Luận văn thạc sĩ khoa học: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Đăng ký biến động sử dụng đất tuy chỉ là một thủ tụchành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất dai déđảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘITRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LÊ MẠNH TIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRANG VÀ DE XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KY BIEN ĐỘNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

TẠI QUẬN CẢU GIẦY, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LÊ MẠNH TIEN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VA DE XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUÁ CÔNG TÁC

ĐĂNG KY BIEN ĐỘNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

TẠI QUẬN CẢU GIẦY, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

Chuyên ngành: ĐỊA CHÍNH

Mã sô: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC: PGS TS TRAN VĂN TUẦN

Hà Nội - 2012

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TU VIET TẮTT ¿52 s+E‡E£EE+E£EeEEEeEeEerxrkereree iDANH MỤC BANG BIEU w.0 c.cccccccccsccsesscscsesscsescsscsesssesecsesesssestsesesesees iiDANH MỤC HINH VẾ - SE SE E1 1E 1111181111111 111111 11111 xe, iii

0827172155 :::‹:ạạÀ |CHUONG 1 TONG QUAN VE ĐĂNG KÝ BIEN ĐỘNG QUYEN SỬ

DUNG DAT Ở NƯỚC TTA 52-252 ESEE2ESEE2EEEE2EEEE2EE71211 1111k ce 4

1.1 Vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đắt 41.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dung đất 4

1.1.2 Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý

1.1.3 Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý thi

trường bất động sản - ¿- - SE EEE2E215E121211111 2171111117111 xe 10

1.2 Tổng quan cơ sở pháp lý của đăng ký biến động sử dụng đất từ sau khi có

Luật đất đai 1943 6 Set E11211211211111111115111111111111111111 11111 cxeE 11.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử dung đất củaLuật đất đai 1993 và các văn bản đưới luật ¿¿ s sccsxsxsv+vseserrerees 121.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử dụng đất củaLuật đất đai 2003 và các văn bản dui luật -¿-¿ ¿5 ssssx+xsk+Ezeseererses 12

1.3 Nội dung đăng ký biến động sử dụng dat theo pháp luật dat đai hiện hành 15

1.3.1 Thay đôi về chủ sử đụng: ¿5 cSE+E+ESEEE2EeErErEererkrkrrrree 15

1.3.2 Người sử dụng đất thực hiện các quyÈn: - 2 cz+x+cs+s+ 15

1.3.3 Thay đổi về mục đích sử dụng: - ¿=2 +2+E+£ece+E+xerrxzreree 161.3.4 Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, thông tin về thửa đất vàcác tài sản gắn liỀn với đất: -¿- + St 2E E1 211151112121111111 11111 xe 16

1.3.5 Các trường hợp biến động khác: - - 25 2+xczzxezczxersred 17

1.4 Khái quát tình hình đăng ký biến động sử dung dat ở Việt Nam 17

1.5 Nhu cầu tin học hóa công tác đăng ký biến động sử dung đắt 181.5.1 Sự cần thiết phải tin học hóa công tác đăng ký biến động sử dụng đất 18

1.5.2 Những khó khăn, trở ngại của quá trình tin học hóa công tác đăng ký

biến động sử dụng đất - 5c SE 221 12121121211212112121111 211111111 re 21 CHUONG 2 THUC TRANG CONG TAC DANG KY BIEN DONG QUYEN

SỬ DỤNG DAT TAI QUAN CAU GIAY, THÀNH PHO HA NỘI 272.1 Khái quát chung về dia bàn nghiên cứu -2- 5+ 2 2+ s+£xz+rxezreeee 272.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên -+- 2 2s x+z++Ezxerxezxerszrrrxee 272.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội - - tt SE EEEEEEEEEEEEEEEskrkrkrkrerree 302.2 Tình hình quản lý, sử dung đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy 332.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 342.2.2 Tình hình quản ly đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy - 382.2.3 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất - + sec cxeEeEEErkekerrkerrree 40

2.3 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất trên địa bàn quận

CAU Giay 7 44

2.3.1 Thực trang công tac đăng ký thay đổi về quyền sử dụng đất (chuyênnhượng, thừa kế, cho tặng, chia tách quyền sử dụng đất) "— 442.3.2 Thực trang công tac đăng ký thé chấp quyền sử dụng đất 45

2.3.3 Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và công tác tin học hóa phục vụ

đăng ký biến động quyền sử dụng dat trên địa bàn quận . 46

2.3.6 Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất

trén Gia DAN QUAN 0 50

CHUONG 3 DE XUAT MOT SO GIAI PHAP NANG CAO HIEU QUA CONG TAC ĐĂNG KY BIEN DONG QUYEN SỬ DUNG DAT TREN

DIA BAN NGHIÊN CUU o.ecccccccccccsesscsscscscsesscscsscevsecevsussvsusevsseevsnseesnees 54

3.1 Quan niệm chung về công tác đăng ký biến động quyền sử dung đất 54

3.2 Dé xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu qua công tác đăng ký biến

động quyền sử dung đất trên địa bàn nghiên cứu . -2- ¿2 s22: 54

3.2.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai - 25 +ccs+s+ccce2 543.2.2 Hiện dai hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 583.2.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống hành chính trong đăng kí

biến động sử dung đất - + S2 SE E21 E2121121211212112121111 1111111 rre 58

3.2.4 Nâng cao chat lượng tô chức cán bộ - 2 2-5 +2 +s+E+£z£zxzxsree 60

3.2.5 Xây dựng co sở dữ liệu phục vụ công tác đăng kí biến động sử

dụng đất -L c 1 111 11T 11T ngay 61KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, - - - ST EEEEEEEEExrrrerrec 75TÀI LIEU THAM KHẢO - 252 +SEESE+E#E£EEZEEEEEEEEEEeErrkrkrrrree 71

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

DANH MỤC BANG BIEU

TÊN BẢNG TRANG Bảng 1 : Cơ cầu quỹ đất quận Cau Giấy năm 2010 35

Bảng 2 : Biến động quỹ đất năm 2005 so với 2010 (giai đoạn 5 năm) 37

Bảng 3 : SỐ lượng hỗ sơ kê khai, Giấy chứng nhận quyển sử dụng

đất cấp cho hộ gia đình,tổ chức DN từ năm 2008-2010 tai quận

Cau Giấy 39

Bảng 4 : kết quả cấp GCN giai đoạn 2006 - 2010 42

Bảng 5 : Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế quyên sử dung dat tai quận Cau Giấy từ năm 2005 — 2010 (Đơn

vị vụ) 44

Bảng 6 :Tình hình thực hiện quyên thé chap, bảo lãnh bằng giá trị

quyên sử dụng dat tại quận Cau Giấy từ năm 2005 — 2010 (Đơn

vị:vụ) 45

Bảng 7: Hiện trạng hệ thong ban đồ địa chính quận Cau Giấy 47

Bảng 8: Tình hình lập số sách hồ sơ địa chính của quận Cau Giấy 48

ii

DANH MỤC HÌNH VE

TÊN HÌNH TRANG

Hình 1: Sơ đồ địa giới hành chính quận Cau Giấy 28

Hình 2: Biểu đô thể hiện cơ cấu loại đất trên địa bàn 36

quận Cau Giấy — thành phố Hà Nội

Hình 3: Biểu đô thé hiện số lượng Giấy chứng nhận cấp theo luật 43

đất dai và cấp theo Nghị Dinh 90/CP giai đoạn 2006 - 2010

Hình 4: Mô hình khai thác cơ sở dữ liệu của ViLIS 2.0 62

Hình 5 : Quy trình xây dựng cơ sở dit liệu bản đô 65

Hình 6: Cơ sở đữ liệu không gian địa chính 66

Hình 7: So đô xây dựng cơ sở đữ liệu thuộc tính G7

Hình 8 : Phân hệ quản trị cơ sở dit liệu 68

Hình 9: Khởi tạo cơ sở dit liệu 69

Hình 10 : Co sở dữ liệu sau khi khởi tạo 69

Hình 11: Đông bộ dữ liệu từ bản đô vào hô sơ trong ViLIS 2.0 70

Hình 12: Sơ đô các chức năng quan ly biển động dat đai trong

ViLIS 70

Hình 13 : Tim kiếm thửa đất tach thửa 71

Hình 14 : Giao diện Tach thửa 71

Hình 15 : Thửa đất trước và sau khi tách thửa 72

Hình 16 : Tìm kiếm các thửa đất gộp thửa 72

Hình 17: Giao diện Gộp thửa 73

Hình 18 : Thửa đất trước và sau khi gộp thửa 73

Hình 19: Cập nhật thông tin biến động 74

Hình 20: Lịch sử biến động 74

iii

MỞ ĐẦU

Dat dai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia Sử dụng đất đai có ýnghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ôn định chính tri, phát triển xãhội cả trước mắt và lâu dài Tuy nhiên, đây là nguồn tài nguyên có hạn, việcquản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hộicủa đất nước một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng

quan trọng và có ý nghĩa to lớn.

