Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Văn Phòng Công Chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền.pdf

Căn cử các quy định của pháp luật giao dich dân sự về hợp đồng vẻ quyền sử dụng đất tại Điểu 500 Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữ các bên, theo đó

TRUONG DAI HQC DA LAT

KHOA LUAT HOC

BAO CAO THUC TAP KHOA 40 HOP DONG CHUYEN NHUQNG QUYEN SU DUNG DAT TAI VAN PHONG

CONG CHUNG NGUYEN THI THANH HIEN

GVHD : Ts Nguyén Thi Phương Ha

Họ và tên : Ngô Minh Chiêu Quân Lớp : LHK40A

TRUONG DAI HQC DA LAT

KHOA LUAT HOC

BAO CAO THUC TAP KHOA 40 HOP DONG CHUYEN NHUQNG QUYEN SU DUNG DAT TAI VAN PHONG

CONG CHUNG NGUYEN THI THANH HIEN

GVHD : Ts Nguyén Thi Phương Ha

Họ và tên : Ngô Minh Chiêu Quân Lớp : LHK40A

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài “Công chứng hợp đồng nhượng quyên sử dụng đất tại văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi

được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Giảng viên chính Nguyễn Thị

LOI CAM ON

Đề đạt được thành quả là một bài báo cáo chuyên đề hoàn chỉnh và đầy đủ, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý thầy cô, nhờ sự động viên ủng hộ của gia đình bè bạn trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp

Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn trường Đại học Đà Lạt, đội ngũ cán bộ giảng viên khoa

Luật học đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện dé tai

Đặc biệt xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Phương Hà người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em hoàn thành bài chuyên đề này

Cảm ơn Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền đã hướng dẫn tận tình và cung cấp thông tin, lời khuyên bổ ích trong suốt quá trình thực tập tại đây, góp phần hoàn thiện bai bao

cáo chuyên đề thực tập cuối năm

Xin chan thanh cam on!

Đà Lạt ngày tháng năm 2021 Sinh viên

Ngô Minh Chiêu Quân

NHAN XET CUA GIAO VIEN HUONG DAN CHUYEN DE

GVHD: T.s Nguyén Thi Phuong Ha

Họ và tên: Ngô Minh Chiêu Quân

Mã số sinh viên: 1611559

Thời gian thực tập: 22/03/2021 - 22/05/2021

Đơn vị thực tập: Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền

Địa chỉ: số 141A đường Yên Ninh, phường Mỹ Hải, thành phố Phan Rang — Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận

Nhận xét của giáo viên hướng dẫn

Đà Lại, ngày tháng — năm 2021 Giảng viên ký tên

NHAN XET CUA KHOA LUAT HQC TRUONG DAI HOC DA LAT

Họ và tên: Ngô Minh Chiêu Quân

Mã số sinh viên: 1611559

Thời gian thực tập: 22/03/2021 — 22/05/2021

Đơn vị thực tập: Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền

Địa chỉ: số 141A đường Yên Ninh, phường Mỹ Hải, thành phố Phan Rang — Tháp Chàm, tinh Ninh Thuận

Nhận xét của Khoa Luật học:

Đà Lại, ngày tháng — năm 2021 Trưởng khoa ký tên

MUC LUC MUC LUC

Chwong 1:KHAI QUAT CHUNG VE CONG CHUNG HOP BONG CHUYEN

NHUQNG QUYEN SU DUNG DAT TAI VAN PHÒNG CÔNG CHƯNG 4 1.1.Khái quát chung về hợp đồng chuyên nhuong quyén str dung dat ees eseeees 4 1.1.1.Các vấn đề vẻ Hợp đồng Sàn ng HH TH 121221 n2 treo 4 1.1.2.Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất 55 na 6 1.2.1 Văn phòng công chứng - L1 1211 111112111111 101 111101101111 0111101111 11 01111 px vết 15 1.2.2 Vai trò của việc công chứng chuyên nhượng quyền sử đụng đất tại Văn phòng công ChỨng LH HH HH HH TH HH Hà HH HH Hà HT HH HH HH rệt 19 1.2.3.Thủ tục công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền str dung dat tại Văn phòng

9115 89:\))0NƯdttdẮ 20 Tiêu kết Chương Ì 5 5c SE 12112112711 1121111122111 1 121121 1 11 1tr re rưu 27 Chuwong 2: THUC TIEN CONG CHUNG HOP DONG CHUYEN NHUQNG QUYEN

SU DUNG DAT TAI VAN PHONG CONG CHUNG NGUYEN THI THANH HIEN .28 2.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh si 28 2.2 Thực tiễn công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyên Thị Thanh Hiện 0 2 02201211211 1101111111111 111 1111012811 120111111111 1xx ray 28 2.2.1 Kết quả công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất - 30 P9 nu an .ea 40 2.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiễn - 40 I0 190 00 NHH(ccÁc(ẢỖẬĨIIããÝỶÝÃẼẢÝÝỶÝỶÝỶÝẢÝỶÝỶÝ 42 KẾT LUẬN 25 22 2n n2 HH2 n2 HH2 H H22 Hee 43 DANH SÁCH TAI LIEU THAM KHẢO - 25s 2 11211221122 2.2128 rerrre 44

Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai chiếm lấy vị trí và ý nghĩa đặc

biệt quan trọng — là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quả trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của loài người, đó chính là

cái gốc rễ đề hướng đến các mục đích sử dụng đất khác nhau ở các ngành nghề trong xã hội hiện đại ngày nay

Dưới góc độ pháp lý, đất đai thuộc một phân của tài sản (Bất động sản) (Khoản | Điều 107 Bộ luật đân sự 2015) và có quyền sở hữu toàn dân trên cơ sở Nhà nước làm đại diện, điều nảy được xác lập từ Hiến pháp 1980 và tiếp tục được duy trì trong hệ thống pháp luật ngày nay (trước đó, các bản hiến pháp nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai) Tuy nhiên nội dung về quyên sở hữu đất đai toàn dân ở nước ta luôn thay đổi dựa

trên sự phát triên của nên kinh tế, biêu hiện qua các đạo luật: Lái đất đai 1987; Luật đất dai

1993; Luật đất dai 2003; Luật đất dai 2013 và các Bộ luật dân sự theo các thời kì Chính vì

vậy pháp luật về đất đai tiêu biểu là 7á! đất đai số 45/2013/QH13 gọi tắt là Luật đất dai 2073) quy định khả cụ thê về các thủ tục liên quan đến đất đai như: chuyên nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyên sử dụng đất Điều này làm cho việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất

là một trong những hoạt động pháp lý khá phổ biến trong đời sống xã hội, nhằm đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan nhà nước, Đây là một trong những hình thức thê hiện quyền của Người sử dụng đất (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Quyền sử

dụng đất) bên cạnh các hình thức khác như chuyên đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, dé

thira ké, thé chap, gop vốn Quyền sử dụng đất, trong xã hội hiện đại ngày nay.Nhận thấy hoạt động chuyên nhượng quyền sử dụng đất tuy diễn ra rất gần gũi với nhân dân nhưng việc

hiểu rõ giả trị của hoạt động này thì rất hạn chế nên việc làm giả, mạo danh đề trục lợi thông

qua hoạt động này càng tình vị

Trong quá trình xã hội hóa ngày nay, phát triển các tô chức hành nghề công chứng không đồng đều, chủ yếu tập trung ở các thành phố, các huyện có khả năng phát triển như

Phan Rang — Tháp Chàm, Thuận Bac, khién một số Văn phòng hành nghề còn thiếu tính

chuyên nghiệp, ôn định; việc kết hợp giữa các Văn phòng với các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa chặt chẽ khiến nhiều trường hợp là sai quy trình, gây khó khăn trong quá trình công chứng nhằm trục lợi Đặc biệt các trường hợp công chứng liên quan đến tai san, dat đai; điện hình là các hợp đồng mua bán chuyên nhượng đất

Đề làm rõ được những vấn đề về hoạt động chuyên nhượng quyền sử dụng đất và sáng

tỏ một số bất cập quanh nó, đồng thời giúp ích cho công tác tư vấn và tác nghiệp sau này nên

đề tài “Công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiển ` là mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề với mong muốn phản ánh

chính xác và thực tế quá trình thực hiện hoạt động này, những điều làm được và chưa được ở địa điểm thực tập

Đôi nét sơ về Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền có trụ sở tại trung tâm Thành phố Phan Rang - Tháp Chảm, hoạt động kê từ năm 2014 dựa trên cơ sở đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực công chứng và các hoạt động khác liên quan đên pháp luật, Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiển sẵn sàng giúp đỡ, giải đáp các thắc mắc liên quan đến hoạt động công chứng nhằm giúp khách hàng giải quyết vấn đề một cách hiệu quả nhất, đặc biệt là những vấn đề trong hoạt động công chứng liên quan đến tài sản, dat dai, trong đó các vấn đề về chuyên nhượng quyền sử dụng đất là một trong những điểm mạnh của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiên

2 Nhiệm vụ nghiên cứu của de tài

a Mục đích khi nghiên cứu đề tải

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và đảm bảo tính chặt chẽ trong hoạt động công chứng trong hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyên Thị Thanh Hiến

b Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

- - Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý về hoạt động công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất

- _ Thứ hai, đánh giá và phân tích thực trạng hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất

- - Thứ ba, đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động chung trong công chứng cũng như trong hợp đồng chuyên nhượng quyên chuyên nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền

3 Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu của đề tài

a Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền

b Phạm vị nghiên cứu:

- _ Không gian: tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền

- Thời gian: trong giai đoạn từ 22/3/2021 - 22/5/2021

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Chuyên đề được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac — Lenm và tư tưởng Hồ Chí Minh

