời chưa phát huy được giá trị của loại tàisản này Cho đến khi BLDS năm 2015 ra đời, mới thật sự loại bỏ được sự bỏ hẹp trong

phạm vi “vật có thực” hay “vật hình thành trong tương lai” trước đó chi được dat trong

pham vi hẹp là đối tượng của các giao dich bảo đảm Đồng thời, bước dau thừa nhận

16 rang bằng cum từ “tai sản hình thành trong tương lai“ liệt kê tại phan Tài sẵn

Cu thể, tại BLDS 2005 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 14/6/2005 trên cơ

sở kê thừa truyền thông của pháp luật din sự Việt Nam và thành tựu của BLDS năm

1995 Nhìn chung, các quy đính điều chỉnh về các nội dung liên quan đền TSHTTTLgiữa các văn bản pháp luật trước khi BLDS năm 2015 được ban hành đều có hạn chêchung là chỉ tiếp cân ở phạm vi hẹp, quy định rời rac và không bao quát các đối tượng,Hạn chế đó được lặp lại tại Điều 320 BLDS năm 2005: “Tát hình thành trong tươnglai là động sản bắt động sản thuộc sở hữu của bên bdo đảm sau thời điểm nghĩa vụ

được xác lập hoặc giao dich dim bảo được giao kết” Trong bôi cảnh dat nước đang ở

giai đoạn phát triển kinh tê, cùng với sự nỗ lực trong công cuôc hội nhập toàn câu, quy

đính về TSHTTTL được BLDS 2015 quy định theo hướng khái quát, minh bach dim

bảo phát huy được tính đa dang của TSHTTTL Déng thời góp phân hoàn thiện hànhlang pháp lý hạn ché nhiing bat cap dé tao tiền dé cho sự phát triển các giao địch dân

sự đồng thời làm thúc day các hoat đông phát triển kinh té- x4 hội của Dat Nước

Theo đó, tại Điều 105 về tai sản BLDS 2015 quy định:

*1) Tài sản là vật tiền giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2) Tài sản bao gồm bắtđộng sản và động sản Bắt động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sảnhình thành trong tương lai“.Cu thé hon tại khoản 2 điều 108 BLDS năm 2015 quyđịnh về TSHTTTL theo bình thức liệt kê gồm: tai sản chưa hinh thành, tai sản đã hìnhthành nhưng chủ thê xác lập quyên sở hữu sau thời điểm xác lập giao dich

Ngoài ra, Luật Nhà ở số 64/2014/QH13 và Luật kinh doanh bat động sản số66/2014/QH13 ra đời đã kịp thời bố sung điều chỉnh những khiêm khuyết, tao điềukiên cho hoạt động quản lý nhà nước, góp phan hỗ trợ tính minh bạch, hiệu quả của thitrường bat động sẵn Đồng thời bd sung những van dé mới phát sinh trong thực tiến détao điều kiện cho việc phát triển và quên ly nhà ở, phải phù hợp với điều kiên kinh têcủa dat nước Cu thé chương III Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 điêu chỉnh

về kinh doanh bat động sản HTTTL, Điều 63 Luật Nhà ở 2014 quy đính về giao dichvới nhà ở HTTTL Qua nghiên cứu có thé thay hiện nay hệ thông pháp luật Việt Namban hành những điều kiện tương đôi chất chế đối với những đối tượng TSHTTTL làbat động sẵn Theo đó gồm những nội dung chính sau đây: Quyên KDBĐS hinh thànhtrong tương lai, Các hình thức, các loai bất động sản được phép đưa vào kinh doanhdưới dạng KDBĐS hình thành trong tương lai, Điều kiện bat động sản hình thànhtrong tương lai được phép kinh doanls, Điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai, Hop dong trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Xử lý vipham trong hoạt động kinh doanh bat động sản hình thành trong tương lai,

Đây là những hành lang phép lý vừa tạo điều kiện phát triển đối với TSHTTTL,đồng thời là cơ sở đã quản lý hạn ché những rủi ro, ngăn ngừa và xử lý vi phạm tronghoạt động kinh doanh va các giao dich liên quan đến đối tượng là TSHTTTL.

1.5 Ý nghĩa của quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương hi

Thứ nhất, tao điều kiện cho sự phát triển của các giao dich dén sự

Việt Nam đang trong giai đoan xây dụng nên kinh tế thi trường theo định hướng

xã hội chủ nghĩa, tại môi trường này các chủ thé kinh doanh trong xã hội được cạnhtranh công bằng, được tự do kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật không câm.Tích cực khuyến khích việc phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh theo nhu cầucủa x4 hội dua trên các quy luật cung- cầu Việc luật hóa các quy định về tai sản hìnhthành trong tương lai được đánh giá là bước tiền trong hệ thông pháp luật nước ta, đápứng được nhu câu của nên văn minh kinh tế thị trường, nhu cầu ngày càng phong phú

của các giao địch dân sự, kinh doanh thương mai,.

Dù có không ít các hoạt động kinh doanh liên quan đên tai sẵn hiện có, tuy nhiên.lại thiêu vắng các quy định điều chỉnh về tài sản hình thành trong tương lai, dé gây ra

sự thiệt thời đối với các loại giao dich liên quan đến tai sẵn bình thành trong tương laiĐồng thời không đáp ứng được nhu cầu phát triển của giao dịch dân sự, không tạođộng lực cho sự phát triển đa dang các ngành nghề kinh doanh, kim ham cạnh tranh

công bang và tài sin hiện có với tải sản hình thành trong tương lai Như vậy, chỉ khi có

quy đính pháp luật cụ thể điều chỉnh về điều kiện, bình thức dé thực hiện các giao dichliên quan dén mua bán, cho thuê mua, thé chap vệ tai sản hình thành trong tương lai,

ki đó mới có hành lang pháp ly dé phát triển các giao dich dân sư

Thứ hai, tạo cơ sở cho các hoạt động kinh doanh liên quan đến tài sản hình

thành trong tương lai

Các tài sản hình thành trong tương lai đa dang đem lại nhiều giá trị về mat kinh

tê, khi khai thác dưới nhiều hình thức khác nhau giá trị chúng đem lại cảng lớn, tránhlãng phí nguôn tài nguyên trong xã hội Thay vì kinh doanh duy nhất tai sản hiện có,các doan nghiép kinh doanh bat đông sản luôn mong muốn bước sang “mảnh dat

mới” là tai sản hình thành trong tương lai Những năm gần đây với hệ thông pháp luật

