Kỷ yếu hội thảo khoa học: Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Khi các nhà đầu tư có được sự tin ety, đã cổ được công cụ để dim bio “được lợi fch của họ thì họ sẽ yên tâm tà sẽ mạnh dạn hơn trong việc đầu tự vốn, “Hiện nay, Việt Nam đã có mot hệ thố

he ot ORES đu CC

-NHA PHÁP LUẬT VIỆT - PHÁP.

MAISON DU DROIT VIETNAMO - FRANGAISE

HOITHAO PHAP LUAT VE DANG KY

GIAO DỊCH BAO DAM

‘Tai liệu tham khảo - lưu hành nội bội

Wea Nội - 3 sà 4 / 9/2002

“Ngày 3 và 4 tháng 9 năm 2002

[Nha Pháp lưật Việt Pháp đã tổ chức hội thảo

"Pháp tuật về đăng ký giao địch bảo đảm.

với sự tham gia của các báo cáo viên:

Ong Jean Paul DECORPS

Chủ tịch danh dự Hội đồng Công chứng tối cao Pháp

Ông Charles LAMITIE

Trưởng phòng Đăng ký giao dịch quốc gia về giao dich bảo dim

Ông Olivier GOUSSARD

Cong chứng viền vùng Chateauneuf sur Loire

“Kỹ yt này ghỉ lại toàn văn nội dung hội thảo làm ti liệu nghiền cứu,

tham khảo cho các cơ quan và chuyên gia pháp luật của Việt Nam tham gia hội thảo

Nha Pháp luật Việt-Pháp

HỘI THẢO VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO DAM.

‘Ong Jean Paul DECORPS, Chủ tịch danh dự Hội đồng công chứng tối cao Pháp

'Ngành công chứng Pháp rất vinh dự được mời tham gia hộ thảo này để cùng các banthảo luận về thảo tháng tr hướng din áp đụng quy định pháp luật về thẩm quyền và vẻ thù

tục dang ký va công bổ các giao dich bảo đảm

"Đây là một chi đề hết sức quan trọng và một đất nước dang mở của ra nÊn thường mại

‘que tếnhư Việt Nam không th không đặt ra các quy định pháp luật v8 vige dang ký các giaodich bảo dim nhằm đảm bão sy an toàn cho các nhà đâu we và sự bình đẳng cho các bên trong

quan hệ hợp đồng

Chúng tôi đã lựa chọn bai trong số các chuyên gia lỗi lạc ca Php tong Tĩnh vự này,

Ong Olivier GOUSSARD Ia một trong số 30 công chứng viên hing đầu của chúng tỏi, là

thành viên của Hội đồng công chứng tối cao Pháp, đã từng giữ chức chủ tịch Hội đồng công,

“hứng cấp nh và à giáo sư Luật chuyên giảng dạy về mảng pháp luật liên quan đến các biện

pháp bảo đảm tại khoa Luật, trường Đại hoc Orléan, Toi đã để nghị ông LAMITIE sang tham.

dự hội thảo không phải vì ông a đồng hương với tôi, mà vì Xiện nay Ong đang lãnh đạo một

‘trong những phòng dang ký giao dịch bio đảm lớn nhất nước Pháp là phòng đăng ký giao địch

bảo dim thành phố Mác Xây Với tư cách đó, Ong có nhiễu kinh nghiệm trong việc tổ chúc

các phòng đăng ký gio dich bảo dim cũng như trong hoạt động đăng ký và công bổ các giaodịch bảo đâm,

Toi hy vọng ng với trình độ chuyên môn đó, các chuyên gia của chúng ta giải đấpđược những vấn dễ mà hiện nay các bạn dang phải tập tung giải quyết

“Tôi xin chúc quý vị đại biểu sức khoẻ, chức hội thảo thành công tốt đẹp

"Bà Nguyễn Thuý Hiền, Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dich bảo đảm :

"Trước hết, (hay mật cho Cục Đăng ký quốc gia giao dich bảo dim, một đơn vị mới của

"Bộ Từ pháp, tối xi trn trong cảm ơn Nhà Phép luật Việt - Pháp đ tạo điều kiện để chứng ta

16 chức cuộc tọa đàm ngày hôm nay Chủ để này đã thủ hút được sự quan tâm tìm hiểu củađông đảo cá nhân, tổ chức trong và ngoti mốc, Chúng tôi cũng rất vai mừng được đón tiếp

các chuyền gia đến từ một dat muse rất xa xôi nhưng cũng rất gn gũi Gt Việt Nam trong lịch

sử cũng như rong hiện tại Sự có mặt đông đã của quý vi dại biểu cũng thể hiện được sự quan

tâm rất lớn đối vốilĩnh vực pháp luật về đăng ký gia dich bảo đảm,

Vigo đăng ký giao dich tào đảm không phải là một vấn để hoàn toàn mới ở Việt Nam.

