Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phó đã quan tâm chỉ đạo các cấp, các ngành thựchiện có hiểu quả các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về công tác giải phóngmặt bằng khi Nhà nước thu
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng 1 Cơchếchínhsách
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc bồ trí sap xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu té đất dai, nhà ở.
Khi lập Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần phải xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt băng Các nhà lập Quy hoạch, Kế hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó phải khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những công trình lớn dé giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB Mặt khác quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ôn định, phải được tiễn hành trước một bước và phải được công khai cho toàn dân biết Có như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh những trở ngại không đáng có.
1.2.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sớ hữu nhà
Công tác giao đất cho thuê đất quyết định đến tiễn độ của công tác đền bù thiệt hại GPMB Nếu công tác giao đất cho thuê đất được tiến hành nhanh chóng thì công tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng ngược lại, nó sẽ làm chậm quá trình đền bù thiệt hại và tat nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư Trong công tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thâm duyệt dự án là công tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiêu câp.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ đề xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không Trong công tác cấp chứng nhận quyên sử dụng dat và quyên sở hữu nhà ở thì công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà dat khác giữ vai trò quyết định Do đó phải chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện.
1.2.4 Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB.
Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hai GPMB bao gồm vốn từ ngân sách
Nhà nước, von của chủ dự án và các nguồn von khác.
Vốn từ Ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng ( khi giao đất hoặc cho thuê dat) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu
Các nguôn vôn khác có thê là vôn vay của các tô chức phi chính phủ hoặc vôn nhận viện trợ từ nước ngoài và vôn huy động từ sự đóng góp của nhân dân.
Có thé nói đây là một trong các yếu tô có tính quyết định hang đầu đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định.
Công tác tô chức thực hiện
Công tác tô chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Nếu không có sự phối hợp một cách đồng bộ, thông nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu không có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếu đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp không có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên truyền vận động phô biến chính sách của Nha nước không được làm tốt thì công tác này không thé thực hiện tốt.
Ngoài ra, còn phải kế đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu hồi Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì công tác GPMB sẽ nhanh chóng.
Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác giải phóng mặt bàng sẽ rất khó thực hiện.
1.3 Kinh nghiệm công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư ở một số đô thị
> Kinh nghiệm từ quận Hai Bà Trưng Thủ đô Hà Nội
+ Trong các văn bản pháp luật Nhà nước quy định “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất dé sử dụng vào mục đích quốc phòng,an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ich công cộng thì mọi tổ chức, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) đang sử dụng đất bị thu hồi được đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất theo quy định; đồng thời phải nghiêm chỉnh chấp hành việc di chuyển theo kế hoạch đã được các câp có thâm quyên của Nhà nước phê duyệt” e +Khicó quyết định thu hồi đất, chủ tịch UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương chủ đạo lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Trong trường hợp cần thiết phải sớm giải phóng mặt bừng dé thực hiện dự án thì có thé thành lập Hội đồng đền bù trước khi có quyết định thu hồi đất Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng phát tờ khai, tuyên truyền, hướng dẫn, kê khai, thu tờ khai. e + Hội đồng đèn bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp thầm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trình hội đồng thẩm định cấp tỉnh thẩm định Theo đó, trong thời hạn 7 ngày ké từ khi nhận được tờ trình của UBND quận về giá đất ở và đất chuyên dung làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại; cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ; quỹ nhà ở, đất ở, giá bán nhà và nguyên tắc bồ trí tái định cư cho dự án Hội đồng thâm định và Thường trực ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phó tô chức thẩm định, trình UBND thành phó quyết định phê duyệt các nội dung: e Giá bôi thường thiệt hại về đất ở và đất chuyên dung theo thời điểm thu hồi đất. e Quy nhà ở, đất tái định cứ va nguyên tắc bố trí tái định cư cho các hộ gia đình. e Giá nhà ở, đất ở bố trí tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại. e_ Chính sách hỗ trợ di chuyển khác. e Quy định về thời gian và tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng.
Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được lập cho từng công trình và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc đền bù thiệt hại giải phóng cho công trình đó Trong từng trường hợp đối với những dự án nhỏ, đơn giản chủ dự án có thê thỏa thuận với người bị thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại theo quy định tại nghị định 22 thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng.