Nước ta đang trong quá trình day mạnh công nghiệp hoá, hiện dai hoá, cơ

cau kinh tế đang chuyên dịch theo hướng tích cực Thực tế đó làm cho quá trình

sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động Do đó, để quản lý đất đai

có hiệu quả thì vấn đề đăng ký đất đai nói chung và đăng ký biến động sử dụngđất nói riêng là một trong những nội dung hết sức quan trọng của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Đăng ký biến động sử dụng đất tuy chỉ là một thủ tụchành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất dai déđảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng

dat, làm cơ sở dé Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội phát triển

trong lĩnh vực quan lý và sử dung đất đai, nhưng nó liên quan đến nhiều van đềphức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội đảm bảo quyền lợi hợppháp và cuộc sống thiết thực của mọi tổ chức và cá nhân, vì vậy được mọi ngườirất quan tâm Làm tốt công tác đăng ký biến động sử dụng đất sẽ giúp cho Nhà

nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập được mối

quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho

việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất.

Tuy nhiên trong thực tế, trong nhiều trường hợp, vấn đề đăng ký biếnđộng sử dụng đất của cả nước nói chung và của quận Cầu Giấy nói riêng vẫn còn

gặp rất nhiều khó khăn, bat cập Mặc dù là một quận nội thành và đang trong quátrình đô thị hoá mạnh mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa

dạng nhưng việc cập nhật thông tin các biến động về đất đai trên địa bàn quậnCầu Giấy vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ, thường xuyên mà nguyên

nhân chủ yêu là do lượng cán bộ mỏng; dữ liệu bản đô và dữ liệu hô sơ chưa

được liờn kết với nhau nờn dẫn đến sự khụng đồng bộ trong quỏ trỡnh cập nhậtbiến động; và hơn nữa là chưa cú sự hỗ trợ hiệu quả của cụng nghệ thụng tin nờnviệc cập nhật biến động cũn mang tớnh thủ cụng, kộm chớnh xỏc Do đú, một

trong những nhiệm vụ quan trọng đặt ra cho cụng tỏc đăng ký biến động sử dụng

đất là phải đa ra một sộ giJi ph,p nâng cao công t,c @đ ng

ký biến động quyền sử dụng đất trong cụng tỏc quản lý đất đai.

Trước thực tế trờn, tụi đó chọn đề tài “Đỏnh giỏ thực trạng và đề xuất giải phỏpnõng cao hiệu quả cụng tỏc đăng ký biến động quyền sử dung đất tại quậnCau Giấy, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiờu nghiờn cứu:

- Làm rừ thực trạng cụng tỏc đăng ký biến động sử dụng đất trờn địa bàn quậnCầu Giấy

- Đề xuất một số giải phỏp nõng cao hiệu quả cụng tỏc đăng ký biộn động

quyền sử dụng đất trờn địa ban quận Cầu Giấy

3 Nhiệm vụ nghiờn cứu:

-Tổng quan về đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở nước ta

- Điều tra, khảo sỏt làm rừ thực trạng cụng tỏc đăng ký biến động sử dụngđất trờn địa bàn quận Cầu Giấy

- Đề xuất một số giải phỏp nõng cao hiệu quả cụng tỏc đăng ký biến động

quyền sử dụng đất trờn địa bàn quận Cầu Giấy.

4 Phương phỏp nghiờn cứu:

- Phương phỏp điều tra khảo sỏt: được dựng dộ thu thập tải liệu, số liệu,

thụng tin cần thiết cho mục đớch đỏnh giỏ thực trạng cụng tỏc đăng ký biến động sử dụng đất trờn địa bàn quận Cầu Giấy.

- Phương phỏp thống kờ: phõn tớch, thống kờ cỏc số liệu về tỡnh hỡnh đăng

ký biến động sử dụng đất trờn địa bàn quận

- Phương phỏp phõn tớch, đỏnh giỏ tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thậpđược phõn tớch làm rừ thực trạng cụng tỏc đăng ký biến động sử dụng đất trờn

địa bản quận, từ đú đưa ra những nhận xột, đỏnh giỏ.

- Phương pháp chuyên gia: được sử dụng dé lấy ý kiến các chuyên gianhằm hoàn thiện hơn các kết luận, đánh giá và các đề xuất dé hoàn thiện việcđăng ký biến động sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.

- Phương pháp mô hình hóa dir liệu : được sử dụng dé xây dung co sở dữ

liệu địa chính sé

Cấu trúc luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương :

Chương 1: Tổng quan về đăng ký biến động quyên sử dụng dat ở nước taChương 2: Thực trạng công tác đăng ký biến động quyên sử dụng đất tạiquận Cau Giấy, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng kýbiến động quyên sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TONG QUAN VE ĐĂNG KÝ BIEN ĐỘNG QUYEN SỬ

DUNG DAT O NUOC TA

1.1 Vai trò của công tác đăng ky biến động quyền sử dung dat

1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký biễn động sử dụng đất

e Đăng ký đất dai

Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức

thực hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; nó thực hiện đồng

thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của co quan nhà nước dé phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, vừa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Đăng ky dat đai nhằm đảm bao (bảo vệ) mục tiêu sở hữu toàn dân về đất

đai; làm cơ sở, căn cứ dé Nhà nước quản lý đất đai (nắm chắc, quản lý chặt quỹ

đất đai quốc gia); đồng thời là cơ sở dé Nha nước xác định quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất trong việc sử dụng đất; bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp

về đất đai của người sử dụng đất

Công tác đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các yêu cầu

quy định kỹ thuật của ngành địa chính như: đăng ký đúng người, đúng diện tích,

đúng mục dich sử dụng đất, thời han sử dụng và các quyền lợi khác theo quy

© Đăng kí đất đai lần dauĐăng kí dat dai lần đầu được tô chức thực hiện trên phạm vi cả nước déthiết lập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất chotất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Đăng kí đất đai hay đăng kí quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơđịa chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giay GCNquyền sử dụng đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất

Đăng kí quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do nhà nước quy định

và tô chức thực hiện, có tính bắt buộc với mọi người sử dụng dat.

Điều 46 Đăng kí quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 quy định:

Việc đăng kí quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

1 Người đang sử dung đất chưa được cap GCN quyền sử dụng dat

2 Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyên đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, cho thuê, cho tặng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này

3 Người nhận chuyền quyền sử dụng dat

4 Người sử dụng đất đã có GCN quyền sử dụng đất được cơ quan nhànước có thầm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dung đất, thay đổithời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất

5 Người sử dụng đất theo bản án hay quyết định của Tòa án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp

đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành.

© Đăng kí bién động đất dai

Đăng kí biến động quyền sử dụng đất là việc làm thường xuyên của cơ

quan hành chính Nhà nước mà cụ thể là ngành Dia chính nhằm cập nhật thông

tin về đất đai dé đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm co sở dé Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tẾ, xã

hội phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Đăng kí biến động đấtđai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thé.Tinh chat cơ bản của đăng kí biến động quyên sử dụng đất là xác nhận sự thayđổi của nội dung đã đăng kí theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiệnviệc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh ký hoặc thu hồi GCN quyền sử dụng dat.Chỉ những thửa đất đã đăng kí quyền sử dụng đất và được cấp GCN mới đượccập nhật biến động

Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đã cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng

nhận được thực hiện đối với các trường hợp:

+ Người sử dung đất thực hiện các quyền (chuyên đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn băng quyền sử dụng đất); [4]

+ Người sử dụng đất được phép đổi tên;

+ Có thay đồi về hình dang, kích thước, diện tích thửa dat;

+ Chuyển mục đích sử dụng dat;

+ Co thay đôi thời han sử dụng đất;

+ Chuyên đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

+ Nhà nước thu hồi đắt.

