phân tích thị trường bất động sản trong 1 phân khúc bài tập nhóm giữa kì

Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS 3The Sapphire 2 nằm trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 - đại đô thị đẳng cấp quốc tế mang phong cách Singapore, được xây dựng bê

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

Mục lục

1.1 Tình hình kinh tế xã hội ở địa phương, khu vực: 2

2 Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS 3

The Sapphire 2 nằm trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 - đại đô thị đẳng cấp quốc tế mang phong cách Singapore, được xây dựng bên cạnh thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, nằm ở phía Đông của Thành phố Hà

- Đối thủ cạnh tranh gián tiếp: AQH Riverside 13

I - Lời nói đầu

1 Mục đích phân tích

Vấn đề nhà ở đã và luôn là một vấn đề được quan tâm hàng đầu ở Việt Nam, đặc biệt khi nước ta là một nước đang trong thời kỳ đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở lại càng lớn và phức tạp

Thời gian qua, trước những tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, thịtrường bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng…Tuy nhiên, từ quý I/2022, thị trường BĐS ghi nhận nhiều chỉ số khởi sắc và sôi động trở lại Nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng Theo Báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam năm 2022, khoảng 92% người Việt Nam muốn sở hữu thêm BĐS Nhu cầu BĐS vẫn luôn cao do từ lâu BDS được coi là một dạng đầu tư sinh lời cao, an toàn và tâm lý muốn sở hữu đất Cùng với sự phát triển về mặt kinh tế của người dân Việt Nam, thị trường BĐS phục hồi và nhu cầu về các khu chung cư cao cấp tăng đáng kể

Mặt khác, thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều bất cập Các vướng mắc về tính pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiếncho thanh khoản thị trường về đáy, toàn bộ thị trường rơi vào trạng thái

“chờ đợi” Tâm lý người mua e ngại do lạm phát tăng và tình hình chính trị bất ổn Đặc biệt, có một thực tế là giá BĐS tại các thành phố lớn như

Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đang ở mức khá cao, giá cả biến động, khó kiểm soát và vẫn chưa có dấu hiệu đạt mức đỉnh điểm

Trước thực trạng đó, các BĐS được xây dựng để đáp ứng nhu cầu nhà ở đang tăng sẽ bị ảnh hưởng như thế nào? Trong bài báo cáo này, nhóm sẽ tập trung nghiên cứu và phân tích thị trường BĐS của huyện Gia Lâm nóichung và khu chung cư trung cấp Sapphire của khu đô thị Vinhomes Ocean Park nói riêng nhằm đánh giá khả năng cạnh tranh của BĐS trong tình hình thị trường hiện nay Ngoài ra cùng với việc phân tích cung - cầu

và một vài yếu tố khác của BĐS, nhóm có thể đưa ra những nhận xét, đánh giá và dự đoán về giá cả cũng như khả năng phát triển thị trường của khu chung cư Sapphire

2 Phương pháp phân tích

Theo như ta biết, để phân tích thị trường bất động sản ta có hai phương pháp chính: Phương pháp phân tích từ tổng quát đến cụ thể và Phương pháp phân tích từ cụ thể đến tổng quát

Trong bài báo cáo phân tích thị trường bất động sản của khu căn hộ chung cư trung cấp Sapphire của Ocean Park này sẽ sử dụng phương pháp phân tích từ tổng quát đến cụ thể Kết hợp với tổng hợp, phân tích

và nghiên cứu dữ liệu, thông tin,

3 Các nguồn tư liệu

Bài báo cáo thu thập, tổng hợp và phân tích các dữ liệu, thông tin từ các trang mạng chuyên về bất động sản, các trang web tư vấn và các báo cáo phân tích thị trường của các tổ chức về bất động sản uy tín

4 Kết cấu báo cáo

Bài báo cáo có cấu trúc gồm 3 phần chính: Lời nói đầu, Nội dung và Kết luận

Với phần Nội dung gồm 6 phần:

