Trang 1 TIỂU LUẬN HC PHN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNHC K III – 2023Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI 135 NGUYỄN VĂN HƯỞNG,PHƯỜNG THẢO ĐIỀN, THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
Thông tin về đơn vị thẩm định giá
Tên công ty : Công ty cổ phần thẩm định giá TTTB Địa chỉ : 2295 Huỳnh Tấn Phát, huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí
Người đại diện : Cao Văn Bảo Điện thoại :0962610715
Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
Căn cứ pháp lý thẩm định
- Thông tin tham khảo từ cư dân xung quanh khu vực khảo sát
- Thông tin tham khảo từ Công ty cổ phần thẩm định giá FARGO
- Tài liệu tham khảo thẩm định giá bất động sản của trường Đại học Tài Chính – Marketing
II.4 Căn cứ pháp lý thẩm định
Các bộ luật và văn bản
- Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương
Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm sản phẩm thẩm định giá2 3.1 Giới thiệu về vị trí địa lý dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu
Thông tin về tài sản thẩm định giá
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
- Các tiện ích khác: Trong bán kính 1km gần với trường Đại học văn hóa TPHCM; Trường đại học tư thục Quốc tế Sài Gòn; Trường quốc tế BIS Tp.HCM; Trường tiểu học Huỳnh Văn Ngỡi.
HEnh 2: Gooogle maps khu vực Thảo Điền (Nguồn:
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị bất động sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của bất động sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Các giả thuyết và các giả thuyết đặc biệt
- Trong thời gian thẩm định giá thì bất động sản không có thêm tu sửa hay thay thế mới
- Diện tích đất sử dụng của tài sản là phù hợp với quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa phương, văn bản quy định của pháp luật hiện hành
- Diện tích đất trên thực tế sau khi đo đạc là đúng với thông tin được cung cấp của chủ sở hữu.
- Hiện trạng pháp lý của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá là hợp pháp, hoàn chỉnh: 100%
- Các bên giao dịch không có quan hệ gì với nhau, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin
- Vị trí tương đồng mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng thuộc địa phận phường Thảo Điền, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh
- Tuổi đời kinh tế chia theo cấp nhà:
- Bình quân đơn giá xây dựng là: 10.497.656 đồng/m 2
- Tỉ trọng tương quan về đơn giá sử dụng đất
- Tương quan về vị trí:
- Tương quan về chiều rộng:
- Tương quan về chiều dài:
- Môi trường sống an ninh: 100%
- Hình dáng tương đối vuông vức, phong thủy dung hòa không có yếu tố bất lợi.
- Đường nhựa rộng 16m cả lề xe ôtô ra vào thuận tiện.
- Các yếu tố khác mang lợi thế cho bất động sản như: view hướng sông, hướng đẹp, nội khu, cơ sở hạ tầng cao cấp hiện đại, khu dân cư an ninh, đông đúc, nhộn nhịp,…
Giả thiết đ c bi t: Các giao dịch Dân sự được diễn ra hoàn toàn bằng giá giao ngay.
Áp dụng cách tiếp cận
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (Thứ nhất)
nhất) a Thông tin tài sản so sánh 1: (Guland, 2023)
- Vị trí: Số 135, đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, có 2 mặt tiền.
- Yếu tố khác ( View): Nội khu, mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng
- Kích thước: chiều ngang: 15.5m chiều dài : 20m
- Giá thương lượng: 100.300.000.000 (VNĐ) b Cách tiếp cận: Trực tiếp với chủ sở hữu. c Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (Thứ hai)
a Thông tin tài sản so sánh 2: được tìm kiếm tại (Guland, 2023)
- Vị trí: Đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, Quận 2,thành phố Hồ Chí Minh, có 3 mặt tiền.
- Yếu tố khác (View): Nội khu mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng.
- Kích thước: chiều ngang: khoảng 14m và vạt mỗi bên 4,2m chiều dài : 20m
- Giá thương lượng: 103.030.645.488 (VNĐ) b Cách tiếp cận: Trực tiếp với chủ sở hữu. c Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh.
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (Thứ ba)
a Thông tin tài sản so sánh 3: được tìm kiếm tại (Guland, 2023)
- Vị trí: Đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, có 1 mặt tiền.
- Yếu tố khác (View): Nội khu mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng.
- Kích thước: chiều ngang: 9m và chiều dài : 25m
- Giá thương lượng: 73.371.078.240 (VNĐ) b Cách tiếp cận: Trực tiếp với chủ sở hữu. c Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh.