Đăng ký biến động về sử dụng đất có những đặc điểm khác với đăng ký

quyền sử dụng đất lần dau:

Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xácđịnh một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đôi bất kỳ nội dung nào liên quan đếnquyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quyđịnh của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận

sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lýcủa sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện cácquyên, quyết định chuyển mục đích hoặc gia han sử dụng đất, quyết định đôi tên

tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất ); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý

hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat

Tóm lại đăng kí biến động đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:

- Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng kí đất đai ban đầu

- Không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình xét duyệt

- Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng dat

1.1.2 Vai trò của đăng ký biến động sử dung đất doi với công tác quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất

đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các

nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Chính vì vậy, việc đăng ký biến động

trong hồ sơ địa chính cũng đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong công

tác quản lý đất đai.

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban

hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi

hành các văn ban đó Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là số đăng

ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ năm được tình hình biến động đất đai và xuhướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở thống kê vàphân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế

xã hội của từng câp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách

mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đây phát triển kinh tế xã hội tại

từng cấp Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình biến đống sử dụng đấtcủa thành phố Hà Nội trong giai đoạn 5 năm từ năm 2000 đến năm 2005 nhàquản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở thành phố là từ đất nôngnghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ Dựa trên kết quả của quátrình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xãhội của thành phố giai đoạn 10 năm từ 2006 đến 2015 là tiếp tục day mạnh pháttriển công nghiệp va dịch vu, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới dé tiếptục đây mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ Một số chính sáchmới có thê là: khuyến khích các nhà đầu tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào

Hà Nội băng cách giảm thuế xuất khẩu cho các mặt hàng công nghiệp Khôngthu tiền thuê đất 3 tháng đầu đối với các doanh nghiệp mới thành lập trong lĩnh

vực kinh doanh dịch vụ.

Công tác đăng ký biến động sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện

trạng sử dụng đất Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà

quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng

sử dụng đất với độ tin cậy rất cao Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ

thông tin thì công việc này trở nên dé dang hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có

thê lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần

như quy định hiện hành.

Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quyhoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở

cả cấp vi mô và vĩ mô Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang

là van đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trang này thì có nhiều nhưng mộttrong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cungcấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng

đất chỉ tiết Quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết đòi hỏi chỉ tiết đến từng thửa đất,nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giaothông, sân vận động, nhà văn hóa, ) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vàonhững thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì, ? Dé trả lời đượcnhững câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết phải được xâydựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy Bên cạnh đó những thông tin liên

quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, liên quan đến những thửa đất

phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa chính và đăng ký biến động trên

hồ sơ địa chính Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng

đất chi tiết thì công tác đăng ký biến động đóng vai trò rất quan trọng Sau khithành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết thì việc đăng ký biến

động cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.

Một vấn đề cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đôthị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyên mục đích sử dụng đất trái

với quy hoạch: người dân tự ý chuyền đất nông nghiệp, ao hồ thành dat thổ cư,

nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi” Dẫn đến tình trang này

là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa

chính phản ánh đúng thực trạng đề kịp thời quản lý tức là đăng ký biến động đã

không được thực hiện một cách thường xuyên và chính xác.

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước

về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kêđất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyếttranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợptranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo

dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có

căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất Đây là nguyên nhân làm cho người tham

gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết Dé giải quyết dứt điểmtranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì công tác đăng ký biến động phải

được cập nhật đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải

quyết tranh chấp

Công tác đăng ký biến động sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin

giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám

sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng

đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của

người quản lý và của người sử dụng Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy

hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyên mục đích

sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kip thời báo với cơ quan nhanước dé có biện pháp xử lý tránh tình trang “sự đã rồi”

1.1.3 Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý thị

trường bắt động sản.

Công tác đăng ký biến động không chỉ phục vụ cho công tác quản lý đất

đai mà nó còn trợ giúp quản lý thị trường bất động sản

Công tác đăng ký biến động giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Một trong những nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản ở nước ta nói

chung và thị trường bắt động sản trên địa bàn quận Cầu Giấy nói riêng, bị đánh

giá là thiếu minh bạch, là do nguồn gốc của các bất động sản khi tham gia vàothị trường là không rõ ràng và quá trình xác minh nguồn gốc thường mat nhiềuthời gian với những thủ tục rườm rà Trên thị trường hiện nay có những bất động

sản gồm nhà và đất trên thực tế đang năm trong khu vực bị giải tỏa, hoặc được

xây dựng trái phép không theo quy hoạch, cũng có những bat động sản là đất

nhưng dé được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng phải

đóng 100% tiền sử dụng đất Tuy nhiên các thông tin này bị các đối tượng xấu

10

bưng bít và vẫn được đưa vào giao dịch trên thị trường như bình thường Đểhướng tới minh bạch hóa thị trường bất động sản cần phải có một hệ thống hồ sơđịa chính được cập nhật các thông tin biến động đầy đủ làm cơ sở để cơ quanquản lý đất đai cung cấp thông tin cho người sử dụng đất về các mặt: tình trạngpháp lý, nghĩa vụ tài chính, và các điều kiện tự nhiên cũng như kinh tế xã hộicủa các bất động sản trên thị trường, giúp cho người sử dụng đất có quyết định

đầu tư đúng đắn.

Thị trường bat động sản hiện nay còn bị ảnh hưởng mạnh bởi yếu tố đầu

cơ Tình trạng đầu cơ đã làm cho giá của bất động sản trên thị trường bị đây lên

quá cao không đúng với giá trị thực, hệ lụy của vấn đề là cung và cầu không gặpnhau và làm cho các giao dịch trên thị trường không được sôi động như nhu cầuvốn có của nó Đề giải quyết van dé này cần có nhiều biện pháp tông hop và có

sự tham gia của nhiều cơ quan ban ngành hữu quan, trong số các biện pháp thìxây dựng một hệ thong hồ sơ địa chính với co sở đữ liệu hoàn chỉnh va được cậpnhật thông tin biến động là biện pháp cấp bách cần thực hiện Khi khai thác cơ

sở dữ liệu nhà quản lý sẽ nắm được các chủ sử dụng chỉ chiếm đất để không mà

không kinh doanh, đầu tư cơ sở hạ tầng đúng tiến độ như thỏa thuận trong hợp

đồng hoặc các chủ sử dụng sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản, đây là một trong

các dấu hiệu của việc đầu cơ, trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp về chính sách,

tài chính, nhằm điều tiết thị trường Ví dụ như đối với các chủ sử dụng chỉchiếm đất mà không thực hiện đầu tư, hay kinh doanh đúng với tiến độ của hợpđồng đã thỏa thuận thì sẽ đánh thuế lũy tiến theo thời gian vượt ra khỏi thời gian

thực hiện hợp đồng: chậm 3 tháng sẽ đánh thuế 2% trên tổng số tiền thuê đất,

chậm 6 tháng đánh thuế 4% trên tông số tiền thuê đất

1.2 Tổng quan cơ sở pháp lý của đăng ký biến động sử dụng dat từ sau khi

có Luật đất đai 1993

11

1.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử dụng đất củaLuật đất đai 1993 và các văn bản dưới luật

- Nghị định số 06/CP của chính phủ ra ngày 5/7/1994 quy định về việcđăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyén sở hữu nhà và quyền sử dụng dat

đai trong nông nghiệp.

- Quyết định 119/CP của chính phủ ra ngày 16/9/1994 về việc quan lý hồ

sơ địa giới hành chính, bản đồ địa giới mức địa giới ở các cấp

- Quyết định số 499/QD - DC của Tổng cục địa chính ngày 27/7/1995 về

việc ban hành biểu mẫu số địa chính, số mục kê, số cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dung đất, số đăng ký biến động dat đai thay cho các biểu mẫu trước đó

- Chỉ thị số 10/CT - TT của thủ tướng chính phủ ra ngày 20/2/1998 vềviệc day mạnh và hoàn thiện việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất

nông nghiệp.

