Đang tải... (xem toàn văn)
Trang 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETINGKHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNTIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNHGIÁ BẤT ĐỘNG SẢNĐề tài:THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ 105/2 TR
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ 105/2 TRƯƠNG VĂN HẢI, KHU PHỐ 2, PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ B, QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DANH SÁCH THÀNH VIÊN STT Họ Tên MSSV Công tác phụ trách Mức độ đóng góp Trần Nguyễn Ngọc Ánh 2121008675 Tìm kiếm, thu thập thơng tin, giải toán, làm báo cáo 100% Trần Tiểu Băng 2121013525 Thu thập thông tin, làm báo cáo 75% Võ Thanh Kiệt 2121012288 Tìm kiếm TSSS, thu thập thơng tin, giải toán, làm báo cáo 100% Nguyễn Thị Thùy Linh 2121002458 Thu thập thơng tin, giải tốn, làm báo cáo 80% Nguyễn Thị Kim Thoa 2121012197 Thu thập thông tin, làm báo cáo 75% Note Cộng điểm Cộng điểm DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT: - TSSS: Tài sản so sánh TSSS1: Tài sản so sánh TSSS2: Tài sản so sánh TSSS3: Tài sản so sánh TS TĐG: Tài sản thẩm định giá Trđ: triệu đồng Báo cáo kết thẩm định giá bất động sản (nhà phố) ST T I TÊN MỤC Thông tin doanh nghiệp thẩm định giá NỘI DUNG TRÌNH BÀY - Tên Cơng ty: - Địa chỉ: - Số điện thoại: Fax: - Website: Email: - Người đại diện: Trần Tiểu Băng Chức vụ: Tổng Giám đốc Thông tin khách hàng thẩm định giá tài sản - Khách hàng : Trần Nguyễn Ngọc Ánh - Địa : KTX UFM - Số hợp đồng : HD-053123 Thông tin tài sản: - Tên tài sản II Thông tin thẩm định giá : Bất động sản số - Vị trí tọa lạc : 105/02 Trương Văn Hải, phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh - Thời điểm : 2023 - Mục đích : Mua bán Các nguồn thông tin sử dụng trình thẩm định giá mức độ kiểm tra, thẩm định nguồn thơng tin đó: Các thơng tin sử dụng báo cáo tổ chức thẩm định thu nhập trình kiểm tra trạng tài sản thẩm định qua phương tiện truyền thông (báo mua bán, website bất động sản,…) kết hợp kiểm tra thông tin trực tiếp qua điện thoại Căn pháp lý thẩm định giá: - Các Bộ Luật Luật, - Các văn hướng dẫn thi hành luật, - Các văn qui phạm pháp luật địa phương - Pháp lý lực Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA III Thông tin tổng - Tài sản thẩm định giá: có diện tích 70 m2 105/02 Trương Văn Hải, phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh IV - Tài sản so sánh 1: có diện tích 74 m2 79 Trương Văn Hải, phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh quan thị trường bất động sản - Tài sản so sánh 2: có diện tích 70 m2 95 Trương Văn Hải, phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh - Tài sản so sánh 3: có diện tích 78 m2 117 Trương Văn Hải, phường Tăng Nhơn Phú B, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh Thông tin tài sản thẩm định giá Đặc điểm pháp lý tài sản thẩm định giá: Bao gồm giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu tài sản, ghi nhận đặc điểm pháp lý tài sản cần thẩm định Bốn tài sản nằm khu vực phường Tăng Nhơn Phú B, Tp Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh (Cách vị trị Tài sản thẩm định giá bán kính khơng q 1km) Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá 2.1 Quyền sử dụng đất - Vị trí địa chính: Số thửa: 728 Số tờ đồ: 29 - Vị trí hành chính: Số nhà: 105/2 - Vị trí địa lý: đường Trương Văn Hải, khu phố 2, phường Tăng Nhơn Phú B, Tp Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh - Thời hạn / mục đích sử dụng đất: Lâu dài / Đất đô thị - Diện tích: 70m2 (Bằng chữ: Bảy mươi mét vng) - Hiện trạng khu đất: Có cơng trình xây dựng đất - Khả tiếp cận: + Hướng chính: Bắc + Các hướng cịn lại: Phía trước tiếp giáp mặt tiền đường Phía sau bên nhà dân - Cơ sở hạ tầng: Hệ thống điện, nước: Vận hành tốt, khơng rị rỉ - Kinh tế, văn hóa, an ninh: Thuộc khu dân cư an ninh đa phần cán hưu quan chức nhà nước văn minh tri thức 2.2 Cơng trình xây dựng đất - Diện tích xây dựng: 40,8 m2 - Diện tích sử dụng: 40,8 m2 - Cấp loại, số tầng: + Cấp + Gồm tầng - Kết cấu chung: + Tường: Gạch + Sàn, cột, mái: BTCT - Hiện trạng: + Tổng diện tích sàn xây dựng: 81,6 m2 + Diện tích sàn xây dựng khơng phù hợp quy định: 0.0 m2 + Diện tích sàn xây dựng khơng phù hợp kiến trúc: 0.0 m2 + Diện tích sàn hợp lệ: 81,6 m2 - Các tiện ích khác: Di chuyển thuận lợi: Cách chợ 1km, cách bệnh viện km, cách Vincom Plaza Lê Văn Việt 750m, Cách City Gym 500m, cách trường học khoảng 500m, - Thông tin sử dụng: + Hình thức sử dụng: Mục đích riêng + Đang giao dịch thị trường V VI Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giả Giả thiết: thiết NOVA không kiểm trả phù hợp chụp hồ sơ Giả pháp lý khách hàng cung cấp Báo cáo thẩm định giá dựa giả thiết định, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp trung thực với đặc trạng pháp lý tài sản thời điểm thẩm định giá biệt Qua đo đạc kiểm tra thực tế, có khác biệt diện tích đất phù hợp quy hoạch sử dụng diện tích đất phù hợp quy hoạch theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số …… Theo yêu cầu khách hàng, NOVA ước tính giá trị tài sản diện tích đất đo vẽ thực tế Đối với phần diện tích đất khơng phù hợp quy hoạch công Document continues below Discover more from: định giá Thẩm Trường Đại học Tài… 48 documents Go to course 20 Nhóm3 Diamond-Island - kinh tế bđs None Nhóm 10- tiểu luận kthp 23 - kỹ thuật bđs None Chapter - Core textbook: Robbins, S., … Organisational Behaviour 100% (2) ١ سلوك- Summary 26 30 Organizational Behavio… Organizational Behavior 60% (5) OB midterm and final full chapter ->10 Organizational Behavior 100% (7) Final Quiz OB 2021 11 Organizational Behavior nhận, NOVA ước tính giá trị sở giá đất Nhà nước ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 Giá loại đất địa bàn Tp Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 với giả định phần diện tích bồi thường theo giá nhà nước thu hồi đất Giả thiết đặc biệt: Không xem xét VII Cách tiếp cận, phươn g pháp thẩm định giá Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá: Căn mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, kinh tế, kỹ thuật tài sản thẩm định giá, Tổ thẩm định giá NOVA thống nhận định Phương pháp Chi phí thay thuộc cách tiếp