tiểu luận môn thẩm định dự án đầu tƣ thẩm định dự án habana island trong phân kỳ của novaworld hồ tràm

Nhưng gần đây việc dự án trên được tái khởi động cho thấy những tác động tích cực từ những nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và các doanh nghiệp trong ngành của Chính p

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH- MARKETING

KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

- -

BÀI TIỂU LUẬN MÔN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HABANA ISLAND TRONG

PHÂN KỲ CỦA NOVAWORLD HỒ TRÀM

Giảng viên bộ môn :ThS Bùi Ngọc Toản

2 2021009661 Trần Thị Mỹ Huyền 100%

LỜI CẢM ƠN

Lời Đầu tiên, chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Trường Đại học Tài chính – Marketing đã đưa bộ môn Thẩm định dự án đầu tư vào chương trình giảng dạy với cơ sở vật chất hiện đại, tài liệu thuận lợi cho việc tìm kiếm và nghiên cứu Đặc biệt, chúng em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên bộ môn – Ths Bùi Ngọc Toản đã dạy dỗ tận tình, truyền đạt những kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập vừa qua Trong thời gian tham gia lớp học, chúng em đã có thêm cho mình nhiều kiến thức bổ ích, tinh thần học tập hiệu quả, nghiêm túc Đây chắc chắn sẽ là những kiến thức quý báu, là hành trang để chúng em có thể vững bước sau này

Bộ môn Thẩm định dự ấn đầu tư là môn học thú vị, vô cùng bổ ích và có tính thực

tế cao Đảm bảo cung cấp đủ kiến thức, gắn liền với nhu cầu thực tiễn của sinh viên Tuy nhiên, do vốn kiến thức còn nhiều hạn chế và khả năng tiếp thu thực tế còn nhiều

bỡ ngỡ Mặc dù chúng em đã cố gắng hết sức nhưng chắc chắn bài báo cáo khó có thể tránh khỏi những thiếu sót và nhiều chỗ còn chưa chính xác, kính mong cô xem xét và góp ý để bài tiểu luận của chúng em được hoàn thiện hơn

Một lần nữa, chúng em xin chân thành cảm ơn!

Lời cuối cùng, chúng em xin kính chúc cô thật nhiều sức khỏe, thành công và hạnh phúc

TP.HCM, 27 tháng 08 năm 2023

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ii CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN HABANA ISLAND 1 1.1 Giới thiệu về chủ đầu tư _ 1

1.2 Tổng quan về dự án Habana Island 2

1.3 Kế hoạch triển khai của dự án 5

1.4 Mục tiêu đầu tư của Habana Island 5

1.5 Sự cần thiết phải đầu tư và mức độ phù hợp của dự án _ 6 CHƯƠNG 2 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ HABANA ISLAND 8 2.1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG _ 8

2.1.1 Thị trường về tương quan cung cầu 8

2.1.2 Chiến lược mục tiêu của dự án 9

2.1.3 Phân tích kỹ thuật của dự án _ 9 2.1.4 Đối thủ cạnh tranh của Habana Island 11 2.2 THIẾT LẬP DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN 12

2.2.1 Khái niệm 12 2.2.2 Cơ cấu thành phần của dòng tiền dự án _ 13 2.2.3 Nguyên tắc và quy ước thiết lập dòng tiền _ 14

2.3 Biên dạng dòng tiền 15 2.4 CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ CỦA HABANA ISLAND 18 2.4.1 Hiện giá ròng (NPV) _ 18

2.4.2 Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) _ 19

2.4.3 Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được điều chỉnh MIRR 19

2.4.4 Chỉ số lợi nhuận (PI) _ 20

2.5 CHI PHÍ VỐN CỦA DỰ ÁN HABANA ISLAND _ 20

2.5.1 Tỷ suất sinh lời đòi hỏi và chi phí vốn _ 20

2.5.2 Chi phí vốn cổ phần thường _ 20

2.5.3 Mô hình cổ tức tăng trưởng _ 20

2.5.4 Theo mô hình CAMP _ 21 CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH CÁC RỦI RO CỦA DỰ ÁN HABANA ISLAND 24 3.1 Các loại rủi ro có thể xảy ra trong dự án 24

3.3.2 Dự kiến tác động tới vốn đầu tư trong nước và thu hút vốn đầu tư nước ngoài 29 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN CỦA DỰ ÁN HABANA ISLAND 30 4.1 Tóm tắt những điểm nổi bật của dự án Habana Island _ 30

