thảo luận đề tài biện pháp đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở liên hệ thực tiễn

Như vậy, việc lừa đảo hợp đồng đặt cọc nhà hiện nay diễn ra với nhiều hình thức.Cả bên đặt cọc hay bên nhận cọc cũng đều có thể trở thành nạn nhân nếu khôngnắm rõ quy định pháp luật hoặc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬTĐẠI HỌC HUẾ

-o0o -THẢO LUẬNĐỀ TÀI : BIỆN PHÁP ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁNNHÀ Ở - LIÊN HỆ THỰC TIỄN

Học phần : Luật dân sự 2Giảng viên phụ trách học phần : Th.S Nguyễn Văn Phúc

Nhóm thực hiện : Nhóm 1 Lớp : Luật K47L

Thừa Thiên Huế, năm 2024

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

1.1 Khái niệm biện pháp đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở 5

1.1.1 Khái niệm biện pháp đặt cọc 5

1.2 Khái niệm biện pháp đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở 5

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, trên thị trường mua bán nhà ở có một thủ đoạn lừa đảo “gài” cọc muanhà Kẻ lừa đảo giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà, sẵn sàng bỏ ra số tiền cọc chochủ nhà Tuy nhiên khi đến hạn thanh toán số tiền còn lại thì chủ nhà không thể liênlạc được với người mua Sau một thời gian, chủ nhà rao bán nhà cho người khác thìbị kẻ lừa đảo quay lại khởi kiện đòi tiền bồi thường vì vi phạm hợp đồng đặt cọc.Ngoài ra, một trường hợp phổ biến hơn nữa là người bán nhà và người mua nhà vẫngiao kết hợp đồng, nhưng sau khi nhận được tiền cọc, người mua không thể liên lạcđược với người bán nữa và chịu cảnh vừa mất tiền cọc nhà vừa không mua đượcnhà.

Như vậy, việc lừa đảo hợp đồng đặt cọc nhà hiện nay diễn ra với nhiều hình thức.Cả bên đặt cọc hay bên nhận cọc cũng đều có thể trở thành nạn nhân nếu khôngnắm rõ quy định pháp luật hoặc không nhận được sự tư vấn từ những người cóchuyên môn.

Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG

1.2.1 Nội dung đặt cọc.Trong quan hệ đặt cọc, hành vi của các bên chủ thể sẽ tác động vào một tài sản cụthể nào đó Những tài sản này chính là đối tượng của biện pháp đặt cọc Theo quyđịnh tại Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiềnhoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”, tức là những vật có giá trị hoặccác vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia Tuy nhiên để trởthành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản theo quy định phải đáp ứng điềukiện luật định.

Tiền là đối tượng của đặt cọc phải là Đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ, (theoquy định tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005) Năm 2002, TAND tối cao đã cócông văn hướng dẫn nghiệp vụ: “Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các giaodịch giữa các cá nhân về vay ngoại tệ có lãi là vô hiệu” Theo đó, các hợp đồng nóichung cũng như hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng là ngoại tệ đều bị vô hiệunhưng thực tiễn xét xử lại không ít các bản án của Tòa án lại tuyên bố hợp đồngkhông vô hiệu.

Tài sản đặt cọc là kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác.

Thông qua quy định tại Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 có thể nhận thấy tài sản đặtcọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sảncó giá trị khác mà không bao gồm các quyền tài sản, bất động sản như trong cácbiện pháp bảo đảm khác Và các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phảithuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phảiđược chủ sở hữu đồng ý Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thôngdân sự và tính được giá trị Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thìkhông thể là đối tượng của đặt cọc.

1.2.2 Quyền và nghĩa vụ Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc Ngày 19/3/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thihành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Nghị định có hiệu lực thi hànhtừ ngày 15/5/2021.

Theo đó, tại Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định bên đặtcọc có các quyền và nghĩa vụ sau:

1 Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịchdân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọckhông bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

2 Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dânsự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

3 Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặtcọc Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi màtrong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặtcọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

4 Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ kháctheo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;

5 Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liênquan quy định.