- Thông tư 346/TT-TCĐC ra ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chínhhướng dẫn việc đăng ký đất đai Lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhậnquyên sử dụng dat

- Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/07/1999 của thủ tướng Chính phủ về một

số biện pháp đây mạnh, hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn

- Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2002 của Chính

phủ về hoạt động đo đạc và bản đồ.

12.2 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử dụng đất của

Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật

- Thông tư liên tịch số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 7

năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn chức

năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban

nhân dân về quản lý tài nguyên và môi trường ở địa phương

- Luật đất đai năm 2003, ngày 26/11/2003

12

- Quyết định số 179/2004/QD-TTg ngày 06 tháng 10 năm 2004 của Thủtướng Chính phủ về việc phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệthông tin tài nguyên và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về “ Thi

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bố sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật

Dat dai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 thang 5 năm 2007 về việc cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ra ngày 02/07/2007 hướng dẫn thực hiện

một số điều của nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủquy định bổ xung về cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng § năm 2007 hướng dẫn

việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (thay thế Thông tư số

29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.)

13

- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính phủquy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tô chức của Bộ Tài nguyên

và Môi trường.

- Nghị định số 102/2008/NĐ-CP ngày 15 tháng 9 năm 2008 của Chính

phủ về việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và

môi trường.

- Quyết định số 10/2008/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2008 vềviệc ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng kýquyên sử dụng dat, lập hồ sơ địa chính, cap Giây chứng nhận quyền sử dụng đất

- Luật sửa đôi, b6 sung Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QHII vàĐiều 121 của Luật dat đai số 13/2003/QH11 ngày 18 tháng 6 năm 2009

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 thang 8 năm 2009 của Chính phủ

quy định bồ sung về quy hoạch sử dung đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư.

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính

phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 Quy định

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

- Nghị định số 19/2010/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ

sửa đổi, bổ sung các điểm c, d, ø, h và i khoản 5 Điều 2 Nghị định sé

25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng,

nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tô chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng

03 năm 2010 Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế

và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký quyền sử dung dat

14

- Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010 Quy định

kỹ thuật về chuẩn đữ liệu địa chính

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 Quy định

bồ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

- Nghị quyết số 56/NQ-CP ngày 15 thang 12 năm 2010 của Chính phủ về

việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản ly cua Bộ

Tài nguyên và Môi trường.

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 Quy địnhsửa đổi, bố sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vựcđất đai

1.3 Nội dung đăng ký biến động sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện

hành.

1.3.1 Thay đổi về chủ sử dụng:

- Chuyên nhượng quyền sử dụng dat

- Thừa kế, tặng cho quyền sử dung dat

- Nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,

kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng dat

- Nhận quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân

dân, quyết định của cơ quan thi hành án

- Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao

đất, cho thuê dat dé đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tang trong khu côngnghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao [4]

1.3.2 Người sử dụng dat thực hiện các quyền:

- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành tư cách

pháp nhân mới trên cả thửa.

15

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành tư cách pháp

nhân mới trên cả thửa.

- Người sử dụng dat đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gan liền với

đất vào GCN đã cấp

- Người sử dụng đất chuyên quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất

trong số các thửa đã được chứng nhận quyền sử dụng trong GCN đã cấp

1.3.3 Thay đổi về mục đích sử dụng:

- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,

đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, sang mục đích khác của hộ gia

đình cá nhân.

- Chuyên công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng.

- Chuyên mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép

- Chuyên mục dich sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép.

1.3.4 Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, thông tin về thửa đất và các tài sản gắn liền với đất:

- Giảm diện tích sử dung đất do sạt lở tự nhiên

- Tách một thửa đất thành nhiều thửa đất (tách thửa) hoặc hợp nhiều thửađất thành một thửa dat(hop thửa)

- Hình thành thửa mới do chuyển đôi mục đích sử dụng từ một phần thửađất cũ, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất

- Thay đôi thông tin về thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính

- Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa

đất, tài sản gan liền với dat.

- Thay đôi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp

(hạng) nhà, công trình.

16

- Thay đổi diện tích, nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng sản xuất làrừng trồng.

Sự thay đổi về hình thể thửa đất dẫn đến sự thay đổi về số hiệu thửa đất

đã đăng kí, điện tích thửa đất, đôi khi dẫn đến thay đổi về số lượng thửa đất, làmphát sinh nhu cầu cập nhật, chỉnh lý các thông tin trên bản đồ địa chính bên cạnhcác thông tin trong số mục kê, số địa chính, số theo dõi biến động và GCN

quyên sử dụng đất [4].

1.3.5 Các trường hợp biễn động khác:

- Người sử dụng dat đôi tên.

- Chuyên đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất.

- Có thay đôi về thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tải sản

- Có thay đôi về những hạn chế quyền, thay đôi về nghĩa vụ tài chính của

người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Nhà nước thu hồi dat

- GCN đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mat

- Đính chính nội dung ghi trên GCN đã cap có sai sót do việc in hoặcviết GCN

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gan liền với đất có nhu cầu cấp

đổi GCN đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009

1.4 Khái quát tình hình đăng ký biến động sử dụng đất ở Việt Nam

Với tốc độ đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế như hiện nay thì việc

chuyền dịch đất đai là rất thường xuyên và cần thiết Vì vậy đăng kí biến động

đất đai cũng là một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc quản lý đất đai, giúp Nhà

nước năm chắc, quản chặt đến từng thửa đất, kiếm soát được những biến độngtrong thực tế của quan hệ đất đai

17

Tuy nhiên công tác đăng kí biến động đất đai tại các Văn phòng đăng kíquyền sử dụng đất ở các tỉnh, thành phố trên cả nước trong giai đoạn hiện nay

còn nhiều hạn chế khiến cho việc cập nhật biến động trong quá trình sử dụng đất

của các địa phương chưa được thực hiện đầy đủ, thường xuyên, kịp thời, độchính xác và tính nhất quán chưa cao Nguyên nhân có thé ké ra như sau:

- Hệ thống hồ sơ địa chính còn nhiều điểm chưa được quy định chặt chẽ,thống nhất, hoàn thiện, hệ thống văn bản hướng dẫn thành lập, quản lý và sửdụng hồ sơ địa chính còn thiếu

- Hoạt động của hệ thống hành chính trong đăng kí biến động sử dụng đất

chưa đạt hiệu quả cao, thiếu sự đồng bộ, nguồn nhân lực đến từ nhiều nguồn,

trình độ không đồng đều, đặc biệt là ở lĩnh vực công nghệ thông tin

- Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở các văn phòng phục vụ công tácchuyên môn mới chỉ dừng lại ở mức in ấn báo cáo như trích lục thửa đất, biên

bản xác định ranh giới, phục vụ những mục đích đơn lẻ, thiếu tính chuyên

nghiệp Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính mới dừng lại ở mức thấp, tính

chính xác, thống nhất không cao, nên chưa đáp ứng được các yêu cầu của công

tác quản lý đất đai

Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất về đất đai, hoạt động quản lý phải thống

nhất, đồng bộ và có sự liên kết chặt chẽ, do đó việc hoàn thiện hệ thống quản lý

đất đai nói chung và công tác đăng kí biến động sử dụng đất nói riêng là một nhucầu tất yếu của Nhà nước, của nhà đầu tư cũng như người dân

1.5 Nhu cầu tin học hóa công tác đăng ký biến động sử dung dat.

1.5.1 Sự can thiết phải tin học hóa công tác đăng ký bién động sử dụng đất

Công nghệ thông tin trên da phát triển như vũ bão trong khoảng thời gian

30 năm gần đây đã có tác động vô cùng to lớn đến mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội

và lĩnh vực quản lý đất đai không phải là ngoại lệ Có thể nêu ra những lý do cơ

bản tại sao cần phải nhanh chóng áp dụng công nghệ thông tin trong công tác

đăng ký biến động và quản lý hồ sơ địa chính:

18

e Yéu cầu đối với công tác đăng ký biến động là phải cập nhật hồ sơ địa

chính lưu trữ đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, pháp lý của từng thửa đấtcùng với bất động sản có trên đó và thông tin về từng người sử dụng đất Chỉtính riêng trong nhóm hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất đai thường xuyên đã

có tới gần 50 đơn vị thông tin thuộc tính về thửa đất và người sử dụng đất (theothông tư 09/2007/TT-BTNMT) Với số lượng thửa đất ước tính trên cả nước là

20 triệu thì có thé dé dàng tính được lượng thông tin cần phải lưu trữ, xử lý là

khoảng | tỷ đơn vị Day mới chi là những thông tin đang mang tính hiện thời,

nếu tính cả thông tin quá khứ cần lưu trữ thì lượng thông tin có thê đạt tới 2-3 tỷđơn vị Đối với đữ liệu không gian (bản đồ) thì việc áp dụng công nghệ thông tincàng có ý nghĩa hơn nữa vì công nghệ thông tin không chỉ được sử dung dé lưutrữ mà còn được áp dụng trực tiếp dé thành lập loại dữ liệu này Ngoài ra, các dữ

liệu dạng số có tính nhất quán cao hơn, độ chính xác tốt hơn so với các đữ liệu được xử lý bằng công nghệ tương tự.

e Nếu như việc đăng ký biến động được thực hiện bằng công nghệ truyền

thống trên giấy tờ, số sách chỉ giới han trong việc lưu trữ và cung cấp thông tinkhi cần thiết thì khi áp dụng công nghệ thông tin, quá trình này còn bao hàm cảchức năng phân tích, thống kê và chiết xuất thông tin thứ cấp Đối với người sử

dụng, hệ thống như vậy trở nên thông minh hơn, hữu ích hơn Dưới đây, học

viên xin nêu ra một số chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính và đăng

ký biến động mà chỉ có công nghệ thông tin mới có thể mang lại:

- Chức năng quản lý truy nhập: hệ thống hồ sơ có rất nhiều người sử dụng

và mỗi người sử dụng chỉ có thé thực hiện một số hoạt động (đọc, sửa, taomới, ) đối với một nhóm dé liệu nhất định (dữ liệu của một đơn vị hành chính,

dữ liệu theo một chuyên đề nào đó, ) Đối với phương pháp quản lý bằng giấy

tờ, sô sách thì hệ thống đã trở nên hết sức rối ram khi chỉ có khoảng 10 người sử

dụng với những mức độ truy nhập khác nhau.

- Chức nang sao lưu dữ liệu: với dữ liệu dang số, chỉ cần một vài thao tác là

dữ liệu có thể được sao lưu trên các thiết bị lưu trữ Với dữ liệu trên giấy thì việc

sao lưu nay có thê kéo dài hàng thang Hơn nữa, các bản sao dang sô trên đĩa

19

cứng, đĩa quang, băng từ, có kích thước nhỏ gọn, ít chịu ảnh hưởng của thời

gian nên việc bảo quản chúng dễ dàng hơn nhiều lần so với sao lưu các văn bảngiấy tờ Với trình độ phát triển của công nghệ thông tin hiện nay thì toàn bộ mộtthư viện với nhiều phòng sách có thể được lưu trữ trên một 6 đĩa cứng kíchthước bằng lòng bàn tay Việc sao lưu, nhân bản một thư viện như vậy chỉ tốn

một vài giờ là thực hiện xong.

- Chức năng mã hóa dữ liệu: các dữ liệu nhạy cảm cần được mã hóa détránh bị các đối tượng không có thầm quyền khai thác, sử dụng Mặc dù việc mãhóa có thé được thực hiện cho dé liệu dạng tương tự, nhưng nó chỉ có thé apdụng cho một lượng dir liệu rất nhỏ bởi đây là quá trình tốn rất nhiều thời gian

và công sức Trong khi đo, việc mã hóa đữ liệu dạng số bằng các thiết bị phần

cứng hay phần mềm được thực hiện rất nhanh chóng, thậm chí có thé là trongthời gian thực và người sử dụng hệ thống sẽ không cảm nhận được quá trình này

đang được thực hiện.

- Chức năng kiểm tra đữ liệu trong quá trình nhập, cập nhật: đối với phươngpháp quản lý giấy tờ, số sách, độ chính xác, độ tin cậy của quá trình nhập dir liệu

(ghi vào số, giấy tờ) phụ thuộc hoàn toàn vào kinh nghiệm, năng lực của cán bộ thực hiện công việc này Với việc áp dụng công nghệ thông tin thì rất nhiều lỗi

lầm có thể tự động được kiểm soát bởi hệ thống Ví dụ như diện tích của thửađất được xác định là dạng số thập phân có một chữ số sau dấu phẩy thì nếungười sử dụng nhập một chữ cái (a, b, c, ) hay nhập 2, 3 chữ số sau dấu phâythì hệ thống sẽ báo lỗi hoặc tự động chỉnh sửa cho thích hợp Một ví dụ nữa làkhi một dữ liệu nào đó có trong nhiều số sách, tài liệu khác nhau (ví dụ như họ

tên người sử dụng đất) thì với việc áp dụng công nghệ thông tin, đữ liệu này chỉ

cần nhập một lần và ở những lần sau đó, người sử dụng chỉ cần chọn nó từ một

danh sách có sẵn Phương thức làm việc như vậy sẽ giúp tránh được tình trạng

dữ liệu bị thiếu nhất quán do chúng được nhập vào nhiều lần với một số lỗi lầm

nhỏ, khó phát hiện.

- Chức năng tra cứu, thông kê: đây là chức năng thường được người ta nghĩđến khi nói về việc áp dụng công nghệ thông tin trong quan lý hồ sơ địa chính

20

Chỉ với vài lần nhấn chuột, người sử dụng đã có thê lấy được các đữ liệu cầnthiết cho mình Còn nếu tra cứu trên giấy tờ, số sách thì công việc này có thê kéodai tới vài giờ đồng hỗ, thậm chí vài ngày nếu thông tin cần được tông hợp từ dữ

liệu nằm trong nhiều nguồn khác nhau Mặc dù chức năng tra cứu thông tin làmột trong những chức năng đơn giản nhất nhưng lại hay được sử dụng nhất

trong hệ thống quản lý hồ sơ địa chính Bởi vậy, việc áp dụng công nghệ thôngtin sẽ mang lại hiệu quả lớn nhất đối với chức năng này

- Chức năng phân tích thông tin: đây là một chức năng mà công nghệ thông

tin có thé thay thế một phan trí tuệ của con ngời Dựa trên nền tảng của hệ thôngtin địa lý, hệ thong có thé tong hop dữ liệu, chiết xuất thông tin từ một tập hợp

dữ liệu đã có Ví dụ như bang cach so sánh các ban đồ ở những thời kỳ khác

nhau, hệ thống có thé nhanh chong đưa ra số liệu về bién động sử dụng đất haybiến động về giá cả đất đai Những số liệu đó có thể tiếp tục được xử lý ở mứccao hơn dé đưa ra dự báo những diễn biến trong tương lai, Chức năng phântích thông tin còn là nền tảng để giải nhiều bài toán ứng dụng trong quản lý đất

dai, chang hạn như với sự phan bố hiện thời của các loại hình sử dụng đất, của

các khu dân cư và các công trình hạ tầng kỹ thuật thì việc bố trí một đối tượng

quy hoạch (trường học, bệnh viện, khu công nghiép, ) ở vi trí nào là hợp lý

nhất? Những bài toán như vậy chỉ có thể giải được bằng phương pháp địnhlượng néu như có sự trợ giúp của công nghệ thông tin

1.5.2 Những khó khăn, trở ngại của qua trình tin học hóa công tác dang ky

biến động sử dụng đất.