`Nếu nghiên cứu lịch sử phát triển của pháp luật về dân sự kinh tế của Việt Nam, chúng ta có

thể thấy ngay từ thế kỷ 15 Việt Nam đã có những quy định ty còn rất sơ hai về việc đăng kể

ce ti sản, bao gồm cả việc đăng ký các biến dong liên quan đến các ti sản 46 Khi chúng tôi

16 ing đây là một vấn để mới là vi chúng ta có cơ chế đăng ký khác hin trước day, tức là cơchế đăng ký mang tinh chất công khai Việc đăng ký giao dich bảo đảm theo quy định của

aa Ï

"Bản djl của Nhà PH lu Vie Tháp

nghị định 08 có một diém khác biệt, và đó cũng là điểm thé hiện được quan điểm đổi mới về

cải cách hành chính, đó là đã đăng ký thi phii công khai cho tất cả những ai có nhu cấu tìm

hiểu Có thể nói, đây là đổi mới mang tính cách mang so với hệ thống dang ký hiện nay ở `

nước ta

Vigs đăng ký nhằm ba mục tiêu công khai thông tin và qua đó để xác định thứ tự ưu

tien thanh toán đồng thời giúp Nhà nước quản lý được những giao dich và những biến động

liên quan đến tài sin nói chưng Ti 46 giúp cho các giao dich dân dự kinh tế có được một độ

‘an toàn nhất định, đặc biệt là việc cho vay vốn của cá tổ chức in dụng, hoạt động đân tư

trong và ngoài nude Khi các nhà đầu tư có được sự tin ety, đã cổ được công cụ để dim bio

“được lợi fch của họ thì họ sẽ yên tâm tà sẽ mạnh dạn hơn trong việc đầu tự vốn,

“Hiện nay, Việt Nam đã có mot hệ thống văn bản pháp luật xẻ đăng ký giao dịch bảo

đảm, nhưng vẫn còn một số điềm bạn chế Vé đụ, chứng ta chưa thống nhất được quy tình.đăng ký, Việc đăng ký giao dich bảo dim tai Cục đăng ký của Bộ Tư pháp có một quy tinhtương đối tốt và tuân thủ chặt chế quy định của Nghị định 08 về đăng ký giao dich bảo dimcủa Chính phủ, ban bành năm 2000 Trong lĩnh vực đăng ký giao địch bảo dim về thw bay, tu

biển thi cũng đã có những văn bản hướng dẫn trước đây, những không tuân theo đầy đủ cáo

‘guy định của Nghị định 08, với sự khác biệt khả lớn trong quy tình đăng ký Đặc biệt, trong

Tĩnh oye đăng ký giao dich bảo dim bằng quyền sử dụng dat và bất động sẵn gắn liên với dst,

chứng ta cũng có tất nhiều văn bản nhưng chủ yếu về việc đăng ký các biến động Còn việcđăng ký theo tỉnh thần của Nghị định 08, hiện nay trong lĩnh vực đăng ký gio dịch bảo đảm,bảo lãnh hay thế chấp bằng quyển sử dụng dé, bai dong sản gắn ign với đt, chúng ta chưa cổmột tình tự hủ đục mang tính khoa học, thống nhất, phù hợp với yêu cần thực tiến, đặc biệtcác các yêu cầu về vin để công khi Có thể nổi, đã có những quy định hế sức tiến bo, nhưng

‘vin còn nhiễu hạn chế, nhiều mâu thuần và chồng chéo

‘VE thẩm quyên của các cơ quan đăng ký trong Tinh vực đăng ký về cắm cố, thế chấp,

bảo lãnh, chứng ta thấy ring thẩm quyền đó được phân tin cho rất nhiều cơ quan khác nh:

“Trong việc thục hiện các quy định pháp luật hiện nay về giao dịch bảo đảm, đạc biệt

liên quan đến ding kỹ giao dich bảo dim bằng quyền sử dụng đất rà Bất động sẵn gin liền vớiđất, chúng tôi thấy còn có một số khó Khăn Các cơ quan có thẩm quyển cấp giấy chứng nhận

quyển sứ dụng đất và bất dong sẵn gin liền với dat là Sở địa chính - nhà đất hoặc Sở địa

chính ở các tinh thành cấp giấy chứng nhận đối với các quyền sử dụng đất của một số chủ thể

nh và đô thị, Ngoài ra, chúng ta còn có một cơ quan nữa có thẩm quyền cấp giấy chứng

nhận quyển sử dụng đất là UBND cấp huyện Khi xây dụng những quy dinh về đăng ký giaodịch bảo dm liên quan đến nh vực đất dai và bất động sản, lúc đấu chúng tôi đã thiết kế theo

phương án là cơ quan nào cấp giấy chứng nhận quyền sĩ dụng đất th sẽ đăng ký luôn cả các

biến động và các thế chip, bio lãnh liên quan đến quyên sử dụng đất và bất động sin gắn Bến

với đất Nhưng sau đó, chúng tôi thấy không thé lim như xậy, owe ep giấy chứng nhận lại

giao cho cấp huyện, trong khi đó đăng ký giao dich bảo dim lại giao cho Sở địa chỉnh - nhà

