Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật việt nam hiện hành (tt)

B GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯ G ĐẠI H C G TH C B T HÀ G HƯ CH P B T Đ G PHÁP T VI T TƯ PHÁP I G TRÀ TH O HI Đ H HÀ H C T T T Á H TI TH C PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia kinh tế toàn cầu Trong kinh tế thị trường, chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh, BĐS nguồn vốn để đầu tư thông qua hoạt động chấp Thực tiễn cho thấy, chấp BĐS có vai trị quan trọng việc giải nhu cầu vốn, phục vụ trình sản xuất, kinh doanh người dân mục tiêu nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước chuỗi cung ứng giá trị toàn cầu Nhận thức tầm quan trọng hoạt động chấp BĐS, năm qua, Nhà nước ta có nhiều nỗ lực việc hồn thiện khn khổ pháp luật chấp BĐS nhằm tối đa hóa giá trị tiềm kinh tế BĐS thông qua việc thúc đẩy tiến trình chất lượng “vốn hóa” loại hình tài sản Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, khuôn khổ pháp luật chấp BĐS Nhà nước có nỗ lực đáng kể để hồn thiện, song nhiều hạn chế, vướng mắc, ẩn chứa rủi ro, đồng thời chưa tương xứng với giá trị tiềm “vốn hóa” BĐS Thực tiễn pháp lý nêu cho thấy, việc nghiên cứu giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp BĐS bối cảnh nước ta đòi hỏi cấp thiết, khách quan Trước thực tế đó, có cơng trình khoa học nghiên cứu số khía cạnh pháp lý thực tiễn chấp BĐS Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu có hệ thống chấp BĐS phương diện lý luận thực tiễn, để từ xây dựng đề xuất hoàn thiện khung pháp luật chấp BĐS Điều cho thấy, việc tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật chấp BĐS bối cảnh cần thiết Qua đó, khẳng định, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài “Thế chấp bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành” làm Luận án tiến sĩ có giá trị lý luận thực tiễn sâu sắc mang tính ứng dụng cao Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài, có số cơng trình khoa học nước nước Trên sở tham khảo, nghiên cứu cơng trình khoa học này, tác giả có số đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến nội dung đề tài sau: (i) Về bản, cơng trình khoa học có phân tích định mặt lý luận pháp luật hành chấp BĐS Những phân tích nguồn tham khảo có giá trị cho tác giả việc triển khai nội dung nghiên cứu liên quan đề tài; (ii) Tính đến thời điểm nay, chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu riêng biệt cấp độ tiến sĩ chấp bất động sản; (iii) Trong cơng trình mà tác giả nghiên cứu, tìm hiểu, chưa có cơng trình nghiên cứu tồn diện, sâu sắc vấn đề lý luận pháp lý chấp bất động sản Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Luận án làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn chấp BĐS, từ đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực Luận án có nhiệm vụ nghiên cứu sau: Thứ nhất, phân tích, luận giải giác độ lý luận BĐS chấp yếu tố cấu thành biện pháp chấp BĐS Trên sở đó, xây dựng khái niệm khoa học BĐS chấp, chấp BĐS; làm rõ chất, đặc điểm nội dung pháp lý biện pháp chấp BĐS Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hành chấp BĐS, từ nhận diện hạn chế pháp luật cần phải nghiên cứu hoàn thiện Thứ ba, đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hành chấp BĐS dựa học thuyết khoa học, phù hợp với thực tiễn truyền thống pháp lý Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận án nghiên cứu chấp BĐS giác độ biện pháp bảo đảm Trong khuôn khổ đề tài tiến sĩ, Luận án nghiên cứu, đánh giá khuôn khổ pháp luật thực định Việt Nam chấp BĐS Cụ thể: Thứ nhất, nghiên cứu vấn đề lý luận biện pháp chấp BĐS, làm sở cho việc phân tích, luận giải quy định pháp luật hành chấp BĐS kiến nghị hoàn thiện Thứ hai, nghiên cứu pháp luật thực định thực tiễn áp dụng để đưa đánh giá, nhận định mức độ phù hợp đáp ứng đòi hỏi thực tiễn hệ thống pháp luật hành chấp BĐS Thứ ba, nghiên cứu đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành chấp BĐS Cơ sở lý thuyết Luận án nghiên cứu chấp BĐS góc độ lý luận, góc độ pháp luật thực định góc độ thực tiễn thi hành sở lý thuyết vật quyền trái quyền Bên cạnh đó, số lý thuyết lý thuyết bảo đảm thực nghĩa vụ, lý thuyết sở hữu, lý thuyết tự hợp đồng, lý thuyết quan hệ vật chính, vật phụ tác giả soi chiếu, tiếp cận trình triển khai nội dung nghiên cứu có liên quan đề tài Câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu thứ nhất: BĐS chấp gì? Giả thuyết nghiên cứu thứ nhất: - BĐS bao gồm tài sản có chất vật lý tự nhiên tự thân di dời đất tài sản gắn liền với đất; động sản chủ sở hữu gắn vào BĐS chất tự nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác, sử dụng BĐS quyền đối vật trị giá tiền có đối tượng BĐS chất tự nhiên - BĐS chấp BĐS thuộc sở hữu bên chấp, bên chấp dùng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên nhận chấp theo điều kiện pháp luật quy định Câu hỏi nghiên cứu thứ hai: Bản chất nội dung pháp lý chấp BĐS gì? Giả thuyết nghiên cứu thứ hai: Thế chấp BĐS biện pháp bảo đảm đối vật xác lập BĐS mà khơng có chuyển giao BĐS từ bên chấp sang cho bên nhận chấp nhằm bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ phát sinh sở thỏa thuận bên hợp đồng chấp Nội dung pháp lý biện pháp chấp BĐS gồm: (1) Hiệu lực biện pháp chấp BĐS; (2) Yếu tố vật quyền biện pháp chấp BĐS; (3) Yếu tố trái quyền biện pháp chấp BĐS (4) Xử lý BĐS chấp Câu hỏi nghiên cứu thứ ba: Những thành tựu lập pháp hạn chế, bất cập pháp luật Việt Nam hành chấp BĐS? Giả thuyết nghiên cứu thứ ba: Khuôn khổ pháp luật chấp BĐS Nhà nước có nỗ lực đáng kể để hồn thiện, song cịn hạn chế, bất cập nhiều góc độ, từ lý thuyết tiếp cận, cấu trúc hệ thống pháp luật đến quy định cụ thể nên chưa phát huy hết hiệu giá trị vai trò “bảo đảm thực nghĩa vụ” biện pháp chấp BĐS Câu hỏi nghiên cứu thứ tư: Quan điểm, lý thuyết tiếp cận giải pháp cụ thể để tiếp tục hoàn thiện pháp luật chấp BĐS? Giả thuyết nghiên cứu thứ tư: Việc hoàn thiện pháp luật chấp BĐS phải bảo đảm có quan điểm, lý thuyết tiếp cận khoa học rõ ràng, quán, phù hợp với chất chấp BĐS thực tiễn Việt Nam Những giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp BĐS phải có tính hệ thống, từ quy định BLDS 2015 đến quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan tảng lý thuyết vật quyền Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu phương pháp nghiên cứu Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu chấp BĐS Luận án làm rõ yếu tố vật quyền yếu tố trái quyền biện pháp chấp BĐS tham chiếu với học thuyết pháp lý hai hệ thống pháp luật có tầm ảnh hưởng khoa học pháp lý đương đại, hệ thống Civil law hệ thống Common law, quan điểm khoa học, quy định pháp luật nước đại diện tiêu biểu hai hệ thống cổ luật Việt Nam Từ đó, soi chiếu vào việc đánh giá quy định pháp luật thực định Việt Nam, nhận diện vướng mắc, bất cập, sở đưa kiến giải hướng hoàn thiện pháp luật chấp BĐS phù hợp với chất chấp BĐS Trên sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử, Luận án kết hợp chúng với số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận thực tiễn, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp hệ thống hóa, phương pháp phân tích tình huống… việc triển khai vấn đề nghiên cứu liên