Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm là một quy trình trong cấp tín dụng cho vay khách hàng của các Ngân hàng Thương mại với mục đích đánh giá giá trị thực
Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm là một quy trình trong cấp tín dụng cho vay khách hàng của các Ngân hàng Thương mại với mục đích đánh giá giá trị thực của tài sản được sử dụng để đảm bảo cho các khoản vay Qua đó, ngân hàng có thể xác định được giá trị khả dụng để thực hiện việc quản lý rủi ro, đảm bảo an toàn, tin cậy và hiệu quả trong hoạt động cấp tín dụng Trước khi cung cấp khoản vay, các Ngân hàng Thương mại thường yêu cầu khách hàng cung cấp tài sản bảo đảm như: quyền sử dụng bất động sản, tiền gửi tại ngân hàng, máy móc thiết bị, xe cộ, Tuy nhiên, để đảm bảo tài sản này sẽ được sử dụng một cách hiệu quả và không thất thoát trong trường hợp khách vay không trả được, ngân hàng sẽ cần thực hiện việc thẩm định giá tài sản bảo đảm Công việc này cung cấp cho ngân hàng thông tin chi tiết về tài sản được sử dụng để đảm bảo, giá trị thực tế của nó và khả năng thanh toán trong trường hợp không trả được khoản vay Nếu tài sản không được đánh giá đúng giá trị hoặc không đủ khả năng thanh toán khoản vay, ngân hàng có thể phải đối mặt với các rủi ro cao và gánh nặng tài chính rất lớn
Do đó, thẩm định giá tài sản bảo đảm là một thành phần quan trọng trong việc đánh giá khả năng cho vay của ngân hàng, đồng thời cung cấp cho ngân hàng thông tin đầy đủ và chính xác để đưa ra các quyết định về thanh toán các khoản vay Phòng Quản lý nợ tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam đảm nhiệm vai trò đánh giá giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại Tuy nhiên, ở phòng Quản lý nợ vẫn còn những hạn chế trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay, ảnh hưởng đến hạn mức tín dụng được cấp cho khách hàng Với thực trạng trên, tôi chọn đề tài "Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội" làm nội dung nghiên cứu của khóa luận tốt nghiệp.
Tổng quan nghiên cứu
Các nghiên cứu nước ngoài
Từ lâu, các nhà kinh tế đã quan tâm đến vai trò của tài sản bảo đảm trong mối liên hệ giữa người đi vay và ngân hàng tại các Ngân hàng Thương mại Có nhiều bài nghiên cứu nước ngoài dưới đây đã chỉ ra mối quan hệ này
Nghiên cứu của Sheng Fang và các cộng sự (2020) với chủ đề “The empirical relation between loan risk and collateral in the shadow banking system: Evidence from China’s entrusted loan market” bằng cách tổng hợp một bộ dữ liệu về các khoản vay ủy thác duy nhất trong khoảng thời gian từ 2004 đến 2014, và sau đó, sử dụng phần bù rủi ro và xác suất gia hạn khoản vay làm đại diện cho rủi ro khoản vay, kiểm tra mối quan hệ giữa rủi ro khoản vay và tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng ngầm của Trung Quốc Các tài liệu lý thuyết đưa ra hai cách tiếp cận để hiểu lý do tại sao người đi vay được yêu cầu thế chấp tài sản thế chấp Lý thuyết ex-ante lập luận rằng tài sản thế chấp đóng vai trò là minh chứng từ những người đi vay, trong khi lý thuyết ex-post minh họa tài sản thế chấp như một kênh để kiểm soát xung đột hợp đồng và khả năng không thực hiện được Qua kết quả, tác giả thấy rằng rủi ro cho vay có mối tương quan thuận với sự hiện diện của tài sản thế chấp, điều này ủng hộ lý thuyết ex-post Tài sản thế chấp thường đi kèm với phí bảo hiểm rủi ro cho vay cao hơn và xác suất không thực hiện được sau khoản vay cao hơn (nghĩa là gia hạn khoản vay)
Bài nghiên cứu của Yuk-Shee Chan and George Kanatas (1985) với chủ đề
“Asymmetric Valuations and the Role of Collateral in Loan Agreements” Tài sản thế chấp cũng là một đặc điểm quan trọng trong các hợp đồng cho vay khi có sự khác biệt trong định giá của người vay - ngân hàng phát sinh từ sự khác biệt về niềm tin Nếu ngân hàng định giá thấp hơn, người đi vay có động cơ đưa ra tài sản thế chấp để đổi lấy lãi suất cho vay thấp hơn Việc định giá bất đối xứng này dẫn đến việc ngân hàng giảm lãi suất cho vay nhiều hơn so với yêu cầu của người đi vay để đổi lấy tài sản thế chấp Nếu không có sự tồn tại của chi phí giao dịch trong việc sử dụng tài sản thế chấp, mức cân bằng của tài sản thế chấp sẽ bằng với khoản nợ, tài sản thế chấp một phần nói chung sẽ dẫn đến kết quả nếu có chi phí tài sản thế chấp Tài sản thế chấp cải thiện ước tính của ngân hàng về lợi nhuận kỳ vọng của họ khi ngân hàng và người đi vay có thông tin khác nhau, nghĩa là tài sản thế chấp có thể phục vụ như một nguồn thông tin bổ sung, gián tiếp trong bối cảnh báo hiệu kỳ vọng hợp lý
