đề tài thẩm định giá đất nhà ở 734a tại đường số 182 phường tăng nhơn phú a quận 9 thành phố hồ chí minh

Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định giá...43.1.. Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của

TIỂU LUẬN HỌC PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

HỌC KỲ 2023

Đề tài:

THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÀ Ở 7/34A TẠI ĐƯỜNG SỐ 182 , PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A , QUẬN 9 , THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GIẢNG VIÊN GIẢNG DẠY HỌC PHẦN : PHAN THỊ SAO VI

Thành Phố Hồ Chí Minh , Năm 2023

ĐIỂM CHỮ :

THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÀ Ở 7/34A TẠI ĐƯỜNG SỐ 182 , PHƯỜNG

TĂNG NHƠN PHÚ A , QUẬN 9 , THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

1 Nguyễn Phan Minh

Đức

2121012329 Soạn nội dung , chỉnh sửa

world và trình bày, kiểm tra

bảng báo cáo

2 Nguyễn Thị Kiều

Minh 2121002020 nhập thông tin và khảo sátTìm kiếm thông tin, thu

thực tế các tài sản

3 Lê Thị Hằng 2121013318 Tính toán số liệu , lập hệ số

tương quan và trình bày kết

quả cuối cùng

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 3

I Thông tin về đơn vị thẩm định giá 3

II Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá 3

2.1 Thông tin về khách hang thẩm định giá tài sản 3

2.2 Thông tin về tài sản 3

2.3 Các Nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin 3

2.4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá 3

III Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định giá 4

3.1 Giới thiệu khu vực nghiên cứu 4

3.2 Tổng quan tình hình thị trường bất động sản tại khu vực 5 IV Thông tin về tài sản thẩm định giá 9

4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá 9

4.2 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá .9 V Cở sở giá trị của tài sản thẩm định giá 9

VI Các giả thiết và giả thiết đặc biệt 9

VII Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá 11 7.1 Kết quả khảo sát thị trường 11

7.2 Xây dựng hệ số tương quan 15

VIII Kết quả thẩm định giá 23

IX Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 23

X Những điều kiện loại trừ và hạn chế 23

PHỤ LỤC 24

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH

HÌNH ẢNH

hình 1 1 Vị trí phường Tăng Nhơn Phú A trên địa bàn quận 9 7

hình 1 2 khu vực tăng nhơn phú A trên bản đồ vệ tinh 8

BẢNG BIỂU Bảng 1 Mô tả TSS1 11

Bảng 2 Mô tả TSS2 12

Bảng 3 Mô tả TSSS3 13

Bảng 4 Mô tả thông tin cụ thể của các tài sản 14

Bảng 5 Bảng xây dựng hệ số tương quan về chiều rộng 16

Bảng 6 Bảng so sánh và tính đơn vị SSC 17

Bảng 7 bảng điều chỉnh hệ số 20

Bảng 8 Thông tin tài sản liên quan 21

Bảng 9 Thông tin về số phồng trống và phòng thuê 22

Bảng 10 Thông tin tài sản có tỉ lê tương tự 23

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

I Thông tin về đơn vị thẩm định giá

Tên công ty : Công ty Thẩm Định giá AAA

Địa chỉ : Sảnh S202 chung cư vinhome grand park quận 9

Số điện thoại : 0584422961 Fax : 0935423732

Website : Congtytdgaaa.com.vn Email : tdgaaa@gmail.comNgười đại diện : Nguyễn Phan Minh Hằng Chức vụ : Thẩm định viên

II Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá

II.1 Thông tin về khách hang thẩm định giá tài sản

Tên khách hàng : Ông Đinh Công Nghĩa

Địa chỉ :180/1 Điện Biên Phủ , phường 21, quận Bình Thạnh ,TP HCM

Người chủ nhà , môi giới trong khu vực , Hàng xóm xung quanh, giấy chứng nhận QSDĐ, batdongsan.com và guland.com