điều chỉnh về tai sản hình thành trong tương lai nói chung và kinh doanh bat động sảnhình thanh trong tương lai nói riêng, cùng nlxu câu thực tê rat lớn về nha ở, nhiéu dự ánxây dung được cập phép Nhà ở không chỉ được xây dựng với mục đích là nơi để ởđơn thuận nhy trước đây, với nhu câu cao và sự phát triển của khoa học, kỹ thuật nhà ởđược đòi hỏi tỉ mi hơn về thiệt kế, cùng với đó phải da dạng các tiện ích phục vụ nhucâu là nơi giải trí, thư giấn, tập luyện thé thao,

Do đó, các chủ đầu tư xây dụng nhà đưới nhiều phân loại với các mức giá khácnhau nhằm phục vụ nhu cau đa dang của khách hàng Trong đó nỗi tiếng về các tậpđoàn kinh đoanh Bat đông sản như Vingroup, Dat Xanh Group, FLC, Bitexco,

Thứ ba, tạo hành lang pháp lý điều chỉnh, han chế vi phạm đông thời thúc đâyquá trình hội nhập kinh tế

Như đã phân tích ở trên, giao dich về tai sản hình thành trong tương lai là tất yêu.khách quan của quá trình phát triển khi nhu câu ngày càng đa dang Dé đáp ứng được,néu không có các quy định pháp luật, hành lang pháp lý điều chỉnh về tài sẵn hình.thành trong tương lei, đặc biệt là bat đông sản HTTTL sẽ dẫn dén những thiệt hai chocác chủ thé tham gia giao dich Cu thể, khi chưa có quy đính về điều kiện bán nhà ởhình thành trong tương lai như hiện nay, chủ đầu tư để tim moi cách dé huy động vốnxây dựng, cũng như tim cách dé bán nhà cho người dân trái phép, cuối cùng ngườithiệt hai là người dân, gây nhiéu bức xúc trong đư luận Từ khi có quy đính điều chỉnh.

về tài sẵn hình thành trong tương lai, nhiêu du án huy đông vốn đúng quy định và hoàn.thành đúng tiên đô Mặt khác không it chủ dau tư bi xử phạt do vi pham về xây đựngnhu chưa được cap phép xây đựng, xây dựng không đúng thiết ké được phê đuyệt

Dưới sự tác động của nên kinh tê thi trường, nước ta có chủ trương hội nhập toàn

câu, liên kết hợp tác giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hôi Hanh lang pháp lý về tai sảnhình thành trong tương lai cho thay sự tiễn bộ trong tư duy lập pháp, ở việc không dat

ra giới hạn làm kim hếm các giao dich dân su: Tao tiên đề cho quá trình hôi nhập, điềuchỉnh pháp luật Viét Nam tùng bước phù hợp với xu hướng quốc tế, là cơ sở dé thu hútđầu tư, liên kết với các doanh nghiệp nhà dau tư nước ngoài Tai sản hình thành trongtương lai được quy định rất sớm ở nhiều nơi trên thê giới, nhưng trong hệ thông pháp

luật nước ta việc quy định con kha mới mé và hạn chê ở nhiêu khía cạnh.

Tiểu kết Chương 1Trong nội dung Chương 1, tác giả đã tập trung phân tích các van đề ly luận về tải

sản hình thành trong tương lai thông qua các quy đính pháp luật Khi nghiên cứu dưới

góc độ lý luận, dựa trên quy đình pháp luật tác giả đã xây dụng khái niém tài sản hình.

thành trong tương lai, qua đó phân tích các đặc điểm của tài sản này, cách thức phânloại dé có cái nhìn về tài sản hình thành trong tương lai trên nhiều phương điện Từ đó,

phân biệt được tài sản hình thành trong tương lai với tài sản hiện có, đồng thời chỉ ra ý

ngiĩa của quy định pháp luật điều chỉnh về tài sén hình thành trong tương lai Thông

qua đó, cho thay tai sản bình thành trong tương lai là một dang của tài sản được mang

những đặc điểm của mét loại tai sản thông thường dong thời mang những đặc điểmriêng và là loại tải sản đặc biệt do chủ thé chưa xác lập quyên sở hữu đối với tai sin đó

tại thời điểm xác lập giao địch Bên cạnh đó, mặc dù là đôi tượng trong giao dich dan

su nhung khong thé khẳng định chắc chến một cách tuyệt đối về việc tải sản hìnhthành trong tương lai sẽ “thật sự hình thành” tại một thời điểm nhất đính trong tương

lai.

