đề tài báo cáo thẩm định giá vàchứng thư thẩm định giá

Giả thiết và Hạn chế trong định giá:- Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung cấp thông tin củakhách hàng.- Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu k

Trang 1

Dương Ngọc Quyền

Đỗ Anh Thư Phạm Anh Kha Trần Ngọc Thọ

Lớp: 45K07.2 GVHD: Hà Xuân Thùy

Đà Nẵng - 2022

1

Trang 2

TÊN DOANH NGHIỆP

TÊN CHI NHÁNH

-CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc -

Số: ……101…… …Đà Nẵng…., ngày …10… tháng …05… năm …2022….

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 101 ngày 10 /05 /2022 )

1 Các thông tin về chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá:

Tên công ty: Công ty thẩm định giá ASIAN chi nhánh Quận Ngũ Hành Sơn, TP ĐàNẵng

Địa chỉ: 205- Đường Ngũ Hành Sơn – Quận Ngũ hành Sơn – Đà Nẵng

Điện thoại: 0905777999 Fax: 0905444999

E – mail: asian123@gmail.com

Họ và tên giám đốc chi nhánh : Trần Mai Anh Thư

Họ và tên phó giám đốc : Đỗ Anh Thư

Họ và tên kiểm soát viên : Dương Ngọc Quyền

Họ và tên trợ lý kiểm soát viên : Trần Ngọc Thọ

Họ và tên chuyên viên kiểm soát : Phạm Anh Kha

2 Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:

- Thông tin khách hàng:

 Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân: Châu Ngọc Khương

 Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: Châu Ngọc Khương

- Loại tài sản : Đất ở và nhà gắn liền trên đất

2

Trang 3

- Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với thửađất số 156 tờ bản đồ số 18 Tại Tổ 44 số 41 Mỹ An 7, phường Mỹ An, quận Ngũ HànhSơn, TP Đà Nẵng.

- Mục đích thẩm định giá: Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng Châu Ngọc Khương làm

cơ sở xem xét, quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng Vietinbank theo quy địnhcủa pháp luật hiện hành

- Căn cứ pháp lý:

Thông tư 145/2016/ TT-BTC ngày 06.10.2016 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11Quyết định 06/2019/QĐ-UBND Đà Nẵng sửa đổi, bổ sung giá quy định giá đấtThông tư Số 36/2014/TT-BTNMT Ngày 30/06/2014

Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20.08.2015

Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06.03.2015

Thông tư só 158/2014/TT-BTC ngày 27.10.2014

3 Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá:

Thông tin tổng quan về thị trường: Những năm gần đây, với sự phát triển tích cực của nền kinh tế Đà Nẵng cùng các sự kiện lớn liên tục được thành phố đăng cai tổ chức đã đẩy thị trường bất động sản (BĐS) tại thành phố liên tục tăng cao Nhưng vào thời điểm cuối năm 2019, BĐS Đà Nẵng có phần chững lại Tuy nhiên Đà Nẵng

là đô thị đang phát triển mạnh nên bên cạnh những nhà đầu tư đến từ nơi khác, tại đây

vẫn còn có nhiều người dân địa phương đang có những nhu cầu thực tế về nhà ở.Với sự chững lại của thị trường BĐS tại Đà Nẵng trong thời gian qua do ảnh hưởngcủa dịch Covid-19 Tuy nhiên, thị trường BĐS ở Đà Nẵng giá sản phẩm trên thị trườngvẫn không hề giảm Nhiều khả năng BĐS ở Đà Nẵng sẽ không xảy ra tình trạng chạmđáy như cách đây 14 năm (năm 2008) Bên cạnh đó, đối với những dự án phát triển đô thị

3

Trang 4

của thành phố - nơi có cơ sở hạ tầng kết nối tốt, dịch vụ phát triển sẽ vẫn giữ được giábán ổn định và phát triển tốt Riêng những khu vực có hạ tầng được hoàn thiện và kết nốitốt thì sẽ khó giảm sâu.

Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm tài sản thẩm định giá: với sự phát triểncủa dịch vụ du lịch, kéo theo sự phát triển đó là sự phát triển nhanh chóng của BĐS ĐàNẵng Giá đất và nhà ở liên tục tăng trong những năm gần đây, cùng với đó là thị trườngmua bán BĐS nhộn nhịp

4 Thông tin về tài sản thẩm định giá:

Về tài sản:

- Thửa đất số : 156 , tờ bản đồ số : 18

- Vị trí, địa điểm tài sản : Tổ 44 số 41 Mỹ An 7, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn,

TP Đà Nẵng

- Diện tích : 100 m , một trăm mét vuông2

- Nguồn gốc tài sản: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Đơn vị thẩm định giá:

Tên công ty : Công ty thẩm định giá ASIAN chi nhánh Quận Ngũ Hành Sơn, TP ĐàNẵng

- Địa chỉ: 205 - Đường Ngũ Hành Sơn– Quận Ngũ hành Sơn – Đà Nẵng

- Điện thoại: 0905777999 Fax: 0905444999

- E – mail: asian123@gmail.com

- Họ và tên giám đốc chi nhánh: Trần Mai Anh Thư

- Họ và tên phó giám đốc: Đỗ Anh Thư

- Họ và tên kiểm soát viên: Dương Ngọc Quyền

- Họ và tên trợ lý kiểm soát viên: Trần Ngọc Thọ

- Họ và tên chuyên viên kiểm soát: Phạm Anh Kha

Trang 5

Ngày hiệu lực thẩm định giá: hiệu lực của chứng thư định giá đất là 06 tháng kể từ ngàyphát hành

5 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá:

+ Không có tranh chấp liên quan đến BĐS

+ Có giấy phép xây dụng của căn nhà do UBND cấp

5

Trang 9

9

Trang 10

6 Giả thiết và Hạn chế trong định giá:

- Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung cấp thông tin củakhách hàng

- Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng tin cậy

- Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị bất động sản chỉ được ápdụng cho bất động sản này, không sử dụng cho bất động sản khác

- Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu

- Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi, và khôngdùng để quảng cáo

7 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

a Căn cứ lựa chọn cách tiếp cận:

Sử dụng 2 cách tiếp cận là cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận chi phí Sử dụngcách tiếp cận thị trường có thể xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thaythế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng những so sánh liên quan.Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các tài sản tương tự vừa được chuyểnnhượng trên thị trường mở Giá niêm yết và chào bán cũng có thể được xem xét Sử dụngcách tiếp cận chi phí để tính giá trị công trình xây dựng trên đất, cách tiếp cận này ta cóthể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương

10

Trang 11

đương có thể lấy số liệu thực tế để tính sẽ đơn giản hơn nhiều so với lựa chọn các BĐStương tự để so sánh và đưa ra giá.

b Phương pháp thẩm định giá:

- Sử dụng phương pháp so sánh (cách tiếp cận thị trường) với 3 mảnh đất trống so sánh

để định giá giá trị đất trống, sử dụng phương pháp chi phí (cách tiếp cận chi phí) đểđịnh giá công trình xây dựng trên đất

- Các tiêu chí so sánh:

+ Tình trạng pháp lý

+ Lợi thế kinh doanh

+Hướng nhà

+ Điều kiện thanh toán

c Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:

+ Nhân công phần hồ không bao sơn nước, điện nước

 Nhân công nhà đổ mê: 1.400.000đ/m2

 Nhân công biệt thự: 1.600.000đ/m2

 Nhân công nhà cấp 4: 1.200.000đ/m2

 Nhân công trọn gói bao sơn nước, điện nước, trang trí

 Nhân công nhà đổ mê: 1.700.000đ/m2

 Nhân công biệt thự: 1.900.000đ/m2

 Nhân công nhà cấp 4: 1.500.000đ/m2

+ Xây thô bao vật tư phần thô:

 Xây Thô không bao nhân công sơn nước, điện nước: 3,2tr/m2

 Xây Thô nhà phố bao nhân công sơn nước, điện nước: 3,5tr/m2

 Xây Thô biệt thự bao nhân công sơn nước, điện nước: 4tr/m2

+ Xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay

11

Trang 12

Nhà đã sử dụng 12 năm, giá trị còn lại 98,08%, hao mòn 1,92%

Vì BĐS cần định giá là nhà cấp III, nên hao mòn ¿12

25× 4 %=1,92 % (theo phụ lục số 1)

- Các thửa đất trống để so sánh

 Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường:

+ Thửa đất so sánh 1:

Nguồn thông tin: Khảo sát thực địa

Giá bán trên thị trường: 9.000.000.000 VNĐ

12

Trang 13

Điền kiện bán: Bán trên thị trường

Điều kiện thanh toán: Trả ngay

Thuận lợi: Vị trí gần trường Kinh tế, gần chợ, bệnh viện, trường học,

biển Đất thuộc khu dân cư an ninh, dân trí cao, hiện trạng đất trống tiện xây mới, có thể xây để ở hoặc mở văn phòng đểkinh doanh

13

Trang 14

Thuận lợi: Nằm trên đường chính thuận tiện đi lại, khu đân cư với dân trí cao, gần chợ, siêu thị

14

Trang 15

15

Trang 16

Giấy tờ liên quan: Đã có sổ

Thuận lợi: Gần khu dân cư đông đúc, dân trí cao, gần biển, gần chợ, siêuthị trường học,…

16

Trang 17

Số điện thoại: 0934833514

Lấy đơn giá đất để tính tỷ lệ hướng:

17

Trang 18

Miền trung chuộng đất hướng Đông => đất hướng đông làm chuẩn

Tây

Đôn g=( 90

126.48+142.23126.48)÷ 2 0.92= =92

100

STT Yếu tố so sánh Thửa đất cần

định giá

Thửa đất so sánh 1

D Điều chỉnh theo các

yếu tố so sánh

D1 Điều kiện thanh toán Thanh toán tiền

mặt ngay 1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt ngay

1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt ngay

Trang 19

D4 Cảnh quan Dân cư, thuận

tiện kinh doanh

Dân cư, thuận tiện kinh doanh

Mức giá sau điều chỉnh 9.000tr 9.099,8754tr 9.300,327tr

Đơn giá sau điều chỉnh 90tr/m2 99,561 tr/m2 78,4176tr/m2Qua điều tra thị trường, thu thập thêm thông tin sau:

 Giá đất mặt tiền cao hơn giá đất trong khu dân cư 30%

 Tương quan về giá đất liên quan đến hướng:

Trên cơ sở các thông tin do ông Nguyễn Văn A cung cấp, qua khảo sát thực tế trên thị

trường, khảo sát tình hình mua bán tài sản, với Phương pháp so sánh trực tiếp được áp

19

Trang 20

dụng trong tính toán, CÔNG TY THẨM ĐỊNH ASIAN thông báo kết quả thẩm định giá tài sản như sau:

TRỊ TÀI SẢN

44 phường Mỹ An

9 Những điều khoản loại trừ và hạn chế:

-Phương pháp so sánh được thự hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tạithời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bìnhthường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải cóđiều chỉnh cập nhập phù hợp theo qui định hiện hành

- Quá trình định giá còn nhiều khả năng thiếu chính xác do quá trình sử dụng củakhách hàng trong thời gian tới có thể gây ra nhiều thay đổi về mặt hình thức và cấu trúcvật chất của tài sản được định giá

- Kết quả thẩm định giá tài sản chỉ được sử dụng cho mục đích được ghi tại Chứngthư thẩm định giá

20

Trang 21

Khách hàng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã ghi trênChứng thư thẩm định giá;

- Kết quả thẩm định giá tài sản có giá trị trong thời gian được tính theo ngày cấpchứng thư là: 06 (sáu) tháng, từ ngày 10/04/2022 đến 10/10/2022

- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận khi khách hàng hoàn tất các thủ tục pháp

lý và nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất và sở hữu công trình xây dựng theo quyđịnh của Pháp luật;

