Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thái Bình

BO GIAO DỤC VADAO TAO BO TU PHAP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOL

BỘ GIÁO DỤC VÀĐÀOTẠO — BỌTƯPHÁPTRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HANOI

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌCPGS.TS NGUYÊN THỊ NGA

Năm 2023

Lời cam đoan.

Tôi xin cam doen diy là công tỉnh nghiên cứu khoe học độc lập của riéng

tối durin sơ hướng din của PGS.TS Nguyễn Thi Ng Các kết quả nêu tong Luận,văn chưa được công bổ trong bit kỹ cổng tình nghiên cứu nào khác, Các rổ liệu

trong luận văn à trung thục, có nguẫn gốc rõ răng, đoợc ích din đúng quy dinhTôi in ci trích nhiệm về tính chính xác và trung thọc của Luận vấn này

Tác gi hận văn

Đặng Ngọc Ảnh

Danh mục từviết tấtNghĩa diy đã

Co quan nhà nước:

Hội đẳng nhân dân

Nein sich nhà nước

Quyền sử dụng đất

Tả nguyên và Mối trường

Trung tim phit tiến quỹ đất

Ủy ben nhân din:

PHÀN MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của để tài 13 Tình hình nghiên cứu liên quan độn để tài 3

4, Đối tương và phạm vi nghiên cứu 6‘5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cửu 7

7 Bổ cục của luận vấn 8

CHVONG 1: MỘT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN VE ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DUNGĐẮT ĐÈ THỰC HIEN DỰ AN DAU TƯ VA PHÁP LUẬT VE DAU GIÁQUYỀN SỬ DỤNG DAT ĐÈ THỰC HIEN DỰ ÁN ĐẦU TƯ 911 Lý luận vé đầu giá quyên sử đụng dit thực hiện dự án du tr 91.11 Khải niệm và đặc đẳn cũa đẫu giá quyên at hong đất the hiện de on

dune 9

1.12 Hình thức đẫu giá quan si ng đắt thực hận ce án da 15Ất để thực hiện dự án đầu.1.13 Mục dich ý ngiữa của đẫu giá quyên sử hog

te „1

1.2 Lý luận pháp luật về đều giá quyên sử dụng đất đ thực hiện đự án đầu hy 213:1 Kiệt môn và đặc đin cũa pháp luật về đâu giá quyền cử dụng đất để

thực hiện de ân đẫu he 2

12.2 Co câu ca pháp luật về đẫu gi quyén sử hong đất để thre hiện de án

une 24

1.23, Các yêu tổ tác đồng dh hướng tới pháp luật về đẫu giá quyên sit ảmg

CHVONG 2: THỰC TRANG PHAP LUAT VA THỰC TIEN THI HANHPHAP LUAT VE ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG DAT ĐÈ THỰC HIEN DỰ.

ÁN ĐÀU TƯ TREN ĐỊA BAN TĨNH THÁI BÌNH +”

1 Thh trang quy Ảnh oie pháp luật về đầu giá quyền sỡ dụng đất để thục hiện

dư án đầu tr 29

211 Ngyêntắc đẫu gi quyễn sit chong đất đễ thực hiện dt nde 29

3.13 ĐÃ tượng đẫu giá là quyên sit chong đất đễ thực hiện đụ ân đâu hc 292.1.3 Chủ thd tham gia thee hôn đẫu giá quyền cứ chong đất đễ thực hiện ce donaut quyễn và nghĩa vụ của cóc chủ thể 332.14 Tình thúc đẫu giá quan cử ng đắt để thực hiện dự án đẫu hư 402.15 Trình hy th tịc đẫu giá quyẫn sử chong đất đễ Hục hiện dhe ân đẫu ne AD2.1.6 Aili vípham pháp luật về đâu giá OSDB để thực hiện dự án đẫu e 4T22 Thục tifa thực hiện phip luật vé đầu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dur

2.21, Tổng quan về tình hình đẫu giá quyền ete chang đất đ thực hiện de án

cu hrta Tha Bình 42.2.2 Những thành công đạt được trong quá trình thực hiện pháp hit về đâu

2.23 Những bắt cập, hơn chế fut đẫu giá quyên sử chong cit thục hiện chedân đầu neta tình Thái Binh và nguyên nhân 3CHVONG 3: MOT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUAT DAU GIÁQUYỀN SỬ DUNG BAT DE THỰC HIEN DỰ ÁN DAU TƯ VÀ GIẢI PHÁP.NANG CAO CHAT LƯỢNG, HIỆU QUA THỰC HIEN TẠI TINH THÁIBÌNH

3.1 Kiến nghĩ hoàn thién pháp luật về đầu giá quyén nữ đụng dit đỄ thục hiện dur

3.2 Giải pháp ning cao hiệu qui host động đều giá quyên sử dung đất để thực

hiện dự án đầu từ ti tình Thái Bình, 6

tổ chức thục hiện đẫu giá 68

323 Nông cao hậu quả hoạt đông của các tễ chức bản đẫu giả chuyên

3.23 Tầng cường công tắc tuyên myn phd biẫn giáo đục pháp Int về đâu

KET LUẬN CHƯƠNG 3 aTKETLUAN TSDANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

3.2.1, Nâng cao hiệu quả hoạt động quản.

hồi của đất nước

Bên cạnh việc quản lý đất dai bằng các biện pháp hành chính, pháp luật đấtdei ngày cing chú tong đến việc quân lý đất dei bing các biện pháp kinh tổ nhằm,hs thie có hiệu qua tiền năng của đất đại thông qua việc quy đính giá đất và cácvẫn để tại chính vé dit đa, thục hiện việc đầu gié QSDĐ, đấu thấu dự án có sử

dung đất bin canh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đắt Việc áp đụng rồng ấi

sơ chế đấu giá QSDĐ để thực hiển dự án đầu tr đã giúp tăng cường phương thứcấp căn đất dai theo cơ chế thi hưởng giảm din ar can thiệp từ phía Nhà nướctrong hoạt động phân bỗ và điều chỉnh dat đa, tăng cường tinh minh bạch, cổngkh trong phân bé, điều chỉnh đất dni, dim bio cổng băng, tình đẳng trong sử dụng

Git, đâm bảo lợi ích của Nhà nước, người sử đụng đất, gop phẫn khắc phục được

tình trang tiêu cục trong vie giao đất, tăng nguồn thụ từ đắt dai cho NSNN tạo vađầu tơxây đọng cơ sở hạ tổng và pit biễn kính

6 nước ta, di giá tai sin chỉ thục sự bit đầu phát triển khi Đăng và Nhànước ta p dụng chính sich mỡ của, chuyển đổ: nền nh tế ừ cơ ché tip trung, baocấp sang nền lành tế thi troờng Ảnh hướng xã hội chủ nghĩa với sợ ình thành vàphat hiển côn pháp luật về bán đều gi tải sin qua các giai đoạn cơ thi, Năm 1989,

Hi đẳng Nhà nước ban hành Pháp lệnh thi hành án dân sự trong đó có quy nh về

tình tụ thủ tue đầu giá tải sân đã Lê tiên để ta hành án Năm 1996, trên cơ sỡ quycảnh về bin đầu giá tải sân cde Bộ luật dân sự Chính phố đã ban hành Nghị Ảnh số

36/1986/CP ngày 19/12/1996 về việc ban hành quy chế bén đấu giá ti sản Tử đồ

hot động đấu gié được phát tiễn, trở thành dich vụ bán đâu giá tải sin chuyên,"nghiệp, ty nhiên giải đoạn này chủ yêu bán đầu giá ải sin nhà nước, ti sẵn thi

hhanh án, ti sân là tang vật phương tiện vi phạm hành chính ĐỂ dim bio thốngshit tỉnh tạ thổ tục bán đầu giá tà sân, đáp ứng như cầu của tổ chúc, cá nhân về

dich vu bán đầu giá tải sin, Chính phố ban bánh Nghị nh số 05/2005/NĐ-CP ngày

18/01/2005, Nghị định sổ 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đầu giá tà sin.

Hiên nay, host động đầu ga QSDĐ duve điều chỉnh bi các văn bản sau: Mục 3,chương 8 Luật Đất dei năm 2013, Luật Đẫu giá ti sin nim 2016, Ngủ định số43/2014/NĐ-CP hướng din thi hành Luật Đất đủ, Thông tư lên tích sổ

142015/TTLT-BTNMT-BTP vé tổ chức thục hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có

thu tién sỡ đụng dit hoặc cho thuê đất, Luật Diu tự năm 2020, Dé dim bảo theBiện có biệu quả các vin bản pháp luật được nêu rên, căn cử vào đặc điểm, nhu cầucủa mék dia phương, UBND cấp tỉnh sẽ ben hành các vẫn bản pháp quy hướng dẫn

trục ấp đốt với host đồng đâu giá QSDP tai địa phương Sau hỏi gian triển khai

thi hành hoạt đồng đầu giá tải sin đã dat được những kết qua tich cục

Bên cạnh những mất đã đạt đoợc, thục tin thị hành các quy dinh oie phápluật về vin đồ đâu gá QSDD trong thôi gian qua để gập phất những vướng mắc,bộc lô những bắt cập và han chế Khi má xu hướng đơa de én đầu bư về các tinh, đa

phương nhẫn tạo đu liên thúc diy phát tiễn kính tỉ xã hội thi nh trạng đều cơ,trục lợi của một số 18 chức, cá nhân trong đầu giá QSDD xây ra ngày cùng nhiễu,một số trường hợp them gia tr giá rất cao sau đó bổ cọc chấp nhận mắt khoăn tiễnđất trước nhằm mục dich diy giá lên cao, tao ra những cơn sốt đắt cục bổ: tink trang

“quén xanh, quân đỏ”, thông ding móc nối dé dim giá làm sai lệch: quả đâu ga"ngày cing có xu hưởng tinh vi, phúc tap, cơ chế kiẫm soát việc đâu giá đã bộc 16một số vướng mắc Thục rang này đã gây ảnh hưồng xấu tôi hoạt động đầu giá

QSDD để tne hiện đự án đầu tr tei các đa phương lâm giảm hiểu quả quân lýNhà nước về đất ds, khiển mục đích đúng din của chính sách đầu giá QSDĐ khôngđạt được va ảnh hưông trục tiép din quyền và lợi ích chính ding cia các tổ chức, cánhân, tạo cơ héi cho các nhóm lợi ích có hành vỉ trấ pháp luật đ trục lợi gây thấtthoát cho NSNN Yêu cầu đặt ra là cần nghiên cửu một cách hộ thing, sâu sắc vàtoàn điện các quy dinh của pháp luật về đu giá QSDĐ nổi chung và đất giá QSDBđể thực hiện den đều tơ nó riêng, tim hiểu về cơ chế tụ th, thục fn tht hành

các quy định pháp luật rên thục té tai địa bản ou thể dé tim re nguyên nhân của

những bất cập, vướng mắc, từ dé để xuất những kiến nghĩ him góp phin hoàn,thiên các quy dinh cũa pháp luật, năng cao hiệu qu tổ chức, thục hiện pháp luật

Trong những nim gin đây tỉnh Thú Binh 1à địa phương hip din đãi với các

dây án dius tr trong và ngoài nước, với tổng vin đăng ký của các dự án đạt gin98 256 6 tỷ đẳng vào năm 2023, gắp 46 lần so với cing kỷ nim 2022, trong đó thụ