Những van dé lý luận được nghiên cứu một cách cu thé trong Chương 1 là cơ sở

lý luận quan trọng có vai trò định hướng cho việc nghiên cứu, đánh giá thực trang quy

định pháp luật biên hành về tài sẵn hình thành trong tương lai được đề cập trong nội

dung nghiên cứu Chương 2 của Khóa luận.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUAT VE TAI SAN

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI2.1 Quy định pháp luật hiện hành về tài sản hình thành trong tương hi

2.1.1 Quy dinh pháp lật địth nghĩa về tài san hình thank trong trong lai

Vào thời La Mã (từ thé ky VIII trước Công nguyên, đến thứ ky thứ VI-VII sauCông nguyên), người La Mã đã quan niém tài sin bao gồm dat dai và nô lệ hay (tải sản

cam và tai sin biết noi) Còn những đối tượng khác mà theo pháp luật hiện hành được

liệt kê là tài sản, trong thời đại nay không thật su quan têm đến Tuy nliên, dudi sựphát triển không ngừng về quan hệ sản xuất lam cho quan hệ xã hội ngày càng đa dạng

và phong phú, tài sản dân được phát triển thành vật xuôi, cây trồng và các vật có giá trị

để thanh toán, trao đổi, mua bán Do đó, ở thời ky sơ khai ban đầu chưa có sự tôn tại

về khái niệm vật hình thành trong tương lai hay tai sẵn hình thành trong tương lai},

K từ ngày 02 tháng 9 năm 1945 đến trước khi BLDS năm 1995 được ban hành,thì những quy định về tải sản còn sơ sài và thiêu đồng bộ Sau năm 1945 đến trước khiHiện pháp năm 1995 được ban hành, quan niêm về tải sản được hiéu theo những quyđính trong ba Bộ luật thời Pháp: Bộ Luật gan yêu Nam Ky 1883, Bô Luật Bắc Ky

1931; Bộ Dân luật Trung Ky năm 1936 (Hoàng Việt Trung Ky)

Theo quy định tai BLDS năm 1995 tai sản gồm: “Vat có thực, tiên, giây tờ giátrị được bằng tiên và quyền tai sin”? Vat có thực tức là nhũng vật tổn tại hiện hữu.

trên thực tê, con người có thể cam nam, sử dung và khai thác, phải tôn tại và được cảm

nhén bằng giác quan dé nhận biết về tải sản Đông thời, có thê lý giải được vì sao cácgiao dịch vé tai sản bình thành trong tương lai chưa được dé cập đền ở thời ky nay

Xuất phát từ khoản 7 Điêu 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về

giao địch bảo dam, lần đầu tiên đề cập đến cum từ “fai sản hình thành trong tươnglai” Mặc du, không định ngiĩa trực tiếp vé tài sin hình thành trong tương lai nhưngbước đầu trong hệ thông pháp luật Việt Nam đề cập đến loai tai sản nay Theo đó, taisản hình thanh trong tương lai là động sẵn, bat động sản hình thành sau thời điểm kýkết giao dich bảo dam và sẽ thuộc quyên sở hữu của bên bảo đảm nlhư hoa lợi, lợi tức,tải sản hình thánh từ vốn vay, công trình đang xây dưng, các tải sản khác mà bên bão

'! PGS TS Nguyễn Văn Cừ - PGS TS Tran Thi Hué, Bình hân khoa học BLDS nim 2015 NXB,

CAND, 2017, tr 202-203

!3 Điện 172 BLDS năm 1995

Mặc dù đã được quy định nhưng các liệt kê nêu trên đã không đảm bảo khái quát

chung được toàn điện về khái niém đối với tai sản hình thanh trong tương lai Tài sản

hình thành trong tương lei ở Nghị định 165/1999/NĐ-CP được xác định là động sản và

bat động sản trong giao dich bảo dim Đông thời, cùng với xu hướng phát triển ngàycảng có nhiêu loại tải sản hình thành trong tương lai được mở rộng nhu may moc, tauthuyền được đặt theo đơn đặt hàng, nhà ở, công trình xây dung và quyền đời nợ hình

thành trong tương lai,

Cho đến khi ban hành BLDS năm 2005 ngày 14 tháng 6 năm 2005 thay théBLDS năm 1995, tải sản tại Điều 163 bao gồm: “Vat, tiền, gây tờ có giá và quyền tài

sản” Quy đính này đã loai b6 rao cản “vật có thực” trong BLDS, mở rộng phạm vi và

tao điều kiện thuận lợi cho các đối tượng là vật hình thành trong tương lai Tại mụcbao đảm thực hiện nghiia vụ dân sự có quy đính “Vat ding dé bảo dam thực hiện nghiia

vu dan sự là vật hiển có hoặc được hình thành trong tương lai Vat hình thành trong

tương lai là đông sản bắt động sản thuộc sở lữ của bên bảo đấm, “!3 Nhung điểmhạn chế lắp lại ở BLDS 2005 chi quy định về tai sản hinh thành trong tương lai ở phân.bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không được đề cập tei Chương Tai sản Điều nay chothay trong thời gan này các nha làm luật đang quan tâm đến tài sản hình thành trongtương lai là đối tượng của giao dich bảo đảm ma chưa đề cập vệ tài sản hình thành

trong tương lai là đối tượng của các giao dich dân sự khác.

Để chi tiết hóa quy dink của BLDS 2005, Nghị đính số 11/2012/NĐ-CP ngày22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi bd sung một sô điều của Nghị đính sé

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ vệ giao dich bảo dam, có hiệu lực

kế từ ngày 10/4/2012 quy định: “2 Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sảnđược hình thành từ vốn vay; b) Tài sản dang trong giai đoạn hình thành hoặc dangđược tạo lập hop pháp tại thời diém giao kết giao dịch bảo đâm; c) Tài sản đã hìnhthành và thuộc đổi tượng phải đăng lý: quyền sở hữn nhưng sau thời điểm giao kết

giao dich bdo đãm thi tài san đó mới được đăng ký: theo quay đình của pháp luật Tài

sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyển sử dung đắt ”

Thông qua BLDS 2005; Nghị đính số 163/2006/NĐ-CP; Nghị Định số

© Điều 320 BLDS 2005

11/2012/NĐ-CP sửa đổi bd sung một sô điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP có thểthay trong thời ky nay tai sản hinh thành trong tương lai được xác định gồm tai sảnđang trong quá trình bình thành, chưa hoàn hién về công dụng, đặc trưng của sản phẩmhoặc tài sin đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sauthời điểm giao kết giao dich bảo đảm thi tài sản mới được đăng ky theo quy định.

