Thế chấp bất Động sản theo quy Định của pháp luật việt nam hiện hành và thực tiễn thực hiện tại tỉnh bắc ninh

Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình nghiên cứu chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các lụân văn, luận án Thạc sỹ, tiến sỹ như “Bình luận khoa học về đảm bảo thực hiện n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH BẮC NINH

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG

HÀ NỘI, 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGÀNH LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH BẮC NINH

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG

NGÀNH LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ : 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS PHẠM HÙNG CƯỜNG

HÀ NỘI, 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kì nguồn tài liệu nào đã được công bố Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác trong nội dung luận văn của mình

Tác giả

Nguyễn Văn Phương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 7

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 7

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 8

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 9

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 9

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 10

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn 10

7 Kết cấu của luận văn 11

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH 12

1.1 Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản 12

1.1.1 Khái niệm bất động sản 12

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thế chấp bất động sản 13

1.2 Quy định pháp luật thế chấp bất động sản 16

1.2.1 Đối tượng thế chấp bất động sản 16

1.2.2 Chủ thể của thế chấp bất động sản 19

1.2.3 Chấm dứt quan hệ thế chấp bất động sản 24

1.2.4 Xử lý bất động sản thế chấp 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH 29

2.1 Thực trạng pháp luật thế chấp bất động sản tại Việt Nam 29

2.1.1 Ưu điểm quy định pháp luật thế chấp bất động sản tại Việt Nam 29

2.1.2 Những hạn chế trong thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản 37

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh 44

2.2.1 Thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản tại một số ngân hàng thuộc tỉnh Bắc Ninh 46

2.2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản tại một số TAND tại tỉnh Bắc Ninh 51

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN

THIỆN VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 58

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thế chấp bất động sản 58

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam 58

3.1.2 Đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng 58

3.1.3 Hoàn thiện quy định về chủ thể thế chấp bất động sản 59

3.1.4 Hoàn thiện quy định về quy định về công chứng và đăng ký thế chấp bất động sản 60

3.1.5 Hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản 61

3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản 62

3.2.1 Hoàn thiện các quy định về chủ thể thế chấp 62

3.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định về hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp bất động sản 64

3.2.3 Bổ sung và hoàn thiện các quy định xử lý tài sản thế chấp là bất động sản 65

3.2.4 Phát triển mạnh việc cung ứng dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản 66

3.2.5 Tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các hoạt động liên quan đến việc cấp giấy tờ chứng minh quyền đối với BĐS, ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp bất động sản 67

3.2.6 Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản 67

3.2.7 Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ của cán bộ, công chức cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản; năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ của cán bộ, công chức TAND, Viện kiểm sát nhân dân, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án 68

3.2.8 Xây dựng được những trang thông tin trực tuyến để có thể kịp thời cập nhật thông tin, đính chính thông tin, thông báo công khai đến tất cả các cá nhân, tổ chức trong xã hội về những thông tin liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp, giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng khi cần thiết 69

KẾT LUẬN 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hiện nay, các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến và mang tính tất yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người Tuy nhiên, trong thực tế không phải lúc nào quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự cũng được các bên thi hành một cách nghiêm túc Nhằm khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có được vị thế chủ động khi thực hiện các quyền của mình, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự Thông quá các biện pháp bảo đảm đã thỏa thuận, người có quyền có thể chủ động thực hiện các quyền của mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ vì lợi ích của bên có quyền, xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi của chính mình

Một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến nhất hiện nay là TCBĐS Biện pháp bảo đảm bằng TCBĐS được xem là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhất hiện nay Với xu thế phát triển của xã hội ngày nay, khi vay mượn một số tiền lớn thì cần phải có một tài sản có giá trị lớn như QSDĐ để bảo đảm cho khoản vay đó TCBĐS có thể coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng, thông qua đó đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất

TCBĐS là quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội ban hành LĐĐ năm 1993 Sau đó, BLDS 1995 đã có những quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này có thể tham gia vào các giao dịch dân sự

Hiện nay, BLDS 2015 và LĐĐ 2013, Luật nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về TCBĐS được xem là khá hoàn chỉnh Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra ngày càng phát triển, sôi động trong nền kinh tế thị trường, pháp luật nói chung và LĐĐ nói riêng không thể được điều chỉnh kịp thời và thỏa mãn các

quan hệ liên quan đến đất đai, nhất là các quan hệ về TCBĐS Từ thực tế cho thấy, các vấn đề liên quan đến TCBĐS bao gồm rất nhiều vấn đề liên quan như chủ thể, đối tượng, hình thức xác lập giao dịch QSDĐ, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia TCBĐS

Do đó, tôi chọn đề tài “Thế chấp BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bắc Ninh” để có thể

nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ và đúng đắn nhất cả về lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật dân sự về TCBĐS và thực trạng TCBĐS tại tỉnh Bắc Ninh

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong những năm gần đây do sự hội nhập của nền kinh tế thi trường nên nhu cầu về nguồn vốn ngày càng tăng cao, đẩy nhanh hơn nữa về số lượng TCBĐS Do đó quan hệ này càng trở thành mối quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp, cá nhân tổ chức có nhu cầu không loại trừ những nhà nghiêm cứu luật học Đến nay, có một số công trình nghiên cứu với những cách tiếp cận khác nhau ở những phạm vi khác nhau

Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình nghiên cứu chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các lụân văn, luận án Thạc sỹ, tiến sỹ

như “Bình luận khoa học về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam” - TS.Nguyễn Ngọc Điện; “Bình luận khoa học BLDS 2015 của nước CHXHCNVN” – PGS.TS Đỗ Văn Đại; luận án “Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam” – Đỗ Thị Nga; luận văn “Thế chấp QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế” – Võ

Công Hạnh…

Vấn đề này đã được nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến như: các nghiên

cứu của Tiến sỹ Nguyễn Quang Hiển năm 2018 về : “Giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng” đăng trên tạp chí TAND; nghiên cứu của Thạc sỹ Nguyễn Văn Điền năm 2019 về đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng” trên trang web của Bộ Tư pháp; nghiên cứu của Thạc sỹ Đoàn Thị Ngọc Hải về đề tài “Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm ở nước ta hiện nay”

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Với sự phát triển của nhu cầu cung cấp nguồn vốn cũng như tìm kiếm nguồn vốn, việc TCBĐS luôn đặt ra cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp những cơ hội và cả rủi ro nhất định Do đó, việc đánh giá khung pháp lý về TCBĐS và các chính sách tại địa phương sẽ góp phần thúc đẩy sự hiểu biết của các bên chủ thể Qua đó có thể hạn chế những tranh chấp không cần thiết tại tòa án đối với hoạt động tín dụng liên quan đến TCBĐS Từ đó:

Thứ nhất, làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về TCBĐS theo pháp luật Việt Nam hiện hành

Thứ hai, nêu ra thực trạng pháp luật tại Việt Nam và thực tiễn thực hiện pháp luật TCBĐS tại tỉnh Bắc Ninh

Thứ ba, một số định hướng, giải pháp và kiến nghị hoàn thiện việc thực hiện pháp luật TCBĐS

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu là: Một, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật TCBĐS Trong

đó phân tích, khái quát khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật TCBĐS ở Việt Nam;

Hai, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCBĐS ở nước ta trong những năm qua và thực trạng tại tỉnh Bắc Ninh

Ba, đưa ra một số kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện pháp luật TCBĐS

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp QSDĐ, việc áp dụng quy định pháp luật về TCBĐS ở trên thực tế tại tỉnh Bắc Ninh

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về thực hiện pháp luật,

luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật

TCBĐS trong đó luận văn chủ yếu nghiên cứu về thế chấp QSDĐ, nhà ở và công trình xây dựng trên đất, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ, nhà ở và công trình xây dựng trên đất, đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ, nhà ở

và công trình xây dựng trên đất ở tỉnh Bắc Ninh hiện nay

Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về

TCBĐS tại Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp TCBĐS ở một số nước trên thế giới

Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật

về TCBĐS theo Pháp luật hiện hành trong những năm gần đây

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin; tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận TCBĐS

Phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, diễn giải được sử dụng khi tìm hiểu, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về TCBĐS tại địa phương

Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát khi đưa ra các định hướng, kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về TCBĐS tại tỉnh Bắc Ninh

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

6.1 Ý nghĩa lý luận

Kết quả nghiên cứu mới của luận văn góp phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật trên một lĩnh vực cụ thể nói riêng, đó là thực hiện pháp luật TCBĐS

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Luận văn đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về TCBĐS góp phần đảm bảo an toàn pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch TCBĐS Kết quả của đề tài có thể sử dụng tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu của các bạn sinh viên, học viên luật, cũng như những bạn đọc quan tâm có thêm tài liệu tham khảo

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành

Chương 2: Thực trạng pháp luật tại Việt Nam và thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh

Chương 3: Một số định hướng, giải pháp và kiến nghị hoàn thiện việc thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản

Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài sản “không di, dời được" Tuy nhiên đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa Đất đai (mảnh đất) với tư cách là BĐS phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là BĐS phái sinh từ BĐS ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là BĐS phái sinh từ BĐS ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là BĐS Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các đối tượng đó Việc gắn động sản vào nhà ở,

công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện

Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng) Những tài sản này chỉ được coi là BĐS khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch ) thì các tài sản này lại trở thành động sản

Ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là BĐS, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là BĐS

BĐS có thể là đối tượng thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa

vụ dân sự, trong đó đặc biệt quan trọng là QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng trên đất và một số BĐS khác

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thế chấp bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thế chấp bất động sản

Ở Việt Nam, BĐS, trong đó có đất đai, nhà ở, công trình xây dựng trên đất là một loại tài sản đặc biệt, trong đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Do vậy, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS, người có quyền sử dụng BĐS, trong đó có quyền TCBĐS

TCBĐS lần đầu tiên được ghi nhận trong quy định tại LĐĐ năm 1993 Theo đó, cho phép hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng các loại đất này tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; hoặc do nhu cầu sẵn xuất và đời sống được TCBĐS ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước (Điều

77, LĐĐ 1993) Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ của năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ của năm 2001 bổ sung các quy định về TCBĐS của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất và

tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất

LĐĐ của năm 2003 ra đời tiếp tục mở rộng đối tượng được TCBĐS: không chỉ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới được TCBĐS mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất cũng được hưởng quyền này

Cụ thể được quy định tại khoản 1, điều 119; điểm b khoản 2 Điều 119; điểm d khoản 3 Điều 119; khoản 1 Điều 120; điểm b khoản 2 Điều 120; điểm c khoản

