Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư và thực tiễn thi hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỦY TIÊN

ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁPTRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

LÊ THỦY TIÊN

DAU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HANH

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

Chuyên ngành.Mã số

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯƠNG THANH AN

HÀ NỘI, NĂM 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoạn ring đây là cơng trình nghiên cửu cũ tơi cĩ sự hỗ trợ từGing viên hướng dẫn là thấy Dương Thanh An Các nội dụng nghiền cứu và kết

aqui rong để tài nay là trong thục và chưa ting được ai cơng bé trong bit cứ cổng

trình nghiên cứu nào trước diy Những sổ liê trang các băng biểu phục vụ cho việchân tích nhận xé, đánh giá được chính tác giã thu thập từ các nguén khác nhau cĩ

thị trong phần tả liêu tham khảo

Nếu phát hiện cĩ bất kỹ sự gia lận náo tơi in hồn tộn chịu trách nhiệm

trước Hội đồng cũng như kết quả luân vin của mình.

Hà Nội ngày tháng năm 2023Tác gã hận văn.

Lê Thủy Tiên

LỜI CẢM ON

Sau quá tình học tip và nghiên cứu, em đã hoàn thành xong đồ tải luận vẫnthee & ĐỂ hoàn thành Luận vin, bên cạnh nhồng nổ hục oie bản thân, em đã nhậncược nự giúp đỡ cũarắt nhiều cá nhân và tập thé

“Thước hit, em xin gối lời cản ơn chân thành và su sắc din thấy Duong“hanh Án, người trac tiép hướng dẫn cho luận vin cho em Thy đã dinh thời gianquý báu để định hướng về nội dung bình thức va từ duy nghiên cửu cho em, trongqua tinh thực biên Luận văn.

Em xin git lời cảm on đến Khoa luật Kinh tê, Khos đào tạo sau đại học, Bộmôn luật đất đại trường dei học Luật Ha Nội đã tạo điều kiện thuận lợi, nhiệt tỉnh.giúp đổ em trong quá trình học tập và nghiên cứu và thực hién luận vin,

MỤC LỤC

LỜIMỞ AU 11 Tinh cấp thiét của đề tài 1'Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan 23.Mye dich va nhiệm vụ nghiên cứu 43.1 Mue dich nghiên cứu 4

4.1 Doi trợng nghiên cứu, 6

33 Đặc điểm của pháp luậtvề cho thuê đắt để thục hiện thục hiện dự án

dầu tr 20

1.23 Vai trẻ của pháp luậtvề cho thuê đắt để thục hiện ủy án đầu tư 231.24 Quá trình hình thành và phát trên cia phap hật cho thuê đất đểthực hiện dự án đầu te

35 Các you to ảnh hung dénp hip Init cho thu đất đ thực hiện dự án

“Thục trạng pháp hật cho thuê đất để thực hiện dự án đầu trở Việt Nam

1.1 Quy định về căn cứ cho thué đất để thục hiện dyn đầu te 35Ề trong quan hệ cho thuê đất để thục hiện dự án

38: 43:14 Quy định về thời hạn che thuê đắt để thục 4

2.15 Quy định về hình thức cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 502.1.6 Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất để thục hiện dự án đầu te

3.1 Định hướng và gi pháp hoàn thiện các quy định của pháp Mật về cho

3.11 Định huéng hoàn thiện các quy định của phip hậtvề che thuê dit để

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TAT

LỜI MỞĐÀU

1.Tĩnh cấp thết của

Trong béi cảnh gia tăng din số như hiện ney, đất đai chính là tải nguyễn

quen rong cin loài người và 1a yêu tổ cân thiết cho sơ phát iển cia mỗt quốc ga

‘Theo đó, vân đề sử dụng đất hiệu quả để tránh lãng phí là nhiệm vụ hàng đầu trongqin lý Hi nguyên dit Voi diện tỉth khoảng 327 480 len? đất tên, Viết Nam ngày

căng chủ trong sử đụng đất theo hướng inh, lâu đã Trước mục iêu đó, các cơ

quen quân lý Nha mage về đất dai ở trung ương và địa phương luôn phi có nhữngphương pháp quân lý hiệu quả, phù hop với điều kiện cia ting ving ting dia

Sau gin 10 năm Luật Đất đủ 2013 có hiệu hực và & vào thi hành đã đt được

nhiều thành hưu đáng kể Tuy nhiên, mỗi thời kỳ, gia đoạn phá tiễn cba đất nước

đầu có những vẫn dé mới nấy sinh, ma không phấ lúc nào pháp luật cũng lường

tước được Do đó, hiển nay Luật Đây đại dang trong giai doen sửa đổi để phù hợp,ới tình hình thục tẾn và kịp thôi giải quyết được những vướng mắc, hạn ch hiệnhữu, Cũng với sự phit tiễn của dit nước, các DADT ngày cảng bao phủ ring khéptrên mgi miễn củatổ quốc Không chỉ thúc diy nin kinh tá, các DAĐT hiện nay còn

giúp hoán thiện về cơ sở hạ ng cho xã hội Trong đó, giao đất, cho thuê đất la yêutổ quan trong trong việc thục hiện DADT Riêng đổi với hoạt đông cho thuê đất

hiển nay dang là hình thúc tp cận dit đụ phé biển nhất khi thực hiện DAĐTTrong quân lý đất đa, vẫn để cho thuê đất nói rễng, còn tổn tạ tình trang đất sỡ

dung không ding mục dich gây nên sơ bie xúc rong dư luận Các thi tục hành.

chính về cho thuê đất côn chưa gon ging Thôm vio đó, các quy định về cho thuê

đắt hiện nay còn tin tại s chống chéo, vướng mắc Nhiễu trường hop cho thuê dittuy có sử dung đúng mục đích nhưng lai thiểu tinh hiệu qué, gây lãng phí tài nguyên.đất đang là vin dé nen giã, khó giải quyết hiện nay

"Như vậy, trong béi cảnh quỹ đất ở nước ta hiện nay không con nhiễu, lăn thédim báo

nào d Nhà đều tr hiệp cân nguồn tải nguyên này thuận lợi hơn mã

tinh chit chế trong host động quân by dit dei? Lam thể nào di việc cho thuê đất và

sử dạng đất thu đạt được hiệu qua cao nhất? Giải quyết được các vẫn đồ đó sẽ mỡxa nhõng phương hướng, đông lực đỂ các chủ th trong quan hệ thuê đất thục hiện

quyền và ngiữn vụ côa minh, ĐỂ ta lời được những câu hồi trên, trước hết cén đ từvide nghiên cứu các quan điểm cia Đăng, chính sách cũa Nhà nước và các quy dincủa pháp luật Từ đó, đưa ra các biện pháp tổ chúc thục hiện tốt các chính sách,

hấp luật về đất dai mới tháo gỡ được những vẫn dé còn đang vướng mắt trong

Luật Dit dei hiện hành, Thời gián quá Dự thio Luật Dit đại (sie đổ) đang nhậnđược những ý kién đông gốp từ rất nhiễu các cá nhân, tổ chức trong xã hội Xuấtphat từ thục tổ nêu rên, tác giã xin chọn đồ tai “Pháp Mật vễ cho thuê đắt để thựcAve án đầu tr và thục tễu thi lành” làm loận văn thạc đ của mình Mong

sing thành quả nghiên cứu của Luận vin sf góp phin hoàn thiện hon pháp luật vé

cho thuê đất đ thực hiên DAĐT trong thời gen tôi

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan để

~ Sách, báo và tạp chí,

Trần Quang Huy 2010), “Giác trình luật đắt đi”, Trường De học Luật Hà

Néi, Nxb công an Nhân din, Giáo trinh không nghiên cửu riêng quy định về vẫn

đã thuê đắc nương đã đơn ra nhing nổi dang cơ bản nhất côn vin độ này, bao gin

Cơ rỡ pháp lý, bản chất và bình luận những quy định của pháp luật về vẫn đã thuêđất

Lư Quốc Thai 2016), “Niững vẫn để pháp ý về tht trường quyễn cử đụngđất Hật Nam” Nzb Hông Đức, Trong cuốn sich nấy tác giã đã đưa ra đính ga vớinhững quy định về thuê đất nim tong tổng quan cia “Thí trưởng quyển sử đụngde” qua ting giá đoạn lich sử

Các bai báo đăng rên trp chí chuyên ngành có liên quan đến hoạt đông thuê

đất như “Pháp luật vé giao đắt cho thuê đắt để thực hiên DAĐT: một số bắt cập

và hưởng hoàn thận” của Pham Hoàng Linh, Tạp chi Nghiên cửa Lập pháp số

02403 (450451), tháng 03/2023; “Bát cấp rong vẫn để giao đắt cho tu đất

thực hiện DAĐT, lanh doanh và để xuất hoàn thin”, cia Nguyễn Thanh Hà, Tạpchỉ din tử Luật sư Việt Nam, ngày 26/5/2021: “Những hn chế, bắt cấp của LuậtDit đâu 2013 và các luật khác có liên quan về giao đắt cho thuế it chuyễn mucich st ung đắt dé thục hiện các DAĐT và sự cân tht ph sữa đỗ, bổ sung”, cũa

Lê Thị Thu, Kỷ yêu hội thio khoa học cấp trường Đại học Luật Hà Nội năm 2020

Trong thot gian lấy ý kiến Dự thảo Luật Dit đi (sửa đổ) , các bài báo, bái nghiêncủa đã chú trong chỉ ra nhống bất cập trong quy dinh về cho thuê dit để thục hiện,

+ Luận én tin a

Nguyẫn Khánh Ly C016) “Phép hưật về thud đắt 6 Tiệt Nam hiện nay,

Luận án tiên đ Luật học chuyên ngành Luật Kinh t, Học viện Khoa học Xã hội —Yiên Hàn âm Khoa học Xã hội Việt Nam Luận án phân tích mốt cách cổ hệ thôngquy phen pháp luật v thuê đất được quy định trong Luật Đất dai năm 2013 và các

văn bin hướng dẫn, trên cơ sở kể thir và phát trién những quan điểm về thuê đấttrong các công trình đã nghiên cứu để làm sáng tô những vẫn dé ý luân về thuê đấtvà nghiễn cứu dé đưa ra sơ cân thiết điều chỉnh cũa pháp luật về quan hệ thuê đất

tiến Nhà nước và người sử dụng dit trong bối cảnh kinh hị trường và hội nhập

Nguyấn Ngọc Minh C016): “Pháp luật về quyển và ngiấa vụ của tổ chức"anh tế trong siechong đắt", luân én tên 8 Luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội

Luận én đã nghiên cứ một số vẫn để lý luận iên quan din quyền và ngiĩa vụ côn

tỔ thức kinh té trong mi dung đất nói chung và thuê đất nói riêng ân cạnh đó, ácgi làm rõ bản chất, đặc trưng của những quy định pháp luật về quyền và ngiĩa vụcủa tổ chúc nh tổ rong vẫn đề thuê đất

= Luân vin thạc để

Bui Huyễn Trang 2019), “Pháp luật về cho thu đắt đễ thực hân các DAĐT.và thực tn th hành”, Luận vin thạc đ Luật học, Trường Dai học Luật Hà NộiLuận vin tip trung nghiên cửu vi cho thuê dit để thực kiện DAĐT dưới góc độ lý

ton pháp tuật và thục in thí hành Bén cạnh vie nghiên cửu tính cin thiét của cácquy định về cho thuê dit để thục hiên DAT, luân vấn còn sơ sánh, đối chiều các

quy định hiện hành với các quy đính trước đầy và với pháp luật đất dai cũa một sốnước trên thé giới

Nguyễn V ân Hoan C018), “Giao đất cho tế đất theo Luật Đắt des 2013

fin vin thee & Luật học chuyên ngành Luật Kinh tệ, Học viên Khos học Xi hồi —Viên Hàn lâm Khoa học Xã hội Vidt Nem, Luận vin đã di su phân tich các quydinh vi geo đất, cho thuê dit trong Luật Dit dei năm 2013 và các vin bản hướng

dẫn th hãnh Ngoài ra luân vấn còn nghiên cửu về thục tấn thi hành các quy nh.