1 Khái quát vĩ mô

2 Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS

1 Khái quát vĩ mô

1.1 Khái quát về tăng trưởng kinh tế của VN trong những năm gần đây

Gross domestic product

2

Tăng trưởng GDP cả nước giai đoạn 2011 2023

ta cũng có thể thấy trong thống kê CPI VN của tổng cục thống kê

tăng trưởng CPI những năm gần đây

Tốc độ tăng/giảm CPI của tháng 5 và 5 tháng đầu năm (giai đoạn 2019-2023 )

Consumer price index

CPI tăng tương đương với lạm phát tăng, ta có thể thấy dư đọng từ đại dịch covid 19 vẫn còn ảnh hưởng nhiều đến kinh tế VN cùng với đó là tình hình chính trị bất ổn toàncầu Mặt khác nếu so sánh với tháng 12 năm 2022, ta thấy được rằng CPI đã giảm từ 2.48% đến 0.4% Đây là 1 điểm khá là lạc quan, thể hiện được những cố gắng bình ổn kinh tế của nhà nước

nền kinh tế toàn cầu có tác động mạnh lên nền kinh tế vn trong đó nền chính trị bất ổn là lý do lớn nhất làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế của VN cũng như các nước khác

nền chính trị bất ổn dẫn đến kinh tế suy thoái, cungf với đó là sự đi xuống của thị trường BDS

- những năm gần đây, BDS suy giảm trầm trọng và theo nhiều báo cáo, thị trường đã rơi vào trạng thái đóng băng

ngoài ra 1 số bất cập khác như BDS bị đẩy giá quá cao, vướng pháp lý… khiến niềm tin của nhà đầu tư chững lại

Mặt khác rất nhiều chính sách đã được ban hành nhằm thúc đẩy BDS và phục hồi thị trường như giảm lãi suất hay phát hành trái phiếu điều này đã đem lại nhiều kết quả khả quan

Bà Phạm Thị Miền – Phó Ban nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam :, thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay

có lượng giao dịch tăng khoảng 30% so với quý 1, đạt hơn 3.700 sản phẩm Sở dĩ

lượng giao dịch BDS trong quý 2/2023 tăng so với quý trước là do tác động đến từ các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ và việc một số ngân hàng giảm lãi suất

và đặc biệt là 80% giao dịch thành công tập trung ở phân khúc căn hộ chung cư đến

từ các dự án do các chủ đầu tư lớn, uy tín trên thị trường phát triển Các dự án bất động sản đều có pháp lý rõ ràng, minh bạch và được cả khách mua ở và mua đầu tư đón nhận.

1.2 Tình hình kinh tế xã hội ở địa phương, khu vực:

Về xã hội: Huyện Gia Lâm (Hà Nội) nằm ở cửa ngõ phía Đông của thủ đô, là

nơi tập trung nhiều đầu mối giao thông huyết mạch và được xác định là vùng kinh tế trọng điểm Những năm vừa qua, kinh tế – xã hội của huyện tiếp tục được duy trì và từng bước phát triển ổn định, đạt kết quả toàn diện ở nhiều lĩnh vực

Mới đây, sáng ngày 22/9/2023, tại kỳ họp thứ mười ba, HĐND TP Hà Nội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về việc tán thành chủ trương thành lập quận Gia Lâm và các phường thuộc quận Gia Lâm Về các tiêu chí để thành lập quận,huyện đã hoàn thành 31/31 tiêu chí

Về kinh tế: Huyện Gia Lâm có nhiều cơ sở công nghiệp quy mô, các trung tâm

dịch vụ, thương mại lớn của thành phố

4

Trong 5 năm qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện đạt 11,03%,

cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực và bền vững, tăng tỷ trong công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, giảm tỷ trọng nông nghiệp

Năm 2021, dù chịu ảnh hưởng chung của đại dịch Covid-19, kinh tế huyện vẫn duy trì tăng trưởng Giá trị các ngành kinh tế trong năm 2021 do huyện quản lý ước tăng 4,61%, trong đó dịch vụ tăng 2,82%, công nghiệp, xây dựng tăng 6,32%, nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 2,63% Thu ngân sách ước đạt 2.117,5

tỷ đồng

1.3 Thị trường bất động sản huyện Gia Lâm

Gia lâm là nơi tập trung một lượng lớn các nguồn cung BĐS Khi các quận trung tâm thành phố Hà Nội quá tải về số lượng dân cư, Gia Lâm dự kiến sẽ là nơi đón làn sóng dịch chuyển cư dân lớn Đi cùng với đó là sự tăng mạnh về bấtđộng sản ở Gia Lâm

