Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định giá...43.1.. Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của
Trang 1TIỂU LUẬN HỌC PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
HỌC KỲ 2023
Đề tài:
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÀ Ở 7/34A TẠI ĐƯỜNG SỐ 182 , PHƯỜNGTĂNG NHƠN PHÚ A , QUẬN 9 , THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIẢNG VIÊN GIẢNG DẠY HỌC PHẦN : PHAN THỊ SAO VI
Thành Phố Hồ Chí Minh , Năm 2023
Trang 2ĐIỂM CHỮ :
Trang 3THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHÀ Ở 7/34A TẠI ĐƯỜNG SỐ 182 , PHƯỜNGTĂNG NHƠN PHÚ A , QUẬN 9 , THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
DANH SÁCH THÀNH VIÊN
1 Nguyễn Phan Minh
Trang 4BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 3
I Thông tin về đơn vị thẩm định giá 3
II Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá 3
2.1 Thông tin về khách hang thẩm định giá tài sản 3
2.2 Thông tin về tài sản 3
2.3 Các Nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin 3
2.4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá 3
III Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định giá 4
3.1 Giới thiệu khu vực nghiên cứu 4
3.2 Tổng quan tình hình thị trường bất động sản tại khu vực 5IV Thông tin về tài sản thẩm định giá 9
4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá 9
4.2 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá .9V Cở sở giá trị của tài sản thẩm định giá 9
VI Các giả thiết và giả thiết đặc biệt 9
VII Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá 117.1 Kết quả khảo sát thị trường 11
7.2 Xây dựng hệ số tương quan 15
Trang 5VIII Kết quả thẩm định giá 23
IX Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 23
X Những điều kiện loại trừ và hạn chế 23
PHỤ LỤC 24
Trang 7DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNHHÌNH ẢNH
hình 1 1 Vị trí phường Tăng Nhơn Phú A trên địa bàn quận 9 7
hình 1 2 khu vực tăng nhơn phú A trên bản đồ vệ tinh 8
BẢNG BIỂU Bảng 1 Mô tả TSS1 11
Bảng 2 Mô tả TSS2 12
Bảng 3 Mô tả TSSS3 13
Bảng 4 Mô tả thông tin cụ thể của các tài sản 14
Bảng 5 Bảng xây dựng hệ số tương quan về chiều rộng 16
Bảng 6 Bảng so sánh và tính đơn vị SSC 17
Bảng 7 bảng điều chỉnh hệ số 20
Bảng 8 Thông tin tài sản liên quan 21
Bảng 9 Thông tin về số phồng trống và phòng thuê 22
Bảng 10 Thông tin tài sản có tỉ lê tương tự 23
Trang 8BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁI.Thông tin về đơn vị thẩm định giá
Tên công ty : Công ty Thẩm Định giá AAA
Địa chỉ : Sảnh S202 chung cư vinhome grand park quận 9 Số điện thoại : 0584422961 Fax : 0935423732
Website : Congtytdgaaa.com.vn Email : tdgaaa@gmail.comNgười đại diện : Nguyễn Phan Minh Hằng Chức vụ : Thẩm định viên
II.Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
II.1Thông tin về khách hang thẩm định giá tài sản
Tên khách hàng : Ông Đinh Công Nghĩa
Địa chỉ :180/1 Điện Biên Phủ , phường 21, quận Bình Thạnh ,TP HCM
Trang 9Người chủ nhà , môi giới trong khu vực , Hàng xóm xung quanh, giấy chứng nhận QSDĐ, batdongsan.com và guland.com
II.4Căn cứ pháp lý thẩm định giá
“Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC “
“ Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC”
“ Quy trình thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC”
“Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá , Hồ sơ thẩm định giá được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC”
