Chuyên đề thực tập: Phân tích và đánh giá cổ phiếu tổng công ty đầu tư phát triển và xây dựng(DIG)

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA TOÁN KINH TE

CHUYEN ĐÈ THUC TAP

DE TAI:

PHAN TÍCH VÀ ĐỊNH GIA CO PHIẾU TONG CÔNG TY ĐẦU TƯPHAT TRIEN XÂY DỰNG (DIG)

Sinh vién : Dang Thị Thanh Nhàn

Chuyên ngành : Toán tài chính

Lớp : Toàn tài chính 60Mã số SV : 11183763

Giảng viên hướng dẫn : Th.S Hoàng Bích Phương

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được

thực hiện dưới sự hướng dan khoa học của giảng viên ThS Hoàng Bích Phương đảm bao

tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo Tôi xin

chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.

Tác giả

Đặng Thị Thanh Nhàn

thực sự hữu ích cho bản thân em trong thời gian thực tập và cả sau này.

Giảng viên hướng dẫn ThS Hoàng Bích Phương đã hết lòng hỗ trợ và giúp đỡ em từkhâu chọn đề tài, cách thức tiếp cận thực tiễn tại đơn vị thực tập cho đến khi em hoàn thànhbài khóa luận tốt nghiệp này.

Cuối cùng, em xin chúc cô Hoàng Bich Phương và các thay cô, trong trường Dai họcKinh tế Quốc dân sức khỏe, thành công và hạnh phúc.

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

"96271072 :1Ó: 1

1.Tính cấp thiết của đề tiene cceccccccssssssssseseesessessesssssssussessesssessaueseeseeseesseseaeees 1

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghién CỨU - << - E1 111183911 111139911111 9 x1 re 1

3 Đối tượng và phạm vi nghiên CỨU ¿2 2+ + +E+EE+E#EE£E#EE+EEEEEEEEEEEerkrrerkrex 2

4 Phương pháp nghiên CỨU -. -c-c n2 2n ng nh kh kê 2

5 Kết cau khóa luận - 2 1111111111111 2211515111111 1 111k áy 2

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ THUYET CHUNG VE PHAN TÍCH DOANH NGHIỆP VAb))J;09709904:000) 0 .-Ă ố 3

1.1 Phân tích doanh nghiỆp - c2 2S nh, 31.1.1 Khái niệm - 7000000111111 111 11111111 2211551555551 1 111k kết 31.1.2 Val 0 Q2 Q Q0 2n ng ng SH n Đ ng ng kĐ nn n vv tà 3

1.1.3 Các phương pháp phân tích về tình hình tài chính doanh nghiệp 31.2 Định giá cổ phiẾu -c c2 2222222222220 1111111 1111111111 355511133 re 71.2.1 Khái niệm định giá cổ phiếu c2 2211112211112 E11 xsên 71.2.2 Vai trò định giá cổ phiếu + cc c2 2222 1111112255 111111 15551111111 xxe 7

1.2.3 Các phương pháp định giá cổ phiếu - + +22 ceẽ 81.3 Một số nghiên cứu về định giá cô phiếu ở Việt Nam - - 11

CHUONG 2 PHAN TÍCH TINH HÌNH TÀI CHÍNH TONG CONG TY CO PHAN

ĐẦU TU VA PHAT TRIEN XÂY DUNG (DIG) -5¿ 13

2.1 Giới thiệu về tổng công ty cô phan đầu tư và phát triển 132.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển ¿¿ ¿c7 11221122 szx 13

2.1.2 Cơ cấu CON ty -c c0 0011122221111 HH TT TT sàn 14

2.1.3 Hoạt động kinh doanh và kết quả đạt được - 15

2.2 Phân tích tình hình tài chính DIG 222222 SE E E2 >sss2 18

2.2.1 Bối cảnh kinh tế vĩ mô Việt Nam và thé giới -.-ccc c2 182.2.2 Đánh giá ngành bat động sản -.c 222211122221 nhớ 19

2.2.3 Phân tích tình hình tài chính công ty DIG -+ - >5 22

2.2.3.1 Phân tích định tính - +2 2 212111111111 111111111 2225555511111 1 111k ky 22

2.2.3.2 Phân tích định lượng -.-. cc c2 c2 25

CHUONG 3 ĐỊNH GIÁ CO PHIẾU TONG CONG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIEN VÀ`fv4)000000)i007777 29

3.1 Định giá cỗ phiếu ¿©2252 221221221211 111k n03.1.1 Phương pháp chiết khâu dòng C6 tức -‹ ¿+ 22s ccss2 293.1.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) 31

3.1.3 Phương pháp P/E -.-ccccQn ng ng ng ng nh nh kh nh nh cớ 35

3.1.4 So sánh các phương pháp định giá cô phiếu ¿¿c-<<<<<< 5236

3.2 Những hạn chế và nguyên nhân trong phân tích và định giá cổ phiếu DIG của tôngcông ty đầu tư phát triển xây dựng -‹ -c c7 1112211122 36

3.2.1 Những hạn chế trong phân tích định giá cô phiếu DIG 36

3.2.2 Nguyên nhân - SH SH HH nh kh nh nh hà nà 37

3.3 ‹ 0:7 1 ccccccccceccccceeeeceeueeccsuueccsseueeeeseuuesesseuneseesaeseseeanaess 373.3.1 Đối với Tổng công ty cô phan đầu tư phát triển xây dựng 37

3.3.2 Đối với nhả nưỚC cv S SH T SH KT 38

3.3.3 Đối với nhà đầu tue ee ¿+21 22122112112 121212 12 1H Hướng 38

KẾT LUẬN c0 0 2022121121121 1c ceed ng ch crkhưện 40

3:80 4

Bảng 2.1.Bảng 2.2.