Cùng chủ đề nghiên cứu, Geraldo Cerqueiro và các cộng sự (2014) sử dụng tất cả các hồ sơ cho vay mà ngân hàng duy trì cho mỗi công ty vay với tần suất hàng tháng từ năm 2003 đến 2005 của một trong những Ngân hàng Thương mại lớn của
Thụy Điển Bài nghiên cứu đã cung cấp một số thông tin mới về vai trò của tài sản thế chấp trong việc thiết kế các hợp đồng nợ, cung cấp tín dụng và khuyến khích ngân hàng giám sát người đi vay Tác giả thấy rằng ngân hàng đã phản ứng khi một cải cách pháp lý thay đổi sẽ làm giảm giá trị tài sản thế chấp một cách ngoại sinh bằng cách tăng lãi suất, thắt chặt giới hạn tín dụng và tăng cường độ giám sát người vay, tài sản thế chấp thúc đẩy người vay nợ quá hạn đối với các khoản nợ chưa thanh toán
Do đó, giải thích lý do tài sản thế chấp có giá trị đối với người đi vay và quan trọng đối với ngân hàng
Một nghiên cứu khác liên quan đến tài sản thế chấp tại ngân hàng, Wim Voordeckers và Tensie Steijvers (2006) nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố quyết định tài sản thế chấp/cầm cố cá nhân đồng thời với các yếu tố quyết định tài sản thế chấp kinh doanh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nền kinh tế định hướng ngân hàng Thông qua cơ sở dữ liệu phê duyệt tín dụng SME từ một ngân hàng lớn của Bỉ
Cơ sở dữ liệu chứa một lựa chọn ngẫu nhiên gồm 248 tệp tín dụng từ khoảng thời gian từ tháng 1 năm 2000 đến tháng 2 năm 2003 Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các đặc điểm của công ty và mối quan hệ dường như là những yếu tố quyết định quan trọng hơn đối với việc bảo vệ tài sản thế chấp/cầm cố hơn là các đặc điểm của khoản vay và người cho vay Các công ty gia đình có nhiều khả năng đưa ra mức độ bảo vệ tài sản thế chấp/cầm cố cao hơn trong khi đưa ra sự cạnh tranh giữa các ngân hàng làm giảm khả năng này Các yêu cầu về tài sản thế chấp giảm theo thời gian của mối quan hệ giữa ngân hàng và người đi vay Hơn nữa, khi một công ty tạo ra sự cạnh tranh nhiều hơn giữa các ngân hàng đối với một yêu cầu tín dụng, điều đó sẽ làm giảm khả năng phải cung cấp tài sản thế chấp hoặc trong trường hợp cầm cố tài sản thế chấp, để đưa ra các cam kết cá nhân.
Các nghiên cứu trong nước
Ở Việt Nam, ngoài tìm hiểu về vai trò của TSBĐ đối với hoạt động cho vay tại ngân hàng, nhiều tác giả còn tìm hiểu thêm về công tác định giá TSBĐ ở các Ngân hàng Thương mại trên cả nước
Luận văn thạc sĩ kinh tế của Trần Thị Kim Ngọc (2020) “ Thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Nam Định” thông qua khảo sát 400 khách hàng vay tại
4 chi nhánh, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của khách hàng, tác giả chỉ ra phương pháp định giá TSBĐ tại ngân hàng còn sơ sài, giá trị của tài sản chưa sát với giá trị thị trường, mặc dù vậy, quy trình định giá được khách hàng đánh giá cao
Công tác thẩm định giá TSBĐ của cán bộ còn đơn giản phụ thuộc nhiều vào các ý kiến chủ quan, cần kết hợp với các tổ chức chuyên thẩm định giá để đưa ra kết quả chính xác nhất đối với tài sản có giá trị lớn (Nguyễn Thanh Nga, 2013) chỉ ra tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa trong luận văn “Giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam – chi nhánh Đống Đa”
Luận văn thạc sĩ “ Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Tỉnh Quảng Bình” của Nguyễn Thị Thúy Kiều (2018), thông qua dữ liệu khảo sát của 120 khách hàng doanh nghiệp, bài nghiên cứu chỉ ra nhược điểm của cán bộ thẩm định thiếu trình độ chuyên môn, kinh nghiệm trong công tác định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh
Tóm lại, những luận điểm mà các tác giả đưa ra có cả điểm tương đồng và khác biệt, điều này có thể đến từ các nguyên nhân như: khác hệ thống ngân hàng, chi nhánh/đơn vị công tác, thời gian nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề… Đối với bài khóa luận này, phương pháp nghiên cứu được đề xuất là sử dụng kết hợp trường hợp thực tế và bảng hỏi khảo sát để đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội.
