(Tiểu luận) thẩm định giá bất động sản tại địa chỉ 105 2 trương vănhải, khu phố 2, phường tăng nhơn phú b, quận 9, thành phốhồ chí minh

Trang 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETINGKHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNTIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNHGIÁ BẤT ĐỘNG SẢNĐề tài:THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ 105/2 TR

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ 105/2 TRƯƠNG VĂN HẢI, KHU PHỐ 2, PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ B, QUẬN 9, THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

đóng góp Note

1 Trần Nguyễn Ngọc Ánh 2121008675

Tìm kiếm, thu thập thông tin, giải bài toán, làm báo cáo

100% Cộng điểm

2 Trần Tiểu Băng 2121013525 Thu thập thông tin, làm

3 Võ Thanh Kiệt 2121012288

Tìm kiếm TSSS, thu thập thông tin, giải bài toán, làm báo cáo

100% Cộng điểm

4 Nguyễn Thị Thùy Linh 2121002458 Thu thập thông tin, giải bài

toán, làm báo cáo 80%

5 Nguyễn Thị Kim Thoa 2121012197 Thu thập thông tin, làmbáo cáo 75%

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT:

- TSSS: Tài sản so sánh

- TSSS1: Tài sản so sánh 1

- TSSS2: Tài sản so sánh 2

- TSSS3: Tài sản so sánh 3

- TS TĐG: Tài sản thẩm định giá

- Trđ: triệu đồng

Báo cáo kết quả thẩm định giá đối với bất động sản (nhà phố)

ST

T

TÊN

I

Thông

tin về

doanh

nghiệp

thẩm

định

giá

- Tên Công ty:

- Địa chỉ:

- Số điện thoại: Fax:

- Người đại diện: Trần Tiểu Băng Chức vụ: Tổng Giám đốc

II

Thông

tin cơ

bản về

cuộc

thẩm

định

giá

1 Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản

- Khách hàng : Trần Nguyễn Ngọc Ánh

- Địa chỉ : KTX UFM

- Số hợp đồng : HD-053123

2 Thông tin về tài sản:

- Tên tài sản : Bất động sản số 6

- Vị trí tọa lạc : 105/02 Trương Văn Hải, phường Tăng Nhơn Phú

B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

- Thời điểm : 2023

- Mục đích : Mua bán

3 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá

và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó:

Các thông tin sử dụng trong báo cáo được tổ chức thẩm định thu nhập trong quá trình kiểm tra hiện trạng tài sản thẩm định và qua các phương tiện truyền thông (báo mua bán, các website bất động sản,…) kết hợp kiểm tra thông tin trực tiếp hoặc qua điện thoại

4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá:

- Các Bộ Luật và Luật,

- Các văn bản hướng dẫn thi hành luật,

- Các văn bản qui phạm pháp luật của địa phương

- Pháp lý về năng lực của Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA

III Thông

tin

tổng

- Tài sản thẩm định giá: có diện tích 70 m tại 105/02 Trương Văn Hải, 2

phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

quan

về thị

trường

bất

động

sản

- Tài sản so sánh 1: có diện tích 74 m tại 79 Trương Văn Hải, phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

- Tài sản so sánh 2: có diện tích 70 m tại 95 Trương Văn Hải, phường 2

Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

- Tài sản so sánh 3: có diện tích 78 m tại 117 Trương Văn Hải, 2

phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh Bốn tài sản đều nằm trong khu vực phường Tăng Nhơn Phú B, Tp Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh (Cách vị trị Tài sản thẩm định giá trong bán kính không quá 1km)

IV Thông

tin về

tài sản

thẩm

định

giá

1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá: Bao gồm các giấy tờ

pháp lý chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản, cũng như ghi nhận các đặc điểm về pháp lý của tài sản cần thẩm định giá như

2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

2.1 Quyền sử dụng đất

- Vị trí địa chính: Số thửa: 728 Số tờ bản đồ: 29

- Vị trí hành chính: Số nhà: 105/2

- Vị trí địa lý: đường Trương Văn Hải, khu phố 2, phường Tăng Nhơn Phú B, Tp Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

