Chuyên đề thực tập: Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong - chi nhánh Linh Đàm

Song đối với các khoản vay với thờihạn dài nên có nghĩa là ngân hàng sẽ bị chiếm dụng vốn trong thời gian vay vốn, ngân hàng cũng phải đương đầu với chỉ phí trả lãi cho nguồn huy động và

DANH MỤC CÁC TU VIET TẮTT ccc¿2c5vvvtrtrrrterrrrrrrtrrrrrrrrrrrer 6

DANH MỤC SƠ ĐỒ c5ccc2ttt tt tre 7

DANH MỤC BANG BIEU - 2-22 5¿22S£2E+£2EESEECEEECEEErEExrrrrrrrrrrrree 7

Chương I: Những lý luận cơ bản về mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của

7560 4 9

1.1 Hoạt động cho vay của 'NH TÌ s5 5s sksesseesekseereeeere 9

1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng 9

1.1.2 Phân loại các loại hình cho vay 525 c5 +ccssesesres 9

1.1.2.1 Căn cứ vào thời hạn cho Vay cv svrsesereeeeree 9

1.1.2.2 Can cứ mục đích sử dụng vốn vayy -s- 5c scscscred 10

1.1.3 Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai 15

1.2 Hoạt động cho vay Mud nha àằ 2à ST Snhhshineirtesrerks 18

1.2.1 Khái niệm của hoạt động cho vay mua nhà - 18

1.2.2 Dac điểm của cho vay mua nhà 2-52 2 s2 z+xezxzxezxeẻ 19

1.2.3 Phan loại các hình thức cho vay mua nhà - 22

1.2.4 Quan điểm về mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của ngân

hang thuromg Mal 800 24

1.2.4.1 Các chỉ tiêu phan ánh đến hoạt động mở rộng cho vay mua nhà 24 1.2.4.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà 26 Chương 2: Thực trạng cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại Cổ phan

Tiên Phong, chi nhánh Linh Đầm 2 55 52+ S+vE+vE+vEesseeeeeeseess 29

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Thương mại Cổ phan Tiên Phong, chỉ

nhánh Linh TDÀHH HH HH HH HH HH nh 29

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Thương mại Cé phần Tiên Phong, chi nhánh Linh Đàm -5- 29

1

2.1.2 Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Thương mại Co phan

Tiên Phong, chỉ nhánh Linh Dam - 25 55 SS+sssrseereerrrseres 38 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của chỉ nhánh Linh Dam 40

2.2.1 Một số quy định chung về sản phẩm cho vay mua nhà tại chỉ

nhánh Linh Đàm - - G 1x 1n HT TT HH nh như 40 2.2.2 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại chỉ nhánh Linh Dam 42

2.2.2.1 Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại TPBank chi nhánh

Linh Dam 0= 4 Ố 42 2.2.2.2 Tình hình dư nợ cho vay mua nhà tại TPBank chi nhánh Linh

97 i0 44

2.2.2.3 Tình hình mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà tại

TPBank chi nhánh Linh Dam 5 5 553$ £+vE+sseeeeseeses 46

2.2.2.4 Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn trong hoạt động cho vay mua nhà

của TPBank chi nhánh Linh Đàm - 5 5 +52 + +*+v+sxsesxxs 48 2.2.2.5 Lai thu từ hoạt động cho vay mua nhà của TPBank chi nhánh Limh Dam 0 50

2.3 Đánh giá kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân

hàng Thương mại C phan Tiên Phong, chỉ nhánh Linh Dam 51

2.3.1 Kết quả S2 2 E2TEE2212112112112121121111 11x rre 51

2.3.2 Hạn chế -5- 5c E2 1211211211011 1xx re 52 2.3.3 Nguyên nhân của hạn chế 2 2 + x+x+Exsrxerxerxerxee 52

2.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan 5c + ss*x*ssksreerersereeske 52 2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan - - «+ ««+sx£++vessesseesses 54

CHUONG 3 GIAI PHAP MO RONG HOAT DONG CHO VAY MUA NHA CUA NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN TIEN PHONG,

CHI NHÁNH LINH ĐÀM - 2 22222 2E 2121171211211 crk 56

3.1 Định hướng phát triển cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương

mại Cổ phan Tiên Phong, chỉ nhánh Linh Dam -. 56 3.2 Một số giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 57

3.2.1 Cai thiện chính sách va thủ tục cho vay mua nha 57

3.2.2 Tang cường hoạt động marketing nhằm nâng cao nhận thức

của khách hàng - - - s1 vn HH Thu nung hcm 58

3.2.3 Nâng cao chất lượng chăm sóc và tiếp cận khách hang 59 3.2.4 Chú trọng phát triển nguồn nhân lực . - 5:5: 60 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động cho vay mua nhà tại chỉ

nhánh Linh ĐÀIHH 5 nà TH HT TH HH nh tt 63

TÀI LIEU THAM KHẢO - 2 SE t+E‡Ek‡EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrkerkrrk 68

LOI CAM ON

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sy tri ân sâu sắc đối với các thầy cô củatrường Đại học kinh tế quốc dân, đặc biệt là các thầy cô viện Ngân hàng tài chínhcủa trường đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực tập để hoàn thành tốt

chuyên đề thực tập Và em cũng xin chân thành cám ơn PGS.TS Cao Thị Ý Nhi đãnhiệt tình hướng dẫn hướng dẫn em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập này

Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm chuyên đề thực tập,khó tránh khỏi sai sót, rat mong các thầy, cô bỏ qua Đồng thời do trình độ lý luậncũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài báo cáo không thê tránh khỏi

những thiếu sót, em rất mong nhận được Mã kiến đóng góp thầy, cô để em học thêm

được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

LOI CAM ON

Đề hoàn thành bài luận văn nay ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, emluôn nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thé

Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Giảng viên

PGS.TS Cao Thị Ý Nhi, là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trìnhnghiên cứu thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Em xin trân trọng cảm ơn đến Ban Giám hiệu nhà trường, Viện Ngân hàng —Tài chính và các ban ngành đoàn thể của Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân đã tạođiều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và nghiên cứu tại trường

Em cũng xin cảm ơn Ngân hàng Thương mại cô phần Tiên Phong — Chinhánh Linh Đàm và các anh chị chuyên viên đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt

quá trình thực tập tại Ngân hàng.

Xin chân thành cam on!

Sinh vién

Hung

Dinh Viét Hung

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TPBank : Ngân hàng Thương mại Cổ phan Tiên Phong

NHNN : Ngân hàng nhà nước

VND : Việt Nam đồngSPDV : Sản phẩm dịch vụ

NHTM : Ngân hàng thương mại

KT-XH : Kinh tế xã hội

PGD : Phòng giao dịch

NH : Ngan hàng TTCK : Thị trường chứng khoán

DANH MỤC SƠ ĐÔ

Hình 1.1: Sơ đồ quy trình cho vay gián tiếp đối với người mua và cho vay trả

góp đôi với người tiêu

UNG eee 19

DANH MUC BANG BIEU

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của TPBank chi nhánh Linh Đàm giai

Bảng 2.4: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm của

TPBank chi nhanh Linh Dam cac nam 2017, 2018,

Bang 2.5: Tinh hình nợ xấu và nợ quá han trong hoạt động cho vay mua nhà của

TPBank chi nhanh Linh Dam cac nam 2017, 2018,

Bảng 2.6: Tinh hình lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà của TPBank chi nhánh Linh Đàm các năm 2017, 2018,

Chương I: Những lý luận cơ bản về mở rộng hoạt động

cho vay mua nhà của NHTM

L1 Hoạt động cho vay cia NHTM

1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng.