Những lợi ích mà công nghệ thông tin mang lại cho hệ thống quản lý hồ sơ

địa chính và đăng ký biến động là vô cùng to lớn Tuy nhiên, cũng phải nhìn

nhận rằng quá trình tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính và đăng ký biến động

sẽ gặp phải những khó khăn, trở ngại lớn Dưới đây, học viên xin nêu ra những

khó khăn, trở ngại chính đối với công tác tin học hóa hệ thống quản lý hồ sơ địachính và đăng ký biến động ở nước ta Việc nhìn nhận, đánh giá một cách chính

xác những nguyên nhân này sẽ tạo cơ sở đề nâng cao một cách rõ rệt hiệu quả áp

dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính và đăng ký biến động

21

a Trở ngại lớn nhất có thể nêu ra là hệ thong các quy định của quan by nhànước về đất dai ở nước ta chưa đạt được một sự ồn định tương đối Cứ khoảng 5đến 10 năm là Luật đất đai lại phải thay đổi hoặc sửa đổi một lần và dé thực thiđòi hỏi phải tiếp tục ra nhiều văn bản dưới luật Pháp luật vừa ban hành nhưngchưa bắt kịp với điều kiện thực tiễn thay đổi, phát triển quá nhanh Các văn bandưới luật và các thông tư hướng dẫn trong nhiều trường hợp chưa lường hếttrước được những tình huống có thé xảy ra trong thực tế Vi dụ như chi trongvòng 10 năm, từ năm 1995 đến năm 2004, mau (và nội dung) các số sách hồ sơđịa chính đã thay đổi 3 lần theo Quyết định 499 QD/DC ngày 27/7/1995, Thông

tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính và Thông

tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Những sự thay đổinhanh chóng này dẫn đến các hệ quả sau:

- Nội dung thông tin trong các hồ sơ cũ và hồ sơ mới không tương ứng vớinhau dẫn đến sự thiếu đồng bộ thông tin Việc chuyên các hệ thống số sách cũsang hệ thống số sách mới tốn rất nhiều thời gian, kinh phí và công sức mà vẫnkhông thể đảm bảo độ tin cậy 100% do các sai sót trong quá trình chuyên đổi

cũng như do hệ thống phân loại cũ không tương thích hoàn toàn với hệ thống

phân loại mới, điển hình là việc phân loại theo mục đích sử dụng băng số trướcđây và bằng chữ hiện nay

- Mỗi khi có một quy định mới về hệ thống hồ sơ địa chính thì các phầnmềm quản lý hồ sơ cũng bắt buộc phải thay đổi theo Sự thay đổi này không phảiđơn giản như chỉnh sửa một vài chi tiết trên giấy mà là một quy trình phức tạpbao gồm: thiết kế lại cơ sở dit liệu > rà soát và chỉnh sửa mã nguồn > chỉnh

sửa giao diện —> chạy thử va phát hiện lỗi Quy trình này phải được tuân thủ

ngay cả khi chỉ có một sự thay đổi nhỏ trong hồ sơ địa chính và do đó, khi cómột quy định nào đó liên quan đến hồ sơ địa chính thì các nhà sản xuất phanmềm phải mất vài tháng, thậm chí hàng năm, để chỉnh sửa và nâng cấp phầnmềm cho phù hợp Khi công việc này vừa kết thúc thì lại có những quy định mới

được đưa ra và phần mềm lại phải tiếp tục được chỉnh sửa Thực tế này đã tạo ra

một vòng luân quan dân đến tinh trạng các phân mêm quản lý hô so địa chính

22

phải liên tục được nâng cấp, chỉnh sửa mà vẫn không thê đáp ứng được nhu cầu.

Do đó, hiệu quả ứng dụng công nghệ thông tin là rất thấp

Một vấn đề nữa gây khó khăn cho việc ứng dụng công nghệ thông tin trongquản lý hồ sơ địa chính và đăng ký biến động là do những lý do khách quan vàchủ quan, nhiều văn bản pháp quy không đồng bộ hoặc không tính hết được cáctình huống trong thực tế Chang hạn như mặc dù Thông tư 29/2004/TT-BTNMT

đã quy định rõ ràng về cách ghi mục đích sử dụng đất trong số địa chính, số mục

kê và số theo dõi biến động đất đai, nhưng cho đến nay lại chưa có quy định mớinào về việc ghi loại đất trên bản đồ địa chính, bởi vậy một số địa phương vẫn sửdụng cách ghi theo quy định cũ (ví dụ như T cho đất thổ cư), trong khi đó, ởnhững địa phương khác người ta lại ghi theo ký hiệu mới (ONT cho đất ở nôngthôn hay ODT cho đất ở đô thị) Tình trạng trên đã tạo ra quá nhiều trường hợpngoại lệ dẫn đến hiệu quả áp dụng công nghệ thông tin rất thấp vì xét về bảnchất, công nghệ thông tin chủ yếu được áp dụng để thực hiện một (hay nhiều)quy trình đã được vạch ra cụ thể với những tình huống cụ thể

b Hệ thống dữ liệu về đất dai ở Việt Nam, đặc biệt là dữ liệu không gian,

còn chưa đầy đủ, có độ chính xác không cao và chưa được chuẩn hóa một cách trọn vẹn Do chiến tranh và do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên trong thời gian trước đây (trước những năm 90 của Thế kỷ trước), công tác đo đạc và thành lập

hồ sơ địa chính được thực hiện bang cac trang thiết bi thô sơ nên độ chính xáckém, tính đồng bộ không cao Ở rất nhiều địa phương, trong thời gian này, côngtác đo đạc bản đồ giải thửa được thực hiện chủ yếu bằng thước dây trong hệ tọa

độ giả định với độ chính xác rất thấp

Từ những năm 1990 trở lại đây, với sự nỗ lực rất lớn của toàn ngành Địachính, nhiều công nghệ hiện đại như GPS, ảnh số, toàn đạc điện tử, đã đượctrién khai rộng rãi Các công nghệ này có những đặc tính ưu việt là độ chính xáccao, khả năng tự động hóa tốt và sản phẩm dau ra là các bản đồ dang số Tuy

nhiên, các công nghệ này cũng không giải quyết được một cách triệt để các vẫn

dé Cac dir liệu van còn nằm ở nhiều định dạng khác nhau (chủ yếu là *.dgn của

Microstation và *.dwg / *.dxf của AutoCAD), phần lớn các bản đồ mới chỉ được

23

thành lập dưới dang sản phẩm đồ họa chứ không phải là sản phẩm GIS nên cácvan đề về topology cũng như đữ liệu thuộc tính hầu như không được quan tâm.

Những thực trạng trên về đữ liệu gây khó khăn rất lớn cho việc tin học hóa

hệ thống hồ sơ địa chính bằng cách xây dựng các hệ thống thông tin đất đai Hệthống có thể được thiết kế chuẩn, thử nghiệm tốt nhưng khi triển khai trong thực

tế lại không có tác dụng do bị "đói" dữ liệu Kinh phí và thời gian thu thập,

chuyền đổi và chuẩn hóa dit liệu là quá lớn và hiện tại nhiều đơn vị không damdau tư vào lĩnh vực này vì không biết quá trình nhập dit liệu đến bao giờ mới kếtthúc trong khi hiệu qua của hệ thống thì chưa khang định được ngay

c Trinh độ tin học của các cán bộ chuyên môn không dong đều, năng lực

phát triển phan mém chưa mạnh Theo số liệu thỗng kê mới nhất của Bộ Bưu

chính - Viễn thông tại Hội nghị Quốc gia về phát triển Internet tháng 5/2007, sốngười sử dụng Internet ở Việt Nam đạt tới hon 18.64% dan số, trên mức trungbình của thế giới (15.9%) và vượt xa các nước trong khu vực như Thái Lan,Trung Quốc, Philippin Điều này chứng tỏ công nghệ thông tin đã được phổ

cập khá rộng rãi ở nước ta Tuy nhiên, nếu nghiên cứu kỹ thì có thé thay công

nghệ thông tin chỉ phổ biến trong lĩnh vực giải trí, truyền thông Còn trong cáclĩnh vực khác, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai, thì vẫn còn nhiều vấn đề cầnkhắc phục:

- Công nghệ thông tin phát triển quá nhanh và thực tế nó mới chỉ bùng nỗ ởViệt Nam trong khoảng thời gian 10-15 năm trở lại đây Trong khi đó, một số rấtđông các cán bộ chuyên ngành hiện nay có độ tuôi trên 40 và khả năng thích ứng

với công nghệ thông tin của đội ngũ cán bộ này thấp hơn nhiều so với các cán bộ

trẻ (20-30 tuổi) Ngoài ra, do đất nước vừa trải qua nhiều cuộc chiến tranh cùng

với hoàn cảnh kinh tế khó khăn trong những năm 70-80 của Thế kỷ trước, rấtnhiều cán bộ chuyên môn không được đảo tạo một cách bài bản, toàn diện nên đãgặp khó khăn rất lớn khi tiếp cận với công nghệ thông tin Thực tế này đã dẫn đếntình trạng mặc dù tỷ lệ số người có kiến thức về công nghệ thông tin cao nhưng

phân lớn lại tập trung trong sô học sinh, sinh viên và các cán bộ trẻ, còn phân

24

đông số cán bộ chuyên môn thì kiến thức còn rất hạn ché, đặt biệt là ở khu vực

nông thôn và các đô thị nhỏ.

