Bài Tiểu Luận Đề Tài Hợp Đồng Mua Bán Tài Sản - Bình Luận Dự Thảo Án Lệ Số 11 Án Lệ Số 2023 Al Về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Vô Hiệu Do Đối Tượng Không Thể Thực Hiện Được..pdf

ĐẠI HỌC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH TRƯỜNG ĐẠI HQC KINH TE - LUAT

BAI TIEU LUAN

DE TAI: HOP DONG MUA BAN TAI SAN - BINH LUẬN DỰ THẢO AN LE SO 11 AN LE SO /2023/AL VE HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT VO HIEU DO DOI TUQNG

KHONG THE THUC HIEN DUOC

Giảng viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Phan Phuong Tan Nhóm thực hiện: Nhóm 1

Lớp: K21503C

Mã học phần: 222DS0803

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

Thứ tự Họ và tên MSSV Mức độ hoàn thành công việc

1 Dương Nguyễn Phi Long | K215031147 100%

TP Hồ Chí Minh, Ngày 01, Tháng 03, Năm 2023

MỤC LỤC

1 2 2 3

4 CHƯƠNG 2: BẢN ÁN SƠ THÁM SỐ 04/2020/DSST NGÀY 14/01/2020 VÀ BẢN ÁN DÂN SỰ PHÚC THÂM SỐ 476/2020/DS-PT NGÀY 05/6/2020

2.1 Quyết định của Tòa án cấp sơ thấm & Phúc thâm 2.2 Phân tích nội dung bản án sơ thâm và phúc thâm

CHƯƠNG 3: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐÓC THẤM 268/2020/DS-GĐT VÀ QUYÉT ĐỊNH KHÁNG NGHỊ GIÁM ĐÓC THÂM 18/2022/KN-DS

3.1 Nội dung quyết định giảm đốc thâm và kháng nghị giám đốc thâm

3.2 Phân tích và bình luận nội dung

CHƯƠNG 4: BÌNH LUẬN ÁN KÉT LUẬN

TẢI LIỆU THAM KHẢO

7 7 7 13 22 23

2

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

“An cư, lạc nghiệp” từ lâu đã là một quan niệm ăn sâu vào tư tưởng của n8ười dân Việt Nam Cùng với sự đô thị hóa và bùng nổ dân số, thì nhu cầu mua bán, giao dịch bất động sản cũng ngày một tăng cao mà những hiểu biết của người đân về pháp luật trong vấn đề này còn hạn chế Do đó cũng đã và đang xuất hiện những bất cập, mâu thuẫn giữa các chủ thê liên quan trong giao dịch về nhà đất Đây là lý do nhóm tác giả quyết định chọn đề tài này như một công trình nghiên cứu cho môn

học

2 Đối tượng nghiên cứu

DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ L1 ÁN LỆ SỐ /2023/AL Về hợp đồng chuyên nhượng

quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thê thực hiện được 3 Mục đích nghiên cứu

Bài viết nhằm phân tích cơ sở lý luận, quy định của pháp luật Việt Nam về các quyền liên quan trong lĩnh vực mua bán nhà đất Đứng trên tỉnh thần “trung thực,

khách quan, thiện chí” để phân tích dự thảo án lệ số 11/2023 nhằm tìm ra những bất

cập nếu có trong các quyết định của tòa án Đồng thời cũng chỉ ra sai phạm về chiếm hữu đất công đang rất phô biến hiện nay

4 Phạm vi nghiên cứu

Pham vi nghiên cứu của để tài là nghiên cứu một cách tổng quan, khái quát những quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề mua bán, sử dụng, chuyến nhượng quyên sử dụng đất Từ đó đi sâu vào phân tích tính hợp lý của các phán quyết vô hiệu hợp đồng đân sự có trong dự thảo án lệ 11/2023

5 Kết cấu của tiểu luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, tiêu luận được kết cầu thành ba chương bao gồm:

Chương 1:Giới Thiệu Chung Về DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 11 ÁN LỆ SÓ /

2023/AL Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được

Chương 2: Bản Án Sơ Tham Số 04/2020/DSST Ngày 14/01/2020 Và Ban Án Dân Sự Phúc Thâm Số 476/2020/DS-PT Ngày 05/06/2020

Chương 3: Quyết Dinh Khang Nghị Giám Đốc Tham

Chương 4: Bình Luận Án.