quan đến đề tài Những đóng góp Luận án Thứ nhất, Luận án xây dựng khái niệm liên quan trực tiếp đến đề tài khái niệm bất động sản, bất động sản chấp, chấp bất động sản Bên cạnh đó, vấn đề lý luận chất, đặc điểm nội dung pháp lý biện pháp chấp bất động sản Luận án nghiên cứu toàn diện, sâu sắc có hệ thống Luận án có phân tích, luận giải, từ đưa quan điểm khoa học bất động sản tồn dạng thức quyền, đồng thời có nghiên cứu sâu sắc hệ thống yếu tố vật quyền, trái quyền, mối liên hệ pháp lý yếu tố vật quyền trái quyền biện pháp chấp bất động sản; Thứ hai, Luận án sử dụng lý thuyết khoa học phù hợp việc nghiên cứu, phân tích, luận giải vấn đề pháp lý liên quan đến chấp bất động sản như: lý thuyết vật quyền, trái quyền; lý thuyết quyền sở hữu; lý thuyết tự hợp đồng; lý thuyết mối quan hệ vật vật phụ; lý thuyết hài hịa hóa lợi ích bảo đảm thực nghĩa vụ để xây dựng góc nhìn tồn diện, đầy đủ sâu sắc chấp bất động sản từ giác độ lý luận, thực tiễn pháp lý kiến nghị hoàn thiện pháp luật; Thứ ba, Luận án có phân tích, luận giải mang tính hệ thống điểm tích cực, đồng thời nhận diện hạn chế pháp luật thực định, từ lý thuyết tiếp cận đến cấu trúc hệ thống pháp luật quy định cụ thể Bên cạnh đó, Luận án có phân tích, đánh giá có tính hệ thống thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp bất động sản hai phương diện kết tích cực số hạn chế; Thứ tư, Luận án đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản có tính hệ thống dựa chủ thuyết khoa học, phù hợp với chất chấp bất động sản Trên sở nhận diện chất chấp bất động sản biện pháp bảo đảm chứa đựng yếu tố vật quyền trái quyền, Luận án kiến nghị cần phải có phân tách nhận diện quan hệ vật quyền quan hệ trái quyền biện pháp chấp bất động sản để lựa chọn áp dụng lý thuyết vật quyền trái quyền điều chỉnh cho phù hợp thích ứng với nhóm quan hệ Đồng thời, Luận án có kiến nghị hồn thiện pháp luật chấp bất động sản dựa chủ thuyết hài hịa hóa quyền lợi ích bên biện pháp chấp bất động sản Ý nghĩa khoa học thực tiễn Luận án Kết đạt Luận án góp phần làm sáng tỏ phương diện lý luận khoa học pháp lý chấp BĐS Những giải pháp hoàn thiện pháp luật Luận án nguồn tham khảo có giá trị cho quan có thẩm quyền q trình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật chấp BĐS 10 Kết cấu Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung Luận án chia thành chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chấp bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hành chấp bất động sản Chương 3: Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam chấp bất động sản CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tiếp cận khoa học bất động sản bất động sản chấp 1.1.1 Quan niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành BĐS động sản có nguồn gốc từ Cổ luật La Mã Theo đó, BĐS hiểu đất đai tài sản trực tiếp gián tiếp gắn liền liên quan đến đất đai thể thống trạng tình trạng pháp lý Trên sở nghiên cứu bất động sản giác độ: ngôn ngữ, xã hội, kinh tế, pháp lý phân tích, đánh giá quan điểm BĐS, tác giả xây dựng khái niệm BĐS bao gồm tài sản có chất vật lý tự nhiên tự thân di dời đất tài sản gắn liền với đất; động sản chủ sở hữu gắn vào BĐS chất tự nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác, sử dụng BĐS quyền đối vật trị giá tiền có đối tượng BĐS chất tự nhiên, đồng thời làm rõ phương diện lý luận quyền sử dụng đất bất động sản 1.1.2 Khái niệm bất động sản chấp điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng biện pháp chấp 1.1.2.1 Khái niệm bất động sản chấp Trên sở phân tích quy định pháp luật quốc tế quan điểm khác BĐS chấp, tác giả đưa quan điểm khoa học đối tượng biện pháp chấp BĐS BĐS, quyền sở hữu BĐS hay giá trị BĐS Theo tác giả, không nên hiểu BĐS chấp tách biệt quyền sở hữu BĐS giá trị BĐS mà phải hiểu BĐS chấp thể thống hai yếu tố Trên sở đó, tác giả cho rằng, giác độ khái quát nhất, hiểu, BĐS chấp BĐS thuộc sở hữu bên chấp, bên chấp dùng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên nhận chấp theo điều kiện pháp luật quy định 1.1.2.2 Điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng biện pháp chấp Dưới giác độ lý luận, BĐS BĐS chấp Để trở thành tài sản chấp, BĐS phải đáp ứng điều kiện đối tượng hợp đồng dân sự, đồng thời phải thỏa mãn điều kiện tài sản dùng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ, điều kiện để thực chức “dự phòng” bù đắp rủi ro trường hợp nghĩa vụ bảo đảm BĐS chấp bị vi phạm Với tư cách đối tượng hợp đồng chấp, BĐS phải tồn thực tế phải xác định Ngoài ra, với tư cách tài sản dùng để chấp, BĐS phải đáp ứng điều kiện định để thực thi chức “bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ”, phải thuộc quyền sở hữu bên chấp phải có khả dịch chuyển quyền sở hữu cách độc lập theo quy định pháp luật 1.2 Tiếp cận khoa học chấp bất động sản 1.2.1 Cơ sở lý thuyết chấp bất động sản Ở nước theo hệ thống Common law Anh, Mỹ, chấp BĐS xây dựng phát triển dựa tảng hai học thuyết pháp lý bản, học thuyết quyền sở hữu học thuyết quyền chiếm giữ Ở nước theo hệ thống Civil law, triết lý pháp lý chấp BĐS chịu ảnh hưởng học thuyết vật quyền trái quyền Cổ luật La Mã Ở Việt Nam, khoa học pháp lý, cịn có quan niệm chấp BĐS dựa tảng lý thuyết pháp lý khác Có tác giả nhìn nhận chất chấp (BĐS) quan hệ trái quyền, có tác giả nhìn nhận nhận chất chấp (BĐS) quan hệ vật quyền, có tác giả nhìn nhận quan hệ chấp (BĐS) kết hợp hài hòa quan hệ trái quyền quan hệ vật quyền Thơng qua việc phân tích, đánh giá số lý thuyết pháp lý tiếp cận chấp bất động sản, tác giả đưa quan điểm, mơi trường kinh doanh tài đại, cần tiếp cận chất chấp BĐS giác độ biện pháp bảo đảm đối vật xác lập sở thỏa thuận mà khơng có chuyển giao vật (là BĐS) cho bên nhận chấp 1.2.2 Khái niệm chất chấp bất động sản Trên sở phân tích cách tiếp cận chấp tài sản (BĐS) hệ thống Civil law, hệ thống Common law pháp luật Việt Nam qua thời kỳ, tác giả đưa kết luận, chất chấp BĐS biện pháp bảo đảm đối vật xác lập sở thỏa thuận bên chấp bên nhận chấp nhằm đảm bảo quyền (có tính chất vật quyền) bên nhận chấp BĐS chấp Đây biện pháp bảo đảm có tính chất phức hợp hai yếu tố: vật quyền trái quyền mà mối quan hệ đó, hợp đồng chấp BĐS (quan hệ trái quyền) phát sinh quyền (có tính chất vật quyền) bên nhận chấp BĐS chấp Ngược lại, quyền (có tính vật quyền) bên nhận chấp BĐS chấp yếu tố bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ trái quyền Tuy phát sinh từ quan hệ trái quyền quyền bất động sản chấp thực thi cách độc lập, vượt khỏi khuôn khổ quan hệ trái quyền không bị phụ thuộc vào quan hệ trái quyền Trên sở tiếp cận chất chấp BĐS nói trên, tác giả cho rằng, chấp BĐS biện pháp bảo đảm đối vật xác lập BĐS mà khơng có chuyển giao BĐS từ bên chấp sang cho bên nhận chấp nhằm bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ phát sinh sở thỏa thuận bên hợp đồng chấp 1.2.3 Đặc điểm pháp lý chấp bất động sản Trong nội dung này, tác giả phân tích, luận giải đặc điểm pháp lý chấp bất động sản, là: (1) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm đối vật, (2) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm xác lập sở thỏa thuận bên hợp đồng chấp bất động sản, (3) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm không mang tính chuyển giao tài sản, (4) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm có tính chất trọng thức, (5) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm chịu tác động ảnh hưởng phát triển thị trường bất động sản (6) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm chịu điều chỉnh chặt chẽ quy định pháp luật 1.2.4 Nội dung pháp lý biện pháp chấp bất động sản 1.2.4.1 Hiệu lực biện pháp chấp bất động sản *Xác lập hiệu lực biện pháp chấp bất động sản bên biện pháp chấp Thế chấp BĐS biện pháp bảo đảm phát sinh từ thỏa thuận Do đó, để xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS hai bên quan hệ chấp (bên chấp bên nhận chấp), bên phải ký kết hợp đồng chấp Trên phương diện này, hợp đồng chấp xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS hai bên biện pháp chấp *Xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp chấp bất động sản Hợp đồng chấp có ý nghĩa xác lập hiệu lực biện pháp chấp hai bên quan hệ chấp BĐS Để quyền BĐS chấp hình thành từ quan hệ trái quyền trở thành vật quyền, bên nhận chấp phải thực thủ tục đăng ký để quyền từ chỗ có hiệu lực hai bên thành quyền có hiệu lực tất người (bên thứ ba) 1.2.4.2 Yếu tố vật quyền biện pháp chấp bất động sản Thứ nhất, tính chất: Thế chấp BĐS loại hình vật quyền khơng xác lập quyền sở hữu BĐS chấp mà xác lập quyền bảo đảm thực nghĩa vụ BĐS chấp Thứ hai, nội dung: Thế chấp bất động sản xác lập quyền theo đuổi quyền ưu tiên bất động sản chấp Thứ ba, phạm vi: Thế chấp BĐS loại hình vật quyền bảo đảm cụ thể Quyền (có tính chất vật quyền) bên nhận chấp xác lập trực tiếp (hoặc nhiều) bất động sản cụ thể bên “cá thể hóa” hợp đồng chấp 1.2.4.3 Yếu tố trái quyền biện pháp chấp bất động sản *Chủ thể quan hệ trái quyền chấp bất động sản Thứ nhất, bên chấp: Bên chấp bên có quyền sở hữu BĐS chấp có quyền chấp BĐS thuộc sở hữu để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ Thứ hai, bên nhận chấp: Bên nhận chấp bên có quyền quan hệ nghĩa vụ bảo đảm mà việc thực quyền bảo đảm chấp BĐS *Nghĩa vụ bảo đảm quan hệ trái quyền chấp bất động sản Về nội dung, nghĩa vụ bảo đảm quan hệ trái quyền chấp BĐS nghĩa vụ chuyển giao vật, nghĩa vụ phải trả tiền nghĩa vụ phải thực công việc nghĩa vụ dân nào, miễn là, nghĩa vụ bên thỏa thuận không thuộc điều cấm luật trái đạo đức xã hội Về trạng thái, nghĩa vụ bảo đảm chấp BĐS nghĩa vụ nghĩa vụ tương lai Về chủ thể nghĩa vụ, nghĩa vụ bảo đảm chấp BĐS nghĩa vụ bên chấp người khác, bên chấp *Quyền đối nhân bên nhận chấp biện pháp chấp bất động sản Trong quan hệ chấp BĐS tồn hai quan hệ pháp luật tạo thành hai mặt tách rời, cấu thành nên biện pháp chấp BĐS, quan hệ vật quyền (quan hệ bên nhận chấp với BĐS chấp) quan hệ trái quyền (quan hệ bên nhận chấp với bên chấp) Quyền phát sinh từ quan hệ trái quyền quyền đối nhân, hay nói cách khác, quyền yêu cầu bên nhận chấp bên chấp việc thực nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chấp BĐS mà bên thỏa thuận 1.2.4.4 Xử lý bất động sản chấp Xử lý BĐS chấp xem “khâu cuối cùng” chu trình chấp BĐS bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ bảo đảm chấp BĐS Đây trình bên nhận chấp thực thi quyền “định đoạt” BĐS chấp dùng số tiền thu từ việc “định đoạt” BĐS chấp để toán cho giá trị nghĩa vụ bảo đảm chấp BĐS bị vi phạm CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Quy định pháp luật số thành tựu lập pháp lĩnh vực chấp bất động sản 2.1.1 Về bất động sản chấp 2.1.1.1 Về bất động sản BLDS 2015 định nghĩa BĐS sở lý thuyết tiếp cận truyền thống hệ thống Civil law có tính đến đặc thù chế độ sở hữu BĐS Việt Nam Theo quy định khoản Điều 107 BLDS 2015, BĐS định nghĩa theo phương pháp liệt kê bao gồm: (1) đất đai; (2) nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng (4) tài sản khác theo quy định pháp luật Ngồi BĐS nói trên, khoản Điều 107 BLDS 2015 khơng đề cập danh quyền sử dụng đất BĐS, suy rộng từ tiêu chí “tài sản khác gắn liền với đất đai” xác định BĐS Bộ luật quy định khoản Điều Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, khẳng định quyền sử dụng đất BĐS 2.1.1.2 Về loại bất động sản chấp Xét tính chất tài sản, BĐS chấp bao gồm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất áp dụng quy chế chấp dành cho BĐS bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm Nếu vào thời điểm hình thành BĐS thời điểm xác lập quyền sở hữu chủ sở hữu BĐS BĐS chấp gồm BĐS có BĐS hình thành tương lai 2.1.1.3 Về điều kiện bất động sản dùng để chấp Theo quy định pháp luật hành, BĐS dùng để chấp thỏa mãn điều kiện sau đây: Một là, BĐS phải thuộc quyền sở hữu bên chấp Hai là, BĐS chấp phải đáp ứng điều kiện đối tượng nghĩa vụ, phải “xác định được” Ba là, BĐS dùng để chấp phải BĐS không bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, BĐS quyền sử dụng đất, nhà ngồi việc đáp ứng điều kiện có tính ngun tắc nói trên, cịn phải đáp ứng điều kiện cụ thể pháp luật đất đai nhà quy định 2.1.2 Về biện pháp chấp bất động sản 2.1.2.1 Về hiệu lực biện pháp chấp bất động sản BLDS 2015 có tách bạch thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp tài sản (BĐS) với thời điểm biện pháp chấp tài sản (BĐS) có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Đây tiếp cận hợp lý, khoa học, thể tiệm cận gần với thông lệ quốc tế Bộ luật - (i) Theo tinh thần Điều 317, Điều 319 BLDS 2015, xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS hai bên hợp đồng chấp - (ii) Theo quy định Điều 319 BLDS 2015, “Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” Việc BLDS 2015 quy định đăng ký phương thức để biện pháp chấp tài sản (BĐS) xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba tiếp cận hợp lý, phù hợp với đặc tính pháp lý “không chuyển giao” chấp tài sản (BĐS) 2.1.2.2 Về quyền bên nhận chấp biện pháp chấp bất động 12 trạng thái thực tế tài sản quy định BLDS tài sản hình thành tương lai *Hạn chế pháp luật nhận diện BĐS giác độ đối tượng biện pháp chấp Thứ nhất, pháp luật thực định Việt Nam có cách tiếp cận khác đối tượng biện pháp chấp BĐS Thứ hai, Điều 147, Điều 148 Luật Nhà năm 2014 xác định đối tượng biện pháp chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chưa phù hợp với quy định BLDS 2015 tài sản, tài sản bảo đảm đối tượng biện pháp chấp *Hạn chế pháp luật điều kiện BĐS dùng để chấp Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 chưa có thống cách tiếp cận thời điểm thực quyền chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, việc Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chấp quyền sử dụng đất đất khơng có tranh chấp, Luật Nhà năm 2014 quy định điều kiện chấp nhà không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu không hợp lý phương diện lý luận thực tiễn Thứ ba, có khác biệt cách tiếp cận pháp luật nội dung (ghi nhận quyền chấp) pháp luật thủ tục (công khai quyền chấp) điều kiện chấp tài sản gắn liền với đất nhà 2.2.2.2 Hạn chế quy định pháp luật biện pháp chấp bất động sản *Hạn chế quy định pháp luật hiệu lực biện pháp chấp bất động sản Thứ nhất, hạn chế quy định pháp luật xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS bên thông qua hợp đồng chấp - (i) Pháp luật nhà có can thiệp khơng cần thiết nội dung hợp đồng chấp nhà ở, gây