Kết quả thẩm định giá 11 1 Thông tin tài sản thẩm định giá
Đơn giá quyền sử dụng đất
- Tỷ lệ hao mòn: không có (đất trống)
- Tỷ lệ chất lượng còn lại: không có (đất trống)
- Giá trị công trình xây dựng: không có (đất trống)
- Giá trị quyền sử dựng đất: 100.300 (Trđ)
- Đơn giá QSDĐ của TSSS1: 323,548 (Trđ)
- Tỷ lệ chất lượng còn lại: 90%
- Giá trị công trình xây dựng: 780m × 10,49tr/m × 90% = 7.369 (Trđ) 2
- Giá trị quyền sử dựng đất: 110.400 (Trđ) – 7.369 (Trđ) = 103.030 (Trđ)
- Đơn giá QSDĐ của TSSS2: 335,6 (Trđ)
- Tỷ lệ chất lượng còn lại: 100% - 20% = 80%
- Giá trị công trình xây dựng: 575m × 10,49tr/m × 80% = 4.828 (Trđ) 2 2
- Giá trị quyền sử dựng đất: 78.000 (Trđ) – 4.828 (Trđ) = 73.371 (Trđ)
- Đơn giá QSDĐ của TSSS3: 326,09 (Trđ)
Phân tích mối tương quan giữa các TSSS với TSTĐG
a Tương quan về mặt thoáng
- TSSS1 và 3 kem lợi thế hơn TSTĐG có tỷ lệ điều chỉnh TSSS1 và 3 lần lượt là: 97% và 90%.
- TSSS2 tương đồng với tài sản thẩm định. b Tương quan về quy mô
- TSSS1, TSSS2, TSSS3 lợi thế hơn TSTĐG có tỷ lệ TSSS1, TSSS2 và TSSS3: 105%, 105% và 110%. c Tương quan về lợi thế mặt tiền
- TSSS3 kem lợi thế hơn TSTĐG có tỷ lệ điều chỉnh là 98%.
- TSSS1 và TSSS2 tương đồng với TSTĐG. d Yếu tố khác
- TSSS1, TSSS2 và TSSS3 kem lợi thế hơn TSTĐG có tỷ lệ điều chỉnh giá là98%.
Bảng điều chỉnh
Bảng 1: Bảng điều chỉnh (nguồn: tác giả thực hiện)
T Yếu tố so sánh Tài sản
TĐG Tài sản so sánh l l l 01 02 03
A Giá giao dịch ước tính (VND) l 100.300.000.
C Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉn
Tương đồng Tương đồng Tương đồn
2 mặt tiền 3 mặt tiền 1 mặt tiền
Kém hơn Tương đồng Kém hơn
Tốt hơn Tốt hơn Tốt hơn
Khoảng 14,5m và vạt góc mỗi bên khoảng 6m
Khoảng 14m và vạt góc mỗi bên khoảng 4,2m
Tương đồng Tương đồng Kém hơn
Giá sau điều chỉnh (VND/m 2 ) † 317.671.465 319.623.532 336.109.75
Tương đồng Tương đồng Tương đồn
Giá sau điều chỉnh (VND/m 2 ) † 317.671.465 319.623.532 336.109.75
Hình dáng Tương đối vuông vức
Tương đồng Tương đồng Tương đồn
81 + sông + mặt đường Nguyễn Văn Hưởng
Nội khu + mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng
Nội khu + mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng
Nội khu + mặt tiền đường Nguyễn Vă Hưởng
Kém hơn Kém hơn Kém hơn
Mức giá chỉ dẫn (VND/m 2 ) † 324.154.55
Giá trị trung bình của mức giá đất ở chỉ dẫn
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn l 2,14% 1,52% -3,46%
Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (VND) † 32.373.316 22.504.106 82.752.96
Số lần điều chỉnh (lần) † 3 2 4
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
F Xác định đơn giá đất ở cho tài sản thẩm l 331.090.000
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Thông qua bảng điều chỉnh đơn giá đã làm rõ ở trên, thẩm định viên nhận thấy rằng có sự chênh lệch mức giá chỉ dẫn giữa ba TSSS1, TSSS2 và TSSS3 nên vì vậy mức giá chỉ dẫn của tài sản thẩm định giá sẽ được tính bằng trung bình cộng mức giá chỉ dẫn của ba TSSS1, TSSS2 và TSSS3 Do đó, mức giá chỉ dẫn của tài sản thẩm định giá sẽ là 331.090.000 (VNĐ).
Ước tính giá trị thẩm định giá
- Ước tính giá trị quyền sử dụng đất: Giá trị quyền sử dụng đất ở phù hợp quy hoạch ODT:
- Ước tính giá trị xây dựng công trình trên đất:
- Giá trị bất động sản:
Kết Luận
Vậy giá trị của tài sản thẩm định giá là 140.872.263.425 VNĐ
( một trăm bốn mươi tỷ tám trăm bảy mươi hai triệu hai trăm sáu mươi ba nghìn bốn trăm hai mươi lăm Việt Nam Đồng)
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Thời hạn sử dụng kết quả thẩm định trong vòng 6 tháng kể từ khi phát hành báo cáo này, tuy nhiên chúng tôi lưu ý khách hàng khi sử dụng chứng thư cho mục đích nêu trên cần xem xét đầy đủ những thay đổi của đất và tài sản gắn liền với đất và những thay đổi về thị trường từ thời điểm phát hành báo cáo này đến thời điểm sử dụng kết quả thẩm định giá để đưa ra quyết định.
Những điểm trừ và hạn chế
Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, thế chấp vay vốn không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích yêu cầu.
Bảng báo cáo đã bỏ qua những yếu tố thay đổi của vật giá, hoàn toàn do thẩm định viên tự thu thập nên không tránh khỏi có lỗ hỏng vì thế bảng báo cáo chỉ dùng để tham khảo.