Tiệp đó, Luật Nhà ở năm 2014, Nghi định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10

năm 2015 và Luật KDBĐS nam 2014 đã quy dinh khái niém về nha ở, công trình xâyđựng hình thành trong tương lai cụ thể:

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trongtương lai là nhà ở đang trong quá trình đâu tư xây: dựng và chua được nghiệm thu đưa

vào sử ding”.

Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 củaChính pha quy định chi tiết hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 quy địnhviệc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy đính như sau:

“a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên ban nghiệm thu hoàn thành việc xây dung đưavào sử ching theo quy định của pháp luật về xây dựng b) Nhà ở hình thành trongtương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiên quy định tại Điểm a Khoản này ”

Điều 4 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 quy định: “Nha cổng trình xây dựng

hình thành trong tương lai là nha, công trình xây dưng dang trong quá trình xây dựng

và chưa được nghiệm thu dita vào sử ding”.

Sau một thời gian áp đụng những quy đính nêu trên vẫn có hạn chê do chưa trựctiếp điêu chỉnh các nội dung về khái niém tài sản bình thành trong tương lai Trước

tình hình đó, BLDS năm 2015 đã ra đời và kê thừa thành tuu BLDS năm 2005 nhưng

có sự sửa đôi, bd sung theo hướng mở rộng về tải sản nói chung tài sản bình thành

trong tương lai nói riêng, Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được quy định rõ

rang ngay điều luật về tai sản tại Điều 105 BLDS năm 2015, cụ thể như sau:

#1) Tài sản là vật, tiễn, giấy tờ có giả và quyển tài sản;

2) Tài sản bao gồm bắt động sản và động sản Bắt động sản và động sản có thé

là tài sản hiển có và tài sản hành thành trong tương lai”.

Tài sản hình thành trong tương lai được liệt kê tei Điều 108 quy định bao gom:

“1) Tài sản chưa hình thành; 2) Tài sản đã hình thành nhưng chit thé xác lắp

quyền sở hiểu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich”

Như vậy BLDS năm 2015 đã thừa nhận trực tiếp về tai sản hình thành trongtương lai, mặc dù “không đưa ra định nghĩa" trực tiếp nhưng đã liệt kê cụ thể và baoquất về tài sản bình thành trong tương lai Thông qua đó, tài sẵn hình thành trongtương lai theo BLDS năm 2015 có thé là vật, tiên, giấy tờ có giá và quyên tài sản Tuynhiên, thực tiễn pháp lý cho thay tài sản hình thành trong tương lai tổn tại dưới dạngvat là chủ yêu và phô biến nhất, còn tiên và giây tờ có giá và quyên tài sản trong đó cóquyền sử dung đất có thé là tài sản bình thành trong tương lai hay không hiện vẫn chưa

có căn cứ pháp lý 16 ràng, các quy đính điều chỉnh van đề nay còn “khan hiêm” 1

Thông qua quá trình phân tích có thé nhận xét rằng, các quy định vệ tai sản hình

thành trong tương lai trước khí BLDS năm 2015 có hiệu lực đường như chỉ có muc

đích nham phục vụ về giao dich bảo đảm, tập trung vào đối tượng của giao dich bảodam ma không được nhắc đến trong hệ thông quy định pháp luật về tai sản Cho đếnkhi có BLDS nam 2015 thi khái niém về tài sản hình thành trong tương lai dé được đấttrong chương Tài san, thửa nhén 1a một dang của tải sản nhưng có những đặc điểmriêng biệt, do vay hệ thông các quy đính điều chỉnh đối với đối tượng tai sản hìnhthành trong tương lai có nhiêu nét tương dong với tai sản hiện có, dong thời cũngnhiều đặc trưng riêng phù hợp với ban chat của tài sẵn bình thành trong tương lai và

phù hợp với các giao dịch dân sự.

2.1.2 Các loại tài san hình thành trong throug lai theo qmy dinh pháp nat

2.1.2.1 Tai san hinh thành trong trong lai là tài su chia hình thanh

Vé tai sẵn hình thành trong tương lai, khi cén cứ vào tính khach quan của tài sẵn,

cụ thể tài sản chưa hình thành 1a chưa có trên thực tế, hoặc đang được hình thành trongquá trình xây dung Mặc dù tại thời điểm biên tai chưa tôn tại hoàn chỉnh dưới bat kyhình thức nao theo quy đính về tải sin tai điều 105 BLDS nhưng sẽ được hình thành ởmột thời điểm trong tương lai Liệt kê về tai sản hình thành trong tương lai bao gồm tàisản clưưa hình thành được xác định khá mơ hô về tiêu chi, trang thái chưa hình thénhmang nhiều rủi ro cho chủ thé khi xác lập và thực hiện các giao dich Dù hiện nay cácquy định pháp luật luôn thất chất van đề này, để dim bão TSHTTTL được thực hién

“https (flapebitoaan vv public/index

php/tai-san-hinh-thanh-bong-tong-lai-theo-quy-dinh-cua-phap-hhat-dan-zu-viet-nam.

theo đúng tiên dé và cam kết, nhưng tai sản hình thành trong tương lai có được hình.thành theo đúng cam kết vé chat lượng, thời gian hay không van là van dé đáng lo ngại.

Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm nha ở, công trình xây dung hình

thành trong tương lai, phải được tao dung một cách hop pháp, Luật KDBDS năm 2014

có quy đính về điều kiện của bắt động sản HTTTL được đưa vào lanh doanh tai khoản

1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014 như sau: “Có gidy tờ về quyển sử đụng đất, hồ sơ dur án,thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thâm quyên phê duyệt Giấy pháp xây dựng đốivới trường hợp phải có Gidy phép xâp dung giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành

xây đựng cơ sở hạ tang lý thuật tương ứng theo tiên đồ dự án; trường hop là nhà

chung cư tòa nhà hỗn hợp có mục dich dé ở hình thành trong tương lai thì phải có

biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phan móng của tòa nhà đó” Nêu không đáp

ứng những điều kiện trên chủ du án có thé bị xử phạt vi pham tùy ting mức đô củahành vi, quy đính phủ hợp với đặc điểm rủi ro với TSHTTTL chưa lành thành.