2 Điều 121

Từ điển giải thích ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội – phần luật dân sự, định nghĩa: Thế chấp tài sản – biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó có nhiệm vụ dùng tài sản là BĐS thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản Văn bản thế chấp phải được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc UBND có thẩm quyền chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác

TCBĐS là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng

do các ưu điểm của loại tài sản BĐS Theo đó, bên cho vay thỏa thuận với bên

đi vay về việc dùng BĐS làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ vay Trong trường hợp bên đi vay không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì BĐS được xử lý để thu hồi nợ

Thế chấp BĐS chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền đối với BĐS được BLDS và Luật LĐĐ quy định, mà theo đó bên có BĐS dùng BĐS của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Đây là một trong những quyền năng của người có BĐS Các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là BĐS là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo Sự điều chỉnh này của pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý để hướng dẫn các quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp BĐS, cũng như phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ TCBĐS

Vậy TCBĐS là gì? Nhìn một cách tổng quát quan hệ TCBĐS ở cả phương diện pháp lý và thực tiễn, có thể trả lời cho câu hỏi trên như sau:

"TCBĐS là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có BĐS (gọi là bên thế chấp) dùng BĐS của mình để bảo đảm việc thực hiên nghĩa vụ dân sự - kinh

tế với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng BĐS trong thời hạn thế chấp”

1.1.2.2 Đặc điểm TCBĐS

Thế chấp BĐS là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản Bên cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, TCBĐS còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản nhưng có thể không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp trong trường hợp là QSDĐ

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất Vì vậy, trong thế chấp QSDĐ, TSTC không phải là đất đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền) Đây chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp BĐS ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai Hơn nữa,

do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân theo các quy định về thế chấp tài sản của BLDS năm

2015 mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp LĐĐ được đề cập tại Điều 188 LĐĐ năm 2013

Thứ hai, TCBĐS không phải là hình thức chuyển quyền đối với BĐS

Khi ký kết hợp đồng thế chấp BĐS, bên có TSTC (Bên thế chấp) chỉ chuyển giao giấy Chứng nhận quyền đối với BĐS hợp pháp, mà không chuyển giao BĐS về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của BĐS Trong thời gian thế chấp, quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp BĐS có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn quyền đối với BĐS cả về phương diện pháp

lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian

và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên Hoặc Bên thế chấp BĐS có thể không nhận lại được BĐS của mình nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến hạn

Mục đích của việc thế chấp BĐS là sử dụng BĐS như một “vật” làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ các giấy tờ pháp lý về BĐS của bên thế chấp không làm thay đổi chủ thể có quyền đối với BĐS, cũng như các nghĩa vụ của người đó với chủ thể khác, đặc biệt

là Nhà nước trong trường hợp BĐS là đất đai

Thứ ba, trình tự, thủ tục về thế chấp BĐS được quy định chặt chẽ hơn

so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác

Không giống như các giao dịch đối với tài sản thông thường, trong các giao dịch về BĐS nói chung và giao dịch về thế chấp BĐS nói riêng, pháp luật quy định điều kiện thế chấp rất chặt chẽ; theo đó, việc thế chấp BĐS không chỉ tuân thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân

sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp do pháp luật đất đai quy định Hơn nữa, thế chấp BĐS là đất đai không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 mà còn căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

1.2 Quy định pháp luật thế chấp bất động sản

1.2.1 Đối tượng thế chấp bất động sản

Đối tượng của TCBĐS đó là quyền sử dụng toàn bộ diện tích hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp, nhà ở, công trình xây dựng trên đất Đối tượng của thế chấp là đất nông nghiệp và đất ở, nhà ở, công trình xây dựng trên đất

Trên cơ sở nhu cầu và khả năng sử dụng đất đai, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, cũng như dựa vào năng lực tài chính của mỗi chủ thể sử dụng đất, nhà nước xác lập QSD và quyền sở hữu cho mỗi chủ thể với các hình thức sử dụng hay sở hữu khác nhau tương ứng như: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất của Nhà nước (Điều 54,

55, 56 – LĐĐ 2013), công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất Đây cũng là cơ sở để Nhà nước xây dựng các quyền tương ứng, trong đó có quyền TCBĐS cho mỗi chủ thể Theo đó, không phải chủ thể nào

có BĐS cũng được thực hiện quyền TCBĐS để vay vốn và theo đó thì không phải BĐS nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ TCBĐS.[6,tr.17]

Với các quy định về phân loại đất (Điều 10), quy định về hình thức sử dụng đất (Điều 54,55,56) và các quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất của LĐĐ 2013 cho thấy, chỉ có QSDĐ của các chủ thể sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở mới là đối tượng của giao dịch TCBĐS Các loại QSDĐ không sử dụng với mục đích kinh doanh và đất ở như: đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các mục đích

sử dụng vì lợi ích chung của cộng đồng, của xã hội thì không thể là đối tượng của quan hệ TCBĐS, người có QSDĐ vào các mục đích này chỉ có quyền được sử dụng đất đúng mục đích được giao mà thôi

Hai là nhà ở

Ba là công trình xây dựng trên đất

Bốn là BĐS khác, nhưng trong phạm vi luận văn, tác giả không nghiên cứu

1.2.1.2 Các loại BĐS không được TC

Thứ nhất, không đủ điều kiện thế chấp

Người có BĐS không được thế chấp, ví dụ trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về TCBĐS theo quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 như sau:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, TCBĐS; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Do vậy, nếu di sản là BĐS đang được quản lý bởi người quản lý di sản thì người quản lý di sản đó không được TCBĐS cho người khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản

Thứ ba, BĐS hình thành trong tương lai mà pháp luật cấm giao dịch

Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch

Thứ tư, BĐS của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 181 LĐĐ năm 2013: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng BĐS không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho BĐS; không được thế chấp, góp vốn bằng BĐS

Theo quy định trên, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng BĐS thuộc đối tượng không được thế chấp BĐS cho dù họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp BĐS

Thứ năm, BĐS phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Theo quy định tại khoản 4 Điều 156 LĐĐ 2013, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được TC

- xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp (Khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP)

Theo đó, bên thế chấp dùng QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng trên đất

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp Nói cách khác, TSTC chính là công cụ bảo đảm khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ theo

quy định tại hợp đồng TC đã ký kết với bên cho vay, bên nhận thế chấp tài sản Bên TCBĐS và tài sản gắn liền với đất có thể là cá nhân, hộ gia đình Những chủ thể này phải có năng lực chủ thể trong việc TCBĐS

Bên thế chấp bao gồm các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân người nước ngoài

Thứ nhất, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tổ chức kinh

tế có công trình xây dựng trên đất gắn liền với QSDĐ; Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (Khoản 2, 3 Điều 174; Khoản 2, 3, 4 Điều 176; Khoản 1 Điều 177; Khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013)

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhậnQSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản 1, 3 Điều 179; khoản 1 Điều 180 LĐĐ năm 2013); hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trên đất gắn liền với QSDĐ

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (Khoản 1, 3, 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013); người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trên đất gắn liền với QSDĐ

Thứ tư, doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ, công trình xây dựng trên đất và đất, công trình xây dựng của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, (Điều 184 LĐĐ năm 2013)

Thứ năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ, công trình xây dựng gắn liền trên đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013)

Thứ sáu, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam (Khoản 1 Điều 186 LĐĐ năm 2013)

Khi TCBĐS, bên thế chấp chỉ chuyển giao giấy chứng nhận QSDĐ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp mà không phải bàn giao đất trên thực địa cho bên nhận thế chấp Theo đó, bên thế chấp có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại BLDS như sau:

a Quyền của bên thế chấp

Theo quy định tại Điều 321 BLDS 2015 thì bên thế chấp có những quyền sau đây:

Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ TSTC, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là TSTC theo thỏa thuận

Đầu tư để làm tăng giá trị của TSTC

Nhận lại TSTC do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến TSTC do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

Được bán, thay thế, trao đổi TSTC, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành TSTC

Trường hợp TSTC là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận

Đƣợc bán, trao đổi, tặng cho TSTC không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Đƣợc cho thuê, cho mƣợn TSTC nhƣng phải thông báo cho bên thuê, bên mƣợn biết về việc tài sản cho thuê, cho mƣợn đang đƣợc dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

b Nghĩa vụ của bên TCBĐS

Nghĩa vụ của bên TCBĐS đƣợc quy định tại điều 320 BLDS 2015:

1 “Điều 320 Nghĩa vụ của bên thế chấp

2 Giao giấy tờ liên quan đến TSTC trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

3 Bảo quản, giữ gìn TSTC

4 Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng TSTC nếu do việc khai thác đó mà TSTC có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị

5 Khi TSTC bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

6 Cung cấp thông tin về thực trạng TSTC cho bên nhận thế chấp

7 Giao TSTC cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này

8 Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với TSTC, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với TSTC

9 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho TSTC, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”[10]

1.2.2.2 Bên nhận thế chấp

Theo quy định tại BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, Luật tổ chức tín dụng năm 2010, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, ngân hàng đang đƣợc phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân

Đối với Ngân hàng, tổ chức tín dụng được nhận thế chấp của tất cả các loại BĐS; còn tổ chức kinh tế, cá nhân là công dân Việt Nam chỉ được nhận TCBĐS của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực mà đã trả tiền thuê đất thời gian còn lại ít nhất là năm năm thì được TCBĐS Trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất thì cũng sẽ được TCBĐS

Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất cũng được TCBĐS

Có thể khẳng định rằng, phạm vi chủ thể nhận TCBĐS của pháp luật hiện hành so với các văn bản trước đây đã được mở rộng hơn rất nhiều Hiện nay, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai đã tạo ra khả năng và cơ hội rộng lớn hơn cho người có nhu cầu về vốn được lựa chọn chủ thể nhận thế chấp phong phú và đa dạng hơn Theo đó, các tổ chức tín dụng trong nước không chỉ bó hẹp ở loại hình tổ chức tín dụng của nhà nước, mà cả các ngân hàng thương mại cổ phần, Quỹ tín dụng nhân dân cũng được phép hoạt động Mở rộng hơn nữa đó là sự ghi nhận và cho phép các tổ chức tín dụng liên doanh, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng 100% vốn nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam, bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác… cũng trở thành chủ thể của quan hệ TCBĐS

a) Quyền của bên nhận thế chấp

Bên nhận TCBĐS có quyền ( Theo quy định tại Điều 323 BLDS 2015) Xem xét, kiểm tra trực tiếp TSTC, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác TSTC

Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng TSTC Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng

Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật

Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ TSTC giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Giữ giấy tờ liên quan đến TSTC trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

Xử lý TSTC khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này

b) Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Theo điều 322 BLDS 2015 thì bên nhận TCBĐS có nghĩa vụ:

Một, trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến TSTC

Hai, thực hiện thủ tục xử lý TSTC theo đúng quy định của pháp luật

1.2.3 Chấm dứt quan hệ thế chấp bất động sản

Quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp Trường hợp chấm dứt thế chấp, các bên không còn bị ràng buộc bởi hợp đồng thế chấp Bên thế chấp có thể bán tài sản đã thế chấp hoặc đưa tài sản đã thế chấp vào lưu thông mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Đồng thời, bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản đã thế chấp cho mình để xử lý khi đã giải quyết thế chấp

Quan hệ thế chấp sẽ chấm dứt trong các trường hợp quy định tại Điều

327 BLDS 2015

Thứ nhất, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt

Việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính, do đó khi nghĩa vụ chính được bảo đảm chấm dứt do bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc theo các căn cứ chấm dứt do pháp luật quy định thì việc thế chấp cũng chấm dứt

Ví dụ, anh A TCBĐS của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng với ngân hàng X Khi đến hạn, A đã thực hiện thanh toán toàn bộ số vay nợ của mình đối với ngân hàng X Về nguyên tắc, nghĩa vụ

được bảo đảm tức là nghĩa vụ hình thành trong hợp đồng vay của A và X đã chấm dứt do nghĩa vụ đã được hoàn thành, biện pháp thế chấp sẽ chấm dứt hiệu lực pháp luât

Thứ hai, việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

Pháp luật dự liệu hai trường hợp dẫn đến việc chấm dứt biện pháp bảo đảm là được hủy bỏ hoặc được thay thế, việc chấm dứt hiệu lực của biện pháp bảo đảm trong trường hợp này được hiểu như sau:

Hủy bỏ biện pháp thế chấp: Là trường hợp các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khi một trong các bên chủ thể có sự vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp Khi các bên hủy bỏ hợp đồng thế chấp thì biện pháp này sẽ chấm dứt hiệu lực pháp luật

Thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác: Thông thường khi một biện pháp bảo đảm được các bên thỏa thuận áp dụng vì lý do nào đó mà không thể thực hiện được biện pháp đó Ví dụ, đối tượng của biện pháp bảo đảm đó không còn, hoặc bị xử lý bởi một quan hệ nào khác… Hoặc biện pháp đã áp dụng bị các bên thỏa thuận hủy bỏ thì các bên sẽ thỏa thuận để thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác

Thứ ba, TSTC đã bị xử lý: Xử lý tài sản là hoạt động cụ thể của các bên

trong quan hệ nghĩa vụ hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hạch toán, thanh toán trên tài sản hướng đến mục đích lợi ích vật chất để khấu trừ được nghĩa vụ với bên có quyền Như vậy, khi TSTC bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ chính thì việc thế chấp cũng chấm dứt do TSTC và mục đích của việc thế chấp không còn

Thứ tư, theo thỏa thuận của các bên

1.2.4 Xử lý bất động sản thế chấp

TSTC được xử lý khi nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm có sự vi phạm hoặc trong các trường hợp khác do pháp luật quy định Xử lý TSTC là việc xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, không phân biệt loại hình TSTC cho dù tài sản đó là BĐS hay bất kì tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định của pháp luật

Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý TSTC mang lại sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, do vậy việc xử lý TSTC chỉ được thực hiện khi có căn cứ luật định đã xảy ra TSTC được xử lý nếu như thuộc một trong số các trường hợp được quy định tại điều 299 BLDS 2015, điều 58 của Nghị định 21/2021/NĐ- CP

Khi nghĩa vụ đến thời hạn thưc hiện mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình mà việc không thực hiện, thực hiện không đúng này không thuộc trường hợp bất khả kháng hay nói cách khác, bên thế chấp không được miễn trách nhiệm dân sự, thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý TSTC

Tuy nhiên, theo quy định của Khoản 3 – Điều 296: “Trường hợp phải

xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản”[10] Như vậy, trong trường hợp phải xử lý

BĐS thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà BĐS đó được dùng thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn thanh toán cũng được coi là đến hạn Quyền được ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp Trường hợp

số tiền thu được từ việc xử lý BĐS thế chấp không đủ để thanh toán cho các bên nhận thế chấp có cùng thứ tự ưu tiên thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

Theo Điều 299 BLDS 2015, khi nghĩa vụ đến thời hạn thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình mà việc không thực hiện, thực hiện không đúng này không thuộc trường hợp bất khả kháng hay nói cách khách, bên vi phạm không được miễn trách nhiệm dân sự Thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm

Trường hợp luật có quy định phải thực hiện trước nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ như thu hồi tài sản của bên nhận bảo đảm

để thi hành án hoặc xử lý tài sản trong trường hợp doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản Trường hợp tài sản cầm cố, thế chấp bị bán đấu giá thi hành án dân

sự thì bên nhận thế chấp cầm cố có quyền ưu tiên, sau đó thanh toán cho các khoản phải thi hành án theo Luật thi hành án dân sự

Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận đơn phương xử lí TSTC Theo

đó, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức được quy định tại điều 327 BLDS 2015;

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì tài sản sẽ được xử lí bằng phương thức bán đấu giá tài sản Bởi vì, bán đấu giá là phương thức mua bán khách quan do pháp luật quy định tạo điều kiện cho bán tài sản với giá cao nhất Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm tuân thủ theo quy định của pháp luật bán đấu giá tài sản