- Thời hạn / mục đích sử dụng đất: Lâu dài / Đất ở tại đô thị

- Diện tích: 70m (Bằng chữ: Bảy mươi mét vuông)2

- Hiện trạng khu đất: Có công trình xây dựng trên đất

- Khả năng tiếp cận:

+ Hướng chính: Bắc

+ Các hướng còn lại:

Phía trước tiếp giáp mặt tiền đường Phía sau và 2 bên là nhà dân

- Cơ sở hạ tầng: Hệ thống điện, nước: Vận hành tốt, không rò rỉ

- Kinh tế, văn hóa, an ninh: Thuộc khu dân cư an ninh đa phần là cán bộ

về hưu quan chức nhà nước văn minh tri thức

2.2 Công trình xây dựng trên đất

- Diện tích xây dựng: 40,8 m2

- Diện tích sử dụng: 40,8 m2

- Cấp loại, số tầng:

+ Cấp 3

+ Gồm 3 tầng

- Kết cấu chung:

+ Tường: Gạch

+ Sàn, cột, mái: BTCT

- Hiện trạng:

+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 81,6 m 2

+ Diện tích sàn xây dựng không phù hợp quy định: 0.0 m 2

+ Diện tích sàn xây dựng không phù hợp kiến trúc: 0.0 m2

+ Diện tích sàn hợp lệ: 81,6 m2

- Các tiện ích khác: Di chuyển thuận lợi: Cách chợ 1km, cách bệnh viện

1 km, cách Vincom Plaza Lê Văn Việt 750m, Cách City Gym 500m, cách trường học khoảng 500m,

- Thông tin sử dụng:

+ Hình thức sử dụng: Mục đích riêng

+ Đang được giao dịch trên thị trường

V

Cơ sở

giá trị

của tài

sản

thẩm

định

giá

VI Giả

thiết và

Giả

thiết

đặc

biệt

1 Giả thiết:

NOVA không kiểm trả sự phù hợp giữa bản chính và bản chụp hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp Báo cáo thẩm định giá này dựa trên giả định, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp là trung thực và đúng với hiện trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm thẩm định giá

Qua đo đạc kiểm tra thực tế, có sự khác biệt giữa diện tích đất phù hợp quy hoạch đang sử dụng và diện tích đất phù hợp quy hoạch theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số …… Theo yêu cầu của khách hàng, NOVA ước tính giá trị tài sản trên diện tích đất đo vẽ thực tế Đối với phần diện tích đất không phù hợp quy hoạch được công

Discover more

from:

Document continues below

Thẩm định giá

Trường Đại học Tài…

48 documents

Go to course

Nhóm3 Diamond-Island

- kinh tế bđs

None

20

Nhóm 10- tiểu luận kthp

- kỹ thuật bđs

None

23

Chapter 3 - Core textbook: Robbins, S., …

Organisational

Behaviour 100% (2)

5

١ كوﻠﺳ - Summary Organizational Behavio…

Organizational

Behavior 60% (5)

26

OB midterm and nal full chapter 1 ->10

Organizational

Behavior 100% (7)

30

nhận, NOVA ước tính giá trị trên cơ sở giá đất do Nhà nước ban hành

kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 về Giá các

loại đất trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến

ngày 31/12/2019 với giả định phần diện tích này sẽ được bồi thường theo

giá trên khi nhà nước thu hồi đất

2 Giả thiết đặc biệt: Không xem xét

VII Cách

tiếp

cận,

phươn

g pháp

thẩm

định

giá

1 Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

Căn cứ mục đích thẩm định giá, căn cứ đặc điểm pháp lý, kinh tế, kỹ

thuật của tài sản thẩm định giá, Tổ thẩm định giá NOVA thống nhất nhận

định Phương pháp Chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ Chi phí là

phương pháp thẩm định giá phù hợp và duy nhất đối với tài sản thẩm định

giá Bên cạnh đó, tổ thẩm định giá của NOVA sử dụng Phương pháp so

sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường để ước tính đơn giá quyền sử dụng