4.2 Kêu gọi sự quan tâm của nhà đầu tư 30

TÀI LIỆU THAM KHẢO _ 33

MỞ ĐẦU

 Lý do chọn đề tài

Hầu hết các nhà đầu tư những năm gần đây rất quan tâm trong thị trường bất động sản Việc thẩm định dự án đầu tư được thực hiện qua nhiều phương diện: sự cần thiết và mục tiêu của dự án, tính pháp lý, thị trường, kỹ thuật, công nghệ, kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính, Do đó hoàn thiện nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư luôn là

sự quan tâm của các nhà đầu tư, các chủ dự án và các nhà quản lý kinh tế

Từ giữa năm 2022, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước có những biến động lớn, gây ảnh hưởng và tác động nhiều mặt thị trường, song song đó lạm phát, tín dụng thắt chặt, mặt bằng lãi suất tăng, đã ảnh hưởng đến thanh khoản của hàng loạt doanh nghiệp và Novaland cũng không ngoại lệ Hiện nay, thanh khoản và dòng tiền của tập đoàn đều gặp phải khó khăn Nhưng gần đây việc dự án trên được tái khởi động cho thấy những tác động tích cực từ những nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và các doanh nghiệp trong ngành của Chính phủ.Vì vậy chúng em đã lựa chọn một

dự án bất động sản cụ thể để thẩm định xem xét có nên đầu tư hay không đó là dự án Habana Island trong phân kỳ của NovaWorld Hồ Tràm của tập đoàn Novaland

 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống những vấn đề lý luận về thẩm định dự án và đi sâu hơn vào thẩm định dự án đầu tư

Phân tích thẩm định dự án, đặc biệt là khía cạnh thẩm định tài chính dự án đầu tư Habana Island từ đó rút ra những mặt ưu nhược điểm, nguyên nhân, biện pháp

Đưa ra lời khuyên về đầu tư dự án

 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp như: phương pháp diễn dịch và quy nạp, phương pháp logic, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN HABANA ISLAND

1.1 Giới thiệu về chủ đầu tư

Habana Island là phân kỳ của Novaworld Hồ Tràm do Công ty Cổ phần Địa ốc Ngân Hiệp làm chủ đầu tư, là một trong những công ty con của Novaland Group Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) là đơn vị phát triển dự án

Về chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Địa ốc Ngân Hiệp được thành lập vào ngày 12/11/2001, có trụ sở chính đặt tại ấp Hồ Tràm, xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản với các sản phẩm cho thuê nhà

ở, kinh doanh địa ốc và cho thuê căn hộ Theo công bố thay đổi thông tin doanh nghiệp ngày 22/3/2021, Công ty Ngân Hiệp có vốn điều lệ 262,5 tỉ đồng Cập nhật tại ngày 15.8.2022, Tổng giám đốc/đại diện phảo luật Địa ốc Ngân Hiệp là ông Lương Thái Bảo (sinh năm 1985)

Về đơn vị phát triển

Novaland- tổng công ty trong hệ sinh thái NovaGroup- là Thương hiệu Việt uy tín hàng đầu trên thị trường tại Việt Nam và quốc tế Novaland hiện phát triển 03 dòng sản phẩm chủ lực: bất động động sản đô thị, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp Trải qua hành trình 30 năm hình thành và phát triển, Novaland đang sở hữu danh mục gần 50 dự án Bất động sản; không chỉ dừng lại ở các dự án bất động sản

Đô thị, Tập đoàn còn đầu tư mạnh mẽ loạt Dự án bất động sản Du lịch quy mô lớn, với những công trình và sản phẩm dẫn đầu xu hướng, tác động tích cực đến quá trình phát triển đô thị và phát triển du lịch tại các tỉnh thành phía Nam và Nam Trung Bộ

Novaland là Công ty niêm yết trong nhóm VN30 và niêm yết trái phiếu chuyển đổi tại Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore (SGX) Đến năm 2023, các tiện ích đa dạng, đẳng cấp trong hệ sinh thái NovaGroup sẽ tiếp tục được đưa vào vận hành tại các Đô thị quy mô lớn của Novaland Trong dài hạn, Novaland cũng xác định mục tiêu sẽ phát triển 50 khu Đô thị tại 30 Tỉnh thành

- Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi của Novaland

Tầm nhìn- Novaland là nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam: Bất động sản đô thị, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp

Sứ mệnh- Kiến tạo cộng đồng- Xây dựng điểm đến, vun đắp niềm vui

Gía trị cốt lõi- Hiệu quả- Chính trực- Chuyên nghiệp

- Về năng lực của Novaland điển hình có thể thấy được:

Trong năm 2020 đầy biến động, Novaland vẫn giữ vững phong độ và đạt được nhiều giải thưởng danh giá:

 Nhà Phát triển Bất động sản của năm

 Top 1 Nhà phát triển xanh và sáng tạo Việt Nam

 Top 10 Chủ đầu tư uy tín 2020

 Top 10 nhãn hiệu nổi tiếng Việt Nam

Ngoài ra, với bề dày phát triển hơn 13 năm trong lĩnh bất động sản, chủ đầu tư

Habana Island Hồ Tràm còn đạt được nhiều danh hiệu cao quý

 Special Recognition in CSR (2019)

 Asia’s Best Employer Brand Award (2018)

 “Best of the Best” hạng mục “Đơn vị phát triển bất động sản” (2017)

 Southeast Asia’s Best of the Best Residences (2016)

Novaland đã và đang triển khai nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng như Novaworld Hồ Tràm, Novaworld Phan Thiết, Novabeach Cam Ranh Resort & Villas, Novahills Mũi Né Resort & Villas,…và một số bất động sản nhà ở: Aqua City, The Grand Manhattan, Victoria Village,…

Giá bán biệt thự được tham khảo trên thị trường của dự án Habana Island từ 107 –

137 triệu đồng/m2

Ngày 28/12/2020, Novaland đã làm lễ động thổ dự án Habana Island Dự kiến hoàn thiện và bàn giao nhà cho cư dân vào năm 2023

1.2 Tổng quan về dự án Habana Island

Tên dự án: Habana Island Novaworld Hồ Tràm

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc Ngân Hiệp

Đơn vị phát triển: Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland)

Vị trí: Đường ven biển Lộc An, Bình Châu, Phước Thuận, Xuyên Mộc, Bà Rịa-

Quy mô dự án: 20.4 ha

Loại hình sản phẩm: Shophouse, Villas, Boutique Hotel

Bàn giao nội thất HOÀN THIỆN

Thời gian xây dựng: 12/2020

Thời gian hoàn thiện: Năm 2023

 Single Villas Habana Island: cung cấp 15 căn biệt thự có diện tích đất 13x20,

15x20, 15x25 (diện tích nhà 9x14); 8 căn biệt thự có diện tích đất 18x25 (diện tích nhà 12x14)

 Semi – Detached Villas Habana Island: cung cấp 349 căn biệt thự có diện

tích đất 8x20, 9x20 (diện tích nhà 6x14); diện tích đất 9x20, 10x20 (diện tích nhà 7x14, cao 3 tầng); diện tích đất 9x20, 10x20 (diện tích nhà 7x14, cao 2 tầng); diện tích đất 10x20, 11x20 (diện tích nhà 8x13, 8x14) và các căn có diện tích đất 11x20, 12x20 (diện tích nhà 9x14)

 Shophouse Habana Island: cung cấp 54 căn shophouse có diện tích đất 7x15,

10x15 (diện tích nhà 7x10) và diện tích đất 7x20, 10x20 (diện tích nhà 7x14)

 Boutique Hotel Habana Island: cung cấp 12 căn Botique Hotel có diện tích

đất từ 9x20, 12x20 (diện tích nhà 9x14) Mỗi căn boutique được thiết kế cao

5 tầng với 16 phòng khách sạn

- Vị trí Habana Island :

Đường ven biển Lộc An – Bình Châu, Phước Thuận, Xuyên Mộc cung đường đẹp nhất Hồ Tràm Đặc biệt, với vị trí liền kề các tuyến đường chính, thời gian và quãng đường di chuyển từ vị trí trung tâm phân khu đến các khu vực lân cận được rút ngắn tối đa, mang đến sự tiện lợi và hiệu quả cụ thể cách trung tâm Thành phố Vũng Tàu

là 21 km di chuyển, trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh là 102 km di chuyển, sân bay Long Thành là 48 km di chuyển, bãi biển Vũng Tàu, các khu vực du lịch, danh lam thắng cảnh: 5-15 km di chuyển Bên cạnh đó, điểm đặc biệt là phân khu Novaword Hồ Tràm Habana Island đang sở hữu chính là giá trị tiện ích liền kề, xứng tầm đẳng cấp mà chưa có dự án nào so sánh được

- Tiện ích của Habana Island

Tiện ích nội khu

Ngay nội khu của phân khu là hàng loạt các hạng mục tiện ích đem lại một kỳ nghỉ

lý tưởng cho mọi du khách như: công viên đa dạng chủ đề, sân Golf, hồ bơi, phố ẩm thực, vườn nướng BBQ, khu thể dục thể thao, khu vui chơi trẻ em,