- Trình độ tin học của số đông cán bộ mới chỉ dừng lại ở mức soạn thảo các

van bản đơn giản, tức là các thao tác: mở file > gõ —> đóng file —> In / ghi ra

đĩa Các kiến thức về hệ điều hành hầu như không có, khái niệm về hệ thông tin địa ly (GIS) thì chưa được biết tới, Bởi vậy, khi triển khai các hệ thống thông

tin đất đai trong thực tế thì công tác đào tạo, chuyển giao công nghệ gặp rấtnhiều khó khăn, kết quả cuối cùng là các cán bộ sử dụng chỉ thuộc được nhữngthao tác cơ bản mà không hiểu sâu về hệ thống nên không xử lý được các tìnhhuống xảy ra Hiện tượng này dẫn đến tư tưởng ngại sử dụng công nghệ thông

tin trong những vấn đề phức tạp (mà chính trong các vấn đề phức tạp thì công

nghệ thông tin mới phát huy hết khả năng của mình)

d Công nghệ số mặc dù được nhắc đến nhiều nhưng chưa được khẳng địnhtrong hệ thống quản lý nhà nước ở nước ta Trong các văn bản của Nhà nước,

trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong các hội thảo khoa học, công

nghệ số hay được nhắc đến nh một công nghệ có rất nhiều triển vọng và sẽ thaythế các công nghệ truyền thống trong một tương lai gần Thông tư 29/2004/TT-BTNMT đã dành hắn một chương - chương IV - cho việc lập, chỉnh lý, quản lý

hồ sơ địa chính dạng số và Thông tư 09/2007/TT-BTNMT cũng đã dành mộtphần lớn cho việc hướng dẫn lập cơ sở dữ liệu địa chính dạng số Mặc đù vậy,cho đến thời điểm này ở Việt Nam chưa có một văn bản luật chính thức nàocông nhận tính pháp lý cũng như cơ chế hoạt động của các văn bản điện tử, các

chữ ký điện tử cũng mới chỉ đang trong giai đoạn nghiên cứu Hệ quả là các hệ

thống thông tin đất đai có được thành lập thì cũng mới chỉ mang tính chất hỗ trợcho hệ thống hồ sơ dạng giấy mà không thé thay thế hoàn toàn được Như Thông

tư 29/2004/TT-BTNMT đã khăng định:

"Việc tổ chức hệ thong thông tin đất đai đáp ứng mục tiêu chính là tạo điều

kiện để nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cải cách thủ

tục hành chính về quản lý đất đai, được sử dụng hàng ngày trong công tác quản

lý Trong quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn phải có đủ hệ thống

25

hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định của Thông tư này Hé thống hồ sơ địachính trên giấy mới có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật".

Xuất phát từ những ưu điểm của hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính và nhu

cầu phát triển của xã hội, việc thiết lập cơ sở dữ liệu địa chính là một tất yếunhằm đáp ứng các mục tiêu sau:

- Tạo một cơ sở đữ liệu đầy đủ và thống nhất thể hiện các thông tin đến từng thửa đất nhằm đáp ứng các nhu cầu của công tác quản lý đất đai, đặc biệt

hỗ trợ đắc lực cho công tác đăng ký biến động sử dụng dat

- Tạo công cụ đề thực hiện quản lý Nhà nước về hiệu chỉnh lãnh thé nhưđịa giới hành chính các cấp, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội

- Đáp ứng thông tin cho nhu cầu của người dân về đất đai và các nhu cầu

chung vê phát triên xã hội và nâng cao dân trí.

26

CHUONG 2 THUC TRANG CONG TÁC ĐĂNG KÝ BIEN ĐỘNG QUYEN SỬ DUNG DAT TẠI QUAN CAU GIẦY, THÀNH PHO HÀ NỘI

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

e Vi trí địa ly:

Quận Cầu Giấy có vị trí nằm ở phía tây Ha Nội, là khu vực có tốc độ đô thịhóa phát triển nhanh, cùng với Mỹ Đình là trung tâm hành chính mới của HàNội, phía Bắc giáp với quận Tây Hỗ, huyện Từ Liêm, phía tây giáp với huyện

Từ Liêm, phía Đông giáp với quận Ba Đình, quận Đống Da, quận Tây Hồ,

phía nam giáp với quận Thanh Xuân.

Việc Quận Cầu Giấy nằm ở cửa ngõ phía tây, nơi đang có tốc độ đô thịhóa, kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ đã mang đến nhiều thuận lợi cho quá trìnhphát triển của quận, có thé xem Quận Cầu Giấy là 1 trong những khu vực pháttriển chính của Hà Nội Cùng với lợi thế to lớn như vậy Quận đã thu hút được sự

đầu tư của các tổ chức doanh nghiệp có nhu cầu kinh doanh, đầu tư trên BĐS,

qua đó phần nào cũng làm thị trường BĐS Cầu Giấy ngày càng sôi động, lượnggiao dịch ngày càng tăng đặc biệt tại những khu vực có tiềm năng phát triển nhưTrần Duy Hưng, Cầu Giấy, Xuân Thủy

Về các đơn vị hành chính quận Cầu Giấy có 8 phường là: Quan Hoa, Dịch

Vọng, Trung Hòa, Yên Hòa, Dịch Vọng Hậu, Mai Dịch, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân.

Trên địa bàn quận có sông Tô Lịch chạy dọc theo chiều dài phía đông củaquận, có các trục đường giao thông vành đai nối thủ đô Hà Nội với những khuvực phát triển như Mỹ Đình, chuỗi đô thị Hòa Lạc-Sơn Tây đang được đầu tư và

xây dựng mạnh.

27

Với đặc điểm vị trí như vậy Quận Cầu Giấy có nhiều thuận lợi trong việc

phát triển kinh tế xã hội, tuy nhiên điều đó cũng đặt ra những yêu cầu cho việcphát huy những thế manh,vai trò của quận đối với sự phát triển kinh tế thành phố

Hà Nội nói chung và quận nói riêng.

28

® Địa hình:

Khu vực quận Cầu giấy có địa hình bằng phăng, độ cao trung bình từ 5-6

m Với địa hình thuận lợi như vậy, việc phát triển kinh tế xây dựng cơ sở hạ tầng

và các khu dân cư, đô thị mới ngày càng dễ dàng Với điều kiện địa hình lýtưởng này khu vực quận ít xảy ra các hiện tượng thời tiết xấu, ví như đợt ngậpúng vì mưa lớn ở Hà Nội rất nhiều khu vực các quận Đống Đa, Ba Đình bị ngậpnặng, nhưng do có địa hình bằng phẳng và cao nên ko nhiều khu vực trên địabàn quận gặp tình trạng ngập úng kéo dài, như vậy địa hình phần nào đã ảnhhưởng đến nhu cầu nhà ở, đất đai, tâm lý của người dân, những người có nhu cầumua BĐS rõ ràng sẽ chọn những khu vực có địa hình thuận lợi cho các nhu cầusinh sống, kinh doanh của mình, qua đó giá đất theo đà đó cũng có biến động, sẽtăng ở khu vực có địa hình đẹp và giảm dần tại những khu vực có địa hình khôngđược thuận lợi Ngay cả trên địa bản quận Cầu Giấy cũng có những khu vực địahình thuận lợi và nhũng khu vực địa hình xấu Khu vực địa hình thuận lợi như:

Cầu Giấy, Xuân Thủy.