DANH MỤC BANG BIEU

Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh DIG giai đoạn 2019-2021 L6

Chỉ tiêu kha năng thanh khoản -c << cSec*s2 25Hiệu quả quản lý sử dung tài sản -Ă- 7c ens 27Khả năng sinh lỜi -.- cọ SH nhớt 28

Bang tính tốc độ tăng trưởng giai đoạn Ï - -c << <<: 29Bảng tính giá trị tại thời điểm đầu năm 2027 -. 52+ + 2552252 31Vốn lưu động thay đổi - - c2 1112211111211 11 22511 2x xe 32

Dong tiền thay đổi của DIG cc 2272111115222 11 re 33

Dòng tiền FCFE kỳ vọng của DIG qua các giai đoạn 34Bảng tính theo P/E của một số doanh nghiệp cùng ngành 35Bang so sánh các phương pháp định giá cô phiếu - - - 36

DANH MỤC CAC CHU VIET TAT

Vốn lưu động VLĐ

Doanh thu DTLợi nhuận gộp LNG

MỞ ĐẦU1.Tính cấp thiết của đề tài

Trong bức tranh ảm đạm của cả nền kinh tế thế giới sau đại dịch bệnh Covid 19, ViệtNam được dự báo sẽ là nền kinh tế có tốc độ phục hồi tốt nhất trong khu vực Đi kèm với sự

tăng trưởng kinh tế cao là sự sôi động của thị trường tài chính Một đất nước được coi làphát triển thực sự nếu thị trường tài chính của nước đó hoạt động nhanh nhạy và hiệu quả.Là hạt nhân trung tâm của thị trường tài chính, thị trường chứng khoán luôn thê hiện tốt vaitrò tạo von và luân chuyền vốn linh hoạt trong nền kinh tế nước nhà.

Thị trường chứng khoán Việt Nam đang từng bước phát triển để đạt mục tiêu nânghạng thị trường, tuy nhiên vẫn có một thực tế là công tác phân tích và định giá cổ phiếu vẫnchưa được coi trọng đúng mức Trước tiên, ta phải khăng định với nhau rằng, phân tích vàđịnh giá cỗ phiếu là hết sức cần thiết Nó giúp doanh nghiệp niêm yết xác định được mứcgiá hợp lý khi phát hành cổ phiếu, xác định được chi phí vốn cũng như chi phí khi mua bán

sát nhập doanh nghiệp Bên cạnh đó, công tác định giá cũng giúp các ngân hang thươngmại xác định được giá trị của cô phiếu trước khi quyết định cho vay.

Định giá cổ phiếu còn là một công đoạn không thé thiếu trong tat cả các quyết địnhđầu tư của cá nhân cũng như tô chức, giúp nhà đầu tư biết được giá trị thực của cô phiếu,

tìm ra được cơ hội đầu tư, sau cùng là quyết định đầu tư phù hợp

Bên cạnh những đóng góp thì thực tế cũng cho thấy công tác định giá cô phiếu còncó những hạn chế nhất định như việc đổi mới phương thức và cách tính giá hiện nay chưachuẩn xác dẫn tới việc xác định sai giá trị, cũng như không sát với nhu cầu thực tiễn của thịtrường Đây là một thách thức với nhà phân tích làm cách nào để lựa chọn những phươngpháp định giá đúng và phù hợp nhất với điều kiện của thị trường chứng khoán Việt Nam.Mặt khác phân tích, định giá cổ phiếu mang nặng dấu ấn cá nhân, quan điểm chủ quan cũngnhư phụ thuộc vào trình độ chuyên môn của người phân tích, nên còn tồn tại những gócnhìn đa chiều, những mặt được và chưa được trong kết quả định giá Chính vì vậy, tác giảilựa chọn định giá cổ phiếu DIG của Tổng công ty cô phần đầu tư xây dựng

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

_~ Mục tiêu: Đưa ra giải pháp dé hoàn thiện định giá cổ phiếu DIG của Tổng công ty

cô phân đâu tư phát triên xây dựng

- Nhiệm vụ:

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận về phân tích và định giá cô phiếu

+ Tìm hiểu, cơ sở lý luận về phân tích và định giá cô phiếu dựa trên những kinh

nghiệm về phân tích công ty và định giá cô phiêu trên thê giới và Việt Nam Sau đó áp dụng

vào phân tích và định giá Tông công ty cô phan đâu tư phát triên xây dựng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của dé tài là các mô hình phân tích và định giá cô phiếu

được áp dụng vào phân tích của Tông công ty cô phân đâu tư phát triên xây dựng

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng;

phương pháp phân tích, so sánh, tông hợp và thông kê

5 Kết cấu của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, danh mục viết tắt, danh mục bảng, biểu, kết luận, phụ lục, tàiliệu tham khảo Khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết chung về phân tích doanh nghiệp và định giá cô phiếu.

Chương 2: Phân tích tình hình tài chính Tổng công ty cổ phần đầu tư và phát triển

xây dung (DIG).

Chương 3: Dinh giá cổ phiếu tổng công ty dau tư phát triển và xây dựng (DIG).

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYET CHUNG VE PHAN TÍCH

DOANH NGHIỆP VÀ ĐỊNH GIÁ CO PHIẾU.

1.1 Phân tích doanh nghiệp

11.2 Vai trò

Phân tích kinh doanh giúp các nhà quản lý quy trình lập kế hoạch và kiểm soát đưara quyết định hiệu quả hơn

Phân tích hoạt động kinh doanh giúp ngân hàng đánh giá rủi ro tín dụng Phân tích

khoản vay 5C, ra quyết định cho vay và giám sát việc sử dụng vốn vay của doanh nghiệp.