PHO HA NOI
Những hạn chế và nguyên nhân 1 Hạn chế
Dự án đầu tư trong thời gian bị kéo dai tiến độ thực hiện Sự vướng mắc trong việc đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này Điều đó đã gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
Dự án sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước khi bồi thường thì áp dụng giá đất do Nhà nước ban hành, giá này thấp hơn thực tế thị trường, trong khi đó nếu do các chủ đầu tư dự án sản xuất kinh doanh tự đàm phán thoả thuận mức bồi thường với người bị thu hồi dat thì dẫn đến 2 chính sách bồi thường: Dự án của Nhà nước thì mức bồi thường thấp, người mắt đất bị thua thiệt, dự án của tư nhân thì mức bồi thường cao, thoả đáng Vì vậy mà cần áp dụng chung một chính sách bồi thường đề tránh sự so bì hơn thiệt, tránh sự phá giá bồi thường của các dự án tư nhân Nếu vẫn tiếp tục gom các dự án sản xuất kinh doanh lại dé áp dung chung quy định đền bù, Giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 22/1998/NĐ- CP thì sẽ tiếp tục gây tình trạng quá tải cho cơ quan Nhà nước.
Nhiều nơi mặc dù việc đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện băng các biện pháp hành chính đã dẫn đến sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết được, trong sự khiếu kiện đó cái chính vẫn là người dân không thoả mãn với sự đền bù của chủ dự án hoặc sự định giá đền bù thiếu công bằng. Áp giá loại đất đề tính đền bù thiệt hại về đất ở cho các hộ có khuôn viên đất ở rộng hiện chưa thống nhất tại một số địa phương.
Việc đền bù cho nhân dân hầu hết được trả bằng tiền, trong số tiền được đền bù đó có người dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có điều kiện sống tốt hơn hoặc bang noi Ở CŨ, song cũng có nhiều người do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, nhiều nhu cầu chỉ tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền dé tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống thấp Như vậy có thé nói, cứ một dự án dau tư xây dựng mới ra đời, bên cạnh những cái được, còn kéo theo một số hộ gia đình không có chỗ ở ồn định Như vậy, mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở của nhân dân đã bị phần nào không thực hiện được.
Về phía chủ dự án đầu tư do khó khăn về tài chính phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng Như chúng ta đều biết khi thu hồi đất của người sử dụng đất cho các dự án, nhu cầu quỹ nhà ở dé tái định cư cho họ rất lớn, nhưng các chủ dự án chưa đáp ứng được.
Nhưng việc lập các dự án tái định cư chỉ được tiến hành khi các chủ dự án triển khai các dự án đầu tư.Từ đó không chỉ làm chậm công tác giải phóng mặt bang mà còn là yêu tố dẫn đến việc áp giá đất đề tính đền bù thiệt hại về đất khác nhau cho cùng dự án là đương nhiên.
Công tác kiêm kê đất đai, tài sản bị thiệt hại phải đền bù cũng còn trường hợp kê khai nhằm đối tượng phải đền bù đề nhận đền bù hoặc tính mức đền bù cao hơn thực tế rút tiền đền bù, giải tod chi cho các việc khác dẫn đến tiêu cực tham nhũng Từ đó cũng gây ra tình hình phức tạp cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư.
Trong công tác đèn bù giải phóng mặt bằng, nhiều hiện tượng tiêu cực của một số cán bộ thực thi công tác đã làm mắt lòng tin của nhân dân Những người dân nghiêm chỉnh chấp hành thì đôi khi bị thiệt, những người lợi dụng ô dù không thực hiện đôi khi lại có lợi, kỷ cương pháp luật không nghiêm dẫn đến sự thiếu công bằng trong đền bù giải phóng mặt bằng.
Về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyên nghề cho những lao động nông nghiệp bị thu hồi đất.
- Theo quy định hiện hành tại văn bản số 4448/TC- QLCS ngày4/9/1999 của Bộ Tài chính thì hộ gia đình bị thu hồi dat từ 30% đến 50% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì được một suất hỗ trợ, từ 50% đến 70% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì được 2 suất hỗ trợ, trên 70% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì được hỗ trợ cho toàn bộ số nhân khẩu nông nghiệp đang có trong hộ đó.
- _ Khoản 4 Điều 25 ND 22/ 1998/NĐ-CP chưa quy định có tính bắt buộc đối với chủ dự án trong việc tiếp nhận lao động địa phương bị thu hồi đất.
Về chính sách xây dựng các khu di dân tái định cư.
- _ Nghị định số 22 chưa quy định việc xây dựng khu tái định cư (Đối với dự án đầu tư sử dụng đất có giải phóng mặt bằng và di dân) là một nội dung bắt buộc năm trong dự án đầu tư khả thi khi trình cấp có thâm quyền phê duyệt, dẫn đến một số chủ đầu tư, nhất là các chủ đầu tư thuộc các Bộ, ngành Trung ương quản lý coi việc xây dựng khu tái định cư di dân là việc riêng của Quận Hoang Mai trong khi quỹ nha quỹ đất di dân tái định cư của quận hiện nay đang thiếu và phân tán do chưa có vốn đầu tư tập trung cho lĩnh vực này Đây cũng là nguyên nhân làm một loạt dự án đầu tư có giải phóng mặt bằng hiện nay phải dừng lại mặc dù đã được bố trí vốn.