Ngoài ra, chuyên đề sử dụng một số phương pháp cụ thê như sau:

- Phuong phap phân tích

- Phuong phap so sảnh

- Phuong phap théng ké

- _ Phương pháp tổng hợp

5 Ýnghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

a Ý nghĩa khoa học: Chuyên đề góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận trong hoạt động công chứng Hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Thanh Hiền

b Giá trị ứng dụng: Kết quả nghiên cứu của chuyên đề có thê dung làm tư liện tham khảo, tài liệu nghiên cứu cho sinh viên và những ai qua tâm

6 Bố cục của chuyên dé

Ngoài các phan mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phan nội dung chính của

chuyên đề bao gồm 2 chương:

- Chương l: Khái quát chung về Công chứng hợp đông chuyển nhượng quyền sử đụng đâi tại văn phòng công chứng

- Chuong II: Thue tién trong Cong ching hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đát tại Văn phòng công chứng Nguyên Thị Thanh Hiện

Căn cứ tại Điểu 385 Bộ luật dân sự số 20/2015/L-CTN (gọi tắt Bộ luật đân sự 2015) Theo

đó hợp đồng dân sự được hiểu như sau:

“Hop dong là sự thỏa thuận giữa các bên vỀ việc xác lập, thay déi hodc cham dit

quyền, nghĩa vụ dân sự”

b Đặc điểm của Hợp đồng dân sự

Qua đó ta có thê thấy đề hình thành hợp đồng dân sự nói chung phải có những yếu tố

cơ bản sau đây:

Thứ nhất, Hợp đồng phải có sự tham gia của các bên trên cơ sở thỏa thuận, thống nhất

ý chí theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự (Điều 3 Bộ luật đân sự 2015 ), qua đó

việc xác lập, thực hiện, phát sinh và chấm dứt quyên, nghĩa vụ dân sự đều theo thỏa thuận,

đúng pháp luật, không phương hại lợi ích quốc gia và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật trước cam kết của mình Các bên ở đây có thê từ hai bên trở lên, thực hiện hợp đồng vì lợi ích của mình hoặc đem lại lợi ích cho người khác (hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba) Thứ hai, hậu quả pháp lý của sự thỏa thuận giữ các bên trong quan hệ hợp đồng nhằm xác lập, thay đôi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Thứ ba, sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên là yếu tổ cốt lõi đề hình thành quan hệ hợp đồng dân sự, thiếu sự thỏa thuận nảy thì hợp đồng không có hiệu lực, đồng thời

nó không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác như: giả tạo, nhằm lẫn, lừa đối, đe dọa Điều

này nhằm bảo vệ quyền dân sự của cá nhân trước pháp luật cũng như bảo đảm quyên con người theo các hiệp ước, công ước quốc tế mà Việt Nam kí kết và ghi nhận

c Phân chia các loại Hợp đồng dân sự

Bởi vi tính chất của hợp đồng đa dạng nên có thể phân loại nhiều loại hợp đồng dựa

trên các hình thức, đặc điểm khác nhau hoặc các công dụng khác nhau Dựa theo Điều 402 Bộ

luật dân sự 2015 có các loại hợp đồng chủ yếu như: hợp đồng dựa trên nghĩa vụ (hợp đồng

song vụ, hợp đồng đơn vụ); hợp dong dựa trên sự liên quan và phụ thuộc vỀ mặt nội dụng với

nhau (hợp đồng chính, hợp đồng phụ); hợp đồng có hiệu lực kế từ thời điểm giao kết hoặc vào thời điểm khác (hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba); bợp đồng hỗn hợp (có chứa nhiều loại hợp đồng nhỏ trong đó);

Về nguyên tắc chung, mọi thỏa thuận nhằm xác lập, thay đôi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự phải tuân theo các quy định chung về giao dịch dân sự và hợp đồng dân sự trong pháp luật dân sự Tuy nhiên, do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tổ trong xã hội hiện nay như phong tục, tập quán , thói quen sinh hoạt, trên cơ sở quy định của pháp luật mà mỗi loại

hợp đồng dân sự lại cần có những quy định đặc thù Như vậy, nếu xem xét đối tượng của các

hợp đồng thông dụng thì các hợp đồng thông dụng có thê chia thành hai nhóm

4

Nhóm 1: Hợp đồng dân sự có đối tượng là tài san (Vi du: hop dong mua ban tai sản, hợp đồng trao đôi tài sản, hợp đồng tăng cho, cho vay, thuê, mượn, ) Nhóm 2: Hợp đồng dân sự có đối tượng là công việc phải làm (Ví đụ: hợp đồng dịch vụ, hợp đông gia công, hợp đông ủy quyễn, )

Đối với việc mua bán đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc phát sinh hợp đồng dựa trên việc mua bán trao đôi dựa trên thỏa thuận Ở đây, đất đai được tính là một loại tài sản

hợp pháp nằm trong phần bất động sản (Khoản 1 Điều 107, Điều 105 Bộ luật dân sự 2015),

do vậy việc mua bán đối tượng này cũng được nhà nước cho phép Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu cả thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 (wr Điều 13 — 28 Chương II Luật đất đai số 45/2013/QH13 gọi tắt là Luật đất đai 2013) và căn cứ vào quy

