Tiểu luận môn học kinh doanh bất Động sản giải pháp hữu hiệu Để phát triển thị trường bất Động sản là tăng cung hay kích cầu bất Động sản

Chính sách tài chính, tín dụng thông thoáng: hỗ trợ nh à đầu tư trong suốt quá trình đầu tư, đặc biệt là trong thời kỳ đầu triển khai, làm tăng khả năng tiếp cận của các nhà đầu tư, ngày

DAI HOC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH TRƯỜNG ĐẠI HQC KINH TE - LUAT

KHOA KINH TE

000

TIỂU LUẬN MÔN HỌC KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN

Tên đề tài:

GIẢI PHÁP HỮU HIEU DE PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG

SAN LA TANG CUNG HAY KÍCH CAU

BAT DONG SAN

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Tuyết Như

Nhóm sinh viên thực hiện: Nhóm 5

THÀNH PHÓ HỒ CHÍ MINH, THÁNG L1 NĂM 2023

DANH SACH NHOM

8 Hoang Thi Mai Thi K20403 1073

LOI CAM ON Trước hết, nhóm em muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Trường Dai hoc Kinh tế - Luật vì đã tích hợp môn học Kinh doanh Bất động sản vào chương trình đào tạo chuyên ngành Kinh Tế và Quản Lý Công Đặc biệt, nhóm em muốn bày tỏ lòng biết ơn đặc biệt đến giáo viên hướng dẫn của nhóm, Cô Nguyễn Thị Tuyết Như Cô không chỉ chia sẻ những kiến thức quý báu từ lý thuyết đến thực tế mà còn

là nguồn động viên quan trọng, mang lại cho nhóm em và các đồng học trong lớp những trải nghiệm học tập sâu sắc và thú vị suốt thời gian qua

Dưới sự hướng dẫn của Cô Như, nhóm em đã tích lũy được nhiều kiến thức

bồ ích, tạo ra tính thần học tập chân thành và nghiêm túc Những kinh nghiệm và kiến thức này không chỉ là nền tảng vững chắc cho tương lai của nhóm em mà còn

là động lực dé nhóm em tiếp tục phát triển Môn học Kinh doanh Bất động sản không chỉ mang đến những trải nghiệm thú vị mà còn có tính ứng dụng cao, đáp ứng đây đủ nhu câu thực tê của sinh viên

Tuy nhiên, nhóm em thừa nhận rằng với vốn kiến thức còn hạn chế và khả năng tiếp thu thực tế chưa đầy đủ, báo cáo của nhóm em có thê gặp một số thiếu sót

và chưa chính xác Dù đã nễ lực hết sức, nhóm em mong nhận được sự đánh giá va góp ý từ Cô đề bài tiểu luận của nhóm em trở nên hoàn thiện hơn, cũng như rút kinh nghiệm cho các báo cáo trong tương lai

Ul

MUC LUC

DANH SÁCH NHÓM 52 21221 2211221121121121121222122 202212112 g i LỜI CÁM ƠN 5221222211122 22221 ae errau ii DANH SACH BIEU DO 00000.0c.cccccccccsscesscesseessesesesseesssesseseresseseceretacssvareasetsesseteen v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮTT - S21 2111527111211 7111121 211.12 tre vi CHƯƠNG I1 CUNG VA CAU TREN THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN 1 1.1 Cung bất động sắn - St T221 211121 21 1 1g tru l JIJAN .¡: nnnnc Ả ố.Ẽ 1 1.1.2 Các yễu tô únh hưởng đến cung bắt động sảm sàn l 1.2 Cau bat d6mg same cccccccccsecsecsessescssesecsessevsnsstssessessvstsesnssevsesnseeee 3 JXẽ.ổ cối mẽ n.a Ả ố 3 1.2.2 Các yễu tô únh hưởng đến cầu bất động sảm on reeg 3 1.3 Phân khúc bất động sắn 52 ST E11211 11211111211 711122 5n Hryu 5 CHƯƠNG 2 TĂNG CUNG BÁT ĐỘNG SẢN 1S TH re 7 2.1 Khái niệm - ĐÚ Q 0201122011211 1 1211151 1101111011181 11 0111101110111 1120111 kk HH 7 2.2 Các hình thức tăng cung thị trường bất động sản - 7 2.3 Tác động của tăng cung đến thị trường bất động sản - 72 csccec 8 VNI n nh 8