Bên nhận đặt cọc có các quyền và nghĩa vụ sau:1 Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dânsự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;2 Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết,thực hiện hợp đồng;

3 Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;4 Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sựđồng ý của bên đặt cọc;

5 Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liênquan quy định.

1.2.3 Xử lý tài sản đặt cọc.Khoản 2 điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về xử lý tài sản đặt cọc như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại chobên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chốiviệc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếubên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặtcọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trườnghợp có thỏa thuận khác.”

1.3 Ý nghĩa.Ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc: + Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: đặt cọc có thể được giao kết nhằmmục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; cũng có thể nhằm bảo đảm cho việcthực hiện hợp đồng; hoặc nhằm cả hai mục đích trên Đây là điểm tạo ra sự khác

biệt giữa biện pháp đặt cọc và các biện pháp bảo đảm khác Thông thường các biệnpháp bảo đảm khác chủ yếu bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng nhưng biện phápđặt cọc được giao kế trước hợp đồng chính thức lại nhằm mục đích bảo đảm choviệc giao kết hợp đồng, tránh sự bội tín trong giao kết hợp đồng.

+ Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc Tùyvào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặtcọc Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như bên có nhàđể bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức tiền bạc để thực hiện côngviệc nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.

+ Đặt cọc là hợp đồng thực tế Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinhhiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.

+ Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao Nếu như tài sản cầm cố, thế chấp là bấtkỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài sản đặt cọc chỉ giới hạntrong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác Nhưvậy, tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng của đặt cọc + Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (khoản 1 Điều 358): Cần có sự phânbiệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước: trường hợp một bên trong hợp đồng giao chobên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trảtrước thì số tiền này được coi như tiền trả trước.

Chương 2: THỰC TIỄN VỀ VIỆC ĐẶT CỌC TRONG MUA BÁN NHÀ

Ở.

- Xác định người đặt cọc, thông tin nhà ở trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bánnhà ở:

+ Người đặt cọc: Ông - bà: Nguyễn Tấn Tú

 Có quyền được nhận sau đây:

 Bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho Bên B Trong trường hợp Bên A đổi ýkhông bán nhà cho bên B.

 Bên A giao nhà đùng tình trạng hiện hữu và đúng thời hạn quy định trong hợpđồng.

 Bên A có trách nhiệm bảo quản nhà bán trong thời gian chưa giao nhà cho bênB.

Căn cứ Điều 188 luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018, để thực hiện việc chuyểnnhượng, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất thì phải đủ các điều kiện sau: “ Cógiấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhậnthừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của luật đất đai; không thuộc diện có tranhchấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất”

=> Để tránh phát sinh vấn đề tranh chấp, người mua có thể yêu cầu người bán thựchiện các thủ tục xác nhận tình trạng nhà đất, đảm bảo giao dịch là hợp pháp.

- Lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc:

Thứ nhất về mức tiền đặt cọc: 1,500,000,000VNĐ (một tỷ năm trăm triệu đồng)mức tiền không quá 30% giá trị ngôi nhà, mức % vừa phải vừa đảm bảo cam kếtthực hiện giao dịch vừa giảm thiểu thiệt hại nếu có vấn đề thiệt hại xảy ra.

Thứ hai quy định rõ nội dung về quyền và nghĩa vụ các bên cũng như quy định vềchế tài xử phạt khi vi phạm trong hợp đồng đặt cọc: Nếu bên B không thực hiệnđúng nghĩa vụ thì bên A có các quyền:

 Sở hữu tiền đặt cọc nếu Bên B đổi ý không mua nhà.

 Được Bên B thanh toán tiền theo đúng nội dung và trình tự tại Điều 2 của hợpđồng này.

 Bên A có trách nhiệm hỗ trợ để Bên C hoàn thành thủ tục chuyển nhượngnhanh chóng.