định của bộ luật nền tảng của các luật là Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản pháp luật khác

về đất dai hién nay cy thé /a Ludt dat dai 2013 (Chương XI Luật đất đai 2013) nên người dân

hoàn toàn có quyền sử dụng, định đoạt tài sản của mình, bao gồm việc thực hiện chuyên

nhượng quyên sử dụng đất Việc công chứng đề hợp đồng trên mang tính hợp pháp và làm nguồn chứng cứ khi xảy ra tranh chấp là cần thiết

d Hình thức của hợp đồng

Hình thứ của Hợp đồng dân sự phụ thuộc vào sự lựa chọn và quy định pháp luật riêng về từng loại hợp đồng Điển hình về Hợp đồng vẻ quyên sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật (Điều 500 Bộ luật dân sự 2015)

e Hiệu lực của hợp đồng

Trên cơ sở nguyên tắc kí kết hợp đồng dựa vào ý chí, thỏa thuận giữa các bên dưới sự bảo

hộ hợp pháp của pháp luật mà hiệu lực của hơp đồng có thê có hiệu lực ngay từ sau thời điểm

ký kết hợp đồng hoặc có hiệu lực kê từ thời điểm khác (được ghi rõ trong hợp đồng) Về nguyên tắc, hợp đồng dân sự không tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch

dân sự thi xác định là vô hiệu, tuy nhiên cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thé dé xem xét và

giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu

# Quyền và nghĩa vụ các bên

Quyên và nghĩa vụ các bên được thiết lập sau khi ký kết hợp đồng dựa trên sự thỏa thuận

và đồng nhất ý chí theo quy định của pháp luật tùy thuộc vào đặc điểm của hợp đồng (hợp

đồng song vụ, hợp đồng đơn vụ, hợp đồng vì lợi ích người thứ ba, ) mà việc thực hiện và

đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ tương ứng (Ví dụ đối với hợp đồng mua bán tài sản có tính chất là hợp đồng song vụ nên quyên lợi và nghĩa vụ của các bên sẽ tương ứng với nhau, nếu phân tích nghĩa vụ của bên mua sẽ suy được ra quyền mà bên bán

được hưởng) Căn cứ vào sự có đi có lại về lợi ích vật chất giữa các chủ thể trong quan hệ hợp

đồng, việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng giữa đền bù và không đền bù phụ thuộc vào tính chất hợp đồng, thỏa thuận giữa các bên trên cơ sở pháp luật, không trai đạo đức xã hội Việc giải thích hợp đồng trong khi ký kết tránh việc ký kết mà không thống nhất ý chí với nhau dẫn đến không thực hiện đúng như quy định của hợp đồng, gây ra trường hợp hợp đồng

vô hiệu Một khi hợp đồng hợp pháp dưới sự làm chứng giữa các bên thì nó có hiệu lực pháp

lý đới với các bên tham gia quan hệ hợp đồng, nhưng việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp giữ các bên chỉ được thực hiện trong thời gian nhất định (thời hiệu của hợp đồng) nhờ sự bảo

hộ của pháp luật đối với các chủ thể tham gia quan hệ (Điều 429 Bộ luật dân sự 2015):

' Thời hiệu khỏi kiện để vêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là 3 năm, kế từ ngày quyên và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm

phạm `

Việc căn cứ thời hiệu khởi kiện sẽ góp phần giải quyết tranh chấp sau này về hợp đồng được dễ dàng hơn, xác định hợp đồng có vô hiệu hay không từ đó pháp sinh những vấn đề pháp lý sau khi hợp đồng vô hiệu, nghĩa vụ bôi thường hợp đồng

1.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Khainiém

Chuyên nhượng quyên sử dụng đất là sự chuyển dịch quyên sử dụng đất từ chủ thê này qua chủ thê khác (từ Người sử dụng đất sang Người nhận sử dụng đất) Do đất đai là nguồn tải nguyên có sẵn từ tự nhiên nên đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện quản lý là

Nhà nước Toàn dân được Nhà nước giao đất để sử dụng hoặc cho thuê, Theo hình thức

công nhận quyên sử dụng đất Như vậy đất đai là tài sản không thể mua bán (bởi vì sự sở hữu tài sản này của người dân không hòan toàn mà phải qua sự quản ly của Nhà nước) Căn cử các quy định của pháp luật giao dich dân sự về hợp đồng vẻ quyền sử dụng đất tại Điểu 500 Bộ

luật dân sự 2015:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữ các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thể chấp, góp vốn quyền sử

dụng đốt hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực

hiện quyên, nghĩa vụ hợp đồng với người sử dụng đất.”