VÌ 2.1 HA 10 CHƯƠNG 3 KÍCH CÂU BẤT ĐỘNG SẢN S2 ng ườn 13 3.1 Khái niệm 2-2 2S 222122112111211221121121112211211221221 0n 13 3.1.1 Kích €ẦU 5à 5S 1212122121211 21121122 13 3.1.2 Kích cầu bất động sảm ác HH xe 13 3.2 Các hình thức kích cầu bất động sắn -2 2 2 n2 111527121 1t gree 13 3.3 Tác động của kích cầu đến thị trường bất động sản se cssna 14

SN L1.ựđaẰẶỒẦAI 14 S7 (L1 1 7 na 18

il

CHUONG 4 MOT SO TINH HUONG THUC TE PHAN ANH TAC DONG CUA KICH CAU HOAC TANG CUNG DOI VOI THI TRUONG BAT DONG SAN ooo ccccccccssscessesssessseseresresssssretiressistintaretarerserietasesssersuetiesssessetiseaessiesieraneesetete 20 4.1 Tinh hung kich Cau cccccccccccccsecscssessesessevsscsessevsessessvsstsstsevsesevsnsessnseees 20 4.2 Tình huống PA a - 2L 1 21122111 1191111101 K19 1kg ng key 22 CHƯƠNG 5 KÉT LUẬN QUAN ĐIỂM 5212212212112 re 25 5.1 Kết luận quan điểm của nhóm - 2s TS E1 2E12E121121111211 217 Ext.cr Hư 25 5.2 Xem xét quan điểm ap dụng tăng cung hoặc kích cầu đối với tình trạng

và xu hướng phát triển hiện tại của thị trường bất động sản - 25 5.2.1 Thị trường bắt động sản năm 2023 và xu hướng phát triễn 25

Lư 71/8 Tanga 26 5.3 Đề xuất các biện pháp “kích cầu” hiệu quả trong bối cảnh thị trường

EM AY 28 TAT LIEU THAM KHẢO S221 1121211221111 112221 rrng 32

IV

DANH SACH BIEU DO

Biéu dé 1 Nguén cung — Tiéu thy moi cin hé6 TP HCM va ving lan cain 22 Biéu dé 2 Neuén cung mới được kỳ vọng hồi phục tại cả TP HCM và Hà Nội tử

DANH MUC CHU VIET TAT

CHUONG 1 CUNG VA CAU TREN THI TRUONG BAT DONG SAN 1.1 Cung bất động sản

1.1.1 Khải niệm

Cung BĐS là khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường mà người bán muốn bán ở mỗi mức giá chấp nhận được, cung không đồng nghĩa với sản xuất Cung là lượng BĐS cung ứng vào thị trường với một mức giá mà người bán chấp nhận đề bán Bao gồm lượng đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai Và cung ứng trên thị trường tại một thời điểm nao đó xác định Các thời điểm phản ánh tính chất của các nguồn cung và các đối tượng săn sảng tham gia vào giao dịch Với các giá cả phản ánh theo các mức giá cân bằng trên thị trường Khi người mua và người bán thống nhất giá cả cho giao dịch, để đảm bảo quyền lợi, các bên xác định các giá trị phản ánh tương ứng với giá cả thị trường

1.1.2 Các yếu tô ảnh hướng đến cung bất động sản

Suất đầu tư: Suất đầu tư là giá thành khai thác tính trên m2 đất xây dựng Suất đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Suất đầu tư cao hay thấp phụ thuộc vào mức độ tiết kiệm chi phi đầu vào (chi phí giải phòng mặt bằng, thời gian thi công, vật tư, nhân công, trình độ

kỹ thuật công nghệ, điều kiện tự nhiên ); Các chính sách về thuế, tài chính, tin dụng ; độ thích ứng của nhà đầu tư Cung BĐS tăng khi suất đầu tư giảm va ngược lại

Chính sách tài chính, tín dụng thông thoáng: hỗ trợ nh à đầu tư trong suốt quá trình đầu tư, đặc biệt là trong thời kỳ đầu triển khai, làm tăng khả năng tiếp cận của các nhà đầu tư, ngày cảng có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư khai thác và do

đó làm tăng cung trên thị trường Mức tín dụng hỗ trợ cảng cao thì lượng cung cảng tăng