Vi du: Tháng 11/2021, theo thông tin quảng cáo Anh H ký hop dang để mua căn

hộ chung cư điện tích 70m2 tang 15 của dự án CT2 (tên thương mai là FLC Hausman

Dai Mỗ Nam Từ Liêm, Hà Nội thuộc tap đoàn FLC Dự án được bán khi chưa có giâyphép xây dụng từ phía cơ quan thâm quyên cấp, chưa đáp ung các điều kiện kinhdoanh nhà ở HTTTL theo quy định Nhung chủ đầu tư vẫn mở bán và huy động von từhang tram khách hàng, đến tháng 4/2022 UBND phường Đại Mỗ đã lập hô sơ, xử phạt

vi phạm hành: chính 130.000.000 đông với hành vi xây dung trái phép }*

Hiện nay, xuất phát từ cầu ngày càng cao về nhà ở các giao dich về nhà ở hình

thành trong tương lai ngày càng phố biên, không ít các trường hợp vi pham “lách luật"

để nhanh chóng chiếm dung được nguôn vốn từ khách hàng khi du án chưa đáp ứng,điều kiên Bang các dang “hợp đẳng dat coc, “hợp đồng hợp tác”, “ hợp đông giữ chỗ",

“yan bản thỏa thuận”, nhiều van đề rủi ro về pháp lý dẫn dén nguy cơ théa thuận vôhiệu, du án không được thi công trên thực tê gây thiét hai cho khách hang Xuất phát

từ đặc điểm nhiêu rủi ro của tài sản hình thành trong tương trên thực té nên pháp luậthién hành dat ra nhiêu điều kiện để kiểm soát

Đổi với tải sản hình thành trong tương lai là động sản như hoa lợi, mặc đủ hiện

‘https ://dantri com vivbat-dong-san/fle-bi-to-cung-dat-xanly-

mier-bac-ban-clni-car-ho-clung-cu-khong-phep-2022091 5160638742 him

nay vẫn có các giao địch dân sự về tài sản hình thành trong tương lai nhưng pháp luật

không có sự điều chỉnh cụ thể, dan đến các giao dịch liên quan đến còn gap han ché do

thiêu hành lang pháp lý, chưa phát huy hết thé mạnh của giao dich dân sự liên quanđến đông sẵn hình thành trong tương lai

Ví du Anh H là chủ của vua sắn rộng 3ha, công ty về thực phẩm X đã trực tiệpđến ky hợp đông mua tat cả số lượng sin Theo đó tai hop đồng Công ty X sẽ trả trướcmét khoản tiên đặt coc là 30.000.000 đồng dé cam kết mua khi sản phẩm đến ky thuhoạch Như vậy, hợp đông được giao kết hợp đồng khi sản phẩm chưa hình thành tạithời điểm giao dich và những sẵn phẩm sẽ được hình thành khi đến ky thu hoach

Pháp luật hién hành chưa có các quy định điều chỉnh hay đưa ra điều kiện dé các

tài sản là động sản hình thành trong tương lai khí thực hiện các giao dich dân su Ma

lại đặc biệt chú trong và quản lý khat khe doi với những trường hợp là bất động sản,nhằm hạn chê thập nhat những rủi do đưa ra điêu kiện về bat đông sản được đưa vàokinh doanh nhằm đâm bảo tài sản đó được hình thành trên thực tế, đông thời bảo vệngười mua Trên thực tế, các dy án mang danh ngiữa bán bat đông sản bình thành.trong tương lai được xây dụng tràn lan và thiêu kiểm soát, đó là những “dự án batđộng sản ma” hay “không hạ tang” chủ dau tư tìm moi cách dé lừa déi lòng tin kháchhang nhằm chiém đoạt tiền thông qua nhiéu phương thức khác nhau Những năm trởlại đây, rất nhiều vụ án liên quan đền dư án bất động sin ma bị cơ quan điều tra vàocuộc, nhật là tei những trung tâm thành phô có tốc đô đô thị hóa nhanh như TP Hà

Nội, TP Hô Chi Minh, Đông Nai, Binh Thuận,

Vi dụ 1: Ngày 24/3/2020, C ông an tinh Bình Thuận đã khối tổ, bắt tam giam ôngNguyễn Chi Thắng (26 tuổi, Bình Phước) - giám đốc của Công ty CP Đâu tư và Pháttriển Dia ốc Hưng Thịnh Phát (có trụ sở tai TP.Phan ThiếÐ về tội “Lua dao chiêm đoạttải sản” Theo điều tra, công ty trên “vẽ” ra 11 du án và chỉ dao nhân viên rao bán trênmang xã hội với nộ: dung dự án đang xin câp phép Qua điều tra, Công an xác dinh cógan 200 người làm hợp đông nộp tiên cọc, thực hiện chiêm đoạt hang tram ti đông!

Vi đụ 2: Tháng 2/2020, Công ty CP King Home Land bi nhiều khách hàng tô cáolừa đảo khi bán đất nên tại các dự án King Home 4 (quân 9) Theo UBND quân 9, dự

án King Home 4 trên thực tế là thửa đất 527, tờ bản đô sô 21 ở phường Long Trường

'°b#tps:fbacbznltinan com vaVdurg-du-an-rua-lia-dao-bang-tram-ty-dorg-10SS95.lưnnl.

