Luận văn thạc sĩ khoa học: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tư trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

NGUYEN NGOC SON

ĐÁNH GIÁ THUC TRANG VA DE XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM DAYNHANH CÔNG TÁC GIẢI PHONG MAT BANG TẠI CÁC DU ÁN ĐẦU

TƯ TREN DIA BAN QUAN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHO HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2013

NGUYEN NGOC SON

DANH GIA THUC TRANG VA DE XUAT GIAI PHAP NHAM DAY

NHANH CONG TAC GIAI PHONG MAT BANG TAI CAC DU AN DAUTU TREN DIA BAN QUAN HA DONG, THANH PHO HA NOI

Chuyén nghanh: Quan ly dat daiMã số: 60850103

_ LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HUONG DAN KHOA HOC: PGS.TS PHAM QUANG TUẦN

HÀ NỘI - 2013

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu cũng như trong thời gian hoản thành luận

văn tốt nghiệp, tôi đã nhận được sự chỉ bảo tận tình của thầy cô khoa Dia lý, TrườngĐại học Khoa học Tự nhiên Qua day tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quí thầy

Tôi xin bay tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dan khoa họcPGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong khoavà nhà trường, Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội, Ban bồi thườngGPMB Quận Hà Đông, Trung tâm phát triển quỹ đất Quận Hà Đông, Ban quản lýdự án khu đô thị mới Mỗ Lao, phòng TN&MT Quận Hà Đông, Chi cục thống kê

quận Ha Đông, UBND các phường Duong Nội, La Khê, Mộ Lao đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 12 năm 2013Học viên

Nguyễn Ngọc Sơn

Ngan hang phat trién Chau A

Bồi thường hỗ trợ và tái định cư

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

Chính phủ

Giấy chứng nhận quyên sử dụngGiải phóng mặt bằng

Hội đồng nhân dân

Hợp tác xã nông nghiệp

Nghị định

Quyết định

Tái định cư

Trung tâm phát triển Quỹ Đất

Ủy ban nhân dânVề việc

Ngân hàng thế giới

DANH MỤC CÁC BANG, BIEU VÀ HÌNH VE

Bảng 1: Diện tích cơ cau đất đai năm 2013 của quận Hà Đông 42Bảng 2: Tổng hợp kinh phi BT, hỗ trợ dự án Khu đô thị mới An Hung 49Bảng 3: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về BTHT dự án khu đô thị mới

An Hưng c SH SH KH KH Ki tk kh kề 51

Biểu đồ 1: Co cau đất dai năm 2013 của quận Ha Đông 43

Biểu đồ 2: Cơ cấu diện tích đất thu hồi theo loại đất dự án Đường Lê Văn Lương

n ằ 57

Biểu đồ 3: Cơ cấu diện tích dat thu hồi theo loại đất dy án Khu đô thi mới M6

5 0 — 63

Hình 1 : Khu tái định cư - Dự án Khu đô thị mới M6 Lao - 555: 62

Hình 2 : Phần diện tích vướng mặt bằng chưa GPMB - Dự án Khu đô thị mới

"95271021 |1 Tính cấp thiết đề tài TT ST TT HH SH SH TT TT Tnhh rà 1

2 Mục tiêu nghiên CỨU - SH nh kh he, 23 Nhiệm vụ nghiên cỨu - c c2 Sa 3

4 Phương pháp nghiên cỨu c eens s2 3

5 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn -+ +22 s32 36 Cấu trúc Luận văn -c c2 sxy 3

Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI PHONG MAT BẰNG THỰC

HIỆN CÁC DỰ ÁN DAU TƯ XÂY DỰNG 51.1 Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bang 51.1.1 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 51.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 61.1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tô chức tàitrợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam _ §

1.1.3.1 Chính sách bồi thường và tái định cư của các tô chức tai trợ 81.1.3.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nướctrên thé giới cece cece 111221111111 122 111111111 2111111 225k re 10

1.1.3.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam - -: - 12

1.2 Nhu cầu về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp

hoá, đô thị hóa 1 TS S SE SE E111 111111 22251001 1 22215 125k ky 13

1.3 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợvà tái định cư khi Nhà nước thu hôi theo pháp luật hiện hành 16

1.3.1 Cơ sở về pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

1.3.2.2 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ + + + c c2 252cc s s2 18

1.3.2.3 Tái định CU 0 ccc cece cece cence nen e een eben eee nh nh kh nu 23

1.3.3 Tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhànước thu hỒi - + 2211112222221 1111111559111 1111151221111 1 111118111 x xe 25

1.4 Tổng quan về giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư xây dung 281.4.1 Dự án đầu tư c Q21 2n ST TT n TH nh vay 281.4.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án

0 Ta 35

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông, Hà Nội 352.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 2222 SE S* 2E reg 352.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 2222 1111112 xxx sze 372.1.3 Cơ sở hạ tầng 222211 n TT TH TH n Hs nh nha 382.1.4 Tình hình quản lý đất đai - - c2 2222111122222 sse2402.2 Khái quát công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận2.2.1 Quy trình té chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhànước thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông - <<: 43