Ảnh hưởng của thời gian hoàn công Thời gian hoàn công phụ thuộc vào đặc điểm của hàng hóa BĐS là có thời gian tạo lập dài, bên cạnh đó, còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan khác thuộc về cơ chế, chính sách, thủ tục hành

chinh, Thu tục đơn giản, nhanh gon, tao điều kiện cho nhà đầu tư khai thác nhanh chóng tiếp cận dự án, cùng với cơ chế tài chính, tín dụng thông thoáng hỗ trợ vốn đầu tư; chính sách giải tỏa, đền bù phù hợp đây nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, rút ngăn thời gian thi công Tat cả cùng tác động trên làm tăng cung BĐS

Xu thế thị trường: Trong xu thế đô thị hóa, đô thị ngày càng thôn tín nông thôn Dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các nhà đầu tư khai thác các dự án phát triển hạ tầng khu dân cư, các đự án phát triển nhà, để cung ra thị trường ngày càng nhiều sản phâm nhà ở phong phú, đa dạng về kiến trúc và cấp loại nhà phục vụ cho mọi tầng lớp cư dân và như thể là tăng cung

Hệ thống thông tin thị trường: Hệ thống Thông tin về luật pháp như chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ, về môi trường,

về nhu cầu, về mức cung, về tâm lý, tập quán của người tiêu dùng, giúp cho nhà đầu tư có những dự báo trong tương lai, để ra quyết định đầu tư, do đó, cũng làm tăng hoặc giảm cung Khi dự báo sắp tới cầu BĐS tăng, các nhà đầu tư khai thác tập trung vốn xây dựng đề tăng cung cho thị trường

Khối lượng nhà đầu tư khai thác: Cung BĐS phụ thuộc vào khối lượng nhà đầu tư quyết định đầu tư Khai thác vào thị trường bất động sản Các nhà đầu tư nhăm mục đích là hạ giá thành khai thác (giảm suất đầu tư), tăng lợi nhuận, nên thường nhắm vào những khu vực có quỹ đất xây dựng lớn, quy hoạch khả thi; thủ tục hành chính đơn giản; có điều kiện Thuận lợi để phát triển cơ sở hạ tầng: các chính sách thuế - tài chính - tín dụng thông thoáng: được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi tham gia, Càng có nhiều nhà đầu tư khai thác, càng có xu hướng tăng cung

Sự cạnh tranh giữa các nha đầu tư: Khi đạt những yếu tô hạ thấp suất đầu tư, năm được các thông tin dự báo trong tương lai, ngày càng có nhiều nhà đầu tư quyết định đầu tư Khai thác, tất yếu sẽ có cạnh tranh Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư khai thác, cạnh tranh giữa các nhà cung cấp vật tư, nguyên liệu, cạnh tranh giữa các sản phẩm thay thế đã góp phần làm giảm tốc độ tăng của giá cả, ngày càng đa dạng cấp loại bất động sản, tăng số lượng và chất lượng sản phẩm bất động sản,

tăng cung trên thị trường Một sự cạnh tranh lành mạnh sẽ tăng cung cho thị trường

đa dạng sản phâm có chất lượng

1.2 Cầu bất động sản

1.2.1 Khải niệm

Cầu BĐS là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng muốn mua, ở mỗi mức giá

có thê chấp nhập được Cầu là nhu cầu có khả năng thanh toán, băng chính năng lực của người tiêu dùng hoặc nhòe vào sự hồ trợ của nguôn lực xã hội khác

1.2.2 Cac yéu to nh hưởng đến câu bất động sản

Thu nhập: Khi thu nhập của dân cư tăng lên thì nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu cầu này cũng tăng theo Cầu BĐS có xu hướng gia tăng khi thu nhập dân cư gia tang va ngược lại Tùy vào mức thu nhập sé

có các phương thức giao dịch khác nhau như: thuê, hoặc mua trả góp hay mua trả ngay

Lãi suất tín dụng: Lãi suất tín đụng thấp, hợp với khả năng tài chính của quần chúng, gia tăng khả năng tiếp cận thị trường BĐS của đa số cư dân, làm tăng số lượng cầu BĐS và ngược lại

Tăng trưởng dân số: Tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội, theo

đó, cầu về nhà ở cũng gia tăng, đặc biệt là tăng dân số cơ học Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số Tại các đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao gây ra những đột biên về câu bât động sản