3 Mục đích va nhiệm vụ nghiên cứnt3.1 Mue dich nghiên cứu

"Mục dich nghiên ci aba luận vin lá i trim biểu, hân tích cơ sỡ ý luân,thục trang pháp luật và thục tiễn thi hành để thấy đoợc những vu diém, thành fim,

bit cập, hen chỗ trong các quy dinh vé cho thuê dit để thục hiện DAĐT của Luật

it đá 2013, Dự thio Luật Dit dei săn đỗ: và các vin bin pháp luật có liên quan

Su khi nghiên cứu và phân tich nguyên nhân sâu xa cũa những han chế đó, luận

văn đưa ra những phương hướng, gi pháp cu thé nhằm hoàn thiện các quy dinhcủa pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê dit để thục hiệnDAĐT tên thực tiễn

3 vu nghiên cứu

- Dai với phầm lý hận:

+ Nghiên cứu những van dé lý luận vé DAĐT, thuê đất và pháp luật về cho

thuê dit di thực hiện DADT để có thể chỉ ra những đặc điểm cụ thé cũa pháp luậtvi thuê đất đ thực hiên DADT

4+ Nghiễn cứu và nhận định vai trỏ của pháp luật vi thud đắt để thực hiện

DADT 5 Việt Na hiện nay.

_yéu tổ ảnh hưởng đến pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DABT.

+ Nghiên cứu và dima ra các tiéu chi đánh giá pháp luật vé cho thuê dit a8

thục hién DAĐT

~ Đối rới phẫu thực trang pháp tật à thực tin thi hành:

++ Trong phin thục trang pháp luật luận văn cần phân tích và đánh giá được

những quy định của Luật Đất đai nim 2013 và các văn bản hưởng din để đơa nhậndish đốt với mất tích cục và tên tụ, hạn chế của pháp luật hiện hành Bản cạnh đó,tim hiễu và phân tich được những điểm mới cia Dự thảo Luật Dit dai (sửa đổ) để

êm cần cũ tin dé cho phân dinh hướng hoàn thiện và gii pháp năng cao hiệu quảthực thi pháp luật về cho thuê dit để thục hiện dự én.

++ Trong phẫn thue tấn thi hành, luận vin cần đưa ra những ấn chúng cụ thể

VỀ host động thục thị pháp Int tri hai tinh, thành phố lá thành phố Hà Nội và tỉnh

THà Giang đễ cho thấy phân nào hiệu quả đến từ thục tin thi hành pháp luật và hạnchế tong hoạt động cho thuê đất để thục hiện DAĐT

4+ Thông qua thực rạng pháp luật và thực ấn th hành pháp luật về cho thuêlễ thục hiên DADT Luận văn cần tổng tết lại những thành tu và bất cập,

vưởng mắc hiện nay của php luật và tim re nguyên nhân cũa những vin dé đó đã

lâm tin để cho phin định huồng và giả pháp hoàn thiện pp luật

~ Đắt với phẫu định nướng và giải pháp hoàn thiện và uâng cao hiệu qui

thi hành pháp hột:

Dua trên những thành tạo và bất cập, vướng mắc của vẫn để cho thuê dit đểthục hiện DADT trong Luật Dat đi 2013 và Dự thảo Luật Đất dai sie đổ, Luân

văn cần đưa ra nhing đồ xuất mang tinh định hướng hoàn thiện các quy định ca

luật Sau đổ, dua rên việc định hưởng Luận vin cẩn có những giải pháp cu thénhằm hoàn thiên, bỗ sung một số quy định của pháp luật hiện hành Bên cạnh đó,

gháp cụ thé nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật cho thuê đất4 Dai tuợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đôi tượng nghiên cứu

Đi tương nghiên cử cin để tà là những quy pham pháp luật liên quan đến

hot động cho thuê dit để thục hiện DADT Luận vin tấp tha và phát triển vé mất

ý luân pháp luật côn các công tình nghiên cửu trước Thông qua việc nghiên cứacác quy định vé cho thuê dit của Luật Dit đa 2013 và các vin bản quy phạm phápuất liên quan, luận vin đưa ra những nhận din, đánh giá các quy định vé cho thuêđất để thục hiện DADT Trong quá trinh nghiên ot, tác giá dẫn chiễu và phân tch

nốt số quy dinh về cho thuê đất i thực hiện DAĐT theo Dự thio Luật Đất đủ (sinđỗ) đổ thấy được khưynh hướng điều chỉnh của phép luật trong hoạt động này, Seucùng dhe trên thực tiễn thi hành pháp luật luận văn dua ra những vấn để cần phảidiéu chinh nhẫn hoàn thiện những quy định ca pháp lit trong linh vục này để phù.hop với tình hình phát hiển nền ánh t thi trường và xã hội hiện ney

42 Phạm vi nghiên cứu

Vin để cho thuê đất để thục hiện DAĐT là mốt vẫn đề khá rông Chính vithé af nghiên cứu để ta luận văn này một cách sâu sắc hơn, tác giả số chỉ tập trung

nghién cửu dưới các góc độ sau

- Trong phân lý luận, luân văn sẽ nghiễn cứu, phân tch va tổng hợp để đơa

xe các quan điểm lý luận đãi với vẫn để vé DAĐT, thuê dit và lý luân php luật vềcho thuê đất để thục hiện các DABT Trên cơ sở đó đưa ra vai trở cit pháp luật vềcho thuê đất để thục hiện các DADT Ngoài ra từ việc thống kê quá bình hìnhthành và phát biển của Luật Đất dai qua từng thời lở: Luận văn đơn ra các yêu tổảnh huông din pháp luật về cho thuê dit để thục hiện DAĐT ĐỂ lấy căn cứ đánh.

giá các quy định của phép luật Luân vin còn để ra những tiêu chỉnh đánh giá phápluật vì cho thuê đất đ thục hiện DADT

- Đi với phin thục rang pháp luật luân vin tiến hành phân tích các quy

inh cia Luật Đất đa 2013 và đưa ra những đánh giá, bình luận vé mắt tich cực,

than chế trong các quy định vé cho thuê đất di thục hiện DADT Bên cạnh các quy

inh của Luật Đất đa 2013, luân văn sé tim hiểu thôm các quy định cũa Dự thioLuật Dit dai (sit đỗ), Từ đó tim rõ những điển mi cit pháp luật về cho thuê đấtđể thọc hiện DADT trong thời kỹ chuyén giao giỗa luật mới và luật có ĐỂ phân,

tích mét cách tập tring và có chiều sâu tác giã sẽ giới bạn phạm vi nghiên cứu với

các quy định sau: Quy dinh về cén cứ cho thuê dit để thực hiện DAĐT, Quy Ảnhvi chủ thể trong quan hệ cho thuê dit đ thục hiện DAĐT; Quy định về điều kiệncho thuê dit để thực hiện DAĐT; Quy dinh về thoi hạn cho thuê đất đ thục hiển

DAĐT; Quy dinh về hình thúc cho thuê dit đ thực hiện DAĐT; Quy ảnh về tỉnh

tythỗ tục cho thuê đất để thục hiện DAĐT

- Đổi với phân thục tn thi hành phạm vi nghién cứu của iain vấn giới hen

trong host động thuê đất để thực hiện ch án đãi với các DAĐT có vốn tr nhân Bén

canh đó, Luận vin sẽ đưa rụ mốt vai dẫn chứng từ quá tình thục thị phép luật vềcho thuê đất để thực hiện DAĐT ở mốt số dia phương cụ thể, như Thủ đô Hà Nội vàtinh miễn mi Hà Giang, rong khoảng thời gian từ năm 2019 đến năm 2022

- Đối với phân giả pháp Luận văn sẽ đưa ra bai vin để chính là định hướng

thục hiện DAĐT và để"hoàn thiện các quy định của pháp luật vé cho thuê đất

"uất gidi pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho thuê đất

quyên XHƠN đỗ nghiên cửu nội hàm của pháp luật về cho thu đất để thục hiện dựán Bén cạnh đó, tác giá đã dua trân một số phương pháp nghiên cứu sau để thực

biện Luận văn:

- Phương pháp phân tích, bình luận, đến giải được sử ding khu đánh giá

'bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp tuật về hoạt động cho thuêđất đỂ thực hiện dự án giữa Nhà nước và người sở dang đất từ đó đua ra kết luận

ho hoe Đây là phương pháp chủ yêu được sử dung trong suốt quá tình thực hiệnđồ tủ nghiên cứu.