II.4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá

“Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC “

“ Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC”

“ Quy trình thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC”

“Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá , Hồ sơ thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC”

“ Cách tiếp cận từ thị trường được Ban hành kèm theo Thông tư số126/2015/TT-BTC”

III Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định giá

3.1 Giới thiệu khu vực nghiên cứu

Vị trí địa lý : Phường TNP A là 1 phường của thành phố

Thủ Đức ,TP HCM , vùng Đông Nam Bộ có diện tích 4,52 km2 nằm ở phía đông thành phố Thủ Đức

 Phía đông giáp phường Tân Phú và phường Long Thạnh Mỹ

 Phía tây giáp phường Hiệp Phú và phường TNP B

 Phía nam giáp phường TNP B và phường Long Trường

 Phía bắc giáp phường Hiệp Phú và phường Tân Phú

Xã hội : Phường TNP A cứ 2 tháng 1 lần sẽ trở thành nơi

gặp gỡ của những “ Trái tim hồng “ chia sẻ sự sống cho người bệnh

Đây là điểm hiến máu cố định của Hội Chữ thập đỏ thành phố Thủ Dức và là 1 trong những mô hình điểm hiến máu cố định trong cộng động đầu tiên của TP.HCM

Từ đầu năm 2022 đến nay , Hội Chữ thập đỏ Phường TNP A

đã tổ chức 2 đợt “ Phiên chợ 0 đồng – Nơi trao yêu thương : và chăm

lo Tết Nhâm Dần cho 285 hoàn cảnh khó khăn mua các mặt hang vớigiá 0 đồng với tổng kinh phí hơn 93 triệu đồng Hỗ trợ 2 trường hợp khó khan đột xuất với kinh phí 8,7 triệu đồng Tặng b axe lăn hỗ trợ người khuyết tặt tại các đơn vị ban Giới thiệu đưa 14 người diện khókhan cao tuổi được khám và mổ cườm mắt miễn phí

Hạ tầng giao thông : Người dân ở phường TNP A có thể

di chuyển tương đổi thuận lợi vào trung tâm TP.HCM qua xa lộ Hà Nội, Xa lộ Đại Hàn qua đường Phạm Văn Đồng hoặc đường Võ Chí Công

Xa lộ Hà Nội chạy qua gần phường TNP A giúp người dân có thể di chuyển dễ dàng tới tỉnh Đồng Nai , hay các địa phương như quận ThủĐức ở phía tây hay quận 2 ở phía nam

Từ trung tâm phường đi tới trụ sở UBND thành phố Thủ Đức khoảng 14km , mất khoảng 23 phút di chuyển bằng ô tô , đến phố đi bộ Nguyễn Huệ và UBND TP.HCM khoảng 16km ( 30 phút)

Theo bản quy hoạch mới nhất các khu dân cư hiện hữu dọc các trục đường Lã Xuân Oai, đường Lê Văn Việt , đường Man Thiện , giữ lại chỉnh trang , tạo mạng lưới giao thông suốt cho toàn khu quy hoạch lân cận và ngay trong từng khu chức năng Xây dựng mới các khu dân cư với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Mở rộng các tuyến đường hiện hữu kết hợp với việc phóng tuyến mới một số đoạn đường đảm bảo yêu cầu thông suốt , phòng cháy chữa cháy, tạo sự kết nối với đường bên ngoài