CHƯƠNG 1:

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 11 ÁN LỆ SỐ / 2023/AL VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO ĐỐI TƯỢNG KHÔNG THỂ THỰC

HIỆN ĐƯỢC

1.1 Giới thiệu chung

Nhóm chúng em đã chọn bản án sơ thâm số 04/2020/DS-ST ngày 14/01/2020

của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thể hiện được và có dự thảo đưa vào án lệ số 11⁄2023/AL Nhờ những vấn đề mới mẻ trong thực tế và những vẫn đề pháp lý khá thú vị như sang lấp bất động sản của nhà nước, đối tượng không thể thực hiện giao dịch và hai bên có một hợp đồng giả tạo Dựa vào các vấn trên, nhóm chúng em xin mời cô và các bạn tham khảo bài tiêu luận của chúng em đề làm rõ các vấn để pháp lý trên

1.2 Tóm tắt vụ án

Ba H và ông Nguyễn Văn MI (chồng của bả) có quyền sử đụng đối với thửa đất

số 829 và 830 diện tích 198m2 tại ấp 2, xã T, huyện B, Thành phố Hỗ Chí Minh;

trong đó thửa đất số 830 tiếp giáp đường V, chiều rộng mặt tiền khoảng 13m Nam giữa thửa số 830 và 829 là một rạch nước đã hoang hóa (có số thửa trong bản đồ địa chính là 168 và 169), vợ chồng bà đã chiếm hữu, san lap, 2 dung phan đất của rạch nước từ lâu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngày 12/4/2011, vợ chồng bà ký “Hợp đồng mua bán đất + nhà” (Nội dung hợp đồng: chuyên nhượng cho bà Nguyễn Thị N diện tích 135m2, kích thước hình thê như sau: Chiều rộng mặt đường V là 5m, sâu 27m, kéo thắng từ đường V gồm một phần thửa đất số 830, một phần đất của rạch nước và một phần thửa đất số 829, giá là §.233.333 đồng/m2 (tính đồng giá cả diện tích đất rạch nước) thành số tiền là 1.111.500.000 đồng, vợ chồng bà đã nhận đủ tiền và giao nhà, đất cho bà N sử dụng

10/2011, vợ chồng bà tiếp tục chuyên nhượng cho bà N một phần đất có diện tích I0§m2 (chiều rộng mặt đường V rộng 4m, sâu 27m, hình thê giống như lần chuyên nhượng lần đầu), vị trí liền kề với điện tích vợ chồng bà đã chuyên nhượng

ngày 12/4/2011; với giá hơn 700.000.000 đồng, lần chuyển nhượng này các bên không lập văn bản Tổng số tiền vợ chồng bà đã nhận của bà N là 1.887.500.000

đồng Tông diện tích của cả 02 lần chuyên nhượng là 142,5m2 đất thuộc 2 thửa 829, 830 (không tính diện tích đất rạch nước thuộc thửa 168,169).