- Phương pháp tổng hợp, được sở dụng khi đơa ra những dẫn chứng làm căn

sứ cho việc đánh giá thục trang và hiệu quả thọc thi pháp luật về thuê đất để thục

hiện DAĐT,

- Phương pháp phân tich loạjc quy pham được sử dụng khi đính giá thực

trang quy định của pháp luật xem xé về tính thống nhất, hay trụ điểm và han chếtrong các nội dung của pháp luật về thuê đất để thực hiện dự án

- Phương pháp đốt chiều lý luận với thục tấn được áp dung tim re những

vẫn đ vướng mắc rong hoạt động thực thị pháp luật vỀ cho thuê dit để thực hiện

6.¥ nghĩa lý luận và thực ti

Kt quả nghiên cửu luận vin đã hệ thống lạ và bổ song thêm về mất lý luậnphp luật trong bối cảnh pháp luật vé cho thuê dit để thực hiện DAĐT dang rên

con đường hoàn thiện

"Từ những phân tich, đánh giá điểm tích cục và han chế ofa các quy định hiện

ảnh và kết qua cia hoạt đông trục th pháp uật mong răng luận vin sẽ là cơ sở"hoàn thiện pháp luật dit đai trong thời gien tôi Bén canh đó, thông qua những déxuất về phương hưởng nâng cao hiệu quả thi hành trên thục tin, các cơ quan Nhàước có him quyển sẽ có thm nhiễu biện pháp để bảo dim thực thi pháp luật vé

cho thuê đất đ thực hiện dự án

Sau cũng kết qui nghiễn cửu luận vin có thể sẽ bỗ sung thêm vào nguén tải

liệu tham khảo cho hoạt động nghiên cứu, học tập của sinh viên, học viên khi thực

hiện việc tim hiễu, nghién cửu các quy dinh của pháp luật hiện hành về cho thu đấtđổ thực hiện dự án

7.Cu cầu của hận vấn

Nội đang chính của Luân vin được chia làm các phần sau diy

Chương : Ly luận về thuê đất và pháp luật về thuê đất để thực hiện DAĐT ở

Chương 2: Thục trang pháp luật về thuê dit để thực hiện DAĐT và thực tấn,

thí hành

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và ning cao hiệu quả tí bình

pháp uit về thuê đắt để thục hiện DAĐT ở Viét Nem hiện nay

CHONG I NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE CHO THUÊ BAT VÀ PHÁP.LUAT CHO THUÊ BAT ĐÈ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐÀU TƯ,

11 Lý hận về cho thuế đất để thục hi Ềgn dwan:

LLL Khai. Em về cho thuê đất để thục hiện dwn đầu tra, Khái niệm về dy án đầu te

ĐỂ lý luận một vẫn đề cần thiết đ từ khá niêm cơ bản nhất Trước hốt tắcgiã loin vin xin i tim hiểu về Khai niêm DAT Hiên nay, có rất nhiễu ý kiần xosyquenh kit niệm này, Trong đó, DAĐT được dinh nghĩa phổ bién nhất đưới hai góc

độ là góc đồ kinh tổ và góc đổ pháp lý,

= Dưới góc độ kinh tố, “aye án” 1à một kế hoạch cụ thể và có tổ chúc, xuất

phat từ một cơ hội rõ răng nhầm thục hién một công việc trong khoảng thời gian

nhất dink để đạt được nhông me tiêu mà chủ

án không chi nhằm mục tiêu về kánh tổ mà còn có thể hiện diện & các nh vực khácnhau như khoa học, vin hóa, xã hồi “Dw tr” được hấu lá quả tình sử dụngvn t chính, nguồn nhân lực và các nguồn lục khác với hy vong lam ting giá tị ti

thực hiện dự án mong muốn Dir

sản lợi nhuận, phật hiển kin t xã hội Việc đầu tr thường có mục tiêu là lợi

nhuận, do đủ, “he du đầu 1à khẽ niện tương hot đông ảnh tệ

Theo tá gã Hellgen B, & Stjemberg T , DADT là tập hợp những hoạtđộng cô mốt liên hệ mật thiết với nhau nhằm mục dich đạt được mục tiêu kính tétii chính nhất dink Trang đó, DAĐT phii chứa đụng thông tin về mục dich đầu tự

chi phí cân tht thực hién đự án, nguồn nh phí tiêu chi và phương pháp đínhia hiệu quả rũ ro của các bin tham gia dau tư và các kết quả mơng muôn!

Tôm In, trong host động kính t, “dye du đầu oe” là mốt quả tình lành

doanh, trong đó cácchức hoặc cá nhân sử dụng tài nguyên tai chính, vật chất và

| HNg em, & Somberg, 7, Desgh wh mplomntstion m najornvesmants- project neta

sppronch, Satdmavian joumal of Mmngerant, 110), 1095,p 377-394

lao động di tạo ra một săn phim, dich vụ hoặc cơ sở ha tầng mới, với mục tiêu côn

DADT là tao ra lợi nhuận di han cho các bân liên quan

~ Đối góc độ pháp lý, trước diy khi niềm DAĐT được quy định trong

Xhoăn | Điều 5 Nghĩ định số 52/1999/NĐ-CP của Chính phủ vé quy chế đầu tr và

xây dựng cơ bản như sau: "DABT Li mét tập hợp những để xuất có iên quan đồnviệc bố vẫn để tạo mỗi ma réng hoặc c tao những cơ số vật chắt nhất dahat được tư tăng trưởng về sổ lượng hoặc duy trì cải tién nâng cao chat lượng ciasản phẫu hoặc dich vụ trong khoáng thời giơ vác dinh (chỉ bao gém hoạt đồngđầu ne trực tiếp)” Từ sau khi cổ Luật Đầu tr năm 2005 đồn nay, khái niệm vé

DADT din được kế thừa và hoàn thiên Theo khoăn 4 Điều 3 Luật Diu tơ 2020 có

quy định khái niêm này như sau: 4 DABT 1a tập hop để xuất bổ vẫn mang hơnhoặc dit hạn để tiến hành các hoat đồng đẳu hr anh doanh trên địa bàn cụ thể

trong khoảng ii gian vác din

Nhờ viy, dưới gốc đô phép lý, DADT là dur án được các nhà đều bơ lên kế

hoạch trong thôi gian và đa điểm cụ thể, sử dụng vấn dit hạn hoặc trung hạn để

thục hién mục êu kinh doanh của mình nhầm tạo ra lợi nhuận,

~ Đặc điẫm cña DAĐT:

+ Trước hit DAĐT có nội dung mang tinh đề xuất Ngự từ đâu, DADT

được tạo ra đười dang một kế hoạch cũa nhà đầu tr Ké hoạch nay có khả năng

được thực hiện trong tương Is, Do đó, những để xuất nay hoàn toàn có thé đượcthay đỗ, thậm chlã bị hy bồ vi nhiễu nguyên nhân khác nhau,

+ DAĐT phổ có xác định cụ thể về dia điểm và khoảng thời gan Mắc đề

chỉ thể hiện đưới một kế hoạch, nhưng DAĐT vẫn yêu câu bắt bude phãi xác dinh

cu thể vé địa điểm và thời gin thụ hiện Yêu cu này là cân cử đánh gi tính khathi Ki tiễn hành de án trong tuong lai Trong dé, địa điểm là mốt khu vực cụ thécom thời gian sẽ gắn với thời đểm tién hành và tấn đã thục hiện DAT

+ DAĐT là các đề xuất bé vấn trung han hoặc dai hạn Đây là đặc didm kháđặc thù, bôi có thể có nhiều dr án có đầy đã hú đặc đễm phia trần, nhưng lại đều

tr yến trong khoảng thời gián ngắn bỗ vấn it và tha hỗ vẫn nhanh thi la khôngnằm tong nhóm DABT

Đa số các DAĐT hiển nay đều phải có nguồn lực quan trong là dit đa, Haiyêu ổ là dit dai vã DAĐT luôn là tiên đã cho nhu trong chién lược phát biển kins

tế Đối với hoạt động cho thuê dit để thục hiện dự án, thi DAĐT la cơ sở để coquan Nhà nước có thém quyển xem xét quyết định cho thuê đất

%, Khái niệm che thuê đất để thục hiện dự án đầu te

“Thuê đắt là hình thúc tp cận ti nguyên đất phổ biển nhất hién nay Không,

chỉ trên thể giới ma ngay cả tei Việt Nam, như cầu xin thuê đất để thực hiện dự án

của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế ngày cảng nhiêu Trong đó, “Thuê” là giao

dich mang tính chất hợp đồng theo đó mot bin sé giao mt vật cho mét người khácsử dang trong một thời hen hoặc thực hiện mot cổng việc theo yêu cầu cũa bên kia,Với đều kiên được rã một khoăn lợi nhuận Giao dich thuê có đổi tương là một vậtđược gợi là thuê ti sin, Trong trường hợp thuê đất thủ đất đa la là một loại ti sản,đặc biệt, 6 Việt Nam không công nhận sở hữu từ nhân đổi với đất đai và chỉ cổngnhân quyền sử đụng đắt Cho nôn, 6 Việt Nam bản chất việc thuê dit là cho thuêquyền sử dụng đất

Theo Ts Lê Xuân Bá của Viện Nghiên cửu Quân lý kinh tổ Trang wong,

quyền sử dụng dit được hiu là một bộ phin câu thành oie quyển sở hữu đắt Thông

qua việc được độc quyển gao dit, cho thuê dit, Nhà nước trao cho người sử dụng

đất thục hiện trong thời han thuê đất nhận giao đất những quyển và nghĩa vụ nhất

inh, rong đó cổ sự phân biết theo loại dit, theo đổi tượng (người) rỡ dang dit,

theo hình thức thuê hoặc giao đã, Còn theo Giáo trình Luật Dat dai của Trường,

Tả Mn Bí, “Spb th vì phá win thị ing bít đồng sin wong công cuộc dỗi mới ð Vt Nga”,

Nob Mhoe hot và Tý tật Hà Nội [83]

Đi học Luật Hà Nội thì “Quydn sử đụng đất? là gyễn khai thác các thuộc nh cóch cia đắt đm đỗ lục vụ cho các mục hâu phát hiển kạnh t cũa dt abc"?

Hiên nay, đất đi tri Việt Nam có chế độ sỡ hữu toàn din do Nhà nước làm,đi diện chỗ sỡ hiếu Vi t cách đổ, Nhà nước thực hiện những quyền năng của chỗsở hữu, bao gm việc giao dit, cho thuê dit với met đối tượng nào đó theo quy định

của pháp luật Tuy rằng php luật Viét Nam cho pháp người sử dụng đất quyén chothuê dit Những trường hợp thuê quyền sở đụng đất để thục hiện DADT tri ViệtNem sẽ do cơ quan Nhà nude cổ thim quyền ding ra lim bin cho thuê, con tổ

chúc, cá nhân sỡ đụng dit sé là bên thuê dit, giao dich này được xắc lip thông qua

hợp ding Hiện nay, pháp luật Việt Nem có khú niệm “Nhà mước cho tid quyểnsử ng đắt" như sen

“Theo khoản 2 Điều 4 Luật Đất dai 2003, khá niệm thuê đất được quy dink

như sau: “2 Nhà unde cho thuê đất là vide Nhà nước trao quyễn sit ng đt bằnghp đồng cho a tương có như cân sử đụng đất

Cân cử tạ Khoản §, Điễu 3, Luật dit đai năm 2013, khổ niệm thuê đất đãđược hoàn Huận mét cách diy đã hơn “Nd nước cho thud quyên sử đụng đất(sau đây gọi là Nhà nước cho thuié đất là việc Nhà nước quyết định trao qu

chong đất cho đỗt tượng có nh câu sử Họng đất thông qua hop đồng cho thé quyền

sử ng đắt

Qua các Luật Đất dai côa từng thời, sơ thay đối về khái niềm trên cũng khá18 ring Đến Luật Dit dai 2013 kha niêm Nhà nước cho thuê dit đã diy đã thể

hiện 18 được phương thúc và chủ

thục hiển luận vin, Dự thảo Luật Đắt đại (sửa đổ) có quy dinh vé khái niệm nàytrong quan hệ cho đó Tới thoi điển tác gãới thay đỗi căn bản nh su “Nd mước cho thud quyền sic đụng đắt (ca đ got

1a Nhà nước cho thi đất) là việc cơ quem nhà mước có thẫm quyển ban hành quyết

inh cho thuê quyằn sử dụng đất cho đôi tượng có nhm câu sử ng đắt” Sự thay

‘ing Địihọc Init Hi Nội, “Gáo with Lut Dé dai”, HB Tri, H Nội wim 2006 [192],

đỗi nêu rên cho thấy ring các nha lâm luật đ có cách tấp cận meng tinh thục tinđối với host động Nhà nude cho thuê đất Trong hoạt động cho thuê quyền si dungđất Nhà nước thục hiện quyền năng dei đến chủ sở hữu cde minh để ben hành.

quyết Ảnh hành chính đốt với nguội sử dụng đất Quyết định đó được gọi là quyétinh cho thuê quyén nữ dạng it.