Tuy nhiên, khu dat này chưa được cơ quan chức năng phê duyệt dự án, phương án dau

từ hạ tang kỹ thuật, chưa thực hiện việc tách thửa và ngifa vụ thuê nhưng công ty đã

tu ý về dự án bán va thu tiên hàng loat khách hàng Công ty Cp King Home Land cóhanh vi lửa đão chiếm đoạt tai sản theo quy dinh Bô luật hình sự”

3.1.2.2 Tài san hình thành trong trong lai đã hành thành nhưng chit thé xáclập quyén sở hữm san thời điểm xác lập giao địch

Vi có đắc trưng là loại tài sản đã hình thành trên thực tô, nên thường được so

sánh với các đặc điểm của tai sản hiện có Tuy nhiên BLDS năm 2015 có quy định vàtải sản hiện có “Tả tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyềnkhác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lấp giao dich“ Mặt khác, tai sản

hình thành trong tương lai đã hinh thành, dua vào tính khách quan của tài sản đã được

hình thành trên thực tế, nhưng xét về phương diện pháp lý chủ thé chưa xác lập quyên

sỡ đối với hữu tài sin Quy dinh khoản 2 Điều 108 BLDS nam 2015 “Tài san đã hìnhthành nhưng chủ thé xác lập quyền sở hint tài sản san thời điểm xác lập giao địch”

Qua phân tích co thé thay về mặt hình thức tai sẵn hình thành trong tương lei đãhình thành sẽ có đặc điểm bên ngoài tương tự một tai sản hién có Tuy nhiên, điểmkhác ở đây là quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm xác lập giao dịch, ngay thờiđiểm ký hợp đông quyên sở hữu chưa lập tức được xác lập Các giao dịch liên quan

đến tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành sẽ ít rủi ro hơn so với tai sản chưa

hình thành Mặc da, đều là tai sản hình thành trong tương lai nhưng khí xác lập giao

dich liên quan các chủ thể được nhận biết rõ rang về tinh trạng, tính năng, sự tôn tại

của tai sản này trên thực tê, ngay cả khi quyền sở hữu tài sẵn chưa được xác lập Từ đó,

lý giải nội dung quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về đối tượng này “thoáng”

hon, chỉ tập trung đến việc xác lap quyền sở hữu sau thời đểm xác lập giao dịch

2.1.3 Những quyều ning của chit thé doi với tài sâm hình thành trong trong

lai

Quyên sở hữu chỉ được dùng để nói đền quyền năng duy nhật của chủ sở hữu đốivới tai sản thuộc sở hữu của minh, do tài sản hình thành trong tương lai chủ thé chưaxác lập quyên sở hữu, đến đến các quyên năng nhìn chung bi hạn chế Theo đó, chủ sở

“https:f/moitre

vavina-ban-dat-ner-ao-giany-doc-cong-ty-king-home-land-dut-tni-hon-21-ti-dong-202101 15123452345 him

hữu tài sân hiện có được thể hiện đây đủ thông qua các nhóm gồm “quyển chiếm hữn,quyển sử ding quyển đình đoạt theo guy định pháp luật *Š Khi có day đủ những

quyền trên thì mới được cơi là chủ sở hữu tài sẵn, thiêu một trong sô đó sẽ không được

pháp luật công nhận là chủ sở hữu tải sản mà chỉ là chủ thê có quyền khác đối với tàisản!" Trong đó, quyên chiếm hữu là chủ thể có quyền trực tiếp hoặc gián tiếp nếm giữ,chi phối tai san Quyên sử dung là quyền được khai thác, sử dụng tải sản theo tínhnăng công dụng của sin phêm tùy theo nlm cầu và mục đích sử dụng của chủ sở hữuhoặc người có quyền, được khai thác và hưởng hoa lơi, lợi tức tử tài sản Quyền địnhđoạt là quyền tự quyết đính về tải sản ví dụ chuyên giao, từ bỏ quyền sở hữu, chomượn, hủy bỏ tải sản, việc hưởng tron ven các quyền nêu trên là đặc quyên duy nhậtcủa chủ sở hữu đối với tai sản Trong khi đó, đối với tài sản hình thành trong tương lai

do chủ thể không phải là chủ sở hữu nên những nội dung quyên nêu trên không đượcthực biện đây đủ và có nhiều sự hạn chế nhật đính Tuy nhién, những hạn chế trên làphù hợp vì chủ thể không phải là chủ sở hữu đích thực, mà chỉ sử đụng quyền với tưcách chủ sở hữu tải sẵn tại thời điểm trong tương lai.

i) Quyển chiếm hint của chit thé có quyển với tài sản hình thành trong tương laiChiêm hữu là việc một chủ thể nắm gi, chỉ phối tài sản một cách trực tiếp hoặcgián tiếp, thực hiên hành vi theo ý chí của mình nhưng không được trái pháp luật vàđạo đức xã hội, đôi với TSHTTTL thực hiên quyền này có nhũng đắc trưng nlhư sau

- Tải sản hình thành trong tương lai chưa hình thanly chủ thé có quyền đối vớiTSHTTTL không thé thực luận hành vi câm, nam, chi phối hay quản lý như tài sảnhiện có, do chưa hình thành nên việc thực hiện quyền chiếm hữu là không thể Do đóquyền chiêm hữu đối với TSHTTTL rét hạn chế, chủ yêu chỉ được quản lý thông quaviệc cam giữ các giấy tờ, hô sơ hop đông khi xác lập giao dich

- Tai sản hình thành trong tương lai đã hình thành nhưng chủ sở hữu chưa xác

lập quyên sở hữu về mặt hình thái một tài sản đã hình thành dưới dạng vật chất nhậtđính, có thé chiếm hữu, chỉ phối được và tai sản đã tên tại trên thực tế với công dung

và tính năng được xác định, có thê khai thác và sử dung trong môt số trường hợp nhatđính Do đó đối với TSHTTTL đã hinh thành, chủ thé có thé được thực hiện hành vi

'* Điệu 158 BLDS nim 2015

'* Nguyên Văn Cử - Tran Thị Hué (2017), Bình luận khoa học BLDS năm 2015 NXB, CAND, tr 303

cam năm, chiêm giữ, quản ly và chồng lại những xâm phạm đối với tài sản đó.

ti) Quyền sử ding của chit thé có quyền với tài sản hình thành trong tương lai

Là việc chủ thé khai thác công dụng của tài sản để phuc vụ nhu câu của bản thân,khai thác lợi ích kinh tệ của tai sản Ví du, đối với tải sản hiện có chủ sở hữu sử dung

xe máy làm phương tiện di lại, deo trang sức để làm đẹp, Tuy nhiên, quyền sử dungđôi với TSHTTTL có những điểm khác biệt sau

- Tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành Việc khai thác sử dung

hưởng hoa lợi, lợi tức và các gia trị ma tai sản dem lại lúc nay chưa được thực hiện.