cận từ Chi phí phương pháp thẩm định giá phù hợp tài sản thẩm định giá Bên cạnh đó, tổ thẩm định giá NOVA sử dụng Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường để ước tính đơn giá quyền sử dụng đất tham chiếu tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Phương pháp chi phí thay phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí thay đẻ tạo tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có chức năng, cơng dụng theo giá thị trường hành, giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí thay thuộc cách tiếp cận từ chi phí Kết thu nhập thơng tin thị trường Ước tính giá trị tài sản thẩm định theo bước phương pháp thẩm định giá lựa chọn TS TĐG: Diện tích 70m2 (4m x 17,5m), gồm lầu, có sổ đỏ TSSS1: Diện tích 80m2 (5,2m x 15,38m); mức giá 7,2 tỷ; lầu, có sổ đỏ 100% (1) TSSS2: Diện tích 70m2 (6m x 12m); mức giá 5,99 tỷ; lầu lửng, có sổ đỏ TSSS3: Diện tích 78m2 (4m x 19,5m), mức giá 6,6 tỷ, lầu, có sổ đỏ - Đơn giá xây dựng mới: 5.500.000đ (50 năm) - Chiều rộng: Trên 5m – 6m: 105% Từ 4m – 5m: 100% - Chiều dài: Từ 10m – 15m: 95% Trên 15m – 20m: 100% - Diện tích: ● Từ 65 - 75m: 100% ● Từ 75m trở lên: 97% BÀI LÀM: B1: Xác định tổng quan: - Tài sản thẩm định giá: TS TĐG - Mục đích thẩm định giá: Mua bán - Thời gian thẩm định giá: Năm 2023 - Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí (vì TS TĐG gồm đất TS gắn liền với đất thời điểm TĐG có TS tương tự.) - Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Có GCN QSDĐ, diện tích 70m2 (4m x 17.5m), diện tích sàn xây dựng 40,8m2; nhà tầng kết cấu tường gạch, sàn cột mái BTCT; hệ thống điện nước tốt khơng rị rỉ B2: Tính giá trị quyền sử dụng đất tài sản so sánh: - TSSS1: Diện tích 80m2 (5,2m x 15,38m); mức giá 7,2 tỷ; lầu, DT SXD 105m2 có sổ đỏ GT CTXD: 105 x 5,5 x [(100% - (8/50 x 100%)] = 485,1 (trđ) Đơn giá QSDĐ: (7200 trđ – 485,1 trđ)/74m2 = 90,74 (trđ/m2) - TSSS2: Diện tích 70m2 (6m x 12m); mức giá 5,99 tỷ; lầu lửng, DT SXD 150m2 có sổ đỏ GT CTXD: 150 x 5,5 x [100% - (10/50 x 100%)] = 660 (trđ) Đơn giá QSDĐ: (5990 trđ - 660trđ)/70m^2 = 76,14 (trđ/m2) TSSS3: Diện tích 78m2 (4m x 19,5m), lầu, mức giá 6,6 tỷ, DT SXD 122m2 có sổ đỏ - GT CTXD: 122 x 5,5 x [100% - (13/50 x 100%)] = 496,54(trđ) Đơn giá QSDĐ: (6600 trđ – 496,54 trđ)/78m2= 78,25(trđ/m2) STT Yếu tố Đơn vị tính Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh Đất Chiều rộng m 5,2 Chiều dài m 17,5 15,38 12 19,5 Diện tích đất m2 70 80 70 78 lầu lầu 1trệt lửng lầu lầu 81,6 105 150 122 Công trình xây dựng Kết cấu Diện tích sàn xây dựng m2 Đơn giá sàn xây dựng Chất lượng lại Giá bán BĐS Trđ Giá trị CTXD Trđ 10 Giá trị QSDĐ Trđ 11 Đơn giá Trđ/m2 QSDĐ trđ/m2 5,5 86% (xây dựng năm 2016) 5,5 5,5 84% (xây 80% (xây dựng dựng năm năm 2015) 2013) 7200 385,97 5,5 5990 74% (xây dựng năm 2010) 6600 485,1 660 496,54 6714,9 5330 6103,46 90,74 76,14 78,25 B3: Phân tích: - Chiều dài: TSSS1 TSSS3 tương đồng với TS TĐG nên không cần điều chỉnh TSSS2 lợi TS TĐG nên cần điều chỉnh tăng giá bán: (100%/95%) - = 5,26% - Chiều rộng: TSSS1 lợi TS TĐG nên cần điều chỉnh giảm: (100%/105%) -1= - 4,76% TSSS2 lợi TS TĐG nên cần điều chỉnh giảm: (100%/105%) -1= - 4,76% TSSS3 tương đồng với TS TĐG nên khơng điều chỉnh - Diện tích TSSS1 lợi TS TĐG, nên cần điều chỉnh tăng: (100%/97%) -1= 3,1% TSSS2 tương đồng với TS TĐG nên không cần điều chỉnh TSSS3 lợi TS TĐG, nên cần điều chỉnh tăng: (100%/97%) -1= 3,1% B4: Bảng điều chỉnh TT Yếu tố Đơn vị TS TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 A Đơn giá trước điều chỉnh Trđ/m2 ? 