Nhờ vậy, thuê đất là hình thức thể hiện quyền inh dost của Nhà nước đất

Với đất dai Cho thuê đất được tiễn hành thông qua quyết định hành chính của co

quen nhà nước có thém quyền, su đỏ trên cơ sở quyết dinh niy, các bin sẽ tiên

ảnh lí kết hop đẳng cho thuê đắt Bên thuê đất phải nữ dung đúng mục đích bãấn thuê đất và trả lạ đất khi đãhất thoi han thuê, Quyén và ngiữa vụ cia tổ chú,cá nhân đoợc cho thuê đất phát sinh su kia quyết định cho thu đất có hiệu lực và

chim đất theo thôi hen được gi rong quyết định Cho thuê dit đ thục hiên DAĐT

là khái niệm hẹp hơn so với ha khá niệm trấn Trong đó, thục hiện DABT là một

sue dich phổ tiền ki Nhà nước cho ho thuê đit Có thể hiểu “cho fue

thre hiệu DAĐT” là host động Nhà nước quyét ảnh trao quyền sỡ dụng cho tổ

chúc, cá nhân có nhu cầu sở dạng đất để để tên hinh các host đông đầu tự lạnh,doanh trên die bản cụ thé, trong khoảng thôi gian xác định thông qua hop đẳng cho

thuê quyền sử dung đất

«Phân biệt che thuê dita cho thuê đất đ thực hiện dự án đầu twCho thuê đất là vẫn để bao quát hơn host đồng cho thuê dit để thực hiệnDAĐT Có thể nó, cho thuê dit à một hoạt động bao gim cả hoạt động cho thuêđất để thục hiện DAĐT Tuy nhiên, với cho thuê dit để trục hiện DAĐT, ngay từtrong tên goi đã thé hiện được mục dich của việc cho thuê đất Mục đích cin hoạtđồng này hướng tới việc tiền hành một kê hoạch kính dom cụ thé và kỳ cổng, baogồm nhiều giai doen khác nhau như lập quy hoạch, xây đụng cổng trình, tổ chúc

host động sin xuất, inh doanh và thu lợi nhuận Can hoạt đông cho thuê đất nóichung sẽ bao gim nhiễu mục dich khác nhau như sản xuất nống nghiệp, kinh doanh.thương mai dich vụ, buôn bán nhổ I,

Chủ thể cho thuê đất gọi chung là cơ quan Nhà nước có thắm quyên Bai đốivới từng lĩnh vục, quy mô, đối tương thuê đất sé thuộc thim quyển riêng của từng

cấp chỉnh quyền (cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xi) theo quy định của Điều 59 Luật Dat

đai 2013 Cho thuê đất đi thực hiện DAĐT thuộc thẫm quyền ci UBND cấp tĩnh,thành phd trục thuộc trong ương, Bối lẽ host động cho thuê dit để thực hiện DAĐTcó tim ảnh hing din quy hoạch, kế hoạch phát tiễn kinh té xã hội đối với mot

tinh, thành phố Mất khác, DAĐT sổ thuộc thẩm quyền phé duyét quyết đính cia

UBND cấp tinh hoặc thâm chi là thim quyển của thi tưởng Chính phổ theo quy

inh của Luật Diu te tay véo quy mồ của dự án Việc quý định như vây sẽ dim bio

được tính thông nhất về thẫn quyén cia các cơ quan Nhà nước.

Đi tương thuê dit hay còn gọi la đốt tương thuê quyền sở dung đất được

quy định tai Điều 56 Luật Đất đa 2013 Trong đó, đổi tương thuê đất bao gồm cả

các nhân, hồ gia đ nh, người Viét Nam định cử tại nước ngoài hoặc tổ chức kinh t,

Đầu tr , họ là những đối tượng thục hiện DAĐT thuộc diện được UBND cập

tinh chấp thuận chủ trương đầu hy

"Nhờ vậy: host động cho thuê dit và cho thuê đất để thực hiện DA ĐT có sơXhác nha căn bản về mục đích, thẫn quyén và chỗ thể được thuê đắt Trong dé,cho thuê đất là khái niện rộng hon so với host động cho thuê đất để thục hiện

4a, Cácphương thức che thuê đất để thục hiện ấy án đầu te

Hiên nay, pháp luật Việt Nem quy đính ba phương thúc đỏ là cho thuê đất

thông qua đầu giá quyền sở dang đất cho thuê đất thông qua đu thầu ie chọn nhàđầu tr den có cử dụng đất và cho thuê đất không theo hình thúc đầu giá quyển sirdung đất, đều thâu lự chon nhà đâu tư đơ đa có sr dụng dit hay goi là cho thuê đấttheo phương thúc hành chính (chỉ dinh nhà đầu hộ Trong đó, đấu giá quyén sở

dung đất và đầu thâu lon chon nhà đầu tơ đự án có sử đụng đất là phương thie phân,

hối đất đi đặc biệt của Nhà nước

CCho thuê dit theo phương thúc hành chính la vide nhà đều h tư đồ xuất nhcầu thuê đất và được cơ quan nhà nước có thim quyền ra quyết nh cho thuê đất đểthục hiên dự án Thác với cho thuê dit dit theo phương thúc hành chính, phương

thúc đâu giá quyền sử đụng dit la việc các chủ thé có nhờ cầu sử dụng đất them giaquê tình đâu giá công khai với những người khác để lựa chon ra người rã giá caonhất sẽ được Nhà nước cho thuê quyên sử dung đất Đâu thiw fue chon nhà đâu tr

cây án có nữ dụng đất là quy tỉnh tim kiểm và lưa chon nhà đều tơ có khả năng và

đã điều liên đã thục hiện dự án mốt cách hiệu quả, được Nhà nước cho thuê đất để

thục hiện dự án.

"Mục dich của host động cho thuê đất theo phương thúc hành chính là chỉinh nhà đầu tơ thục hiện dự án Mục đích kh tin hành đâu giá quyén sử đụng dit

nhần lựa chon nhà đều tu rã giá cao nhất để đầu tự thục hiện đự án trên kim đất

đâm bảo các điều liên đâu giá Việc đâu thâu hue chon nhà đầu tơ dự án có s dụng

đất cing nhằm mục đích để lựa chọn nhà đều tr Tuy nhiên, phương thức này lại

va chon ra nhà đầu tự có năng lục nhất và có hr án có chất lương, có tính khả thcao nhất và thục hiện “iu thầu du án cổ sử dụng đit" đối với trường hợp “ditsec” do Nhà nước quân ý và cả trường hop “dit chưa rạch” gốm đất do Nhà nướcquên ý xen cải với đất của người sử dụng đất khác

Bai hiện nay, Đăng và Nhà nước có chính sich đẫy mạnh chủ yêu cho thuê

đất thông qua đấu thầu, đâu g& Do đổ, da số các DAĐT du phi thông qua haphương thức này Hiện nay, pháp luật có xu hướng tit chit hoạt động cho thuê đắt

theo cơ chế “xin cho” Việc quy dinh chỉ tết các đối tương được thuê đất theo

phương thức này cũng góp phân thu hep cơ chế đó Đối tương được cho thuê đất

theo phương thức hành chính là những trường hợp dic biệt theo quý định của Luậtbao gồm đơn vĩ mr nghiệp, đơn vi vũ trang nhân dân, tổ chúc nước ngoài có chức

năng ngoại giao, tổ chúc ánh tế bị thụ hội đặt sẵn xuất ánh doanh côn th hạn sở

dung đất, các trường hợp đặc biệt về ro đã đầu tư và một số chính sich xã hội đặc

thù Đi tượng được thuê dit theo cơ chế hin chính chỉ cần đáp ứng đã đu kiệncia người thuê đất Trong khi đó, những đãi ương tham gia đâu thầu dự án, đấu giáquyền sf dung dit tit cã phấi đáp ứng các điều tiện theo luật đnh thi mi được

quyền them gia hai phương thức này:

TNghy cả đối với đất thục hiện dự án cũng sẽ phii đáp ứng được các quy dint,

cuthé vé vẫn để gi phóng mit bằng béi thường hi tơ tử dinh cơ thì mới đã điềukiện tin hành đâu thầu, đầu gá Điều này dẫn tới sơ khác biệt rong trách nhiệmcia Nhà nước đối với hoạt động gii phóng mét bảng, bãi thường hỗ to tái dinh cư

giến các phương thúc này, Theo đó, nhiều DAĐT trước diy được cho thuê ditkhông thông qua đấu thầu, đu giá sẽ phổi tơ théa thuận để dave nhận chuyển

"hương hoặc thực hiện béi thường hi tre đối với những người sử dụng đất trên khu

đất để xuất thực hiện dư án Mit khác, khi thục hiện đầu giá quyền sở dụng đất đâuthâu lựa chọn nhà đầu hơ đợ án cổ sử dạng đất thì pháp luật đã quy định trách nhiệmđối với nhà nước trước khiến hành bao gốm cả việc xác dinh gá khối idm, lập

ghương én diu gá hay gii phỏng mặt bằng béi thường hổ tro tá inh cư

"Nhờ vậy, có thể nổi vide cho thuê đắt thông qua đâu thầu, déu giá sẽ đáp ứngđược tính minh bạch, công bing Từ đó, đấm bảo được các nhà đầu tư sẽ có đũ năng,