Đặc điểm dân cư , khi hậu : Phường TNP A có diện tích

4,52 km2, , dân số năm 2021 là 41.089 người mật độ dân số đạt 9.806 Phường chia làm 7 khu phố với 82 tổ dân phố , gồm 12.442

hộ dân với 46.743 nhân khẩu trong đó thường trú 5.206 hộ với

20.943 nhân khẩu, tạm trú 6237 hộ với 24.891 nhân khẩu, lưu trú

1009 hộ với 1009 nhân khẩu

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, TNP A có nhiệt độ cao đều trong năm và chia làm 2 mùa ( mùa mưa

và mua khô ) rõ rệt , chi phối sâu sắc môi trường và cảnh quan của địa phương

3.2 Tổng quan tình hình thị trường bất

động sản tại khu vực

Với sự bùng nổ về hạ tầng giao thông, quận 9 nói chung( Phường TNP A nói riêng) còn là địa phương “sáng giá” khi liêntục thu hút các tập đoàn hàng đầu thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Mỹ,… rót vốn vào Điển hình là hai “đại gia” công nghệ Intel và Samsung đang hoạt động nhộn nhịp trong khu công nghệ cao, Tập đoàn Ascendas và Saigon Bund Capital Partners chuẩn bị xây dựng khu phức hợp OneHup Sài Gòn hay Tập đoàn Allied Telesis INC và Công ty Quantus Corporation với dự án Khu phức hợp Y tế - thương mại,… Trước sức hút đầu tư lớn, UBND thành phố đã chấp thuận xây dựng dự án Công viên Khoa học và Công nghệ quy mô 200 ha tại phường Long Phước sẽ là nơi tập trung nghiên cứu, ứng dụng công nghệ tiên tiến vào sản xuất, tạo sản phẩm có chất lượng tốt Điều này đã cho thấy triển vọng tươi sáng của thị trường bất động sản quận 9 khi có một lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư và người lao động tập trung về đây làm việc, sinh sống

Trước tiềm năng to lớn của bất động sản trong khu vực , nhiều nhà đầu tư đã không ngại “xuống tiền” nhằm đón đầu nhu cầu nhà ở của các chuyên viên, kỹ sư, doanh nhân,… đang làm việc tại khu công nghệ cao Giá đất ở khu vực TNP A vào đầu năm 2017 dao động từ 17-20 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20-30% so với đầu năm 2016.

hình 1 3 Vị trí phường Tăng Nhơn Phú A trên địa bàn quận 9

hình 1 4 khu vực tăng nhơn phú A trên bản đồ vệ tinh

IV Thông tin về tài sản thẩm định giá

IV.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

Đã có giấy chứng nhận QSDĐquyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

IV.2 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

• Khả năng tiếp cận : Gần xa lộ hà nội , chợ Thủ Đức , bệnh Viện

Lê Văn Việt , các trường đại , trung học lân cận, trung tâm thương mại

• Kết cấu nhà : Tường gạch , mái tôn , 1 tầng

• Quy hoạch : Thửa đất thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết

1/2000

• Cở sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Trên cơ sở mục đích thẩm định giá và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sảnthẩm định giá, cơ sở giá trị được xác định là giá trị thị trường

Theo TĐGVN 02: “Giá trị thị trưởng là mức giá ước tính của tài sản tại thờiđiểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên làngười bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các

bên tham gia hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc."

V Các giả thiết và giả thiết đặc biệt

Sau đây là những giả định đã được thực hiện trong Báo cáo định giả Nếu có sựthay đổi nào khác với những giả định này, AAA sẽ phải xem xét lại kết quả định giá

và cập nhật lại báo cáo

Chủ đầu tư thực hiện đủ các thủ tục hành chính theo quy định về xét duyệt và triểnkhai dùng tiến độ dự án theo quy định hiện hành; giả thiết dự án không bị thu hồi theoquy định của pháp luật; Giá trị tài sản chỉ được ước lượng dựa trên các chỉ tiêu quyhoạch kiến trúc đã được cấp phép và giả định của AAA Các chỉ tiêu này có tính khảthi và không thay đổi trong quá trình thực hiện dự án; Các thông tin về vị trí, đặc điểmkinh tế - kỹ thuật của tài sản như mô tả ở trên, dựa theo sự hướng dẫn của khách hàng

và sự tìm hiểu tốt nhất của thẩm định viên Báo cáo được thực hiện dựa trên giả địnhrằng không có sự che dấu hoặc hiểu sai đi vì bắt kỳ lý do nào bởi khách hàng hoặc bênthứ ba sử dụng báo cáo Nếu khác với giả định trên, kết quả thẩm định giá cần đượcxem xét lại