Thị hiếu sử dụng: Tâm mọi người đều thích được cư trú nơi có vị trí tốt, thuận lợi giao thương, sinh hoạt và phù hợp với khả năng thanh toán Khi thị hiểu gia tăng với loại sản phẩm nảo, thì nhu cầu hàng hóa BĐS đó gia tăng và ngược lại Giá cả các loại BĐS thay thế: Sự thay đôi của giá cả BĐS thay thế cũng gây ảnh hưởng đến cầu bất động sản Ví dụ, khi giá cả của các căn hộ (chung cư) giảm, nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng, thì quyết định mua căn hộ sẽ tăng lên và do

đó câu sở hữu nên đât thô cư hoặc nhà phô liên kê sẽ giảm

Chính sách, pháp luật về quản lý bất động sản: Chính sách của chính phủ thông thoáng, bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư thì ngày càng có nhiều người tham gia đầu tư Khi quyền sử đụng đất và quyền sở hữu BĐS được công nhận và được tự do giao dịch trên thị trường thì ngày càng có nhiều người muốn mua sắm, tạo lập BĐS với nhiều mục đích khác nhau, không nhất thiết chỉ là

dé su dụng, mà còn nhăm mục đích đâu tư tôn trữ, do đó, sẽ làm tăng câu

Chính sách tài chính - tín dụng, ngân hàng: Cơ chế tài chính - tín dụng thông thoáng, mở rộng điều kiện cho vay, đối tượng cho thời hạn cho vay, thì ngày càng

có vay, nhiều người tham gia đầu tư, không chỉ bằng tiền nhàn rỗi mà ngay cả băng vốn vay Băng cách này, tăng khả năng tiếp cận của các tầng lớp cư dân khi tạo lập bất động sản, thay vì trước đây là nhu cầu không có khả năng thanh toán và như thế

là làm tăng cầu Ngược lại, với chính sách “thắt chặt” tiền tệ, hạn chế tín dụng bat động sản, làm giảm nguồn vốn đâu tư cho bat động sản, cầu BĐS sẽ sụt giảm

Chính sách giá cả - chính sách thuế: Nếu chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế, sẽ làm cho giá cả thị trường BĐS tăng lên, xu hướng làm cho giảm cầu Mức

ồn định thuế thu nhập cao, tâm lý e ngại các khoản nghĩa vụ trích nộp ngân sách thi càng ít người tham gia thị trường, xu hướng làm cho giảm cầu

Xu thế thị trường: Trong xu thế đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học cao, cầu nhà ở cho đối tượng nhập cư tăng cao Trong đó, đáng quan tâm hơn là xu thế cầu tích trữ Do ảnh hưởng của lạm phát, tiền nhàn rỗi được tích trữ dưới dạng nhà - đất, làm tăng cầu bất động sản Hiện nay, có nhiều cách ứng xử của đồng tiền sao cho từ “T” ban đầu, trong tương lai gần sẽ tạo ra một “T” lớn hơn gấp nhiều lần thông qua đầu tư chứng khoán, hoặc đầu tư bất động sản Xu hướng di chuyên vốn

từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS là rất lớn, những “quả” thắng đậm

từ thị trường chứng khoán sẽ chuyển vào đầu tư bất động sản, cầu BĐS vì thế gia tăng

Hệ thống thông tin thị trường: Hệ thống thông tin về luật pháp như là chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ, môi trường giúp cho nhà đầu tư lựa chọn quyết định đầu tư và như thế tác động đến sự tăng -

giảm của cầu Nếu có những dự báo triển vọng phát triển kinh tế trong tương lai thi nhu cầu về BĐS sẽ tăng lên, làm tăng cầu và ngược lại, thì cầu BĐS sẽ giảm

1.3 Phân khúc bất động sản

Phân khúc BĐS là sự phân chia hình thành từ những tệp khách hàng có nhu cầu về BĐS Dựa vào yếu tố giá cả, khu vực, mục đích hay loại hình dé phân loại

Phân khúc BĐS theo loại hình:

- _ Đất nền: Loại hình thu hút rất nhiều nhà đầu tư vì lợi nhuận cao Hiện nay hình thức đầu tư đất nền ở các vùng ngoại thành, ven tỉnh có xu hướng ngày cảng tăng

- Nhà mặt phố: Loại hình này đáp ứng đa dạng mục đích sử dụng: vừa có thế sinh sống, kinh doanh trực tiếp, vừa có thể kinh doanh cho thuê Nhà phố luôn có nhu cầu cao, là mục tiêu của nhiều khách hàng đầu tư