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Để đánh giá đúng thực trạng về pháp luật điều chỉnh TCBĐS và đưa ra những giải pháp hoàn thiện trước hết phải làm rõ được những vấn đề lý luận chung về TCBĐS như: đối tượng của quan hệ thế chấp, chủ thể tham gia quan hệ thế chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên; vấn đề chấm dứt quan hệ thế chấp; xử lý TSTC;

Nghiên cứu những vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh TCBĐS cần nhìn dưới nhiều góc độ và nhiều thời điểm quy phạm pháp luật được xây dựng để có cái nhìn khách quan hơn và đánh giá đúng hơn được bản chất của vấn đề Từ đó, mới có thể thấy được nguyên nhân, thực trạng áp dụng pháp luật và thực thi pháp luật trong thực tiễn xã hội Có như vậy mới có thể đưa ra những giải pháp hoàn thiện mang tính chất thiết thực và có tính ứng dụng cao trong đời sống xã hội cũng như nâng cao chất lượng cuộc sống của con người trong thời kì phát triển hiện nay

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

TỈNH BẮC NINH 2.1 Thực trạng pháp luật thế chấp bất động sản tại Việt Nam

Hiện nay, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đang có đà tăng trưởng khá ấn tượng và vững chắc Theo đó, mức độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người giai đoạn 2016-2020 đã thay đổi rõ rệt và cho đến năm 2023 mức tăng trưởng vẫn giữ được đúng mục tiêu đề ra Theo US&World Report, Việt Nam hiện nay đang có một môi trường ổn định và tích cực cả về chính trị

và kinh tế, duy trì mức tăng trưởng ổn định và hạn chế lạm phát

Đường lối phát triển kinh tế thị trường phù hợp và chủ động hội nhập quốc tế đã tạo cho các giao dịch dân sự, thương mại phát triển đa dạng, phong phú Gắn với quá trình đó pháp luật Việt Nam luôn sửa đổi, bổ sung các bộ luật, luật, thông tư hướng dẫn cũng như ban hành ngày càng nhiều những nghị định quy định chi tiết rõ ràng Từ những kết quả đó, pháp luật TCBĐS đã đạt được một số ưu điểm nhất định:

2.1.1 Ưu điểm quy định pháp luật thế chấp bất động sản tại Việt Nam

Pháp luật TCBĐS đạt được một số ưu điểm là do những nguyên nhân: Một, do pháp luật TCBĐS thường xuyên được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện TCBĐS Từ những quy định về hình thức, trình tự, thủ tục; về điều kiện của TSTC là BĐS cho đến hiệu lực, thời hạn hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; quy định về giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thể hiện trong Luật dân sự, LĐĐ, pháp luật về giao dịch có bảo đảm, các nghị định, thông tư có liên quan v.v… đã ngày càng cụ thể hơn, rõ ràng hơn, chặt chẽ hơn so với các bộ luật trước đó Hai, do ý thực pháp luật của cán bộ, nhân dân ngày càng được nâng cao, trưởng thành, gắn với sự phát triển của kinh tế thị trường, của quan hệ trong đời sống dân sự, thương mại Lợi ích chính đáng, hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng TCBĐS là động lực thôi thúc họ tìm hiểu, nâng cao nhận thức, kiến thức về pháp luật và thực hành trong thực tế khi ký kết hợp

đồng TCBĐS là thế chấp một tài sản rất lớn liên quan đến cuộc sống và sự phát triển của những người thân bên thế chấp

Ba, do thành tựu của cải cách hành chính, cải cách tư pháp tác động, ảnh hưởng tốt đến tổ chức hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan TAND, Viện Kiểm sát nhân dân, Công an nhân dân và các cơ quan bổ trợ tư pháp Tất cả những cải cách, tiến bộ của các cơ quan này góp phần đắc lực vào việc thực hiện ngày càng nghiêm túc, triệt để pháp luật về TCBĐS, bảo

vệ được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên trong quan hệ hợp đồng TCBĐS

2.1.1.1 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ TCBĐS được quy định cụ thể và rõ ràng hơn so với quy định trong BLDS cũ

Quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ hợp đồng được quy định từ các Điều 320 đến Điều 324 BLDS 2015 khá rõ ràng, cụ thể, sửa đổi, bổ sung theo hướng đề cao nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm thực hiện các cam kết, thỏa thuận dân sự theo tinh thần và nguyên tắc của Hiến pháp năm 2013 Đồng thời, đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện giao dịch TCBĐS nhằm tạo điều kiện tối đa cho các bên tham gia giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ

Nghĩa vụ của bên thế chấp: Ngoài 4 nghĩa vụ quy định tại Điều 348

BLDS 2005 vẫn được giữ nguyên, Điều 320 BLDS năm 2015 quy định thêm

5 nghĩa vụ cho bên thế chấp, gồm:

- Giao giấy tờ liên quan đến TSTC trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

- Khi TSTC bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác

- Cung cấp thông tin về thực trạng TSTC cho bên nhận thế chấp

- TSTC cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; hoặc trong trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa

vụ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật

- Không được thay thế TSTC, trừ trường hợp đó là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc không phải là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác

Quyền của bên thế chấp: So với quy định tại Điều 350 BLDS 2005,

Điều 321 BLDS 2015 đã bổ sung một số quyền của bên thế chấp tài sản, gồm:

- Nhận lại giấy tờ liên quan đến TSTC do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