Do tài sẵn chưa được hình thành đưới dang vật chất nhất định, nên về mặt thực tế việckhai thác sẽ không được thực hiện Chẳng han nêu tai sản HTTTL là căn hộ chung cưthì tại thời điểm giao kết hợp đông mua nhà ở HTTTL có thé đang xây dựng nên sửdung hay khai thác công dụng trong trường hop này không thé thực liện được

- Tai sản hình thành trong tương lai đã hinh thánh nhưng chủ thể xác lập quyên

sở hữu sau thời điểm xác lập giao dich: Việc chiếm hữu tải sản hình thành trong tươnglai đã hình thành có thể được thực hién từ sớm đối với một sé trường hợp, ví du cănnhà đã xây dựng xong đã được nghiệm thu đưa vào sử dung chủ thê đang trong giai

đoạn thực hiện thủ tục để xác lập quên sở hữu với tài sản Lúc này người mua nhà ở

hình thành trong tương lai dù chưa là chủ sở hữu thực tế nlưưng việc chiêm hữu hay sửdung đều có thể được thực hiện trên thực té trong một số trường hợp, hoàn toàn có thé

sử dụng nhà ở phục vụ nhu câu sinh hoạt của bản thân va gia đính trong giai đoạn chờ

cập giây chứng nhận quyền sở hữu, vì giai đoạn này trên thực tê thường bị kéo dai bởi

nhiéu ly do, nhiều dy án qua nhiêu năm người dân vẫn chưa được cấp giây chứng nhậnquyền sở hữu? Đông thời, việc chờ đợi có giấy cling nhận quyền sở hữu khi đó mớichiêm hữu, sử dụng là không cần thiết

itt) Quyên định đoạt của chủ thé có quyên với tài sản hình thành trong tương laiQuyên định đoạt 1a quyên năng quan trong vì được đưa ra quyết định về số phậnthực tê hay sô phân phép lý của tai sản (nlrư chuyển giao quyên, từ bỗ quyền sở hữu tàisản) Trong đó, chuyển giao quyên sở hữu tài sản, quyền sở hữu được chủ sở hữuchuyển giao sang chủ thê khác thông qua hợp đồng như hop đồng mua bán, trao đổi tải

“https tienphong

vưclm-dau-u-bi-to-bo-ro-nguoi-dan-nua-rba-hon-10-rarkhong-dioc-cap-2o-do-post1579520 tpo.

sẵn, cho vay hoặc giao dich đơn phương như dé di chúc thừa kế Mặc di, quyền địnhđoạt của chủ thé có quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai được thể hiện íthơn, nhưng trên thực té chủ thé vẫn được phép thực hiện những hành vi dé thê hiện sựđịnh đoạt của minh đổi với tai sản, chẳng hen thé chap hay dé lai di chúc thừa kê đối

với tài sản hình thành trong tương lại.

Ngoài các nhóm quyên trên, chủ thể có quyên đối với tài sản hình thành trongtương lai có quyền thực biện những giao dich dân sự liên quan phổ biên như

- Chit đầu tư dự dn bắt động sản bán nhà ở công trình xây dựng lành thành

trong tương lai:

Xuất phát từ quy đính tại khoản 1 Điều 431 BLDS năm 2015 về đổi tượng củahợp đông mua bán: “Tài sản được guy đình tại Bồ luật này đều có thé là đối tương củahợp đồng mua bản Trường hợp theo quy định của luật tài sản bị cắm hoặc bị han chéchuyển nhượng thì tài sản là đối tương của hợp đồng mua bản phải phù hợp với cácquy định đó” Theo quy định tai Điều luật này, moi tài sản đều có thé là đổi tượng của

hợp đông mua bán, trong đó có TSHTTTL Việc bán nhà ở, công trình xây đựng

HTTTL được quy đính tại Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014 Cụ thể,điều kiện bắt đông sản hình thành trong kinh doanh được đưa vào kinh doanh liệt kêtại khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014: “C6 giá; tờ về quyền sử dung đất, hồ sơdir án, thiết kế ban vẽ thi công đã được cắp có thẩm quyên phê duyệt Giấy phép xâpdung đối với trường hop phải có Giấy phép xéy dung giận tờ về nghiệm thu việc hoànthành xây dung cơ sở hạ tang kỹ thuật; trường hợp là nhà chưng ev tòa nhà hỗn hop

có mục dich dé ở hành thành trong tương lai thi phải có biên bản nghiệm thu đã hoànthành xong phan móng của tòa nhà đó, ” Điều kiên phải có biên bản nghiệm thu đãhoàn thành xong phân móng của tòa nhà thi chủ dau tư dy án bat động sản mới đượcphép bán, có mục đích đảm bảo an toàn cho khách hàng đồng thời thé hiện thái đônghiêm túc đầu tư xây dụng của chủ đầu tư trong thực hiện du án, dong thời dự ánđược xây đựng trên thực tế là cơ sở cho các cơ quan thâm quyên thực hiện việc giámsát, néu có hạng mục xây dung trái phép lập tức bi xử lý và buộc tháo đỡ