- Nhà trọ cho thuê: Loại hình này được đánh giá là có tiềm năng gia tăng giá trị BĐS lớn và tính chắc chắn cao, không chịu ảnh hưởng của thị trường BĐS nhờ nguồn cầu ổn định

- Căn hộ chung cư: Là loại hình BĐS có phương thức thanh toán linh hoạt nhất với nhiều chính sách mua nhà trả góp hấp dẫn

- BĐS nghỉ dưỡng: Sự phát triển mạnh mẽ của nghành du lịch Việt Nam những năm gan đây đưa loại hình này được chú ý bậc nhất với mức lợi nhuận hấp dẫn

- Nhà xưởng: Xu hướng mở rông và phát triển thị trường khiến nhu cầu tìm thuê nhà xưởng, nhà kho đề hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng cao Đây là hình thức đầu tư tiềm năng

Phân khúc BĐS theo mục đích:

- BDS dan cu: Bao gồm các căn hộ chung cư, nha phố, biệt thự, liền kề và các loại nhà ở khác dành cho mục đích sinh sống

BDS thuong mai: Bao gồm BĐS được sử dụng cho mục đích kinh doanh, các loại phô biến như trung tâm mua sắm, bán lẻ, văn phòng, cửa hàng, khách sạn, dãy căn hộ cho thuê

BĐS công nghiệp: Bao gồm các tài sản BĐS cho mục đích sản xuất và công nghiệp, gồm nhà xưởng, khu công nghiệp, kho bãi, nhà máy, cơ sở hạ tầng công nghiệp và các tài sản công nghiệp khác

Đất: Tập trung vào việc mua bán và phát triển đất trồng hoặc đất có tiềm năng phát triển Đây có thê là đất xây dựng, đất nông nghiệp, đất thương mại hoặc đất công nghiệp

Đầu tư: Là các loại tài sản được mua với mục đích đầu tư đài hạn, như căn

hộ cho thuê, tòa nhà văn phòng cho thuê, khu căn hộ dịch vụ hoặc các tài sản mang lại thu nhập cho chủ sở hữu

CHUONG 2 TANG CUNG BAT DONG SAN 2.1 Khái niệm

Cung BĐS nói riêng và cung các loại hàng hóa khác nói chung, theo lý thuyết kinh tế học, thay đối phụ thuộc vào nhiều nhân tổ như: giá đơn vị hàng hóa, trình độ kỹ thuật công nghệ, chính sách thuế và trợ cấp của chính phủ Vỉ vậy, tăng cung BĐS trên lý thuyết là việc tác động đến những nhân tố gây ảnh hưởng đến cung đề làm thay đổi khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường Vì BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc tác động đến cung BĐS có thể xuất phát từ những nhân tổ khác, bên cạnh đó, theo quy luật cung cầu, đối với hàng hóa BĐS thì cung phản ứng chậm so với cầu, nên hiện tượng giá tăng kéo theo tăng cung là khó xảy Ta

2.2 Các hình thức tăng cung thị trường bất động sản

Bằng cách tác động vào các nhân tô ảnh hưởng đến cung, các hình thức tăng cung có thê đề cập đên bao gôm:

- Giảm suất đầu tư bằng phương thức ban hành các chính sách giảm các loại thuế (thuế đất, thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng ); giảm các loại phí, lệ phí như lệ phí trước bạ, phí công chứng

- Mở rộng cơ hội cho các nhà đầu tư thông qua chính sách tài chính, tín dụng, các gói tín dụng hỗ trợ giảm lãi suất cho vay đối với các phân khúc BĐS cần tăng cung

- _ Tinh gọn một cách hiệu quả các thủ tục pháp lý trong giải phòng mặt bằng Xây dựng cơ chế, bảng giá đất đền bù phù hợp đề rút ngắn thời gian thi công Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật cạnh tranh lành mạnh, minh bạch trên thị trường BĐS từ đó thúc đầy đa dạng các sản phẩm trên thị trường về mặt kiến trúc, loại hình và nâng cao chất lượng của công trình bất động sản

- _ Xây dựng hệ thống thông tin công khai, minh bạch, dé tiếp cận đối với mọi đối tượng nhằm tạo sự minh bạch cho thị trường Thành lập các tô chức định giá, tư vấn về pháp luật, phục vụ cho các giao địch trên thị trường BĐS từ đó

thu hút nguồn vốn nhàn rỗi từ các nhà đầu tư có ý định đầu tư vào các thị trường thay thế khác