- Được bán, thay thế, trao đổi TSTC, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành TSTC

Trường hợp TSTC là kho hàng, bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: BLDS 2015 bổ sung nghĩa vụ: Thực

hiện thủ tục xử lý TSTC theo đúng quy định pháp luật; Đồng thời, bãi bỏ quy định: Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp xử lý, hủy bỏ, chấm dứt TSTC

Quyền của bên nhận thế chấp: BLDS 2015 bổ sung quyền đối với bên

nhận thế chấp: Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật; Giữ giấy tờ liên quan đến TSTC trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác

2.1.1.2 Trình tự, thủ tục TCBĐS được đảm bảo chặt chẽ, thuận lợi

Pháp luật quy định việc thế chấp tài sản phải lập thành văn bản, là một điều khoản trong hợp đồng chính hoặc phụ lục riêng của hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký Khi hợp đồng chính đã thanh lý phải xóa đăng ký

tại Văn phòng giao dịch có bảo đảm Khi có tranh chấp giải quyết theo trình

tự xử lý tranh chấp

Về trình tự thực hiện, hồ sơ, lệ phí: các quy định về trình tự thực

hiện, cách thức thực hiện, thành phần số lượng hồ sơ, thời hạn giải quyết, cơ quan thực hiện đều được pháp luật quy định chi tiết,cụ thể tại các văn bản pháp luật như: Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định về đăng kí biện pháp bảo đảm; Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký TCBĐS, tài sản gắn liền với đất; Thông tư số 113/2017/TT-BTC ngày 20 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông

tư số 202/2016/TT-BTC ngày 09 tháng 11 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm

Một, về trình tự thực hiện:

- Nộp hồ sơ đăng ký: Người yêu cầu đăng ký là cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ cấp huyện nơi có đất, tài sản gắn liền với đất

Trong trường hợp TCBĐS, tài sản gắn liền với đất thuộc khu vực nông thôn thì hộ gia đình, cá nhân trong nước được lựa chọn việc nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ cấp huyện hoặc nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất, tài sản gắn liền với đất Trường hợp hồ sơ đăng ký nộp tại UBND xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, UBND xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký QSDĐ cấp huyện

- Tiếp nhận hồ sơ đăng ký: Sau khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký, người thực hiện đăng ký thực hiện các việc sau đây:

+ Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định;

+ Ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu tiếp nhận hồ sơ; ký và ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ;

+ Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký TCBĐS, tài sản gắn liền với đất;

+ Cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ Sau khi nhận đủ

hộ sơ hợp lệ cán bộ tiếp nhận chuyển ngay hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký QSDĐ cấp tỉnh

- Kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký: Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng Đăng ký QSDĐ kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký Nếu hồ sơ không hợp lệ, Văn phòng Đăng ký QSDĐ từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển

hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại

hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định

Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ thì Văn phòng Đăng ký QSDĐ ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật

- Trả kết quả đăng ký: hộ gia đình, cá nhân nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa tại UBND cấp huyện sau khi xuất trình Phiếu hẹn trả kết quả và Giấy biên nhận thu lệ phí đăng ký.[13]

Hai, về thành phần số lượng hồ sơ được quy định tại Điều 15 Thông tư

số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký TCBĐS, tài sản gắn liền với đất[13]

2.1.1.3 Hiệu lực và thời hạn TCBĐS

Về hiệu lực của hợp đồng TCBĐS:

BLDS năm 2015 đã có sự phân biệt về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp và thời điểm hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Theo nguyên tắc này, Điều 319 BLDS năm 2015 đã bổ sung

quy định: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”[10] còn “Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” Việc bổ sung quy định này là cần thiết nhằm tránh tình trạng đồng

nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp với thời điểm có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba của biện pháp thế chấp và quan niệm đăng ký là điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp Quy định này cũng phù hợp và thống nhất với nguyên lý, thỏa thuận dân sự, có hiệu lực kể từ thời

điểm giao kết, còn đăng ký chỉ là điều kiện, là căn cứ pháp lý xác định thời điểm giao kết, thỏa thuận đó có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Việc đăng ký thế chấp chỉ là điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm trong trường hợp luật có quy định (khoản 2 Điều 298 BLDS năm 2015)

Pháp luật hiện hành quy định, đăng ký TCBĐS là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp Hoạt động đăng ký này một mặt nhằm công khai hóa thông tin về giao dịch TCBĐS; mặt khác, giúp cho cơ quan nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch, phòng ngừa rủi ro cho các TCTD trong trường hợp bên thế chấp có hành vi gian dối Hơn thế nữa, đăng ký hợp đồng thế chấp có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho tới ngày xóa đăng ký

Bên cạnh đó, thời điểm đăng ký hợp đồng thế chấp là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người nhận thế chấp trong trường hợp một QSDĐ được sử dụng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều TCTD khác nhau Có thể thấy, vai trò của việc đăng ký hợp đồng TCBĐS không ngoài mục đích là hướng tới việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên, ngăn ngừa sớm các hành vi vi phạm có thể xảy ra trong quá trình xác lập giao dịch thế chấp; thông qua đó góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển trong một trật tự ổn định, an toàn

Về thời hạn thực hiện TCBĐS: BLDS 2005 không quy định cụ thể về

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm Với BLDS 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã quy định thống nhất rõ ràng hợp đồng bảo đảm được công chứng bắt buộc theo yêu cầu có hiệu lực từ thời điểm công chứng