2.2.2 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 45

2.3 Đánh giá thực trạng thu hồi đất và giải phóng mặt bằng tại một số dự án

trên địa ban quận Hà Đông -. - c2 Shin 472.3.1 Dự án khu đô thị mới An Hưng 47

2.3.2 Dự án đường Lê Van Lương kéo dải 51

2.3.3 Dự án khu đô thi mới M6 Lao cece cee eeceececceceeceeseusencenees 58

2.4 Đánh giá chung về tình hình công tác thu hồi dat và giải phóng mặt bằng

trên địa ban Hà Đông qua 03 dự áắn c2 2n se 64

2.5 Định hướng phát triển của quận Hà Đông đến năm 2015 72.5.1 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2015 672.5.2 Phuong hướng thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bang củaquận Hà Đông đến năm 2015 -L c2 22 1112222211111 112555 51111111 255 eg 69

Chương 3: ĐỀ XUẤT MOT SO GIẢI PHÁP NHẰM DAY NHANH CONGTÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ29)/e 8:70) 70

3.1 Cơ sở khoa học của việc đề xuất một số giải pháp nhằm đây nhanh côngtác giải phóng mặt bằng - -LLc c2 0111111222211 111 111255511 se, 70

3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm day nhanh công tác giải phóng mặt bằngtại các đự án đầu tư trên địa bản quận Hà Đông 74

3.2.1 Giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dung đắt 743.3.2 Giải pháp về chính sách bồi thường + c ¿<< 25<<*°2 763.2.3 Phát triển, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ 78

3.2.4 Nâng cao nhận thức cho người đân - 79

3.2.5 Giải pháp về tài chính - cc n2 211111 nên793.2.6 Phát triển quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư -. : 80

KET LUẬN VA KIÊN NGHI 0 0 0000 ccc cesssseseeeeeeeeeeeeeeeeeeesssess 82TAI LIEU THAM KHẢO cc 2222122211121 1112111 xxx ren 86

PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối vớiđời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tốithiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trongquá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từngbước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướngtất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thànhhàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.

Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viênchính thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là van dé trọng điểm hiện nay, nhằmthúc đây sự phát triển kinh tế của đất nước Mặc dù đã đạt được một số thành tựu tolớn làm biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước nhưng kinh tế phát triển trênnền tang cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng bộ nên chưa phát huy đượchết tiềm năng vốn có Dé đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất dé xâydựng cơ sở hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, loi ich công cộng, an ninh, quốcphòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết.

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng han hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăngthì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng nhưthu hồi đất ngày càng được quan tâm Vì vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ GPMBkhi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách.Trong những năm qua, chính sách bồi thường GPMB đã đi vào cuộc sống tạo mặtbằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất, chuyền đổi cơcau, phát triển đô thị và đôi mới diện mạo nông thôn Song trước những đôi mới của

chính sách đất đai và sự vận động của thị trường bắt động sản mà trong đó có thị

trường quyền sử dụng đất, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đấthiện hành đã bộc lộ một số tồn tại ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB cho

các dự án đầu tư ở Việt Nam Thực tiễn đã khẳng định công tác GPMB là điều kiện

tiên quyết đề thực hiện thành công dự án Mà tiến độ GPMB ra sao thì vấn đề chínhsách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý

nghĩa vô cùng to lớn.

Hà Đông là quận mới của Thành phố Hà Nội đang trên đà phát triển dé trở

thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Thành phó Hiện nay, trên địa ban quậnHà Đông có nhiều du án lớn nhỏ đang được triển khai đồng loạt song một số dự ánvẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được Đặc biệt trong tình hình hiệnnay VỚI tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ trên địa bàn quận thì nhu cầu về quỹ đất sạch làhết sức quan trọng để tạo đà cho việc kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nướcđầu tư vào trong địa bàn nhằm thúc day nền kinh tế của quận Tuy nhiên tiến độthực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên dia ban quận hiện nay còn cónhiều khó khăn vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan.

Với những lý do nêu trên, dé đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường,hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạngvà đề xuất giải pháp nhằm đây nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại các dự ánđầu tư trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất và tái định cư một số dựán trên địa bàn quận Hà Đông làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp, chính sáchnhằm day nhanh tiễn độ GPMB thuộc quận Hà Đông nói riêng và trên địa bàn thànhphô Hà Nội nói chung.

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tông quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại các dự

án: Dự án khu đô thị mới An Hưng, Dự án đường Lê Văn Lương kéo dải, Dự án

khu đô thị mới Mỗ Lao.

- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộcdiện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư.

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB làm rõ nhữngnguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đầy nhanh tiến độ GPMB.

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồithường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục

tiêu nghiên cứu.

- Phương pháp so sánh: qua việc so sánh kết quả thực hiện tại dự án khu đô thị

mới An Hưng, Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài, Dự án khu đô thị Mỗ Lao từ đó

tìm ra những ưu điểm, tổn tại cần khắc phục của mỗi dự án từ đó có cơ sở để đánhgiá những mặt được những mặt cần hạn chế cần khắc phục.

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trongdiện được bồi thường, hỗ trợ về đất va tài sản gan liền với dat đề thu thập các thôngtin về giá đất, về giá bồi thường, điều kiện ăn ở của các hộ khi được bé trí tái định

- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tácthu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp cótính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiệnchính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân cóđất bị thu hồi đất.

5 Cơ sé tài liệu để thực hiện Luận văn

- Luật đất đai 2003 và các văn bản đưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi nhà nước thu hồi đất.

- Các báo cáo của các cấp: Thành phó, quận có liên quan đến vấn đề nghiên

- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia.

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.