đất tham chiếu đối với tài sản thẩm định giá

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị

của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản

so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá Phương

pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định

giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí

thay thế đẻ tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức

năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành, giá trị hao mòn của tài sản

thẩm định giá Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi

phí

2 Kết quả thu nhập thông tin thị trường.

3 Ước tính giá trị tài sản thẩm định theo các bước của phương pháp

thẩm định giá đã lựa chọn

TS TĐG: Diện tích 70m (4m x 17,5m), gồm 1 trệt 1 lầu, có sổ đỏ.2

TSSS1: Diện tích 80m (5,2m x 15,38m); mức giá 7,2 tỷ; 1 trệt 1 lầu, có 2

sổ đỏ

Final Quiz OB 2021

Organizational Behavior 100% (1)

11

TSSS2: Diện tích 70m (6m x 12m); mức giá 5,99 tỷ; 1 trệt 1 lầu 1 lửng,

có sổ đỏ

TSSS3: Diện tích 78m (4m x 19,5m), mức giá 6,6 tỷ, 1 trệt 1 lầu, có sổ 2

đỏ

- Đơn giá xây dựng mới: 5.500.000đ (50 năm)

- Chiều rộng:

Trên 5m – 6m: 105%

Từ 4m – 5m: 100%

- Chiều dài:

Từ 10m – 15m: 95%

Trên 15m – 20m: 100%

- Diện tích:

● Từ 65 - 75m: 100%

● Từ 75m trở lên: 97%

BÀI LÀM:

B1: Xác định tổng quan:

- Tài sản thẩm định giá: TS TĐG

- Mục đích thẩm định giá: Mua bán

- Thời gian thẩm định giá: Năm 2023

- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí (vì TS TĐG gồm đất và TS gắn liền với đất tại thời điểm TĐG có 3 TS tương tự.)

- Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Có GCN QSDĐ, diện tích 70m (4m 2

x 17.5m), diện tích sàn xây dựng 40,8m ; nhà 2 tầng kết cấu tường 2

gạch, sàn cột mái BTCT; hệ thống điện nước tốt không rò rỉ

B2: Tính giá trị quyền sử dụng đất của các tài sản so sánh:

- TSSS1: Diện tích 80m (5,2m x 15,38m); mức giá 7,2 tỷ; 1 trệt 1 lầu,2

DT SXD 105m có sổ đỏ.2

GT CTXD: 105 x 5,5 x [(100% - (8/50 x 100%)] = 485,1 (trđ) Đơn giá QSDĐ: (7200 trđ – 485,1 trđ)/74m = 90,74 (trđ/m2)2

- TSSS2: Diện tích 70m (6m x 12m); mức giá 5,99 tỷ; 1 trệt 1 lầu 1 2

lửng, DT SXD 150m có sổ đỏ.

GT CTXD: 150 x 5,5 x [100% - (10/50 x 100%)] = 660 (trđ) Đơn giá QSDĐ: (5990 trđ - 660trđ)/70m^2 = 76,14 (trđ/m )2

- TSSS3: Diện tích 78m (4m x 19,5m), 1 trệt 1 lầu, mức giá 6,6 tỷ, 2

DT SXD 122m2 có sổ đỏ

GT CTXD: 122 x 5,5 x [100% - (13/50 x 100%)] = 496,54(trđ) Đơn giá QSDĐ: (6600 trđ – 496,54 trđ)/78m = 78,25(trđ/m )2 2

tố

Đơn

vị tính

Tài sản thẩm định giá

Tài sản

so sánh 1

Tài sản

so sánh 2

Tài sản so sánh 3 Đất

2 Chiều

3

Diện

tích

đất

Công

trình

xây

dựng

cấu

1 trệt 1 lầu

1 trệt 1 lầu

1trệt 1 lửng 1 lầu

1 trệt 1 lầu

5

Diện

tích

sàn

xây

dựng

Đơn

giá

sàn

xây

dựng

7

Chất

lượng

còn lại

86% (xây dựng năm 2016)