Init FDI cia tỉnh đạt trên 2,9 tỷ USD đây là con số đâu hr chưa ting có trong lịch.

sử Với tố độ ting trường mạnh mé giúp tinh Thả Bình đúng thứ 5 cả nước về thụ

‘nit nguồn vốn FDI bao gồm cả các dur én FDI có sử dụng đất Đây là cốt mốc ấn

tương đối với ving đất nông nghiệp This Bình trong nỗ lực trở thành điểm sángtrong cổng tác thu hút đều tr là đa chi tin cây được nhiễu nhà đều tr trong và"ngoài nước đến tim hiểu nghiên cứu và thục hiện đự án đầu hy tiên dia bàn Vi vậy,tác giả lựa chon Thai Bình dia phương để tim hiểu về thực tấn thi hành pháp luật vềđầu giá quyền sử đụng đất af thục hiện dự án đầu hơ

Xuất phat từ tầm quan trong và cấp tiết cũa vin đỀ này, tá giã lựa chon đểtải “Php hột về din giá quyền sĩ dung đắt đễ tực hiện dye áu đầu tr và thựctiễu thực hiệu tạ tình Thái Bink” a3 làm đề tài cho loận vin thạc a của mình

Trong bai cảnh Luật Dit đai 2013 và Luật Đâu gia tải sin 2016 đang được đề xuất

8 ming việc nghiên cứu đồ tà có ý nghĩa về lý luận và thụ tấn,

2 Tinh kình nghiên cau liên quan đểPháp luật

quyin sử đụng đất đi thực hiện dự án đầu tư nói riêng là mét bộ phân php it có2 đầu giá quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về đầu giáVà tri quan rong trong pháp luật về đất đai, có rất nhiều những nghiên cứu đã đượcthực hiện, công bổ có liên quan din vin dé nay Mỗi công tình nghién cứu có

những cách nhìn nhận và kha thác các khía cạnh khác nhau,

Ngoài Giáo tình Luật din sự Việt Nem và Luật dit dei Việt Nam ciaTrường Dai học Luật Ha Nội lam tai liêu giảng day, còn có mốt số công trình tiêu

tiểu nghiên cửu vé đầu giá quyễn sử dung đất và pháp luật đầu giá quyén cử dụng

“hư Mbadbin gov vnlö-tuclos inlktefaibinberame.Eong-shon5-Enữ thanh

gho-tu-TmfCđBi-Tonnh hi

đất phi kỄ đến nh

Vé sách chuyên khảo có cuốn “Pháp luật vé

Tiệt Nan” cian thác & Đăng Thi Bich Liễu, Nhà xuất bản Công en nhân dân, năm

Vé bài viết nghiên on:

- Nguyẫn Thi Nge (2003), “Ly luôn và tục hỗn về đấu giá quyên s dng

“đất” tạp chí Luật học, đặc san Luật Bit đai năm 2003 Dai học Luật Hà Nối, tr

- Trên Tiên Hai G012), “Bắt cập trong thu Iain pháp luật về dn gá myền

sử ng đắt" tạp chí Dân chỗ và pháp luật số 12/2012, tr 35-40,

- Bùi Hữu Toàn 2032), “Pháp luật về xác đnh giá khôi dtém và đẫu liện

them gia đẫu giả quyền sử hong đất Mã Nhà nước giao đất cho thud đất" tạp chỉ

Nghiên cửa Lập pháp 0611, 11-17;

- Phạm Hoàng Linh (2022), “Pháp luật về giao đất cho thuế đất đễ thực

Inn dt án đầu te: một số bắt cập và hưởng hoàn thận ” tạp chỉ Nghiên cử Lậpghép số 02403 (4501450);

- Hội đẳng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính plik

Đ giá tài sản và pháp luật về đẫu giá tài sản Đặc s tuyên truyền pháp luật,

năm 2010

- Cục bổ trợ tư pháp, Trinh thi hục bón đẫu giá tà sân cia công hòa Pháp- Kinh nghiên xây chong Luật đẫu giá tài sân cũa Tiệt Nam, Từ liệu hội thio khoa

hoc, Hà Nội ngày 09/6/2015;

= Đấu giá QSDB, thực tấn pháp I và giã pháp tại Thành phố Hỗ Chi

“Minh, tải liêu hội thio khoa hoc, năm 2

- Hi thảo loa học Đẫu giá quyển sử og đất - Khoảng trồng pháp lý và

“4Š suất giải pháp, kỹ yêu hội tháo khoa học cấp Khoa/Bộ Tư pháp, Trường Dai họcLuật Hà Nội, năm 2022

Các công tình chủ yêu đỀ cấp tới một số vẫn đã nh Khai niệm đầu ga

SDD, quy tình, nối dng cũa đầu giá quyển sử đụng đất, han chỗ,

các giả pháp đầu giá quyin sử đụng dit hầu như các tác gã lei đ sâu về mặt ýit cập và đồ ratin đổ làm tổ khá niêm, nội dang của hoạt động đầu giá ma chữa ấp cân nghiên

của một cách có hộ thing và đánh giá toàn diện thục trạng các quy định pháp luật

về đâu giá quyin sở dung dit đã thục biện dự án đầu tơ nh để tải của ta giá chọn"nghiên của Mặt khác, trong béi cảnh Nghĩ quyết 18-NQ/TW nhân manh tới vẫn đểđầu giá uyên sử dạng đất cân được hiện thục hoá; Dự thio Luật Dat dei (cồn đỗ)

iện dang đành nhiễu sự quan tim, chủ trong tới vẫn dé nay Theo đó, lựa chọn đểti nghiên cửu là thực me cân thit và có tinh cấp bách

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu3.1 Myc đích nghiên cứu

Từ thục trang pháp lut và thục tấn thi hành pháp luật về đều giá quyén sửdang dit df thục tiện dự án đầu ty luận vẫn nghiên cửa và đỀ xuất một sổ kiếnnghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy đính côn pháp loật và đề xuất giải phápnâng cao hoạt động đâu giá quyền sử dung đất để thục hiên dự án đầu tư tên địa

tản tinh Thei Bình

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Luân vin ấp trung giải quyết những nhiệm vụ mau:

- Nghiên của và lâm sáng tô nhõng vin dé lý luận về đầu giá quyển sỡ dụng

đất tne hiện dợ án đầu ty Cụ thể làm rõ khái niêm, đặc

dang dit dé thục hiện dự án đầu tu, nội dung cia pháp luật vé đầu ga quyền sitdang dit đ thực hiện dự én đều hư

- Phân tích, đánh giá thục trang pháp luật gin với việc tổ chức thục hiện

phip luật về đầu giá quyên sử dung đất di thực hiện dự án đầu bơ tiên de bản nh.Thai Bình qua những vụ việc cụ thé Trên cơ sở đó, cỏ những nhận định, đánh giá

im đầu giá quyển sử

Xhách quan vé những kết quả dat đoợc, những bit cập con tén tú, hạn chế của các

quy Ảnh pháp luật và nguyên nhân v khía cạnh pháp luật và thục tf thực hiện

- Luận vin dé xuất phương hướng và giã pháp ou thể, phủ hop, khả thi về

đâu giá quyền sử dạng dit đỗ thực hiện dự án đầu h và cơ chỗ thục hiện pháp luậtvề đâu giá quyên sử dụng dit đã thục hién dự án đầu tư có hiệu quả trên dia ban cả

"nước nói chúng và đa bản tinh Thái Binh nói rng

4 Đối tuợng và phạm vi nghiên cứut

4.1 Đối trợng nghiên cầu

Nghiên cửa các chỗ trương, đường lối của Đăng về nin kink thi trường về

chính sách và pháp luật đầu giá trong thời kỳ công nghiệp hỏa, hiện dai hóa dit"ước và hội nhập quốc ti, những đính hưởng mới và vin đã đầu giá quyền sử dụngđất trong Nghi quyết 18-NO/TW, dự thio Luật Dit đi (sửa đổ), dự tho Luật Đâu

gia tật sin (của đổ),

Nghiên cứu các quy dinh pháp luật về đấu giá quyền sở dung đất để thựcHiện dự án đầu tư với tính chất a một ình thúc df Nhà nước giao đất có thu tién sử

đụng dit hoặc cho thuê đất dưới góc độ lý luận, có đối chiêu với thực tin điều

chỉnh pháp luật về đâu giá quyền sử dng đắt & Việt Nam vi vin để áp đụng quy.inh pháp luật về đâu giá quyền sử dụng đất để thực biện dự án đầu tư trên dia bản.

của các chủ thể tham gia thực hiện

vi đầu giá quyén rỡ dụng dit a thục hiện de ăn đầu bơ trần địa bản tình Thai Bình.

Vé thời gian: Tử nấn 2019 đến năm 2022

5 Phuong pháp luận và phuơng pháp nghiền cứu8.1 Phuong pháp hiện

ĐỂ tải được nghiên cửu tiên cơ sở phương pháp lý luận Mắc ~ Lénin vớighép biện chứng khoa học day vật và biện chúng khoa học lich số tơ tuông Hồ ChỉMinh và đường lối cia Đăng chính sich, pháp luật va Nhà nước trong finh vục

quân lý nhà nước về đất đu trong quá tình đổi mới, công ngập hoá hiện dai hoá

vã hội nhập quốc t,hồi chủ ngữa

53.Phuơng pháp nghiên cứu

Các phương pháp dave sr đụng trong qu tỉnh nghiên cứu để tái

Phương pháp hệ thing hóa lý thuyết được sử đụng trong Choơng Ì nhằn

lâm rõ các cơ sở khoa học côn đ tả

Phương pháp thống kê, tổng hop, phân ich đánh giá được sở ding để tổnghop, phân tích số liệu thu thập được te tinh Thử Binh đơn re đánh giá, nhận xát

thục trong và thục tin thí hành pháp luật đâu giá quyền sở dụng dit để thục hiện curán đều triển dia bản tinh Thái Bình

ay dung và phát triển nin kink tế thi trường định hướng xã

Phương php ths thập, LỆ thin ác tả liệu để có KẾ quả nghiên cứu của đibừa các thông tin, tai liêu tổng kết thi hành Luật đắt dai 2003,Luật dat đại sửa đổi năm 2013, Luật Đầu giá tài sản năm 2016, các số liệu của cáctải có sự tẾp thu,

công tình nghiên cửa đã công bổ, rên cơ sở đó phân ích, đánh giá các quy ảnh:

của pháp luật về đu giá quyển rỡ dung đất đ thục hiện dự án đầu tư, đồng thôishin nhân nhiing tổn tạ, bit cập af đỀ xuất các giải pháp ph hợp.