Thực tế cho thấy, loại hình bất động sản ở Gia Lâm rất đa dạng, tuy nhiên giai đoạn này, đất nền trầm lắng, ít thanh khoản Còn nhà thổ cư, mặt bằng giá tại Gia Lâm đang cao (khoảng 90 triệu/m2 với nhà thổ cư trong ngõ); biệt thự, liền

kề thì không dành cho số đông nhà đầu tư mà nguồn cung sơ cấp cũng không nhiều

Riêng chung cư, nhu cầu mua để ở vẫn duy trì mức cao kể cả khi thị trường nhiều biến động Chung cư có lợi thế hơn nhà đất khi dịch vụ cũng như tiện ích sống được nhà đầu tư chú trọng Từ 2017 đến quý 4/2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng trưởng trung bình 7% hàng năm

Theo một báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản, so với quý I/2023, giá chung cư tại Hà Nội chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% Trong đó, căn hộ phân khúc cao cấp hiện đã tăng 4%, lên mức 69,8 triệu đồng/m2 Phân khúc trung cấp tăng 5%, dao động quanh mức 39,1 triệu đồng/m2 Còn với phân khúc bình dân, mức giá đã tăng 1% và trung bình rơi vào khoảng 25,2 triệu đồng/m2.

Song cũng nhiều ý kiến lo ngại rằng do tập trung nguồn cung lớn nên khu vực phía đông Hà Nội, đặc biệt là Gia Lâm có thể sẽ dư thừa nguồn cung nhà ở trong tương lai

2 Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS

2.1 Ranh giới thị trường:

The Sapphire 2 nằm trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 - đại đô thị đẳng cấp quốc tế mang phong cách Singapore, được xây dựng bên cạnh thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, nằm ở phía Đông của Thành phố Hà Nội Như vậy, nhóm chúng em xin lựa chọn ranh giới thị trường là huyện GiaLâm.

2.2 Phân tích vị trí bất động sản

Vị trí tuyệt đối:

Phân khu The Sapphire 2 Vinhomes Ocean Park được đầu tư và xây dựngbởi Tập đoàn Vingroup Dự án được đánh giá cao nhờ thiết kế hiện đại, tiệnnghi sang trọng đẳng cấp cùng vị trí thuận lợi và chủ đầu tư uy tín

Địa chỉ: Xã Đa Tốn, Dương Xá, Kiêu Kỵ, Huyện Gia Lâm, thành phố

Hà Nội.

6

Vị trí tương đối:

- Phân khu The Sapphire 2 Vinhomes Ocean Park được giới đầu tư bất

động sản đánh giá cao nhờ vị trí đắc địa thuận lợi thông thương và kết nối vùng.Phân khu tọa lạc tại Xã Đa Tốn và Kiêu Kỵ, Huyện Gia Lâm, Hà Nội

- Một trong những điểm nổi bật của vị trí dự án chính là nằm tại cửa ngõTây Nam của khu đô thị nên sở hữu lợi thế lớn trong việc kết nối giao thông vớicác tuyến đường nội khu, kết nối trực tiếp tới Đại Lộ Lý Thánh Tông (Đông Dư

– Dương Xá), Quốc lộ 5B nên rất thuận tiện để kết nối vào trung tâm thành phố

và các tỉnh thành lân cận như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Giang, HảiDương,…

- Vị trí ranh giới của phân khu Sapphire 2:

+ Phía Đông Bắc: Tiếp giáp và view phân khu Sapphire 1

+ Phía Đông Nam: Tiếp giáp và view Đại học VinUni

+ Phía Tây Nam:Tiếp giáp khu công viên Gym ngoài trời và view đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng

+ Phía Tây Bắc: Tiếp giáp khu đất trường học, phân khu The River và view về đường Lý Thánh Tông