Hợp đồng trên cũng là văn bản xác minh bên được chuyển nhượng đã thanh toán đầy

đủ số tiền mà bên chuyên nhượng yêu cầu đề có quyền sử dụng mảnh đất

b Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, việc chuyền nhượng quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở thỏa thuận, thống nhất ý chí của bai bên Đồng thời khi tham gia vào quan hệ hợp đồng có tính chính xác cao nên người tham gia chuyên nhượng sẽ phải chịu tác động của các quy định pháp luật về điều

kiện, nội dung, trình tự, thủ tục, Mặc khác sé bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích, quy

hoạch sử dụng đất nên hai bên ký kết hợp đồng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai và thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ hai, đất đai là sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước đại điện và quản lý và việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sở hữu tài sản nói chung của người sử dụng đất, có thé anh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp, nghĩa vụ của người khác nên thông tin về mảnh đất là đối tượng chuyên nhượng tuyệt đối phải chính xác, rõ ràng Việc chuyên nhượng quyên sử dụng đất chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyên sử dụng đất kèm theo hợp đông cần phải rõ ràng, mình bạch Thứ ba, giá trị pháp lý hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào giá trị đối tượng chuyển nhượng Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được lập nên dựa trên các nguyên tắc pháp luật được Nhà nước quy định Đây được coi như là một hợp đồng giao dịch dân sự điền hình nên sự bảo hộ pháp lý của Nhà nước đối với hợp đồng mang tính hiên nhiên Trừ những trường hợp việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất trái với thuần phong mỹ tục, pháp luật hiện hành quy định thì sẽ dẫn đến việc hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, kéo theo các hệ quả pháp lý khác, phát sinh quyền và nghĩa vụ

kèm theo khi đền bù hợp thiệt hại.

1.1.3 Yêu cầu về nội dung và hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

a Yêu cầu về nội dung

Nội dung của Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên cơ bản không mấy khác

biệt với các hợp đồng khác quy định tại Điều 50 Bộ luật dân sự 2015 và chỉ chịu ràng buộc

bởi các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện chuyên quyên

Nội dung của Hợp đồng chuyên nhượng không được trái với quy định về mục đích sử

dụng đất, quy hoạch, thoi han sử dụng, kế hoạch sử dụng đất và các quyên, nghĩa vụ khác

theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác có liên quan (Khoản 2 Điểu 501

Bộ luật dân sự 2015) Qua đó, đề đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả khi chuyên nhượng thì hình thức của hợp đồng này phải được lập bằng văn bản, việc thực hiện hợp đồng phải theo

đúng trình tự, thủ tục căn cứ Độ luật dan sự 2015, Luật Đất đại 2013 trường hợp có công

chứng thì căn cứ Luật công chứng 2014 và các cơ sở pháp ly khác có liên quan

Thông thường về nội dung sẽ bao gồm các yêu cầu như sau:

Thứ nhất, thông tin của hợp đồng vẻ các bên ký kết (Bên chuyên nhượng — Bên được chuyên nhượng) phải rõ rang, đầy đủ đê đễ dàng xác nhận chủ thê tham gia hợp đồng Thứ hai, việc thỏa thuận trong hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, thống nhất ý chí Nội dung của thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ làm tiền đề thực hiện, đảm bao sau khi giao kết hợp đồng

Thứ ba, nội dung của hợp đồng phải thê hiện rõ ràng, chính xác đối tượng chuyển nhượng: loại đất (đất thô cư tại đô thị -nông thôn; đất nông nghiệp trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủ sản; đất xây dựng trụ sở cơ quan: ) Ngoài ra còn phải thê hiện rõ thông tin, đữ

liệu khác về đối tượng chuyên nhượng: hạng đất; diện tích; vị trí; số hiệu; ranh giới; tình trang

đất hiện tại;thời hạn sử dụng đất của bên chuyên nhượng:thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyên nhượng: giá chuyên nhượng mà các bên đã thỏa thuận; phương thức thanh toán

và thời hạn thanh toán; thỏa thuận khác về các thông tin của quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Thứ tư, trách nhiệm các bên khi vi phạm hợp đồng trong quá trình ký kết, sau khi ký kết, trường hợp vi phạm hợp đồng dựa trên quy định của pháp luật vẻ giao dịch hợp đồng

dân sự

Đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng

đất

Bên chuyên nhượng:

Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự về giao dịch dân sự, pháp luật về đất đai và các văn bản pháp lý khác liên quan thì người chuyên nhượng quyên sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyên nhượng (nếu bên nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán trên cơ sở thỏa thuận của hai bên hoặc trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) Ngoài việc được nhận tiền chuyên nhượng họ còn có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hạikhi bên nhận chuyên nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền chuyên nhượng theo hợp đồng Khi bên chuyên nhượng thực hiện việc chuyền giao đất cho bên nhận chuyên nhượng

phải đảm bảo đủ diện tích mà các bên thỏa thuận, đúng hạng đất, loại đất vị trí thửa đất, số

hiệu và tình trang dat, nhu thoa thuan cing nhu phai dam bảo quyên sử dụng đất của bên chuyên nhượng là hợp pháp Thực hiện xong quá trình chuyên nhượng thì bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm giao các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyên nhượng theo đúng quy định pháp luật