Ngoài ra, trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở HTTTL phải được Ngân hàng

thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghia vụ tài chính theo quy đính pháp

luật, chiu trách nhiệm với khách hàng khi chủ đầu tư không ban giao nha đúng thời

hạn đã cam kết Đây là quy định giảm thiểu rủi ro cho bên mua nhà, nhung đồng thờilâm tang gánh năng cho chủ đầu tư khi chi phí bảo lãnh cao từ đó tinh gộp vào giá nhagây khó khăn cho người mua nhà Trên thức tế, việc thực hiện bảo lãnh luận nay vanchưa hiệu quả, không ít trường hợp có bảo lãnh nhưng khi chủ đầu tư bản giao nhàkhông đúng thời hạn nhưng quyền lợi người mua vẫn không đảm bảo? Tuy vậy, quyđịnh về bảo lãnh theo tác giả 1a vô cùng cân thiệt, để chủ đầu tư có trách nhiệm hoànthành dự án đúng thời hạn, nhưng cần thất chặt hon từ phía cơ quan có thẩm quyên dédam bão hợp đồng bảo lãnh là pha hợp với quy định, tránh việc sử dung văn bản giả

tao từ phía chủ đầu tư có như vậy mới dim bảo được quyền lợi cho khách hang

- Quyên thừa kế đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai:

Hiện nay với sự phát trién của nên kinh tế thi trường, khối lượng tài sản thuộc sởhữu tư nhân ngày cảng nhiêu và có giá trị phong phú Các nội dung quyên của conngười về quyền sở hữu và quyên thừa kế là một trong những quyền quan trong vathiêng liêng được liên định Tại điều 32 Hién pháp năm 2013 có quy định: “1) Moingười cỏ quyên sở hữm về thua nhập hợp pháp, của cái dé đành, nhà ở, tự liệu sinh hoạt

tư liệu sản xuất phần vốn gop trong doanh nghiệp hoặc trong các tô chức kinh tế khác.2) Quyển sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” Cùng với đó,khoản 1 Điều 609 BLDS năm 2015 quy định: “Cá nhẩn có quyển lập di chúc dé định

đoạt tài sản của minh; dé lại tài sản của minh cho người thừa kế theo pháp luật,

hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật ” Như vay, mỗi người với tu cách làchủ sở hữu tai sản có quyền lập di chúc để định đoạt tải sản của mình Pháp luật hiệnhành cũng cho phép chủ thé có quyền đôi với tài sản hình thành trong tương lai được

để lại di chúc thừa kê Với đặc trung chủ thé xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xáclập giao dich, nên nhận thừa kê đối với tải sản bình thành trong tương lai không bắtbuộc phê: có giấy chúng nhận quyên sở hữu đối với tải sản, người nhận di sản được kếthừa quyền ngiấa vu của người dé lei di sản

2.1.4, Điền kiệu doi với tài san hình thành trong trong lai trong các giao địchđâm sie

- Điều kiện với bắt đồng sản hình thành trong tương lai được đưa vào lạnh

?L Nguyễn Thị Kiều Trang, (tạ: dinh về báo lãnh trong ban nhà ở hình thành trong tương lai và một

sé kiến nghị.

Như đã phân tích bat đông sản hinh thành trong tương lai là đối tượng phố biênnhất trong các giao dich dân sự: Các chủ thể kinh doanh trên thi trường luôn muénđược tiệp cận hoạt đông kinh doanh bat động sẵn hinh thành trong tương lai Pháp luật

đã đất ra điều kiện của bất đông sản hình thành trong tương lai được dua vào kinh

doanh được quy định Điều 55 Luật KDBĐS 2014 như sau:

“1 Có giấp tờ về quyên sir dung đất, hồ sơ dur án, thiết kế bản vẽ thi công đãđược cấp có thẩm quyển phê duyệt Giấy phép xay dưng đối với trường hợp phải cóGiấy phép vây dựng giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xâp đựng cơ sở hạ tang kýthuật tương ứng theo tiễn độ dự dn; trường hop là nhà chung cứ tòa nhà hỗn hợp cómục dich dé ở hình thành trong tương lai thì phải có biển bản nghiêm thu đã hoànthành xong phan móng của tòa nhà đó

2 Trước khi bán, cho thué mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ dau tưphải có văn bản thông báo cho cơ quan quản ly nhà ở cấp tinh về việc nhà ở dit điều

luện được bán, cho thuê mua “

Một là chủ đầu tư du án trước khi bán bat động sản hinh thành trong tương laicân đáp ứng day đủ các điều kiện theo quy đính Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 Mặc

dù, việc kinh doanh tai sẵn bình thành trong tương lai chứa nhiêu rủi ro nhung đượcđánh giá là “mảnh đất màu mỡ” đem dén lợi ích kinh té không nhỏ cho các chủ đầu tư

có tiêm lực về vốn, nên luôn thu Init được sự quan tâm trên thi trường Không ít chủđầu tư muôn “mao hiém” dé thu lợi nhuận cao, nhung kinh doanh bat động sản là hìnhthức kinh doanh cân rất nhiéu von dé thực hiện thành công dự án trên thực tế, sự maohiểm trong hoạt đông bat động luôn sản hàm chứa rủi ro lớn, do đó bắt buộc phải cócác rao cần ngăn chặn thị trường bat động sẵn bi phá vỡ Dự án kinh doanh bat độngsẵn muôn tôn tại và phat trién bên vững cân tuân thủ thực hién những yêu câu khat khe,chịu sự giám sát chất chế từ phía cơ quan Nhà Nước có thâm quyên, khi dép ung day

đủ những điều kiên dự án mới được phép thực hiện các giao dich bán, cho thuê, chothuê mua đôi với bat động sản hình thành trong tương lai

Đối với nha chung cự, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tươnglai phổi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phân móng của tòa nha đó “Phânmong” của công trình xây dung là bô phân được câu tao ở phân thập nhật của công