Ive về tai chính và kin nghiệm để sỡ ding đất cũng nữn thục hiện dự án một chhiểu quả, dim bão nguôn thủ t chính về đất di cho nhà nước trong phát tiến inh

tẾ - xã hội

Vi các chit thi troug quan hệ cho thuê đắt để fare hiện DABT: Trong hostđộng thuê đất để thực hiện DAĐT, Nhà nước là chỗ thể cho thuê đất Thim quyển

cho thuê đất

Đặc điểm về cho thưê

š được phân thành các cập ứng với các trường hợp khác nhau theo

quy định của Luật Dit dei Hiện nu thim quyền cho thuê đất đỗ với ổ chúc trongnước, người Việt Nam dinh cự ở nước ngoi, doanh nghiệp có vốn đầu tr nướcngoài để thục hiện DAĐT là UBND cấp tinh, thành phổ trục thuộc trừng wongThim quyển đối với trường hợp cho thuê đất, cho pháp chuyển mục dich sử dụng

đất đối với hô gia định, cá nhân là UBND cấp huyện"

Trong quan hệ cho thuê dit để thục hiện DAĐT, bên thuê đất là các nhà đâu

trhay chủ đều bơ của dự án Trong phạm vi Luân vin sf chỉ để cập din các DAĐT

có vốn tơ nhân Mặc dã khá niệm nhà đâu tr được ding cho cổ tổ chức, cá nhân,

thục hiển hoạt đông đầu tự kánh doanh nói chung Những tồi thục hiện DAĐT cónha câu thuê đất nhà đầu t thường là ổ chức lính tổ (bao gm doanh ngưệp, hop

tác xã, liên hiệp hop tác xã và tổ chức khác thực hiên hoạt động đầu tư lánh doanh)

hoặc một số tt là người Viết Nem định cơ ð nước ngoài tổ chức, cá nhân nước

"ngoài thuê dit để thục hiển DADT Pháp luật Đất đại còn cho phép các cá nhân, hộ

gia định được thuê đất cho mục dich kinh doanh thương ma, dich vụ Tuy nhiền,hiển nay hấu hết các cá nhân, hộ gia đính có nh cầu thuê đất thục hiện DAĐT đều

thành lập dosh ngưệp để đáp ứng các điều kiện theo quy din của pháp luật đất

đai và đâu tr

"Đố tượng trong quan hệ cho thuê đắt đễ thực hiệu DAĐT: Như đã phân.

tich ở tiên, trong quan hệ cho thuê đất Nhà nước sẽ rao quyén sử dụng đất cho nhà

đầu tu để the hiện dự án thông qua Quyết định cho thu dit và hợp đồng thuê đất

Vì vậy, đối trong trong quan hệ nay là quyền sử dụng đất.Tất cả những dự án có sử.dung đất nói chung và có nhủ câu thuê dit nói riêng đậu phải xác định trước về mục

“Moin 1 Moin 2 Đu $9 Luật Bit 4812013.

dich nữ dạng, quy m6 sử dạng và thời gian nữ dang đắt Nhơ vậy, những dé xuất vềš thục hiển dự án luôn luôn gin với để xuất thục hiển DAĐT

Quyết định cho pháp thục hiện DAĐT của cơ quan Nhà nước sẽ là cơ sẽ để chủ đầuty án thục hiển thủ tc thuê quyền sỡ dung dit đất

nhu câu thuê đất

“Mục đích cho mê đắt: Mục dich cho thuê dit trong trường hợp này lá đễthực hiện DAĐT Mỗi DAĐT sf có mét mục tiêu nhất đnh ma mục đích thuê đất

căng gin với mục tiêu đó, Vi dụ DAĐT xây đụng nhà máy sân xuất nhựa gia dng

3E cố mục dich thuê dit thể hiện trong Quyết dinh cho thuê đất là Xây dụng nhà

nấy sẵn ru nhựa ge đụng Myc đích cho thu đất được thể hiện võ rong Quyếtinh cho thuê đất cin cơ quan Nhà nước có thém quyền, Chi đều te phi có nga

vu sĩ động đất tho đứng mục đích đó nếu sử dang sử mục địch s có chế ải xử lý

theo quy nh ce pháp dt

Tink chit ca việc tu đắt Thuê đẫt 4 hục hiện DAĐT cổ mục tiêu đi

"hen Nin phân tích rên, ngự tr bước lập DAĐT, chủ đâu đã phấ đơn re kế"hoạch sat chi tất và rõ ring về việc sử dung đất Trước hỗt là thời gien, đối vớiDADT, thời gan thuê đất sẽ kéo dai hơn so với các trường hop sẵn xuất kinh

doanh nhõ, lẽ, Bồi lễ, vé bản chất D/AĐT có quy mô, vốn đầu teat lớn, nên việc sửung đất thời gian đãi méi tạo điều kiện cho dự án hoạt động én định va tao ra lợi

nhuận cho nhà đầu từ Hơn hết, khi lập DAĐT nhà đều tu cân tính toán đốn hiệuquả lãnh tổ cũng như hiệu qué của việc sử dụng đất Các vin để nay sẽ được xemxét khí nhà đầu tư in chấp thuân chỗ trương đâu tr

12 Lý luận pháp hật về cho thưê đất để thục hiện án đầu tự

1.21 Khát niệm của pháp luật về che thưê đất để thục gu dy in đầu te

Phép luật là mét hệ thẳng các quy tắc xử sự do Nhà nước đất ra (hoặc thừa.

nhân) và được Nhà nước dim bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội”,

Trong hoạt đông cho thuê đắt đ thực hiện DAĐT, pháp luật diéu chỉnh sé dim bảoviệc sử dụng đất đúng với mục dich, đạt được hiệu quả Các quy đính về cho thuê

đắt i thực hiện DAĐT cổ vai trò quan trong trang công tác quản lý đất đủ của Nhà"ước, Sau đầy tác giã luận văn xin đơn ra quan điểm về khả niệm pháp luật về chothuê đất để thục hiện DAĐT như rau:

“Trong hoạt đông cho thuê dit, xuất hiện nhiễu vin dé căn phi giả quyết

Trong đó có những vin để liên quan dén thời hạn, thủ tục, giá thu Pháp luật vécho thuê dit để thục hiện DAĐT bao gần tổng hop các quy phạm pháp luật huộccác nh vực tiên quan để giải quyét những vin đề phát sinh trong host đồng cho

thuê dit để thục hiện DAĐT Theo đó, các quy pham pháp lut trong pháp luật vé

cho thuê đất để thực hiên DAĐT được thé hiện trong nhiễu văn bản pháp luật khác

nhau, rong đỏ có Hiển pháp, Các văn bin phép loật về đất dai như Luật Dit đa,Luật kinh đoanh bất đồng sin, Các vin bản pháp luật về đầu te nhơ Luật Đẫu trLuật Bảo vé méi trường, Luật Xây dimg và các vin bản pháp luật khác nh Luật

Din nụ các nghĩ dink, thông tw hướng dẫn Mục dich của việc ban hành nhữngquy dinh này 1a 48 các cơ quan nha nước có thim quyển, nguời thuê đất nắn rõ

quyển ngiĩa vụ và trách nhiệm của mình, phủ hợp với những chính sách ma Dingvà Nhà nước để ra

“Tôm lại hiểu theo cách cơ bản và diy đã nhất thi “pháp Int cho tha

tực hiện DAĐT” là tổng hợp các quy pham pháp luật do cơ quan Nhà nước có

thin quyền ban hành nhim điều chỉnh các quan hệ phát nh trong qué tỉnh Nhà

nước cho thuê dit để thục hiển DAĐT Như vây, có thể thấy rằng trong quan hệNhà nước cho thuê dit, Nhà nước vin là chỗ thể cho thuê đất vừn là chỗ thể ban

hành các quy đính về cho thuê dit

1.2.2 Đặc điểm của pháp luậtvề cho thuê đắt để dhục hiện thục hiện dự.án đầu tr

Thứ nhất, v8 chủ thé cña quan hệ pháp tật về cho thud đắt đễ thực hiệu

DABT Quan hệ pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DAĐT có chỗ thể là Nhà

nước và chủ đầu tr dự én Đây là quan hộ pháp luật thuộc Hnh vực quân lý hình:

chính Nhà nước Như đã phân tích ở trên, Nhà nước là chủ thể cho thuê đất với trcách là ei điện chủ sở hữu Thâm quyền cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân hộ

gia dink người Việt Nam định cư ð nước ngoài tổ chúc, cá nhân nước ngoài thuê

dit để thực hiện DAĐT được geo cho các cơ quan Nhà nước có thim quyền theoquy dinh của Luật Đất đa Chủ thể được cho thuê đất là chủ đầu tr cũa dr án Khi

cơ quan Nhà nước rao quyén sử dung dit thông qua quyết định hành chính cing là

Xúc quan hệ pháp hut gia ha chỗ thé được xắc lập Quyền và nga vụ của hai chitthể này được xác định thông qua hợp đồng Tuy nhiên, về die vi pháp lý cũa hai chủthể có mr khác biệt rất lon, một bên là người ra quyết định, một bân là người nhận

quyết định Chính vi điều đó đã lim cho quan hộ pháp luật giữa ha chủ thể nàyXhác so với quan hệ pháp luật din my

Thứ hai: Khách thể trong quan hg pháp luật cho thuê đất đễ thực hiệuDABT Khách thé trong quan hệ phip luật cho thuê đất để thục hiện DAĐT 1a đấtđai Nếu xét từ khía canh chế đồ sở hồu về đất đa ti Việt Nam thi khách thé ở đậy

là quyển sở dụng đất Đối với quốc gia đất dei là nguồn tả nguyễn quan trong nhấtĐi với người sỡ dụng đất thi đậy là tr liệu sẵn xuất đặc biệt Pháp luật điều chỉnh.

quen hệ cho thuê đất di thục hiên DAĐT là công cụ ci cơ Nhà nước nhằm quản lý

tii nguyin đất Thâm vào đó, nhờ co quyên sở dang đất, chủ đầu he dự án còn có cơTội tạo ra nhiễo lợi ich về mặt kinh t thông qua hoạt động đầu tự tt sin gin hỗn

‘voi đất Pháp luật về cho thuê dit đ thực hiện DAĐT không chi có mục iêu quân

ý tải nguyên ma còn dim bio sỡ dụng đất một cách có hiệu quả nhất Khi dit daiđược nữ dang có hiệu quả thi sẽ có lợi cho nên kinh t, ci thiện đời sống xã hồi,tầng ngân sách Nhà nước, Sâu xe hơn nữa, pháp luật điều chỉnh hoạt đồng cho thuế

đất còn nhầm bảo vé ti nguyên và mối trường dit để pst tiễn một cách bên vingThứ ba: Nội dung cũa pháp Int vễ cho mê đắt đễ đực kiện DAĐT Phápluật về cho thuê đất để thục hiện DAĐT điều chỉnh những quan hệ phát sinh tronghost động cho thuê dit để thục hiện DAĐT, Nội dung cơ bản của pháp luật về cho

thuê đất để thục hiện DAĐT bao gém: Quy định về căn cử cho thuê dit để thực hiệnDAĐT; Quy định vi chi thể trong quan hệ cho thuê dit để thực hiền DAĐT, Quy

đánh về điều kiện cho thuê đất đ thực hiện DAĐT; Quy đính về thời hạn cho thuê

đất để thực hiện DAĐT; Quy nh vé hình thúc cho thuê dit để thực hiện DAĐT,

inh về thẩm quyén cho thuê đất đã thục hiện DAĐT, Quy định về tình tơ thủ tục

cho thuê đất để thục hiện DAĐT; Quyền và ng vụ của chỗ thể được cho thuê đấtđã thực hiện DABT.