Bên nhận chuyên nhượng:

Khi các bên đã thực hiện xong đây đủ quá trình chuyên nhượng quyên sử dụng đất thì bên nhận chuyên nhượng có quyền yêu cầu bên chuyên nhượng giao cho mình các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất đề tiền hành đăng ký nhằm thay đổi chủ sở hữu theo quy định pháp luật

Bên mua có quyền yêu cầu bên bán khi thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng phải hoản

toàn đúng đắn, minh bạch, đảm bảo giao đúng loại đất, diện tích thửa, hạng đất, vị trí, số hiệu,

mả các bên thỏa thuận trong hợp đồng

Sau khi tiến hành thủ tục chứng nhận tại Văn phòng liên quan thì bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyên nhượng theo đúng quy định của pháp luật

Sau khi có quyền sử dụng đất thì người nhận chuyên nhượng trở thành người sử dụng đất đối với mảnh đất đã chuyên nhượng đó Có các quyền và nghĩa vụ phụ thuộc các quy định của pháp luật về đất đai Khi có các quyên thì nghĩa vụ kèm theo của người nhận chuyển nhượng như sau:

Thứ nhất, khi chuyên nhượng đất thì nghĩa vụ trả tiền thuộc về bên nhận chuyên nhượng (bên mua), đảm bao tra đủ và đúng thời hạn, đúng phương thức thanh toàn được ghi trong hợp đồng

Thứ hai, bên mua có nghĩa vụ đảm bảo quyền lợi cho người thứ ba trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về mảnh đất chuyên nhượng theo quy định của pháp luật Thứ ba, các nghĩa vụ khác kèm theo trong quá trình chuyên nhượng, làm hỗ sơ sang tên, theo quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản hợp pháp liên quan

b Yêu cầu về hình thức

Hình thức của Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Điều

302 Bộ luật dân sự 2015 thì Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo đúng quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch dân sự Hình thức của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ đề xác minh các bên đã tham gia quan hệ hợp đồng và đảm bảo đủ các nghĩa vụ, quyền lợi khi thực hiện hợp đồng dân sự Việc công chứng hợp đồng trên là cơ sở đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng khi xảy ra tranh chấp, tránh làm giả trục lợi đối với đất đai và tài sản khác kèm theo đất Khoản 3 Điểu 167 Luật dat dai

2073 quy đinh cụ thê rõ về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thực hiện tại các tô chức hành nghề công chứng (phòng, văn phòng công chứng hợp danh quy định cụ thê tại Luật Công chứng 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan), việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương là cơ quan chập hành Hội đồng nhân dân cấp xã (heo Luật bẩu

cử Quốc hội và Đại biểu Hội đồng nhân dân 2015; Điểm d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai

2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác), trừ quy định tại Điểm b Khỏan 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về trường hợp không bắt buộc công chứng: Đối với các

doanh nghiệp hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

thì chỉ cần lập văn bản không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực hoặc chứng thực giữa

8

các bên đối với các loại hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử ụng đất

va tai sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyên đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp; hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn

liền với đất

Dưới đây là mẫu hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất điền hình trong giao dịch

dân sự về đất đai

Điều 6, Trach nhiệm nộp thuê, lệ phí

1 VỆ thuế do Bên nop

2 VỆ phí do Bắn s2 nop

3 Dác thỏa thuận khác:

iu ï Quyên và nghĩa vụ của các bên

| Quyen và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng

1 Quyén của bên chuyến nhượng (theo Điêu 38 Luật Kinh doanh bát động sản)

ä) Yêu câu bên nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đãi thanh toán tiên theo thỏi hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hop dong,

tị Yêu cảu bên nhn chuyén nhuong quyén si dung dt hn dt theo cag thoi hạn đ hủa huận tơng họp đồng

¢) Yéu câu bên nhận chuyên nhượng quyên sử dựng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyên nhượng gay ra: d) Không bàn gia đãi khi chưa nhận du tiên trừ trường họp các bên có thỏa thuận khát;

2 Nga vụ của bên chuyên nhượng (theo Điêu 39 Luật Kinh doanh bất động sản)

a) 0ung tấp thông đầy đi, rung thực vẻ quyên sử dụng đổi và chịu tách nhiện vẻ thông in do mình cưng cấp b) Chuyên giao đất cho bên nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đãi đủ điện tích, đng vitri va tinh trạng đãi theo thỏa thuận

trong họp đồng,

¢) Lam thủ lục đăng ky dat dai theo quy định của pháp luật ve dat dai va giao Giay chứng nhận quyên sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và lồi sản khác gan liên với đất cho bên nhận chuyên nhượng, từ trường họp bên nhận chuyên nhượng có văn bản đề nghỉ tự làm thủ tue cap giay chứng nhận

d) Bồ thường thiệt hại do lỗ của mình gây ra

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

13

II Quyên và nghĩa vụ của bên nhận chuyên nhượng:

1 Quyên của bên nhận chuyên nhượng (theo Điêu 40 Luật Kinh doanh bãi động sản)

3) Yêu tàu bên chuyển nhượng cưng cấp thông in đây đi, tung thực vẻ quyên sử dụng đãi chuyên nhượng,

b) Yéu cầu bên chuyên nhượng làm thủ lục và giao Giây chứng nhận quyên sử dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tồi sản

khác gân liên với đãi

t) Yêu cdu bén chuyến nhượng quyén sir dung dat giao đất đủ điện tich, ding vi tri va tình trang dat theo thỏa thuận trong

hop dong

d) Yêu cảu bên chuyển nhượng quyên sử dụng đãi bồi thường thiết hại do lỗ của bên chuyển nhượng gây ra

đ) Có quyên sử dụng đãt kệ từ thời điềm nhận bàn giao đãi từ bên chuyên nhượng;

£) Các quyên khác

2 Nga vụ của bên nhận chuyển nhượng (heo Điêu 41 Luật Kính doanh bãt động sản)

a) Thanh toan tien cho bên chuyên nhượng quyên sử dung dat theo thoi hạn và phương thức thỏa thuận lrong hợp đồng;

b) Bảo đảm quyên của bên thứ ba đối với đất chuyên nhượng:

c) Bồ thường thiệt hại do lỗ của mình gây ra

d) Xây dựng nhà công trình xây dựng tuân thủ đíng các quy nh pháp luật và quý hoạch được duyệt

đ) Thực hiện nghĩa vụ lài chính với Nhà nước (heo quy định của pháp luật

Điều 8 Trách nhiệm do vi phạm hợp đông

1 Bên chuyển nhượng phải chịu tách nhiệm khi vỉ phạm các quy định sat

2 Bên nhận chuyên nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau

1 Phạt bên chuyên nhượng khi vi phạm hop đồng theo Khoản { Điều 8 tủa hop đồng này như sau:

2 Phạt bên nhận chuyên nhượng li vỉ phạm họp đồng theo Khoản 2 Điêu 8 của hợp đồng này như sau:

14

1.2 Khái quát chung về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 1.2.1 Văn phòng công chứng

nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi

là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ Hieengs Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Viét (sau day goi la bản dịch)mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhám,

tô chức tự nguyện vêu cầu công chứng ”

Đối với Hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất thì phải công chứng theo quy định tại Điều 167 Luật đất dai 2013, trừ các trường hợp tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất dai 2013 đã được phân tích ở các phân trước Do đó, việc công chứng xác thực tính pháp lý của văn bản trong giao dịch dân sự

Tuy nhiên, hiện nay không ít người bị lâm lẫn giữa công chứng và chứng thực Đây là hai khái niệm khác nhau cần phân biệt rõ rang dé tránh sai sót trong giao dich dan sự, dưới đây là bảng so sánh nhằm giúp các bên tham giao dịch dân sự về quan hệ hợp đồng có cái nhìn khái quát đề lựa chọn hợp lý khi có hợp đồng, giao dịch cần chứng thực hoặc công chứng:

Là việc công chứng viên của tô chức Là việc cơ quan, tô chức có thâm

Chứng nhận tính xác thực, hợp pháp chứng thực bản sao là đúng với bản của hợp đồng, giao dichj dân sự khác chính

Khái niệm Tính chính xác, hợp pháp, không trái 23⁄2015NĐ-CP ngày ló tháng 02

đạo đức của bản dịch giấy tờ, văn bản của Chính phủ về cấp bản sao từ

từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài và 5a” gốc, chứng thực bản sao, chứng

Khoản 1 Điều 2 Luật Công chime mg thực hợp đồng giao dịch,

2014

Tham Phong công chứng (do Ủy ban nhân Phòng Tư pháp;

quyền dan cap tỉnh quyết định thành lập, là Ủy ban nhân dân xã phường:

đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư

phap,co trụ sở, con dấu và tài khoản

riêng)

Văn phòng Công chứng (do 02 Công

chứng viên hợp danh trở lên thành lập,

có con dấu và tài khoản riêng, hoạt

động theo nguyên tắc tự chủ về tài

chính bằng nguồn thu từ Phí công

chứng, thù lao công chứng và các

16

Co quan dai dién ngoai giao, Co quan đại diện lãnh sự và các Cơ

quan khác được ủy quyền thực hiện

chức năng lãnh sự ở nước ngoài của Việt Nam;

Công chứng viên hợp danh; Tùy từng loại giấy tờ có thê chứng

thực ở các cơ quan khác nhau

Ban chat

Gia tri phap

ly

nguồn lợi hợp pháp khác)