1.13 Các phương pháp phan tích về tình hình tài chính doanh nghiệp

1.1.3.1 Phân tích định tính

3 Phân tích môi trường PESTLE

Mô hình PESTLE như sau:

P— Môi trường chính trị

Môi trường chính trị là tập hợp các thé chế chính phủ, các đảng chính trị và các tổchức là biéu hiện của người dân các quốc gia trên thế giới.

Đặc biệt, bất kỳ ai tham gia vào hoạt động tiếp thị toàn cầu đều phải có hiểu biếttoàn diện về tầm quan trọng của chủ quyền đối với các chính phủ quốc gia.

E — Economic environment

Tăng trưởng kinh tế là sự gia tăng sản lượng hàng hóa và dịch vu của nền kinh tế

trong một thời kỳ so với thời kỳ trước đó.

Nó có thê được đo lường bằng danh nghĩa hoặc thực tế (được điều chỉnh dé loại bỏ

Môi trường văn hóa xã hội đặc trưng cho các lực lượng văn hóa và xã hội định hìnhcác hoạt động và kết quả đầu ra của một công ty kinh doanh.

Mỗi tổ chức kinh doanh hoạt động trong một môi trường văn hóa xã hội cụ thể vàbuộc phải xem xét nó trong khi đưa ra quyết định.

T - Technological environment (Môi trường công nghệ)

Môi trường công nghệ đề cập đến các yếu tố bên ngoài về công nghệ tác động đến

hoạt động kinh doanh.

Những thay đổi trong công nghệ ảnh hưởng đến cách một công ty sẽ kinh doanh.

Một doanh nghiệp có thể phải thay đổi đáng kể chiến lược hoạt động của họ donhững thay đổi trong môi trường công nghệ.

LL— Legal environment (Môi trường pháp ly)

Môi trường pháp lý bao gồm nhiều luật và quy định do chính phủ ban hành, sửa đổi

hoặc bãi bỏ, các chính sách liên quan đến cấp phép và phê duyệt, chính sách liên quan đếnngoại thương, các chiến lược được chính phủ áp dụng dé cải thiện hệ sinh thái kinh doanh

là những ví dụ về môi trường pháp lý.

E— Environmental (Môi trường tự nhiên)

Các yêu tố môi trường, liên quan đến di truyền, đề cập đến việc tiếp xúc với cácchất (như thuốc trừ sâu hoặc chất thải công nghiệp) nơi chúng ta sống hoặc làm việc, cáchành vi (như hút thuốc hoặc chế độ ăn uống thiếu chất) có thể làm tăng nguy cơ mắcbệnh hoặc các tình huống căng thăng của một cá nhân (chăng hạn như phân biệt chủng

3 Phân tích môi trường ngành

Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter được hiểu là:

phân tích chiến lược giúp phân tích một số lực lượng quan trọng ảnh hưởng đến

mức độ cạnh tranh trong một ngành.

Đối thủ tiềm an(5/5 điểm)

De doa

gia nhập mới Quyền lực thương

" lượng của người mua

Doi thu cạnh

Nha cung cap tranh trong Khach hang

Quyên lực thương lượng

Của Hgười cung ứng De doa của các.

dich vụ thay thể

Dịch vụ thay thé

4/5 điểm) Wig Ewe cans ome

Hình 1: Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh theo Porter

Sức mạnh của nhà cung cấp:

Quyết định tới các điều kiện giao dịch của họ đối với doanh nghiệp Sức mạnh

của nhà cung cấp được thê hiện qua những đặc điểm sau:

Số lượng nhà cung cấp sẽ quyết định đến áp lực cạnh tranh đối với ngành, doanh

Nguy cơ từ sản phẩm thay thế:

Nguy cơ có các sản phẩm thay thé được thé hiện qua việc làm hạn chế mức độ

tăng trưởng, làm giảm lợi nhuận thu được của ngành: xu hướng sử dụng hàng thay thé

của khách hàng

Các rào can gia nhập ngành bởi đối thủ tiềm ấn:

Đối thủ tiềm ân là các doanh nghiệp hiện tại chưa có mặt trong ngành nhưng cóthê có khả năng ảnh hưởng tới ngành trong tương lai.

Sức mạnh của khách hàng:

Khách hàng ở đây là người tiêu dùng cuối cùng

Mỗi một công ty hay doanh nghiệp muốn thành công họ luôn phải cố gắng để

phục vụ tốt nhất nhu cầu của khách hàng.

1.1.3.2 Phân tích SWOT

SWOT là viết tắt của 4 thành phần cau thành: Strengths (Điểm mạnh),

Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) va Threats (Thách thức) được sử dung

phổ biến trong việc phân tích kế hoạch kinh doanh của một tô chức, doanh nghiệp

Phân tích mô hình SWOT dựa vào 4 thành tố: Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và

thách thức.

Cần phải phân tích và hiểu rằng, điểm mạnh và điểm yếu có thé là hiện tại hoặc quá

khứ, còn cơ hội và thách thức hướng tới tương lai.

Strengths (Điểm mạnh): Điểm mạnh là những yếu tố vượt trội, tách biệt, độc đáo

của doanh nghiệp so với các đối thủ cạnh tranh.

Weaknesses (Điểm yếu Điểm yếu là những yếu tố cản trở doanh nghiệp hoạt độngmột cách tối ưu nhất.

Opportunities (Cơ hội): Cơ hội là những yếu tố tác động ở ngoài tác động thuận lợi,

tích cực, mang lại cho doanh nghiệp cơ hội phát triển, cạnh tranh trên thị trường.