2.3 Tác động của tăng cung đến thị trường bất động sản

2.3.1 Tích cực

Thứ nhất, việc tăng nguồn cung có thê giảm áp lực giá cả lên thị trường bất động sản Khi có nhiều hơn các tài sản BĐS được đưa ra thị trường, cạnh tranh giữa các nhà bán và các nhà đầu tư sẽ gia tăng Điều này có thế khiến các nhà bán buộc phải giảm giá hoặc cung cấp các chính sách khuyến mãi để thu hút khách hàng Ngoài ra, khi tình trạng cung BĐS tăng lên, tình trạng khan hiếm BĐS có thê giảm Khan hiếm thường là một trong những yếu tô đây giá lên Khi cung cấp đủ lớn, nó

có thê làm giảm tỉnh trạng này và từ đó áp lực lên giá cả Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, “nguồn cung bị nghẽn là một trong những lý do khiến giá nhà tăng cao Nếu kịp thời khơi thông điểm nghẽn này có thể góp phần giảm áp lực tăng giá nhà.”

Thứ hai, việc tăng cung BĐS góp phần tạo thêm việc làm cho ngành xây dựng, BĐS và các ngành công nghiệp khác Không chỉ Việt Nam, kinh nghiệm các nước phát triển cho thấy đề đầu tư một mét vuông nhà ở cần L7 nhân công lao động Phát triển một căn hộ có nhu cầu tăng thêm 0,4 người lao động Khi tăng cung bất động sản, các dự án xây dựng mới bắt đầu xuất hiện Điều này tạo ra nhu cầu lớn cho lao động trong ngành xây dựng Các công nhân xây dựng, thợ điện, thợ sơn, kỹ

sư xây đựng sẽ cần được tuyên dụng để tham gia vào các dự án này Ngoài ra, trong thị trường hàng hóa địch vụ BĐS như môi giới bất động sản, quản lý tài sản,

và kiểm định BĐS sẽ có cơ hội làm việc Sự phát triển của BĐS cũng tạo ra nhu cầu cho các dịch vụ hậu cần, bao gồm đi chuyên vận chuyền hàng hóa xây đựng, lắp đặt thiết bị, dịch vụ bảo trì, và nhiều dịch vụ khác Đặc biệt, khi các BĐS khu công nghiệp được hình thành sẽ tạo ra số lượng việc làm lớn đáng kê Trong nửa đầu năm

2021, có 25 khu công nghiệp mới được thành lập, tăng 19 khu so với 6 tháng đầu năm 2020, kéo theo đó đã tạo ra 3,78 triệu việc làm

Thứ ba, tăng nguồn cung BĐS thường kèm với việc phát triển cơ sở hạ tầng tại nơi có dự án được thực hiện Việc nâng cao cơ sở hạ tầng như hệ thống điện, nước, cầu, công sẽ tạo điều kiện dễ dàng dé xây dựng một công trình BĐS mới Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp hoặc mở rộng, các khu vực trước đây khó tiếp cận trở nên đễ dàng hơn, thu hút các nhà phát triển bất động sản Ngoài ra, phát triển cơ

sở hạ tầng có thê tăng giá trị BĐS trong khu vực Việc xây dựng đường cao tốc, cầu cảng, sân bay hay các trung tâm thương mại và giáo đục mới tạo điều kiện kinh tế

và tăng giá trị bất động sản Điều này cũng cải thiện chất lượng cuộc sống và làm cho các khu vực mới trở nên hâp dân hơn cho người dân và nhà đâu tư

Điển hình như dự án Khai Hoan Prime với gần 1.300 căn ở Nhà Bè tọa lạc ngay mặt tiền đường Lê Văn Lương thuộc xã Nhơn Đức, cạnh bên cầu Long Kiéng vừa khánh thành Các trường đại học lớn là Đại học Tài nguyên và Môi trường TPHCM, Đại học Sư phạm Thể dục Thể thao và Đại học Mở TP.HCM cũng đang trong quá trình hoàn thiện xây dựng, sớm đi vào hoạt động Hạ tầng giáo đục nâng cấp kết hợp cùng sự xuất hiện của các dự án nhà ở, góp phân tạo tiền đề thu hút lượng lớn dân cư chuyên về đây sinh sống và làm việc Ngoài ra còn có loạt tiện ích: Rạp phím, clubhouse, quảng trường ánh sáng phục vụ cư dân nội khu và điểm đến của người dân Nhà Bè các địp vui chơi cuối tuần