“ Cách tiếp cận từ thị trường được Ban hành kèm theo Thông tư số126/2015/TT-BTC”
III Thông tin tổng quan về thị trường , các thông tin về thị trường giao dịch của tài sản thẩm định giá
3.1.Giới thiệu khu vực nghiên cứu
Vị trí địa lý : Phường TNP A là 1 phường của thành phố
Thủ Đức ,TP HCM , vùng Đông Nam Bộ có diện tích 4,52 km2 nằm ở phía đông thành phố Thủ Đức
Phía đông giáp phường Tân Phú và phường Long Thạnh Mỹ
Phía tây giáp phường Hiệp Phú và phường TNP B Phía nam giáp phường TNP B và phường Long Trường Phía bắc giáp phường Hiệp Phú và phường Tân Phú
Xã hội : Phường TNP A cứ 2 tháng 1 lần sẽ trở thành nơi
gặp gỡ của những “ Trái tim hồng “ chia sẻ sự sống cho người bệnh
Trang 10Đây là điểm hiến máu cố định của Hội Chữ thập đỏ thành phố Thủ Dức và là 1 trong những mô hình điểm hiến máu cố định trong cộng động đầu tiên của TP.HCM
Từ đầu năm 2022 đến nay , Hội Chữ thập đỏ Phường TNP Ađã tổ chức 2 đợt “ Phiên chợ 0 đồng – Nơi trao yêu thương : và chăm lo Tết Nhâm Dần cho 285 hoàn cảnh khó khăn mua các mặt hang vớigiá 0 đồng với tổng kinh phí hơn 93 triệu đồng Hỗ trợ 2 trường hợp khó khan đột xuất với kinh phí 8,7 triệu đồng Tặng b axe lăn hỗ trợ người khuyết tặt tại các đơn vị ban Giới thiệu đưa 14 người diện khókhan cao tuổi được khám và mổ cườm mắt miễn phí
Hạ tầng giao thông : Người dân ở phường TNP A có thể
di chuyển tương đổi thuận lợi vào trung tâm TP.HCM qua xa lộ Hà Nội, Xa lộ Đại Hàn qua đường Phạm Văn Đồng hoặc đường Võ Chí Công Xa lộ Hà Nội chạy qua gần phường TNP A giúp người dân có thể di chuyển dễ dàng tới tỉnh Đồng Nai , hay các địa phương như quận ThủĐức ở phía tây hay quận 2 ở phía nam
Từ trung tâm phường đi tới trụ sở UBND thành phố Thủ Đức khoảng 14km , mất khoảng 23 phút di chuyển bằng ô tô , đến phố đi bộ Nguyễn Huệ và UBND TP.HCM khoảng 16km ( 30 phút)
Theo bản quy hoạch mới nhất các khu dân cư hiện hữu dọc các trục đường Lã Xuân Oai, đường Lê Văn Việt , đường Man Thiện , giữ lại chỉnh trang , tạo mạng lưới giao thông suốt cho toàn khu quy hoạch lân cận và ngay trong từng khu chức năng Xây dựng mới các khu dân cư với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Mở rộng các tuyến đường hiện hữu kết hợp với việc phóng tuyến mới một số đoạn đường đảm bảo yêu cầu thông suốt , phòng cháy chữa cháy, tạo sự kết nối với đường bên ngoài
Trang 11Đặc điểm dân cư , khi hậu : Phường TNP A có diện tích
4,52 km2, , dân số năm 2021 là 41.089 người mật độ dân số đạt 9.806 Phường chia làm 7 khu phố với 82 tổ dân phố , gồm 12.442 hộ dân với 46.743 nhân khẩu trong đó thường trú 5.206 hộ với 20.943 nhân khẩu, tạm trú 6237 hộ với 24.891 nhân khẩu, lưu trú 1009 hộ với 1009 nhân khẩu
Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, TNP A có nhiệt độ cao đều trong năm và chia làm 2 mùa ( mùa mưa và mua khô ) rõ rệt , chi phối sâu sắc môi trường và cảnh quan của địa phương
3.2.Tổng quan tình hình thị trường bất động sản tại khu vực
Với sự bùng nổ về hạ tầng giao thông, quận 9 nói