“4ã và Sở địa chính ở 61 tinh thành, và giao cho UBND cấp xã, mà UBND cấp xã lạ không cấp giấy chứng nhận Trong khi đó, UBND cấp huyện không thể kiểm tị, giám sắt vẻ vấn để

tài sin thuộc sở hữu của ai, dã đăng ký quyền sở hữu, quyền sit dụng bay chu Qua đó,chúng ta có thể thấy một bat cập à cấp xã không có thẩm quyển cấp giấy chứng nhận nhưng,

2

‘Bin eh của Nhà Pháp uae Việ Phép

"hi cổ thm quyên đăng ký gino dịch bào đảm liên quan đến quyền sử dung đất và bất động

sản sắn lin với đá Do đó sẽ có những khó khân trong việc thự hiện quy tình ding ký.

Liên quan đến bất động sin là đá, có iéc đăng ký để cấp giấy chứng nhận, đăng ký

biến động và đăng ký dế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đi Ba việc đăng ký này Không

được thực hiện theo tình tự tủ tự chung

"Ngoài ra chứng tôi cũng thấy một điểm tôn tại nữa à có rất nhiêu bất động sin ở Việt[Nam không thuôc điện dang ký quyển sở hữu Theo quy định của pháp lut hiện hành, chỉ có

nhà ở ti các đô thị mối cề đăng ký quyển sở hữu, theo quy định của Nghị định 60 Còn rất

"nhiều công tình xây dựng khác, như nhà hing, nhà máy, khách sạn, kho tầng, bến bãi là

các bất động sin rất quan trong nhưng vẫn không có cơ chế để đăng ký quyền sở hts Do đó,khi thực hiện đăng ký giao địch bảo đảm thì chúng ta sẽ rất khó khăn trong việc tim hiểu Xem

chủ của công trình xây đựng đó có đích thực là người cổ quyển sở hữu đổi với tài sẵn đó

hay không

“Cơ phế đăng ký giao dịch bảo dim của Việt Nam có hai loại, gồm đăng ký bắt buộc và.đăng ký tự nguyện Việc đăng ký là bit buộc khi ding một tài sản để cẩm cố, thế chấp, bảo.Tãnh ở nhiều noi, nhiều lần Những, việc bảo lãnh bằng các tà sản khác, trừ quyền sử dụng đấtTại không bất bude, Điều này ảnh hưởng Bến việc xéc định thứ tự un tiên thanh toán Đối với

đăng ký bit bude, thứ tự wu tiên thanh toán phải theo thứ tự đăng ky Nhơng, tấn đăng ký tự

"guyện th, theo phan ánh của các khách hàng chúng tôi đã nhận được, họ không thực sự yên

‘en, Đây cũng là một vấn để đặt ra trong quá tình nghiền cứu, Vậy chúng ta có nên xác định

đăng ký bất buộc đối với moi trường bop ding tài sin để cầm cố, thế chấp các khoản vay hoặc

.để thự hiện nghĩa vụ dân sự nồi chung ?

“Trong quá tình thực hiện công tác đăng ký thi gian vừa qua, chúng tôi thấy c một số

6 Kho đuối góc độ quy định pháp luật như vay Đồng thi vẻ mật thực tế cũng có khó khan

Tà một số SB địa chính và UBND cấp xã hiện nay chưa triển Khai việc đăng ký thế chấp, bảoTãnh bằng quyền sử dụng đất và bét dong sản gắn liên với đất Do chưa có thông tự hướng dẫn,

"nên nhiều địa phương còn chưa triển khai Đó cũng là lý do để chúng toi phải tập trung xây

‘dung dự thio thông tr nầy,

Tiếp theo tôi xin trình bày đối nế về về chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký.sito dịch bảo đảm hiện nay Thứ nhất, về việc đăng ký thu biển và huyền vin khu vục, thẩmquyéa là đăng ký các giao dich bảo đâm bằng ta biển Hiện nay, Việt Nam có ba chi cục, ở

‘HK Phòng, Đà Năng và Thành phố Hồ Chí Minh Các chỉ cục này tiến hành đăng ký sau đó

chuyển các thong tin v Cục hành bãi Việt Nam để ghi vào sổ đăng ký ầu biển guốc gia KE

từ đó, giao dịch bảo dim bắt đầu phát sinh biện lực Các hogs động trong lĩnh vực này đã đượcthực hiện từ khá lâu và đã được thực biện rt, ty rằng số lượng đăng ký không nhiều