90,74 76,14 78,25 Chiều dài m 17,5 15,38 12 19,5 Hệ số tương quan % 100% 100% 95% 100% Tỷ lệ điều chỉnh % - +5,26% - Mức điều chỉnh Trđ/m2 - +4,0 - B1 B2 B3 Chiều rộng m 5,2 Hệ số tương quan % 100% 105% 105% 100% Tỷ lệ điều chỉnh % - 4,76% -4,76% - Mức điều chỉnh Trđ/m2 - 4,32 -3,62 - Diện tích m2 70 80 70 78 Hệ số tương quan % 100% 97% 100% 97% Tỷ lệ điều chỉnh % +3,1% - +3,1% Trđ/m2 +2,81 - +2,43 Mức điều chỉnh C Mức giá dẫn Trđ/m2 C1 Giá trị trung bình mức giá dẫn Trđ/m2 C2 Tỉ lệ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn D Tổng hợp số liệu điều chỉnh mục C Tổng số lần điều chỉnh E Xác định mức giá tài sản thẩm định giá -1,78% 7,13 7,62 2,43 2 -1,51 0,38 2.38 Trđ/m2 Trọng số 80,68 -6,84% Lần Tổng giá trị D3 điều chỉnh 76,52 82,14 8,63% Tổng giá trị D1 điều chỉnh gộp D2 89,23 82,14 33,33% 33,33% 33,33% B5: Thống mức giá dẫn: Thẩm định viên nhận thấy từ bảng điều chỉnh, chênh lệch mức giá trung bình mức giá chỉnh dẫn với mức giá dẫn trung bình từ -6,84% đến 8,63% đảm bảo khơng vượt q ± 15% Do TSSS xem tương đồng với TS TĐG Vậy nên giá dẫn TS TDG bình quân TSSS: (89,23 + 76,52 + 80,68) /3 = 82,14 (Trd/m2 ) B6: Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá: GT QSDĐ = 82,14 x 70 = 5749,8(trđ) GT CTXD đất = 81,6 x 5,5 x 86% = 385,97 (trđ) GT TS TĐG = 5749,8 + 385,97 = 6135,77(trđ) B7: Kết luận: Giá trị tài sản thẩm định giá là: 6.135.770.000đ ( Bằng chữ: Sáu tỷ trăm ba mươi lăm triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng chẵn) VII I Kết thẩm định giá Kết thẩm định giá Căn đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật trạng tài sản thẩm định giá; sở khảo sát tình hình giao dịch thị trường bất động sản khu vực; áp dụng phương pháp thẩm định trên; công ty TNHH Thẩm định giá NOVA thống báo kết ước tính giá trị tài sản sau: 6.135.770.000đ ( Bằng chữ: Sáu tỷ trăm ba mươi lăm triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng chẵn) *Kết thẩm định giá có hiệu lực vịng sáu (06) tháng kể từ ngày cung cấp chứng thư./ Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá - Kết thẩm định giá xác nhận giá trị thị trường cho tài sản thẩm định giá có đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế - kỹ thuật trạng mô tả chi tiết thời điểm thẩm định ghi báo cáo thẩm định giá - Kết thẩm định giá phải sử dụng đối tượng mục đích ghi báo cáo NOVA không chịu trách nhiệm trường hợp khách hàng bên thứ ba không đối tượng sử dụng kết thẩm định giá sai mục đích - Về pháp lý tài sản thẩm định giá: Khách hàng cung cấp tài liệu, chứng từ, hồ sở pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định (bản photo) Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác hồ sơ cung cấp - Khách hàng yêu cầu thẩm định giá người hướng dẫn thẩm định viên thực thẩm định trạng tài sản phải chịu hoản toàn trách nhiệm thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tính pháp lý tài sản thẩm định giá cung cấp cho NOVA thời điểm địa điểm thẩm định giá - Kết thẩm định giá tính tốn điều kiện thị trường bình thường thời điểm thẩm định giá Những biến động bất bình thường thị trường hay sách ảnh hưởng đến giá trị tài sản không xem xét báo cáo - Tình trạng tài sản có trước thời điểm thẩm định giá Thẩm định viên không chịu trách nhiệm có phát sinh hư hỏng, phá bỏ, thay đổi kết cấu trạng hay thay đổi chủ sở hữu trình sử dụng sau thời điểm thẩm định giá Thẩm định viên người tham gia trực tiếp khơng có quan hệ kinh tế quyền lợi kinh tế góp vốn cổ phần, cho vay vay vốn từ khách hàng, khôg cổ đông chi phối khách hàng ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa khơng có xảy xung đột lợi ích - Phụ lục 01: Hình ảnh minh họa tài sản thẩm định giá IX - Phụ lục 02: + Sơ đồ tài sản thẩm định tài sản so sánh Danh mục + Hồ sơ pháp lý tài sản thẩm định phụ lục - Phụ lục 03: Sơ đồ vị trí TS TDG TSSS kèm theo X Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá XI Những điều kiện loại trừ hạn chế Xii Xác nhận Doanh Thời hạn sử dụng kết thẩm định vòng tháng kể từ phát hành báo cáo này, nhiên lưu ý khách hàng sử dụng chứng thư cho mục đích nêu cần xem xét đầy đủ thay đổi đất tài sản gắn liền với đất thay đổi thị trường từ thời điểm phát hành báo cáo đến thời điểm sử dụng kết thẩm định giá để đưa định - Kết thẩm định giá sử dụng làm sở xác định giá bán, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Khách hàng phải hồn tồn chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích yêu cầu - Bảng báo cáo bỏ qua yếu tố thay đổi vật giá, hoàn toàn thẩm đinh viên tự thu thập nên khơng tránh khỏi có điểm hỏng bảng báo cáo dùng để tham khảo TRỢ LÝ THẨM ĐỊNH VIÊN THẨM ĐỊNH VIÊN nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá chuyên viên thực thẩm định giá trị tài sản Trần Nguyễn Ngọc Ánh Võ Thanh Kiệt TỔNG GIÁM ĐỐC Trần Tiểu Băng Nhìn chung, mẫu báo cáo kết thẩm định giá công ty TNHH Thẩm định giá NOVA tuân thủ đầy đủ nội dung cần có báo cáo thẩm định giá theo Tiêu chuẩn TĐGVN 06 Tuy nhiên, tùy theo mục đích đơn vị mà nội dung xếp theo trình tự định SƠ ĐỒ VỊ TRÍ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC TÀI SẢN SO SÁNH TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN SO SÁNH TÀI SẢN SO SÁNH TÀI SẢN SO SÁNH More from: Thẩm định giá Trường Đại học Tài… 48 documents Go to course 20 Nhóm3 Diamond-Island - kinh tế bđs Thẩm định giá 23 None Nhóm 10- tiểu luận kthp - kỹ thuật bđs Thẩm định giá None Bt nguyên lý tdg 3,4,6 11 PP so sánh Thẩm định giá None Bài tiểu luận nhóm 16 Thẩm định giá None Recommended for you Chapter - Core textbook: Robbins, S., … Organisational Behaviour 100% (2) 26 30 ١ سلوك- Summary Organizational Behavio… Organizational Behavior 60% (5) OB midterm and final full chapter ->10 Organizational Behavior 100% (7) Final Quiz OB 2021 11 Organizational Behavior 100% (1)