Tiện ích ngoại khu

Ngoài ra, khu vực Hồ Tràm từ bấy lâu nay đã trở thành điểm đến tham quan, nghỉ dưỡng hàng đầu thu hút mọi du khách cả trong, ngoài nước với bãi biển xanh, cát trắng, nắng vàng; rừng nguyên sinh có hệ thực vật phong phú; Vườn thú Safari; sân bay, cảng biển;…

- Thiết kế của Habana Island Bình Châu

Cũng giống Novaworld Phan Thiết thì Habana Island Hồ Tràm ra đời với cảm hứng

từ hành trình khám phá thế giới muôn màu của những con người phóng khoáng, yêu thích sự tự do, trân trọng bản thân La Habana chính là một thành phố thương cang

đã có 500 năm tuổi, được mệnh danh là trái tim của vùng Caribbean tại khu vực Nam Mỹ, nơi đây đã mang đậm dấu ấn thượng lưu

Kiến trúc cổ kính mang đậm dấu ấn nghệ thuật của một trong bảy thành phố kỳ quan thế giới Từ đó biến thành phố Island Habana hiện hữu như một bức tranh đẹp mắt của các ngôi nhà với điểm nhấn ban công sắt đẹp mắt, rữ rỡ sắc màu

Với sự đa dạng của loại hình khiến khách hàng dễ dàng tìm hiểu, lựa chọn cho mình một nơi nghỉ dưỡng lý tưởng nhất Còn đối với các nhà đầu tư có thể lựa chọn các loại hình sản phẩm biệt thự, nhà phố vói diện tích từ 100-200m2

1.3 Kế hoạch triển khai của dự án

Chủ đầu tư Novaland đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án

Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng đa chức năng Habana Island Hồ Tràm được khởi công năm 2020, chủ đầu tư Novaland cam kết bàn giao dự án vào năm 2023

Tiến độ của từng hạng mục đều đang được đẩy nhanh và dần hoàn thiện, cụ thể:

Đi từ cổng dự án, quý khách hàng có thể thấy cổng chào đã hoàn thiện được 100%, hàng cây phủ xanh 2 ven đường lối vào nội khu đã được trồng trên 80%

Tiến độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật

Về hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư đang gấp rút thi công bờ kè sông Ray

Từ quý 3/2021, cụm biệt thự mẫu của Habana Island đã hoàn thành, và mở cửa đón

khách tham quan Công viên Gardenia đã khai trương đón khách du lịch

Mặc dù trải qua giai đoạn dịch covid 19 bùng phát nhưng Novaland vẫn đang giữ được tiến độ chung của dự án Ngoài các hạng mục đã hoàn thiện và đưa vào khai trương, các hạng mục tiện ích cũng vẫn đang được chủ đầu tư triển khai theo

kế hoạch

Khách sạn Grand Mercure dự kiến sẽ đi vào hoạt động từ quý 1/2023 Các tiện ích nội khu như công viên cây xanh, khu vui chơi trẻ em, khu thể dục thể thao đa năng, bến du thuyền, sân golf…và nhiều hạng mục tiện ích khác cũng đang được chủ đầu tư triển khai theo đúng tiến độ đã công bố

Song hành cùng tiến độ các dự án trong khu vực Hồ Tràm của chủ đầu tư Novaland, hạ tầng giao thông vành đai quanh Habana Island được xây dựng nhằm kết nối các vùng ngay từ những ngày đầu khởi công

Do đó, từ cuối năm 2021, đi lại giữa Habana Island đến sân bay Long Thành, thành phố Vũng Tàu hay Thành phố Hồ Chí Minh đã trở nên dễ dàng hơn Quý khách hàng đến tham quan dự án cũng sẽ thuận lợi hơn

1.4 Mục tiêu đầu tư của Habana Island

Dự Án Habana Island Hồ Tràm có vị trí tọa lạc được các chuyên gia đánh giá cao, tiềm năng gia tăng giá trị sinh lời, liên kết vùng nhanh chóng khi sở hữu địa thế phong cảnh hữu tình, cùng với đó là được bao quanh bởi hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thiện, gia tăng khả năng kết nối vùng

Do số lượng các khu nghỉ dưỡng chất lượng ở Hồ Tràm mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của du khách Kèm theo đó là sự thiếu vắng các khu vui chơi giải trí,

ẩm thực đa dạng nên Hồ Tràm vẫn chưa níu chân được du khách nghỉ dưỡng dài ngày

Vì thế mà sự xuất hiện của khu nghỉ dưỡng NovaWorl Hồ Tràm – Habana Island quy mô lớn với hệ sinh thái tiện ích nghỉ dưỡng đẳng cấp chính là cơ hội đầu tư, sở hữu second home hoàn toàn đáp ứng tốt nhu cầu cho du khách và nhà đầu tư