6 Cau trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được cấu

trúc thành 3 chương:

Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC

HIỆN CÁC DỰ AN DAU TƯ XÂY DUNG

Chương 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶTBẰNG TẠI MỘT SÓ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, HÀ

Chương 3: ĐỀ XUẤT MOT SO GIẢI PHÁP NHẰM DAY NHANH CONGTÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ

ĐÔNG, HÀ NỘI

Chương 1 CƠ SO KHOA HỌC VE GIẢI PHONG MAT BẰNG THỰC HIỆNCÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1 Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

1.1.1 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồiđất.

- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủthé nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thé khác.

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sửdụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [11]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồiđất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí dé di dời đến địađiểm mới [11]

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quanđến di doi nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phan đất nhất định được

quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.

Điều này có nghĩa là:

- Không phải là mọi khoản “trả lại tương xứng” đều được tính bằng tiền.

- Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thé nào đó có thé là sự “thiệt hại”, matmát về vật chất, có thé cả về tinh thần.

Việc bồi thường có thé vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền,bằng vật chất khác), có thê do thoả thuận giữa các chủ thẻ.

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình thức bồi

thường khác gọi là hỗ trợ Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ

thé nao đó bị thiệt hại về một hành vi của chủ thé khác.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi dé sử dụng vào mục dich an ninh quốcphòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được Hiến

pháp năm 1992 quy định tại điều 23; một số điều của Luật Dat đai 2003 và các vănbản hướng dẫn hiện hành cụ thể như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004quy định về BT, HT và TDC khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 116/2004/TT-BTCngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về bổ sung một số điều của các Nghị định hướngdan thi hành Luật đất đai năm 2003; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007quy định bổ sung về trình tự, thủ tục BT, HT, TDC khi Nhà nước thu hồi đất;

Thông tr 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định

84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về

quy hoạch sử dụng dat, gia đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.

Từ đây có thê thấy rằng bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trongtình hình hiện nay không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất màcòn đảm bảo lợi ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất phụcvụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đó làviệc Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ôn định, một điều kiện sốngtốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ ổn định đời sống và ôn định sảnxuất, hỗ trợ chuyên đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đề họ yên tâm sản xuất, làmviệc và cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ sởvững chắc, 6n định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn cầu.

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Như chúng ta đã biết để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hếtcác chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng Đó là công việc trọng tâm và hếtsức quan trọng Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian,công sức và tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn dođất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh đó công tác GPMB liên quanđến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thé và của toan xã hội Ở các địa phương khácnhau thì công tac GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau Vi vậy cần phải có

những phương pháp hợp lý đề thực hiện công tác này Tuy nhiên, công tác GPMB

mang tính đa dạng và phức tạp:

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khácnhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khuvực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá tri đất và tài sản trên đất lớndẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB có những đặc trưngnhất định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghềdân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợcũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuấtchủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nôngnghiệp Do đó, GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành vớinhững đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tap thé hiện: Dat dai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trongtrong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cưchủ yéu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sảnxuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyên đôinghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng nay là giữ được đất dé sản xuất,thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫnkhông cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dâncư tham gia di chuyền là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyền nghề nghiệp là điều cầnthiết dé dam bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng và vật nuôi trên vùngđó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn chocông tác định giá bồi thường.

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

- Dat ở là tài sản có giá trị lớn, gin bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt củangười dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyên chỗ ở.

- Do yếu tố lịch sử dé lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chếchính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết

được các vướng mặc va ton tại cũ.

- Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lan chiếm, xâydựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đếnviệc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn.

- Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu TDC cũng như chất lượng khu TDCthấp chưa đảm bảo được yêu cầu.

- Việc áp dụng giá đất ở dé tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhànước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng khôngđược sự đồng thuận của những người dân.

Từ các điểm trên cho thay mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thùriêng biệt do đó công tác tô chức thực hiện cũng khác nhau.

1.1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tô chức tàitrợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài

trợ (WB và ADB)

a Mục tiêu của chính sách:

Đó là giảm thiểu tối đa TDC va phải đảm bao cho các hộ bị di chuyên được BTvà HT sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trongtrường hợp không có dự án, chính sách của WB và ADB bao hàm toàn bộ quá trình bồi

thường, di chuyên, khôi phục điều kiện sống và tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng ít

nhất bằng mức như khi không có dự án.

b Quan niệm hợp pháp và bất hợp pháp trong chính sách bồi thường, hỗ trợgiải phóng mặt bằng.

Theo các tổ chức này thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp pháp vềđất sẽ không là vật cản đối với việc bồi thường mà chỉ những người “nhảy đù” saungày kết thúc việc lên danh sách các hộ bị ảnh hưởng mới là những người bất hợppháp và không được hưởng bồi thường.

c Pham vi xác định những người bị ảnh hưởng

Những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay một phần cáctài sản vật chất hoặc phi vật chất kế ca đất đai và tài nguyên của gia đình hay cộngđồng như rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm

là rất rộng.

d Mức bồi thường đắt đai và tài sản

Đất dai và tài sản phải được bồi thường bang giá trị thay thé và đảm bảo táitạo lại được các tải sản như không có dự án, tức là số tiền bồi thường về đất phảiđảm bảo mua được mảnh đất tương tự, còn số tiền bồi thường tài sản phải bằng

100% giá trị xây dựng mới của nhà và công trình.