Mục tiêu nghiên cứu
Từ kết quả khảo sát các nhân tố đánh giá chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh Bắc Hà Nội Qua đó có thể đưa ra các giải pháp và kiến nghị cụ thể hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Chi nhánh Bắc Hà Nội
Phạm vi đối tượng và phương pháp nghiên cứu
- Đối tượng được nghiên cứu: công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại phòng Quản lý nợ Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội
- Phương pháp nghiên cứu: bài nghiên cứu đã sử dụng những phương pháp sau:
+ Phương pháp so sánh số liệu
+ Phương pháp thống kê, phân tích dữ liệu
+ Phương pháp thu thập dữ liệu
Kết cấu của khóa luận
Bài khóa luận này bao gồm phần mở đầu, kết luận, phụ lục, bảng biểu và các hình vẽ minh họa, danh sách tài liệu tham khảo, ngoài ra, nội dung bài khóa luận này được chia theo 3 chương dưới đây:
Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP
Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm của khách hàng tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội
6
Tổng quan về tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại
1.1 Khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng Thương mại
Tài sản bảo đảm tiền vay là một loại tài sản mà người vay mượn thế chấp/cầm cố cho tổ chức tín dụng đối tượng để đảm bảo cho khoản vay của mình Tổ chức tín dụng sẽ giữ tài sản đó như là một biện pháp đảm bảo cho khoản vay cho đến khi khoản vay được trả hoàn toàn Trong trường hợp người vay không thể trả nợ đúng hạn hoặc không trả nợ, tổ chức tín dụng có quyền thực hiện thanh lý tài sản đó để thu hồi khoản nợ
Căn cứ theo điều 105 Bộ luật dân sự (2015), tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của ngân hàng
Qua khái niệm về tài sản bảo đảm nêu trên, ta rút ra một số đặc điểm quan trọng của tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM sau đây:
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên thiết lập quan hệ tín dụng về việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cụ thể được pháp luật quy định Sự thỏa thuận này phải bằng văn bản và có thể thiết lập thành một hợp đồng riêng hoặc là kèm theo hợp đồng tín dụng
Qua những quy định trên cho thấy tài sản bảo đảm tiền vay không phải là bắt buộc mà là sự tự do thỏa thuận giữa các bên chủ thể của hợp đồng tín dụng ngân hàng Các bên có quyền lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp, giúp cân bằng lợi ích của cả hai bên và bảo vệ quyền và lợi ích của tất cả các bên liên quan trong quan hệ đó Sở dĩ tài sản bảo đảm phần lớn phát sinh trên cơ sở thỏa thuận là vì các tài sản bảo đảm tồn tại bên cạnh nghĩa vụ mà nó bảo đảm với tính chất là hợp đồng phụ, là những khuôn mẫu định hướng cho việc áp dụng, do đó đòi hỏi áp dụng là trên cơ sở tự nguyện, thỏa thuận
TSBĐ tiền vay chỉ mang tính dự phòng: thông thường, tổ chức tín dụng sẽ sử dụng tài sản bảo đảm tiền vay như là một biện pháp đảm bảo khi cho vay tiền, tức là tài sản bảo đảm tiền vay được sử dụng để đảm bảo khoản nợ của người vay mượn Tuy nhiên, việc sử dụng tài sản bảo đảm tiền vay chỉ mang tính dự phòng, nghĩa là nó sẽ chỉ được sử dụng khi người vay không trả nợ đúng hạn hoặc không trả nợ
Phạm vi giá trị TSBĐ không vượt quá phạm vi mà các bên đã thỏa thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay, hợp đồng tín dụng: nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Nếu không có thỏa thuận được sắp xếp và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ được coi như bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lại và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại Như vậy, phạm vi bảo đảm nghĩa vụ này thay đổi tùy thuộc vào sự thỏa thuận cụ thể của các bên trong hợp đồng tín dụng và nó không vượt quá phạm vi nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng đó
1.2 Các hình thức của tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng Thương mại 1.2.1 Bảo đảm tín dụng bằng hình thức thế chấp
Thế chấp tài sản trong bảo đảm tiền vay là việc bên vay vốn (bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp) Tài sản là đối tượng của quyền thế chấp khi: tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, tài sản là động sản hoặc quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bên thế chấp, tài sản là tài sản sẽ hình thành trong tương lai Đối với hoạt động đảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng thì tài sản thế chấp thường bao gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
+ Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp;
+ Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay
+ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp; + Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi
8 tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;
+ Các tài sản khác nếu pháp luật có quy định
Tài sản thế chấp không chỉ giới hạn ở những tài sản liệt kê như trên mà bất kỳ tài sản nào thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm và tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm bằng tài sản được sử dụng phổ biến
1.2.2 Bảo đảm tín dụng bằng hình thức cầm cố
Cầm cố tài sản vay vốn là việc bên vay vốn (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay vốn (bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) Nếu tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố và giao bản gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản cho bên nhận cầm cố giữ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận cầm cố
Dựa trên đặc tính của cầm cố nên tài sản bảo đảm theo hình thức cầm cố bao gồm:
+ Phương tiện vận tải, phương tiện đi lại, công cụ lao động, máy móc thiết bị dùng cho sản xuất kinh doanh, vật tư hàng hóa; phương tiện sinh hoạt cho tập thể, cá nhân và các động sản khác;
+ Giấy tờ trị giá được bằng tiền đang còn thời hạn hiệu lực thanh toán như: sổ tiết kiệm, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi; trái phiếu do các doanh nghiệp, ngân hàng hoặc Chính phủ phát hành và các giấy tờ trị giá được bằng tiền khác;
+ Các vật quý bằng vàng, đá quý và đồ trang sức bằng vàng, đá quý;
+ Đối với các động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố;
25
Tổng quan về Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội
2.1 Thông tin chung về Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam hay được biết đến với tên là Vietcombank tiền thân là Sở Quản lý Ngoại hối thuộc Ngân hàng Quốc gia Việt Nam được thành lập và phát triển từ ngày 1/4/1963 để phù hợp với các hoạt động giao dịch quốc tế Sau khi trở thành Ngân hàng Thương mại đầu tiên được thí điểm cổ phần hóa từ ngày 2/6/2008, Vietcombank hoạt động dưới hình thức là Ngân hàng Thương mại Cổ phần và phát hành cổ phiếu lần đầu ra thị trường với mã VCB được niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam trở thành ngân hàng số 1 Việt Nam, có trụ sở chính tại 198 Trần Quang Khải, phường Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, mạng lưới hoạt động trải dài khắp ba miền với hơn 600 chi nhánh/ phòng giao dịch trên cả nước cung cấp đa dịch vụ tài chính cho khách hàng trong và ngoài nước, phát huy vai trò trung gian tín dụng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
2.2 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội tiền thân là Vietcombank - Chi nhánh Sóc Sơn, trải qua 7 năm hoạt động tại huyện Sóc Sơn, Chi nhánh đã chuyển trụ sở về Cụm công nghiệp Lai Xá, đường Vạn Xuân, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội vào ngày 27/09/2021 Với diện tích khoảng 2000m 2 , vị trí hai mặt tiền thuận lợi giao thông đi lại tạo điều kiện lý tưởng phục vụ khách hàng tốt nhất Hiện nay, mạng lưới Chi nhánh bao gồm 1 trụ sở và 3 phòng giao dịch cùng đội ngũ hơn 70 cán bộ nhân viên
Bảng 1: Sơ đồ Vietcombank - Chi nhánh Bắc Hà Nội
Nguồn: Sinh viên tự nghiên cứu
2.2.1 Một số điểm nổi bật của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội giai đoạn 2020-2022 a, Hoạt động tín dụng
Bảng 1.1 Dư nợ tín dụng theo các chỉ tiêu giai đoạn 2020-2022
(đơn vị: tỷ đồng) Chỉ tiêu 2020 Tỷ trọng 2021 Tỷ trọng 2022 Tỷ trọng
Cơ cấu theo kỳ hạn 3,564 4,148 4,923
Nguồn: Phòng Khách hàng – Vietcombank Bắc Hà Nội
Bảng số liệu trên mô tả dư nợ tín dụng được chia theo nhiều chỉ tiêu trong giai đoạn từ 2020 đến 2022 tại Vietcombank Bắc Hà Nội Nhìn chung, dư nợ tín dụng của Chi nhánh có xu hướng tăng dần qua các năm, dư nợ tín dụng ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao nhất trong cả ba năm báo cáo, trong khi dư nợ tín dụng dài hạn chiếm tỷ trọng nhỏ nhất khoảng 4% Dựa theo phân khúc khách hàng, dư nợ tín dụng của khách hàng bán buôn có xu hướng gia tăng trong khi khách hàng bán lẻ có tỷ trọng giảm dần qua các năm
Sau 2 năm hoạt động tại địa bàn mới, dư nợ tín dụng đã tăng trưởng 38,13% (tăng 1,359 tỷ đồng), tỷ trọng dư nợ tín dụng ngắn hạn là lớn nhất trên 89% trong cả