Ngày 27/10/2011, tại Văn phòng công chứng T, bà và bà N đã ký Hợp đồng

chuyên nhượng quyền sử đụng đất số 00003199, mục đích để hợp thức hóa 02 lần

chuyên nhượng đất trước đây, giá trị ghi trong Hợp đồng là 1.500.000.000 đồng, Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cho bà N giữ

Năm 2015, bà N lai dé nghị bà hủy Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng

đất số 00003199 ngày 27/10/2011 để ký lại hợp đồng khác cùng nội dung nhưng phí lại giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng đề giảm tiền nộp thuế cho Nhà nước

Ngày 19/11/2015 bà đã yêu cầu hủy Hợp đồng số 00003199 Ngày 19/11/2015 tại Văn phòng công chứng T, N và H ký lại Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất số 005751 cả 02 lần ký hợp đồng bà đều giao bà N chủ động soạn thảo hợp đồng,

Năm 2017 bà H phát hiện hợp đồng số 005751 ghi diện tích đất nhiều hơn cụ thê ở hợp đồng số 00003199 với tổng diện tích đất là 142,5 m2 nhưng hợp đồng số

005751 lại shí chuyên nhượng toàn bộ 02 thửa đất số 829, 830 diện đất 198m2 Bà

H yêu cầu N ký lại hợp đồng đúng diện tích chuyển nhượng thực tế nhưng bà N

không đồng ý Vì vậy, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng số

005751/HĐ-CNQSDĐ ngày 19/11/2015; tuyên vô hiệu Hợp đồng ngày 12/4/2011 (hợp đồng viết tay): yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: buộc bà N trả lại cho bà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

găn liền với đất số CH00815 ngày 3 22/8/2011, bà sẽ hoàn trả lại bà N số tiền 1800.000.000 đồng

1.3 Các bên đương sự Nguyên đơn:

1 Ba Lé Thi H, sinh nam 1949

Địa chỉ: Số 100 Tổ ML, Ấp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh

2 Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Minh K, sinh năm 1985 (Văn bản ủy quyền ngày 11/01/2018)

Địa chỉ: Số 196 Ấp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh

Bi đơn:

1 Bả Nguyễn Thị N, sinh năm 1955

Địa chỉ: Số A30/31AI Tổ M, Ấp M, xã BH, huyện BC, Thành phố Hồ Chí

Minh

2 Người đại diện theo ủy quyên của bị đơn : Ông Phạm Hoàng C, sinh năm 1955 (Văn bản ủy quyền ngày 27/05/2020).

3 Người bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của bị đơn là luật sự Nguyễn Văn Ð thuộc công ty luật TNHH HL - Đoàn luật sư Tp Hồ Chí Minh

Người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan:

1 Ông Phạm Hoang C, sinh nam 1955

Địa chỉ: Số A30/31AI Tổ M, Ấp M, xã BH, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh

2 Ông Nguyễn Văn M, sinh năm 1952 3 Ông Nguyễn Hữu NI, sinh năm 1985

4 Ba Tran Thi My P, sinh nam 1987

Cùng địa chỉ: Số 100 Tô ML, Ấp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh

5 Ông Lê Văn HI, sinh năm 1982,

6 Ba Lé Thi T, sinh nam 1983

Cùng địa chỉ: Số 364/47 Áp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh

7 Ông Nguyễn Hoàng PI, sinh năm 1991

8 Ba Tran Thi Thanh T1, sinh nam 1992

Cùng địa chỉ: Số 11/4A Ap B, x4 ND, huyén NB, Thanh phé Hé6 Chi Minh

9 Văn phòng công chứng TC

Dia chi: S6 233/12 HTP, Khu phé §, thi tran NB, huyện NB, Thành phó Hồ

Chi Minh

Người đại diện theo uy quyén: Ong Huynh Tan P2

Dia chi: S6 233/12 HTP, Khu phé §, thi tran NB, huyén NB, Thành phó Hồ

- Theo giấy Chứng nhận Quyên str dung đất quyền sở hữu nhà ở vả tài sản

khác gắn liền với đất số BE 931097 ngày 22/8/2011 cấp cho bà H, ông M thì thửa đất 829 và 830 có mục đích sử dụng là "Đất trồng cây lâu năm"

- Theo khoản I Điều 13 Luật Đất đai năm 2003

- Theo điểm a khoản 4 điều 6 Nghị định I§1/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

của Chính phủ.