6 Những đóng gép mới cũa Luận văn

VỀ khie canh lý liên: Nghiên cứu các tiền để lý luận, trong dé làm rõ tínhdic thù ong đâu giá tà sản la quyền sở đụng đất để thực hiện dự án đầu tụ lâm,nỗi bật ar khác bit với đầu giá quyển nữ dụng dit khác và đâu thầu dự án có sử

dang dit và lý giải nguyên nhân của ny khác biệt Tim hiểu đánh giá sâu dng phép

luật mang tính liên ngành có Hiên quan đến đấu giá quyển sử dụng đất gin vớinhững định hướng méi nhất về

Yên cầu dt ra trong việc sin đổi Luật Dit đi, Luật Di giá tả sẵn

\Vé mặt thọc thi pháp luật Từ thục tiẫn đầu giá quyén sử dụng dit để thựcHiện dự án đâu tr tạ tỉnh Thái Bình, cing với những yêu tổ đặc thi về điều kiện herhiên kinh t, xã hôi, lịch sở và cách thúc tổ chức triển hai để nhận diện vấn để

uột cách toàn điện, khách quan và iy đã hơn cả ð khía canh lý luận, thục rangpháp luật và thực tiến thực thi pháp luật.

Luận vin có những đề xuất kién nghĩ hoàn thiên pháp luật, đưa ra mét số giảtchính sách đất đại của Đăng và những mục đích và

hấp ning cao hiệu quả thục thi pháp luật về đấu giá quyén sử đụng đất đổ thụcHiện dự án đâu ne Những đánh gá chỉ đơa tén thục dn tei mốt die phương sẽXhông tránh khối những han chỗ nhất dinh niung những giải pháp đơn ra là xuất

nhất từ chính thục trang thi hành pháp luật cũa đa phương dé nên s có tính phùHợp cao và co giá tr them khảo đối với những địa phương có đu liên tương

7 Bồ cục của hận văn

Luận vin bao gém phin mỡ đầu kết luận và danh mục tả liệu them, nổi

dang của luận vin gồm 03 chương vớ tên gợi nh sa

Chương 1: Một số vẫn để ý luận về ce gi quyền sử chong đất đễ thực hiện

“rán da hc

Chương 3: Thực trang qr dh của pháp luật và thực tin hành phápTrật về đẫu giả quyển sử chong đất đễ thực Hiện đụ ân đẳu hư tạ tình Thất Bình

Chương 3: Một sổ liễn ngha hoàn thiện pháp luật đấu giả quyển sử hong đất

“thực hiện de án đầu hr và giả pháp nâng cao chất lượng hiệu quả thực hiện tưtĩnh Thái Binh

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DUNG DAT ĐÈ‘THY HIEN DỰ ÁN DAU TƯ VÀ PHAP LUAT VE DAU GIÁ QUYỀN SỬ

DUNG DAT ĐÈ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TU

11: Ly hận về đầu giá quyỀn sie dựng đắt để thục hiện dv án đầu teLLL Khai niệm và đặc dig cña din giá quyên sĩ đụng đất dé thực hiệueu đền tr

1.111 Khái nig din giá quyền sĩ dng đắt đễ thục hiệu de án đầu teiu giá là mét phương thúc bán hing đặc tiệt với bé diy lịch sở hình thànhvà phát triển Diu giá phát tiễn lớn mạnh nhất ở các nước phương Tây, là một cách.

tương đối phố iễn để mua và bán nhiều loại ti sin khác nha Theo phương thúc

này hing hóa được bán bing cách đơa ra mite giá khôi đm nhất đnh và để nhiềugud mua cùng tr ga một lúc Các cuộc đầu giá có thể đến ra trong một căn

hong đông người, trăn internet hoặc qua điện thoại Trong các thị troờng bit đồng

sên nông bing nguời bán bất đồng sin thường sắp xắp một cuộc đầu giá để những"người mua Nấm ning hic nha có th tranh giảnh bất động sin đó

6 Việt Nem, đấu giá ti sẵn chỉ học nự bit đầu phát iển khi nước ta tiếnHành edi cách sáng nền kính té thi trường đính hướng xã hội chi ngiềa Lúc này,đâu giá có thé được tiểu là “tiếc bán cổng kh mat tà sẵn cho người rã giá cao

nhất” Một cuộc đâu giá có một nguời bán và mét số lượng người mua tiêm năng

Xhác nhau Dưới góc đô din my bán đều giá có thé được hiểu lá hình thúc bán hàng

dic tiệt dé cho những người mua tơ trã giá không thấp hơn giá do người bán quysẽ được mus, Dưới góc đồ pháp lý, khó niệm đầu giá đượcgi tải sản là: “Tah thức bản hà sốn cô từ hơi người tr lênin, sỉ giá cao nh

any định Luật

them gia đâu giá theo nguyên tc, trình neva thù tục được qn nh tại Lut nàyTrên cơ sỡ kế thi, phát tiển những quy định về đều giátruớc đậy Luật Đầu giá tisản 2016 đã ra đời, đánh dẫu mốc quan trong trong việc hoàn thiện, thống nhất

hung pháp lý điều chinh host đông đầu giá ti sin, tao cơ sở pháp tý én din thống

shit cho host đông đều giá ti sin.

Dit dai là một loại tải sin đặc biệt là từ nguyên quý ge đối với mỗi quốcgia, theo quy đính tại khoản 1 Điều 54 Hiến pháp nước Công hoà xế hội chủ nghĩa

Việt Nam năm 2013: “Đất đ là tà ngu

trong phát miễn đắt mabe, được quân lý theo pháp luật" Ở Việt nam, sm khi Hiện

pháp nấm 1980 ra đời với quy định dat dai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân”,

php luật chỉ thừa nhận mét hành thức sỡ hữu đất đai duy nhất: Sở hữu toàn din vé

“đất de Hình thức sỡ hiểu đất đủ này tấp tục được Hiễn pháp năm 1992 khẳng Ảnh,tei Điễu 17 và Hiển pháp năm 2013 khẳng ảnh ti Điễu 53 và mới đây tạ Hội nghĩlin thử năm Ban chấp bình Trang wong Đăng khóa XIII tấp tue khẳng dink: đấta tuc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống nhất quân

Vi tu cách là đủ điện chủ sở hữu toán din đối với đất dai, Nhà nước để thựcin đặc biệt của qude gia nguén lực quan

Hiện quyin đính đoạt của minh đổi với đất dui thông qua việc “quyết đình quyhoạch, kễ hoạch sử hong đất ths dt đắt giao đất cho thu đắt công nhận quyểnsử đìng đất cho pháp chuyển mục dich sử hong và cay định the han sử dong đắtanyét Anh giá đất quyết ch chính sánh điều tết phần giá tr tăng thêm từ đất

hông phải do người cử hong đất tạo ra"Ö Neu quyét 15-NQ/TW ngày 16/6/2022

của Ban chấp hành Trung ương Đăng khóa XII nên rõ "QSDB là mớt lo tà sản

và hàng hỏa đặc biệt nhưmg không phải là quyễn sở hữu” vậy nên có thể đâu giá

quyền sir ôựng quyền kha thác mê không thể mua bán dit đai

iu giá QSDD để thục hiện dự án đầu tơ là một quan hệ mua bán tồi sân vàlà một phương thie phân phối đất dei đặc biết cia Nhà nước Khác với giao dit,cho thuê dit theo cách thức thông thuờng, các tổ chúc, cá nhân (người tham gia đều8) có nhụ cầu sử đụng đất phi tham ga đầu giá công khai với những tổ chúc khácvi ai rã gi cao nhất sẽ shin được QSDĐ Việc giao đất cho thuê đất thông qua

Hình thúc bán đầu giá là một trong những chỗ trương, nh hướng trong chính sách.php luật về dit dai có trong Nghi quyết số 18-NQ/TW và tấp tue đỗ mới, hoàn,

3 Điều 19 Hiển pháp nsớc Công hoà sã hài chi nghĩa Viết Nam năm 2013,

> Nghị quyết 1€ NỘITVV ngày 16162022 của Ban chip hành Thang wong Đăng khóa XIII về "tấp

nthe chế, chính sich ning cao Hậu ire, liện qua quân lý rà sở đụng đất họđộng hee đơa nước ta bở thành nước phát tiện có tu nhập cao

Nghĩ quyit gop phân năng cao công tác quân lý nhà made về đất ds, giảm tình trang

đầu cơ đất đụ, tao ta mr canh tranh lãnh mạnh giữn các chủ thể tham gia đấu giá vàThay đông di đa nguẫn vốn cho ngân sách nhà nước

Từ những phân tích trên, có thể đơn ra khái niềm về đấu giá QSDĐ để thựciện dự án đâu tr nine sưu: Dé giá QSDD để thực hận dự ân đầu te là một hànhthức mua bản tài sẵn đặc biệt đỄ Nhà nước giao đất có th tn sử hong dt hoặccho thuê đẳt được tỔ chức công khi theo nguyên tắc trình he thủ h theo guy dincủa pháp luật Người tring đu giá là người trả mức giá cao nhất và không thập

hơn mức giá si.1112.

Diu giá QSDĐ để thục hiên dự én đầu tơ có diy đủ những đặc điểm chungcủa hoạt đông di giá ti sin, cụ thé nh sau: Quan hệ đều giá tai sản, lâm phát sinh

quyền và ngấa vụ din sự giữa các bên, các bên sf tiến hành trao đối lợi ich cho

im đầu giá quyều sĩ dung đắt ễ thực hiệu ự án din te

shu với mục iêu hai bin cũng có lợi; các phiên đầu giá tai sẵn được tổ chúc theo

"nguyên tắc công khai, tuân thủ theo hình th, bình tự thủ học luật dink Mét easeđâu giá cin cô it nhất hơi người tham gộn và rã giá, người mua thành công tải sânchính là ngườ tr gi cao nhất và không thấp hơn giá quy định.

Bén canh những dic diém chung cũa đầu giá tai sin, đầu giáQSDĐ để thựciện dự án đầu tư con có những đặc diém ring biệt như sau

Thứ nhất, đo giá QSDD để thực hiện dự án đầu tra một phương thức bản

hàng đặc biết côn Nhà nước để xác định người mua túc la lựa chon nhà đầu te

Cùng có mục đích là lựa chon được nha đều tr có năng lọc, nhưng lại có nự khác

tiệt Lom giãn đều giá và đầu thầu ch án có sỡ dụng đất Đầu giá là phương thức bản

hàng đặc biệt gia mốt người bản và nhiêu nguôi mwa khác nhan, côn đều thầu

"ngược lạ bên mua là bên dua ra lựa chọn sỉ bán, cũng cấp hàng hóa, dich vụ chomình Diu giá QSDĐ nhằm mục dich để “bản ait” với giá cao nhất, thụ NSNN caonhất với giá tring đẫu giá là giá cao nhất được nhà đầu tr đơa ra và chỉ thục hiệnđầu giá QSDD đổ thực hiện dự án đối vớ các trường hợp "đất sac" Trong khi đềuthấu dự án cổ sử dụng dit ei nhằm mục ich để lựa chọn nhà đầu tu có năng lụcnhất và co dự án có chất lượng, cô tính khổ th cao nhất và thục hiện đâu thấu dự áncó sử dạng đất đối với trường hợp “đất ad

` đất chun sạch" gém đất do Nhà nước quân ý xen củi với đất cia người sử dụng đấtkhác Trong đâu giá QSDD để trục hiện dự án, giao dich được thục hiên thông qua

do Nhà nước quên lý va cã trường hợp,

tỔ thúc có chức năng diu gi tai sin hoặc hồi đồng đâu giá tải sin, côn đầu thấu chỉ

‘bao gầm bên dự thâu và bên mời thầu không có sự xuất hiện côn bêntrừng gian.“Thứ hai, ti sản đơa ra đếu giá là ti sn đặc iệt - QSDĐ và không phố moilos dit đu trở thành ti sản đâu giá a thục hiện dự án đầu tơ