ảnh hưởng rủi ro đến việc xác lập hiệu lực biện pháp chấp nhà bên - (ii) BLDS 2015 có tiếp cận chưa phù hợp hình thức hợp đồng chấp BĐS - chứng thư pháp lý xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS bên - (iii) BLDS 2015 tiếp cận thiếu thống hình thức văn có đăng ký hợp đồng (thế chấp BĐS) - (iv) BLDS 2015 tiếp cận chưa phù hợp thiếu khả thi hệ pháp lý việc xác lập biện pháp chấp BĐS bên trường hợp không tuân thủ quy định hình thức hợp đồng (thế chấp BĐS) Thứ hai, hạn chế quy định pháp luật xác lập hiệu lực biện pháp chấp bất động sản bên hiệu lực đối kháng với người thứ ba thông qua chế đăng ký - (i) Về tính chất giá trị pháp lý đăng ký việc xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS bên: Vấn đề này, có cách tiếp cận khơng thống quy định BLDS 2015 quy định BLDS 2015 với Luật Đất đai năm 2013 - (ii) Về hệ pháp lý việc không tuân thủ quy định bắt buộc phải đăng ký việc xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS bên: Pháp 13 luật hành chưa có quy định hệ pháp lý hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất trường hợp bên không thực đăng ký - (iii) Về đối tượng đăng ký: Việc pháp luật hành tiếp cận đối tượng đăng ký việc (hợp đồng) chấp BĐS biện pháp chấp BĐS chưa phù hợp với chất đăng ký công bố quyền bất động sản chấp Thứ ba, hạn chế quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực biện pháp chấp BĐS Hiện có thiếu thống quy định Luật Đất đai năm 2013 Luật Công chứng năm 2014 thời điểm việc (hợp đồng) chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, dẫn đến nhiều cách hiểu khác thời điểm có hiệu lực biện pháp chấp quyền sử dụng đất *Hạn chế quy định pháp luật quyền bên nhận chấp BĐS chấp Thứ nhất, hạn chế quy định BLDS năm 2015 quyền bên nhận chấp BĐS chấp - (i) BLDS 2015 tiếp cận biện pháp chấp BĐS chưa triệt để theo nguyên lý vật quyền, dẫn đến quy định quyền bên nhận chấp BĐS chấp BLDS 2015 mang tính chất “hành chính” nhiều tính chất “dân sự” chất vốn có - (ii) BLDS 2015 xác định ngun tắc, bên nhận chấp có quyền truy địi tài sản (BĐS) chấp mà không quy định rõ tính chất theo đuổi quyền BĐS chấp BĐS chấp chuyển dịch quyền cho người thứ ba (bao gồm quyền có tính chất vật quyền quyền có tính chất trái quyền) Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý liên quan đến việc thực thi quyền truy đòi chưa làm rõ BLDS năm 2015 - (iii) BLDS 2015 chưa có quy định cụ thể hiệu lực quyền chấp trường hợp tài sản (BĐS) chấp có thay đổi (biến động) trạng vật lý so với thời điểm xác lập biện pháp chấp dẫn đến vướng mắc trình áp dụng - (iv) BLDS 2015 tiếp cận thiếu quán quyền bên nhận chấp BĐS chấp Theo đó, ghi nhận hai đặc tính vật quyền chấp BLDS 2015 giữ nguyên cách tiếp cận dựa lý thuyết trái quyền BLDS 2005 để quy định quyền bên nhận chấp BĐS chấp - (v) Khoản Điều 133 BLDS 2015 chưa quy định chế pháp lý bảo vệ người thứ ba tình bên nhận chấp trường hợp bên tin vào thông tin tài sản đăng ký mà xác lập giao dịch chấp - (vi) Những quy định khác có liên quan BLDS 2015 chưa có đồng với yếu tố vật quyền chấp ghi nhận bước đầu, có tính ngun tắc Bộ luật dẫn đến khó khăn việc thực thi quyền bên nhận chấp BĐS chấp Thứ hai, hạn chế quy định pháp luật chuyên ngành quyền bên nhận chấp bất động sản chấp Quy định pháp luật đất đai, nhà điều chỉnh quan hệ bên nhận chấp với BĐS chấp dựa tảng lý thuyết trái quyền mà chưa rà soát, sửa đổi để đồng với yếu tố vật quyền biện pháp chấp 14 theo tiếp cận mới, có tính chất bước đầu BLDS 2015, cụ thể: - (i) Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP xử lý mối quan hệ bên nhận chấp với BĐS chấp nhà trường hợp chủ đầu tư thực thi quyền bán nhà cho người mua tảng lý thuyết trái quyền - (ii) Pháp luật đất đai chưa có quy định việc thực thi quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất trường hợp có thay đổi chủ thể có quyền sử dụng đất chấp *Hạn chế quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ bên biện pháp chấp bất động sản Trong nội dung này, tác giả phân tích, đánh giá hạn chế quy định pháp luật chủ thể biện pháp chấp BĐS, nghĩa vụ bảo đảm chấp BĐS quyền có tính chất trái quyền bên nhận chấp Theo tác giả, quy định quyền có tính chất trái quyền bên nhận chấp BLDS 2015 có hạn chế sau: - Quy định bên nhận chấp có quyền yêu cầu bên chấp giao giấy tờ liên quan đến BĐS chấp trường hợp bên thỏa thuận việc bên nhận chấp giữ giấy tờ liên quan đến BĐS chấp, trừ trường hợp luật có quy định khác BLDS 2015 khơng đảm bảo quyền lợi ích đáng bên chấp BĐS khơng thể tiếp tục khai thác lợi ích, cịn giá trị để bảo đảm cho nghĩa vụ Đồng thời, quy định cịn gây khó khăn cho bên chấp thực giao dịch khác liên quan đến BĐS chấp - Quy định bên nhận chấp có quyền hủy hợp đồng chấp BĐS yêu cầu bồi thường thiệt hại trì hợp đồng chấp nhận quyền người thứ ba BĐS chấp trường hợp bên chấp không thông báo cho bên nhận chấp quyền người thứ ba tài sản (BĐS) chấp khoản Điều 320 BLDS 2015 không phù hợp thống với cách tiếp cận khoản Điều 297 BLDS 2015 quyền bên nhận chấp trường hợp biện pháp chấp BĐS phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba - BLDS 2015 tiếp cận quan hệ xử lý BĐS chấp thiên quan hệ trái quyền nên dừng mức độ quy định bên nhận chấp có quyền đối nhân (quyền yêu cầu) bên chấp người thứ ba giữ tài sản (BĐS) chấp giao tài sản (BĐS) cho để xử lý bên chấp không thực thực không nghĩa vụ, mà thiếu quy định làm bật vai trị yếu, trung tâm quyền xử lý BĐS chấp (là quyền có tính chất vật quyền bên nhận chấp BĐS chấp nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm), dẫn đến nhiều vướng mắc trình áp dụng *Hạn chế quy định pháp luật xử lý bất động sản chấp Thứ nhất, hạn chế việc xây dựng quy định xử lý BĐS chấp khoản nợ xấu theo chế đặc thù Nghị số 42/2017/QH14 - (i) Việc Nghị số 42/2017/QH14 trao cho VAMC tổ chức tín dụng “đặc quyền” việc xử lý BĐS chấp khoản nợ xấu mang tính chất tình huống, bối cảnh nợ xấu tăng cao mà chưa phải giải pháp có tính tổng thể nhằm xử lý vướng mắc phát sinh thực tiễn xử lý BĐS chấp - (ii) Việc Nghị số 42/2017/QH14 tạo “đặc quyền”, mang tính 15 ngoại lệ cho VAMC tổ chức tín dụng việc xử lý BĐS chấp khoản nợ xấu, vơ hình chung tạo nên bất bình đẳng chế pháp lý xử lý BĐS chấp khoản nợ thông thường khoản nợ xấu, việc xử lý BĐS chấp VAMC, tổ chức tín dụng chủ thể khác - (iii) Một số “đặc quyền” Nghị số 42/2017/QH14 thiết kế nhằm tạo sở pháp lý cho việc xử lý BĐS trường hợp chấp không quy định pháp luật chưa phù hợp Thứ hai, hạn chế quy định Bộ luật Dân năm 2015 xử lý bất động sản chấp - (i) BLDS 2015 tiếp cận xử lý BĐS chấp dựa lý thuyết trái quyền nên dẫn đến tranh chấp, gây ổn định xã hội trình bên nhận chấp thực thi quyền xử lý - (ii) Các quy định BLDS 2015 xử lý tài sản (BĐS) chấp xây dựng dựa lý thuyết trái quyền nên việc xử lý BĐS gặp khó khăn phụ thuộc nhiều vào ý chí bên chấp người giữ BĐS, chưa đảm bảo quyền xử lý BĐS chấp bên nhận chấp - (iii) BLDS 2015 xây dựng chế xử lý tài sản (BĐS) chấp thiên hướng ưu tiên bảo vệ quyền bên nhận chấp mà chưa tính đến hài hịa hóa hợp lý với việc bảo vệ lợi ích đáng, thiết yếu bên chấp - (iv) BLDS 2015 quy định thứ tự ưu tiên toán bên nhận chấp mà chưa có quy định mang tính ngun tắc chung xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận chấp với bên khác có quyền lợi ích hợp pháp BĐS chấp Thứ ba, hạn chế quy định pháp luật chuyên ngành xử lý bất động sản chấp - (i) Quy định khoản Điều khoản Điều 46 Luật Đấu giá năm 2016 chưa tạo chủ động cho bên nhận chấp việc đưa BĐS chấp đấu ký kết hợp đồng mua bán BĐS đấu giá - (ii) Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 chưa quy định thủ tục yêu cầu cưỡng chế giao vật (tài sản) BĐS chấp cách độc lập mà không cần phải khởi kiện vụ án dân dẫn đến chưa tạo chủ động cần thiết cho bên nhận chấp việc thực thi quyền xử lý bất động sản chấp - (iii) Pháp luật đất đai có thiếu thống lý thuyết tiếp cận quy định quyền xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất bên nhận chấp 16 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp bất động sản 3.1.1 Nhận diện số tranh chấp điển hình chấp bất động sản Trong phần này, tác giả phân tích số tranh chấp điển hình chấp bất động sản như: (1) Tranh chấp điều kiện bất động sản chấp, (2) Tranh chấp việc xác định hiệu lực biện pháp chấp bất động sản trường hợp hợp đồng chấp không tuân thủ quy định hình thức, (3) Tranh chấp quyền bên nhận chấp bất động sản chấp, (4) Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm chấp bất động sản (5) Tranh chấp xử lý bất động sản chấp Đối với tranh chấp điển hình, tác giả minh chứng thông qua vụ án cụ thể giải tòa án Qua việc phân tích, bình luận án, tác giả đưa số nhận xét, đánh giá kết tích cực hạn chế áp dụng pháp luật chấp bất động sản để giải tranh chấp 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam chấp bất động sản 3.2.1 Kiến nghị lý thuyết tiếp cận cấu trúc hệ thống pháp luật chấp bất động sản 3.2.1.1 Kiến nghị lý thuyết tiếp cận xây dựng quy định pháp luật chấp bất động sản Theo tác giả, cần phải có phân tách nhận diện quan hệ vật quyền quan hệ trái quyền biện pháp chấp BĐS để lựa chọn áp dụng lý thuyết vật quyền trái quyền điều chỉnh cho phù hợp thích ứng với nhóm quan hệ Trên quan điểm này, tác giả kiến nghị nguyên tắc việc tiếp cận lý thuyết hoàn thiện quy định pháp luật chấp BĐS sau: Thứ nhất, lý thuyết vật quyền bảo đảm cần phải lựa chọn lựa chọn phải quán rõ ràng xây dựng quy định điều chỉnh mối quan hệ bên nhận chấp với BĐS chấp Thứ hai, lý thuyết trái quyền bảo đảm cần phải thấm nhuần thể chế hóa cách sâu sắc điều chỉnh quan hệ bên biện pháp chấp BĐS Bên cạnh đó, cần quy định trái quyền mối quan hệ biện chứng với vật quyền, đó, trái quyền quyền phụ thêm, hỗ trợ bên nhận chấp thực thi quyền có tính chất vật quyền BĐS chấp Ngồi ra, chấp BĐS biện pháp bảo đảm phát sinh từ quan hệ trái quyền (quan hệ hợp đồng) nên điều chỉnh pháp luật quan hệ bên biện pháp chấp BĐS cần phải mang tính “dân sự” hơn, tiến tới loại bỏ quy định có tính chất hành chính, thể “can thiệp” mức cần thiết ý chí Nhà nước vào ý chí bên 3.2.1.2 Kiến nghị hồn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật chấp bất động sản Thứ nhất, kiến nghị hoàn thiện cấu trúc phần quy định chấp bất động sản BLDS 2015 17 Cần tách riêng quy định bảo đảm thực nghĩa vụ thành phần độc lập BLDS để đảm bảo tính xuyên suốt, thống nội dung mạch lạc, rõ ràng, dễ tiếp cận mặt cấu trúc Trong phần bảo đảm thực nghĩa vụ, cần tách thành hai phần riêng biệt, bảo đảm đối vật (bảo đảm tài sản) bảo đảm đối nhân (bảo đảm không tài sản) Trong phần bảo đảm đối vật, cần cấu trúc chấp tài sản thành ba phần, (1) phần quy định chung (áp dụng cho chấp BĐS động sản), (2) phần chấp BĐS (3) phần chấp động sản Thứ hai, kiến nghị hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật chấp BĐS thông qua việc xử lý mối quan hệ BLDS 2015 pháp luật chuyên ngành có quy định chấp BĐS: Cần phải đảm bảo vai trị, vị trí luật chung BLDS 2015 hệ thống pháp luật có điều chỉnh quan hệ chấp số loại hình BĐS Luật Đất đai, Luật Nhà để đảm bảo “tính thống đa dạng” hệ thống pháp luật chấp BĐS 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định cụ thể pháp luật chấp bất động sản 3.2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật bất động sản chấp Thứ nhất, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật bất động sản giác độ tài sản - (i) Cần sửa đổi quy định khoản Điều 107 BLDS 2015 BĐS theo hướng chi tiết hóa tiêu chí xác định BĐS để tạo thống nhận thức áp dụng pháp luật xác định BĐS chấp Đối với BĐS “vật” gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng: Cần bổ sung dẫn pháp lý cần thiết tiêu chí vật “gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng” để tài sản gắn liền xác định BĐS Đối với BĐS “quyền tài sản” gắn liền với BĐS chất tự nhiên đất đai, nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng: Cần nghiên cứu sửa đổi khoản Điều 107 BLDS 2015 theo hướng thừa nhận quyền tài sản quyền đối vật có giá trị tiền tệ gắn với BĐS chất tự nhiên BĐS quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng khu vực biển, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng BĐS - (ii) Cần sửa đổi khái niệm nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014 khoản Điều Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 phù hợp với cách tiếp cận tài sản hình thành tương lai khoản Điều 108 BLDS 2015 theo hướng, nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai bao gồm nhà, cơng trình xây dựng hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch - (iii) Cần bỏ quy định “Tài sản hình thành tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” khoản Điều Nghị định số 11/2012/NĐ-CP để đảm bảo phù hợp với tiếp cận BLDS 2015 tài sản hình thành tương lai thực tế tồn loại hình tài sản Thứ hai, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật BĐS giác độ đối tượng biện pháp chấp - (i) Cần thống cách tiếp cận đối tượng biện pháp chấp BĐS theo tiếp cận chung BLDS 2015 giá trị bất động sản 18 - (ii) Cần sửa đổi quy định đối tượng biện pháp chấp dự án đầu tư xây dựng nhà Điều 147, Điều 148 Luật Nhà năm 2014 theo hướng, xác định tài sản chấp trường hợp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà - (iii) Cần bổ sung quy định làm rõ đối tượng biện pháp chấp quan hệ quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, cụ thể: Đối với quyền bề mặt: Cần sửa Điều 271 BLDS 2015 theo hướng, chủ thể quyền bề mặt có quyền chấp quyền bề mặt Đối với quyền hưởng dụng: Cần sửa khoản Điều 261 BLDS 2015 theo hướng, người hưởng dụng có quyền chấp chuyển nhượng quyền hưởng dụng Thứ ba, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện BĐS dùng để chấp - (i) Về thời điểm thực quyền chấp quyền sử dụng đất: Cần phân biệt hai trường hợp: Trường hợp xác lập (nhận) quyền sử dụng đất (từ Nhà nước) thông qua định giao đất, cho thuê đất cần xác định thời điểm thực quyền chấp quyền sử dụng đất thời điểm giao đất, cho thuê đất Trường hợp xác lập (nhận) quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất (đã Nhà nước trao quyền) thông qua kiện pháp lý giao dịch chuyển nhượng, thời điểm thực quyền chấp quyền sử dụng đất thời điểm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - (ii) Cần sửa đổi điểm b khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chấp quyền sử dụng đất đất khơng có tranh chấp, điểm b khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 