Tập đoàn Novaland đi cùng với chiến lược phát triển du lịch của quốc gia, chủ đầu

tư đang từng bước mở rộng phát triển các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng tại các thành phố có tiềm năng du lịch lớn Mục tiêu kiến tạo ra những “Điểm đến tuyệt hảo” cho khách du lịch nội địa và quốc tế

1.5 Sự cần thiết phải đầu tư và mức độ phù hợp của dự án

Habana Island đón đầu xu hướng du lịch nghỉ dưỡng

Sở dĩ, lý do để nói NovaWorl Hồ Tràm – Habana Island đón đầu xu hướng du lịch nghỉ dưỡng là bởi lợi thế về giao thông hạ tầng tại khu vực ngày một hoàn thiện, thêm vào đó là lượng khách du lịch liên tục tăng ngay trong và sau khi thời kỳ dịch bệnh Covid – 19 hoàn hành làm tê liệt nền kinh tế toàn cầu

Về hạ tầng, sự tác động đầu tiên đến kinh tế của địa phương phải kể đến là

tuyến cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây đã thông xe từ đầu năm 2015 gồm 4 làn xe với chiều dài tổng tuyến là 55km Hiện tuyến giao thông này đang được nghiên cứu mở rộng nhằm đáp ứng lưu lượng các phương tiện trong hiện tại Tiếp theo, tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành gồm 4 làn xe, quy mô 58 km khi hoàn thành sẽ kết nối thông suốt miền Tây và Đông Nam Bộ Dự kiến khởi công đầu năm 2023 và hoàn thành năm 2025, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tăng thuận tiện cho du khách từ TP HCM cũng như khu vực miền Đông Nam bộ đến Hồ Tràm Tuyến đường ven biển Vũng Tàu – Xuyên Mộc đi ngang qua hàng loạt khu

nghỉ dưỡng, resort cũng được UBND tỉnh nghiên cứu mở rộng lộ giới, công trình được kỳ vọng sẽ góp phần phát huy hiệu quả khai thác các dự án hạ tầng lớn, tạo cơ hội cho loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng

Về du lịch, theo ghi nhận thực tế Bà Rịa – Vũng Tàu địa điểm du lịch được

yêu thích hàng đầu tại Việt Nam Số liệu thống kê, toàn tỉnh đón 15,55 triệu lượt khách trong năm 2019, con số này tăng hơn 2 triệu lượt so với 2018 Giữa bối cảnh dịch Covid – 19, địa phương này cũng đón hơn 7.66 triệu lượt khách trong 9 tháng đầu năm 2020

Về tự nhiên, Hồ Tràm, Xuyên Mộc hội tụ đầy đủ các yếu tố để trở thành điểm

nghỉ dưỡng hàng đầu Chỉ cách TP HCM chừng 90 phút di chuyển qua các tuyến cao tốc, Hồ Tràm sở hữu hơn 150km đường bờ biển, phong cảnh vẫn giữ nguyên nét hoang sơ, hệ sinh thái phong phú

Hồ Tràm hiện tại có vẻ đẹp đặc biệt và tiềm năng phát triển đáng kể, tuy nhiên, số lượng khu nghỉ dưỡng chất lượng ở đây vẫn còn hạn chế và không đáp ứng đủ nhu cầu của du khách Cùng với đó, thiếu sự đa dạng trong các khu vui chơi giải trí và lựa chọn ẩm thực đồng nghĩa với việc Hồ Tràm chưa thể thu hút du khách ở lại lâu dài

Tuy nhiên, với sự xuất hiện của dự án NovaWorld Hồ Tràm - Habana Island của Novaland, một dự án khu nghỉ dưỡng quy mô lớn với hệ sinh thái tiện ích nghỉ dưỡng đẳng cấp, đây là cơ hội đầu tư và sở hữu một second home hoàn hảo để đáp ứng nhu cầu của du khách và nhà đầu tư Novaland đồng hành với chiến lược phát triển du lịch của quốc gia và đang mở rộng các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng tại các thành phố có tiềm năng du lịch lớn Mục tiêu của họ là tạo ra những điểm đến tuyệt vời cho cả du khách trong nước và quốc tế

CHƯƠNG 2 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ HABANA ISLAND 2.1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

2.1.1 Thị trường về tương quan cung cầu

Sự tương quan cung cầu tại Habana Island cụ thể ở các yếu tố chính sau:

Thứ nhất, tương quan cung cầu du lịch, dự án Habana Island dự kiến đón 25 triệu

khách hàng du lịch quốc tế từ sân bay Long Thành vào năm 2025, cho thấy nhu cầu

du lịch đến khu vực Hồ Tràm đang tăng cao và tạo ra một cơ hội phát triển lớn cho

dự án

Thứ hai, về vị trí địa lý Habana Island là phân kỳ của NovaWorld Hồ Tràm nằm

trong tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu và có vị trí thuận lợi, kết nối tốt với TP.HCM và các điểm du lịch lân cận như Đà Lạt, Phan Thiết và Nha Trang, điều này giúp thu hút khách du lịch từ các khu vực lân cận và tăng cường tương quan cung cầu du lịch

Thứ ba, chiến lược phát triển du lịch Việt Nam như Việt Nam đặt mục tiêu phát

triển du lịch trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn và thu hút khách du lịch từ các quốc gia trên thế giới Dự án Habana Island đáp ứng yêu cầu và mục tiêu phát triển bền vững của chiến lược này, đồng thời đón đầu xu hướng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Thứ tư, tiềm năng phát triển, dự án Habana Island có quy mô lớn lên đến 1000 ha,

với đa dạng chủ đề và tiện ích tiêu chuẩn quốc tế, dự án hướng đến nhu cầu nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí, mua sắm, thể thao biển và khám phá thiên nhiên tạo ra tiềm năng phát triển lớn và thu hút khách du lịch trong nước và quốc tế

Về Second Home, dự án Habana Island cung cấp các căn hộ, biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng, tạo điều kiện cho khách hàng sở hữu một Second Home để tận hưởng không gian nghỉ dưỡng tuyệt vời Second Home là một dòng sản phẩm bất động sản phổ biến trên thế giới, mang lại thu nhập thụ động từ khai thác cho thuê

Thứ năm, thương hiệu và uy tín với sự xuất hiện của các thương hiệu uy tín như

AccorHotels Group trong dự án Habana Island mang lại niềm tin và tin tưởng cho khách hàng Thương hiệu này đảm bảo chất lượng và quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế, tạo lợi ích cho các nhà đầu tư

Thứ sáu, chính sách thanh toán và hỗ trợ vay ngân hàng, dự án Habana Island

cung cấp chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi Điều này làm cho việc sở hữu bất động sản tại dự án trở nên dễ dàng và hấp dẫn đối với khách hàng

Nhìn chung, dự án Habana Island của NovaWorld Hồ Tràm có tiềm năng phát triển

lớn và có tương quan cung cầu du lịch tích cực Với mục tiêu đón đầu xu hướng phát triển du lịch và hướng đến nhu cầu của khách hàng trong nước và quốc tế, dự

án này có thể thu hút một lượng lớn khách du lịch và nhà đầu tư Vị trí địa lý thuận lợi, chiến lược phát triển du lịch của Việt Nam, và sự xuất hiện của các thương hiệu

uy tín đều là những yếu tố tích cực giúp tạo nên tương quan cung cầu mạnh mẽ cho Habana Island

2.1.2 Chiến lược mục tiêu của dự án

- Mở rộng quy mô, tăng doanh thu cho công ty, khẳng định vị thế trong thị

trường bất động sản

- Sử dụng công nghệ hiện đại nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu về cả giá cả và chất

lượng, phù hợp với nhu cầu thị trường, tính thị hiếu của khách hàng

2.1.3 Phân tích kỹ thuật của dự án

Đánh giá vị trí: vị trí của Habana Island trong phân kỳ của Novaworld Hồ Tràm có

thể được đánh giá bằng cách xem xét các yếu tố như tiện ích xung quanh, giao thông, khả năng phát triển trong tương lai và tác động đến môi trường

Thiết kế và kỹ thuật xây dựng, phân tích kỹ thuật cũng liên quan đến việc xem xét

thiết kế và kỹ thuật xây dựng của dự á, bao gồm xem xét các bản vẽ kỹ thuật, thiết

kế kiến trúc, hệ thống cơ điện, vật liệu sử dụng và công nghệ xây dựng Đánh giá này giúp đảm bảo rằng dự án được thực hiện theo tiêu chuẩn và đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật

Quản lý dự án: Phân tích kỹ thuật cũng liên quan đến việc xem xét quản lý dự án,

bao gồm đánh giá kế hoạch dự án, quản lý tài nguyên, quản lý rủi ro, và quản lý thời gian và nguồn lực Đánh giá này giúp đảm bảo rằng dự án được triển khai một cách hiệu quả và đạt được mục tiêu đề ra

Đánh giá tài chính: phân tích kỹ thuật cũng có thể liên quan đến việc xem xét các

yếu tố tài chính của dự án, xem xét kế hoạch tài chính, ước tính chi phí, dòng tiền

và lợi nhuận dự kiến Đánh giá tài chính giúp đánh giá khả năng tài chính và khả năng sinh lời của dự án