Các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định mà AAA nhận được là cácbản sao; AAA không và không có nghĩa vụ thực hiện việc thẩm định tính hợp phápcủa những bản sao được cung cấp; AAA thẩm định giá dựa trên giả định rằng các hồ

sơ được cung cấp là trung thực và chính xác

AAA sẽ giả định rằng việc đo lường kích thước và diện tích cung cấp choAAA là chính xác và AAA sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin đượccung cấp Giá trị tài sản được đưa ra với kỳ vọng rằng không có yếu tố nào tác độngquá lớn làm thay đổi thị trường giao dịch trong thời gian sắp tới

AAA sẽ giả định rằng việc đo lường kích thước và diện tích cung cấp choAAA là chính xác và AAA sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin đượccung cấp Giá trị tài sản được đưa ra với kỳ vọng rằng không có yếu tố nào tác độngquá lớn làm thay đổi thị trường giao dịch trong thời gian sắp tới.

VI Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Cở sở mục đích thẩm định giá là chuyển nhượng , cách tiếp cận được xác định

là tiếp cận từ thị trường

Căn cứ vào đặc điểm kinh tế- kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và nguồnthông tin thu nhập được phương pháp thẩm định giá áp dụng là phương pháp chi phí

và sử dụng phương pháp vốn hóa để kiểm tra lại kết quả

7.2 Xây dựng hệ số tương quan

Để xây dựng được hệ số tương quan nhóm đã thực hiện khảo sát 4 tài sản và cáctài sản đều ở mặt tiền đường 182 Tương đồng về các tài sản trên đường 182 Quaviệc tổng hợp các tài sản khảo sát, nhận thấy có các yếu tố ảnh hưởng đến giánhư là chiều rộng mặt tiền và quy mô diện tích đất Các yếu tố còn lại không ảnhhưởng lớn đến giá trị tài sản thẩm định nên không xét tới đo lường tương quan vềđơn giá QSDĐ Trong đó, các tỷ lệ 100% được lấy dựa trên đặc điểm của tài sảnthẩm định giả

Tỷ lệ tương quan về chiều rộng

Nhóm quy ước chiều rộng từ 3,5m đến 5m là 100% Từ đó chọn ra các cặptải sản để xây dựng hệ số chiều rộng mặt tiền Chọn cặp 1 là TSSS3 và TSSS 4

và cặp 2 là TSSS5 và TSSS6 làm 2 cặp tài sản để phân tích về chiều rộng vì mỗicặp tài sản này đều tương đồng nhau về quy mô diện tích đất và có sự khác nhau

về chiều rộng mặt tiền Từ đó ta được bảng như sau:

BẢNG TƯƠNG QUAN CÁC YẾU TỐ

STT Tài sản 4 Tài sản 3 Tài sản 5 Tài sản 6

Bảng 11 Bảng xây dựng hệ số tương quan về chiều rộng

Ta có tỷ lệ tương quan về chiều rộng là:

Giả định tỷ lệ đánh giá của cái yếu tố sau:

Hình dạng:

Vuông vức: 100%

Nở hậu: 92%

Quy mô:

Nở hậu

(92%)

Vuông vức(100%)

Quy mô 73 (100%) 37,5 (100%) 70 (95%) 48 (100%)

Chiều rộng 5 (100%) 3,5 (100%) 8 (117,38%) 4 (100%)

Bảng 12 Bảng so sánh và tính đơn vị SSC

7.1 Kết quả khảo sát thị trường

Căn cứ các kết quả thu nhập thông tin thị trường về các cuộc giao dịch muabán bất động sản tại khu vực TNP A vào thời điểm T12/2023 , thu nhập được thôngtin của 3 tài sản đang giao dịch chào bán trên thị trường như sau :