Threats (Thách thức): Thách thức dé cập tới các yếu tô ở hiện tại và tương lai cókhả năng tác động tiêu cực đến doanh nghiệp

1.1.3.3 Phân tích định lượng

Phân tích định lượng chính là phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp, phân tích

báo cáo tài chính.

Các chỉ số tài chính bao gồm:

- Chi số thanh toán:

Chỉ số thanh toán hiện hành (Current Ratio) được tính

a ¬ Tài sản lưu độngchỉ số thanh toán hiện hành = ————_.—_———

Nợ ngăn hạn

Chỉ số thanh toán nhanh (Quick Ratio) được tính:

vờ „ Tiền + các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn

Chỉ số thanh toán nhanh = ——————————

Nợ ngắn han

- Chi số hiệu qua hoạt động:

Vòng quay các khoản phải thu

_ Doanh thu thuan

(Các khoản phải thu con lai đầu kỳ + các khoản phải thu cuối kỳ) /2

kK ` ` ` 2 as 365 nga

SO ngày trung bình vòng quay khoản phải thu = — a Vòng quay các Khoản phải thu

` ` x Giã von hang ban

Vòng quay hàng tôn kho = ————————————

Bình quần hàng tồn Kho

SO ngày bình quân vòng quay hàng tôn kho = 365/ Vòng quay hang tôn kho

Giá uốn hàng bán+hàng tồn kho CK—hàng tồn kho ĐK

Vong quay các khoản phải tra= - —— ————

Binh quan các khoản phải tra

Số ngày bình quân vòng quay các khoản phải trả = 365/ Vòng quay các khoản

A ^ R Thu nhập trước thuế va lai vay từ hoạt động kinh doanh

Biên lợi nhuận hoạt động = —aaeereerer QE rer_osee Doanh thu thuan

Thu nhap rong

Doanh thu

Ty suất sinh lời trên tong vốn chủ sở hữu (ROE) = Thu nhập ròng/ ((Téng vốn

Biên lợi nhuận ròng =

cô phần năm trước + Tổng vốn cô phần hiện tai) / 2).

Ty số nợ trên tổng tài san = Tổng nợ dài han/Téng tài sản = (Nợ ngắn hạn + Nợ

dài hạn) / (Tổng nợ + Tổng von)- Chỉ số tăng trưởng:

Ty lệ lợi nhuận giữ lại (RR) = 1 - (Cô tức/ Tổng thu nhập ròng)

Tỷ số này nói rằng trong mỗi đơn vị lợi nhuận sau thuế thì doanh nghiệp giữ lại

được bao nhiêu đồng cho việc tái đầu tư.

Tỷ số này lớn thì khả năng doanh nghiệp tái đầu tư càng cao.- Các chỉ số liên quan đến giá cỗ phiếu

Chỉ số giá/thu nhập = Giá thị trường/EPS hay Vốn hóa công ty / Lợi nhuận sau thuế

Ta thường so sánh P/E của các công ty cùng ngành với nhau hoặc các ngành với

Chỉ sô giá/giá trị sô sách = Giá thị trường của cô phiêu / Giá tri ghi sô của cô phiêu

1.2 Định giá cỗ phiếu

1.2.1 Khái niệm định giá cỗ phiéu

Định giá cổ phiếu là quá trình tính toán và xác định giá trị của cô phiếu dựa trênnhững phân tích cơ bảnước lượng các dòng tiền trong tương lai và khả năng sinh lời của

công ty.

12.2 Vai trò định giá cỗ phiếu

Đối với doanh nghiệp của cổ phiếu đó:

Khi doanh nghiệp muốn phát hành cô phiếu thì đầu tiên cần phải định giá được

Nếu định giá cao quá sẽ ít nhà đầu tư bởi họ chưa tin tưởng vào một cô phiếu mới

mà lại mang giá cao như thế.

Còn nếu cô phiếu đó được định giá quá thấp thì doanh nghiệp sẽ bị thiệt về lợi

nhuận mà nó sẽ mang lại.

Đối với nhà dau tư chứng khoán:

Định giá cô phiếu là công cụ để các nhà đầu tư tìm kiếm được phương phápthích hợp nhằm tối đa hóa lợi nhuận của khoản đầu tư

Đây là cơ hội dé họ có thé phân tích và nhìn vào nội tại cua 1 doanh nghiệp débiết doanh nghiệp đó có dang hoạt động tốt hay không, có tiềm năng phát triển hontrong tương lai hay không từ đó nhà đầu tư có thé đưa ra quyết định nên đầu tư ngắn hạnhay dai hạn đối với cổ phiếu của doanh nghiệp đó một cách chuẩn xác nhất

1.2.3 Các phương pháp định giá cổ phiéu

Hiện tại có rất nhiều phương pháp định giá cô phiếu e xin phép đưa ra 3 phươngpháp phô biến nhất đó là:

Chiết khấu cô tức, Phương pháp chiết khấu dòng tiền VCSH và định giá hệ số giá

theo thu nhập P/E.

1.2.3.1 Mô hình chiết khẩu cổ tức của Gordon

Ta có công thức của phương pháp này như sau:

Ta có công thức của phương pháp này như sau

r là ty lệ lợi tức yêu cầu (hay lãi suất chiết khấu hoặc chi phí vốn cô phan)

Nếu nhà đầu tư không xác định được thời gian nắm giữ cô phiếu đồng nghĩa là n tiến

tới vô cùng và thời gian tôn tại của cô phiêu là vô hạn vì nó không có thời gian đáo hạn thì

- Trường hop công ty tăng trưởng đều: Nghia là cổ tức tăng trưởng hang năm

theo một tỷ lệ g cố định với già tốc độ tăng trưởng (trong dài hạn) và r là mức lợi suất yêu

cau trong ngắn hạn dễ thay đồi.