Mic di đâu giá la một hình thúc mua bán tải sản nhưng đầu giá QSDĐ để

thục hiện dự án không mang lại quyền sở hữu đất cho người trúng đầu giá như với

đấu giá thương mai các tải sân thông thường, Đâu giá QSDĐ thành cổng là chuyển

giao QSDĐ, còn quyền sở hữu đất vẫn thuộc về Nhà nước (đại diện chủ sỡ hữu)

“Thôi hạn rỡ đụng dit đối với đầu giá OSDĐ để thực hiện dự án đều tư có sơ kháctiệt rổ ring với đầu giá QSDĐ khác, đu gié QSDD thông thường sẽ có thôi hạn sửdang lâu dis, đất với dự án inh doanh nhà & để bán hoặc dé bán két hop với chothuê hoặc để cho thuê mua nhà đầu hthời han giao đất sẽ theo tấn độ dy án, vớiđắt thương mei dich vụ là 50 năm hoặc không quá 70 nắn đãi với dr án có vẫn đềutu lớn nhơng th héi vẫn chim, duran đều tơ trên di bản có điều iin kinh tẾ - xã

Hồi khỏ khẩn, địa bản có điều kiện kinh tổ - xã hồi đặc biệt khó khẩn còn thỏi hạn

dai, thời han này được thể hiện trong phương án đầu giá được phê duyệt

Việc dinh giá khơi đễm của QSDD cũng khơng giống với các loại tải sản

Xhác tay theo vit, mue ich sở đụng mã được quy đính và khơng thấp hơn mứcgiá quy định trong bing giá dit do UBND tinh nơi cĩ đất ban hành Nguyên tắc

cảnh giá dit phấ theo mục đích sử dung dit hop pháp tai thời đểm định giá theoi; phù hợp với ga đất phd tiền rên thị trường của loại đất cĩ

thời han sử dụng

cing mục dich sử dang đã chuyển nhương hoặc giá trúng đầu giá QSDĐ đối vớinhững nơi cĩ đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ vide sử dung đất, cùng một thời điểm

các thửa ft lin kề nhau cĩ cùng mục đích sở dụng khả năng sin Ie, thủ nhập từ

vide sử dụng đất trơng hein nhau thì cĩ mie giá như nhau Việc dinh giá đất phảisét với giá chuyển nhượng quyén rỡ đụng đất thực tổ trần thi trường:

ĐỂ thực hiện đều giá QSDD thi tia dit cần phii thơa mãn các điều kiệnnhất định Loại đất dé dua ra đều giá khơng thuộc trường hop đất an ninh quốcphịng dit rùng phịng hộ, rùng đặc dụng dit sử dụng để xây dung các cơng tình

cơng cơng khơng nhằn mục đích kinh doanh khơng thuộc trường hợp được đơa re

đâu giá QSDĐỀ Dat đưa ra đầu giá QSDĐ đã

đất nhằm me đích kinh doanh và cén phải dim bảo về pháp lý nhu”: Đã cĩ kế

hoạch sử ding dit hing năm của cập huyện được CONN cĩ thim quyền phê duyệt,

thục hiện dự án đầu tử là những loại

Dit đã được gi phỏng mắt bing đất c tải sẵn gin lién với dit mã tải sẵn thuộc sởữu nhà nước, Cĩ phương én đều giá QSDD được CONN cĩ thẫn quyền phê duyệt,Đã được CONN cĩ thim quyén quyét định giá khơi đễm để đâu giá QSDB; Việcđầu giá QSDD thục hiện đãi vớ tùng thin đắt Dit đã cĩ quy hoạch chỉ tất 1/500Âm quyên phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu từ xây dung

được cơ quan cĩnhà ở

Thứ ba, trong quá tinh đầu ga QSDĐ đổ thục hiện dự én đều tư Nhà nướcVới tư cách là một chủ thé đặc biệt và tham gia vào guá trinh diu giá QSDĐ (hơng,qua CONN cĩ thâm quyền)

+ Điều 126 Lat Dit dai năm 2013

ZKhộn2 Điệu 54 Luật Dat âm nấm 2013 :

“Khoản | Điều 119 Lnật Dit dus 2013 và khoăn 2 Điều 17a Nghị nh 43/2014/NĐ-CP

6 aia phương UBND là cơ quan có thim quyền giao đất cho thuê dit Coquan này được quyền quy định xét mức giá khôi đểm, bước giá xác nhân kết quảbán đều giá thu tiễn theo kết quả bản đu giá và sỡ đụng số tiễn thụ được theo quyoh của Luật ngân sách Nhà nước Trong quan hộ chuyễn nhường QSDĐ thôngthường Nhà nước không tham gia với tr cách là met chủ thể trục tấp, chủ thể trueấp là những người sử dụng dit được QSDĐ hợp pháp được Nhà nước trao chohoặc công nhận Việc chuyển nhương hoàn toàn do các bên thôa thuận và họ chỉ

biện chuyển nhượng quyền và ngiấ vụ của các bên cũng như công nhân việc

chuyển nhương QSDĐ giữa các bên Điển khác bit với quan hệ đầu giá QSDD

thương mai ở chỗ người có tit sin bin đấu giá là chủ sỡ hồu tải sẵn hoặc ngườiđược chỗ sở hiểu tỷ quyễn bản tà sin.

Thứ tr, rong đậu giá QSDĐ để thục hiện dự án đầu tạ chỗ thể đều tơ thamga đâu ga phi là đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất là người cónu cầu sử dụng đất đăng lý them gia đầu giá theo quy định cia pháp luật va được

hướng các quyén, nghia vụ theo quy định côn pháp luật và quy chế đầu giá

Pháp luật đất đủ quy nh cu thé đổi tượng được Nhà nước giao dit có thụ

tên nữ dụng dit” ĐỂ được thơm gia đều giá QSDĐ để thục hiện dự án đầu hx

những đối trong này cân phải đáp ứng các yêu cầu vé năng lục tả chính để biođâm việc sử dụng đất theo tến đô của dự án đầu ty thục hién ký quỹ: nộp mốt

Xhoăn tiền dit trước, không có vi pham quy dinh của pháp luật về dit di đối với

trường hop dang si dụng đất do Nhà nuớc giao dit, cho thuê

đầu tr khác và không thuộc đố tượng bi cém tham gia diu giỂ, Nhà đầu tư cân nộp

hồ sơ đăng ký tham gia đâu giá, nhà đầu tơ sổ được than gia đấu giá khi hỗ sơ đăngkỷ được Hội đồng thim định kết luận là đạt điều kiện them gia đấu giá QSDĐ để

thục hiện dự án đầu bự

để thực hiện dự án

Đôi tương cin đu giá là tải sin đặc tiệt được thể hiện đưới dang quyền quyền sử dụng đất, được phát sinh từ quyền sỡ hữu đi điên cũa Nhà nước nên việc

đã được xác định Quy đính này hoàn toàn phủ hợp vi việc đưa QSDĐ ra đầu giá lá

ghương thie giúp Nhà nước huy đồng tối đa nguồn tho cho ngân sich, tao vốn đầuxây đọng ha ting và phát tiển kinh tổ Vay nên, chi có thể quy dinh duy nhất

phương thức trả giá lên trong đâu giá QSDD sẽ tránh được nguy cơ thất thu NSNN.

1.12 Hình thức din giá quyền sĩ đụng đắt

THằn hết các quốc gia trén thể giới đều ghi nhận hình thức đều giá trục tiếp vàgee hiệu de án đẫu te

đấu gi giền tiếp là ha hình thức cơ bản hiên nay Việt Nam cũng theo xu thể dé

‘bao gim: Đâu giá trụ tấp bing lời nổi tại cuốc đấu giá, Đâu giá bằng bỗ phiêu true

tiấp tủ cuộc diu giá, Diu giá bằng bộ phiêu gián tiếp, Đâu giá true uyên

Diu giá trục tiếp bằng lời nỗ tại cuộc đầu giá là việc những người them gia

đầu giá tên hành tr giá liên tue người này tip nối người la, mức giá tr phi the

sin điễu kiện về bước giá (ue chênh lãch tố thu cũa lẫn ta giá su zo với lầntrả giá trước liên ké Diu giá viên công bổ người đã tr giá cao nhất à người tring

đầu giá sou khi nhấc lại ba lên giá cao nhất di trã và cao hơn giá khôi đm ma

không cỏ nguờ trả giá cao hon” Hình thúc này có wu điển là đâu giá được đến

cùng từ đó lựa chọn được nhà đều tơ thực thụ, có nhủ cầu mus tai sén, đồng thời

®Khoăn2 Điện 58 Luật Din g ti ấn 201

“#Điệm c khoăn | Điện 4 Luật Dan gi tài rin 2016,Điện 40 Luật Din gia th sin 2016

"Điều 41 Luật Đặt giá ti săn năm 2016

6p phin ting the ngân nách nhà nước Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này làcuộc diu giá sẽ trở thánh cuộc dua ta giá lúc này các nhà đầu tự cổ gắng diy giátrúng đầu giá lên rất cao tao thành giá do Vila trục ấp ngay ti cuộc rã giá nến rit

dẾ 1ô thông tin, xây ra tinh trang thông đồng, dim giá hay sơ can hiệp của "cô đầu

ag” gây lên xôn trong cuộc đều giá Đối với hình thúc đầu giá true tiếp bằng lời nóitạ cuốc đấu giá được áp dụng chủ yêu với những cuộc đều giá không cỏ nhiềungười thm gia Nhing cade đều giá cỏ nhiều người tham gia hầu hit sé áp dụngthục hiên việc đầu giá theo hành thúc b6 phiêu rực tấp tai cuộc đầu giá hoặc bỗ

phiêu gián tép

Diu giá bằng bỗ phiêu rực tiếp ti cuộc đầu giá là việc những người them

4 sẽ ghi mức giá mong muốn của họ vào phiêu trả giá, hết thời gian ghi

phiêu ho cùng nộp phidu trả giá hoặc bỗ phiễu vào hôm phiẫu, git được bi mat về

mức giá mã người rã giá đơn ra Múc rể giá cao nhất s được công bổ, nguồi cổshu cầu sẽ tấp tục tham gia vòng đấu ấp theo với giá khôi đề là giá cao nhấtcủa vòng đầu trước liên kề, thực hiện liên tục cho đến khí không còn ai tham gia trã

Diu giá bing bỏ phiểu gián tiếp, người them gia đâu giá sé nhận phiêu tagiá, được hướng din cách ghỉ phiếu thời han nộp phiêu vã thm gia buổi công bổgiá Phương thức này có điểm dim bảo an ninh trật hy, bảo mật thông tin ngườithem gia đấu giá từ đỏ bạn chế sự can thiệp của các đổi tương "sô đâu giể”, tĩnhtrạng thông đẳng dim gá Tuy nhiõn, hạn chế của hình thúc này là không đầu giáđược din cùng không giã quyết được nguyên vong cũa người tham ge đầu giá khi

hho muốn đầu giáiễp, từ đó có phân han ché trong việc lựa chọn được người thục sơcó nh cầu mua tài sân hoặc nhà đầu tử thực thụ

iu giá trực tuyển là cách cho phép nguời tham gia diu gá các sin phimthông qua rang thông tin điện từ đầu giá true tuyển Tổ chúc đều giá tải sa thếtlập Trang thông tin điện từ để tỔ chúc cuộc đấu giá dati hình thức đầu giá trụctuyển theo theo quy dinh dé bán đầu giá trục tuyén các oại ti sẵn ma pháp luật quy