chung( Phường TNP A nói riêng) còn là địa phương “sáng giá” khi liêntục thu hút các tập đoàn hàng đầu thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Mỹ,… rót vốn vào Điển hình là hai “đại gia” công nghệ Intel và Samsung đang hoạt động nhộn nhịp trong khu công nghệ cao, Tập đoàn Ascendas và Saigon Bund Capital Partners chuẩn bị xây dựng khu phức hợp OneHup Sài Gòn hay Tập đoàn Allied Telesis INC và Công ty Quantus Corporation với dự án Khu phức hợp Y tế - thương mại,… Trước sức hút đầu tư lớn, UBND thành phố đã chấp thuận xây dựng dự án Công viên Khoa học và Công nghệ quy mô 200 ha tại phường Long Phước sẽ là nơi tập trung nghiên cứu, ứng dụng công nghệ tiên tiến vào sản xuất, tạo sản phẩm có chất lượng tốt Điều này đã cho thấy triển vọng tươi sáng của thị trường bất động sản quận 9 khi có một lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư và người lao động tập trung về đây làm việc, sinh sống
Trang 12Trước tiềm năng to lớn của bất động sản trong khu vực , nhiều nhà đầu tư đã không ngại “xuống tiền” nhằm đón đầu nhu cầu nhà ở của các chuyên viên, kỹ sư, doanh nhân,… đang làm việc tại khu công nghệ cao Giá đất ở khu vực TNP A vào đầu năm 2017 dao động từ 17-20 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20-30% so với đầu năm 2016.
hình 1 3 Vị trí phường Tăng Nhơn Phú A trên địa bàn quận 9
Trang 13hình 1 4 khu vực tăng nhơn phú A trên bản đồ vệ tinh
Trang 14IV Thông tin về tài sản thẩm định giá
IV.1Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá
Đã có giấy chứng nhận QSDĐquyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
IV.2Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩmđịnh giá
• Khả năng tiếp cận : Gần xa lộ hà nội , chợ Thủ Đức , bệnh Viện
Lê Văn Việt , các trường đại , trung học lân cận, trung tâm thương mại
• Kết cấu nhà : Tường gạch , mái tôn , 1 tầng
• Quy hoạch : Thửa đất thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết
• Cở sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Trên cơ sở mục đích thẩm định giá và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sảnthẩm định giá, cơ sở giá trị được xác định là giá trị thị trường.
Theo TĐGVN 02: “Giá trị thị trưởng là mức giá ước tính của tài sản tại thờiđiểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên làngười bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các
Trang 15bên tham gia hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc."
V.Các giả thiết và giả thiết đặc biệt
Sau đây là những giả định đã được thực hiện trong Báo cáo định giả Nếu có sựthay đổi nào khác với những giả định này, AAA sẽ phải xem xét lại kết quả định giávà cập nhật lại báo cáo.
Chủ đầu tư thực hiện đủ các thủ tục hành chính theo quy định về xét duyệt và triểnkhai dùng tiến độ dự án theo quy định hiện hành; giả thiết dự án không bị thu hồi theoquy định của pháp luật; Giá trị tài sản chỉ được ước lượng dựa trên các chỉ tiêu quyhoạch kiến trúc đã được cấp phép và giả định của AAA Các chỉ tiêu này có tính khảthi và không thay đổi trong quá trình thực hiện dự án; Các thông tin về vị trí, đặc điểmkinh tế - kỹ thuật của tài sản như mô tả ở trên, dựa theo sự hướng dẫn của khách hàngvà sự tìm hiểu tốt nhất của thẩm định viên Báo cáo được thực hiện dựa trên giả địnhrằng không có sự che dấu hoặc hiểu sai đi vì bắt kỳ lý do nào bởi khách hàng hoặc bênthứ ba sử dụng báo cáo Nếu khác với giả định trên, kết quả thẩm định giá cần đượcxem xét lại.
Các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định mà AAA nhận được là cácbản sao; AAA không và không có nghĩa vụ thực hiện việc thẩm định tính hợp phápcủa những bản sao được cung cấp; AAA thẩm định giá dựa trên giả định rằng các hồsơ được cung cấp là trung thực và chính xác.