- Khách hàng và các bên liên quan chịu trách nhiệm về tính chính xác của cácthông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho Công ty cổ phần Thẩm địnhgiá Việt Tín trong quá trình khảo sát và Thẩm định giá tài sản;

- Chứng thư này không có giá trị thay thế cho bất kỳ loại giấy chứng nhận quyền

sở hữu, quyền sử dụng tài sản nào của Khách hàng yêu cầu thẩm định giá;

10 Các phụ lục kèm theo

- Báo cáo kết quả thẩm định giá

- Chứng thư thẩm định giá được phát hành (04) bản chính, cấp cho Khách hàng(02) bản và lưu tại Công ty Thẩm định giá ASIAN (02) bản

21

Trang 22

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: Châu Ngọc Khương

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 101 ngày 10/5/2022 của Công ty thẩm định giá ASIAN và ông Châu Ngọc Khương

Căn cứ báo cáo thẩm định giá số 101

Công ty Thẩm định giá ASIAN cung cấp Chứng thư thẩm định giá số: 101 ngày 01/11/2020

Trang 23

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá:

Tài sản thẩm định giá : Đất ở và nhà gắn liền trên đất

Thửa đất số : 156 , Tờ bản đồ số : 18

Vị trí, địa điểm tài sản : Tổ 44 phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà NẵngDiện tích : 100 m , một trăm mét vuông2

Loại tài sản: Đất và nhà ở tại đô thị

Nguồn gốc tài sản: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đặc điểm pháp lý : + Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

+ Tờ khai nộp thuế sử dụng đất

+ Bảng đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất

+ Không có tranh chấp liên quan đến BĐS

+ Có giấy phép xây dụng của căn nhà do UBND cấp

A Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:

Vị trí địa lý hành chính: Tổ 44 phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng+ Gần trường Đại học kinh tế Đà Nẵng, chợ, siêu thị nên sầm uất và bệnh viện.+ Đất thuộc khu dân cư an ninh, dân trí cao Thuận tiện cho việc kinh doanh

Trang 24

3 Thời gian thẩm định giá: Ngày 10 tháng 5 năm 2022

4 Mục đích thẩm định giá:

Tư vấn giá trị bất động sản để ông Châu Ngọc Khương làm cơ sở xem xét, quyết định thếchấp tại ngân hàng Vietinbank theo quy định hiện hành…

5 Căn cứ pháp lý: Thẩm định giá bất động sản

6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Giá trị thị trường

7 Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

- Cách tiếp cận: Sử dụng 2 cách tiếp cận là cách tiếp cận thị trường đối với đất và cáchtiếp cận chi phí đối với nhà trên đất

- Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp so sánh (cách tiếp cận thị trường)với 3 mảnh đất trống so sánh để định giá giá trị đất trống, sử dụng phương pháp chi phí(cách tiếp cận chi phí) để định giá công trình xây dựng trên đất

8 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở các thông tin do ông Châu Ngọc Khương cung cấp, qua khảo sát thực tế trên thị trường, khảo sát tình hình mua bán tài sản, với Phương pháp so sánh trực tiếp được ápdụng trong tính toán, CÔNG TY THẨM ĐỊNH ASIAN thông báo kết quả thẩm định giá tài sản như sau:

Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và nhà của ông Châu Ngọc Khương ở quận Ngũ Hành Sơn (chi tiết phụ lục đính kèm) là:

Giá đất: 89,3262 triệu /m2

Tổng giá trị BĐS: 10.550.940.000 VNĐ

(viết bằng chữ: Mười tỷ năm trăm năm mươi triệu chín trăm bốn mươi ngàn đồng)

24

Trang 25

Công ty thẩm định giá để ông Châu Ngọc Khương có cơ sở xem xét, quyết định thế chấp tại ngân hàng Vietinbank theo quy định của pháp luật.

9 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá:

- Phương pháp so sánh được thự hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tạithời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bìnhthường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải cóđiều chỉnh cập nhập phù hợp theo qui định hiện hành