Dida 42 Luật a giá tà sân nếm 2016

cảnh phat bản thông qua đấu giá (gầm tit sin cổng ti sin thi hinh án, ti sẵn geo

dich bio dim, tài sin của doanh nghiệp phá sis)" Đối với ti sẵn côn cá nhân, tổ

chức thi do chính các cá nhân tỔ chúc đó bán thông qua giao dich din sự thông

thường hoặc bán thông qua đầu giá trên các sản thương mai điện từ heo quy Ảnh,của pháp lut về thương mai điện tờ mà không thuộc pham vi điều chỉnh của phépInit về đu giá ti sẵn Cũng như những hình thức đầu giá khác thì việc du giá trụctuyển cing phải đầm bio vi tỉnh minh bach, an toàn, en ninh mạng có đổ bio mậtcao, nhẫn bảo mật về tất cả những thông tin và quyén và lợi ch hop pháp của cáctên khi tham gia vào đều giá tai sản Đây công là mốt trong những hình thúc ttiệm những chỉ phí đ lại

Hiên nay, hình thức đấu giá rổ do người có tải sẵn và tổ chúc đều giá loa

chon cén cử vào tinh hình thục tiến ma quyết nh, hoặc là trong 4 hình thức rên,

Hoặc có thể đầu giá két hợp các hình thức Đối với đâu giá QSDĐ để thực hiện drfn đầu tu t8 chức các cuộc đấu giá theo hình thúc đầu giá bằng bd phiêu trực tiếpthi cuộc déu giá hoặc đều giá bing bé phiểu gián tấp, đẳng thời kiểm tra đánh giánăng hục của nhà đều tơ (nhất là về tải chín) tham ga đầu giá sẽ phù hop hơn,

11.3 Mục dich, ý ughia của din giá quyền sic đựng đắt đễ thục hiện ñyđán đầu te

1.13.1 Mục đích của din giá quyều sic dung đắt đễ thực hiện de án đều

'Việc đưa QSDD vào đâu giá là một bước tiên trong hoạt động giao đất, cho

thuê đất Có nhiễu mục dich được đặt ra khi hơn chon đấu giá QSDĐ để Nhà nướcgiao đất cho thuê đất, những mục đích thường được hướng tôi là đơa ti sin dic

tiệt này tiếp cân với nhà đều tơ thục sợ có nhu cầu và năng ie, him phát iy ôi

đa giá tì cia đất đủ thông qua đó, gop phần lam giảm đầu cơ đất đa, tao sơ canhtranh lành manh gia các chủ thể them gia đều giá, giúp huy đông tối đa nguồn thụ

cho NSN

iu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu nr la một cách thúc giúp Nhà nước

iu 9 Nghị đnh 62017/NĐ-CP quy định chi Bắt mộtDin giá Hi săn,

ố điền và biện pháp thi hành của Luật

thục hiện việc phân phải QSDĐ cho xã hồi, tao ar phá tiễn cho thi trường bitđông sẵn nói chung và thi trường đất noi nông Mục đích tiết thục hơn ma host

đồng này shim hướng tối dé là nhờ vào việc đâu giá QSDĐ có tinh công minh

‘bach nên đ loi rờ (han ch tốt độ khả năng gian lận vé giá cả và đưa giá đất tiệm

cân hơn với giá tì thất ofa nó Diu giá là cơ hội cho bắt kỳ nhà đầu tr nào muốn

them gi (với những đều kiên nhất dint) Các doanh nghiệp, nha đầu te phải the“thể hiện khả ning ci minh, cạnh tranh mốt cách bình đẳng và sông phẳng minh‘bach rên cơ sỡ tôn trong thị trường để có cơ hội giảnh được QSDB Thông qua đó,gián tếp tạo được uy tín và thương hiệu tiên thương trường giúp thanh lọc thítrường loại trừ những nhà đầu tư chơa có tiém lục, yêu kêm nhưng cử dụng chiêutò đổ tham ga host động đâu giá làm ling đoạn th trường, nhằm đầu cơ đất chữ

không phi với mục dich thục hiện dự án đều tư Đây là phương thúc giúp han chế

tối da giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính bing các quyết định giao đất,cho thuê dit của CONN có thẫm quyên - gắn chit với cơ ché hành chính "cấp phat",“rin cho” —1a biểu biện tổ nét cin tink trang độc quyền, lam quyển và sách nhiễu,chúa đụng và tiềm dn của nguy cơ tham những

Đổi với Nha nước, thục hiện đâu giá QSDĐ nhằm hướng đn hai mục tiêu làốp phin nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và đất dai và ting nguén thu choNSNN Nhà nước - người có QSDĐ dem bin đầu giá được dim bảo quyên lợi,

mức giá trúng đấu giá sổ là mức rã ga cao nhất rong cuộc đấu giá, không sợ bi“bán ho”, "bán rễ" gây thất thụ cho NSNN Đầu giá QSDD có mục dich tim kiểmvà lus chon được nhà đầu từ sở đọng đất nghiêm túc và chấp nhân trã giá hop lýất, điều này dim bảo đất được giao hoặc cho thuê thông qua đầu giá sẽ được sir

dạng khứ thác có hiệu quả theo ding quy hoạch kế hoạch sử dụng cia die

phương trinh tin rạng QSDB bi chuyển nhương vòng vo trên thị trường và bi“lâm giá” ma không din được với người thục nự có nhủ cầu sử dung đất Hai mụctiêu nay liên quan mất tuết với nhau: nêu tổ chức tố hoạt động đầu giá OSDĐ sẽan chế và kidm soát được các giao dich “ngần”, giao dich “éo" trần thi trường bitđông sin shim đâu cơ đất đủ, mua đ bán lại để kiễm lõi, gây nên nhông bit

trong các host đồng kinh tz, qua đó hạn chế tht tha cho NSNN và cũng đồng thời

ting cường hiệu quả quản lý của Nhà nước về đất đại

1.13.2 ¥ nghĩa cña din giá quyều sĩ dung đắt đễ thực hiệu dye áu đầu teDiu giá QSDĐ để thục hiện dự án đầu he đ thể hiện 3 vĩ tí, ve trò trongphat tiễn kình tỉ - xế hồi, điều này được thể hiện rên các khí cạnh se

Thứ nhất đấu giá QSDD góp phần phân ánh ding giá trì QSDD và sát với

gid the tường

Gis đất có thé được xác dinh từ 4 nguôn khác nhieu: giá đất do Nhà nước ben

ảnh, giá đất hành thành do đều giá, đu thâu QSDĐ, giá đo các bên thỏa thuận khỉ

thục hiện các quyên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạ, góp vấn bằng QSDDvã giá đất do tổ chức thầm định giá đơn 10 Trong đổ, giá đất do Nhà nước quy Ảnh.thường ở trang thứ inh và thập hơn giá ti thục của đất trong lôi giá thi trường

luôn trong rang thứ động và thường cao hơn giá dit do Nhà nước quy định Dù giáđất do Nhà nước quy dinh thấp, nhưng những người có nhủ cầu sử đụng dit thực nợ

không ip cận được, họ vin phải nhân chuyển nhượng QSDB từ những người trungan với giá cao thâm chi là rất cao

Những năm gin diy, kh: đơa host đồng đầu giá QSDD vào áp đụng đi gópphin hạn chế được những bit cập của giá dit Đầu giá QSDD sf tạo ra mit bằng giáthi trường công ii, mình bạch Các doanh nghiệp thim dinh ga, các CONN kithục hiên việc xác dinh giá thầm dinh ga, quyết ảnh giá đắt cần cử được cơ làđăng tin cây nhất vẫn a giá đắt thông qua đều giá Thông qua việc nghiên cửu đánh

giá thâm Khảo mức giá tai các ving lân cận, các nhà đầu h sổ cân nhấc mức giá

nhủ hop với năng lục tải chính và như cầu sở dụng cia minh Do vậy, giá trắng đầutá thing phủ hợp, sát với giá t thực oie thin đất nên có thé được sỡ dụng làm,cơ sở cho việc sắc din giá khôi điểm cho các dự án dit gi khác có điều kiếntương ứng lim cơ sở cho việc điều chỉnh giá dit ở địa phoơng hoặc nh giá đất

cho những năm tấp theo, to ra mặt bing giá cả chung cho th trường QSDĐ,

Thứ: ai, đẫu giá QSDĐ là phương thức nhằm lay đồng tối da ngiền tha

cho ngân sách nhà nước

Ngân sich nhà nước có vi ti, vai trở vô cùng quan trong đổi với việc phát

triễn kinh tổ, vin hóa, xã hội cũa đất nước nói chung và cia ting địa phương nóising, Do vậy, châm fo nguồn thụ lá nhiệm vụ quan trong hing đều của chính quyền,các cấp Từ khi QSDĐ đuợc coi là hing hỏa đặc biét, được tạo điều kiện thuận lợiđể tham gia thi trường bit động sin, được đơa r đầu giá thi giá tr tửQSDĐ đố gopmột phần vô cùng quan rong chiém tỷ lê lớn trong nguồn thủ ngân sách Nguễn,tha này được sử dang giỏp dia phương thio gố, khắc phục một phin khó khăn rongviệc kiwi thác, huy động vốn để chuyển dich cơ cầu kính tỉ, xây đọng các công

tình phúc lợi, cả thiện môi trường, đáp ting đợc một phẫn như cầu đâu te phát

tiễn, ci thiện đời sống vật thất tinh thin oie người dân, góp phin thục hiện nhiệm,

‘vu phát triển kính tế - xã hội của từng địa phương và trên cả nước

Thứ bạ, ds giả QSDĐ góp phẩn tạ lập si ổn đnh minh bạch công bằng

iu giá QSDĐ là một chỗ trương đúng din và là giải pháp hữu hiệu nhằnnâng cao hiệu quả kinh té đất, tạ lập nự ôn dink, sự minh bạch, cổng bing xã hộitrong hoạt đông giao đất, cho thuê đất, đấm bão lợi ích ci Nhà nước và lot ich cũa"người sử đụng đất Việc giao đất cho thuê đất thông qua hình thúc đầu giá di tao raco chế minh bạch trong tiép cận dit dei theo cơ chế tị trường han chế đuợc tiêusục, loi dạng cơ chế in - cho, chỉ định đối tượng được giao đất thuê dit để mylợi cá nhân, lam thất thoát én sở đụng dit, tin thuê dit, góp phần bổ mạng nguénthu lớn cho ngân sách địa phương, Host đông này ngày cảng được thục hiện phổ

tiến và mỡ rông hơn vỀ quy mổ, ting giá tr thủ được qua các năm và có đông góp

tích cực trong việc phát tridn kinh tế - xã hồi của các địa phương Giao đất, cho thuê