- Tại điểm a khoản 2 điều 3 Công văn số 19/2009/QĐ-UBND ngày

25/02/2009 của UBND Thành Phố Hồ chí Minh quy định: "Trường hợp thửa đất

thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là

500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1000m2 đối với đất nông nghiệp đã được

quy hoạch đề sản xuất nông nghiệp"

- Tại Công văn số 675/TNMT ngày 05/11/2019 phòng Tài nguyên và môi trường Huyện NB cho biết: "Căn cứ theo điểm a, khoản 2 điều 5 quyết định số

60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí

Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất nông nghiệp như sau: Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, đề sản xuất nông nghiệp được phép

tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối

thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác va 1000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối"

Như vậy theo quy định pháp luật và nội dung các văn bản nêu trên thì việc ông M ba H ky hợp đồng chuyển nhượng cho bà N một phần đất thuộc thửa 829, 830

( muc dich str dung: Dat trồng cây lâu năm) với điện tích 142,5m2 nhỏ hơn diện tích

tối thiểu 1000 m2 là đã vi phạm việc cắm chuyền nhượng để tách thửa mà các thửa

đất mới và thửa đất còn lại có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiêu do UBND Thành Phố Hồ Chí Minh quy định Đồng thời việc ông M bà H ký hợp đồng chuyển

nhượng cho bà N một phần đất thuộc thửa 168, 169 có mục đích sử dụng: đất kênh rạch khi chưa được cơ quan nhà nước có thâm quyên giao dat, cấp giấy chứng nhận là vi phạm điều cấm của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyên sử dụng đất

được quy định tại Khoản I điều 146 LĐĐ năm 2003; Điều 188 Luật đất đai năm

2013; điểm a.5 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ - HĐTP, Đối với Hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất số 005751/HĐ- CNQSDĐ ngày 19/11/2015 có nội dung: "Diện tích chuyên nhượng 198 m2 thuộc

các thửa 829, 830 Giá chuyền nhượng 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng)"

Các bên đương sự đều thừa nhận tong diện tích đất thực tế chuyền nhượng là 142,5m2, trong tông số 198m2 đất được công nhận theo giấy chứng nhận số BE 931097 ngày 22/8/2011 Và cũng theo lời thừa nhận của các bên thì lý do các bên đồng ý ghi vào Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất số 005751/HĐ- CNQSDĐ ngày 19/11/2015 diện tích chuyển nhượng là 198m2 thuộc toản bộ 02

thửa đất số 829, 830 không đúng với thực tế là nhằm mục đích đề có thể làm thủ tục sang tên cho hợp pháp vì 02 thửa đất số 829, 830 với diện tích chuyên nhượng

142,5m2 theo quy định không tách thửa được Việc các bên đã phi nhận nội dung

5

diện tích chuyên nhượng không đúng thực tế chuyển nhượng để nhằm mục đích đối phó các quy định pháp luật liên quan là hành vi trái pháp luật và bị nghiêm cấm

Mặt khác, hai bên xác định giá trị chuyên nhượng thực tế là 1.887.000.000 đồng nhưng phi trong hợp đồng là 500.000.000 đồng nhằm mục đích là giảm thuế cho ông M bà H Đây là hành vi ví phạm điều cắm không được pháp luật cho phép vì sẽ dân đên việc nhà nước bị thât thu thuê.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

1 Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà, đất ký ngày 12/4/2011 giữa bà Lê Thị

H, ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị N và Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất số 005751/HĐ-CNQSDĐ ký ngày 19/11/2015 tại Văn phòng

công chứng T giữa bà Lê Thị H, ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị N vô hiệu 2 Bà Nguyễn Thị N và ông Phạm Hoàng C có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất số CH00815 ngày 22/8/2011 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp cho bà Lê

Thị H và ông Nguyễn Văn M đồng thời bàn giao lại nguyên trạng nhà, đất cho bà Lê Thị H và ông Nguyễn Văn M