“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tô chức tín dụng cấp cho kháchhàng một khoản tiền dé sử dụng vào mục đích nhất định theo thỏa thuận với nguyêntac hoàn trả cả gốc lẫn lãi.”- Mục 1, điều 3, quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN

Với xu hướng phát triển của nền kinh tế, nghiệp vụ cho vay ngày càng đa dạng,

phong phú, hoàn thiện, đầu tư vào tất cả các lĩnh vực ngành nghề Dé đáp ứng nhucầu vay vốn của ngân hàng ngày càng gia tăng, hoạt động cho vay của ngân hàng

ngày càng mở rộng, doi hỏi ngân hàng phải có quy trình quản lý chặt chẽ Mục tiêu

quản lý khoản mục cho vay thống nhất với mục tiêu chung của ngân hàng trên cơ sởđảm bao an toàn Có thé hiểu ngắn gọn: “Hoạt động cho vay là việc ngân hang đưatiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong

khoảng thời gian xác định” Ngân hàng trao quyền sử dụng vốn cho khách hàng,

khách hàng dùng số vốn này đầu tư vào sản xuất kinh doanh kiếm lời, đảm bảo trả

nợ gôc và lãi cho ngân hàng.

1.1.2 Phân loại các loại hình cho vay

Theo bài viết “Cơ sở lí luận về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại”

của tác giả Nguyễn Tuyết Anh được đăng trên https://luanvan1080.com/ phân loại các

loại hình cho vay như sau:

1.1.2.1 Can cứ vào thoi hạn cho vay

Theo thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định các khoản vay theo thời hạn như sau:

¢ Cho vay ngắn hạn: Là loại cho vay có thời hạn đến 12 tháng

¢ Cho vay trung hạn: Là các món vay có khoảng thời gian trên 12 tháng đến 60

tháng.

e Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 60 tháng và thời hạn tối đa

có thể lên đến 20-30 năm

1.1.2.2 Căn cứ mục đích sử dụng vốn vay

a Cho vay tiêu dùng.

Theo giáo trình Ngân hàng thương mại của PGS.TS Phan Thị Thu Hà: “Ngân

hang cho vay đối với người tiêu dùng nhằm thỏa mãn như cầu mua sắm tiêu dùnglâu bền như nhà cửa, phương tiện vận chuyền, học tập, du lịch, ” Thông thườngquy mô của những khoản vay này nhỏ rủi ro cao vì phụ thuộc phần lớn vào thu nhập

và ý thức trả nợ của khách hàng, đối tượng được vay là các cá nhân và hộ gia đình.

b Cho vay kinh doanh.

Là loại hình cho vay của tô chức tín dụng đối với các dự án đầu tư, phương ánsản xuất kinh doanh, dịch vụ của các cá nhân, tổ chức như: cho vay công nghiệp,

cho vay thương mại, cho vay nông nghiệp

1.1.2.3 Căn cứ vào tính chất bảo đảm của khoản vay

a Cho vay có tài sản đảm bảo.

Là loại cho vay dựa trên cơ sở có bảo đảm như câm cô, thê châp, hoặc phải có

bảo đảm băng tài sản của bên thứ ba

Trong nhiều trường hợp, NH yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo khinhận tín dụng Hiện nay hầu hết các khoản vay của khách hàng phải có tài sản đảmbảo khi nhận tín dụng của NH yêu cầu phải có tài sản đảm bảo, NH muốn có mộtnguồn trả nợ thứ hai khi nguồn thứ nhất là nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanhkhông dam bảo trả nợ Hiện nay, hầu hết các khoản cho vay đều phải có tài sản đảm

bảo.

b Cho vay không có tài sản đảm bảo.

Cho vay không có tài sản đảm bảo là việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản

thân khách hàng đi vay mà không có tài sản cầm có, thế chấp hoặc sự bảo lãnh bằng

tài sản của bên thứ 3.

Cho vay không có tài sản đảm bảo thông thường dành cho khách hàng có uy tín

cao, khách hàng truyền thống, có tình hình tài chính lành mạnh, kinh doanh thường

10

xuyên có lãi Tuy nhiên, đây là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các

NH, NH cần thâm định kỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay

c Cho vay theo hạn mức tín dụng.

Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạnmức tín dụng, hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ Đó là số dư tối

đa tại thời điểm tính

Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, nhu cầu

vôn và nhu câu vay vôn của khách hàng.

+ Cho vay trong hạn mức: Số dư nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức Khách hàng cóthể vay trả nhiều lần trong kỳ nhưng dư nợ không vượt quá hạn mức

+ Cho vay ngoài hạn mức: Số dư lớn hơn hạn mức Ngân hàng quy định hạnmức tín dụng cuối kỳ Dư nợ trong kỳ có thê lớn hơn hạn mức nhưng đến cuối kỳkhách hàng phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ không vượt quá hạn

mức.

Mỗi lần vay khách hàng chỉ cần trình bày phương án sử dụng tiền vay, nộp cácchứng từ chứng minh đã thu mua hàng hoặc dịch vụ và nêu yêu cầu vay Sau khikiểm tra tính hợp lệ của chứng từ ngân hàng sẽ phát tiền cho Vay

d Cho vay thấu chỉ

Theo giáo trình Ngân hàng thương mại của NXB Đại học Kinh tế Quốc dân:

“Thấu chỉ là nghiệp vụ, qua đó cho phép khách hàng được chi trội (vượt) trên số dưtiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhất định và trong khoảng thời gian

xác định Giới hạn này được gọi là hạn mức thâu chi.”

Thấu chi là hình thức tín dụng ngắn hạn, linh hoạt, thủ tục đơn giản, phan lớn làkhông có đảm bảo, có thể cấp cho cả doanh nghiệp và cá nhân vài ngày trong tháng,vài tháng trong năm dùng để trả lương, chỉ các khoản phải nộp, mua hàng

Hình thức này nhìn chung chỉ sử dụng với các khách hàng có độ tin cậy cao, thu

nhập đều đặn và kì thu nhập ngắn

11

e Cho vay luân chuyển.

Theo giáo trình Ngân hàng thương mại của trường Đại học Kinh tế Quốc dân:

“Cho vay luân chuyên là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng Doanhnghiệp thiếu vốn khi mua hàng, ngân hàng sẽ cho vay và thu nợ khi doanh nghiệp

bán hàng.”

Cho vay luân chuyền rất thuận tiện cho khách hàng Thủ tục vay chỉ cần thựchiện một lần cho nhiều lần vay Khách hàng được đáp ứng vốn kịp thời, vì vậy việcthanh toán cho người cung cấp sẽ ngắn gọn

e Cho vay trả góp.