Là quan h pháp luật thuộc inh vực quản lý hành chính Nhà nước, các nội

dang trên là căn cơ để thục thi các biện pháp hành chính Đây là nhing nổi dung bắt

buộc mà các chủ thể phải xác đnh trong hoạt đồng cho thuê đắt Ngoài ra, các guy

inh cia pháp luật về cho thuê dit để thực hiện DAĐT nhầm tao ra ar bình dingcho những chỗ thể được trao quyền sử dung đất Nội dung cũa pháp luật về cho thuêđất còn gip phân thể chế hóa những chính sich của Đăng và Nhà nước đổi với việc

hức khác, Co thể thấy,các quan hệ mà luật công điều chỉnh không có sự trao đã, bình đẳng Cơ quan Nhà

quan hệ này bao gém cơ quan Nhà nước và các cá nhân,

"ước có thi ra quyết dinh về quyén của cánhân Mat bên ra quyết định vé quyền và

ghia vụ (túc ban hit), mt bên chỉ cổ thE chấp thuận lam theo (thue th Trong

shin luật công các cá nhân tổ chúc chỉ có quyén và ngiĩa vụ thực thi pháp luật“Tất nhiên, trong đó pháp luật và sự ra quyết định của cơ quan Nhà nước phải dua

trên nguyên tắc dim bảo quyện lợi đến múc tố da cho mọi công din Như đã phântich những đặc diém vé mat chỗ thi, Nhà nước & vị tí là det điện chủ sở hữu đểthục hiển các quyên năng của minh về quản ly đất dai Trong đó, quyết ảnh cho

thuê dit là mốt quyết dinh hành chính đối với nguội có như cầu thuê đất ĐỂ đượctrao quyền sở dụng đất người thuê đất (chủ đầu h của đự ám) cần tuân thi các guy

đánh của Pháp luật Ví dự Trước lôi thuê đất, chủ đều tơ cũn dự án cần đáp ứng đồcác điều kiên mà pháp luật đơa ra Những điều kiên này sẽ được cơ quan Nhà nướcco thẩm quyên tến hành thêm định và cuốt cùng di tới quyết dinh cho thuê hoặcXhông cho thuê dit

nâng cao vai trò trong công tác quin lý Nhà nước về dit đa, Đôi với người sở dụng

đắt pháp luật vé cho thuê dit đỂ thục hiện der án là hành lang pháp lý quan trong

trong quá tình đầu tr Pháp luật cho thuê đất để thục hiện de án dẫu từ gop phân

thúc diy, khuyên khích các nhà đầu ty công nh dn dinh chỉ phí đầu vio cia cácdoanh nghiép Những quy dinh đó con tạo nên cơ chế bình đẳng giữa những đáitương được cho thuê đất, tao điều kiện cho họ có cơ hội đầu tr lâu đài và én dint,

Ngoài ra, phép luật về cho thuê dit để thục hiện a án dim bão các quyén cite

"người sử đụng dit đ ho có thể tạo ra nhiễu lợi ích cho nén kính tổ

che thuê đất để thục hiện dy án đầu tw

(Nhu vậy, trong quá tình phân tí từ lý luận đến những thực

vai trd của hấp luật về cho thub đất đổ thực hiện dự án được thể hiện dưới các

phương điện su đây.

nêu trên,

Thứ nÄẤt Pháp uit vi cho thuê dit để thực hiện DABT gp phin cũng cổ

chế độ sở hữa đất đá tại Viet Nam, Thuộc nh vục pháp luật công Pháp luật vé

cho thuê đất dé thục hiện DADT là công cụ

chủ sở hữu, Không những thổ, pháp luật về cho thuê dit để thục hiện DAĐT còn.

Nha nước thực hiện quyén dai din

giúp điều tiết, dap ứng nlu cầu sir dung đất trong xã hội, bảo đâm sử dung đất daimột cách có hiệu quả nhằm dem lại những lợi ích cho Nhân din.

Thứ hai: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án có ve trỏ tong pháttiễn nên kinh tổ thị trường định hướng xã hội chủ nga Không thể phi nhận việc

ksi thác lợi ích ct ải nguyên đất sẽ tạo động lục to lớn cho sự phát iễn của nên

kinh tổ Tuy nhiên, để phát tiễn kinh tổ bén ving tránh lãng phí tải nguyên thi cần

co sự điều chỉnh của pháp luật Theo quy ảnh cũa pháp luật, rỡ dung đất tạ ViệtNem gin lién với chính sich của Ding cơ chế quản lý cña Nhà nước Trong hoạt

đồng cho thuê dit cing vậy, việc cho thuê dit để thục hiện DAĐT cin phủ hợp vớiquy hosch, kế hoạch sở đụng đất kể hoạch phát tiễn ngành để đầm bảo ar đồng bộ

trong of nước, Ngoài re, Nhà nước sử dụng nguén tha ngân sich từ việc cho thuế

đất ai đều tắt và én din thị trường nhằm phát tiẫn kinh tế bản ving

Thứ bạ: Pháp luật vé cho thuê dit để thực hiện DAĐT tạo cơ hội đầu hi thahút đẫu hy Đốt với bit cứ lính vục nào, pháp luật uôn lá cơ sỡ đ thực hiện đầu trPháp luật về thuê đất đ thục hiện DAĐT tạo ra mốt sân chơi binh ding đãi với các

nhà đầu tơ trong nước và nước ngoài Pháp uật trong hoạt đông này giúp cho họ có

một cơn đường tip cận ti nguyên đất Những quy dinh của pháp luật cảng rõ

ring cùng tạo được niễm tin đối với nhà đầu tr Trước hit, pháp luật vé cho thuê đất

i thực hiện DAĐT gúp nhà đầu tw đánh giá được bước đầu tính khả ti cũa dự án,dirt được vấn đầu ty sơ bộ và có kế hoạch cụ thé để tiễn khai dự án Seu đó, các

"nghĩa vụ vé tải chính luôn đoợc pháp luật quy định mét cách rõ ring Ngoài ra,Nhàđầu he công được ha chon giữa hai hình thức, cho thuê đất rã in thuê dit hingnim hoặc mét lên cho of thời gian thuê cũng giúp họ chủ động được tai chính Nur

phip luật về cho thuê dit đổ thục hiện DAĐT đã tạo ra cơ chế khuyến khíchđốt với nhà đầu tr và giúp họ đầu t một cách ẫn đạt, âu dit

Thứ tr: Pháp luật về cho thuê dit để thực hiện DAĐT tạo cơ chỗ thúc diy

hội nhập quốc tỉ Trong bối cảnh hội nhập kính tế quốc té việc mỡ cửa nền kink tế

của các quốc gia mang tính đa dạng hóa Trong các quan hệ kinh tô đổi ngoyi tin"nguyên tắc giữ võng độc lép, tình ding cùng cỏ lo, phát huy moi mất các nguồnfc bên trong và hú hút các nguôn lục bên ngoài Do vây pháp luật cho thuê đất để

thục hiện der án có vai trở hit súc guan trọng nó có tác động trục tấp thông qua

vige cho người nước ngoài thuế đất để đều tr linh doanh, thúc đề

nhập kinh té quốc tế tử Việt Nam Tao được cơ chế cho thuê dtd thực hiện dự án

Với các quy dinh cụ thể về đu hin, hũ tue cho đổi với nhà đầu tơ nước ngoài

hợp tác, hội

Thứ năm: Trang tối cảnh tài nguyên dit đang dẫn itd, pháp luật vé cho

thuê đất để thực hiện DAĐT lá căn cử thục hiện mục tiêu sử dạng đất hiệu qui,'ránh lam lãng phi tài nguyên, hen chế 6 nbié

những ngfife vụ bất buộc đối với người được cho thuê đất, pháp luật rang buộc hobõi các nguyên tắc trong việc sở dụng đất tránh những mỗi nguy cơ kế trên.

‘va suy thoái môi trường, Thông qua

Trường hợp thực hién tái quy dinh của pháp uật về cho thuê đất để thục hiện dự

đán chủ đầu td án sẽ phối chịu những chế tả của pháp luật.

124 Quá trình hình thành va phit triển của pháp hật che thuê dthục hiện dự án đầu te

Trước khu có Luật Dit dai uăm 1993:

“Thước khi có Luật Dit đủ năm 1993, pháp luật dit dai chưa ghỉ nhân hình,thúc cho thuê dit Thời kỳ này quan hệ pháp luật đất đa chiu ảnh hưởng từ nền

kảnh tế kế hoạch hoa tập trong nên chưa có sơ cổng nhận thành phần Lành tẾ tr

nhân Khi đó ĩnh vục đất đi cháu sự điều chỉnh cite Luật Dit đa 1987, pháp luật códy nhất cơ ché trao quyền sử dung dit là giao dit Tuy nhiên, hoạt động giao dit

thời kỷ này chun được hoàn tiện về mét thủ tue và côn thể hiện yêu tổ quan liêu,"ao cập Khi đó, quyén cũa người sử dụng đất cũng bị hạn chế rt nhiễu.