- Ta có : DI=D0(1+g); D2 = D1(1+g) = D0(1 + g)?

> Dt=D0(1 + g)'

Với r>g>0, ta có giá cô phiếu hiện tai được tinh như sau:

> =) Dex Grey Dex t8) _ Dy

no (1+r' — r-g r8

- Trường hop công ty tang trưởng nhiều giai đoạn:

Đây là trường hợp thực tế nhất bởi thông thường mức tăng trưởng cé tức sẽ khôngđều trong một số năm, sau đó mới có thể đạt đến giai đoạn ồn định.

Từ năm thứ n+1 trở đi mức tăng trưởng cô tức là ø cố định.Khi đó, giá cổ phiếu hiện tại sẽ là:

Dt r-g

(1+r)t = (14+ r)"

Xác định r theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM):

r= rr+ Bm — rr) = Lãi suất phi rủi ro + phần bù rủi ro danh mục

Po =

VỚI rm là lợi suất danh mục trên thị trường;

B là mức độ rủi ro của công ty

Nếu beta=1 thì giá chứng khoán đó biến động cùng hướng với thị trường

beta < 1 chứng khoán đó có mức thay đổi ít hon mức thay đổi của thị trường beta > 1gia chứng khoán sẽ thay đổi nhiều hơn mức thay đổi của thị trường.

Mức độ rủi ro của công ty:

Ta có FCFE được tính như sau

= Thu nhập ròng + Khấu hao - Chi đầu tư TSCD - AVốn lưu động- Hoàn trả nợ gốc + Phát

hành nợ mới

FECE (1+g)? Vi

Số CP thường dang lưu hành

Giai đoạn]: Tăng trưởng ôn định với tốc độ g:

Giai đoạn 2: Mô hình FCFE dự kiến tăng trưởng nhanh trong giai đoạn dau va đạt mức

tăng trưởng ôn định (g.) ở giai đoạn kế tiếp

Trong đó: RR.: Tỷ lệ tái dau toy

ROIC.: Suất sinh lời trên vốn- Mức lợi suất đòi hỏi (k)

; k=E(r) =%] + BOm —Tr)

Ap dung theo mô hình định giá tài san von (CAPM)Trong đó :

re: Lãi suất phi rủi ro

tm : Lãi suất danh mục thi trường

B : Mức độ rủi ro cua công ty

(rm — r) : Mức bù rủi ro khi đầu tư vào cô phiếu

1.2.3.3 Phương pháp định giá theo P/E

Ta có:

P/E = Giá thị trường/EPS = vốn hóa công ty/lợi nhuận sau thuếTheo đó giá thực cô phiếu sẽ băng:

Py = P/E x E, (Với E, là thu nhập sự tính trên mỗi cổ phiếu.)

Có 2 cách dé xác định P/E như sau:

Cách 1: Xác định P/E băng với P/E của nhóm doanh nghiệp cùng ngành

Ta cần chọn ra các doanh nghiệp trong ngành có cùng quy mô, tỷ suất lởi nhuận,

mức độ rủi ro hay mức tăng trưởng.

Sau đó tính P/E của từng doanh nghiệp và bình quân sẽ ra P/E của ngành.

Cách 2: Xác định hệ số P/E chính công ty cần định giá cô phiếuP/E = Tỷ lệ chi trả cô tức x (I+g)/(r-g)

1.3 Một số nghiên cứu về định giá cỗ phiếu ở Việt Nam

Qua quá trình tìm hiểu nghiên cứu, tác giả thấy có nhiều công trình về ngành định giácô phiếu, có thé ké đến một số nghiên cứu như sau:

Hoàng Minh Trí (2016), “Phân tích và định giá cổ phiếu HPG cua Công ty cổ phan tậpđoàn Hoa Phat’ luận văn thạc si tài chính ngân hàng Trường đại học kịnh tế- đại học Quốc

trình nghiên cứu trước đó.

CHƯƠNG 2: PHAN TICH VE TINH HINH TAI CHINH CONG TYCO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN XAY DUNG (DIG)

2.1 Giới thiệu về tong công ty cỗ phần đầu tư và phat triển xây dung

Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển xây dựng

Trụ sở chính: 265 Lê Hồng Phong, Phường 8, Thành phố Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa - Vũng

Tàu, Việt Nam

Mã số thuế: 3500101 107

Mã chứng khoán: DIG (HOSE)

Tel: 02543839671Fax: 0254 3560712

Web: https://www.dic.vn/

Năm Thành lập: 13/08/2008

Lịch sử và phát triển

Từ năm 2009 đến 2016: trải qua chặng đường dai quá trình hình thành va phát trién,

Tổng Công ty đã không ngừng lớn mạnh, thực hiện đầu tư kinh doanh nhiều dự án bất độngsan ai các tỉnh, thành phố trọng điểm.

28/11/2017: Bộ Xây Dựng hoàn tắt việc thoái toàn bộ vốn tại Tổng Công ty

Năm 2018 Xếp hạng thứ 127 doanh nghiệp tư nhân có lợi nhuận tốt nhất Việt NamNăm 2020 Top 500 doanh nghiệp tăng trưởng tốt nhất Việt Nam

Năm 2021 Top 50 công ty niêm yết tốt nhất Việt Nam2.1.2 Cơ cấu công ty

MÔ HÌNH QUẢN TRỊ, TỔ CHỨC KINH DOANH

2.1.3 Hoạt động kinh doanh và kết quả đạt đượce Ngành nghề kinh doanh

Công ty chuyên kinh doanh: bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ

sử dụng hoặc đi thuê; tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều hành tua du lịch Chỉ tiết

- _ Kinh doanh du lịch lữ hành trong nước và quốc tế

- _ Đại lý du lịch Dịch vụ hé trợ liên quan đến quảng bá và tô chức tua du lịch Bán buônnước hoa, hàng mỹ phẩm và chế phẩm vệ sinh.