3 Bà Lê Thị H, ông Nguyễn Văn MI có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thi N

và ông Phạm Hoàng C số tiền 2.558.750.000 đồng

4 Ông Lê Văn HI, bà Lê Thị T1, ông Nguyễn Hữu NI, bà Trần Thị Mỹ P, ông Nguyễn Hoàng PI, bà Trần Thị Thanh T2 cùng liên đới trách nhiệm với bà N, ông Cương bản giao nhà, đất đang sử dụng cho bà Lê Thị H Tòa án cấp sơ thâm còn quyết định về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo

*Phúc thâm:

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị N

- Sửa bản án dân sự sơ thâm số: 04/2020/DSST ngày 14/01/2020 của Tòa án nhân đân huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh về phần án phí sơ thâm Các phần

khác của bản án được giữ nguyên

2 Phân tích nội dung bản án sơ thẩm và phúc thẩm

Theo xuyên suốt chiều đọc của vụ án, với các lí lẽ cũng như nhận định mà Tòa án đưa ra trong bản án sơ thâm và phúc thấm là phù hợp, áp dụng pháp luật đúng người, đúng trường hợp Có thê thấy được rằng việc giao kết hợp đồng mua bán nhà, đất giữa các chú thế bao gồm vợ chồng ông M và bà N có nhiều vấn đề pháp lý cần phải xem xét đến nhằm đưa ra nhận định đứng đắn và chính xác

Đối với việc vợ chồng ông M chiếm hữu, san lấp và sử dụng phần rạch nước

hoang hóa (số thửa trong bản đồ địa chính là 168, 169) cũng như tự ý chuyến

7

nhượng khi chưa được cơ quan nhà nước có thắm quyền cấp giấy và giao đất là trái với quy định của pháp luật Điều này dẫn đến hệ lụy răng vợ chồng bà có thê bị phạt hành chính, nếu tái phạm thì sẽ bị xử lý hình sự theo điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 Có phải gia đình ông M dang mong chờ việc tiếp tục chiếm hữu, san lắp cũng như sử dụng phần đất hoang hóa này trong vòng 30 năm thì có được trở thành chủ sở hữu chiếm hữu ngay tình? Nhưng thực tế, vợ chồng ông M biết rõ điều này, không có căn cứ pháp luật để chiếm hữu rạch nước hoang hóa nên sẽ cần phải có biện pháp xử lý vấn đề này triệt để nhằm tránh xảy ra trường hợp tương tự từ chính quyền địa phương

Vào ngày 12/4/2011, vợ chồng ông MI có thực hiện giao kết hợp đồng mua ban nhà, đất với bà N về việc chuyền nhượng mảnh đất có điện tích là 135 mét vuông và một phần của rạch nước hoang hóa với số tiền là 1.111.500.000 đồng Vợ chồng ông M đã nhận tiền và giao đất, nhà cho bả N sử dụng Việc nhận tiền và giao tài sản đã chứng minh cho việc hoàn tất quyền và nghĩa vụ của bên mua lẫn bên bán Nhưng vấn tồn tại một vấn đề pháp lý đó chính là về mặt hình thức của hợp đồng Hợp đồng ở đây được viết bằng tay, tức nghĩa là đang vi phạm về mặt hình thức Căn cứ vào thời điểm ký kết hợp đồng thì hợp đồng bằng giấy tay này sẽ bị vô hiệu theo

điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 Nguyên nhân dẫn đến việc vô hiệu là do hai bên chỉ

thỏa thuận với nhau đựa trên hợp đồng viết tay mà không hoàn thành thủ tục công chứng từ đó không có tính pháp lý đề được công nhận hợp đồng giao dịch này hợp pháp Có thê nhận diện ra một điểm sáng ở vấn đề này khi đề cập đến khoản 2 điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 khi “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phân ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Việc vợ chồng ông M nhận tiền và chuyên giao nhà, đất cho bà N thuộc về trường hợp này khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ mà chưa tuân thủ về mặt hình thức vẫn đú đề chứng minh việc giao kết này hoàn toản tự nguyện, trung thực, vẫn tuân thủ theo nguyên tắc trong øiao kết hợp đồng dân sự Đây chính là sự chuyên biến linh hoạt của pháp luật nhăm bảo vệ người trung thực, thiện chí trong giao kết Nhưng vẫn tồn tại một vẫn đề Đó chính là việc ông M biết rõ cũng như chưa được trao giấy phép sử dụng đối với rạch nước hoang hóa nhưng ông vẫn chuyển nhượng một phần rạch nước này cho bà N Điều này kết hợp với việc hợp đồng không tuân thủ về mặt hình thức, là minh chứng rõ ràng cũng như là cơ sở pháp lý để vô hiệu hợp đồng viết tay này

Tiếp đó, vợ chồng ông MI và bà N tiếp tục chuyên nhượng tiếp một phần đất có diện tích 108 mét vuông, ở vị trí liền kề với phần đất đã chuyên nhượng lần trước

8

với giá 700.000.000 đồng mà không lập văn bản hợp đồng chuyên nhượng tài sản

Tổng số tiền của hai lần chuyên nhượng là khoảng 1.887.500.000 đồng với tổng diện tích đất là 142,5 mét vuông Ngày 27/10/2011, hai bên hợp thức hóa hai lần chuyên nhượng bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng số 0003199 tại Văn phòng Công chứng T Trong hợp đồng ghi giá 1.500.000.000 đồng và vợ chồng ông M đã trao giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho bà N giữ Ở đây đã bắt đầu có dấu hiệu có sự kiện trỗn thuế, khai gian giá trị của số tiền nhằm giảm tiền thuế, mắt khoảng hơn 300.000.000 đồng so với mức giá ban đầu Điều này dẫn đến việc nếu bị phát hình, hai bên phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc trách nhiệm hình sự theo điều

200 Bộ luật Hình sự 2015 (nếu đã xử lý hành chính rồi) Chỉ với ba sự kiện nêu trên

cũng thấy rõ, việc tuân thủ pháp luật của hai bên còn kém, liên tục lách luật nhăm thu về lợi ích cho bản thân mình Điều này chứng tỏ tư duy cũng như hiểu biết pháp luật vẫn còn thấp dẫn đến việc vi phạm pháp luật điễn ra thường xuyên hơn, xâm phạm đến quyền và lợi ích của Nhà nước

Đến 2015, bà N đề nghị vợ chồng ông M hủy đi hợp đồng mang số hiệu 00003199 đề ký lại một hợp đồng khác cùng nội dung với số hiệu 005751 với giá ghi trong đó là 500.000.000 đồng để giảm thuế nộp cho Nhà nước Hai bên đồng ý

và ký kết lại Từ giá tiền gốc là 1.887.500.000 đồng giờ chỉ còn khoảng 500.000.000 đồng thì hành ví này đã phạm vào khoản 3 điều 200 Bộ luật Hình sự “Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm”

Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng này vi phạm điều cẩm của luật, là vi phạm pháp luật về việc trốn thuế với số tiền lớn Căn cứ vào đó có thể hiểu rằng hai bên đã và đang vi phạm điều 4 Bộ luật Dân sự 2005 về nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận “Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyên, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cam của pháp luật, không trái đạo đức xã hội” cũng như điểm b điều 122 về điều kiện có hiệu luật của hợp đồng của cùng bộ luật “Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cắm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội” Dù đã hợp thức hóa văn bản viết tay vào ngày 12/4/2011 nhưng vẫn không thê tránh khỏi việc hợp đồng này sẽ bị vô hiệu bởi các lẽ trên