đắt thông qua đâu giá đúng quy nh pháp luật sé bảo dim tinh công kha, khách

quen minh bạch trong chính sich, qua do bảo đầm tin ngân sách tránh tht thoát titsin nhà nước, tạo nguồn tha én dink, bén vũng từ Khai thác cổ hiệu quả nguễn lục

tir đất đủ và tải sin nhà nước

“B6 6 Vidt Namluện nay, hàn ân Tiên 5, Học viện chính bị quốc gia Hộ CHÍ Mù, Hà Một

sue dich tạo sự công khi, minh bạch trong hoạt động gio đất, cho thuê

ân thiết phải được thực hiện công khai từ khâu thông báo bán đâu giá, thực hiện.

toán đấu gá, công khai kết quả đầu giá và cần thắt công khai kết quả xy ví ghen

trong hoạt động bán đầu giá Đầu giá phải age tổ chức và tiến hành trừng thục,

"nga là phii đồng bản chit, đầm bio kết qui diu giálà QSDĐ được bán cho ngườimus thục sự cổ hủ cầu sử ding tr giá cao nhất theo đứng quy dink Tử diy, bio

vi thể

vi được quyển và li ích hop pháp của các bên them ga

Thirty, đẳn giá QSDD là biện pháp ting cường quản Is đắt dea, làm comit cho thế đất

tiên các thủ tc về giao

Diu giá QSDĐ đã tạo ra hướng đ mới phù hợp với chính sách quân lý đất

xi So sánh giữa đâu giá QSDD và phương thức giao đất, cho thuê đất theo thủ tục

hành chỉnh thả rõ ring đều giá sổ lam dom gin hóa, St kiém thoi gian, chỉ phí chohost động quản lý, han chế tinh rang đây dưa kéo dai do phi tri qua nhiều khẩu,

công đoạn, phi xin pháp nhiễu cơ quan c thẩm quyện rit phúc tap, tidm én nguy

co tham những tiêu cục Không con trồng chờ được vào s, các doanh nghiệp, nhàđầu tự sẽ thục sự phải hy minh nâng cao năng lục, khả năng tả chính, cạnh tra:

tỉnh ding và sing phẳng để có thể gianh được dự án Thông qua đầu giá QSDB,

các quan hệ đất dai được din bình rõ rang bai các quy luật của thi trường hạn chếdẫn nự chỉ phd bồi các quan hê hành chính, mệnh lệnh

Đôi với công tác quản ly nhà nước về dit dai, đâu giá QSDĐ cùng cấp mộthương pháp xác dinh giá trì của đất đi khá công khai, minh bạch và khoa học, đặc

tiệt hạn chế tính chất chi quan rong việc xác định giá đất do Nhà nước quy đính,ốp phần hạn ch tiêu cục trong giao đt, cho thuê dit nói riêng và quân ý, sử đụng

đất dei nói chung Bên cạnh đó, viậc đâu giá QSDĐ dim bio được tính công ki,dân chủ, công bing năng cao hiệu quả sở dang đất va phát huy được nguồn nổi lực

của tả nguyên dit, han chế tht thoát cho Nhà nước Néu lâm tốt công tác đầu giá

QSDD, chắc chin ngôi din khi nhắc din dit dai sẽ không cồn coi đây là Tỉnh vục“nhạy cân và phúc tạp" nữa

Thứ năm, thông qua đẫu giá QSDĐ lim chon nhà de phi hop nhất

Đây la cách thúc lựa chon nhằm loại trừ những doanh nghiệp yêu kám sửdang chiêu ro để trùng đâu giá lũng đoạn thi tường nhẫn diu cơ đất ning giá thứhông phi với mục đích thục hiển dự án đều ty bạn chế được tinh rạng dự dn treo

do đoanh nghiệp sau kh tring đâu giá không có năng lục đỂ đơa dy én atin kháiPháp luật quy Ảnh cụ thé du liên than gia đầu giá và những răng pháp lý buộcchất chế về quyén và nga vụ thi chỉ những nhà đầu tr có khả năng tốt nhất và kỹthuật về ti chính mới cổ thể them gia đâu gá

Pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự chung do nha nước đặt ra hoặc thừa nhận,

đặc điễm cia pháp hột vé đắn giá quyên sĩ đựug đất

và bio dim thục hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hộ theo mục đích, nh hướng

của nhà nước, Pháp luật vé dit dei 1a tổng hợp các quy pham pháp luật do Nhà

"ước ben hành nhằm thiét lập quan hệ đất đu trấn cơ sỡ chỗ đồ sở hồu toán dân vềđắt dai và sơ báo hộ diy đã cin Nhà nước đi với các quyền của người sỡ dụng đất

tạo thành mét ngành luật quan trong trong hệ thống pháp luật của Nhà nước ta!”

QSDD là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, giá tri thu được từ QSDĐ.

luôn rit lớn vi thé đa số các trường hop đâu giáQSDĐ đều nhằm vào mue dich lạnh,tẾ ví du như thực hiện dự ăn đâu tơ dự án đầu tơ xây đụng nhà ở a8 bản hoặc chothuê hoặc dé bán kết hop cho thuê, đự án đầu tư lành doanh bit đông sin gắn với

doanh không sử dung vốn nhà made! Nhõng năm gần đây, Chính phủ đã quan tâm.

hơn tối đầu giá QSDĐ, thúc diy việc đầu giá QSDD ở tắt cả các địa phương, đồngthời cam tết minh bạch hóa tất cd các trường hợp trúng đâu giá

quyén sử dụng đất theo quy định của pháp Luật về bất động sản, dự án sẵn x

"© Đại bọc Loàt Ha Ni, Giáo bình lý hản chung về nhà nước và nháy hit NEB Từ pháp, Bà Nội

Trãi qua quá tỉnh dai sie đổ, hoàn thiện và bỗ sung, pháp luật vé đều geQSDD để thực hiện dự án đầu từ đã tương đối diy đã chi tit, có sợ ấp thủ nhữngte tuông rong nền lập pháp Việt Nam, kề thin và phát huy từ khổ niệm Luật ditđi có thể đơn ra khái niệm vé đầu giá QSDD để thục hiện dự án đầu tơ như sauPhp luật về đẫu giá QSDĐ để thực luận che án đầu ne là hộ thẳng các any đựh vềdẫu giả QSDD đễ thực tan đc án đầu he do Nhà nước ban hành, mang tình bắtbuộc phat thực nin và được đền báo tục hiện nhầm điều chính các mỗi quan hệtrong phạm trù đẫu giá QSDB dễ thực bud che ân

hop pháp cho các chủ thễ tham gia vào đẫu giá

Đặc didm của pháp luật đầu giáQSDĐ đổ thọ hiện dự án đu tr

THệ thắng pháp luật đầu giá QSDĐ hình thành theo cơ chế vin hành chính trị

của nhà nước, gin liên với my phát tiễn côn kính t - xã hội Pháp luật về đầu giáQSDD đổ thre hiện dự án đầu hy mang tính đặc thù

- Pháp luật về đâu giá QSDĐ để thục hiện dự án đầu tự là mốt b6 phận pháp

uất trong hệ thống pháp luật về bán đầu giá ti sin và la mét chế định ông điềuchỉnh trong hoạt động đâu giá QSDĐ Pháp luật về đâu giá QSDĐ vừa mang tính.chất công, vừa mang tính chất tr Tính chất tthể hiên ở chỗ tei cuộc đầu giátic bảo vệ quyễn và lợi ich

QSDD vẫn có nã ga ra giá mang tính chất thôn thuận giãn bên bản và bin mua,các bên déu hướng tới lợi nhuận, người có QSDĐ đem ra đầu giá thi muốn bán giá

cao, người có nhu cầu sở hữu QSDĐ mong muốn mua với giá thấp Mặc đủ đất datlà sở hữu toàn din nhưng OSDĐ lai có thể được chuyển nhượng Theo quy Ảnhphip luật vé din sơ và đất đa, QSDĐ là quyển tit sản và có thể chuyển nhượngQSDD từ người sang người khác, Nhà nước cũng có thé thục hiện điều này trongtường hop giao đất có thu tiền sử dụng dit và cho thuê đất hi tham ga vào quan.Hệ đấu giá tải sản Theo đó, hoạt động đầu giá QSDD la hoạt đồng meng tính din sơ

- thương mai Bén canh da, hoạt động đầu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu hư có

Tạ được thục hiện bing mệnh lệnh hành chính nhà nước, chẳng bạn để đơn dit ra

đầu giá thì phã có mét loại các Quyt định: quyét định về việc cho phép đầu ga,

qguyất Ảnh vi việc phê duyệt phương án đâu giá QSDĐ đổ lựa chọn chủ đều te đối

với mdi dy án, quyết dinh phê duyệt kết quả đâu giá

- Pháp luật về diu giá OSDĐ đổ the hién dự án đâu tr thể hiện sự công khai

trong quan hệ - đầu giá QSDĐ Theo nguyên tắc đầu giá, hoạt động đâu ga Q5DĐ.

được thục hiện nhằm mục đích tao sự công kei, minh bạch tong host động giaođất, cho thuê dit, vi thể cẩn tết phải được thực hiện công khai tử khâu thông báo

‘bin đều giá tấp cân hỗ sơ, thục hién bản đầu giá theo tình tự thổ tục đã được quy"định cụ thể, công khai kết quả đầu giá, cơ chế xác lập quyên hợp pháp QSDĐ và.cần thất công dai kết qua xử Lý v pham trong hoạt ding bin đâu giá

1.2.2 Cơ cần cia pháp hột vé đã i it đ thực hiệu drđán đầu te

im q pham guy Anh về nguyên tắc đầu giá QSDĐ đỗ thực hiện ce án

iu giá QSDĐ để thực hiện dự án đều tr phi được trục hiện theo những

nguyên tắc khách quan trung thục, công kh, minh bạch, báo dim tinh độc lập và

giá quyên sử dang

công bằng, bảo vé quyền và lợi ich cũa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ phep

luật này, Đây la kim chỉ nam cho hoạt đồng đầu giá ti sin, dim bảo đâu gá QSDB

được tỔ chức thực hiện đông quy đãnh pháp luật, nhẫm loại trừ những tiéu cực than,

những trong gieo đất, cho thuê dit, quản lý sử dụng đất đi

“Niềm guy phạm guy Ânh về đối tượng - QSDB để thực hiện dự án đẫu hệPháp luật quy đính cụ thể vé các trường họp diu giá QSDĐ để thục hiện dựán đầu tr Trong đó, nu cụ thể đổi tương đâu gié la OSDĐ để thục hiện các dự án

đầu tr các trường hợp đâu giá QSDĐ và các trường hop không đầu giá QSDB Seu

khi dép ting đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đầu giá và pháp luật và dit

dui, thi môi đã điều én trở thành đổi tượng của đầu giá QSDĐ

“Mềm qnp pham yy dh v chỉ thể than gia đẫu giá QSDĐ để thue kiện

che on đầu tc quyên và nglấn vụ cũa các chỉ thể

Chủ thể trong quan hệ đầu giá OSDĐ để thực hiện dự án đầu hư về tổng thểbao gầm: Bên có QSDĐ, bên tham gia đấu giá QSDD và bin tổ chức đầu giá

QSDD Nha nước sẽ thông qua CONN cóquyền vừa tham gia với vai trò vừa

lia bên có QSDB, vừa là bin giám sứ, Hiểm tra việc thực hiện hoạt động đấu giáSDD thre hiện quyển và nghĩa vụ tương ứng với các vi tra Đối với bên tham gia