2.1.1.4 Việc xử lý TSTC là BĐS cụ thể hơn, đảm bảo các nguyên tắc theo quy định của pháp luật

Thứ nhất, BLDS năm 2015 đã bổ sung quy định về cơ chế xử lý đồng thời BĐS nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm Trên

thực tế, vì đặc tính tự nhiên vốn có của BĐS, đặc biệt với đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất như công trình xây dựng trên đất thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý Do vậy, nếu không có cơ chế xử lý đồng thời trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế

chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc

xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là vấn đề bán (chuyển quyền sở hữu) TSTC cho người mua

Do vậy, để giải quyết “điểm nghẽn” về xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp nói trên, trên cơ sở kế thừa và phát triển quy định của khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 đã quy định về vấn đề này, tiếp đến Nghị Định số 21/2021/NĐ-CP cũng tiếp tục quy định Tương tự cách tiếp cận như trên, khoản 1 Điều 326 BLDS năm

2015 quy định: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không TCBĐS và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Đây được xem là giải pháp quan trọng của BLDS năm 2015 trong việc

tháo gỡ vướng mắc, khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp chỉ TCBĐS mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại

Thứ hai, các quy định của pháp luật thực định đã tôn trọng và ghi nhận quyền tự do định đoạt của các bên về căn cứ xử lý TSTC Nếu như Điều 355 BLDS 2005 quy định “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân

sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý TSTC được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.” thì BLDS 2015 đã mở rộng các trường hợp này trên cơ sở

công nhận ý chí và nội dung đã thỏa thuận của các bên

Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 nghĩa là, các bên có quyền dự liệu và lựa chọn bất kỳ tình huống hay sự kiện nào (có thể liên quan đến hành

vi vi phạm nghĩa vụ hoặc không) xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp (có thể trước hạn chứ không cần phải đến hạn) để làm căn cứ phát sinh việc xử lý TSTC

Thứ ba, các quy định của pháp luật hiện hành đã đưa ra các căn cứ để xác định quyền ưu tiên giữa các chủ thể trong quá trình xử lý TSTC BLDS

2005 đã có những quy định chưa hợp lý về những vấn đề liên quan đến quá trình xử lý TSTC Ví dụ như BLDS 2005 đã quy định không hợp lý về việc thanh toán thiếu tiền bán tài sản bảo đảm Hay một số quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán trong các giao dịch bảo đảm không đăng kí bảo đảm chỉ phù hợp với một tài sản được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ Thứ

tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch có và không có bảo đảm đều chỉ phù hợp với một số trường hợp cụ thể, còn khi áp dụng với một số trường hợp khác thì xuất hiện nhiều vấn đề bất cập

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm

cố, thế chấp được thanh tỏán theo thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng (nếu các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba) hoặc theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm (nếu các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba)

Việc thanh toán khoản nợ không có bảo đảm (trừ khoản nợ không có bảo đảm phát sinh sau khi mở thủ tục phá sản và trả lương cho người lao động trong doanh nghiệp, hợp tác xã) sau khi có quyết định mở thủ tục phá sản, bị cấm đối với doanh nghiệp, hợp tác xã, nếu thực hiện thì sẽ vồ hiệu

Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo

“thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng” Ví dụ, nếu “bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố sau thời điểm đăng ký thế chấp, thì không được ưu tiên hơn bên nhận thế chấp

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, việc cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm

cố Việc thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Việc cầm giữ tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên cầm giữ chiếm giữ tài sản

Như vậy, nếu một bên cùng nhận cầm cố, thế chấp một tài sản với bên nhận bảo đảm khác, thì bên nào nắm giữ tài sản cầm cố hoặc đăng ký thế chấp trước, sẽ có quyền ưu tiên hơn bên kia

2.1.2 Những hạn chế trong thực hiện pháp luật thế chấp bất động sản

Bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, qua hơn 10 năm triển khai thực hiện Nghị định 21, 2 năm triển khai Nghị định 21, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên quan như việc ban hành LĐĐ 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014… và đặc biệt là BLDS 2015, nhiều quy định về giao dịch bảo đảm đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nhiều quy định không theo kịp sự đa dạng của các giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật không khả thi hay có sự có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch bảo đảm và các văn bản pháp lý cao hơn Do đó, các tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) gặp nhiều khó khăn khi nhận tài sản bảo đảm cũng như khi xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến các tranh chấp giữa các bên

2.1.2.1 Hạn chế trong thực hiện hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp bất động sản

Khi lập hợp đồng TCBĐS nếu các chủ thể có ý thức tuân thủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng TCBĐS như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng TCBĐS sẽ có hiệu lực và được Nhà nước công nhận Tuy nhiên, trên thực tế nhiều khi các chủ thể không thực hiện đúng các quy định nêu trên (hoặc người thế chấp không có đủ ủy quyền bằng văn bản của các chủ sử dụng chung khác), đặc biệt là việc thế chấp và nhận TCBĐS giữa các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, thì các chủ thể này do ngại phải thực hiện các thủ tục hành chính nên thường không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thủ tục đăng ký TCBĐS tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thậm chí không lập thành văn bản mà bên thế chấp chỉ giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp giữ Do đó, khi vi phạm về nghĩa vụ trả nợ thì hợp đồng TCBĐS được xác định là hợp đồng vô hiệu và khi đó bên nhận thế chấp từ chủ nợ có bảo đảm