Luật Bắt đủ năm 1993 ra i đã đánh dấu mốc quan trong cho sre đồi củacơ chế cho thuê đất Su ghi nhân nin nh tổ hàng hoá thị tường với nhiễu thành.hân kinh t của Hiễn pháp nim 1992 đã tạo nên hướng di mới trong mọi mặt của

đời sắng xã hội cũng như các quan hệ phép luật Dựa trần khuynh hướng đổi mới

căn Hiển pháp 1992, quy di về thuê đất côn Luật Dit ai 1993 cho thấy tâm nhân

cõi mé, tiến bộ hơn cia cơ chế rao quyền sở dung dit Điều này giúp thụ hút đâu tơ

trong và ngoài nước, bước đâu tạo ra nguồn thụ ngân sich mới để có thêm động lụchát triển kinh té - xã hội Quy định về cho thuê đất di thực biện DAĐT ra đời cũng,

là sơ sở để thei thee tải nguyên đất dei mốt ch có hiệu quả tránh lãng phí Qua

đó, đặt nin mang cho pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DAĐT thời kỹ tiấp

Su thôi gian đó, Luật Dit đai sin đổi năm 1998 và năm 2001 được ban hành,

đã bỗ mung và làm rõ hơn một số quy Ảnh của Luật Đất dei năm 1993 Trong đó,

nỗ: bật là các quy định và những trường họp, đổi ương được Nhà nước cho thuê đất

đã cụ thể hơn Bén canh đó, quy định và hình thức thuê dit là thuê đất trã tên thuê

đất hằng năm và thuê dit rã tiên thuê đất một lần cho cã thời gia thuê, kém theo

quy định về quyén và nghĩa vụ cia người được Nhà nước cho thuê đất dũng dim

‘bio được việc thực thí ghép luật mot cách nghiém túc và minh bạch hon

“Thời gian sau đó, khi vide đỗi mdi nên kinh té đeng có những bước tên lớn,

cùng với sự diy nhanh của tién trình hội nhập quốc te, Luật Dat đa năm 2003 di rađời Khi đỏ, pháp luật đất dai đã mỡ rồng hơn phạm vi điều chính, bổ sung thimnhiều quy định chung vỀ cho thuê đất nhờ giải thích tử ngấ, cin cũ trường hợp, cácchủ thé được Nhà nước cho thuê đất cing với quyển và ngiĩa vụ cia họ thầnquyền, tinh tạ thi tục cho thuê đất đổi với cẽ ha hình thúc cho thuê đất Bân canh.vẫn để cho thuê đất nói chung, pháp luật về cho thuê đất để thục hiển dự án nổiring công có nhiều diém in bộ để nhủ hợp với quá tình hội nhập kính tỉ, quốc 8

như cơ chế cho thuê đất adi với người Việt Nam dinh cơ tại nước ngu, tổ chức, cảnhân nước ngoài muốn đầu hr dự dn tại Việt Nam Các quy nh khác nhự thời hạnsử đụng đất cũng như thời gian thuê đất đối với dn, các trường hợp thu hỗ đất và

quy định vé quyên và ngiữa vụ của chủ đâu tr dự án cũng thất chất hơn các quy"

inh về cho thuê dit để tc hiện DAĐT Nhông quy dinh nêu trên đã gop phần tha

hút đầu tự tạo điều kiện cho host động quân lý Nhà nước về đất de.

Tiếp nỗi nhõng thành ha và hoàn thiện hơn quy định của Luật Dit dai năm,

2003, Luật Dit đa 2013 tp túc được Quốc hội khóa XII thông qua Điễ

Luật Dit dai năm 2013 là đ có thêm những quy éinh rõ ring hơn đối với đu kiệngiao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dé thực hiện DADT.

Cùng với hệ thẳng các vin bin nướng dẫn thi hành, ghép luật cho thuê đất đã thựchiện DADT đã trở thành một phin tất yêu, quan trọng đối với phép luật vé cho thuêđất Sew 10 năm thục hién, Luật Đất đa năm 2013 đã mỡ ra thời kỳ mới đối với cơchế cho thuê dit để thực hiên DAĐT và đạt được nhiề thành tru đáng ké

“Thời điển làn Luận vin, Luật Dit đại sin đổi chưa được thông qua Tuy,

vậy, Dự thio Luật Dit dai (sửa 45) cho thấy quy dinh cia pháp luật đã gin nhựhoàn thiện rit nhiều về cơ sở pháp lý cho hoạt đông thuê dit để trục hiện DAĐT,nở ra những cơ hồi vé đều bơ và cơ hội cho my thất tiễn của nền lính tỉ Bến can:đó, các cơ quan Nhà nước cũng có cần cứ để thục th nhiệm vụ quản ly đất dai một

cách minh bạch, thuận lợi hơn.

1.25, Các yếu tố ảnh huỡng đến háp hạt cho thuê đất đ thực hiện dwán đầu tr

Thứ nhất: Ảnh hưởng của chế độ sở him về đắt di, chính sách ca Đăngvà Nhà nước Chỗ đồ số hữu và dit di là quyền sở hữu và quản lý dit di ct cánhân, tổ chức hay Nhà nước Trên thé gi hiện nay tén tại nhiều mô hình sở hiađất đu khác nhau Mô hình phỗ bién nhất là thừa nhận nhiều hình thúc sở hữu đái

Với đất đai như sở iu nhà nước, sở hữu tập th, sở hữu của công đẳng din cự và sỡ

hữu tư nhân, sở hữu nhà nước ® Tuy nhiên, Việt Nam chúng ta có chế độ sở hữu về

đất ai khá khác biệt so với các mổ bình trên Xuất phát me tiêu tân lên Chỗ nghĩaXXã hồ, đất dei ở nước ta hiện nay theo chế độ sỡ hữu toàn din do Nhà nước âm đạidfn chỗ sở hữu Năm 1980, tei Hội nghỉ Trung wong lân thứ tăm, khỏa TV, Đăng ta

đã chỉ đạo vide hién định quyện sở hữu đất đủ thuộc và sở hữu toàn din Tử do dn

9 am Vin V6, Nguễn Thủy Bang, "Cá mô Rise uv những vin hấp ý đt đổi với

CVỆT Net, Ty chỉ Hau boc pup Mesng Dat Lait Ta hà Bồ Cự Mai 3830012 6-45" $1

nay, qua các lần sin đỗ, Hin pháp và các Luật Dit đai đều quy định dit đa thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất dai trên.sả nước Đây la chính sách nhất quán của Đăng và Nhà nước ta về đất đại

(Qua đó, pháp luật về cho thuê dit để thục hiện dr én ð Việt Nem cing mengnhững đặc điểm riêng của chế độ sở hữu toàn din và chịu sơ ảnh hướng từ chính

sách của Đăng Nha nude Trong đá, khi cho thuê dit, Nhà nước là bản cho thuê,

thục hiện quyền dei điện của mình để ra quyết định cho thuê đố với người có nhĩ.cầu nữ dung đất Do việc thục hiện dự án thường có quy mồ sở dụng đất lớn so với

host động sin xuất kinh doanh thông thường nén rất cén có sơ quân lý chất chế

Php lut về cho thuê dit để thục hiện DABT hiên ney ngày cảng nêu cao chúc

năng quân lý Nhà nước về dit đu Ngoài ra, Ding và Nhà nước cũng có những

chính sich để dim béo tính minh bạch, cổng bing trong hot động cho thué dit để

thục hiện dir én Ngày 16/6022 Trung ương Đăng đã ban hành Nghỉ quyết NOMTW (Khoa XI) v việc Tiếp tue

18-cao hiễu ive, hiệu quả quân lý và sỡ dụng đất, tạo động lục đưa nước ta rỡ thành.

"ước phát tiễn có thụ nhập cao Nghĩ quyết đã đưa ra một số nổi dang quan trong

inh hướng cho việc ban hành Dự tháo Luật Dit đu (cồn đổ), đó là: “Thục hiện

việc giao đất cho thuế đắt chủ yẫu thông qua đẫu gi qyỗn sứ ng đắt dẫu thầucán cô sứ chong đất.Quy Anh cụ thể về đấu giá quyển sử ng đắt đâu thâu cedán 06 sứ chang đắt; ham chế và qup dinh chit chế các trường hợp giao đất cho thiếcắt không thông qua đẫu giá quyển cử chong đất đu thầu đục án cổ s hg đất

báo đâm công khai minh bạch "? Hiện nay, Dự thio Luật Dit đủ (sửa đỗ) đã có

a đều chính về việc thu hep các trường hợp cho thuê đít không thông qua du giá

quyền sử dụng dit và quy din rổ răng hơn bình thúc cho thuê đất thông qua đầu giá

quyền sử dong dit, đầu thâu de án có nữ dung đất Như vậy, những thay đãi trong

động tr tốc ố tinh nuc hát oa cótla thập do rõ

chính sich ci Đăng và Nhà nước la dinh hưởng quan trọng nhất cho việc sửa đãicác quy dinh vi cho thuê đất để thực hiện DAĐT

Thứ hai: Ảnh hưởng cia hệ thống pháp hột: Việt Nam có hệ thing phápluật khá diy đủ rong tit cẽ các Tỉnh vực Host đông cho thuê đất để thục hiện

DADT được đều chỉnh chủ yêu bồi Luật Dit dai Bén canh đó, Luật Đâu tr LuậtXây dụng Luật Kinh doanh bit động sin, Luật Doenh nghiệp cing có những quyinh cụ én quan đến hoạt đông này Mỗi văn bản pháp luật đầu có đối tương.

pham vũ điều chỉnh và mục dich khác nhan Mã các vin bản này được ban hành &những giải đoạn khác nha Nên có nhiều trường hợp, pháp luật về cho thuê đất đểthục hiên DAĐT có my chưa déng bộ giữa các vấn bin phép luật với nhao Thônvào đó, do chi a nh hướng cia chỉnh tr, lánh ti, x hội nên pháp luật thường có

say sửa đỗi để phủ hop với thục tấn Việc thiếu tính thống nhất gm các vin bản,

"pháp luật có ảnh hưởng lớn đến hoạt đông thực thi Do vậy, qua thời gian, pháp luật

vi cho thuê dit dé thục hiên DAĐT đợc hoàn thiên hơn để đồng bộ với các vin‘bin pháp luật chuyên ngành, phù hợp với thực tấn và dém bão tính hiệu quả thực

Thứ bạ: Ảnh lnrng từ nhận thức pháp luật, Qua từng thời kỳ nhận thức vềphp luật của cán bộ, công chức trong cơ quan Nhà nước có thim quyền dẫn được

nâng cao Trước hết là đội ngũ những người có nhiệm vụ lập pháp, pháp luật về cho

thuê đất để thục hiện DADT hiện nay cỏ nhiễu điểm chit chế hơn sơ với thời kỹ

trước Không nbiing thé pháp luật trong host đồng này luôn được hoàn thiện theothời gian để pint hợp với thục tiến Điểu nay, cho thấy tim nha của các nhà lim

uất đã có nhiều thay đổi theo hướng khách quan hơn Tiếp theo là đổi ng cán bổ,công chức, viên chúc trong cơ quan Nha nước có những thay đối và nhân thúc pháp

luật Trước đầy, hoạt động cho thuê dit gấp nhiều sử pham đổn tử những quyết

inh của cơ quan Nhà nước din tới nhiễu hận quả nghiêm trong trong host động cho

thuê đất Hiên nay nhờ có my hoàn thiện cba pháp luật và tình đô nghiệp vụ cũa cán

tô, công chúc, viên chức rong cơ quan quên lý đất đi mà hoạt đông cho thu đất

để thực hiện dự án đã được kiểm soát chất chế hơn Thêm vào đó, các tổ chức,

doanh nghiệp cũng có sự đầu tr hơn về nâng cao va trau đổi kiến thức luật pháp Từ.đó, việc thực thi pháp luật về cho thuê đất cũng đạt được hiểu quả tốt Như vậnnhận thức về pháp luật của các chủ thể rất quan trong có ảnh hưởng đến quá trình."hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất để thục hiện DADT

hit tác động của nên kính tổ đến với php hut về cho thuê dit thể hiện rổ nét nhấttir giá dom năm 1992 Hiễn pháp năm 1992 ra đời, din dâu thời điển Việt Namchuyển đổi hừ nên lánh tổ kế hoạch hóa tp trong với hai thành phân kin chủ yêuIi kink t nhà nước và inh tập thé cang nắn kính tế hàng hóa thị trường với nhiềuthánh phân lạnh tổ: Nhà nước, tập thé, cá thé, tư bản te nhân, tư bản nhà moc!