Là hình thức tín dụng theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiềulần trong hạn mức tín dụng đã thỏa thuận Cho vay trả góp thường được áp dụng đốivới các khoản vay trung va dai han, tài trợ cho tài sản cố định hoặc lâu bền Số tiềnmột lần trả được tính toán sao cho phù hợp với khả năng trả nợ (thường là khấu hao

và thu nhập sau thuế của dự án, hoặc thu nhập hàng kỳ của người tiêu dùng)

ƒ Cho vay gián tiếp

Đây là hình thức cho vay thông qua các tô chức kinh tế - xã hội, các tô đội, hội,nhóm, thưởng liên kết các thành viên theo mục đích riêng

Hình thức cho vay này có 2 loại:

+ Cho vay gián tiếp thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trìnhsản xuất (nguyên liệu, cây giống ) hoặc sản phẩm tiêu dùng Việc cho vay này sẽhạn chế người vay sử dụng tiền sai mục đích

+ Cho vay gián tiếp thông qua các tổ chức trung gian (Hội phụ nữ, Hội nôngdân, Hội cựu chiến binh, Đoàn thanh niên ) Các tổ chức trung gian này sẽ đứng rabảo lãnh cho các thành viên trong hội vay vốn của ngân hàng nhằm mục đích pháttriển kinh tế cho các thành viên trong hội, xóa đói giảm nghèo, tăng thu nhập, tạo

công ăn việc làm

13

Cho vay gián tiếp áp dụng với các thị trường có nhiều món vay nhỏ, người vayphân tán, cách xa ngân hàng Cho vay qua trung gian nhằm giảm bớt rủi ro, chi phícủa ngân hàng Tuy nhiên, nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết Nhiều trung gian đã lợidụng vị thế của mình và nếu ngân hàng không kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất cho vaylại, hoặc giữ lấy số tiền của các thành viên khác cho riêng mình Các nhà bán lẻ cóthể lợi dụng bán hàng kém chất lượng hoặc với giá đắt cho người vay vốn.

g Cho vay theo dự án dau tu

Phương thức này áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu vay vốn dé thực hiện

các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án phục vụ đời

sông.

Khách hàng vay vốn phải có vốn đầu tư tham gia vào dự án Vốn tham gia dự án

có thé là tiền hoặc tài sản được đưa vào sử dụng cho dự án kế cả giá tri quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà xưởng, tiền thuê đất đã trả, các chi phí mà khách hàng

đã đầu tư vào dự án Vốn tham gia của chủ đầu tư phải đưa vào công trình trước khi

ngân hàng cho vay sau khi hoặc cùng tham gia theo tỉ lệ.

+ Đôi với các dự án cải tiên mở rộng sản xuât, hợp lý hóa sản xuât phải có vôn

tự có tối thiểu tham gia dự án bằng 10% tong mức vốn đầu tư của dự án mở rộng

+ Đối với dự án đầu tư mới, khách hàng phải có vốn tham gia tối thiểu bằng

30% tông mức vôn đâu tư cho dự án mới.

Tông nhu câu vôn của dự án bao gôm cả vôn cô định và vôn lưu động.

Căn cứ dé giải ngân là hợp đồng thi công, chứng từ cung ứng, nhập khẩu vật tư,

thiết bị, công nghệ, giá tri khối lượng đã được xác định Trường hợp đặt cọc mua

thiết bị nước ngoài phải có bảo lãnh của ngân hàng phục vụ người bán, đặt cọc trong

nước thì tùy từng trường hợp cụ thé dé xem xét quyết định

Phương thức vay này có kì hạn rất dài, hàm chứa nhiều rủi ro Do phải phụthuộc lớn vào tính khả thi của dự án Do vậy, ngân hàng cần thâm định tốt hồ sơ xinvay dự án đầu tư

14

1.1.3 Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay là hoạt động truyền thống của ngân hàng Do là một khoản mục cơ bản của tài sản có của một ngân hàng Nó phát triển đa dạng và hoàn thiện

với nhiều loại hình khác nhau từ cho vay ngắn hạn đến cho vay với thời hạn dài Màthời hạn cho vay càng dài thì tính rủi ro càng lớn, do đó lãi suất cho vay dài hạn lớnhơn lãi suất cho vay ngắn hạn Cho vay ngắn hạn thường phục vụ chỉ tiêu sinh hoạtgia đình, hay chi mua nguyên vật liệu, trả tiền lương, b6 sung vốn lưu động tức lànhằm đáp ứng nhu cầu thanh toán ngắn hạn

Vì vậy cho vay ngăn hạn có tính lỏng cao hơn, có thé coi như bộ phận đảm bảokhả năng thanh toán của ngân hàng Trái lại, cho vay trung và đài hạn thường đầu tưvào mở rộng, đầu tư mới sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, đổi mới trang thiết bịkhoa học công nghệ, dây truyền sản xuất hiện đại, tức là những dự án chưa có khảnăng sinh lời trong thời gian ngắn Do đó có tính lỏng thấp, độ rủi ro cao nên có lãi

suât cao nhât trong các loại tín dụng.

Vì vậy, chất lượng các khoản cho vay, đặc biệt là các khoản cho vay trung vàdài hạn mà tốt sẽ mang lại khoản lợi nhuận lớn cho ngân hàng Đối với các ngânhàng chuyên doanh sẽ có lợi thế lớn hơn vì đây là những ngân hàng có thế mạnh vềvốn, chuyên sâu hơn về cho vay trung và dài hạn, thì có ưu thế cạnh tranh hơn thị

trường.

Nhưng các ngân hang đa năng cũng có thé cho vay trung và dài hạn bằng hình

thức hợp vốn, hợp đồng tài trợ cho các dự án lớn, vừa san sẻ được rủi ro vừa đa

dạng hóa các khoản mục tài sản có của mình Song đối với các khoản vay với thờihạn dài nên có nghĩa là ngân hàng sẽ bị chiếm dụng vốn trong thời gian vay vốn,

ngân hàng cũng phải đương đầu với chỉ phí trả lãi cho nguồn huy động và khả năngthanh khoản của mình Vì vậy trong kế hoạch kinh doanh của ngân hàng thì việc cânđối nguồn cho nhu cau cho vay nói chung và nhu cầu cho vay trung và dai hạn có

thé được ưu tiên hơn.

Từ quan hệ uy tín với khách hàng trong hoạt động cho vay, ngân hàng sẽ tạo lập

được mối quan hệ với khách hàng trong các lĩnh vực khác như: mở tài khoản tiềngửi thanh toán, dịch vụ thanh toán hộ, bảo lãnh, về phía khách hàng sẽ hoạt động

sản xuất kinh doanh hiệu quả hơn, trên cơ sở mỗi quan hệ sẵn có với ngân hang,

15

khách hàng sẽ chủ động tạo lập mối quan hệ tín dụng khác với ngân hàng, tạo mối

quan hệ ngày càng bên vững giữa khách hang và ngân hàng như vậy góp phan làm

cho thị trường tín dụng được mở rộng.

Mặt khác, thông qua hoạt động cho vay, ngân hàng cũng thực hiện được mục

tiêu phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ bằng việc cho vay bằng vốn ngân sách

dự phòng Nhà nước ủy quyền cho ngân hang phát hành trái phiếu, kì phiếu dé huyđộng vốn đầu tư phát triển Khi đó, ngân hàng sẽ được biết đến rộng rãi hơn trongdân chúng không chỉ ở hoạt động cho vay mà cả hoạt động huy động vốn cũng sẽphát triển, tạo uy tín và danh tiếng cho ngân hàng

Hoạt động cho vay là hoạt động có tỷ trọng lớn và đem lại nguồn thu lớn nhấtcho ngân hàng nhưng lại là hoạt động rủi ro nhất Vì vậy trong hoạt động của nóphải tuân thủ nguyên tắc cho vay Nguyên tắc cho vay góp phần rất quan trọng vào

việc hạn chê rủi ro của ngân hang thương mại Sau đây là một sô nguyên tac cơ bản:

+ Sàng lọc: Lựa chọn đối nghịch trong các thị trường cho vay đòi hỏi ngân hàngphải lọc những người ổi vay có triển vọng tốt ra khỏi những người có triển vọngxâu, nhờ vậy các khoản cho vay sẽ an toàn hon và mang lại lợi nhuận cho ngân

hàng.