3 năm và cao nhất năm 2021 Theo đó, chiến lược kinh doanh của Chi nhánh phát triển rất tốt về quy mô tín dụng cùng với quản trị rủi ro khi chủ yếu là dư nợ ngắn hạn Sau khi chuyển trụ sở từ Sóc Sơn về Hoài Đức, tỷ trọng dư nợ khách hàng bán buôn đã tăng lên đáng kể vào năm 2021 - tăng gấp đôi so với năm ngoái (855 tỷ đồng), nguyên nhân là do xung quanh khu vực Hoài Đức tập trung nhiều khu công nghiệp có quy mô lớn, do đó Chi nhánh đã nhanh chóng chủ động tiếp cận được những công ty tiềm năng Ngược với xu hướng trên là tỷ trọng dư nợ tín dụng khách hàng bán lẻ giảm, giảm lần lượt là 9,82% và 21,65% Theo lãnh đạo phòng Khách hàng lý do bởi khách hàng SMEs, hộ kinh doanh nhỏ thường sử dụng vốn tự có, không có nhu cầu sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, đối với khách hàng là cá nhân rất khó tiếp cận vì nhóm này là khách hàng nhiều năm của các Ngân hàng Thương mại khác trên địa bàn, mặc dù Chi nhánh đã đưa ra các mức lãi suất ưu đãi b, Các hoạt động khác
Chi nhánh Bắc Hà Nội đã tổ chức nhiều công tác cho các bộ, nhân viên tham gia các hoạt động nâng cao thể chất, sức khỏe như Hội thao kỷ niệm 60 năm của VCB, đây là chính sách giúp cán bộ nhân viên cải thiện sức khỏe, nâng cao tinh thần làm việc, rèn luyện kỹ năng quản lý thời gian và đặc biệt xây dựng mối quan hệ gắn kết giữa các thành viên trong nội bộ cơ quan Ngoài ra, nhiều chuyến tham quan, dã ngoại trong và ngoài nước được ban lãnh đạo khởi xướng nhằm mục đích khám phá, tìm hiểu địa điểm mới, văn hóa và con người địa phương, quan trọng hơn là giảm căng thẳng, mệt mỏi vì tính chất công việc của ngành
Năm 2022, nhờ vào sự nỗ lực tìm kiếm khách hàng tiềm năng cho Chi nhánh của ban lãnh đạo và sự cố gắng không ngừng của đội ngũ cán bộ nhân viên, Chi nhánh Bắc Hà Nội đã xuất sắc xếp hạng 2 toàn hệ thống về hoạt động kinh doanh Dù Ngân hàng mới chuyển địa bàn hoạt động được 2 năm nhưng nhờ nguồn vốn mạnh mẽ cùng công tác quản lý, Chi nhánh có thể cạnh tranh trực tiếp với lãi suất hấp dẫn hơn so với các ngân hàng khác trên địa bàn
2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội
2.3.1 Căn cứ pháp lý thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội
Vì tính chất phức tạp trong công tác định giá tài sản bảo đảm, Chính phủ cũng như Vietcombank ban hành các bộ luật, nghị định, thông tư và văn bản quy định khác với mục đích hướng dẫn, định hướng các thẩm định viên, một số văn bản được liệt kê sau:
Về luật: Căn cứ Luật các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được Quốc hội thông qua ngày 16/6/2010 sửa đổi bổ sung ngày 20/11/2017; Luật dân sự 2015 ban hành ngày 24/11/2015; Luật giá số: 11/2012/QH13 ban hành 20/6/2012; Luật đất đai số: 45/2013/QH13 ban hành 29/11/2013; Luật nhà ở số: 65/2014/QH13 ban hành 25/11/2014
Về nghị định: Nghị định số 90/2014/NĐ-CP ban hành ngày 29/9/2014 của Chính phủ về thẩm định giá tài sản; Nghị định số 177/2013/NĐ-CP của Chính phủ
29 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung 24/02/2021 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Thẩm định giá
Thông tư và các quyết định: Thông tư 38/2014/TT-BTC ban hành ngày 28/03/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ- CP; Thông tư 06/2014/TT-BTC ban hành ngày 7/1/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 13; Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số
01, 02, 03 và 04; Thông tư 28/2015/TT-BTC ban hành ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07; Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10; Thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành ngày 6/10/2016 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11; Thông tư 122/2017/TT-BTC ban hành ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 12; Thông tư 45/2013/TT-BTC ban hành ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; Thông tư số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP ngày 18/08/1994 về phương pháp xác định giá trị còn lại của công trình
Các văn bản của Vietcombank: Quyết định số 1003/QĐ-HĐQT-QLRRTD ban hành ngày 22/6/2021 quy định về thẩm quyền phê duyệt giá trị định giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam; Công văn số 1076/QĐ-VCB- QLRRTD ban hành ngày 25/6/2021 ban hành quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm; Công văn số 1077/QĐ-VCB-QLRRTD ban hành ngày 25/6/2021 ban hành quy trình kiểm soát chất lượng định giá tài sản bảo đảm
2.3.2 Mục tiêu thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay
Công tác định giá tài sản bảo đảm trong cho vay là một phần trong quy trình đánh giá khả năng chi trả các khoản nợ vay của khách hàng đối với ngân hàng Mục tiêu quan trọng nhất của việc thẩm định giá TSBĐ tiền vay là định giá giá trị của tài sản mà người vay thế chấp/cầm cố phù hợp với giá trị thị trường đang giao dịch Đây là một quy trình đặc biệt khó khăn vì cán bộ thẩm định chỉ có thể xác định một mức
30 giá tương đối hợp lý, bên cạnh đó, vừa phải cân đối theo đúng quy trình mà Chi nhánh đề ra vừa phải cân đối theo nhu cầu vay của khách hàng Việc định giá quá cao giá trị tài sản gây ra rủi ro cao cho ngân hàng khi khách mất khả năng trả nợ, định giá tài sản quá thấp không thỏa mãn yêu cầu của khách hàng, từ đó khó cạnh tranh với các ngân hàng khác trong khu vực
2.3.3 Phương pháp áp dụng vào thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay
57
Định hướng hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt
Chi nhánh Bắc Hà Nội đang tập trung vào việc cung cấp các dịch vụ và sản phẩm tài chính đa dạng, chất lượng cao và tiên tiến để đáp ứng nhu cầu của khách hàng Đồng thời, đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin để tối ưu hóa hoạt động ngân hàng và cải thiện trải nghiệm khách hàng Bên cạnh đó, Chi nhánh còn nghiên cứu và phát triển các sản phẩm và dịch vụ mới nhằm mở rộng thị trường và tăng cường sự cạnh tranh Tất cả những chính sách và hoạt động kinh doanh đều được đặt ra với mục tiêu giúp khách hàng và cộng đồng phát triển bền vững và hài hòa a, Công tác huy động vốn
- Quyết tâm giữ vững thị phần và hiệu quả huy động vốn từ các khách hàng lớn như Bảo hiểm xã hội…
- Tìm kiếm thêm các khách hàng bán buôn có quy mô lớn, các quỹ của các bộ ngành để gia tăng nhanh chóng số dư huy động vốn
- Bám sát Ban khách hàng doanh nghiệp, cá nhân và SMEs, tìm kiếm khách hàng FDI để mở tài khoản đầu tư mới
- Tăng cường huy động vốn ngoại tệ để gia tăng nhanh quy mô và hiệu quả huy động vốn
- Nắm vững các sản phẩm trên kênh số để tư vấn khách hàng sử dụng nhiều sản phẩm dịch vụ của VCB qua đó gia tăng huy động vốn bảo lãnh, huy động vốn không kỳ hạn và thu phí Triển khai VCB cashup để giữ chân khách hàng bán buôn
- Tìm kiếm khách hàng là các hộ kinh doanh cá nhân, quán ăn, quán cafe… thúc đẩy khách hàng mở QR code nhằm tăng vốn huy động b, Công tác tín dụng
- Nỗ lực tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm để bảo đảm khai thác tốt room tín dụng Triển khai sàng lọc danh sách, cơ cấu lại danh mục khách hàng tín dụng
- Đánh giá lại điểm xếp hạng tín dụng của khách hàng bán buôn định kỳ 6 tháng 1 lần
- Tăng trưởng tín dụng khách hàng bán buôn trên cơ sở tăng cường kiểm soát tình hình tài chính, khả năng trả nợ của khách
- Tăng cường cho vay priority để gia tăng quy mô dư nợ bảo lãnh và bảo đảm quản trị tốt rủi ro tín dụng
- Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu vay mua BĐS để ở, khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, có tinh thần hợp tác tốt, hạn chế cho vay khách hàng đầu cơ BĐS, khách hàng vay đảo nợ BĐS
- Triển khai các sản phẩm cho vay tiêu dùng: cho vay hộ kinh doanh, cho vay mua ô tô c Công tác dịch vụ
- Mở rộng dịch vụ trên kênh số đối với khách hàng bán buôn Đưa ra giải pháp hoàn thành chỉ tiêu phát triển khách hàng bán buôn chuyển đổi số mới
- Triển khai thuê cộng tác viên làm việc bán thời gian theo các nhóm bán hàng để phát triển khách hàng cá nhân mới, digibank mới… qua đó gia tăng huy động vốn khách hàng cá nhân
- Hạn chế giảm phí với khách hàng mới, rà soát các khách hàng được giảm phí dịch vụ để có lộ trình tăng thu phí khách hàng hiện hữu
- Tăng cường thu lợi nhuận từ kinh doanh ngoại tệ
- Thực hiện đồng bộ nhịp vận hành, kiểm điểm bán hàng để thúc đẩy số lượng giao dịch được chốt nhằm gia tăng doanh số bán bảo hiểm và các sản phẩm dịch vụ ngân hàng điện tử
- Tổ chức các chương trình thi đua đặc biệt là các chỉ tiêu chưa đạt tiến độ kế hoạch
59 d, Công tác quản trị rủi ro và xử lý nợ xấu
- Thường xuyên rà soát các nhóm khách hàng theo tiêu chí của Vietcombank và tiêu chí riêng của chi nhánh để xác định sớm các khách hàng tiềm ẩn rủi ro
- Nhanh chóng rút dư nợ của các khách hàng nhóm cảnh báo, kiểm soát chặt chẽ các khách nhóm nguy cơ
- Hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp e, Công tác quản lý
- Tuyển dụng cán bộ có chất lượng phù hợp với nhu cầu và bảo đảm năng suất lao động theo yêu cầu
- Luân chuyển, bố trí cán bộ phù hợp với vị trí công tác, tại các phòng giao dịch
- Nâng cao chất lượng cán bộ trong tư vấn khách hàng, thuyết phục khách hàng sử dụng dịch vụ của VCB