Tài sản so sánh 1

1 Pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất số CH 04181

do UBND Quận 9 cấp ngày 21/05/2014

2 Vị trí 7/38, đường 182, phường TNP A, Quận 9,

TP.HCM

3 Thông tin chính Diện tích thực tế thửa đất: 37,5 m2

Diện tích xây dựng: 37,5m2Diện tích công nhận: 37,5m2Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thịHình thức sử dụng: sử dụng riêng

Các hướng còn lại; tiếp giáp với các tài khác

Bảng 13 Mô tả TSS1

Tài sản so sánh 2

1 Pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐquyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất sốH00083/26842 do UBND quận 9 cấp ngày30/12/2004

2 Vị trí 3/25/12 Khu phố 3 – Phường TNP A – Quận 9

3 Thông tin chính Diện tích thực tế thửa đất: 148,2m2

Diện tích xây dựng: 102,1m2Diện tích công nhận: 70m2Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thịHình thức sử dụng: sử dụng riêng

4 Hiện trạng khu đất Nhà cấp 4, 1 trệt

Các hướng còn lại: tiếp giáp bất động sản khác

Bảng 14 Mô tả TSS2

Tài sản so sánh 3

1 Pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐquyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất số CH 01884

do UBND quận 9 cấp ngày 05/03/2012

2 Vị trí 7/14A, khu phố 3, phường TNP A, Quận 9,

TP.HCM

3 Thông tin chính Diện tích thực tế thửa đất: 39,9m2

Diện tích xây dựng: 48m2Diện tích được công nhận: 39,9m2Mực đích sử dụng: Đất ở tại đô thịThời hạn sử dụng đất: lâu dàiHình thức sử dụng đất: sử dụng riêng

4 Hiện trạng khu đất Nhà 3 tầng

5 Các giới cận Hướng chính: Tây Nam

Các hướng còn lại: tiếp giáp bất động sản khác

Bảng 15 Mô tả TSSS3

Sau khi khảo sát và nhận thấy cả 3 tài sản có mức độ tương đồng về mục đích sử dụng đất , pháp lý và Hình dáng Thông tin cụ thể để tính toán ra đơn giá QSDĐ được mô tả trong bảng sau :

ĐƠN GIÁ QSDĐ CỦA CÁC TSSS

9, Thành phốHồChí Minh

7/38, đường 182, phường TNP A, Quận 9, Thành phố HCM

3/25/12 Khu phố 3 – Phường TNP A, Quận 9, Thành phố HCM

7/14A, khu phố

3, phường TNP

A, Quận 9, Thành phố HCM

sở hữu nhà ở

và tài sảnkhác gắn liềnvới đất

QSDĐquyền

sở hữu nhà ở

và tài sảnkhác gắn liềnvới đất

QSDĐquyền

sở hữu nhà ở

và tài sảnkhác gắn liềnvới đất

QSDĐquyề

n sở hữunhà ở vàtài sảnkhác gắnliền với đất

4 Mục đích

sử dụng

đất

Đất ở tại đôthị

Đất ở tại đôthị

Đất ở tại đôthị

bất động sản Ngoài ra, những yếu tố khác được nhóm giả định là không có ảnhhưởng lớn đến giá bán của các bất động sản hoặc sự ảnh hưởng là không đáng kể.

Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thìđược điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn của tài sản so sánh

Những yếu tố tài sản so sánh kém vượt trội hơn so với tài sản thẩm địnhgiá thì được điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn của tài sản sosánh

TSSS1 và TSSS3 tương đồng với TSTĐ (5m) => Không điều chỉnh

TSSS2 có chiều rộng 8m, lợi thế hơn TSTĐ (5m) => Điều chỉnh giảm

Tỷ lệ điều chỉnh = (100%-116,29%)/116,29% = -14,01%

STT Yếu tố so sánh TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3