quy định điều kiện chấp nhà không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu theo hướng, “tranh chấp” hiểu tranh chấp tịa, nghĩa là, phải có định tòa án xác định quyền sở hữu có tranh chấp quyền sử dụng đất, nhà khơng đủ điều kiện để chấp - (iii) Cần bỏ quy định thủ tục đăng ký chấp thực đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng phải nhà tài sản hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu giấy chứng nhận, với nguyên tắc, chủ sở hữu phải thực xong thủ tục chứng nhận quyền sở hữu chứng nhận quyền sở hữu thực thủ tục đăng ký chấp (công bố quyền) Điều 41 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Điều 15 Thơng tư số 07/2019/TT-BTP 3.2.2.2 Kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật biện pháp chấp bất động sản *Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiệu lực biện pháp chấp bất động sản Thứ nhất, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật xác lập hiệu lực biện pháp chấp bất động sản bên thông qua hợp đồng chấp - (i) Cần rà sốt loại bỏ xu hướng “hành hóa” quan hệ chấp thông qua việc quy định nội dung (có tính bắt buộc) hợp đồng chấp quy định pháp luật nhà ở, làm ảnh hưởng đến việc xác lập hiệu lực biện pháp 19 chấp bên trường hợp hợp đồng chấp nội dung mà pháp luật quy định - (ii) Cần hoàn thiện quy định pháp luật xác lập hiệu lực biện pháp chấp BĐS trường hợp hợp đồng chấp phải tuân thủ quy định hình thức BLDS 2015 theo hướng: + Sửa đổi cách tiếp cận Điều 119 BLDS 2015 hình thức giao dịch dân theo hướng, công chứng, chứng thực đăng ký khơng phải hình thức giao dịch dân nói chung, có hợp đồng chấp BĐS + Sửa đổi cách tiếp cận quy định giao dịch vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức Điều 129 BLDS 2015 theo hướng, nhà làm luật phải cân nhắc trường hợp thực cần thiết phải can thiệp vào trình xác lập giao dịch dân thông qua việc quy định bắt buộc phải tuân thủ quy định hình thức, thủ tục đảm bảo hiệu lực giao dịch dân quy định cách minh thị văn luật Trường hợp luật quy định cách minh thị tuân thủ quy định hình thức, thủ tục điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, bên vi phạm quy định bắt buộc hình thức, thủ tục giao dịch dân vơ hiệu Thứ hai, kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật xác lập hiệu lực biện pháp chấp bất động sản thông qua chế đăng ký - (i) Về tính chất giá trị pháp lý đăng ký + Bổ sung vào khoản Điều 298 BLDS 2015 nội dung quy định: Trường hợp luật không quy định đăng ký điều kiện phát sinh hiệu lực giao dịch bảo đảm, bên khơng thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực theo quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch dân BLDS quyền bên nhận bảo đảm tài sản bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Bên nhận bảo đảm khơng có quyền truy địi quyền ưu tiên toán trước bên nhận bảo đảm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo Điều 308 BLDS 2015 + Sửa đổi khoản Điều 323 BLDS 2015 theo hướng, đăng ký quyền bên nhận chấp, trừ trường hợp luật quy định khác + Sửa đổi khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng, với chấp quyền sử dụng đất; chấp nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm thuộc trường hợp phải đăng ký có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký - (ii) Về đối tượng đăng ký: Cần sửa đổi quy định đối tượng đăng ký BLDS 2015, khoản Điều Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng, đối tượng đăng ký quyền bên nhận chấp tài sản chấp *Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật quyền bên nhận chấp bất động sản chấp Thứ nhất, kiến nghị hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2015 quyền bên nhận chấp bất động sản chấp - (i) Cần sửa khái niệm chấp tài sản quy định khoản Điều 317 BLDS 2015 sở lý thuyết vật quyền theo hướng, nhận diện chấp tài sản mối quan hệ người (bên nhận chấp) – chủ thể quyền với tài sản (BĐS) 20 chấp – đối tượng quyền, mà quan hệ đó, bên nhận chấp có quyền trực tiếp chi phối tài sản (BĐS) chấp - (ii) Cần rà soát, thay đổi việc tiếp cận quy định quyền bên nhận chấp tài sản (BĐS) chấp BLDS 2015 từ lý thuyết trái quyền sang lý thuyết vật quyền, cụ thể: Đối với quyền bên nhận chấp BĐS chấp trường hợp BĐS chuyển dịch quyền sở hữu cho bên thứ ba thông qua giao dịch mua bán, thay thế, trao đổi, tặng cho: + Cần sửa đổi cách tiếp cận Điều 320, Điều 321 BLDS 2015 theo hướng, ghi nhận quyền bán (chuyển nhượng), trao đổi, tặng cho tài sản (BĐS) chấp bên chấp với tư cách thực thi quyền chủ thể có vật quyền sở hữu mà khơng cần phải có đồng ý bên nhận chấp + Cần bổ sung quy định làm rõ tính chất theo đuổi quyền tài sản (BĐS) chấp tài sản (BĐS) chấp chuyển dịch quyền cho người thứ ba (bao gồm quyền có tính chất vật quyền quyền có tính chất trái quyền) theo hướng, ghi nhận nguyên tắc, bên nhận chấp quyền theo đuổi tài sản (BĐS) chấp, tài sản (BĐS) thuộc quyền (có tính chất trái quyền quyền có tính chất vật quyền) chủ thể khác Đối với quyền bên nhận chấp BĐS chấp trường hợp BĐS chấp có thay đổi (biến động) trạng vật lý so với thời điểm xác lập biện pháp chấp: BLDS 2015 cần bổ sung quy định quyền bên nhận chấp BĐS chấp trường hợp BĐS chấp có thay đổi (biến động) trạng vật lý so với thời điểm xác lập biện pháp chấp theo hướng, trường hợp tài sản (BĐS) chấp có thay đổi (biến động) trạng vật lý quyền bên nhận chấp có hiệu lực tài sản (BĐS) chấp Trường hợp tài sản (BĐS) chấp bị phá hủy bên thứ ba quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trở thành tài sản (BĐS) chấp, thay BĐS chấp bị phá hủy Đối với quyền bên nhận chấp BĐS chấp trường hợp xử lý BĐS chấp: BLDS 2015 cần dựa lý thuyết vật quyền để điều chỉnh quan hệ bên nhận chấp với BĐS chấp trường hợp xử lý BĐS chấp nhằm tăng cường tính chủ động cho bên nhận chấp việc thực thi quyền xử lý BĐS chấp - (iii) Cần sửa Điều 133 BLDS 2015 theo hướng bổ sung quy định bảo vệ người thứ ba tình bên nhận chấp trường hợp bên tin vào thông tin tài sản (BĐS) đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch chấp - (iv) Cần sửa đổi quy định khác có liên quan BLDS 2015 để đảm bảo đồng với yếu tố vật quyền biện pháp chấp Cụ thể: + Cần sửa đổi Điều 166 BLDS 2015 theo hướng, bên cạnh quyền đòi lại tài sản chủ sở hữu, cần ghi nhận bên nhận chấp có quyền địi lại tài sản (BĐS) từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người lợi tài sản khơng có pháp luật trường hợp biện pháp chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba 21 + Cần sửa đổi quy định Điều 169 BLDS 2015 theo hướng, bổ sung bên nhận chấp vào nhóm chủ thể có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực quyền sở hữu, quyền khác tài sản chấp Thứ hai, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chuyên ngành quyền bên nhận chấp bất động sản chấp - (i) Cần quy định quyền bên nhận chấp BĐS chấp nhà trường hợp chủ đầu tư bán nhà cho người mua khoản Điều 147 Luật Nhà năm 2014, điểm b khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP dựa tảng lý thuyết vật quyền Trên nguyên tắc này, cần thừa nhận quyền bán nhà (đã chấp) chủ đầu tư mà khơng cần phải có đồng ý bên nhận chấp Từ nguyên lý vật quyền, cần xác định nhà sau bán xem tài sản chấp Bên nhận chấp có quyền xử lý có