- Nghiên cứu giảm giờ làm việc ngoài giờ của cán bộ, nâng cao năng suất lao động trong giờ hành chính f, Công tác quản trị rủi ro tín dụng, xử lý nợ xấu, nợ tiềm ẩn rủi ro
- Xác định sớm các khách hàng tiềm ẩn rủi ro bằng cách rà soát thường xuyên tiềm lực tài chính và các tiêu chí của chi nhánh đề ra
- Có chính sách xử lý nợ đối với các khoản nợ ngoại bảng tồn đọng g, Công tác chăm sóc khách hàng
- Nhóm khách hàng hiện hữu: là những khách hàng đến giao dịch trực tiếp tại trụ sở chi nhánh và các phòng giao dịch khác
+ Cán bộ cần có tác phong nhanh nhẹn, chuyên nghiệp tạo được thiện cảm cho khách hàng Thành thạo nghiệp vụ sẵn sàng tư vấn mọi câu hỏi mà khách hàng đặt ra
+ Luôn giữ thái độ thân thiện, vui vẻ với phương châm khách hàng là người trả lương
+ Sắp xếp thời gian làm việc hợp lý kịp tiến độ giải ngân, cung cấp dịch vụ cho khách
+ Giám sát những ngày đặc biệt với khách hàng lớn như ngày sinh nhật, ngày lễ để có các chương trình tặng quà, chăm sóc khách hàng chu đáo nhất
- Tìm kiếm khách hàng tiềm năng thông qua các cách thức sau:
+ Nhờ khách hàng đã sử dụng dịch vụ tại chi nhánh giới thiệu các đối tác để tiếp cận dịch vụ
+ Khảo sát thị trường, lập kế hoạch đi khảo sát thực tế các doanh nghiệp, cửa hàng, hộ kinh doanh, xung quanh chi nhánh
+ Kết hợp với các trung tâm đấu giá bất động sản, các hãng xe để tìm kiếm khách hàng h, Chiến dịch đẩy mạnh truyền thông
Chiến dịch truyền thông cho Chi nhánh Bắc Hà Nội nhằm giới thiệu tới khách hàng về các dịch vụ tài chính đa dạng và chất lượng của ngân hàng Đồng thời, tạo sự tin tưởng, thu hút sự quan tâm của khách hàng và giúp tăng doanh số bằng cách xây dựng sự gắn kết với khách hàng
+ Xây dựng trang web chính thức cho Chi nhánh Bắc Hà Nội, xây dựng một trang landing page riêng cho chiến dịch truyền thông
+ Chia sẻ trên web, trên các nền tảng mạng xã hội như Facebook, Twitter, TikTok, Zing News, Zalo…về các sản phẩm tài chính của ngân hàng như tiết kiệm tiền gửi, thẻ tín dụng, vay tiêu dùng, vay mua nhà đất,…
+ Tạo sự kiện “share và nhận quà” để khách hàng chia sẻ trên mạng xã hội với hashtag và nhận được những phần quà hấp dẫn từ ngân hàng
+ Khuyến khích khách hàng viết những lời khen và đánh giá trên mạng tăng uy tín, độ nhận diện của ngân hàng
+ Sử dụng các kênh truyền hình, đài phát thanh, các báo địa phương để phát sóng quảng cáo của ngân hàng
+ Cán bộ trong chi nhánh thực hiện chiến dịch đi phát tờ rơi giới thiệu sản phẩm, lãi suất… ngắn gọn, dễ hiểu tại những khu vực đông dân cư sinh sống.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm
3.2.1 Về xác minh tính pháp lý hồ sơ do khách hàng cung cấp
Yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin: ngân hàng cần yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến hồ sơ, bao gồm các tài liệu bổ sung (nếu có), giấy tờ chứng minh do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, giấy tờ pháp lý quan trọng liên quan đến tài sản Khách hàng phải cam kết chịu toàn bộ thiệt hại khi ngân hàng pháp hiện sự thiếu minh bạch trong hồ sơ tiếp nhận
Sử dụng phần mềm kiểm tra tính pháp lý: ngân hàng có thể xây dựng các phần mềm hỗ trợ để kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ Phần mềm này có thể xác định các rủi ro pháp lý có thể ảnh hưởng đến việc xử lý hồ sơ của ngân hàng
Tìm hiểu sự liên quan giữa các đối tác và nhà cung cấp: ngân hàng nên thực hiện khảo sát những người cung cấp thông tin pháp lý để đánh giá thực tế về tính pháp lý của hồ sơ đó
Tư vấn với luật sư: ngân hàng nên tư vấn và tham khảo luật sư, chuyên gia pháp lý khi có bất kỳ vấn đề liên quan đến tính pháp lý của hồ sơ
3.2.2 Về công tác thẩm định giá TSBĐ là bất động sản
Phương pháp so sánh giá trị thị trường là phương pháp định giá tài sản dựa trên việc so sánh với giá của các tài sản tương tự trên thị trường Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những nhược điểm như không chắc chắn về tính đồng nhất của các tài sản so sánh, nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường như sự khan hiếm của tài sản, sự cạnh tranh và sự pháp lý của tài sản Để khắc phục nhược điểm của phương pháp này, một số giải pháp được đưa ra như sau:
62 Đánh giá các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị: cán bộ thẩm định không chỉ nên đánh giá giá trị thị trường mà còn phải tìm hiểu, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị như mức độ cạnh tranh, sự khan hiếm, tình trạng pháp lý, tiềm năng phát triển của tài sản, Điều này sẽ giúp cán bộ đánh giá được giá trị thực tế của tài sản