+ Giám sát: Ngân hàng phải tiến hành hoạt động giám sát nhằm hạn chế rủi rođạo đức, cần xác định rõ những quy định và hạn chế trong các hợp đồng vay, đồngthời giám sát xem người đi vay có tuân thủ theo các quy định, hạn chế đó không và

có thê cưỡng chế thi hành nếu người đi vay không tuân thủ

+ Quan hệ khách hàng thường xuyên và lâu dài: Một khách hàng đi vay có quan

hệ tín dụng với ngân hàng trong khoảng thời gian dài trước đó thì ngân hàng sẽ nhìn

vào các hoạt động quá khứ của khách hàng để nắm bắt được một số lượng thông tin đáng kể về người này Điều này sẽ giảm rủi ro đạo đức trong cho vay, tiết kiệm

được chỉ phí và thời gian thẩm định khách hàng

+ Tài sản đảm bảo và có số dư bù: Ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tàisản đảm bảo, đây là nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng khi nguồn thứ nhất là nguồn

thu nhập từ hoạt động kinh doanh của người đi vay không đảm bảo trả được nợ.

16

Số dư bù: Một doanh nghiệp khi nhận được một món vay phải giữ một số vốntối thiểu bắt buộc trong tài khoản ở ngân hàng cho vay Như vậy, ngân hàng có thégiám sát và quản lý người đi vay hiệu qua và dé dang Đồng thời số du bù tăng khả

năng món vay được hoàn trả.

+ Hạn chế tín dụng: Đó là việc ngân hàng từ chối cho vay mặc dù người vay sẵn

lòng thanh toán lãi suất đã được công bồ thậm chí với một lãi suất cao hơn

Việc hạn chế tín dụng có hai dạng: (1) Ngân hàng từ chối cho vay với bất kỳ sốlượng nào với người vay; (2) Ngân hàng cho vay nhưng hạn chế mức vay dưới mức

vay mà người đi vay mong muôn.

+ Tương hợp ý muốn: Dé là van đề giữa ngân hàng và khách hàng về: nhu cầuvay vốn, quy mô của loại hình cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay, thời điểm

giải ngân

Trong quản lý tiền cho vay nhằm dam bảo tinh an toàn và khả năng sinh lời caonhất trong phạm vi an toàn đó, Quyết định số 1627/QD-NHNN có hai nguyên tắcquản lý tiền cho vay như sau:

“ Khách hàng vay vốn phải sử dụng vốn vay đúng mục đích: Khách hàng phải

cam kết sử dụng tín dụng theo mục đích đã thỏa thuận với ngân hàng, không được trái với quy định của pháp luật và của ngân hàng cấp trên Mục đích của việc cho

vay được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng nhằm đảm bảo ngân hàng không tài trợ cho

các hoạt động trái phép và viêc tài trợ đó là phù hợp với cương lĩnh hoạt động của ngân hàng.

Khách hàng phải cam kết hoàn trả cả vốn và lãi đúng thời hạn: Đây là điều bắtbuộc đối với khách hàng nhận tiền vay của ngân hàng và là điều kiện để ngân hàngtồn tại và phát triển Trong hợp đồng tín dụng luôn ghi rõ thời hạn hoàn trả vốn vàlãi, khách hàng phải cam kết hoàn trả đúng thời hạn đó.”

17

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà

1.2.1 Khái niệm của hoạt động cho vay mua nhà

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đang là một lĩnh vực pháttriển đầy tiềm năng đối với các công ty, tập đoàn Việc kinh doanh và đầu tư các loạihình bất động sản như nhà ở, chung cư, có thé mang lại nguồn thu lớn cho doanhnghiệp cũng như nhà nước Tuy nhiên đây lại là thị trường có giá trị sản phẩmthường lớn, người mua có thé không đáp ứng đủ tiền dé đầu tư Đứng trước nhu cầulớn về vay vốn để mua nhà đất các ngân hàng thương mại đã cung cấp đến kháchhàng các sản pham về cho vay mua nhà Hiện nay, tại các ngân hàng thương mai,

hoạt động cho vay mua nhà là một hoạt động của cho vay tiêu dùng Nhóm khách

hàng gồm cá nhân cũng như hộ gia đình sẽ được tài trợ cho mục đích chỉ tiêu bởi

các khoản cho vay tiêu dùng Các khoản này đóng vai trò quan trọng g1úp người tiêu

dùng trang trải phần nào chi phí trong cuộc sống như học tập, mua sam, du lịch,phương tiện đi lại, nhà ở khi mà họ chưa có đủ khả năng về mặt tài chính dé chi

trả.

Cho vay mua nhà là hình thức ngân hàng thương mại cho phép khách hàng được

sử dụng một số tiền với mục đích mua nhà - đất, mua căn hộ dự án, xây dựng nhàkèm theo cam kết trả cả lãi và gốc đầy đủ cho ngân hàng trong một khoảng thời giannhất định Do số tiền mà khách hàng dùng dé mua nhà lớn nên thời hạn của khoảnvay mua nhà thường đài và phương thức trả nợ thường là trả góp bằng thu nhập Tuynhiên cũng có các khoản vay xây, sửa nhà, chuyên quyền sử dụng đất có thời hạn

ngắn được đảm bảo bằng nguồn tài chính cá nhân của khách hàng Do vậy việc định

giá giá trị của tài sản đảm bảo của khách hàng đóng vai trò hết sức quan trọng vớingân hàng N ếu như việc đánh giá thu nhập trong tương lai của người vay ở khoảnvay tiêu dùng thông thường là điều quan trọng dé ngân hàng đưa ra quyết định giảingân thì đối với khoản vay mua nhà, dat, tình hình biến động và giá trị của bất độngsản đó sẽ là yếu tố mà ngân hàng quan tâm hàng đầu Vì giá trị khoản tài trợ này có

giá trị lớn, do vậy những sự biến động bat lợi của nó sẽ dẫn tới tén thất cho chính

ngân hàng.

18

1.2.2 Đặc diém của cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà là loại hình cho vay với mục đích mua mua nhà, sửa nhà, mua

đất xây nhà nên đối tượng vay là người tiêu dùng có nhu cầu về nhà ở, ( xây dựng mới hoặc mua sắm), người kinh doanh nhà hay các tập đoàn, công ty kinh doanh nhà

ở, chung cư hoặc các dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Tuy nhiên

trong đề tài này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng

a, Đặc điển về đối tượng vay

Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý

và thuộc diện pháp luật cho phép và tuỳ theo tiêu chí phân loại mà đối tượng cho

vay mua nhà được phân loại như sau:

> Phân loại theo mức thu nhập

Một là, các đôi tượng có thu nhập thâp: Đây là những người có hoàn cảnh khó

khăn, rât muôn cải thiện, nâng cao chât lượng cuộc sông của mình nhưng do có mức

thu nhập thấp nên không thé đáp ứng được hết nhu cau chi tiêu, mua sắm

Hai là, các đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là những người có thu nhập

ồn định, luôn có những yêu cầu cao trong cuộc sống , do đó đối với nhóm người nàythì cho vay mua nhà là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của họ lớn đồng thời thu

nhập của họ cao hơn nhóm trên.