quy định Điều 299 BLDS 2015 - (ii) Cần sửa điểm d khoản Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng, trường hợp quyền sử dụng đất chấp chuyển sang hình thức sử dụng chung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà biện pháp chấp có hiệu lực Bên nhận chấp có quyền quyền sử dụng đất chấp, cho dù quyền sử dụng đất thay đổi chủ thể (hình thức) sở hữu, từ sở hữu riêng chủ đầu tư sang sở hữu chung chủ đầu tư người mua nhà Trên nguyên tắc này, quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất chủ đầu tư chấp đảm bảo, hay nói cách khác, trì hiệu lực mà khơng phụ thuộc vào ý chí người mua nhà đồng sở hữu quyền sử dụng đất chấp - (iii) Cần bổ sung quy định hướng dẫn bảo vệ quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chấp với tư cách bên thứ ba tình trường hợp Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cấp sai theo điểm d khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 *Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ bên biện pháp chấp bất động sản Thứ nhất, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể biện pháp chấp bất động sản - (i) Về bên chấp: cần tiếp cận theo nguyên lý bên chấp chủ thể có quyền sở hữu BĐS, bao gồm cá nhân, pháp nhân, thực thể pháp lý khác có quyền sở hữu BĐS theo quy định pháp luật Việc xác định chủ thể cá nhân, pháp nhân để quy trách nhiệm giao dịch dân - (ii) Về bên nhận chấp BĐS: Cần sửa đổi quy định Luật Đất đai, Luật Nhà theo hướng, đa dạng hóa chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà nguyên tắc tôn trọng đảm bảo quyền tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận bên, không thuộc trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định luật theo tinh thần Điều 14 Hiến pháp năm 2013, nhằm tối đa hóa nguồn lực xã hội để đầu tư sản xuất, kinh doanh Theo tác giả, cần có cách tiếp cận cởi mở chủ thể nhận chấp theo hướng, không nên giới hạn chủ thể nhận chấp mà cần giới hạn chủ thể nhận chuyển quyền sở hữu BĐS xử lý để đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đất đai 22 cách bổ sung nguyên tắc, chủ thể bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên nhận BĐS để thay cho việc thực nghĩa vụ phải thuộc đối tượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS Việt Nam BLDS - (iii) Cần bổ sung điều luật quy định cụ thể nguyên tắc quyền (kế thừa tư cách bên nhận chấp) bên mua nợ có bảo đảm chấp tài sản (BĐS) để trở thành bên nhận chấp trường hợp chuyển giao quyền yêu cầu (mua bán nợ) có bảo đảm chấp BĐS BLDS 2015 Đồng thời, cần bổ sung quy định có tính ngun tắc luật chun ngành có ghi nhận quyền chấp số loại hình BĐS Luật Đất đai, Luật Nhà việc, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà quyền chấp quyền sử dụng đất, nhà tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân Trường hợp mua bán nợ (chuyển giao quyền yêu cầu) chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở) tổ chức mua bán nợ thay bên bán nợ trở thành bên nhận chấp Thứ hai, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nghĩa vụ bảo đảm chấp bất động sản - (i) Về loại hình nghĩa vụ bảo đảm: Cần tôn trọng đảm bảo quyền tự thỏa thuận bên loại hình nghĩa vụ bảo đảm chấp BĐS, trừ trường hợp hạn chế quyền theo quy định luật Trên nguyên tắc này, cần rà soát, sửa đổi quy định pháp luật đất đai, lâm nghiệp có giới hạn thỏa thuận bên nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng đất, giá trị rừng sản xuất rừng trồng (chỉ nghĩa vụ trả nợ vốn vay) theo hướng, nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ dân theo Điều 274 BLDS 2015 - (ii) Về chủ thể có nghĩa vụ bảo đảm: Cần dựa quan điểm lý luận có tính hệ thống việc phân định biện pháp bảo đảm đối vật (bảo đảm quyền đối vật) bảo đảm đối nhân (bảo đảm quyền đối nhân) để có cách tiếp cận phù hợp điều chỉnh quan hệ chấp tài sản (BĐS) để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Trên quan điểm này, cần sửa đổi quy định chấp tài sản BLDS 2015 sau: + Cần làm rõ chế bảo đảm chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác với chế bảo lãnh + Cần bổ sung quy định hai trường hợp chấp tài sản, là, chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh BLDS 2015 theo hướng, làm rõ khác biệt việc thực quyền nghĩa vụ bên hai chế chấp + Cần rà soát sửa đổi quy định BLDS 2015 pháp luật có liên quan dẫn đến cách hiểu bên bảo đảm (bên chấp) đồng thời bên có nghĩa vụ bảo đảm - (iii) Về mối quan hệ giá trị nghĩa vụ bảo đảm với giá trị tài sản (BĐS) chấp: Cần sửa đổi khoản Điều 296 BLDS 2015 theo hướng tơn trọng đề cao ý chí bên việc thỏa thuận dùng tài sản (BĐS) có giá trị nhỏ hơn, lớn để bảo đảm thực nghĩa vụ, hai trường hợp, tài sản (BĐS) dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ nhiều nghĩa vụ, trừ trường hợp luật có quy định khác 23 Thứ ba, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật quyền có tính chất trái quyền bên nhận chấp - (i) Cần sửa quy định bên nhận chấp có quyền yêu cầu bên chấp giao giấy tờ liên quan đến BĐS chấp BLDS 2015 tiến tới xóa bỏ chế nắm giữ giấy tờ sở hữu BĐS chấp để BĐS chấp dễ dàng đưa vào lưu thông dân sự, đảm bảo tính thị trường quan hệ chấp - (ii) Cần sửa quy định bên nhận chấp có quyền trì hợp đồng chấp nhận quyền người thứ ba BĐS chấp trường hợp bên chấp không thông báo cho bên nhận chấp quyền người thứ ba BĐS chấp khoản Điều 320 BLDS 2015 theo nguyên lý vật quyền Theo đó, trường hợp biện pháp chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trước thời điểm người thứ ba xác lập quyền biện pháp chấp có hiệu lực, bên thứ ba phải tơn trọng quyền bên nhận chấp BĐS chấp - (iii) Cần sửa quy định bên nhận chấp có quyền yêu cầu bên chấp người thứ ba giữ BĐS chấp giao BĐS cho để xử lý BLDS 2015 mối quan hệ với việc thực thi quyền bên nhận chấp BĐS chấp Trong đó, quyền yêu cầu giao BĐS quyền “phụ thêm”, có tính chất hỗ trợ cho bên nhận chấp việc thực thi quyền có tính chất vật quyền (là quyền mang tính chất chủ đạo, yếu) xử lý BĐS chấp *Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật xử lý bất động sản chấp Thứ nhất, quan điểm tiếp cận hoàn thiện pháp luật xử lý bất động sản chấp - (i) Việc hoàn thiện pháp luật xử lý BĐS chấp phải đặt mối quan hệ biện chứng có tính chất tổng thể đồng với việc hồn thiện hệ thống pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ, đặc biệt phải gắn với việc thực thi “cải cách” sâu rộng từ “gốc” (BLDS) – “Hiến pháp” hệ thống luật tư, văn có ý nghĩa tảng lý luận - pháp lý việc thực thi pháp luật xử lý BĐS chấp - (ii) Quy định xử lý BĐS chấp cần dựa triết lý (yêu cầu) hài hịa hóa lợi ích bên xử lý BĐS chấp nhằm đảm bảo cân yêu cầu nâng cao tính hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh vốn với yêu cầu đảm bảo ổn định xã hội tính nhân văn hoạt động xử lý Thứ hai, kiến nghị hoàn thiện quy định BLDS 2015 pháp luật có liên quan xử lý bất động sản chấp Kiến nghị hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2015: - (i) BLDS 2015 cần tiếp cận xử lý BĐS chấp dựa lý thuyết vật quyền Trên nguyên tắc này, lý thuyết vật quyền cần thể chế hóa (được vận dụng) điều chỉnh quan hệ chấp tài sản nói chung quan hệ bên nhận chấp với BĐS chấp xử lý BĐS chấp nói riêng, nhằm tăng cường tính chủ động