Chính sách về đất đai không én định va phat trién theo xu hướng ngày cảng tao điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng, làm cho người sử dụng đất chan chừ khi thực hiện quyết định giao đất, làm chậm tiến độ Giải phóng mặt bang dé hy vọng được bồi thường nhiêu hơn.
Công tác quản lý đất đai bị buông lỏng trong thời gian dài dẫn đến các hồ sơ pháp lý về quyền sử dung dat chap vá, không day đủ, tình hình lan chiếm đất công và chuyên đôi mục đích sử dụng đất trái pháp luật không bị xử lý nghiêm, gây khó khăn cho công tác xét duyệt phương án đền bù gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện.
Phương pháp xác định giá đất còn chung chung, chưa cụ thể, chưa phù hợp với tình hình thực tế hình thành giá đất trên thị trường, biểu hiện cụ thể như: việc xác định theo 4 loại vi tri của từ 3 - 4 loại đường trong 5 loại đô thi đối với đất ở đô thị có vẻ cụ thể nhưng thực tế tỏ ra gò bó, không phủ hợp với thực tế hình thành giá đất ở đô thị trên thị trường.
Chưa có quy định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa các địa phương Thường giá giữa 2 địa phương có chênh lệch.
Một số chính sách đất đai còn có những mâu thuẫn như giữa Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyên sử dụng dat ở tại đô thị và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, tạo bất bình đăng giữa người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, nhà tự quản của người sử dụng đất không hợp pháp trước Luật đất đai năm 1993, khi đền bù giải phóng mặt băng, làm cho những người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước không tán thành với chính sách bi thường hỗ trợ.
Do không có thị trường Bắt động sản, không có điều kiện biểu hiện giá trị quyền sử dụng đất một cách công khai và khách quan Vì vậy không thể hình thành giá một cách hợp lý mà hiện chỉ do cơ quan chuyên môn của Nhà nước xác định trên cơ sở kinh nghiệm mang tính hành chính, mặt khác giá chuyên nhượng quyền sử dụng dat biến động nhiêu, dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định thường không phù hợp với thời điểm bồi thường thiệt hại, gây thắc mắc, khiếu kiện Cũng có nhiều trường hợp giá đền bù đã phù hợp những vẫn khiếu nại.
GIẢI PHAP HOÀN THIEN CÔNG TÁC GIẢI PHONG MAT BANG
DU ÁN MO RỘNG DUONG NGUYEN TAM TRINH
3.1 Hoan thiện cơ chế, chính sách về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bang
Trước hết điều chỉnh , sửa đổi một số quy định của Quyết định 20/1998/QD-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phó về việc triển khai thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ- CP của Chính phủ trên địa bàn thành phó theo hướng:
- Để đảm bảo lợi ích của nhân dân và của nhà nước giá đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi và giá thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà tái định cư được xác định trên cùng một mặt bằng chính sách.
- _ Diện tích đất giao tái định cư được áp dụng thống nhất theo hạn mức khi thực hiện
Nghị định 60/CP của Chính phủ bằng diện tích đất thu hồi nhưng mức tối đa 120m2 đối với khu vực phía trong đường vành đai 2 và 180m2 đối với khu vực từ vành đai 2 trở ra và các thị tran.
- Thống nhất xác định khuôn viên dat ở, mức hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp thuê nhà của nhà nước tự lo nơi ở mới, đảm bảo công bằng giữa các đối tượng mua nhà ở theo Nghị định 61/CP và các hộ sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ khi cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 45/CP.
- Xác định diện tích dat ở được đền bù đối với các trường hợp sử dụng dat không có giấy tờ hợp lệ nhưng có khuôn viên đất rộng cho phù hợp với quy định khi cấp GCN quyền sở hut nhà ở xây dựng không vi phạm hành lang an toàn các công trình kỹ thuật và trước ngày công bồ quy định theo đơn giá xây dựng mới đã quy định, chỉ trừ đi phần giá trị vật liệu có khả năng thu hồi và tháo dỡ được và phan xử phạt hành chính khi xây dựng không phép, sai phép.