Trong công tác TĐC, tô chức đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm và giúp đỡnhiều hơn nữa những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC: tìm nơi ở mớithích hợp cho khi họ phải di chuyên đi nơi khác, bồ trí tổ chức các khu TDC; trợ giúpcác chi phí về vận chuyên, đào tạo nghé nghiệp, cho vay vốn dé phát triển sản xuất,cung cấp các dịch vụ tại khu TDC.

e Thời gian bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Việc bồi thường và TDC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến

hành xây dựng công trình.

f Một số quy định của tổ chức

Không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như các chínhsách về BT, TĐC của dự án cho các gia đình có đất bị thu hồi mà còn tham khảo ý kiếnvà tim mọi cách dé thoả mãn những yêu cau chính đáng của họ trong suốt quá trình kế

hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TDC.

Việc lập kế hoạch cho công tác TDC ở tat cả các dự án có TDC không phải làtự nguyện mà là điều bắt buộc trong suốt quá trình thâm định dự án Mức độ chỉ tiếtcủa kế hoạch TDC phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị anh hưởng của dự án đốivới người dân bị thu hồi đất.

Ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoai

làm giám sát độc lập dé dam bao những thông tin khách quan Nhiệm vụ của cơ quangiám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có được thực hiện triển khai

đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác TDC đạt

được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.

1.1.3.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọngnhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đấtphục vụ cho các mục dich của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế củahàng triệu hộ dân và người dân Dưới đây là một số kinh nghiệm về chính sách bồithường GPMB của một số nước:

+ Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhànước và sở hữu tập thé Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, ké cảđất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thé, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi dat và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hôi.

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biếttrước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựachọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đôBắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệthại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhànước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rấtlinh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tạichính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và

loại đất (tốt, xấu).

Về TDC, các khu TDC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khácnhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về

việc làm, đôi với các đôi tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách

10

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TDC đượcquy hoạch tổng thê (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thứctrước tiên là dựa vao trọng tai, sau đó khiếu tố.

+ Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đíchxây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, pháttriển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trườngcho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hạido việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho ngườichủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó.

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưngdụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, pháttriển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nôngnghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy địnhnhững nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tinh giá trị bồi thường các loại tàisản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tựtiến hành bồi thường TDC, nguyên tắc cụ thé xác định giá trị bồi thường, các bướclập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toánbôi thường TDC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền

khởi kiện đưa ra tòa án.

11

chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định dédựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựavào lợi nhuận khai thác do đó có thé dam bảo sự khách quan trong việc bôi thường.

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyềnsở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấpthuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thươnglượng, chấp nhận thu hồi.

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tíchcực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai chonhững người bị mắt nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhànước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liênquan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi du án sẽ

được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi

cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá tri cua tòa nha đó Còn nếu như các dự án xây dựngchung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn

giá thành.

1.1.3.3 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và TĐC của một sốnước và các tô chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinhnghiệm dé tiép tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở một số điểm

- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đấtdé bồi thường, hỗ trợ GPMB va TDC nói riêng bằng cách thành lập các đơn vi tưvan trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố cảnước dé giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa

lợi ích của người và lợi ích quôc gia.

- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sáchbồi thường, hỗ trợ và TDC cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm

12

- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu TĐC; cácchế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với giá thịtrường; xử lý hai hoa lợi ích va quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với

Nhà nước.

- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chính sáchhỗ trợ trong việc chuyên đổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi đất.

1.2 Nhu cầu về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp

hoá, đô thị hoá.

Đầu những năm 1990, công nghiệp hóa chính thức trở thành một khâu hiệuquốc gia dé Dang và Nhà nước thực hiện chính sách phát triển của mình trong nhiềukhu vực và trên nhiều địa bàn của cả nước Đi cùng với công nghiệp hóa là đô thịhóa Trong số các trung tâm đô thị, Hà Nội là thành phố thủ đô lâu đời nhất của Việt

Nam Từ ngảy 01 tháng 8 năm 2008, thủ đô Hà Nội được mở rộng sang toản bộ tỉnh

Hà Tây, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã của tỉnh Hòa Bình Côngnghiệp hóa và đô thị hóa ở Việt Nam trong 20 năm qua đã “lấn chiếm” một diện tích

lớn đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, Việt Nam chưa có những số liệu đầy đủ, cóhệ thống và chính xác về tong diện tích các loại dat, đặc biệt là đất nông nghiệp, bịthu hồi từ đầu những năm 1990 để phục vụ mục đích CNH đô thị hóa trong cả nước.

Các tài liệu còn thiếu tính hệ thống cho thấy ở cấp độ quốc gia từ năm 1990 đến2003 có 697.417 ha đất đã bị thu hồi dé xây dựng các khu công nghiệp, cơ sở hạtầng và các mục dich phi nông nghiệp khác Nhiều tài liệu khác cung cấp các số liệubổ sung Một nguồn được trích dẫn nhiều là báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Pháttriển Nông thôn cho biết trong thời gian năm năm, từ 2001 đến 2005, có 366.000 hađất nông nghiệp đã được chuyên thành đất đô thị và đất công nghiệp, tương đương4% tông diện tích đất nông nghiệp của Việt Nam Trong đó, có 4 tỉnh và thành phốthu hồi diện tích lớn, như Tiền Giang: 20,380 ha; Đồng Nai: 19,752 ha; Vĩnh Phúc:

13

5,573 ha; Hà Nội: 7,776 ha Tính theo khu vực, đồng bằng sông Hồng dẫn đầu vớicon số 4,4% diện tích đất nông nghiệp của khu vực được chuyền thành đất đô thị vàđất công nghiệp, trong khi đó khu vực Đông Nam Bộ chỉ chiếm 2,1% Từ năm2005, tốc độ thu hồi đất tiếp tục gia tăng, song chưa có các số liệu chính xác ở cấpđộ quốc gia và đặc biệt là ở cấp độ địa phương về diện tích đất các loại bị thu hồi.