Thứ tư, tăng nguồn cung BĐS có thê thúc đây tăng trưởng kinh tế trong khu vực bằng cách tạo ra nhiều hoạt động kinh tế, bao gồm xây đựng, tài chính, các dịch

vụ liên quan, và thương mại Tăng cung BĐS cũng giúp đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân Khi có nhiều lựa chọn nhà ở, giá cả va chi phi sinh hoạt có thê ôn định hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua sắm, tiêu dùng và đầu tư Đồng thời, tăng cung BĐS cũng kích thích phát triển trong các ngành kinh tế liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất và dịch vụ tài chính Theo tính toán, mỗi năm thị trường BĐS đóng góp 0,4 điểm phần trăm tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% tổng thu nhập quốc dân và 3% tăng trưởng GDP Ngoài ra, tăng cung BĐS có thê thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS địa phương, giúp tăng cường tăng trưởng kinh tế Lũy kế đến nay, thu hút FDI cả nước đạt hơn 440,5 tỷ USD, trong

đó đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn đầu tư BĐS là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo

Ngoài ra, tăng cung BĐS cũng mang lại thu ngân sách và thuế cho chính phủ Thuế BĐS và các loại thuế liên quan khác từ hoạt động BĐS cung cấp nguồn thu ngân sách, có thé duoc str dung đề đầu tư vào các lĩnh vực khác như giáo duc, y

tế và cơ sở hạ tầng, góp phần vào tăng trưởng kinh tế chung

2.3.2 TIÊN cực

Tăng cung BĐS ngoài mang lại những tác động tích cực thì cũng tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế chung của đất nước nói chung, trong đó có những tác động tiêu cực tiêu biêu sau:

Thứ nhất, việc tăng cung BĐS có thê làm giảm giá trị tài sản hiện có, theo nguyên tắc cơ bản của kinh tế học, khi nguồn cung tăng, giá cả sẽ giảm Điều này

có nghĩa là khi có nhiều BĐS được bán ra thị trường, giá trị của chúng sẽ giảm do

sự cạnh tranh giữa các nhà cung cấp Khi cung BĐS tăng lên, số lượng căn hộ, nhà

ở hoặc tài sản BĐS khác trên thị trường cũng tăng Điều nảy tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn giữa các nhà đầu tư và người mua nhà Khi cạnh tranh tăng, người bán có thê buộc phải giảm giá đề thu hút người mua và tiếp tục bán được tài sản của mình Kết quả là, giá trị tài sản hiện có có thé bi anh hưởng và giảm di vi chúng sé bi so sánh với các tải sản mới có g1á rẻ hơn

Thứ hai, khi nguồn cung BĐS quá mức có thê gây ra tình trạng khủng hoảng kinh tế Khi nguồn cung tăng, nhiều người vay tiền ngân hàng để mua BĐS hoặc cho hoạt động đầu tư Điều này tạo ra hiện tượng “bong bóng bất động sản”, tức là giá trị thực của tài sản cao hơn nhiều so với giá trị thị trường Nếu bong bóng BĐS

vỡ, giá BĐS sẽ giảm mạnh, dẫn đến sự mất giá của tài sản thế chấp Một ví dụ điển hình, vào nửa cuối năm 2008, giá nhà đất đã giảm bình quân 50% so với thời đỉnh điểm cơn sốt Thậm chí, có nhiều dự án còn mắt đi 70% giá trị Ví dụ như dự án trên các địa bàn quận 9 hay huyện Nhà Bè của Tp HCM, thời điểm sốt có giá khoảng 30 triệu/m2, thì khí bong bóng nhà đất 2008 vỡ, giá chỉ còn 8 - 12 triệu/m2 Những người vay tiền ngân hàng sẽ không thê trả nợ hoặc bán tài san dé lay tiền