Ba là, các đối tượng có thu nhập cao: Nhóm đối tượng này thường vay dé làmtăng khả năng thanh toán và coi đó là một khoản linh hoạt dé chi tiêu khi mà tiềnvốn tích luỹ của mình đầu tư trung và dài hạn

> Phân theo tình trạng công tác hay lao động

Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghềnghiệp hay nơi công tác Xét theo đặc điểm phân loại trên, chúng ta có những nhóm

khách hàng sau:

e Những khách hang làm công ăn lương

19

e Những người có công việc làm ăn kinh doanh

e Những người hành nghề chuyên nghiệp( Ca sĩ, bác sĩ )

e Những người lao động tự do

Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc nhóm 3 đều có thu

nhập én định và cao hơn so với nhóm cuối, đồng thời nhu cầu nhà ở của những

người thuộc nhóm này là chủ yếu

b, Đặc điểm về quy mô khoản vay

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thườnglớn hơn rất nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông

thường Đó là do các căn nhà thường có giá tri lớn hon, do vậy trong cho vay tiêu

dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng ké vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số

lượng món vay nhiều và quy mô mỗi khoản vay không hề nhỏ.

c, Đặc điêm về rủi ro và lãi suất

Về rủi ro:

Cho vay mua nhà thường có có ky hạn dài nhất ( thường từ 10 đến 30 năm)

trong danh mục cho vay của ngân hàng Nhìn chung với loại hình cho vay này thì

thường chứa đựng nhiều rủi ro vì có nhiều vấn đề xảy ra trong khoảng thời gian đónhư những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, lãi suất ngân hàng hoặc sức khoẻ củangười vay, tình hình tài chính thu nhập của khách hàng thay đổi theo chiều hướngxâu gây ảnh hưởng đến khả năng trả nợ

Với cùng khoảng thời gian cho vay như trên ngân hàng có thể áp dụng lãi suất

cô định hoặc thả nổi ( ngày càng phổ biến trong những năm gần đây) Còn đối vớicho vay tiêu dùng thông thường thì lãi suất ở một mức cố định, ít biến động đặc biệt

là trong cho vay trả góp Đây là sự khác biệt của cho vay mua nhà với cho vay tiêu dùng.

20

Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, chủ yếu là

rủi ro thuộc về khách hàng như không trả được nợ sốc, hoặc lãi đúng hạn, gây ra tồn

thất cho ngân hàng Nguồn trả nợ cho ngân hàng chủ yếu lấy từ thu nhập thường

xuyên của khách hàng Thu nhập của khách hàng lại phụ thuộc vào tình trạng công

việc, sức khỏe và tuổi tác của khách hàng Thời hạn cho vay dài cũng đồng nghĩavới việc xảy ra nhiều rủi ro tiềm an Biện pháp khắc phục dé tránh tình trạng xảy rarủi ro này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như

vậy ngân hàng có thể san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm Cách khác là ngân hàng

buộc phải thanh lý tài sản bảo đảm của người vay và tài sản đảm bảo đó chính là nhà

hoặc căn hộ mà khách hàng đã mua băng tiền vay của ngân hàng Tuy nhiên khó

khăn ngân hàng thường gặp phải đó là việc thanh lý tài sản đảm bảo, bởi tài sản là

bất động sản là loại tài sản mà tính thanh khoản không cao, giá biến động liên tụcnên rất khó bán Do đó trước khi cho vay ngân hàng buộc phải thâm định kháchhàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản đảm bảo

Một rủi ro nữa mà ngân hàng có thê gặp phải là rủi ro vê mặt đạo đức, khi mà khách hang câu kêt với người bán, làm các giây tờ giả cô tình lừa đảo, chiêm đoạt vôn của ngân hàng.

Vẻ lãi suất, tuỳ theo thời hạn của món vay, có thể có lãi suất có định (nếu là vay

không quá 12 tháng), và lãi suất thả nổi (nếu thời hạn vay quá 12 tháng) Ban tíndụng/ Hội đồng tín dụng sẽ quyết định lãi suất cụ thể đối với những món vay Do rủi

ro trong các khoản cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà nên lãi suất cho vay mua

- sửa - xây dựng nhà rất cao.( gần như cao nhất trong danh mục các khoản cho vay

tiêu dùng của ngân hàng thương mại).

Từ những khác biệt giữa cho vay mua nhà với các loại hình cho vay khác có thékhẳng định: cho vay mua nhà là loại hình cho vay có rủi ro lớn, lợi nhuận cao (dotổng vốn vay lớn và lãi suất cao) Sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận, doanh thu từcho vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong tong doanh thu của các ngân hàng thươngmại Cho vay mua nhà đã đang và sẽ là mảng thị trường tiềm năng dé các ngân hàng

thương mại thoả sức cạnh tranh.

21

1.2.3 Phân loại các hình thức cho vay mua nhà

Cũng như cho vay tiêu dùng, ngân hàng cho vay mua nhà đôi với người mua có

thể là cho vay trực tiếp hoặc thông qua tài trợ cho các doanh nghiệp, các công ty xây

dựng dé các doanh nghiệp này bán hàng trả góp

e Ngân hàng cho vay trực tiếp với người mua

Khi ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng để dùng mua nhà thì cónhiều hình thức cho vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và với mỗi ngân

hàng.

- Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với người

vay hàng kỳ ( tháng, quý, năm ) phải trả cho ngân hàng có định đến hết thời gianvay, như vậy khách hàng phải luôn trả cố định một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên chotới đợt trả cuối cùng Dé làm được điều trên ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phùhợp, thời gian vay và đưa ra cụ thê số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp Việc

tính toán trên là rat cơ bản đôi với moi ngân hang.

- Trả không đều: Trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau

Ví dụ như thanh toán nợ theo khoản thanh toán nợ sốc cố định, trả đều nhưng lãithanh toán vào đầu mỗi thời kỳ Thực chất đó chỉ là thảo thuận giữa ngân hàng và

khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng.

Tuy nhiên thì hiện nay các ngân hàng áp dụng một trong các phương thức trả

e Ngân hang cho vay gián tiếp với người mua

Sơ đồ 1.1: Cho vay gián tiếp đối với người mua

Cho vay trả góp với người tiêu dùng

Ngân hàng

(4) (1) (4)

Người tiêu dùng Người bán lẻ

(1) Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp bán lẻ về việc tài trợ ( toàn bộhoặc một phần) cho người mua trả góp Ngân hàng sẽ phân tích tình hình tiêu thụcủa doanh nghiệp va khả năng thu tiền hàng sau khi bán Nếu mối liên hệ của doanhnghiệp với khách hàng không tốt thì khả năng thu tiền trả góp gặp khó khăn

(1°) Ngân hàng cũng có thé ky hợp đồng trực tiếp với người mua về cho vaymua nhà dé trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ Trường hợp này ngân hàng phải phântích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo nếu cần Trongtrường hợp cho vay mua nhà ngân hàng yêu cầu người mua phải thế chấp ngôi nhà

vừa mua.