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định: Nhà nước thu hồi đất đang sử dụngđể phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC chongười có đất bi thu hồi để GPMB Trong quá trình triển khai CNH -HĐH đất nước,nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển côngnghiệp và dịch vụ, hiện đại hóa lực lượng quốc phòng và an ninh đòi hỏi quỹ đấtkhá lớn mà Nhà nước cần thu hồi Mức trung bình trong mỗi năm qua Nhà nước đãcho chuyên khoảng 50.000 ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích thực hiệncác dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng mặt bằng sảnxuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Nói chung, ý thức tự giác của nhân dân ta khá cao trong chấp hành quyết địnhthu hồi đất của Nhà nước vào mục đích quốc phòng, an ninh, xây dựng kết cấu hạtang kỹ thuật (như đường giao thông, công trình thủy lợi v.v ), xây dung cơ sở hạtầng xã hội (như trường học, bệnh viện, sân van động, công viên, chợ, v.v ) Nhiềutrường hợp người bị thu hồi đất chịu thiệt thoi ít nhiều trong bồi thường, hỗ trợ,TĐC nhưng vẫn vui lòng vì mong muốn được đóng góp chung để xây dựng một xã

hội văn minh hơn.

Vấn đề này trở nên nhạy cảm và phức tạp hơn khi Nhà nước thu hồi đất đểphát triển kinh tế (vì lợi ích quốc gia) nhằm xây dựng các khu công nghiệp, khudịch vụ, mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Quy luật giá trị bắt đầu tácđộng vào tư tưởng của người có đất bị thu hồi rồi hình thành nên sự so sánh về thiệtthòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng

sinh lợi cao hơn nhiêu Từ đó đã nảy sinh nhiêu khiêu kiện của dân vê mức bôi

14

thường hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồithường, hỗ trợ, TDC dé GPMB.

Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ichquốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự ánsản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế- xãhội, đặc biệt đối với sự nghiệp CNH - HĐH mà cả nước và Thủ đô Hà Nội đangtiến hành Thực tế hiện nay cho thấy công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất làmột vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinhtế - xã hội Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành vàngoại thành Hà Nội đã tăng rất nhanh Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tưthì GPMB là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những ảnh hưởng rấtlớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị -xã hội của đất nước Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khácngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi íchvề kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càngđược quan tâm hơn Vi vậy, van đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi dat đãvà đang là một van dé mang tinh thời sự cấp bach Công tác bồi thường GPMB conlà vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp, đòi hỏi được

sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tô chức và cá nhân Bồi thường thiệt hại về

đất không chỉ thé hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai (giữa Nha nướcvới các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tô chức kinh tế này với các tô chứckinh tế khác và giữa cá nhân với nhau), mà còn thé hiện về các mối quan hệ vềchính trị - xã hội Thực tế đã khẳng định công tác GPMB trên dia bàn Thành phốtrong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện dự án Trongthời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hộiThủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tang đô thị, làm thayđổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăncho một bộ phận dân cu do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất mà mat đi tư liệu sảnxuất chính, mat nguồn thu nhập và kế sinh nhai Theo thống kê của các cơ quan nội

15

chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm qua là khiếu kiện về đấtđai và bồi thường, GPMB Qua đó cũng đủ thấy vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất trên dia bàn Thành phố Hà Nội là một van đề cực kỳ phức tạp vađặt ra nhiều thử thách Dé làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nộiđã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bôi thường thiệt hạicho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triểnkinh tế - xã hội Thủ đô.

1.3 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợvà tái định cư khi Nhà nước thu hồi theo pháp luật hiện hành

1.3.1 Cơ sở về pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất.

Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều củavăn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thé hoá các điều luật về giá dat, bồithường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 thang 11 năm 2004 của Bộ Tài chínhvề hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định vềbồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫnthực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy địnhvề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, thu hồi đất, thực hiệnquyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

16

thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai.

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đôi, bổ sungmột số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 69/2009 ND-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạchsử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tụcthu hồi dat, giao đất, cho thuê đất.

1.3.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcthu hồi

1.3.2.1 Về đối tượng áp dụng

- Cơ quan tô chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước vê

đất đai, về bồi thường, hỗ trợ, TDC và cơ quan, tô chức, cá nhân có liên quan đến

việc quản lý đất đai, bồi thường, hỗ trợ và TĐC.

- Tô chức, cộng đông dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng

đất bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

- Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất.- Chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

17

1.3.2.2 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ

Bồi thường, hỗ trợ: Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thuhồi đất được quy định như sau:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phi đầutư vào đất bị Nhà nước thu hồi.

- Hỗ trợ di chuyền, hỗ trợ ồn định đời sống , hỗ trợ đào tạo chuyền đôi nghề và

hỗ trợ khác cho người bị thu hồi dat.

- Hỗ trợ dé ồn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.* Bồi thường về dat:

- Nguyên tắc bôi thường:

1 Người bi thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định thi được bồi thường;

trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xem xét đề hỗ trợ.