- Có chính sách hỗ trợ đào tạo chuyên về, hướng nghiệp đối với các hộ dân bị thu hồi trên 50% diện tích đất canh tác với các mức phù hợp
Nhà nước chỉ điêu chỉnh, quản lý đôi với các dự án đâu tư là các công trình phục vụ lợi ích quôc phòng, an ninh công cộng và các công trình trọng điêm các dự án khác thì chỉ can thiệp hợp lý và cần thiết tuỳ theo từng loại dự án và hướng dẫn, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất trên cơ sở quy định của Nhà nước, không dé ảnh hưởng đến môi trường đầu tư chung.
Bồ sung, điều chỉnh quyết định 3519/QD-UB ngày 12/9/1997 của Uy ban nhân dân thành phố về khung giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội cho phù hợp với quá trình hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từng khu vực, từng đường phố theo quá trình đô thị hoá hiện nay Điều chỉnh mức giá đất có đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đất chưa có đầu tư hạ tang kỹ thuật, đất khu dân cư nông thôn cho phù hợp thực tế Dé có kế hoạch dài hạn và chủ động trong khâu giải quyết việc làm cho người lao động thông qua các chương trình hướng nghiệp và dạy nghề, tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định, cần có chủ trương nghiên cứu thành lập quỹ giải quyết việc làm dé hỗ trợ cho nông dân học nghề, hướng nghiệp khi bị thu hồi đất sản xuất, các dự án phát triển công nghiệp, du lịch, dịch vụ trên địa bàn phải ưu tiên tuyển dụng lao động tại nơi thu hôi dat.
3.2 Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat đai, xây dựng va phát triển nhà ở
Trên cơ sở quy hoạch tông thé sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà đến 2020 được phê duyệt tiếp tục thực hiện quy hoạch chi tiết mạng lưới hệ thống hạ tầng kỹ thuật xương sống của thành phó, tập trung dau tư cho từng khu vực tạo sức hút cho phát triển đô thị Tiến hành căm mốc giới và công bố khai quy hoạch cho nhân dân biêt đồng thời phân cấp quản lý cho các cấp, các ngành quản lý quy hoạch cho phù hợp và hiệu quả.
Công tác quy hoạch phát triển đô thị cần phải phối hợp với kế hoạch sử dụng đất được duyệt, tập trung nghiên cứu, xác định rõ định hướng sử dụng dat, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dé làm cơ sở cho công tác quản lý đô thi, ưu tiên quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, tập trung dau tư day đủ điều kiện hạ tang dé giãn dân
Xác định rõ các khu vực tập trung trọng điểm dé dau tư phát triển các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ cần phải đảm bảo điều kiện hạ tầng cho cả khu dân cư cũ giáp ranh tạo điều kiện sinh hoạt tương đương với khu dân cư đô thị mới, thúc đây chuyên dịch cơ cấu kinh tế khi bị thu hồi đất sản xuất Hạn chế tối đa việc di đời nhiều nhà dân đê thực hiện các dự án này.
Dé dự án dau tư có tính khả thi, không bị động, khi lập dự án, chủ đầu tư phải lập phương án giải phóng mặt bằng trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Đối với dự án phải di dân, phải xác định được phương án tái định cư mới được giao đất.
3.3 Đối với việc chuẩn bị khu tái định cư.
Công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư phải đi trước một bước, đảm bảo đầy đủ các điều kiện dé tạo lập khu tái định cư có diện tích ở và điều kiện hạ tang kỹ thuật bằng hoặc hơn nơi ở cũ Các khu tái định cư phải gắn liên với khu đô thị mới, có hệ thống hạ tang đồng bộ, tạo điêu kiện hoà nhập với cuộc sông giữa các bộ phan dân cư.
Tổ chức tái định cư bằng nhiều hình thức khác nhau: Giao dat, bán nhà, đền bù bằng tiền cho dân tự lo nơi ở mới, tập trung hoặc phân tán, cho phù hợp với tập quán của nhân dân từng khu vực, đồng thời phải phân loại đối tượng di dân là nông dân và các đối tượng làm nghề khác đề có đối sách phù hợp Trước hết, thành phó đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội bang nguồn vốn ngân sách, với các dự án khác tạo môi trường đầu tư đề các chủ dự án tự lo nơi tái định cư tổ chức di dân, giải phóng mặt bằng theo quy định chung.
Cần nâng cao chất lượng các khu tái định cư về mọi mặt như mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tang kỹ thuật, cơ sở hạ tang xã hội Công tác chuẩn bị quỹ nhà, quỹ dat tái định cư là khâu then chốt nếu được giải quyết tốt sẽ thúc đây nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng Trong khi chờ bồ sung nguồn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước, đề nghị cho phép ưu tiên sử dụng nguồn vốn vay của quỹ phát triển nhà ở thành phó, vay nguồn vốn của quỹ đề thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu tái định cư