Chương trình sản xuất và công suất dự án

Danh mục sản phẩm: các dịch vụ nghỉ dưỡng, vui chơi là các sản phẩm chính của

dự án, ngoài ra còn bán các khu biệt thự, nhà, căn hộ,

 Công suất dự án: Với quy mô 21ha, gồm 437 sản phẩm biệt thự đơn lập, biệt

nhìn cảnh quan và những trải nghiệm giải trí sống động mỗi ngày Các dịch

vụ du lịch, nghỉ dưỡng dự kiến có thể đáp ứng hàng nghìn khách du lịch mỗi ngày

 Để tăng tính cạnh tranh nhưng vẫn đảm bảo về mặt chất lượng các dịch vụ hay chất lượng phục vụ của mình, khu resort đã xây dựng các khu giải trí an toàn, hàng nghìn nhân viên để phục vụ khách hàng tốt nhất

Công nghệ xây dựng

 Với công nghệ xây dựng hiện đại tiên tiến, Habana Island đã thiết kế và xây dựng ra những tiện ích đặc sắc và chắc chắn Đảm bảo tính an toàn cho cuộc vui chơi của khách hàng

 Thiết kế: Kiến trúc cổ kính mang đậm dấu ấn nghệ thuật của một trong bảy thành phố kỳ quan thế giới Từ đó biến thành phố Island Habana hiện hữu như một bức tranh đẹp mắt của các ngôi nhà với điểm nhấn ban công sắt đẹp mắt, rực rỡ sắc màu Với sự đa dạng của loại hình khiến khách hàng dễ dàng tìm hiểu, lựa chọn cho mình một nơi nghỉ dưỡng lý tưởng nhất Còn đối với các nhà đầu tư có thể lựa chọn các loại hình sản phẩm biệt thự, nhà phố với diện tích từ 100-200m2

Lựa chọn địa điểm dự án:

Dự án được xây dựng tại Vũng Tàu, nơi được coi là thiên đường du lịch của Việt Nam:

Là nơi du khách trong và ngoài nước ưa thích, hay đến du lịch, địa điểm du lịch nổi tiếng của các bạn trẻ…

Vị trí gần biển số giờ nắng cao trong năm, nhiệt độ không khí khá ổn định, không

có mùa đông và ít bão, cảnh vật đẹp

Chi phí du lịch ở Vũng Tàu không quá cao, đồ ăn ngon và phong phú…

2.1.4 Đối thủ cạnh tranh của Habana Island

Các dự án cạnh tranh chính với Habana Island của Novaworld Hồ Tràm bao gồm:

The Gloria Resort Ho Tram Beach, dự án bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, thể thao biển cũng tại Hồ Tràm

Hon Tre Island Resort, dự án đảo nghỉ dưỡng 5 sao tại Vũng Tàu, gần Hồ Tràm hơn

so với thành phố Hồ Chí Minh

Phú Quốc United Center, dự án quy mô lớn tại đảo ngọc Phú Quốc, là điểm đến du lịch hấp dẫn

Ưu điểm Habana Island:

- Quy mô 1000ha, hệ tiện ích đồ sộ của tổ hợp nghỉ dưỡng NovaWorld Ho

Tram

- Vị trí thuận lợi kết nối khu vực TP.HCM - Vũng Tàu

- Tiềm năng sinh lời cao từ khai thác lưu trú, dịch vụ

- Chủ đầu tư uy tín Novaland đảm bảo chất lượng, tiến độ

Nhược điểm:

- Cách xa TP.HCM hơn so với các dự án tại Vũng Tàu, Bình Châu

- Mất nhiều thời gian hoàn thiện hơn do quy mô lớn

Nhìn chung, Habana Island có nhiều lợi thế so với đối thủ nhờ quy mô và tiềm năng phát triển bền vững

Bên cạnh đó, về sự cạnh tranh và khả năng cạnh tranh của Habana island so với cùng phân khúc dự án cụ thể như sau:

- Khu nghỉ dưỡng Gloria có quy mô nhỏ hơn và thiếu khái niệm khu nghỉ

dưỡng tích hợp, khu nghĩ dưỡng này cũng không có các nhà khai thác quốc

- Đảo Hòn Tre cách xa các nguồn du lịch trọng điểm như TP.HCM và sân bay

Long Thành so với đảo Habana Khả năng tiếp cận tương đối kém

- Phú Quốc United Center phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn từ các

khu nghỉ dưỡng hiện có ở Phú Quốc như JW Marriott và Premier Village Tiềm năng tăng trưởng của nó có thể bị hạn chế so với các điểm đến mới nổi như Hồ Tràm