(2) Doanh nghiệp bán hàng và ký hợp đồng trả góp cho khách

(3) Doanh nghiệp tập trung hoá đơn bán hang va đưa lên ngân hang dé ngân

1.2.4 Quan điểm về mớ rộng hoạt động cho vay mua nhà của ngân hang

thương mại

1.2.4.1 Các chỉ tiêu phản ánh đến hoạt động mở rộng cho vay mua nha

Các chỉ tiêu dùng để đánh giá mức độ mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà

tại ngân hàng thương mại là:

a) Tỷ trọng du nợ cho vay mua nhà

Dư ng cho vay mua nha

Ty trong du ng cho vay mua nha = trong tiéu dung

Dư no cho vay tiéu dùng

Dư no cho vay mua nha

Ty trọng du nợ cho vay mua nha = trong tổng du nợ

Tổng dư no cho vay

Dư nợ cuôi kì = Dư nợ dau kỳ + Doanh sô cho vay trong kỳ - Doanh sô thu nợ trong ky

Chỉ tiêu này không phản ánh về mặt chất lượng mà chỉ phản ánh về mặt sốlượng, cho biết dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà chiếm bao nhiêu % trong dư

nợ cho vay tiêu dùng va bao nhiêu % trong tổng dư nợ N ếu tỷ trọng này tăng chứng

tỏ cho vay mua nhà được mở rộng về quy mô

b) Chỉ tiêu lợi nhuận Lợi nhuận cvmn = Doanh thu cvmn — Chi phi cvmn

Chỉ tiêu này nói lên sự phat tiễn của một hoạt động sản xuất kinh doanh, nếuhoạt động cho vay mua nhà có doanh thu cao, chi phí cho việc này thấp thì lợi nhuân

từ việc cho vay mua nhà sẽ tăng Thể hiện sự tăng lên không những về mặt số lượng

mà còn cả về mặt chât lượng Từ đó đánh giá được mức độ của hoạt động cho vay mua nhà.

24

c) Chỉ tiêu nợ quá hạn

Không phải khoản vay nào cũng đáp ứng được kì vọng thu được gốc và lãi đúng

hạn của Ngân hàng Trong hoạt động cho vay mua nhà thì tỷ lệ thường cao so với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác vì thời gian dài và quy mô lớn Tỷ lệ nợ quá

hạn là chỉ tiêu đánh giá khá đầy đủ về chất lượng hoạt động cho vay mua nhà:

3 TA , Dư nợ qua han cho vay mua nha

Ty 1é no qua han = ———

Ti Tong dư no cho vay mua nha

Dé không có nợ quá han là rất khó nhưng ngân hang cần duy tri ty lệ này ở mức

mà ngân hàng có thể kiểm soát được

d) Tỷ lệ tăng trưởng cho vay mua nhà

Giá trị tăng Tổng doanh số Tổng doanh số

trưởng doanh số = cho vay mua nhà - cho vay mua nha

cho vay mua nha nam (t) nam (t-1)

Bang việc so sánh số liệu các năm với nhau sẽ biếtđược mức độ tăng trưởngcủa hoạt động này Tuy nhiên nhiều khi ta cần xét tỷ lệ này với các mức độ tăngtrưởng các khoản vay khác hay so sánh ngang với các ngân hàng khác dé đánh giá

đúng thực trạng của hoạt động này trên thị trường.

Ngoài ra ta còn đánh giá thêm sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà qua

việc đa dạng các hình thức cho vay, đối tượng, mục đích cho vay

e) Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay mua nhà

a TA Nợ xấu của hoạt động cho vay mua nha

Tỷ lệ =

Tổng dư no của hoạt động cho vay mua nha

Chỉ tiêu này cho biết nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ baonhiêu trong tổng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Khi tỉ trọng nợ xấu củahoạt động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm, điều đó chứng tỏ rằng lượng vốncủa ngân hang dang bị chiếm dụng, va khả năng mat vốn tăng Nếu tỉ lệ này lớn chothấy chất lượng vay của Ngân hàng chưa thực sự hiệu quả Thông thường chỉ tiêunày dưới 3% được coi là tốt

25

1.2.4.2 Các nhân tô ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà

a) Nhóm nhân tổ thuộc ngân hàng thương mại

- Sự ôn định trong nguồn vốn của ngân hàng thương mai: Các khoản vay mua

nhà ở, đất, căn hộ thường sẽ có thời hạn vay dài và có giá trị khoản vay lớn nên luônđòi hỏi ngân hàng thương mại phải có sự cân đối phù hợp trong nguồn vốn để cânbằng giữa các gói vay và dich vụ của ngân hàng Do đó, yếu tố quan trọng trongquyết định sẽ cung cấp cho khách hàng hình thức khoản vay và khối lượng khoảnvay là quy mô và cơ cau kì hạn nguồn vốn Những ngân hàng có lượng tiền gửi ổnđịnh và dài hạn, vốn vay trung và dài hạn, vốn chủ sở hữu sẽ có một bộ phận lớnnguồn vốn dai han qua đó sẽ dé dàng trong việc phát triển hoạt động cho vay muabất động sản; trong khi đó những ngân hàng có nguồn vốn về ngắn hạn chiếm tỷtrọng cao thì không thé và cũng khó có thé mở rộng sản phẩm này, sẽ đối mặt vớinhiều rủi ro

- Quá trình thâm định khách hàng của Ngân hàng: Việc thanh toán đầy đủ vàđúng hạn cũng là một tiêu chí đánh giá sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà

Do đặc thù các gói cho vay mua nhà thường có giá trị lớn và thời hạn dài, rủi ro

cao luôn khiến cho việc thâm định của ngân hàng đối với khoản vay mua bat độngsản khó khăn hơn số với các sản phẩm tín dụng khác Yêu cầu ngân hàng phải xemxét kĩ các khía cạnh: mức thu nhập của khách hàng và tính ôn định của nó, vốn tự

có, lịch sử tín dụng của khách hàng, tính pháp lý của bất động sản, ngân hàng cũngphải tính đến những biến động của thị trường bat động sản, sự thay đổi của lãisuat dé làm cơ sở cho việc ra quyết định Độ chính xác là rất quan trọng, ảnh

hưởng lớn đến hiệu quả và chất lượng tín dụng.

- Định hướng cho vay và chính sách tín dụng của ngân hàng: Đối với từng ngânhàng và trong từng thời kì của nền kinh tế thì những định hướng và chính sách đốivới khoản vay mua nhà cũng thay đổi Hệ thống các quy định về điều kiện, tiêu

chuẩn của khoản vay; những đặc điểm của sản phâm như thời hạn, về tài sản đảm

bảo, về tỷ lệ cấp tín dụng, cách xác định lãi suất trong từng thời kì cụ thể được

ngân hàng điều chỉnh đề phù hợp với hoàn cảnh, kiểm soát một cách tốt nhất rủi ro,

qua đó đạt được hiệu quả mong đợi.

26

b) Nhóm nhân tổ thuộc về khách hàng

- Nhu cầu của khách hàng: Đây chắc chắn là yếu tố khởi nguyên của mọi giaodịch., quyết định cầu về nhà, đất Khách hàng đánh giá khoản vay hiệu quả phải đápứng được mục đích sử dụng vốn vay của họ, đáp ứng được nhu cầu về giá trị, kì hạn,lãi suất, lịch trả no; thỏa mãn về thủ tục và chấp hành theo đúng pháp luật Do đó,cần xác định rõ nhu cầu của khách hàng dé đem tới sản phẩm phù với với nhu cầu

c) Nhóm nhân tô vĩ mô

- Môi trường kinh tế: Sự tăng trưởng ôn đỉnh về kinh tế, đặc biệt là thị trườngbất động sản là yếu tố căn bản cho sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà, đất

Sự tăng trưởng về kinh tế còn đem lại nguồn thu nhập ồn định cho người dân, mứclãi suất cũng sẽ được duy tri ôn định, ngân hang an tâm hon trong việc cho ngườidân vay tiền Ngược lại, một nền kinh tế bat ổn thì các yếu tố trong nền kinh tế đó