10

Điều này sẽ gây thiệt hại cho ngân hàng, khiến chúng phải siết nợ càng cao hoặc kiệt quệ Nếu nhiều ngân hàng gặp khó khăn, hệ thống tài chính sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng Ngoài ra, tăng cung BĐS cũng có thể gây khủng hoảng tài chính do

sự gia tăng lãi suất hoặc sự gia tăng tính bất định Lãi suất cao sẽ làm tăng chỉ phí vay mượn và giảm khả năng thanh toán của người vay Tính bất định cao sẽ làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến hoạt động kinh

tế khác

Thứ ba, tăng cụng BĐS có thê tăng đòn bây tài chính, vì khi giá BĐS tăng, các doanh nghiệp và cá nhân có xu hướng vay nhiều hơn để mua bất động sản, hy vọng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn trong tương lai Điều này làm tăng tỷ lệ nợ vay

so với vốn chủ sở hữu, hay còn gọi là đòn bây tài chính đòn bấy tài chính có thê giúp tăng lợi nhuận khi kinh đoanh thuận lợi, nhưng cũng có thế gây ra rủi ro lớn khi kinh doanh gặp khó khăn Nếu giá BĐS giảm, các doanh nghiệp và cá nhân có thê không đủ khả năng trả nợ, dẫn đến phá sản hoặc mất tài sản

Thi tw, việc tăng nguồn cung BĐS có thê có những tác động xấu đến môi trường Khi phát triển BĐS mới, thường cần phải san lấp hoặc thay đôi đất đai và môi trường tự nhiên, dẫn đến mất môi trường tự nhiên và cảnh quan thiên nhiên Sự thay đổi đô thị và việc mở rộng đô thị có thé lam mat đi những đặc trưng văn hóa và

tự nhiên của khu vực Đồng thời, xây dựng mới đòi hỏi tiêu tốn nhiều tài nguyên tự nhiên, từ đất đai và nước đến năng lượng và vật liệu xây dựng, xăng đâầu Điều này có thể gay ra lam phat, tăng lượng khí thai nhà kính và ảnh hưởng đến sức khỏe của con người và các sinh vật sống khác Ngoài ra, tăng cung BĐS cũng có thể làm thay đổi đặc điểm thời tiết và khí hậu của một khu vực, ví dụ như làm tăng nhiệt độ, giảm lượng mưa và làm mắt cân bằng sinh thái Điều này có thê gây ra các hiện tượng thiên tai, thiếu nước, khô hạn và ảnh hưởng đến năng suất nông nghiệp

Và ngoài ra, tăng cung BĐS có thể tạo ra đô thị hóa quá mức, làm mat di những đặc trưng vùng quê và ảnh hưởng đến tính thâm mỹ của môi trường Khi nhiều người chuyên từ nông thôn sang thành thị, họ sẽ thay đổi lỗi sống, nhu cầu và thói quen của mình Họ sẽ ít quan tâm đến những giá trị truyền thống, những hoạt

động nông nghiệp và những sản phẩm đặc sản của vùng quê Điều này dẫn đến sự sao nhãng, suy giảm và biến mất của những nét đẹp văn hóa đặc trưng của vùng quê Thêm vào đó, khi tốc độ đô thị hóa tăng, nhu cầu xây dựng nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và các công trình công cộng cũng tăng theo Điều này dẫn đến sự quy hoạch không hợp lý, lần chiếm đất đai, phá hủy cảnh quan thiên nhiên

và gây ra ô nhiễm không khí, nước và tiếng ồn Những hậu quả này không chỉ ảnh hưởng đến sức khỏe và chất lượng cuộc sống của người dân, mà còn làm giảm đi vẻ đẹp và su hai hoa của môi trường

CHUONG 3 KÍCH CAU BAT DONG SAN 3.1 Khái niệm

3.1.2 Kích cầu bất động sản

Kích cầu BĐS là chính sách nhăm thúc đây tăng cầu trên thị trường BĐS bằng biện pháp đây mạnh chi tiêu ròng của chính phủ để làm tăng lượng mua hàng hóa BĐS của khách hàng và số lượng người tiêu dùng muốn mua tăng cao với một mức giá ôn định

Thời Báo Tài Chính Việt Nam đã tiến hành khảo sát về lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua BĐS Kết quả, 34% cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu đề "bắt đáy", 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao, 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, 13% đang chọn

kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác

3.2 Các hình thức kích cầu bất động sản

- _ Giảm lãi suất tiền gửi: Khi lãi suất tiền gửi thấp đi sẽ làm giảm hấp dẫn của kênh gửi tiết kiệm, nhà đầu tư sẽ chuyên tiền của mình sang kênh đầu tư khác như: trái phiếu, cỗ phiêu, kim loại quý, BĐS và BĐS vẫn được xem là sản phẩm đầu tư dài hạn và mang lại lợi nhuận cao

- Hễ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho các chủ thể trên thị trường dễ dàng tiếp cận Chính sách “tiên té noi lỏng”, gói “kích câu đâu tư”, “kích câu tiêu