AAA sẽ giả định rằng việc đo lường kích thước và diện tích cung cấp choAAA là chính xác và AAA sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin đượccung cấp Giá trị tài sản được đưa ra với kỳ vọng rằng không có yếu tố nào tác độngquá lớn làm thay đổi thị trường giao dịch trong thời gian sắp tới.
Trang 16AAA sẽ giả định rằng việc đo lường kích thước và diện tích cung cấp choAAA là chính xác và AAA sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin đượccung cấp Giá trị tài sản được đưa ra với kỳ vọng rằng không có yếu tố nào tác độngquá lớn làm thay đổi thị trường giao dịch trong thời gian sắp tới.
VI.Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
Cở sở mục đích thẩm định giá là chuyển nhượng , cách tiếp cận được xác địnhlà tiếp cận từ thị trường
Căn cứ vào đặc điểm kinh tế- kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và nguồnthông tin thu nhập được phương pháp thẩm định giá áp dụng là phương pháp chi phívà sử dụng phương pháp vốn hóa để kiểm tra lại kết quả
7.2 Xây dựng hệ số tương quan
Để xây dựng được hệ số tương quan nhóm đã thực hiện khảo sát 4 tài sản và cáctài sản đều ở mặt tiền đường 182 Tương đồng về các tài sản trên đường 182 Quaviệc tổng hợp các tài sản khảo sát, nhận thấy có các yếu tố ảnh hưởng đến giánhư là chiều rộng mặt tiền và quy mô diện tích đất Các yếu tố còn lại không ảnhhưởng lớn đến giá trị tài sản thẩm định nên không xét tới đo lường tương quan vềđơn giá QSDĐ Trong đó, các tỷ lệ 100% được lấy dựa trên đặc điểm của tài sảnthẩm định giả.
Tỷ lệ tương quan về chiều rộng
Nhóm quy ước chiều rộng từ 3,5m đến 5m là 100% Từ đó chọn ra các cặptải sản để xây dựng hệ số chiều rộng mặt tiền Chọn cặp 1 là TSSS3 và TSSS 4và cặp 2 là TSSS5 và TSSS6 làm 2 cặp tài sản để phân tích về chiều rộng vì mỗicặp tài sản này đều tương đồng nhau về quy mô diện tích đất và có sự khác nhauvề chiều rộng mặt tiền Từ đó ta được bảng như sau:
BẢNG TƯƠNG QUAN CÁC YẾU TỐ
Trang 17STTTài sản 4Tài sản 3Tài sản 5Tài sản 6
Vị trí
7/14K đườngsố 182
7/14A đườngsố 182
45/16 đườngsố 160
3/22 đường số160
Bảng 11 Bảng xây dựng hệ số tương quan về chiều rộng
Ta có tỷ lệ tương quan về chiều rộng là:
Chiều rộng:
Từ 3,5m-5m: 100%Trên 5m: 116,29%
Qua bảng trên, nhận thấy chiều rộng có tác động đến đơn giá QSDĐ của bấtđộng sản, chiều rộng mặt tiền càng lớn thì đơn giá càng cao Cụ thể, chiều rộngmặt tiền khoảng từ 3,5m đến 5m có đơn giá QSDĐ thấp hơn khoảng từ 5m trởlên là 16,29%.