Trong khi đó, một số lợi thế chiến lược giúp củng cố hơn nữa khả năng cạnh tranh của Đảo Habana bao gồm:

- Quan hệ đối tác với AccorHotels cho phép truy cập vào cơ sở dữ liệu khách

hàng thân thiết và mạng lưới tiếp thị toàn cầu rộng lớn của họ

- Tích hợp các tiện ích giải trí, thư giãn của NovaWorld mang đến trải nghiệm

nghỉ dưỡng khép kín

- Hỗ trợ vĩ mô mạnh mẽ từ các kế hoạch cấp tỉnh và quốc gia nhằm phát triển

Hồ Tràm-Vũng Tàu thành trung tâm du lịch hàng đầu

- Chiến lược phân kỳ giúp giảm rủi ro thị trường so với các đối thủ cạnh tranh

quy mô lớn một lần Cho phép hấp thụ nhu cầu

- Vị trí gần Sân bay Quốc tế Long Thành tạo điều kiện thuận lợi để nắm bắt

tốc độ tăng trưởng giao thông hàng không trong khu vực trong tương lai

- Quyền sở hữu vĩnh viễn và các loại sản phẩm đa dạng đáp ứng nhu cầu của

lượng khách hàng rộng hơn

Tóm lại, khái niệm khu nghỉ dưỡng tích hợp toàn diện, vị trí chiến lược và quan hệ đối tác của Đảo Habana khiến hòn đảo này trở nên khác biệt so với các đối thủ khác

về sức mạnh cạnh tranh và tiềm năng tăng trưởng dài hạn

2.2 THIẾT LẬP DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN

2.2.1 Khái niệm

Dòng tiền của dự án HABANA ISLAND là luồng tiền mặt hoặc tiền tệ đi vào hoặc

ra khỏi doanh nghiệp từ các hoạt động kinh doanh thông thường và các hoạt động đầu tư

Đối với Habana Island, dòng tiền bao gồm tiền thu vào từ các hoạt động bán bất động sản, cho thuê bất động sản, kinh doanh lưu trú, giải trí, thu phí dịch vụ…

Bên cạnh đó, dòng tiền cũng bao gồm các khoản chi ra như chi phí phát triển

dự án, xây dựng cơ sở hạ tầng, vận hành quản lý… Theo dõi và quản lý dòng tiền giúp đánh giá hiệu quả hoạt động và khả năng thanh toán của dự án trong tương lai Đồng thời với mục tiêu là luôn duy trì dòng tiền dương và ngày càng tăng để đảm bảo tính bền vững của dự án Habana Island Vì vậy, khái niệm dòng tiền ở đây

là tổng hợp các luồng tiền thu - chi liên quan đến hoạt động kinh doanh của dự án Habana Island

2.2.2 Cơ cấu thành phần của dòng tiền dự án

Cơ cấu thành phần của dòng tiền dự án Habana Island trong phân kỳ của NovaWorld Hồ Tràm gồm có dòng tiền thu, dòng tiền chi và quản lý dòng tiền:

Dòng tiền thu:

- Doanh thu bán hàng bao gồm dòng tiền thu vào từ việc bán các đơn vị nhà ở

như căn hộ, biệt thự hoặc các sản phẩm bất động sản khác trên Habana Island, tức là đại diện cho số tiền thu được từ người mua

- Thu nhập cho thuê, bất động sản cho thuê trên Habana Island, dòng tiền vào

có thể được tạo ra thông qua khoản thanh toán tiền thuê từ người thuê cụ thể

là thu nhập từ các đơn vị nhà ở, biệt thự hoặc không gian thương mại được cho thuê

Doanh thu hoạt động kinh doanh, Habana Island còn có nhiều nguồn doanh thu khác nhau từ các hoạt động kinh doanh bổ sung do là khu du lịch nghĩ dưỡng nên có thu nhập từ tiện ích của dự án nhà hàng, quán bar, cửa hàng, spa, sân gôn hoặc các dịch vụ giải trí khác được cung cấp

Dòng tiền chi

- Chi phí xây dựng là những chi phí liên quan đến việc xây dựng cơ sở hạ

tầng, cơ sở vật chất và công trình trên Habana Island như chi phí về vật liệu, nhân công, thiết bị và các dịch vụ liên quan đến xây dựng

- Chi phí tiếp thị và quảng cáo, dòng tiền chi ra có thể xảy ra cho các hoạt

động tiếp thị, quảng cáo nhằm quảng bá dự án Habana Island, như chi phí