- Ban lẻ thuốc, dụng cụ y tế, mỹ phẩm và vật phẩm vệ sinh trong các cửa hàng chuyên

- Chi tiết: Bán lẻ nước hoa, mỹ phẩm và vật phâm vệ sinh trong các cửa hàng chuyên

e Địa bàn kinh doanh

Hiện nay, DIC Corp đang sở hữu quỹ đất sạch tại các vị trí đắc địa tại các tinh/thanhphó như:

Vĩnh Phúc, ĐồngNai, Hà Nam, Bà Rịa — Vũng Tàu, Hậu Giang

Giúp DIC Corp phát triển trong nhiều năm tới Day cũng là mộttrong những yếu tốthuận lợi dé DIC Corp thực hiện chủ trương tiếp tục đầu tư bất động sản

Lĩnh vực chính: Home &Land (Khu đô thị; nhà ở, chung cư, biệt thự ) và Hotels &

Resorts (Khách sạn, resort, golf, khuvui chơi giải trí ).

Lợi nhuận gập về bán hing và CCDV 640.66 839.490

Doanh thu hoạt động tài chính 197.54 26.858 36.549Chi phí tài chinh 26.61 56.726 107.050

äiLỗ trong công ty lên doanh, lên kết (13.889) (29.014) 66.710

hi phí bán hang 114.152 144.047 197.134

hiphi quản lý doanh nghiệp 150.401 150.150 154.539

oi nhuận thuần từ HBKD 533.149 287,389 484.026

u mhap khác 49 846 626.903 886.743Chi phí khác 111.714 14.448 89.211

Lợi nhuận khác (61.868) 612455 797.532

hi phi thuê TNDN hiện hình 128.380 133.179 291.121hiphithué TNDN hoan ki (28.922) 44.770 49

18 | Loi nhuận sau thuế TNDN 371.82 721.895 989,942

18,2 | LN sau thuế C6 đồng không kiêm soát (19.166) 10.657 3,788

Chi tiêu

oanh thu bán hing và cung cấp dich vụ

ác khoản gam trừ doanh thu

oanh thu thuần về b.hàng và CCDV

Gia von hàng ban|

tor | DO

II=

Trong năm 2019, tổng doanh thu hợp nhất đạt 2.139,47 tỷ đồng đạt 81,5% kế hoạchđề ra, lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 471,28 tỷ đồng tăng trưởng 10% so với năm 2018 vàđạt 85,7% kế hoạch.

Ngoài các nguyên nhân biên động chủ yêu như:

Doanh thu kinh doanh hàng hóa giảm 50,3 tỷ đồng, doanh thu bán thành phẩm (vật

liệu xây dựng) tăng 201,7 tỷ đồng, doanhthu cung cấp dịch vụ tăng 74,8 tỷ đồng, doanh thu

hoạt động xây lắp tại các công ty con tăng 75,24 tỷđồng.Lỗ trong công ty liên kết giảm 28 tỷ đồng.

Từ những biến động trên làm cho lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty me năm2019 trên báo cáo tài chính hợp nhất đạt 422,3 tỷ đồng, tương ứng tăng 32,7% so với cùng

kỳ năm trước.

VỀ thực hiện các dự án, trong năm 2019 DIC Corp thực hiện giải ngân

2.385,44/6.970,8 ty đồng, trongđó nhóm dự án khu vực phía Nam: 1.264,33 tỷ đồng, nhóm

dự án khu vực phía Bắc: 1.030,14 tỷ đồng, nhóm các dự án nghiên cứu đầu tư: 0,31 tỷđồng và đầu tư tài chính 87,2 tỷ đồng.

Các dự án trong kế hoạch đầu tư năm 2019 chưa hoàn thành kế hoạch nguyên nhân

Do gặp khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bang các Dự án: KhuTrung tâm Chí Linh, Khu Đô thị mới Bắc Vũng Tàu, Khu Đô thi Du lịch Long Tân ;Không tham gia đấu giá Dự án Khu Du lịch An Hải - Côn Đảo;

Chưa tham gia dau giá dự án Nghinh Phong do chưa xong thủ tục; Tiền sử dụng đấtmột số dự án do chưa xong thủ tục ;

Dừng dau tư Dự án Sân Golf và Khu nghỉ dưỡng DIC Star - Long Điền.

Ngoài việc gặp khó khăn trong công tác đền bù GPMB các dự án, không/chưa thamgia dau giá cácdự án theo kế hoạch

Trong năm 2019, căn cứ tình hình đầu tư thực tế các dự án, HĐQT DIC Corp quyếtđịnh dừng hợp tác đầu tư Dự án Sân golf và khu nghỉ dưỡng Hồ Tràm Xuyên Mộc (dự án

DIC Corp hợp tác với Vietsovpetro).

Năm 2020, tổng doanh thu hợp nhất đạt 3.140,9 tỷ đồng, tăng 32,9% so với năm2019 và đạt 125,6% kế hoạch được đề ra.