Giả định tỷ lệ đánh giá của cái yếu tố sau:
Hình dạng:
Vuông vức: 100%Nở hậu: 92%
Quy mô:
Trang 18Từ 25m2-70m2: 95%Trên 70m2: 100%
Nở hậu
Vuông vức(100%)
Quy mô 73 (100%) 37,5 (100%) 70 (95%) 48 (100%)
Chiều rộng 5 (100%) 3,5 (100%) 8 (117,38%) 4 (100%)
Bảng 12 Bảng so sánh và tính đơn vị SSC
7.1 Kết quả khảo sát thị trường
Căn cứ các kết quả thu nhập thông tin thị trường về các cuộc giao dịch muabán bất động sản tại khu vực TNP A vào thời điểm T12/2023 , thu nhập được thôngtin của 3 tài sản đang giao dịch chào bán trên thị trường như sau :
Tài sản so sánh 1
1 Pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất số CH 04181do UBND Quận 9 cấp ngày 21/05/2014
Trang 192 Vị trí 7/38, đường 182, phường TNP A, Quận 9,TP.HCM
3 Thông tin chính Diện tích thực tế thửa đất: 37,5 m2Diện tích xây dựng: 37,5m2
Diện tích công nhận: 37,5m2Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thịHình thức sử dụng: sử dụng riêng
Các hướng còn lại; tiếp giáp với các tài khác
Bảng 13 Mô tả TSS1
Tài sản so sánh 2
1 Pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐquyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất sốH00083/26842 do UBND quận 9 cấp ngày30/12/2004
Trang 202 Vị trí 3/25/12 Khu phố 3 – Phường TNP A – Quận 9
3 Thông tin chính Diện tích thực tế thửa đất: 148,2m2Diện tích xây dựng: 102,1m2Diện tích công nhận: 70m2
Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thịHình thức sử dụng: sử dụng riêng
4 Hiện trạng khu đất Nhà cấp 4, 1 trệt
Các hướng còn lại: tiếp giáp bất động sản khác
Bảng 14 Mô tả TSS2
Tài sản so sánh 3
1 Pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐquyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất số CH 01884do UBND quận 9 cấp ngày 05/03/2012
2 Vị trí 7/14A, khu phố 3, phường TNP A, Quận 9,TP.HCM
Trang 213 Thông tin chính Diện tích thực tế thửa đất: 39,9m2Diện tích xây dựng: 48m2
Diện tích được công nhận: 39,9m2Mực đích sử dụng: Đất ở tại đô thịThời hạn sử dụng đất: lâu dài
Hình thức sử dụng đất: sử dụng riêng
4 Hiện trạng khu đất Nhà 3 tầng
5 Các giới cận Hướng chính: Tây Nam
Các hướng còn lại: tiếp giáp bất động sản khác
Bảng 15 Mô tả TSSS3
Sau khi khảo sát và nhận thấy cả 3 tài sản có mức độ tương đồng về mục đích sử dụng đất , pháp lý và Hình dáng Thông tin cụ thể để tính toán ra đơn giá QSDĐ được mô tả trong bảng sau :
ĐƠN GIÁ QSDĐ CỦA CÁC TSSS
1 Thời điểmgiao dịch
182, phườngTNP A, quận9, Thành phố
HồChí Minh
7/38, đường 182,phường TNP A,Quận 9, Thành phố
3/25/12 Khu phố 3– Phường TNP A,Quận 9, Thành phố
7/14A, khu phố3, phường TNP
A, Quận 9,Thành phố HCM
Trang 22QSDĐquyềnsở hữu nhà ở
và tài sảnkhác gắn liền
với đất
QSDĐquyềnsở hữu nhà ở
và tài sảnkhác gắn liền
với đất
QSDĐquyềnsở hữu nhà ở
và tài sảnkhác gắn liền
với đất
QSDĐquyền sở hữunhà ở vàtài sảnkhác gắnliền với đất
4 Mục đíchsử dụng
Đất ở tại đôthị
Đất ở tại đôthị
Đất ở tại đôthị
Đất ở tạiđô thị
10 Giá chàobán
3,2 tỷ đồng 4,5 tỷ đồng 4,3 tỷđồng
11 Đơn giáQSDD
75,55 trđ/m2 53,56 trđ/m2 74,88trđ/m2
Bảng 16 Mô tả thông tin cụ thể của các tài sản
7.3 Phân tích và lập bảng điều chỉnh
Dựa trên các yếu tố cấu thành nên bất động sản và các hệ số tương quanthu thập được từ phân tích thị trường, nhóm tiến hành điều chỉnh sự khác biệt vềcác yếu tố giữa tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh với hình dạng, chiềurộng, quy mô là các yếu tố tác động mạnh đến sự chênh lệch về giá bán giữa các