2 Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục dich sử dụng, nếu không có dat dé bồi thườngthì được bôi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thuhồi; trường hợp bôi thường bằng việc giao đất mới hoặc bang nhà, nếu có chênh

lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.

3 Trường hợp người sử dụng dat được bôi thường khi Nhà nước thu hồi đất machưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của phápluật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồithường, hỗ trợ dé hoàn trả ngân sách nhà nước.

- Điêu kiện dé được bôi thường dat: ( Nghị định của CP sé 197/2004/NĐ-CP về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất)

18

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện kiện sau đây thì

được bồi thường:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2 Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thâm quyền theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai.

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất én định, được Uỷ ban nhân dân xã,phường, thị tran (sau đây gọi chung là uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không cótranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a, Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm1993 do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của

Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà

miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thâmquyên cấp hoặc có tên trong số đăng ký ruộng đất, sé địa chính;

c, Giây tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d, Giấy tờ chuyên nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận làđất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ, Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy

19

ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưathực hiện thủ tục chuyên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đượcUỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương vàtrực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng cóđiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấpxã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng ôn định, không có tranh chấp.

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1, 2, 3 Điều 8 của nghị định số 197/2004/NĐ-CP, nhưng đất đã được sửdụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uy ban nhân dân cấpxã xác nhận là đất không có tranh chấp.

7 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toàán nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giảiquyết tranh chấp dat đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

8 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1, 2, 3 Điều 8 của nghị định số 197/2004/NĐ-CP nhưng đất đã được sử dụngtừ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quy định thu hồi đất, mà tại thờiđiểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ côngtrình, được cấp có thâm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; khôngphải là đất lắn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xácnhận đất đó không có tranh chấp.

9 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyđịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưngtrong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, các nhân đó vẫn sử dụng.

10 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đềnchùa, miếu, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bịthu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

20

11 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a, Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp

không có nguôn goc từ ngân sách nhà nước;

b, Dat chuyên nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việcchuyên nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

c, Dat sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.* Bồi thường về tài sản

- Nguyên tắc bôi thường tài sản:

1 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hạithì được bôi thường.

2 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đóthuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thé được bồi

thường hoặc hỗ trợ tai sản.

3 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thấm quyền

cho phép xây dựng thì không được bồi thường.

4 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xácđịnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi

5 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có Quyết định thu hồi đất được

công bố thì không được bồi thường.

6 Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thé tháo dé và di chuyên được,thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dé, vận chuyên, lắp đặt và thiệt hại khi tháodỡ, vận chuyền, lắp đặt; mức bồi thường do Uy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chophù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.

21

* Các khoản hỗ trợ:

- Hỗ trợ di chuyển:

+ Hộ gia đình khi nhà nước thu hồi đất phải di chuyên chỗ ở trong phạm vitinh, thành phố được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di chuyên sang tỉnhkhác được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ bannhân dân cấp tỉnh quy định.

+ Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi bị thu

hồi mà phải di chuyển cơ sở, được hỗ trợ chi phí thực tế về đi chuyền, tháo dỡ và

lắp đặt.

+ Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập

chỗ ở mới bồ trí vào khu tái định cư, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuênhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thé do Uy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phùhợp với thực tế tại địa phương.

- Hỗ trợ ổn định đời song:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi

trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ôn định đời sống trongthời gian 3 tháng nếu không phải di chuyên chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếuphải di chuyên chỗ ở; trường hợp phải di chuyên đến các địa bàn có điều kiện kinhtế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thờigian hỗ trợ là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu /01 tháng tương

đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địa phương.

+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mabị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1 năm thu nhậpsau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kế trước đó được cơ quanthuế xác nhận Mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế tại

địa phương.

22

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất trên30% diện tích dat sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyên đổi nghề cho ngườitrong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ va số lao động cụ thé được hỗ trợ do UBND cấp

tỉnh quy định.

+ Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đôi nghề được thực hiện chủ yếu băng hìnhthức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.

- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước:

Hộ gia đình, cá nhân thuê nhà không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

khi Nhà nước thu hồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợchỉ phí di chuyển.

- Hỗ trợ khi thu hoi dat công ích của xã, phường, thị tran: Trường hợp đấtthu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợcao nhất có thể bằng mức bồi thường; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nướcvà được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thi tran; tiền hỗ trợchỉ được sử dụng dé đầu tư xây dựng công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đíchcông ich của xã phường, thị tran.

- Hỗ trợ khác: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBNDcấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác dé đảm bảo ổn định đời sống và sản xuấtcho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

1.3.2.3 Tái định cư

- Tái định cư: Người sử dụng đất Khi nhà nước thu hồi đất theo quy định màphải di chuyền chỗ ở thì được bồ trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

+ Bồi thường bằng nhà ở;

+ Bồi thường bang giao dat ở mới;

+ Bồi thường bang tiền dé người dân tự lo chỗ ở [11].

23

- Lập và thực hiện dự án tái định cư:

+ Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địaphương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyềnxét duyệt UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TĐC chongười bị thu hồi đất phải di chuyên chỗ ở.

+ Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành

về quản lý đầu tư và xây dựng.- Bố trí tái định cu:

+ Cơ quan (tô chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bồ trí TDC phảithông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyên chuyền chỗ ở về dựkiến phương án bồ trí tái định cư và niêm yét công khai phương án này tại trụ sởcủa đơn vi, tai trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TDC trongthời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt phươngán bố trí TĐC; nội dung thông báo gồm: Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhàTDC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TDC; Dự kiến bồ trí

các hộ vào TĐC.

+ Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án TĐC, ưu

tiên vi trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vi trí thuận lợi tai nơiở cũ, hộ gia đình chính sách.

+ Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cu thể khu TDCvà thảo luận công khai về dự kiến bế trí TĐC.

- Điêu kiện bắt buộc đối với khu tái định cư:

+ Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.

+ Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án.

+ Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải

24

được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng

tôt hơn hoặc băng nơi ở cũ.

- Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tải định cư: Căn cứ vào

điều kiện thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện phápva mức hỗ trợ cụ thé dé ổn định sản xuất va đời sống tại khu tái định cư, bao gồm:

Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các

dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, kỹ thuật nghiệp vụ đối

với sản xuất kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp ; Hỗ trợ để tạo lập một sốnghề tại khu tái định cư phù hợp với những người lao động, đặc biệt là lao động nữ.

1.3.3 Tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhànước thu hồi

Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ:

- Căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương, UBND cấp tỉnh giao cho việc

thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho cấp

huyện; Tổ chức phát triển quỹ dat.

- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC cấp huyện do Lãnh đạo UBND làm chủtịch, các thành viên bao gồm: Đại diện cơ quan tài chính làm phó chủ tịch Hội đồng,

Chủ đầu tư làm uy viên thường trực, đại diện cơ quan Tài nguyên và môi trườnglàm uỷ viên, đại điện UBND cấp xã có đất bị thu hồi làm uỷ viên, đại điện củanhững hộ bị thu hỗồi đất từ một đến hai người và một số thành viên khác do Chủ tịchHội đồng bồi thường, hỗ trợ và TDC quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa

Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC: Giúp UBND cùng cấplập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC; Hội đồng làm việctheo nguyên tắc tập thé và quyết định theo đa số; trường hợp biểu quyết ngang nhau

thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng.

Trách nhiệm của các thành viên Hội đồng:

25

- Chủ tịch Hội đồng chỉ đạo các thành viên Hội đồng lập, trình duyệt và tổchức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội đồng lập phương án bồithường, hỗ trợ và TDC; bảo đảm day đủ kinh phi dé chỉ trả kịp thời tiền bồi thường,

hỗ trợ và TĐC.

- Đại diện những người bị thu hồi đất có trách nhiệm: Phản ánh nguyện vọngcủa người bị thu hồi đất, người phải di chuyên chỗ ở; vận động những người bị thuhồi đất thực hiện di chuyên, GPMB đúng tiến độ.

- Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ đạo

của Chủ tịch Hội đồng phù hợp với trách nhiệm của ngành.

- Ban bồi thường GPMB là cơ quan giúp việc của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ vàTĐC chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý củadat dai, tài sản được bồi thường, hỗ trợ hoặc không được bôi thường, hỗ trợ trongphương án bồi thường, hỗ trợ và TDC.

Tham định phương án bồi thường, hỗ trợ va TDC của dự án:

- Tham định phương án bồi thường, hỗ trợ và TDC đối với các dự án thu hồiđất có liên quan từ 2 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên và phương án

của dự án do UBND cấp tỉnh phê duyệt.

- Nội dung thâm định: Việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án;Việc áp giá đất, giá tai sản dé tính bồi thường: phương án bố trí tái định cư.

- Việc thầm định phương án do Sở tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quanliên quan cho phù hợp với đặc điểm tính chất của từng dự án Trường hợp cần thiết,Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định do Giám đốc Sởtài chính làm Chủ tịch Hội đồng.

- Thời gian thẩm định tối da là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghịphương án; Sau thời hạn trên, nếu cơ quan thâm định không có ý kiến thì Chủ tịchUy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.

26

- Những phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC của dự án không thuộc quyđịnh trên thì không phải thâm định.

- Sau khi có ý kiến của cơ quan thấm định, chủ đầu tư giúp Hội đồng bồithường, hỗ trợ và TĐC hoàn thiện phương án trình cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt.

Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp:- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh:

+ Chỉ đạo, tổ chức, vận động, tuyên truyền mọi tổ chức, cá nhân về chính

sách bồi thường, hỗ trợ, TDC và thực hiện GPMB theo đúng quyết định thu hồiđất của cơ quan nhà nước có thâm quyên.

+ Chỉ đạo các sở ban ngành và uỷ ban nhân dân cấp huyện: Lập dự án TĐC,khu TĐC để phục vụ cho việc thu hồi đất; Lập phương án BTHT và TĐC theothẩm quyền; phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phươngán; Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định cácmức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thâm quyền; phương án bồ trí TĐC,phương án dao tạo chuyên đổi nghé theo thâm quyền được giao.

+ Chỉ đạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố

cáo của công dân về BTHT va TDC theo thắm quyền pháp luật quy định.

+ Bảo đảm sự khách quan công bang khi xem xét và quyết định việc bôithường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất theo thâm quyền quy định.

+ Quyết định hoặc phân cấp cho Uy ban nhân dân cấp huyện cưỡng chế đốivới các trường hợp có tình không thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nướctheo theo thầm quyền.

+ Chỉ đạo kiểm tra và xử ly vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ.

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi: Chỉ đạo, tổ chức, tuyên

truyện, vận động mọi tô chức.

27

- Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm:

+ Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chính

sách bồi thường, hỗ trợ, TDC và thực hiện GPMB theo đúng quyết định thu hồi

đât của cơ quan nhà nước có thâm quyên.

+ Chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC cùng cấp lập và tổ chứcthực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TDC; thực hiện phê duyệt phương ánbôi thường, hỗ trợ va TDC theo phân cấp của ủy ban nhân dan cấp tỉnh.

+ Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ đầu tư thực hiện dựán đầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu TDC tai địa phương theo phâncấp của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

+ Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bôi thường, hỗ trợ và TDCtheo thẩm quyền được giao; ra quyết định cưỡng chế và t6 chức cưỡng chế đốivới các trường hợp thuộc thâm quyên; phối hợp với các cơ quan chức năng tổchức thực hiện việc cưỡng chế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyên.

- Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

+ Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ

trợ và TDC của dự án.

+ Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC thực hiện việc xác

nhận đất đai, tài sản của người bị thu hồi.

+ Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ vàbố tri TDC cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho việc GPMB.

1.4 Tống quan về giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư xây dựng1.4.1 Dự án đầu tư

Dự án là tập hợp một số giải pháp nhằm đạt được mục tiêu nhất định trongmột thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu Dự ánđầu tư là một trong những dự án quan trọng nhất.

28

Dự án đầu tư là một tập hợp những dé xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạomới, mở rộng và cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăngtrưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc

dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.

1.4.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu

a Khái niệm của công tác GPMB.

Công tác GPMB là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụquốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm các công đoạn:từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất, giải toa các công trình trên dat, di chuyền

người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồiđắt, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, én định cuộc sống.

b Các bước tiến hành công tác giải phóng mặt bằng trong một dự án.- Lập kế hoạch, phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư.

Việc lập kế hoạch đền bù, hỗ trợ và TDC là nội dung đầu tiên và quan trọngphải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư Đối với các dự án thông thường kếhoạch đền bù, hỗ trợ va TDC là một nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thị Đốivới các dự án đặc biệt có quy mô sử dụng đất và số lượng cư dân bị ảnh hưởng lớnkế hoạch bồi thường, hỗ trợ và TĐC có thể được trình bày như một dự án riêng.

- Tổ chức BTHT, giải toả.

Căn cứ kế hoạch đầu tư đã được vạch ra, việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ vàGPMB được thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân công trách nhiệm chặt chẽgiữa chủ dự án và các cấp chính quyền địa phương.

- T6 chức thực hiện xây dựng khu tải định cu, hỗ trợ khôi phục đời sống cho

những người bị ảnh hưởng.

29

Tái bố trí và hỗ trợ người bị ảnh hưởng bởi các dự án đầu tư phát triển là mụcđích hàng đầu trong việc hình thành chính sách TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, cótác động trực tiếp và sâu rộng đến quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

1.4.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặtbằng dự án đầu tư.

a Công tác quản lý nhà nước về đất đai.

- Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ở một sốđịa phương chưa đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch là kẽ hở tạođiều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn bán đất Việc xây dựng kế hoạch sửdụng đất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và nguồnvốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm bị sai

lệch, tác động đến tinh kha thi của kế hoạch và tiến độ GPMB khi có dự án.

- Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu đểquản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là cơ sởxác định tính pháp lý của đất đai.

b Công tác định giá đất và giá đất.

Trong điều kiện hiện nay thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa vớiviệc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng đất đai đápứng nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoàivà giải quyết được mục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hội.

c Tính pháp chế.

Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp luậtnói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác GPMB Các yếu tô tác động đếngồm:

Thứ nhất: Đôi với cơ chế, chính sách.

Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thâm quyền.

30

Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng.

d Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat và quyền sé hữu nhà ở.

GCN - QSD đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiệnđược BTHT Việc xác định giá trị pháp lý của các loại đất chưa có GCN - QSD đấtrất khó khăn, cản trở công tác thu hỗồi đất, GPMB.

1.5 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng đểthực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội.

1.5.1 Kết quả công tác GPMB năm 2012

Theo kết quả công tác GPMB năm 2012 của Ban chỉ đạo GPMB thành phố HàNội cho thấy:

a Kết quả lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành trong công tác GPMB.

- Thanh phố đã tập trung tháo gỡ và giải quyết những khó khăn, vướng mactrong công tác GPMB tại các dự án trọng điểm, các dự án đở dang, dân sinh bứcxúc dé UBND các quận, huyện, thị xã triển khai thực hiện

- Thành phó đã chỉ đạo quyết liệt, giao Ban Chi đạo GPMB Thành phó chủ trìcùng Liên ngành tô chức đối thoại, rà soát các cơ chế chính sách đã thực hiện và đềxuất các giải pháp khắc phục bé sung, đáp ứng được nguyện vọng chính đáng của

người dân, đáp ứng được lợi ích của Nhà nước, của nhà đâu tư.

- Việc tập huấn, bồi dưỡng, hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũcán bộ trực tiếp làm công tác GPMB tại các Ban BTGPMB, các Trung tâm PTQDcấp huyện và 01 số chủ đầu tư tiếp tục được Ban Chi đạo GPMB Thành phố quantâm thực hiện, cùng với đó là việc phối hợp với các tô chức đoàn thé, tổ chức chínhtrị - xã hội tổ chức các buổi trao đổi, toa đàm về các cơ chế chính sách về BTHTr &

TDC của Thành phố, qua đó góp phan nâng cao trình độ, nhận thức về tam quan

trọng và ý nghĩa của việc thực hiện nhiệm vụ chính trị của Thành phó.

b Số liệu kết quả công tác GPMB các dự án trên địa bàn Thành phố năm 2012.

31