Còn nếu bên A không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên B có các quyền sau đây:

 Nhận bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc nếu Bên A đổi ý không bán nhà theohợp đồng

Thứ ba thời hạn đặt cọc ngày 25/10/2019 kí kết hợp đồng đặt cọc bán nhà bên Bgiao cho bên A 1,500,000,000VNĐ ( một tỷ năm trăm triệu đồng) tại địa điểm 123Lê Thánh Tôn phường Bến Nghé quận 1 tp.Hồ Chí Minh Sau khi hoàn tất thủ tụcmua bán giữa 2 bên tại phòng công chứng thì bên B sẽ giao số tiền là30,000,000,000VNĐ ( ba mươi tỷ đồng) Sau khi bên A giao biên nhận hồ sơ (đăngbộ) cho bên B và hoàn tất thủ tục mua bán thì bên B sẽ giao hết số tiền còn lại là500,000,000VNĐ ( năm trăm triệu đồng ).

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc và thuế lệ phí:

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014và văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản quy định nào bắt buộc hợpđồng đặt cọc mua nhà phải công chứng, chứng thực Luật chỉ quy định công chứnghợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 không cóquy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứngthực mà chỉ có những loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực baogồm: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sảngắn liền với đất giữa hộ gia đình và các cá nhân với nhau; hợp đồng cho, tặng quyềnsử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vàcác tài sản gắn liền với đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các tàisản gắn liền với đất.

Các thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng đặt cọc: nội dung đặt cọc nên được các bênthảo thuận và cam kết: đất không có quy hoạch (hoặc nếu thuộc quy hoạch thì bêncó chuyển nhượng phải thông báo cho bên nhận chuyển nhượng biết và chưa cóthông báo thu hồi, quyết định thu hồi đất); cam kết không tranh chấp; chưa bị thếchấp (hoặc thế chấp thì phải thông báo); diện tích đất trên giấy chứng nhận và thựctế cơ bản giống nhau; hợp đồng đặt cọc phải có đủ thành viên có quyền sử dụng đấtký; các thỏa thuận bên nào sẽ nộp về phí, thuế, lệ phí khi sang tên; phạt cọc thờigian phạt cọc, số tiền phạt cọc.

KẾT LUẬN

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đượcquy định trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được ghinhận từ pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, BLDS 1995, BLDS 2005 và đến BLDS2015 Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự, cụ thể là 01 hợp đồng dân sựbởi nội dung của đặt cọc đó là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của ít nhất 2 bên chủthể, làm phát sinh những quyền và nghĩa vụ nhất định của hai bên; trong thỏa thuậnđặt cọc các bên đều có nghĩa vụ thực hiện các thỏa thuận, nếu một trong hai bênkhông thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì phải chịu hậu quả mất cọc hoặc bị phạtcọc Ngoài ra, những nội dung quyền và nghĩa vụ do các bên thỏa thuận phải phùhợp với quy định của pháp luật

Tuy nhiên, cần xác định hình thức bắt buộc đối với đặt cọc Hình thức phổ biếnnhất hiện nay đó là văn bản, các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản độclập hoặc đưa vào nội dung của hợp đồng chính, miễn là việc đặt cọc được văn bảnhoá và việc này trở lại tinh thần của BLDS Chủ thể đặt cọc trong hoạt động kinhdoanh bất động sản cần chủ động trong việc tìm hiểu kỹ thông tin dự án, tìm hiểu uytín, năng lực của chủ đầu tư và xem kỹ các nội dung của hợp đồng đặt cọc, cụ thể:Đối với thông tin dự án phải đảm bảo dự án là có thật không phải dự án “ma” thôngqua: quyết định chấp thuận chủ trương dự án đầu tư của cơ quan Nhà nước, bảnđăng ký thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500, bản thuyết minh năng lực chủ đầu tư, kếhoạch triển khai dự án; trong thỏa thuận đặt cọc thỏa thuận được lấy lại tiền cọc nếutrong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chính thức có những thỏa thuận mà cácbên không đồng ý, hoặc xác định rõ trong hợp đồng đặt cọc về mẫu hợp đồng muabán kèm theo mà người mua nhà đã đọc kỹ và đồng ý với các nội dung trong hợpđồng

TÀI LIỆU THAM KHẢO

https://thuvienphapluat.vn/hopdong/230/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O?fbclidhttp://congchunglexuan.com/tin-tuc/mau-dat-coc43.htm

article.html