Trong đó, việc chuyển nhượng bất động sản chiếm tỉ trọng chủ yếu và khoản lợinhuận khác hơn 626 tỷ đông chủ yêu do chênh lệch giá trị tài sản góp vôn và chuyên

Lợi nhuận trước thuế đạt 899,8 tỷ đồng, tăng 90,9% so với năm 2019 và đạt 138,4%

kế hoạch được đề ra.

Lợi nhuận sau thuế đạt 711,2 tỷ đồng, tăng 91,28% so với cùng kỳ Đây là lợi nhuậncao nhất của DIC Corp ké từ khi thành lập

2.2 Phân tích tình hình tài chính DIG

2.2.1 Boi cảnh kinh tế vĩ mô Việt Nam và thé giới

Đại dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát năm 2020 lan rộng khắp toàn cầu đã khiếnkinh tế thế giới rơi vào khủng hoảng trầm trọng.

Tuy nhiên, trong đầu năm 2021, sau khi triển khai vắc xin hiệu quả và các nền kinh

tê đôi phó tôt hơn với dịch COVID-19, triên vọng kinh tê toàn câu đã được cải thiện rõ rệttrong những tháng gân đây

Thị trường tài chính: Theo ngân hàng thế giới, điều kiện tài chính toàn cầu khá khác

biệt giữa các nền kinh tế phát triển với các nền kinh tế mới nổi và dang phát triển.

Ở các nền kinh tế phát triển, các điều kiện tài chính tương đối ôn định và có khả

năng hồ trợ.

Thứ nhất, tăng trưởng sẽ yếu hơn dự báo nếu các rào cản hậu cần trong việc muasắm và phân phối vắc xin ở các thị trường mới nổi và các nền kinh tế đang phát triển làmchậm tốc độ tiêm chủng so với dự kiến.

Thứ hai, ngoài các yếu tố liên quan đến đại dịch, kích thích tài chính tại Mỹ có thể

yêu hon dự kiên, làm tăng trưởng của Mỹ thâp hon dan đên lan tỏa yêu hơn đên các đôi tácthương mại của quôc gia này;

Thứ ba, tăng trưởng có thê sẽ không như kỳ vọng khi các điều kiện tài chính bị thắt

chặt đột ngột

Chiến tranh Ukraine và Nga nổ ra không chỉ gây đau thương, đồ máu cho người dân

Ukraine và Nga, cuộc chiến còn châm ngồi cho những cuộc khủng hoảng kinh tế, địa chínhtrị chưa từng có ở châu Âu và lan rộng ra khắp toàn cầu.

Những tác động của giá cả tăng vọt đã buộc các ngân hàng trung ương phải thắt chặt

chính sách tiền tệ, trong đó Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã phải liên tục tăng lãi suất nhằm

kiềm chế lạm phát.

Trong khi đó, hàng loạt chính phủ dang cân nhắc lại kế hoạch chi tiêu nhằm cố gang

bảo vệ các hộ gia đìnhTại Việt Nam

Ngân hàng thế giới cho rằng nền kinh tế Việt Nam dự kiến tăng trưởng khoảng 4,8%

trong năm 2021.

Dự báo này được điều chỉnh giảm so với con số 6,6% cho năm 2021 trong Báo cáo

Triển vọng kinh tế toàn cầu tháng 6/2021 và giữ nguyên so với dự báo đưa ra vào tháng

8/2021 của tô chức này.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (TCTK), GDP trong 9 tháng đầu năm ước tính

tăng 1.42% YoY, mức tăng trưởng thâp nhat trong lịch sử thông kê.

Đặc biệt, tinh riêng cho Quý 3, GDP sụt giảm -6.17% so với cùng ky, phản ánh mức

độ nghiêm trọng của đại dịch lân thứ 4 đên hàng loạt các lĩnh vực như nông nghiệp, tiêudùng nội địa và hoạt động xuât nhập khâu.

Trong đó, tăng trưởng tiêu dùng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các biện pháp giãn cách

xã hội kéo dài và nghiêm ngặt.

Đầu tư toàn xã hội suy giảm đáng ké chủ yếu do giải ngân đầu tư công đã chậm lại

(riêng quý 3 giải ngân vôn đâu tư công chỉ đạt 103.8 nghìn tỷ đông giảm 20%).

Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng trưởng âm trong quý 3 do tác động của dịchCovid-19 với sự phân hoá giữa các vùng miên.

Đặc biệt, khu vực dịch vụ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh Tăng trưởng

âm 9 tháng đầu năm của các ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn như bán buôn, bán lẻ (-3.1%

YoY), lưu trú và ăn uống (-23.2% YoY), va vận tải kho bãi (-7.8% YoY) đã làm giảm mức

tăng chung của khu vực dịch vụ và toàn bộ nền kinh tế.

Giá xăng, giá gas là 2 yếu tố gây ảnh hưởng mạnh nhất tới CPI 9 tháng đầu năm.

Đầu tư công được kì vọng là động lực chính cùng với xuất khâu tăng hỗ trợ tăng

trưởng cho quý 4.

Sang năm 2022 Kinh tế — xã hội của nước ta diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới

có nhiêu biên động nhanh, khó lường làm gia tăng rủi ro đên thị trường tài chính, tiên tệ, anninh năng lượng, an ninh lương thực toàn câu.

Tăng trưởng kinh tế toàn cầu được các tô chức quốc tế dự báo tăng hoặc giữ nguyênso với dự báo tại thời điêm quý II/2022 nhưng thâp hon tăng trưởng của năm 2021.

Trong nước, với quyết tâm phục hôi và phát triển kinh tế, hoàn thành mục tiêu kinh

tê — xã hội năm 2022 và giai đoạn 2021-2025

Nghị quyết Đại hội Dang XIII, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo bộ,ngành, địa phương triển khai quyết liệt các nhiệm vụ, giải pháp của Nghị quyết số 01/NQ-

CP, Nghị quyết số 02/NQ-CP, Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi, phát

triển kinh tế — xã hội.