đầu giá QSDD, cản phải đáp ứng điều kiện năng lục ti chính (vốn, khả năng huy

đông vốn), không có vi pham pháp luật về dit đai đốt với trường hợp dang rỡ dụngđất do Nhà ngớc giao đất, cho thuê dit dé thục hiện dơ án đầu tơ khác, không thuộctrường hợp bị cẩn tham gia đều giá QSDD Quyển và nghĩa vụ của các chủ thểđược quy din cụ thể, chất chế dim báo ốt nhất quyin và lợi ich chính đăng của cáctên than gia quan hộ đầu giá QSDB để thực hiện dự én đều he

“Niềm ty pham Ảnh về các hành thúc đẫu giá QSDĐ dễ thục én dự

tnd ne

Pháp luật quy dinh nhiễu hình thúc diu ga với các đu kiên nguyên te, quy

tình thủ tue và yêu cầu hỗ sơ kêm theo dé các chủ th tham gia đầu giá lửa chonĐỂ tến hành đâu giá QSDĐ để thục hiện dự án đều tụ tổ chúc đầu gi ti sẵn thônthuận với người có tai sin đâu giá lựa chọn mốt trong các hinh thúc sau đây để tiênảnh cuộc diu giá Diu giá true tip bằng li nói tạ cuộc đầu giá, Đầu giá bằng bốhiểu trục iếp tạ cuốc đấu gá, Đầu giá bing bô phiêu gián tấp, Đâu giá trục

tuyên Với quy đính trên, việc đầu giá được xem là hợp pháp nêu được thực hiện.

bing các hình thúc đã được tật kế Đồi với tùng hình thúc đầu giá QSDĐ rổ có

những yêu cầu cũng như ưu nhược điển riêng,

“Niềm yy pham gi Ảnh về trình hợ thủ me thực hiên đẫu gá 05DĐ để

thực hiện de án đẳu hự

Các chủ thể tham ga đấu giá QSDĐ phải bảo dim thục hiện ding theo quy

tình tình tự và thủ tue theo Thông te in tịch số 140015/TTLT- BTNMT-BTP

hướng din thủ tu, bình tự đầu giá QSDĐ phi bão dim diy đã các bước và phảidip ving những nguyên tắc tong thực hiện đầu giá QSDD theo quy đính của Luậtđầu giá QSDĐ năm 2016 Việc quy Ảnh tinh tự thi tục đấu giá QSDĐ để thực

iện dự án di tw nhằm đăm bảo tính công kh, mình bạch trong quân ý, sử dụng

đất di, tao cơ sở pháp lý đẳng bộ, thing nhất cho việc tổ chức đâu giá các lo tài

°° Điệu 40, Luật Din gi tà săn nấm 2016

sin đoợc hiệu quả khả th, ngân chin, hen chỗ tối da nh trạng têu cục như thông

ding, dim giá, “quân xanh quân đỏ”, day giá cao ri

xấu tác động tiêu cục đến tình hình in tỉ xã hội

im qny pham về xứ lý vĩ phạm pháp luật về đẫu giá QSDĐ đễ thực hiện

rán đu hề

"ủy theo tính chất và mute đồ vũ pham mã các hành vi vi pham pháp luật vé

đầu giá QSDĐ để thre hiện dự án đều hư có th bị xử lý theo quy định tei Ngủ dinksố 82/0020/NĐ-CP quy nh xử phạt vi phạm hành chính trong tỉnh vục bổ trợ tựphp; hành chính tơ pháp; hôn nhân và gia dink; thi hành án dân sự phá sin doanh,

"nghiệp, hop tá xã hofe bị truy cửa trách nhiệm hình su theo quy định tei Điều 218“bỏ cọc” gây những hiệu ứng.

Bộ Luật hành ny2015 Tình trang vi phem về đầu giá tài sin nói chung và đấu giáSDD để thực hiện de án đầu hư nói sing ngày căng có xu hướng gia ng sơ vớiXhoăn lợi nhuận eich xủ thụ được thông qua hành vi vĩ phạm tt ot thi inh thúcxử lý và múc in xử phạt theo quy dinh pháp luật là khá thấp chưa đã súc tấn denin dò cổ xử phạt nhưng vẫn sẽ co những đối tuong bít chấp vi phem Truớc tinhtình này, cần phải gia cổ khung pháp lý vé trình tự thủ tục của Luật đầu giá tai sinvà khung pháp lý đẳng b6 trong chế tai xổ phạt ep dụng đốt với vi phạm vé hành,chính cũng như hình sự đã giúp han chế được các hành vũ vi pham, php luật về đềui4QSDĐ đổ thụ hiện dự án đầu tr

1.2.3 Các yén tố tác động, ảnh hướng tối pháp hut về din giá quyển sĩdg đất đễ Học hiện de án đần tr

- Những yêu tổ mang tinh chính ri tác đông din pháp luật về đầu giá OSDĐ

để thục hiện dự án đâu he

Tha ky bao cấp, đấu ga QSDD chưa được dit ra; mọi quan hệ dit đa được

xác lập trên cơ sở các quyết dink hành chính cña Nhà nước Khi chuyển sang cơ chếthi trường theo đó, ny cua thiệp côn Nhà nước đối với quan hệ dit đai sẽ được thahep, thay vào đổ, các quan hệ dit dei được xác lập theo định hưởng của nén kính tế

thi trường và đầu giá QSDĐ ngày cảng được ghi nhân và bio vé Trên cơ sở đườnglẫn lin tỉ thi troờng từng bước

lối của Đăng, chính sách của Nhà nước về phát

iu chỉnh sia

đất để giúp chúng ta có được định hướng đúng din trong công tác quản iy dit đi,hoàn hiện hệ thống php luật về dit đại nói chung và pháp luật về đâu giá QSDBnổi dễng Điểu đó được dink hướng trong các ng quyết của Đăng (Nghị quyết 19,

Ngã quyết 18) và được hiện thục hoá kế từ Luật Dit đa 2003, 2013 và trong Luật

itu gá tả săn 2016 theo hướng Loại đất âu gi va chủ thể đầu giá cảng được mỡ, ban hành mới nhiễu văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực

tông để tăng cường cơ hội tip cân đất đi cho các nhà đầu bơ

- Những yêu tô mang tính kinh tÔ - xã hội tác động din pháp hit về đâu gi.

SDD đổ thục hiên dự án đầu tr

Mức lợi nhuận tha được hay giá tỉ lợi nhuận từ bất động sẵn có ảnh hưởnglon tới thị trường đâu tr bất động sin Khi mà khả năng tạo ra loi nhuận tử bắt động,

sin cảng cao thi gi toi chuyển nhương hay giá trứng đâu giá li dem QSDĐ ca đều

giá rẽ cing cao và ngược lạ, Bên canh đó, khi nước ta them gia vào những hiệpnh thương mai tự do sẽ giúp chúng ta thu hút được số lượng lên các đoanh nghiệpFDI nước ngoài vio đều tơ tạ ViétNam khiên cho giá đất cũng ting lên

Ngoài ra vi bí dia lý và mai trường khí hậu, thd nhưõng yêu tổ din cư ảnhhướng din đâu giá QSDĐ để tne hiện dự án đều hư Đôi với những khu đất có vĩ bí

dep, thuận lợi giao thông cảng gin trung tâm đổ thi hoặc khu vục tập trung nhiễuâm công nghiệp, cum công nghiệp sẽ có giá ti cing cao và nguợc lạ Bén cạnh đó,

những đặc đễm vỀ khí hậu én hòa hay it chịu rồi ro về thiên nhiên cũng là những vĩ

trí được tủ ái lợa chọn với mức giá tring du giá tốt

tink trạng thông đồng, nhóm lợi ich,

ảo về nhà đất & vùng và khu vực pháp luật phải được hoàn thiện để có cơ chế

lũng doen thị trường tạo nôn những cơn sốt

kiểm soát hiệu quả hơn.

KET LUAN CHƯƠNG 1

Những vin dé lý luân về đầu giá quyển sử dụng đất để thục hiện dự án đều

tr và pháp luật về đầu giá quyền sử đụng đất af thục hiện dự án đầu tư lã nội dong

quan rong là cơ sở để đánh gi te rạng pháp loật về đầu giá QSDD đổ thục hiệndidn đầu tơ Trong chương, tác gã đã dé sta im hiểu, phân tích khái niệm, dicim, mục dich, ÿ nghia của diu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tơ và pháp futvề đầu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tr để lâm rõ được bin chất của vẫn điTuy nhiên Lý luận và thọc én áp đụng luôn có khoảng cách nhất định nên để thụcthi mốt cách có hiệu quả pháp luật về đầu giá QSDĐ để thục hiện dự án đầu tơ cầnhải xác Ảnh quan diém, dinh hướng chính trị của Ding trong công tắc quân Lý ditxi, hiểu được su thay đổi tiễn hoa của thị trường QSDB Vi thé, trong chương 2luận văn, tác giã đã tiễn khd tim hidw thục trạng pháp luật và đầu giá QSDĐ đểthục hiện dự án đầu tơ và thụ ti thi hành trên die bản tinh Thứ Bình để đơn ra

các nhận ảnh đảnh giá Em phương hướng giã pháp nâng cao hiệu quả thi hành

Thấp luật

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THY TIEN THI HANH PHÁP LUẬT VEĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DUNG BAT ĐÈ THỰC HIEN DỰ ÁN ĐÀU TƯ TREN

DIA BAN TINH THÁI BÌNH.

21 Thục trang quy định cia pháp hật về đầu giá quyền sử dung đất để

đây đồ quy chi đầu giá QSDĐ đã được ben hành

Việc đâu giá QSDĐ để thục hiên dự án đầu từ phải duve tiến hành côngXô, lên tue, dim bảo tính độc lập, trung thực, bình đẳng công bing và khách.

quan; bảo vé quyền và lợi ich hop pháp của Nhà nước, ngu tham gia diu giá nhà

đầu hư mua được t sẵn diu giá tỔ chúc diu giá tai sẵn và đầu giá viên” Nhằm

mục dich tao sự công kai, minh bach trong host đông giao dit, cho thuê dit, đầu

giá QSDĐ đỂ thục hiện dự án di tr cần thiết phất công kh tt cả quy tinh, bắtđầu từ thông báo bán đầu giá tấp nhận hỗ sơ bán đầu gá thim định hd sơ đầu ga,thục hiện đu giá, công khi kết quả và trường hợp cần thiết công khai kết qua xử lývi phạm trong hoạt đông đều giá QSDĐ để thục hiện dự án đều tư Diu ga QSDDđể thực hiện dự án đều tư luôn bão dim quyền và lọi ich của các chỗ thé trong quanhệ đầu giá QSDD

2.1.2, Đối trợng din giá là quyền sử đụng đắt dé thực hiện dieu đầu tr

Theo quy Ảnh tạ điển c khoản 1 Điều 4 Luật Đầu gat sin: ti sẵn làSDB theo quy Ảnh cin pháp luật v đất đi là ải sin ma pháp luật quy định phải