- The Sapphire 2 Vinhomes Ocean Park sở hữu tiện ích “ Ngũ trụ kim cương với “Vinhomes – Vincom – Vinmec – Vinschool – VinUni” với các đặc quyền tiện ích như: Bệnh viện quốc tế Vinmec; TTTM Vincom Mega Mall; Hệ thống trường liên cấp Vinschool; Dịch vụ tiêu chuẩn 5 sao Vinhomes, Trường Đại học VinUniversity Ngoài ra, dự án còn sở hữu một số các đại tiện ích vô cùng độc đáo như: Hệ thống bể bơi trong nhà và ngoài trời Cùng với đó là biển nhân tạo trải cát trắng lớn nhất ĐNÁ rộng 6,1ha Kế bên đó là hồ điều hoà trungtâm rộng 24,5ha

- Dự án nằm Sở hữu các tuyến đường giao thông huyết mạch, cùng hệ thống cao tốc hiện đại liên kết tới các tỉnh lân cận trong khu vực thuận lợi thôngthương, di chuyển, kết nối đến các khu vực khác Dân cư sống tại đây sẽ được trải nghiệm lối sống hiện đại, cao cấp đáp ứng nhu cầu về giáo dục – giải trí và kinh doanh

Đặc điểm dự án:

● Tên dự án: The Sapphire 2 Vinhomes Ocean Park

● Địa chỉ: Vinhomes Ocean Park 1, Huyện Gia Lâm, TP Hà Nội

● Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Gia Lâm

● Nhà thầu xây dựng: Công ty cổ phần xây dựng Coteccons, Công ty TNHH Tập đoàn xây dựng Delta, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Unicons, Công ty cổ phần xây dựng Tập đoàn Hòa Bình

● Tổng diện tích cây xanh và công viên bao quanh gần 6,9ha

● Diện tích mặt nước: Sát cạnh sông 8,7ha

● Quy mô xây dựng: 16 tòa căn hộ, S2.01 tới S2.19

● Chiều cao: 25 – 27 tầng (đặc biệt có 1 tầng là Shophouse)

● Mật độ: 22 căn/sàn

● Tổng số căn: Khoảng 9.600 căn

8

● Loại hình: căn hộ Vinhomes Sapphire và Shophouse thương mại

3 Phân tích cầu

3.1 Khái niệm cầu bất động sản

Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận

và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trênthị trường tại những thời điểm nhất định

3.2 Khách hàng tiềm năng

The sapphire 2 được phát triển theo dòng căn hộ trung cấp Vinhomes Sapphire phù hợp với nhiều đối tượng như các bạn trẻ muốn khởi đầu cuộc sống độc lập hoặc gia đình nhỏ đang tìm cho mình một môi trường sống hiện đại.

- Đây là một mức giá khá hợp lý cho một căn hộ trung cấp với nhiều hệ thống tiện ích, dịch vụ đẳng cấp bao gồm: bể bơi ngoài trời, hàng chục sân thể thao tennis, bóng rổ, v.v… Có thể nói The Sapphire 2 là khu căn

hộ lý tưởng cho các bạn trẻ và những gia đình nhỏ muốn có một căn nhà cho riêng mình đầy đủ tiện nghi

Nhà đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi mua nhà cho thuê đầu

tư sinh lời

- Vị trí The Sapphire 2 Vinhomes Ocean Park tọa lạc tại quỹ đất sạch, đượctiến hành quy hoạch vô cùng bài bản từ chủ đầu tư VinGroup nằm trong đại đô thị Vinhomes Ocean Park, huyện Gia Lâm, Hà Nội Vị trí này chính là khu vực cửa ngõ phía Tây Nam của khu đô thị, nằm gần kề ngay bên cạnh các trục đường nội khu giúp cho việc liên kết đến mọi địa điểm trọng yếu được thuận tiện và dễ dàng và vị trí của phân khu nằm liên kết trực tiếp đến các trục đường trọng điểm bao gồm như Lý Thánh Tông, trục quốc lộ 5B cùng với những hướng đi kết nối về khu vực trung tâm thủ đô Hà Nội và thậm chí là các tỉnh thành lớn hiện hữu lân cận như Hải Dương, Hưng Yên Sapphire 2 có các mặt tiếp giáp với nhiều phân khu lẫn điểm tiện ích nổi bật trong đại đô thị bao gồm như: Khu vực phía Đông Bắc giáp với phân khu Sapphire 1 cùng với trục đường nội khu có