Dam bảo nội dung của hợp đồng, giao

dịch; công chứng viên chịu trách

nhiệm vẻ tính hợp pháp của hợp đồng,

giao dịch đó đê đảm bảo tính hợp pháp

giảm thiêu rủi ro

Mang giá trị pháp lý cao hơn

Văn bản công chứng có hiệu lực từ

thời điểm được công chứng viên ký và

đóng dấu của tô chức hành nghề công

chứng;

Hợp đồng, giao dịch được công chứng

có hiệu lực thi hành đối với các bên

liên quan; trong trường hợp bên có

nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của

mình thì bên còn lại có quyên yêu cầu

Tòa án giải quyết tho quy định của

pháp luật, trừ trường hợp hợp đồng,

giao dịch có thỏa thuận khác

Hợp đồng, giao dịch được công chứng

có giả trị chứng cứ; những tỉnh tiết, sự

kiện trong hợp đồng, giao dịch công

chứng không cân phải chứng minh; trừ

trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu

(Điều 5 Luật Công chứng 2014)

b Văn phòng công chứng

Chứng nhận sự việc, không đề cập đến nội dung, chủ yếu chú trọng mặt

hình thức

Bản sao chứng thực từ bản chính có

giá trị thay cho bản chính đã dung

đê đối chiếu chứng thực trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật

có quy định khác, Chữ ký chứng thực có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực đã

ký nó, là căn cứ để xác minh trách nhiệm của người ký về giấy tờ, văn bản

Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ, chứng minh về thời gian, địa điểm các bên

đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu diễm chỉ của các bên tham gia hợp đồng giao dịch;

Dựa trên các đặc điểm chung và tính chất hoạt động mà có sự khác biệt giữ Văn phòng

công chứng và Phòng công chứng, sau đây là sự so sánh đề dễ phân biệt hai khá niệm này:

Điểm giống nhau: Tính chất hoạt động: Đều thực hiện việc công chứng: chứng nhận tính

xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải thực hiện quá trình công chứng hoặc theo yêu cầu của cá nhân, tô chức đề thực hiện việc công chứng Được quy định cụ thể tại Luật Công chứng 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan

công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở,

con dấu và tải khoản riêng

17

Văn phòng công chứng

Là tổ chức dịch vụ công thay mặt nhà nước chứng nhận tính xác thực, hợp

pháp của các hợp đồng, giao dịch có

con dấu và tài khoản riêng, hoạt động

theo nguyên tắc tự chủ tài chính bằng nguồn thu hợp pháp theo quy định pháp luật: phí công chứng, thù lao công chứng, các nguôn thu hợp pháp khác

Được tổ chức và quy định theo Luật

viên chức được hưởng chế độ lương

theo đơn vị sự nghiệp công lập và

Trưởng phòng công chứng do Chủ tịch

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm,

miễn nhiệm, cách chức

Phòng công chứng chỉ được thành lập

mới tại những địa bàn chưa có điều

kiện phát triển được Văn phòng công

chứng

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

thành lập

Căn cứ vào nhu cầu công chứng tại địa

phương, Sở Tư pháp chủ trì phối hợp

với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Nội vụ,

Sở Tài chính xây dựng đề án thành lập

Phong công chứng dự kiến về tổ

chức,tên gọi, nhân sự, địa điểm đặt trụ

sở, các điều kiện vật chất và kế hoạch

triển khai thực hiện

18

Công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đối với loại hình công ty hợp danh

Tên gọi Văn phòng công chứng phải bao gồm cụm từ “Văn phòng công

chứng” kèm theo họ tên của Trưởng văn phòng hoặc họ tên của một công

chứng viên hợp danh khác của Văn phòng công chứng do các thành viên hợp danh của Văn phòng thỏa thuận, không được trùng hoặc gây nhằm lẫn với tên của tổ chức hảnh nghề công

chứng khác, không được vi phạm truyền thống lịch sử, văn hóa, đạo đức,

thuần phong mỹ tục của dân tộc

Ví dụ: Văn phòng công chứng Nguyễn

thi Thanh Hién

Điểu 22 Luật Công chứng 2014 Văn phòng công chứng phải có từ hai công chứng viên hợp danh trở lên Văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn

Trưởng Văn phòng công chứng do các thành viên hợp danh bầu trên cơ sở thỏa thuận theo quy định của pháp luật

về loại hình công ty hợp danh Văn phòng công chứng được thành lập

ở nhưng địa bàn có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khan, đặc biệt khó khăn được hưởng chính sách ưu đãi theo quy định của Chính phủ

Các công chứng viên hợp danh chủ động xin thành lập mà không bị phụ thuộc vào quyết định của Ủy ban nhân dân

Các công chứng viên hợp danh thành lập Văn phòng công chứng phải có Hồ

sơ thành lập Văn phòng công chứng gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định Hồ sơ đề nghị thảnh lập Văn phòng công chứng gồm: đơn đề nghị thành lập và đề án thành lập Văn phòng công chứng, trong đó nêu rõ sự

cần thiết thành lập, dự kiến về tô chức,