Dike 6 Luật Dan giá tà săn 2016

"bán thông qua đầu giá Nhà nước giao dit cots tiên sr dụng đất cho thué đất theoHình thúc đầu giá QSDĐ đối vớ các trường hop tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất dai

năm 2013 Tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất dei 2013 quy định về các trường hop

không đều giá QSDD khi Nhà nước giao đất, cho thuế đất còn quá rồng, chơa cụ thể

dấn din inh rạng nhiêu khu đất cho Nhà nước quân lý có giá tỉ cao nhưng không

bán qua đầu giá nên số tién thụ nộp NSNN không ding giá trị thục tế của lổ đấtlâm thấtthu NSNN

Theo quy dinh tei khoản 1 Điều 14 Nghị ảnh số 43/0014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tt thi hành mốt sổ điều của Luật Dat datđược sửa ai, bổ sing tei khoản 10 Điều 1 Nghị định 149/2020/NĐ-CP, dự án đềutư mang đầu giá fue chon chỗ đầu tr (tris các dự án đầu tư có sở dụng dit không

có mục đích Hình doanh thi không áp dạng điều kién quy dinh tạ khoản 3 Điều 58Luật Đất độ, bao gồm,

* Dự án đẳu tr xập đụng nhà ở để bản hoặc đễ cho thuê hoặc đễ bản kết

hop cho thuê theo qu định cũa pháp luật về nhà

- Dự án đầu he han doanh bắt động sân gin với QSDB theo quy Ảnh của

"pháp luật về kinh doanh bắt động sản,

- Da én sẵn xuất lạnh doch không sit tụng vốn nhà nước

Đôi tương đầu giá là QSDĐ để thực hiện dự án đâu tr cần phi dim bio các4u liên nhất dink su đây để dua vào đâu ge

- Đã cổ kế hoạch sử dụng dit hàng năm của cấp huyện được CONN có thi

quyền phê đuyệt Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở meng tỉnh kỹ thuật

-php lý cho việc giao đất, cho thuê dit, la công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắmchic quỹ đất đủ và xây dụng chính sách sử dong dit đa đồng bộ có hiệu quả cao,

han chế sự chẳng cháo trong quản lý đất đai Làm tốt công tác lập kế hoạch sở dụng

đắt lá đều kiên tên quyết quyết định khả năng tho hút đầu tư ce quỹ đất hiệu quảêm thác và tạo được tính thống nhất trong công tác quản lý đất đu ở dia phươngTheo đó, cần phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để dim bảo sử dụngđất di một cách tt tiên, hiệu qua

lất đã được giải phóng mất bing, dit có từ sin gin ién với đất ma tà sin

Dit đã giải phông mất bing hay côn gọi là "đất sạch” tức là phân điện tích

đắt không có tranh chip, được các CONN có thẫn quyển thục hin công te thụ hồ:đất bai thường hỗ trợ tái ảnh cư cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia định và đã sinsảng cho hoạt động đầu tư xây đụng công tình Gist phóng mắt bằng là khẩu quantrọng là điều kiện cần để to nên dit sach trong quỹ dit a8 tổ chúc đầu giá Khâu,gii phỏng mất bằng phã được thực hiện đúng thẫm quyển, tỉnh hy và thủ tec theoquy định của pháp luật Đây là vin để mẫu chốt quyết đính dit có thực sự “mạch”hay không Đâu giá "đất sack’ để thực hiên dự án đều tr khắc phục được một số

Han chế của trường hợp giao, cho thuê đất theo hình thức chỉ nh Bo là vie giao,

cho thuê đất không phụ thuộc vào ý chi chit quan của những nguừ trực bếp thục

iện công tác quản lý đất dei, shim tạo ra sơ canh tranh về năng lục giữa các chữ

thể, tránh tính trang tiêu cực Khí hoàn thành việc thụ hả đất để đều giá QSDB đểthục hiên dự én nhà ở, thương mại, dich vụ sin xuất lánh doanh theo quy Ảnh.

của Luật Đất dai 2013 th sẽ tạo ra dit sạch đ ảm với các chr én bạ ting kỹ thuật

Điễu này vừa tha hút được các nhà đều tr quan tim vữa bảo dim nguẫn thụ cho

"ngân sich từ hoạt động đều giá, giúp tí lập vốn để tép tục tạo ra đất sack”!

- Có phương án đâu giá QSDĐ được CONN có thẫm quyên phê duyệt

Phương án đầu giá QSDĐ để thực hiện dự án di tr là cơ sở để thực hiện

toàn bộ quá trình đầu giá Bao gồm những nội dung chỉnh” danh mục loại đắt, vi

tu, điện ích và kỹ thuất hạ tổng, tử sn gin iễn với the đất đầu giá (nu cô, meich, hình thúc gao đất, thoi han sử đụng của các thin đất đầu giá (nêu c0); đự kiếnthời gián tổ chúc thục hiện diu giá, đối tương và điều kiện được tham gia déu giá,

ne phí tham gia đầu giá và khoăn tin đặt trước phi nộp, bình thức đâu gi nd

phi, nguồn kinh phi tỔ chắc thục hiên, dự kiẫn giá t thủ được và để xuất việc sửdang nguin thụ từ kết quả đều giá phương thức lựa chọn đơn vị thục hiện cue đềugd hoặc để xuất thánh lập Hội đông đấu giá ti sẵn trong trường hop đặc bit, để

Phan Trung Biện, Hoàn tiện các quy định về điều kiện tong dn giá dt sach, bài đăng bên Tap

cải ti chú ngày 1192018,

“Khoản 2 Điện 6 Thang tr hên tich6 14/015/TTLT.BTNMT.BTP.

xuất đơn vi được giao ổ chức thục hiện việc đầu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầutur Phương én đấu giá do đơn vi được giao tổ chúc đầu giá QSDD lập báo cáo SởTai nguyên và Mỗi trường (SỐ TNMT) thim định trước ii tình UBND cùng cấp

an hành.

- Đã được CONN có thim quyển quyết ảnh gá khối đễm để đấu gaQSDD.

- Việc di giáQSDĐ thục hiện đối vớ tùng tit đất,

- Đã có quy hoạch chỉ tiết 1/500 được cơ quan có thim quyền phê duyệt đối

Với đất thục hiện chr án đâu bơ xây dụng nhà ở_ Theo pháp luật về xây dựng chủ

đầu tr đự án có trách nhiệm lập quy hoạch chỉ tắt 1/500 và bing tiên ci chỗ đềutây án, không phi trách nhiệm của Nhà nước Quy hoạch chi tất 1/S00 chỉ có khidây án đ được phê duyệt đã tìm được chủ đầu tơ nên việc đơa ra quy ảnh & bước

xem xét điều kiên đối với đất đưa ra đấu giá sẽ khổ thực hiên trong thực tốn”

Ngoài ra pháp luật hiện hành cho phép các đợ án cổ quy mô ahd dưới Sha(đưới 2

hha đất với đự án nhà & chúng ox) không ph lập quy hoạch chi bết ma thay bằngbin vi tổng mất bằng, phương án Hiên trúc công tình theo quy định tai Điều 14Nghĩ định số 37/2010/NĐ.CP, Điều 10 Nghị Ảnh số 44/0015 nên đặt re điều liên

Tiên quyết phi có quy hoạch chi Hat gly hing hing kh tiễn khai thục hiện”!

2.1.3 Chữ thể tham gia thực hiện din giá quyền sit dung đắt đ thựcAen din tr, quyều và nghĩa vụ cũa các chủ thể

311.31 Bên có quyên sử ng đất

Trong đâu ga OSDĐ để thục hién dự án đầu ty, bên có tai sẵn - QSDĐ làNha nước, Nhà nước với từ cách là chỗ thể đặc biệt và them gia trực tấp vào quátình đâu giá QSDĐ để thục hiện dự án đầu tơ Ở Việt Nam, đất đi thuộc sở hike

toàn din do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu, thing nhất quản tý, nên Nha nước là

2Ý kiện ủa G5 TS Đặng Hùng V6, nguyễn Thự buông Bộ Ta nguyễn và Môi tường, “Đấu gió

cắt Cân thêm hưởng dn He the mg ch mốc, bát Bông tên bang web Báo đàn thần, ngày

19180023 l

Tý nàn lân Đình - chuyên gia nhấp lý về đắt đai, đần tr bất ông sân, “Đắc

gi đất Cầu thữm hướng đấn hue tạp inh mơ”, bà đăng hòn Đang eb Báo đàn hề ngàyTRIẠ033

chỗ thể duy nhất có quyền định đoạt số hân pháp lý cia dit đá Với tơ céch a bêncó tả sản đơn ra đẫu giá, Nhà nước cân phẫ dim bio dit là "đất sa" túc là để

được quy hoạch sử dung chỉ tt hoặc có kế hoạch sở đụng chỉ tit; quy hoạch xây

đang chi tiết được cập có thẩm quyền phê duyệt, dit đã được bài thường giảiphong mất bằng và đất di có phương án đâu giá

Đơn vị tổ chức thục hiện diu ga QSDĐ để thục hiện đy án đầu tơ là Trangtâm phát tiễn quỹ đất thuộc Sở TNMT; trung tâm phat tiễn quỹ đất các huyện hoặcsơ quan tổ chức khác được UBND cấp có thim quyền giao tổ chúc, thực hiện việcđầu giá QSDĐ để thực hiện dur án.

Đơn và tổ chúc thực hiện việc đấu giá QSDĐ co rách nhiệm tp nhận và

quân lý quỹ đất đầu giá dim bão đúng dién tính, mốc giới trước khi bin giao cho

đối tương trúng đều giá Xây đụng phương én đầu giá hỗ sơ hình giá khối đễm, dựthio Quyết Ảnh kết quả đều gá OSDĐ để thục hiện dự án đều tr git Sở TNMTPhòng TNMT xem xét tình UBND công cập ban hành đ thục hiện, bản giao dit

thục die, phốt hợp cập gây ching nhân QSDĐ và xử lý các vướng mắt sau lôi đầu

giá cho tổ chức trúng đầu giá

Đơn vì tổ chức thục hiện việc đâu giá QSDĐ thực hiện các quyển và ngiấa

vụ theo quy ảnh tạ Điều 47 Luật Đâu giá ti sin 2016 Trong đó, việc cử dei điện

them dự giám sit việc thục hiện cuốc bán đâu giá QSDD cần phải được thục hiện

nghiêm ngặt Tay từng trường hợp cơ thể, đơn vi tổ chúc thục hiện việc đấu giá

quyin sử đụng dit phố hop với đơn vĩ thục hiện cuộc bản du giá mời đụ điện cơ

quan ti nguyễn và môi trường, từ pháp, ti chính, chính quyền dia phương nơi cóđất bản đấu giá và đi điện 15 chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự giámsét thục hiện cuốc bin đầu giá quyển sử ding đất Quy dinh này nhằm dim bảoqguyễn lợi của người có tai sẵn trong việc gm sắt quả tình đầu giá tuân theo đứngcgay định cin pháp lot, tránh tinh rạng tiêu cực gây thất thoát tải sẵn nhà nướcNgoài ra, bên có QSDĐ có quyên: yêu câu tổ chức đầu giá tài sản đừng việc tổ chứcđầu giá nếu có hành vi vi phem tình tự thủ tue đầu giá, yêu cầu đầu giá viên đừngcuộc đậu giá nêu có hành vi thông đồng mỏ: nói a dim giá, đơn phương châm dit,