Bên cạnh nhiệm vụ ồn định kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng đưa ra thêm nhiều nhiệm

vụ khác, như: tiếp tục kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19; cơ câu lai nền kinh tế gắn với đổimới mô hình tăng trưởng; đây nhanh tiến độ một số công trình hạ tang giao thông trọng

2.2.2 Đánh giá ngành bat động sản

a Tổng quan ngành bất động sản Việt Nam hiện nay

Ở Việt Nam, một chu kỳ BĐS thường trải qua 5 giai đoạn.

Ở giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng

cung tiên và tín dụng thông qua việc lãi suât giảm, dòng vôn, nợ vay tăng chảy vào xây

dựng, BĐS.

Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận DN BĐS sụt giảm.

Về phía khách hàng, những người dùng đòn bây tài chính để mua nhà buộc phảibán nhà dé trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra 6 ạt.

Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng, nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng,

kéo theo các hoạt động xây dựng giảm Các hoạt động sản xuất — kinh doanh đình trệ khiếnnhiều DN phải thu hẹp quy mô.

Bước sang giai đoạn tích lũy va tái cau trúc, lúc nay DN đang dan thích ứng với bối

cảnh tram lăng va triên khai phương án như tái cơ cau sản phâm, định vị lại thị trường.

Đến giai đoạn phục hồi, giá nhà tăng trên nhiều phân khúc Thị trường “ấm” lên, tinhthanh khoản cải thiện, lợi nhuận của DN BĐS cũng tăng dan.

Nhà nước đã bắt đầu các chính sách nhằm “siết” tín dụng ngành BĐS.

Hướng đến tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế, nhà nước

đã ban hành chính sách mới vê BĐS và tài chính, tăng cường thanh — kiêm tra các vi phạmvà hoạt động kinh doanh BĐS.

Bộ Tài chính ra văn ban dé nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăngcường phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế dé quản lý chặt chẽ thuế đối với cáchoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, DN Đồng thời, nhiềuđịa phương đã tiến hành kiểm soát phân lô, tách thửa dé ôn định thị trường bat động san

Thị trường sẽ xuất hiện các cuộc mua bán, sáp nhập và thâu tóm Thời gian qua, hoạtđộng phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động.

Đa phân bên mua là các chủ đâu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự

góp mặt của các “cá mập” nước ngoài, “bung” tiên mặt thu gom các quỹ đât sạch

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập

trung phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng.

Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng, thăm dò thị trường Một

điêm mới là thời gian qua, hàng loạt các DN cùng đâu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên

bức tranh đa màu sắc cho phân khúc BĐS này

Các DN BĐS đang tiến hành tái cấu trúc bộ máy theo hướng tỉnh gọn; tiết giảm chỉ

phí vận hành; tập trung tìm kiêm nhân tài, nâng cao chât lượng nhân sự; ứng dụng công

nghệ trong các công tác bán hang, quản tri.

Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của DN môi giới BĐS bị ảnh

hưởng nghiêm trọng.

10 tháng đầu năm 2022, số lượng DN tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300

DN, tăng 52,8% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh

xuât sắc cũng như đây mạnh săn lùng, giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hâpdẫn.

b Phân tích các áp lực, cạnh tranh trong ngành bất động sản qua mô hình 5 áp lực cạnh

tranh Michael Porter

e Áp lực cạnh tranh từ nhà cung cấp:

Yếu tố đất đai, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp BĐS là rất quyết liệt.

Đất là tài nguyên hữu hạn, Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị cốt lõi của một sảnphâm BĐS DIG vôn xuât thân là một doanh nghiệp nhà nước, nên tích lũy được quỹ đât

đẹp và lớn Là lợi thế cạnh tranh của DIG

Yêu tô dau vào là xây dựng và vật liệu xây dựng Nguôn cung vật liệu xây dựng dôi

dào và giá nguyên vật trong nước và thê giới ôn định.

e Áp lực cạnh tranh từ phía khách hàng

Áp lực cạnh tranh từ phía khách hàng không đáng ké do cầu về bất động sản rất

dôi dào và nhưng tương đôi lớn trên từng khu vực.

Thị trường BĐS cạnh tranh theo địa phương và khu vực địa lý, tùy thuộc vào sự

phát triển kinh tế-xã hội, các doanh nghiệp BĐS luôn tìm cách tranh giànhthị phần bằngcách tìm đến các quỹ đất ở các khu vực có kinh tế -xã hội phát triển

e Các sản phẩm thay thế

Xét về mục đích tiêu dùng, áp lực cạnh tranh từ phía sản phẩm thay thé có thé nói

là không có.

BĐS là một sản phẩm chuyên biệt Về sản phẩm thay thế cho văn phòng hiện nay

có thê là làm việc và giao dịch từ xa do sự phát triên của công nghệ thông tin.

Tuy nhiên, kiểu làm việc hay giao dịch từ xa không phải ngành nào cũng áp dụngđược va ở Việt Nam, hình thức này còn chưa phát triển.

Tuy vậy bât động sản là kênh đâu tư cân nhiêu vôn sinh lời, đặc biệt cao so vớicác kênh đâu tư khác.

Chứng tỏ bat động sản là kênh khó bị thay thế hoàn toàn bỏi các sản phẩm khác

e_ Đối thủ tiềm an

Quỹ đất và vốn lớn Các doanh nghiệp có qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không

thê tham gia được, và nêu như có tham gia thì cũng khó tôn tại.