đều không có sự bền vững, không mang lại sự yên tâm cho các doanh nghiệp trong đầu tư, phát triển dẫn đến thiếu việc làm cho người dân Một cú sốc của nền kinh tế

sẽ dẫn đến bất lợi cho ngân hàng, nơi rất nhạy cảm với sự biến động của thị trườngkhi hoạt động chính là huy động vốn và tín dụng

- Môi trường pháp lý: Môi trường pháp lý hoàn thiện, đồng bộ và 6n định sẽ làđiều kiện hết sức thuận lợi cho các công ty, tập đoàn phát triển thị trường nhà đấthoạt động theo pháp luật, tao sự 6n định cho cả bên vay và bên cho vay, qua đógiảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả, kích thích sự phát triển của ngânhàng Trong khi đó, hệ thống pháp luật yếu kém, thiếu 6n định, không chỉ gây khókhăn cho ngân hàng mà còn cho sự phát triển của cả một hệ thông

- Chính sách của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước: Chính sách của Chính phủ

và Ngân hàng Nhà nước cũng cần thay đổi, vận động theo thay đổi của thị trường

28

tạo khuân mẫu cho các ngân hàng, qua đó tạo sự đồng bộ, giúp Nhà nước dễ quản lý

và kiêm soát Ngân hàng cũng từ đó có cơ sở đê phát triên.

Chương 2: Thực trạng cho vay mua nhà của Ngân hàng Thuong mại Cô phan Tiên Phong, chi nhánh

Linh Đàm

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Thương mại Cổ phan Tiên Phong, chỉ nhánh

Linh Đàm

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Thương mại Cỗ phần

Tiên Phong, chỉ nhánh Linh Đàm.

A Về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong

Ngân hàng Thương mai Cổ phan Tiên Phong (gọi tắt là “TPBank”) được thànhlập từ ngày 05/05/2008 với khát vọng trở thành một tô chức tài chính minh bạch,

hiệu quả, bền vững, mang lại lợi ích tốt nhất cho cô đông và khách hàng TPBank

được kế thừa những thế mạnh về công nghệ hiện đại, kinh nghiệm thị trường cùngtiềm lực tài chính của các cô đông chiến lược bao gồm:Tập đoàn Vàng bạc Đá quýDOJI, Tập đoàn Công nghệ FPT, Công ty Tài chính quốc tế (IFC), Tổng công ty Táibảo hiểm Việt Nam (Vinare) và Tập đoàn Tài chính SBI Ven Holding Pte

Ltd.,Singapore.

TPBank luôn nỗ lực mang lại các giải pháp, sản pham tài chính ngân hàng hiệu

quả nhất, hướng tới phân khúc khách hàng trẻ và năng động Dựa trên nền tảng công

nghệ tiên tiến và trình độ quản lý chuyên sâu, với mục tiêu đi đầu về Ngân hàng sé,TPBank đã tập trung dau tư dé có hạ tang hiện đại, giải pháp công nghệ tiên tiễn vớinhững sản phẩm đột phá như LiveBank — mô hình ngân hàng tự động 24/7, Savy -ứng dụng tiết kiệm vạn năng, QuickPay — thanh toán bằng mã QR code, ứng dụng

ngân hàng điện tử Ebank TPBank đã ứng dụng thành công trợ lý ảo T’aio với trí

thông minh nhân tạo AI và công nghệ máy học Machine Learning, hệ thống nhậndiện khách hang bằng giọng nói va vân tay Tat cả những sản phâm vượt trội đó đãgiúp TPBank trở thành nhà băng đầu tiên có hệ sinh thái ngân hàng số đa dạng và

vượt trội tại Việt Nam.

29

Nhiều tô chức uy tín trong nước và quốc tế cũng liên tục đánh giá cao TPBankvới nhiều giải thưởng danh giá: Ngân hàng số sáng tạo nhất Việt Nam, Ngân hàngbán lẻ tốt nhất Việt Nam Năm 2018, Hãng xếp hạng tín nhiệm Moody's liên tụcnâng mức xếp hang tín nhiệm của TPBank lên mức BI với triển vọng ổn định.TPBank cũng được Tạp chí The Asian Banker bình chọn năm trong Top 10 Ngânhàng mạnh nhất Việt Nam, Top 500 Ngân hàng mạnh nhất Châu Á Đặc biệt, tháng

11/2018, TPBank đã vinh dự nhận được Huân chương lao động Hạng Ba do Đảng

và Nhà Nước trao tặng.

Một sô cột moc quan trọng:

Tháng 5/2008: Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TiênPhong Bank) nhận Giấyphép thành lập của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và bằng lỗ lực không ngừng từkhi còn là Dự án, TiênPhongBank đã hoàn tắt việc triển khai hệ thống ngân hàng lõi

Flex-cube.

Tháng 6/2008: Sau một tháng được cấp phép, TiênPhongBank chính thức khaitrương hoạt động Dé mở rộng quan hệ hợp tác, TiênPhongBank đã ký kết hop tácchiến lược toàn diện với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và

khung hợp tác chung với Ngân hang Citi Group.

Thang 8/2008: TiênPhongBank khai trương TiénPhongBank chi nhánh Hà Nội,

đồng thời gia nhập chính thức liên minh mạng thanh toán lớn nhất Việt Nam SmartLink Cho ra mắt mắt hệ thống ngân hàng tự động MiniBank 24/7

-Tháng 9/2008: TiênPhongBank chính thức đăng ký với UBCK hoạt động dưới hình thức Công ty đại chúng.

Tháng 10/2008: TiénPhongBank khai trương TiénPhongBank - Chi nhánh Tp.

HCM và ra mắt dịch vụ Internet Banking dành cho khách hàng cá nhân và doanh

nghiệp.

30

Tháng 12/2008: Sau hơn năm tháng đi vào hoạt động, TiênPhongBank nhận

chứng chỉ ISO 9001: 2000 cho toàn bộ hoạt động, sản phẩm, dịch vụ của

TiênPhongBank Đây là cột mốc quan trọng góp phần thúc đây hoạt động quản trị,quản lý toàn diện theo chuân mực quản lý của quốc tế đối với hoạt động Ngân hang

Nam 2009: Sau một năm hoạt động, Đại hội đồng cô đông lần thứ nhất củaTiénPhongBank được tô chức tại tháng 3/2009 với việc thông qua các báo cáo, nghị

quyết quan trọng là định hướng phát triển cho TiênPhongBank trong năm 2009 và

các năm tiếp theo Trong năm này TPBank khai trương các chi nhánh tại Cần Thơ,Hải Phòng, Đà Nẵng

Năm 2010: TiênPhongBank tô chức Đại hội đồng cô đông lần thứ hai vào tháng3/2010 và tại năm này, TiênPhongBank chính thức được kết nối liên thông với hệthống 1.100 máy ATM của Ngân hàng Đông Á (thuộc liên minh thẻ VNBC) Bằngviệc kết nối này, ngoài việc giao dịch tại toàn bộ ATM của các ngân hàng trong liênminh thẻ Smartlink, Banknet, chủ thẻ ATM của TiênPhong Bank có thể giao dịchthêm tại 1.100 ATM của Ngân hàng Đông Á Tháng 7/2010, TiênPhongBank nhậnGiải thưởng về tỉ lệ điện chuẩn trong Thanh toán Quốc tế năm 2009 do Ngân hàngWells Fargo (Mỹ) trao tặng Tháng 8/2010, TiénPhongBank tiến hành tăng vốn điều

lệ lên 2.000 tỷ đồng Và trong năm 2010 Ngân hàng khai trương TiênPhongBank

-Sở giao dịch tại Hà Nội và Chi nhánh Sai Gòn.