e Đặc điểm khí hậu, thời tiết:

Khí hậu Quận chịu ảnh hưởng chung của khí hậu thủ đô, thời tiết trongnăm có 2 mùa rõ rệt.Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 cho đến tháng 10 với nhiệt độtrung bình năm 24 độ, Tổng lượng mưa trung bình khoảng 1560 mm, mưa tậptrung nhiều từ tháng 7 đến tháng 9, mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, nhiệt độthấp nhất từ 8-10 độ, độ âm trung bình là 84,5 % Nói chung Khí hậu quận tươngđối trong lành dé chịu, quận Cầu Giấy cũng là khu vực ít chịu các đặc điểm khíhậu bất thường,chính vì khí hậu ôn hòa nên dân cư tập trung đông qua đó làmnhu cầu về đất đai tăng qua đó giá đất quận qua các năm có những biến động

theo xu hướng tăng

29

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

® ân cu:

Theo số liệu thống kê năm 2009 số dân quận Cầu Giấy là 201.600 người,

Năm 2010 số dân là 204.200 người với diện tích đất tự nhiên là 1202,98 ha, mật

độ có 16364 người/ km” Như vậy số dân của quận Cầu Giấy so với những năm

trước đây tăng đáng kể, năm 1999 số dân khoảng 130.000 người đến năm 2001con số này là 142.800 người, tính đến thời điểm năm 2009 đã là 201.600 người,

và năm 2010 là 204.200 người Việc phát triển mạnh về cơ cấu kinh tế, cơ sở hạtầng đã khiến dân cư tập trung trên địa bàn quận ngày càng đông Tuy nhiên việctập trung nhiều sinh viên đại học tạm trú, lao động ngoại tỉnh cư trú đã tạo ra sức

ép lớn về nhu cầu nhà ở trên địa bàn quận Qua đó giá đất cũng biến động theonhu cầu của người dân, dân cư tập trung đông càng chứng tỏ quận Cầu Giấyđang ngày càng thu hút sự đầu tư phát triển Dân cư là yếu tố ảnh hưởng đến giáđất sâu rộng, kích thích nhu cầu mua bán giao dịch BĐS

e Diéu kiện cơ sở hạ tang, xã hội:

Do có vi trí ở cửa ngõ phía tay Hà Nội, khu vực đang có tốc độ đô thị hóanhanh, cùng với Mỹ Đình, Quận Cầu Giấy cũng được đầu tư xây dựng cơ sở vật

chất khang trang, hiện đại, Các khu đô thị mới liên tục được mở rộng: Khu đô thị

nam Trung Yên, Dịch Vọng, Làng Quốc Tế Thăng Long Các chuỗi siêu thị dầnxuất hiện để phục vụ nhu cầu của người dân: Top Care, BIG C, PiCo

Quận cũng có hệ thống giao thông tương đối hoàn chỉnh, Các trục đườngchính quan trọng của quận: Đường Cau Giấy-Xuân Thủy, Đường Trần Duy

Hưng, Đường Nguyễn Phong Sắc, Hoàng Quốc Việt, Cầu vượt nút Mai Dịch nối

từ đường Phạm Hùng sang Đường Phạm Văn Đồng giải quyết việc đi lại được

dễ dàng Ngoài ra có những giao lộ quan trọng khác như Ngã ba đường Nam

Thăng Long với Đường Hoàng Quốc Việt, Ngã Ba Đường Bưởi với Đường

30

Hoàng Quốc Việt, Ngã tư giữa đường Xuân Thủy và đường 32, khu vực ngã tưTrần Duy Hưng và Làng Hansico, siêu thị BIG C.

Hệ thống thủy lợi cấp thoát nước của quận Cầu Giấy về cơ bản đáp ứngtốt nhu cầu sản xuất, sinh hoạt của người dân, trên địa bàn quận có nhà máy

nước sạch Mai Dịch - Cầu Giấy, với lượng nước cung cấp trung bình

65000m3/ngày đêm đáp ứng 70% nhu cầu sử dụng trong quận, Sông Tô Lịch là

hệ thống thoát nước chính của quận Cầu Giấy cũng như toàn thành phố Hà Nội.

Hệ thống nguồn điện cung cấp hiện nay được xem là khá ổn định so vớilượng điện khan hiếm như hiện nay, tình trạng mất điện cục bộ không xảy ra, tuynhiên với nguồn điện được lấy từ các trạm biến áp trung gian chi đảm bảo nhucầu sinh hoạt của người dân, ngoài ra con có hệ thống chợ siêu thị quanh khuvực đường Cầu Giấy (cho Cầu Giấy), BIG C đường Tran Duy Hưng Các khu

vực vui chơi, giải trí tham quan: Công viên Nghĩa Đô, Công viên Yên Hòa, Viện

bảo tàng Dân tộc học Việt Nam Với hệ thống cây xanh thảm cỏ quanh các khu

vực các tuyên đường, vòng xuyén được bé trí đẹp mắt.

Trên địa ban quận có kha nhiều cơ sở vật chất về khoa học tự nhiên và xãhội nhân văn, đó là Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam, Đại học Quốc Gia,

Truong Dai hoc Su Pham, Hoc Vién Bao Chi Tuyén Truyén, Vién bao tang dan

tộc học, Trung tâm khoa học Công nghệ và Quân sự, Viện khoa học và kĩ thuật

hạt nhân, Trung tâm nhiệt đới Việt-Nga ngoài ra ở đây còn có con đường giao

thông quan trọng đi qua cảng hàng không quốc tế Nội Bài

Hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật ngày càng hiện đại và hoàn thiện không

những nâng cao mức sống dân cư trên địa bàn quận, mà còn làm tăng giá trị của

đất đai quận Cầu Giấy, ngoài việc thu hút sự đầu tư phát triển từ các doanhnghiệp tổ chức kinh doanh thì còn thu hút sự quan tâm đến nhu cầu sống cao cấp

31

của một bộ phận dân cư có thu nhập cao làm cho giá đất ngày càng biến động

theo xu hướng tăng.

© Cơ cấu kinh tế và tăng trưởng kinh tế:

Cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hướng tăng tỉ trọng các

ngành công nghiệp và thương mại dịch vụ, theo hướng công nghiệp hóa hiện đại

hóa phù hợp với đặc điểm kinh tế xã hội của quận

Tốc độ tăng trưởng của ngành kinh tế đạt khá cao Trong những năm gầnđây, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế hàng năm của quận Cầu giấy bình quân đạt 30%,

thu ngân sách bình quân tăng 64%, Cơ cấu kinh tế đã chuyển dịch mạnh theo

hướng ngay cảng tăng tỉ trọng các ngành dich vụ công nghiệp, giảm ti trong

nghành nông nghiệp.

Năm 2008 tổng thu ngân sách của quận đạt 1.100 tỷ đồng, doanh thu từ

các hoạt động thương mại dịch vụ đạt 21.500 tỷ đồng, Giá trị sản xuất công

nghiệp-xây dựng cơ bản đạt 3500 tỷ đồng Hiện nay quận đang có 3 xu hướng đô

thị hóa:hình thành các khu công nghiệp, thương mại dịch vụ mới, mở rộng đô thị

từ các phường ven đô tới những nơi xa hơn, chuyển đổi các vùng nông thôn cóđiều kiện phát triển sản xuất, giao lưu hàng hóa, hình thành các đô thị, các trungtâm buôn bán, năm 2008 quận đã đầu tư cho xây dựng 176 dự án xây dựng cơ sở

hạ tầng VỚI tổng vốn đầu tư 412,7 tỷ đầu, cho đến năm 2010 số lượng các dự án

còn tăng thêm với 201 dự án với 576,1 tỷ đồng

Trong năm 2010, Quận Cầu Giấy đề ra các chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã

hội nhu:nganh dich vụ hàng năm đạt 14-15%; nghành công nghiệp là 8-10%

thu ngân sách vượt chỉ tiêu hoàn thành từ 5-10%, các phường có trạm y tế,

trường học đạt chuẩn quốc giá,tăng cường mở rộng các hệ thống chợ, siêu thi,trung tâm thương mại đáp ứng nhu cầu sống ngày càng hiện đại của người dân

mà vẫn đạt được hiệu quả kinh tế 6n định

32