Tìm kiếm nhiều nguồn tài sản tham chiếu: để đánh giá tài sản chính xác hơn, cán bộ thẩm định nên tìm kiếm nhiều nguồn thông tin tài sản tham chiếu từ nhiều nguồn khác nhau Đầu tư vào các công cụ đánh giá giá trị chuyên nghiệp: sử dụng các công cụ đánh giá giá trị chuyên nghiệp có thể giúp tăng tính chính xác của đánh giá, giảm những sai lệch từ các yếu tố ảnh hưởng của thị trường
Cán bộ thẩm định có thể liên kết tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản Các chuyên gia này có thể đưa ra đánh giá chính xác về giá trị thực của bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh, tình trạng pháp lý và thị trường bất động sản hiện tại Các chuyên gia sẽ đưa ra những khuyến nghị và thông tin cần thiết để giúp cán bộ thẩm định có thể đánh giá chính xác giá trị của bất động sản và đưa ra quyết định hợp lý
3.2.3 Giải pháp công tác thẩm định giá TSBĐ là máy móc, thiết bị
Phương pháp chi phí là một trong những phương pháp đánh giá giá trị tài sản trong đó giá trị được xác định dựa trên các chi phí cần phải trả để sản xuất lại tài sản tương tự Tuy nhiên, phương pháp này còn tồn tại nhiều nhược điểm, như sai sót trong xác định và tính toán chi phí, ảnh hưởng của sản xuất hàng loạt đến giá trị tài sản, không đáp ứng được yêu cầu của thị trường và các tiêu chuẩn định giá khác nhau Để khắc phục nhược điểm của phương pháp này, tôi đưa ra một số giải pháp như sau:
Khắc phục sai sót trong xác định chi phí sản xuất: cán bộ thẩm định cần phải chuẩn xác và chi tiết trong việc thu thập và xác định chi phí sản xuất, không bỏ sót bất kỳ khoản chi phí nào, đồng thời cập nhật chi phí mới nhất của từng khoản chi phí hợp lý Việc tìm kiếm và khai thác các nguồn thông tin này đều đòi hỏi sự tập trung và cẩn trọng
Trong quá trình thẩm định giá trị của tài sản, cán bộ thẩm định cần xem xét và điều chỉnh giá trị của tài sản trong từng giai đoạn sản xuất khác nhau Sản phẩm chưa
63 hoàn thành có giá trị khác với sản phẩm đã hoàn thành, do đó, giá trị của tài sản phải được tính toán theo từng giai đoạn thời gian của quá trình sản xuất Việc này nhằm giúp đánh giá chính xác giá trị của tài sản, cải thiện tính khả thi và độ chính xác của việc đưa ra các quyết định tính toán Trong các giai đoạn sản xuất, giá trị tài sản có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau như: chi phí sản xuất, tình trạng kỹ thuật, nguồn cung ứng vật liệu và thiết bị, thị trường, bởi vậy cán bộ thẩm định cần điều chỉnh giá trị của tài sản ở từng giai đoạn sản xuất để đảm bảo tính xác thực và chính xác của giá trị được thẩm định
Sử dụng các phương pháp định giá khác nhau: cán bộ thẩm định thường phải định giá các tài sản, vật liệu, công trình, hoặc sản phẩm để xác định giá trị chính xác của chúng Rất nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản và đôi khi việc sử dụng một phương pháp định giá đơn lẻ có thể dẫn đến kết quả không chính xác Do đó, cán bộ thẩm định nên kết hợp nhiều phương pháp định giá cùng một lúc để có được kết quả chính xác hơn Kết hợp các phương pháp này cũng giúp đánh giá độ tin cậy của kết quả định giá, vì mỗi phương pháp có thể được sử dụng để kiểm tra và xác nhận kết quả định giá của phương pháp khác Ví dụ, cán bộ thẩm định có thể sử dụng phương pháp định giá so sánh giá trị thị trường
Xây dựng cơ sở dữ liệu sản xuất: một cơ sở dữ liệu chứa thông tin sản xuất có thể giúp các bên liên quan đánh giá chính xác hơn giá trị tài sản dựa trên phương pháp chi phí Trong bối cảnh ngành ngân hàng hiện nay đang phát triển và không ngừng mở rộng, việc xây dựng cơ sở dữ liệu sản xuất là một nhu cầu thiết yếu Đây là một bước quan trọng để giúp ngân hàng tăng cường quản lý thông tin khách hàng, tài sản dùng để bảo đảm cũng như các sản phẩm và dịch vụ của mình Thông qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu sản xuất, ngân hàng có thể thu thập, lưu trữ và truy xuất thông tin tài sản nhanh chóng và chính xác Cơ sở dữ liệu sản xuất cũng giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tăng cường an ninh thông tin Để xây dựng cơ sở dữ liệu sản xuất, ngân hàng cần tích hợp các công nghệ mới nhất và sử dụng các phương thức tiên tiến nhất để thu thập, lưu trữ, quản lý và truy xuất dữ liệu Điều này đòi hỏi ngân hàng phải đầu tư mạnh vào hệ thống thông tin và có những quy trình quản lý dữ liệu chặt chẽ
Khai thác hiệu quả thông tin thị trường: trong quá trình định giá, cán bộ thẩm định nên khai thác tối ưu thông tin thị trường để đánh giá chính xác giá trị thực của