bên nhận chấp, tránh bị phụ thuộc nhiều vào ý chí bên chấp người giữ BĐS chấp, từ giúp nâng cao hiệu hiệu lực thực thi quyền xử lý BĐS chấp bên nhận chấp, cụ thể sau: + BLDS 2015 cần thiết kế quy định theo hướng hỗ trợ đảm bảo quyền thu hồi giá trị BĐS chấp để bù đắp giá trị nghĩa vụ bị vi phạm không 24 dừng lại phương diện hỗ trợ bên nhận chấp việc tự kiểm sốt thu hồi BĐS chấp phương diện vật chất + Cần sửa đổi quy định phương thức xử lý tài sản (BĐS) chấp điểm b khoản Điều 303 BLDS 2015 theo hướng, ghi nhận quyền bán (có tính chất chủ động) bên nhận chấp BĐS chấp có xử lý theo quy định luật - (ii) BLDS 2015 cần xây dựng chế xử lý tài sản (BĐS) chấp theo hướng bảo vệ quyền bên nhận chấp hài hịa hóa hợp lý với việc bảo vệ lợi ích đáng bên chấp Trên quan điểm này, cần sửa đổi, bổ sung quy định sau BLDS 2015 chấp tài sản (BĐS): + Ghi nhận quyền bán (chuyển nhượng), trao đổi, tặng cho tài sản (BĐS) chấp bên chấp với tư cách thực thi quyền chủ thể có vật quyền sở hữu mà khơng cần phải có đồng ý bên nhận chấp, đồng thời quy định chế chủ động xử lý BĐS chấp bên nhận chấp trường hợp BĐS bị dịch chuyển quyền cho bên thứ ba thông qua giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho + Cần sửa đổi Điều 300 BLDS 2015 theo hướng, trường hợp xử lý BĐS chấp nơi bên chấp bên nhận chấp phải thơng báo xử lý trước 30 ngày để bên chấp có thời gian chủ động xếp, tìm chỗ Bên cạnh đó, cần quy định nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm nơi bên chấp BLDS theo hướng, trường hợp số tiền thu từ việc bán nhà chấp nơi bên chấp, khoản tiền thu sau toán nghĩa vụ bị vi phạm, bên chấp khơng cịn đủ tiền để th nhà tạo lập nơi bên chấp nhận khoản tiền để thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình địa phương thời hạn năm Bên có nghĩa vụ tiếp tục thực phần nghĩa vụ bảo đảm chưa toán + Cần sửa đổi quy định Điều 301 BLDS 2015 theo hướng, ghi nhận quyền chủ động (quyền trực tiếp) bán BĐS chấp thông qua phương thức bán đấu giá bên nhận chấp (chứ khơng phải tự bán) có xử lý theo quy định luật Việc quy định chế bán thông qua đấu giá đảm bảo giá bán, thủ tục bán BĐS khách quan thông qua vai trò quan đấu giá (bên thứ ba), qua đó, tăng cường chế pháp lý để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, đáng bên chấp + Cần tiếp cận việc thu hồi BĐS chấp diễn bảo hộ quyền lực Nhà nước sở có án, định tịa án có hiệu lực pháp luật Cơ chế nhằm đảm bảo hiệu lực thực thi việc thu hồi BĐS chấp, đồng thời tránh tình trạng lạm dụng, hạn chế vi phạm quyền sở hữu bên chấp, đặc biệt BĐS nơi bên chấp, qua đảm bảo việc xử lý BĐS diễn cách trật tự, văn minh có kiểm sốt mơi trường thượng tơn pháp luật Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa + Cần quy định xử lý tách bạch số tiền thu từ việc bán (chuyển nhượng) tài sản xử lý đồng thời với tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản 25 gắn liền với đất theo Điều 325, Điều 326 BLDS 2015 để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên chấp (chủ sở hữu BĐS) người thứ ba có lợi ích bị ảnh hưởng từ việc xử lý tài sản đồng thời - (iii) Cần sửa đổi quy định BLDS 2015 thứ tự ưu tiên toán theo hướng, bổ sung quy định xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận chấp với bên khác có quyền lợi ích hợp pháp BĐS chấp Nhà nước (trong trường hợp bên chấp nợ thuế); người thi hành án (trong trường hợp tài sản chấp tài sản thi hành án), người có cơng làm tăng giá trị BĐS chấp nhà thầu thi công, bên cung cấp vật liệu, vật tư xây dựng cho cơng trình xây dựng BĐS Kiến nghị hồn thiện pháp luật có liên quan xử lý bất động sản chấp: (i) Cần bổ sung bên nhận chấp vào khái niệm người có tài sản đấu giá trường hợp xử lý tài sản chấp quy định khoản Điều Luật Đấu giá năm 2016; (ii) Cần bổ sung quy định thủ tục cưỡng chế giao vật thi hành định tòa án cưỡng chế giao vật BĐS theo yêu cầu bên nhận chấp bên mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS chấp; (iii) Cần bỏ quy định thành phần hồ sơ đăng ký (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất xử lý nợ phải có văn bàn giao tài sản chấp theo thỏa thuận điểm c khoản Điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; văn bàn giao tài sản mua bán nợ văn giải quan có thẩm quyền điểm đ khoản Điều Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT để tạo chủ động cho bên nhận chấp việc xử lý quyền sử dụng đất chấp 26 KẾT LUẬN Trên sở nội dung nghiên cứu đề tài, tác giả rút số kết luận cụ thể kết Luận án sau: Thứ nhất, Luận án hệ thống hóa vấn đề lý luận chấp BĐS, từ đối tượng biện pháp đến khái niệm, chất đặc điểm pháp lý biện pháp Trên sở nhận diện chất chấp BĐS biện pháp bảo đảm chứa đựng yếu tố vật quyền trái quyền, Luận án nội dung pháp lý biện pháp chấp BĐS, gồm: hiệu lực biện pháp; yếu tố vật quyền, trái quyền biện pháp xử lý BĐS chấp Những vấn đề lý luận nói nghiên cứu, phân tích, luận giải sở so sánh, đối chiếu học thuyết, quan điểm pháp lý khác tác giả nước, quy định cổ luật Việt Nam kinh nghiệm pháp luật số quốc gia đại diện tiêu biểu hệ thống Civil law Common law Có thể nói, vấn đề lý luận sở, tảng lý thuyết quan trọng có ý nghĩa định hướng dẫn dắt tác giả việc tiếp cận nghiên cứu, phân tích, đánh giá pháp luật thực định thực tiễn áp dụng xây dựng kiến nghị hoàn thiện Thứ hai, Luận án có phân tích, luận giải điểm tích cực, đồng thời nhận diện hạn chế pháp luật thực định, từ lý thuyết tiếp cận đến quy định cụ thể Đây tảng quan trọng để tác giả xây dựng kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp BĐS Với khuôn khổ Luận án, tác giả tập trung phân tích quy định pháp luật thực định chấp BĐS sở nội dung pháp lý biện pháp chấp BĐS nghiên cứu giác độ lý luận Chương Thứ ba, Luận án có phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp BĐS thông qua việc nhận diện tranh chấp điển hình nghiên cứu án, định tịa án Bên cạnh kết tích cực, Luận án sâu vào phân tích số hạn chế áp dụng pháp luật chấp BĐS để giải tranh chấp, đặc biệt quan điểm xét xử khác vụ việc cấp tòa án cấp tịa án Việc phân tích, đánh giá án cần thiết có ý nghĩa quan trọng việc đánh giá hiệu lực thực thi pháp luật xây dựng định hướng hoàn thiện pháp luật chấp BĐS Thứ tư, sở nhận diện hạn chế pháp luật thực định soi chiếu từ vấn đề lý luận nghiên cứu, Luận án đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật, từ lý thuyết tiếp cận cấu trúc hệ thống pháp luật quy định cụ thể Những kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật chấp BĐS Luận án góp phần đưa gợi ý quan trọng cho nhà lập pháp trình hoàn thiện khung pháp luật chấp BĐS Việt Nam ... chấp bất động sản, là: (1) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm đối vật, (2) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm xác lập sở thỏa thuận bên hợp đồng chấp bất động sản, (3) Thế chấp bất động. .. trường bất động sản (6) Thế chấp bất động sản biện pháp bảo đảm chịu điều chỉnh chặt chẽ quy định pháp luật 1.2.4 Nội dung pháp lý biện pháp chấp bất động sản 1.2.4.1 Hiệu lực biện pháp chấp bất động. .. chấp 2.2.2 Những hạn chế cụ thể quy định pháp luật hành chấp bất động sản 2.2.2.1 Hạn chế quy định pháp luật bất động sản chấp *Hạn chế pháp luật nhận diện BĐS giác độ tài sản Thứ nhất, quy định