“hước năm 1992, Luật Dit đa 1987 chưa có hình thức cho thuê dit, Do khi ấy pháptuft còn chịu ảnh hưởng của chế đồ bao cấp,

cũng bi han chế Ngay sau khi có Hiển pháp 1992, Luật Đất đại 1993 được banhành với phương thức trao quyền sở đang đắt mới là cho thuê đất Điều nay chođến quyền của người sử đụng đất

thấy, pháp luật đất đ thời kỳ đó đã có sợ cối mỡ hơn về host động thu đất Dén

nay, sau khoảng 30 năm chuyển sang nên kinh t thị trường pháp luật về cho thuêđất a8 thục hiện ch án để có nhiễu thay đối tích cục nhự hoàn thiện hơn về cần cức

điều kiên cho thuê đất thủ tục cho thuê đất tin thuê đt Những điều đó để thụ hútnhiễu nhà đầu te trong nước và nước ngoti giúp ting trường nên kink té

“Trong quá tinh hồi nhập quốc t, muốn phát triển kin tế ma vẫn giữ vững

con đường tin lên Chỗ ngiấa Xã hỗ, Đăng va Nhà nước ta đã thục hiện nhiều

chính sich, Trong đỏ có việc thay đỗi những quy định của pháp luật để phủ hop với

những vin kiên quốc tế mà Việt Nam đã ký kết tham gia Theo đó, pháp luật ViếtNem công cần hoán thiền hơn để phù hợp với những nguyên tắc và quy định caLuật quốc tô Thêm vio đó việc thụ hút các nhà đều tơ nước ngoài cũng dem lại

ˆ Bái Võ Thing, “tịch ep bến Việt Mon", Cổng thông th nt Bộ Tryldp — Mặc Nein cine

dảt hủ đngngh 36022015

nguồn ngoự tổ trong nh vực ti chính, lánh tê Trước năm 2003, pháp luật không

có cơ chế cho thuê đất để thục hiện dự án đố với những chủ thể là cá nhân, tổ chức

"ước ngoài Việc ghi nhân cơ chế cho thuê dit đối với chủ thé là cá nhân, tổ chúc

"ước ngodi cia Luật Dit đai 2003 là một bước tin lớn, chuẫn bị để Việt Nam thư

gia WTO vào năm 2007 Trong gai doen hiện nay đối với tên tỉnh hội nhập, Dai

hội Đăng lẫn thứ XI đá xác dink nhiệm vụ “oàn thôn hệ thắng pháp luật phithop vớt những đu uc quốc tế ma Tiệt Nam đã cam kết”, Như vậy, không chỉtrong lĩnh vực kinh t, pháp luật Vist Nam nói chung dang có sơ they đổi theo"hướng hổi nhập quốc tổ Pháp luật vé cho thuê đất để thc hiện de án nổi riêng côngsó mơ hoàn thiên hơn nhằm tao ra mét sân chơi bình đẳng th hút các nhà đầu tr

cho phát tiễn he ting kin - xã hội

1.26 Tiêu chí đánh giá pháp lật về che thuê đắt để thục hiện dy ánđầu tư

Đính giá hệ thông pháp luật đoợc thực hiện thông qua việc xem xét sự đồng

bô, phủ hợp, ki thi cũa pháp luật và sơ hiệu quả trong việc thực thi các quy dinhphp luật đó Như vấy, khi đánh giá pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DAĐT,Tuận văn sẽ thực hiện dưới hat phương dién sau:

Thứ nÄắt: Xem xét đối với sự đẳng bộ và hoàn chỉnh của pháp lut về cho

thuê dit để thục hiện DAĐT sẽ có những tiêu chi su để đánh gi, bao gim: Yêu

sâu về tính về tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Yéu câu về tính toàn diện,phù hợp và kha thi, Y êu cầu về tính công khai, minh bach

- Đắi với tính thẳng nhất Bắt ki một quy phạm pháp luật nào được lập ra đều

chịu ns ảnh hung và chỉ phối của nhõng quy phan pháp luật liên quan Do đó, tính

đẳng bô trong các quy dinh cia pháp luật rất quan trong và có ảnhhug rất lớn ôitinh khả thi và hiệu quả của pháp luật Eiêng đổi với ghép luật vé cho thuê đất để

Công sân Việt Nan: Vin kin Đạihội đi biễu tin gu ln th OM, 18 Chẳ tị Quốc ga Sự

thục hiện DAĐT sẽ có mốt quan hệ mất thiét với phép luật vé đều tr luật nh:doanh bất động sẵn luật doanh nghiệp, luật xây dmg Vì thể, đời hôi pháp luật

vi cho thuê it để thục hiện DAĐT cần phi xây dựng mốt cách có hệ thống và

thống nhất với các văn bản pháp luật có liên quan Quan trong nhất lá không được

xây ra những mâu thuẫn, chẳng chéo giữa các vin bản pháp luật đều chỉnh cingmot finh wie ĐỂ làm được điều này nhất hit khu xây dụng các quy định về cho

thuê dit af thục hiển DAĐT cần ra soát kỹ cảng các quy Ảnh liền quan Thêm vàođó, trong quá tình thực hiện cân thường xuyên đảnh giá, cập nhật và nếu cần thiếtphi rồn sing để phép luật vi cho thué đất có ự thẳng nhất toàn đn,

- Đôi với yêu cầu vé tính toàn diễn, phù hợp và khả th: Tinh toàn điện của

hệ thống pháp luật thể hiện ở khã ning đáp ing được diy đồ nha cầu đu chỉnh

hấp luật rên các finh vực quan trong cia đời sống xã hội Yu cầu này đời hồi quydinh cña pháp luật phải bao quit và có khả năng lường trước những vẫn đã phátsinh xoay quanh Tính vục đều chinh của nó, Như vậy, để đảnh gi tinh toàn đền

của pháp luật về cho thuê dit để thọc hiện DAĐT cần xem xát din phạm vi điều

chỉnh và nội dang cũa các quy phạn đó Tính toàn điện của pháp luật về cho thuê

đất để thực biên DAĐT phải pit có cấu trúc Logie, chất chế, Nội dung mỗi quy

din phi có đầy đ các quy phạm pháp tut cin thết để đều chỉnh các vin dé phit

sinh trong quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước với các chủ th khác

‘Tinh phù hợp của hệ thống pháp luật luôn nằm trang sự hương quan với tình,

hình thục ấn phat tiễn ce ánh tỉ - xã hội.Trong từng giải đoạn khác nhan, tinhhình kin tế, chính trí xã hội đu có sự thay đổi, những vẫn để phát sinh trong các

quan hệ xã hôi luôn có chiều hưởng gia ting Vì thể, pháp luật của tùng thời kỳ

cũng phii có sự thay đổi để phù hop với tỉ hình mới Như vậy, pháp luật vé chothuê dit để thực hiện DAĐT hiện nay cân phù hợp với đoờng lối phú triển oieĐăng chính sich mới cũa Nhà mabe Sau đó là thay đổi để theo kip nự vận động côn

nên kink té tha trường và tần tinh hội nhập quốc té

“Tink khš thi của hệ thống pháp luật thé hiền ở việc các quy pham pháp luật

được ban hành phải phù hợp với cơ ch thục hiện và áp đụng pháp luật hiénảnh Tính kh thi ode pháp luật về cho thuê dit để thục hiện DADT cần xem xétđồng thời ở cả ha nhóm đổi trong cơ bên: Đối tưng được hưởng quyện lợi ừ cơ

chế cho thuê đất ma pháp luật quy dinh và các cơ quan Nhà nước có thim quyển

Đổi với người sử dạng đất nêu không dim bảo một cơ ch rổ ring hop lý bảo véquyền lợi cho ho, thi pháp lật sẽ không tao ra đoợc khả năng ths hút đầu tơ công

như sử đụng dit mốt cách hiệu qua trong các cr án Nêu không có tỉnh khả th đổi

Với host động quản lý đất dai cia các cơ quan Nhà nước thi pháp luật sẽ khó đượcchip hành nghiêm chink; uy và tín cũa pháp luật sẽ bị ảnh hướng

- Đôi với yêu cầu về tính công kha, minh bach: Có thể hiểu, bảo dim công

lhe, minh bạch trong quy trình xây đọng các văn bản pháp luật chính là việc co

quen, người có thâm quyền trong khuôn khổ quy định của phép luật có trách nhiệm,tạo cơ hội điều kiện cho các cá nhân, tổ chúc được tiết, được hiếu, được tiếp cận,được than gịa ki, trao đổi thông tin về các nội dung có liên quan trong suốt quá

nh xây đạng và ban hành các quy định pháp luật Đốt với pháp luật về cho thuđất để thực hiện DAĐT nói riêng thi vẫn đề cổng khai minh bạch cũng rất quan.trong Bồi lễ, ngôn vẫn đầu hr vào những de án như vậy đời hồi uy mô lớn Khidim bảo được tia chỉ về tính công khai, minh bạch về điều kiên, thi tục cho thuéđất giá thuê đất các chính sich vé giải phóng mất bing uw đãi đầu ha giúp

các nhà đầu tr chỗ động và thuận lợi hơn về việc nắm bắt thông in, đánh gi tính

Xhã thi cũa đự dn Ngoài ra việc lập và công khai các thông tin về quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất công eo diéu kiên cho nhà đầu hed ding nắn bắt cơ hội, từ đó

thn hút đầu tr Bên canh đó, việc công kei, minh bạch trong quá tình xây dung

các quy định vé cho thuê đất để thục hiện DAĐT cũng cho phép các cá nhân, tổ

chức rengxã hội được than ga ý kiến góp phin hoàn thiện pháp luật

Thứ hai: Xen xé tính hiệu quả đổi với vie thực thi các quy dinh pháp uật

vi cho thuê đất đã thục hiện DABT Trong đánh giá pháp luật thì tính hiệu qua cũa