độ rộng 30m, khu vực Đông Nam nằm đối diện trực tiếp với trường đại học VinUni cùng trục đường rộng 52m, khu vực phía Tây Nam nằm giáp với hệ thống kênh đào sinh thái kết hợp cùng trục đường rộng 17m, khu vực phía Tây Bắc giáp các điểm tiện ích bao gồm như trường học cùng các tòa thương mại Chính vì vậy, các nhà đầu tư muốn mua căn hộ để

cho thuê sinh lời thì việc sở hữu một căn hộ Thông thường dự án có vị trítốt thường được nhiều nhà đầu tư chọn đầu tư là minh chứng tốt cho tính thanh khoản của dự án Nhà đầu tư lướt sóng chắc chắn sẽ được hưởng lợi nhuận lớn.

3.3 Thị hiếu, sở thích của khách hàng

Các khách hàng kể trên có xu hướng tìm được căn hộ với giá thành phù hợp với túi tiền của họ nhưng cũng đáp ứng được những an ninh, dịch vụ, tiện ích

Mong muốn tầm nhìn thoáng đãng và không khí trong lành

- Giá trị của những căn hộ tại Vinhomes Ocean Park không chỉ gói gọn ở không gian bên trong với thiết kế tiện nghi mà còn nằm ở môi trường sống thoáng đãng, và có tầm view đặc biệt nhất khi hướng toàn cảnh ra

hồ San Hô trải dài phía Tây Nam và đặc biệt tại đại đô thị phía Đông nơi

có biển hồ nước mặn rộng 6.1 ha đã biến ước mơ của nhiều người “nhà tôi ở biển” tưởng chừng như là phi lý với mức giá đó nhưng lại thành hiện thực, lan toả hơi thở đại dương ra toàn khu đô thị Kế bên cạnh hồ nước mặn còn có hồ Ngọc Trai với quy mô 24,5 ha, ước tính diện tích lớngấp hai lần hồ Gươm được bao quanh bởi bờ cát trắng tự nhiên trải dài 35m cùng hàng dừa xanh mát đúng như cái tên “Vinhomes Ocean Park"

Không gian sinh hoạt linh hoạt, thuận lợi cho người già và trẻ nhỏ

- Không gian sinh sống đồng nhất trên một mặt phẳng với thiết kế cácphòng trong căn hộ nằm sát nhau, thuận tiện cho việc bố trí nội thất, tăngcường kết nối giữa các thành viên trong gia đình Lựa chọn sống tại cáccăn hộ đặc biệt phù hợp với những gia đình có người cao tuổi hay đaunhức xương khớp, trẻ sơ sinh bởi không gian không bị chia cắt bởi hệthống cầu thang hay bó hẹp trong hình ống bí bách

Tiện ích “Tất cả trong một” ngay bên hiên nhà:

- Hệ thống thang máy hiện đại, thông minh Sự giúp sức của hệ thốngthang máy hiện đại giúp việc đi lại của các cư dân đặc biệt là người già,trẻ nhỏ sống trong những chung cư cao cấp trở nên vô cùng thuận tiện, dễdàng Nhiều tiện ích sinh sống và thương mại nhằm tạo nên cuộc sốngtiện lợi và hiện đại nhất Vì vậy, cư dân sẽ tiết kiệm được thời gian dichuyển, giao thông đảm bảo và mọi nhu cầu thiết yếu cho cuộc sống đềuđược đáp ứng một cách nhanh nhất

Dịch vụ quản lý chất lượng an ninh, an toàn 24/7:

- Tận hưởng cuộc sống là việc của gia chủ còn việc chăm sóc đời sống,đảm bảo an ninh cho từng cư dân đã có ban quản lý, chủ đầu tư lo từ Ađến Z Với đội ngũ nhân viên, bảo vệ làm việc 24/24 cùng hệ thống

10