Nam 2011: Tổ chức Đại hội đồng cổ đông bat thường vào tháng 8/2011 và Daihội đồng cô đông lần thứ ba vào tháng 4/2011 Đồng thời, trong năm 2011,TiênPhongBank còn khai trương Chi nhánh tại Đồng Nai, An Giang, Quỹ tiết kiệmKhâm Thiên và Quỹ tiết kiệm Nguyễn Trãi

Nam 2012: Tô chức Dai hội đồng Cô đông vào tháng 4/2012 và khai trương các

Phòng giao dịch Lê Ngọc Hân, Phú Xuyên, Dinh Tiên Hoàng Tháng 11/2012, TiénPhongBank đạt Giải thưởng "Tin và Dùng” 2013 cho Dich vụ Ngân hàng điện

tử do độc giả Thời báo Kinh tế Việt Nam - Tạp chí Tư vấn Tiêu & Dùng bình chọn.

31

Nam 2013: Ngân hàng chính thức tham gia thị trường vàng vào tháng 1/2013;

đạt giải “Thương hiệu mạnh Việt Nam 2012” vào tháng 3/2013; tô chức Đại hộiđồng Cổ đông 3 vào tháng 4/2013; ra mắt giải pháp công nghệ eCounter - eGold vàThẻ tiêu dùng Đa tiện ích - các giải pháp công nghệ thông minh lần đầu tiên tại ViệtNam vào tháng 7/2013; đạt giải "Ngân hàng sáng tạo tiêu biểu" năm 2013 vào thang11/2013; ra mắt nhận diện thương hiệu mới với tên viết tắt là TPBank và đón nhậnbăng khen của Thủ tướng Chính phủ về thành tích xuất sắc trong công tác tái cơ cấuvào tháng 12/2013 Đồng thời, trong năm 2013, TPBank khai trương rất nhiều Chi

nhánh và phòng giao dịch.

Năm 2014: TPBank trở thành Ngân hàng đầu tiên trên cả nước ra mắt phiên bảneBank trên nền công nghệ HTML5 có tính năng nhất thé hóa cả hai phiên ban

Mobile Banking và Internet Banking vào tháng 9/2014 và vào tháng 12/2014,

TPBank khai trương trụ sở mới tại 57 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội Đồngthời, trong năm 2015, Ngân hàng đã khai trương rất nhiều Chi nhánh trên toàn quốc

Năm 2015: Trong năm này, TPBank đây mạnh việc khai trương ở nhiều địa

điêm trên các dia bàn trên toàn quôc.

Năm 2016: TPBank ra mắt phiên bản Ebank v.7.0 — tự do cá nhân hóa & EbankBiz — HTML5 cho doanh nghiệp vào tháng 6/2016 va ra mắt thẻ tín dụng TPBank

World MasterCard vào tháng 8/2016 Ngân hang cũng đã đưa vào hoạt động hon 10

điểm giao dịch mới trong cả nước theo phê duyệt của NHNN Việt Nam

Năm 2017: TPBank chính thức ra mắt hệ thống điểm giao dịch tự động 24/7LiveBank và ứng dụng thanh toán bằng mã QR

Nam 2018: TPBank đã niêm yết thành công 555 triệu cổ phiếu trên sàn chứngkhoán TP Hồ Chí Minh, đánh dấu bước ngoặt lớn trong quá trình hoạt động én định

và bền vững của nhà băng.

32

Giải thưởng: TPBank được Tạp chí The Asian Banker bình chọn nằm trong Top

10 Ngân hàng mạnh nhất Việt Nam, Top 500 Ngân hàng mạnh nhất Châu Á Đặc

biệt, tháng 11/2018, TPBank đã vinh dự nhận được Huân chương lao động Hạng Ba

do Đảng và Nhà Nước trao tặng.

Năm 2019:

Giải thưởng: TPBank lọt top 3 doanh nghiệp niêm yết có hoạt động IR tốt nhất

2019 tại IR Awards 2019 do Hiệp hội các nhà Quản trị tài chính Việt Nam (VAFE)

phối hợp với Vietstock tổ chức tại TP Hồ Chí Minh; giải thưởng Ngân hàng số tiêubiéu 2019 do IDG Việt Nam trao tặng

Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi:

Tâm nhìn: Trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam với cácsản phẩm, dịch vụ tài chính trên nền tảng công nghệ hiện đại, tiên tiến góp phần xâydựng đất nước giàu mạnh

TPBank là tổ chức có trách nhiệm xã hội cao, tích cực tham gia các hoạt động

cộng đồng với mục tiêu vì CON NGƯỜI và HƯNG THỊNH QUỐC GIA.

Giá trị cốt lõi:

5 giá trị cốt lõi trên chính là nền tảng dé TPBank xây dựng thương hiệu, xứngđáng với sự tin tưởng của khách hàng, các cổ đông và là điều kiện cần dé TPBank

đạt được các mục tiêu chiên lược hiện tại và tương lai:

LIÊM CHÍNH: Liêm khiết, chính trực, là đạo đức nghề nghiệp và phẩm giá

hàng đầu với mỗi cán bộ ngân hàng.

33

SÁNG TẠO: Mỗi cá nhân cần đổi mới trong nhận thức, sáng tạo và đột phátrong giải pháp, quyết liệt trong thực hiện nhằm mang lại giá trị đích thực cho Ngân

hàng và Khách hàng.

CÂU TIEN: Mỗi cá nhân phan đấu tự hoàn thiện bản thân, phát huy sở trường,năng lực nội tại, tiềm năng của mỗi cá nhân và đơn vị Ngân hàng tạo điều kiện tốtnhất để mỗi cá nhân vươn tới sự hoàn hảo

HỢP LỤC: Là cộng lực, hợp tác, gan bó và chia sẻ trong công việc, nhận thức

rõ giá trị của các cá nhân nằm trong giá trị của Ngân hàng.

BEN BI: Là kiên định, vững chí vượt qua mọi khó khăn, thách thức dé đi đến

thành công.

Các sản phâm:

Cũng như những ngân hàng khác, Ngân hàng thương mại cô phan Tiên Phonghoạt động theo quy luật của các tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, TPBank cũng thực

hiện hoạt động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục

tiêu lợi nhuận, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế nhà nước Vì vậy, nhiệm vụ cơbản của ngân hàng bao gồm: huy động vốn từ các tổ chức kinh tế - xã hội, các doanhnghiệp, dân cư trên dia bàn qua các tài khoản tiên gửi tiết kiệm, tài khoản vãng lai, ;dau tư và cho vay ngắn, trung và dài hạn, cho vay tài trợ ủy thác, bảo lãnh, đối vớidoanh nghiệp và dân cư; tư vấn về lĩnh vực tài chính tiền tệ; và thực hiện một số

dịch dụ ngân hàng khác.

e Huy động vốn: Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tíndụng khác dudihinh thức tiền gửi không kì hạn, tiền gửi có ky hạn và các loại tiềngửi khác.Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác déhuyđộng vốn của tổ chức cá nhận trong nước và ngoài nước khi được Thốngđốc Ngân

hàng Nhà nước Việt Nam chấp thuận.Vay vốn của các tổ chức tíndụng khác hoạt

động tại Việt Nam và của các tô chức tín dụng nước ngoài.Các hình thức huy động

vốn khác theo quy định của NHNN Việt Nam.

34