Cả hai lần thảo hợp đồng đều do ba N thực hiện bởi vì vợ chồng ông M tin tưởng là chỗ quen biết Tranh chấp phát sinh là ở chỗ diện tích thực tế trên hợp đồng không phải như vợ chồng ông đã biết và thỏa thuận ngay từ ban đầu Cụ thê, hai bên thỏa thuận chỉ chuyên nhượng phần đất có diện tích 142,5 mét vuông, còn vợ chồng bà H vẫn quản lý 55,5 mét vuông còn lại nhưng trên hợp đồng, tổng số diện tích

9

được chuyển nhượng là 198 mét vuông, bao gồm hai thửa đất mang số hiệu 829 và 830 (không tính điện tích rạch nước hoang hóa mang số hiệu 168,169) Bởi vậy, hợp đồng này có dấu hiệu của sự lừa đối và còn nhiều vẫn đề khác nữa Đến 2017, khi vợ chồng ông M phát hiện nên yêu cầu ký lại nhưng bà N không đồng ý Đầu tiên phải xét đến công văn số 675/TNMT ngày 5/11/2019 của Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Nhà Bè có nội dung “Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tôi thiểu là 500 mét vuông đối với đất trồng

cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và là 1000 mét vuông đối với đất trồng cây lâu

năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối” Khi đối chiếu với các giấy tờ có liên quan thì thửa đất 829, 830 có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm Tức nghĩa là nếu đề tách thửa đề chuyên nhượng 142,5 mét vuông cho bả N và vợ chồng ông Mgiữ lại 55,5 mét vuông là điều không có căn cứ pháp lý dé có thế thực hiện Điều này đã ví phạm việc cắm chuyên nhượng đề tách thửa mà các thửa đất mới và thửa đất còn lại có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu Chính vì Vậy, VIỆC chuyền nhượng ở đây với sự kiện sai số diện tích đất chuyền nhượng có thể có hai lý do dé xảy ra Có thê là do vợ chồng ông MI bị bà N lừa gạt vì quá cả tin hoặc cả hai đều biết về việc không thể tách thửa nhưng vẫn muốn thực hiện giao dịch chuyên nhượng này nhằm thu lợi Vừa vi phạm điều cắm cũng như không tuân thủ về các nguyên tắc tự nguyện, trung thực, không lừa đối Nhưng Theo “Biên bản xem xét

thâm định tại chỗ ngày 14/06/2019” đã thế hiện bà H quản lý sử dụng 55,5m2, bà N

quản lý sử dụng 142,5m2 (bl số 140) Trong quá trình giải quyết vụ án, tại các biên bản lấy lời khai, biên bản đối chất và lời khai tại phiên tòa sơ thâm (bl số từ số 123, 124, 147 đến 152) các bên đương sự đều thừa nhận tông diện tích đất thực tế chuyên nhượng là 142,5m2, trong tông số 198m2 đất được công nhận theo giấy chứng nhận số BE 931097 ngày 22/8/2011 Và cũng theo lời thừa nhận của các bên thì lý đo các bên đồng ý ghi vào Hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất số 005751 ngày

19/11/2015 diện tích chuyên nhượng là 198m2 thuộc toàn bộ 02 thửa đất số 829,

830 không đúng với thực tế là nhằm mục đích để có thể làm thủ tục sang tên cho

hợp pháp vì 02 thửa đất số 829, 830 với diện tích chuyên nhượng 142,5m2 theo quy

định không tách thửa được Việc các bên đã ghi nhận nội dung diện tích chuyên nhượng không đúng thực tế chuyên nhượng để nhằm mục đích đối phó các quy định pháp luật liên quan là hành vi trái pháp luật và bị nghiêm cắm

Trên thực tế, việc giao dịch chuyên nhượng Quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông M và bà N đã diễn ra thông qua việc trao giấy tờ bản gốc cũng như nhận đủ số tiền Tại điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trường hợp Giao dịch dân

10