84% (xây dựng năm 2015)

80% (xây dựng năm 2013)

74% (xây dựng năm 2010)

8

Giá

bán

BĐS

9 Giá trị

10 Giá trị

11

Đơn

giá

QSDĐ

B3: Phân tích:

- Chiều dài:

TSSS1 và TSSS3 tương đồng với TS TĐG nên không cần điều chỉnh

TSSS2 kém lợi thế hơn TS TĐG nên cần điều chỉnh tăng giá bán: (100%/95%) - 1 = 5,26%

- Chiều rộng:

TSSS1 lợi thế hơn TS TĐG nên cần điều chỉnh giảm: (100%/105%) -1= - 4,76%

TSSS2 lợi thế hơn TS TĐG nên cần điều chỉnh giảm: (100%/105%) -1= - 4,76%

TSSS3 tương đồng với TS TĐG nên không điều chỉnh

- Diện tích

TSSS1 kém lợi thế hơn TS TĐG, nên cần điều chỉnh tăng: (100%/97%) -1= 3,1%

TSSS2 tương đồng với TS TĐG nên không cần điều chỉnh TSSS3 kém lợi thế hơn TS TĐG, nên cần điều chỉnh tăng: (100%/97%) -1= 3,1%

B4: Bảng điều chỉnh

A

Đơn giá

trước điều

chỉnh

B1

Hệ số tương

Tỷ lệ điều

-Mức điều

-B2

Hệ số tương

Tỷ lệ điều

-Mức điều

Hệ số tương

Tỷ lệ điều

Mức điều

chỉnh

C Mức giá chỉ

C1

Giá trị trung

bình của

mức giá chỉ

dẫn

C2

Tỉ lệ chênh

lệch với giá

trị trung

bình của các

mức giá chỉ

dẫn

8,63% -6,84% -1,78%

D Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C

D1

Tổng giá trị

điều chỉnh

gộp

D2 Tổng số lần

D3

Tổng giá trị

điều chỉnh

thuần

-1,51 0,38 2.38

E

Xác định

mức giá

của tài sản

thẩm định

giá

B5: Thống nhất mức giá chỉ dẫn: Thẩm định viên nhận thấy từ bảng điều chỉnh, chênh lệch mức giá trung bình giữa các mức giá chỉnh dẫn với mức giá chỉ dẫn trung bình từ -6,84% đến 8,63% đảm bảo không vượt quá ± 15% Do đó 3 TSSS được xem là tương đồng nhất với TS TĐG Vậy nên giá chỉ dẫn của TS TDG sẽ là bình quân của 3 TSSS: (89,23 + 76,52 + 80,68) /3 = 82,14 (Trd/m )2

B6: Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá:

GT QSDĐ = 82,14 x 70 = 5749,8(trđ)

GT CTXD trên đất = 81,6 x 5,5 x 86% = 385,97 (trđ)

GT TS TĐG = 5749,8 + 385,97 = 6135,77(trđ)

B7: Kết luận:

Giá trị tài sản thẩm định giá là: 6.135.770.000đ

( Bằng chữ: Sáu tỷ một trăm ba mươi lăm triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng chẵn)

VII

I

Kết

quả

thẩm

định

giá

1 Kết quả thẩm định giá

Căn cứ đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và hiện trạng tài sản thẩm định giá; trên cơ sở khảo sát tình hình giao dịch thị trường bất động sản khu vực; áp dụng phương pháp thẩm định giá như trên; công ty TNHH Thẩm định giá NOVA thống báo kết quả ước tính giá trị tài sản như sau:

6.135.770.000đ

( Bằng chữ: Sáu tỷ một trăm ba mươi lăm triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng chẵn)

*Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong vòng sáu (06) tháng kể từ ngày cung cấp chứng thư./

2 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường cho tài sản thẩm định giá có đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và hiện trạng được mô tả chi tiết tại thời điểm thẩm định được ghi trong báo cáo thẩm định giá này

- Kết quả thẩm định giá phải được sử dụng đúng đối tượng và mục đích

đã ghi trong báo cáo này NOVA không chịu trách nhiệm trong mọi trường hợp khách hàng hoặc bên thứ ba không đúng đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá sai mục đích

- Về pháp lý tài sản thẩm định giá: Khách hàng cung cấp các tài liệu, chứng từ, hồ sở pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định giá như trên bằng bản sao (bản photo) Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ đã cung cấp

- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá hoặc người hướng dẫn thẩm định viên thực hiện thẩm định hiện trạng tài sản phải chịu hoản toàn trách nhiệm về thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính năng và tính pháp lý của tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho NOVA tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá được tính toán trong điều kiện thị trường bình

thường tại thời điểm thẩm định giá Những biến động bất bình thường của thị trường hay chính sách ảnh hưởng đến giá trị của tài sản không được xem xét trong báo cáo này

- Tình trạng của tài sản đã có trước thời điểm thẩm định giá Thẩm định viên không chịu trách nhiệm nếu có phát sinh các hư hỏng, phá bỏ, thay đổi kết cấu hiện trạng của nó hay thay đổi chủ sở hữu trong quá trình sử dụng sau thời điểm thẩm định giá

Thẩm định viên và những người tham gia trực tiếp không có quan hệ kinh

tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, khôg là cổ đông chi phối khách hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa và không có xảy ra bất kỳ xung đột lợi ích nào

IX

Danh

mục

phụ lục

kèm

theo

- Phụ lục 01: Hình ảnh minh họa tài sản thẩm định giá

- Phụ lục 02: + Sơ đồ tài sản thẩm định và tài sản so sánh

+ Hồ sơ pháp lý tài sản thẩm định

- Phụ lục 03: Sơ đồ vị trí của TS TDG và các TSSS

X

Thời

hạn có

hiệu

lực của

kết quả

thẩm

định

giá

Thời hạn sử dụng kết quả thẩm định trong vòng 6 tháng kể từ khi phát hành báo cáo này, tuy nhiên chúng tôi lưu ý khách hàng khi sử dụng chứng thư cho mục đích nêu trên cần xem xét đầy đủ những thay đổi của đất và tài sản gắn liền với đất và những thay đổi về thị trường từ thời điểm phát hành báo cáo này đến thời điểm sử dụng kết quả thẩm định giá

để đưa ra quyết định

XI

Những

điều

kiện

loại trừ

và hạn

chế

- Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích yêu cầu

- Bảng báo cáo đã bỏ qua những yếu tố thay đổi của vật giá, hoàn toàn do thẩm đinh viên tự thu thập nên không tránh khỏi có điểm hỏng vì thế bảng báo cáo chỉ dùng để tham khảo

Xii Xác

nhận

của

Doanh

nghiệp

thẩm

định

giá,

thẩm

định

viên về

giá và

chuyên

viên

thực

hiện

thẩm

định

giá trị

tài sản

Trần Nguyễn Ngọc Ánh Võ Thanh Kiệt

TỔNG GIÁM ĐỐC

Trần Tiểu Băng

Nhìn chung, mẫu báo cáo kết quả thẩm định giá của công ty TNHH Thẩm định giá NOVA tuân thủ đầy đủ các nội dung cần có của một báo cáo thẩm định giá theo Tiêu chuẩn TĐGVN 06 Tuy nhiên, tùy theo mục đích của đơn vị mà các nội dung được sắp xếp theo một trình tự nhất định

SƠ ĐỒ VỊ TRÍ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC TÀI

SẢN SO SÁNH

TÀI SẢN SO SÁNH 3

TÀI SẢN SO SÁNH 2 TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI SẢN SO SÁNH 1