Vie ding ký cấm cố thế chấp đối với tàu bay được thực hiện tập trùng tại Cục hàng

không dân dụng Việt Nam Số lượng sác đăng ký ở đây rt Có dn ching tôi di Khảo sát thì

chỉ thấy 6-7 máy bay được đăng ký, chưa có một mấy bay rào được đưa ra bến để xử lý nợ cả

"Bản dich ca Nhà Pap unt Việc Pháp

VE Cục đăng ký quốc gia giao dich bio dim, chúng tôi đã tổ chức thực hiện ở Hà Nội

tì tháng 3 năm 2002 Chỉ nhánh Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã chính thức được khai trương,

từ ngày 26 tháng 8, Số đơn chúng tôi nhận được cho đến nay đã ên tới gân 6.000 đơn yêu cầu đăng ký giao dich bảo dim bằng động sin, ví dụ cẩm cố bằng các phương tiện giao thông, trừ

thu bau và tàu biển Ngoài ra chúng tôi còn đăng ký cả các tài sản cho thuê ti chính theo

'Nghị định 16 của Chính phủ Việc đăng ký tại Cục đăng ký Hà Nội hay tai chỉ nhánh thẩm.

“Thành phố Hồ Chí Minh đều có giá tị như nhau và các thong tin được cung cấp từ Cục và từ

chi nhánh cũng đều có giá tị phép lý như nhau, Tất cả các thông tin được trao đổi nhanh chống giữa Cục và chỉ nhánh nên có thể yêu cầu thông tin từ bất cứ nơi nào,

Co sở pháp lý cho các hoạt động của Cục đăng ký và chỉ nhánh cho đến nay đã tương

đối đây đủ, Chúng tôi chi còn thiếu một thông tư hướng dẫn thực hiện Quyết định số 104 của

Chính phủ về việc thành lập Cục đăng ký với mục tiêu là xây dựng chức danh đăng ký viên

cho các cán bộ làm công tắc đăng ký hiện nay, trên cơ sở đó xác định được cụ thể nhiệm vụ,

quyền han va trách nhiệm của đăng ký viến Do chưa có quy chế này nên việc thực hiện còn

phức tap Cần bộ đăng ký iếp nhận đơn, chuẩn bị và xem xét hổ sơ rồi lập giấy chứng nhận.

"Bản thân họ không ký vào giấy chứng nhận mà lại phải tình lên lãnh đạo của Cục để ký Khi

đặt bút ký, lãnh đạo Cục lại phải iểm tra một lần nữa

“Trong tương li, chúng tôi sẽ mổ thêm một số chi nhánh, tại Đà Nẵng vào quý 1 năm.

2003 và ở một số địa phương khác nếu có như cầu.

“Cơ quan tiếp theo có thẩm quyền đăng ký là Sở địa chính - nhà đất hoặc Sở địa chính

và UBND cấp xã Đây là mang lưới các cơ quan có thẩm quyền ding ký các giao dich bảo,

dim đặc biệt, đ là thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và bat động sản gắn liền với

đất Hiện nay có 61 Sở địa chính - nhà đất có thẩm quyển đăng ký đối với các giao dịch bio

đâm bằng quyển sử dụng đất và bất động sản gắn liên với đất, tong đó nếu bên bảo đảm là tổ

chức thi đăng ký tại Sở địa chính - nhà đái, còn nếu bên bảo dim là hộ gia đình hay cá nhãn thì đăng ký tai UBND cấp xã Hiện nay, Việt Nam có khoảng hơn 10.300 xã mà tình độ cán

bo lầm công tác đăng ký ở xã và phương tiện đăng ký còn chưa được dim bảo Điều này có

thể ảnh hưởng rất lớn đến quy trình đăng ký các giao dich bảo dm mà chúng tôi dự kiến đưa.

vào dự thảo thong tư này.

"ủy giờ tối xin trình bày cụ thể về một số vấn dé liên quan đến đăng ký.giao dịch bảo

‘dim bằng quyền sử dụng đất và bất động sin gin lién với dt

‘Trude hết về thẩm quyền, Sở dia chính hoặc Sở địa chính - nhà dat, nơi có bất động

sản, thực hiện việc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm doi với quyên sử dụng

đất va bất dong sin gắn liên với đất rong trường hợp bên bảo đảm là tổ chức Có một bất cập

như tối đã tình bày, đó là UBND cấp huyện có thẩm quyền đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất nhưng không ding ký giao dịch bio dim bằng quyền sử dựng đất Ngoài ra, hiện nay chúng tôi được biết là có Khoảng 15 Sở xây dựng có thẩm quyền đăng ký sở hữu nhà

ở nhưng lại không đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng nhà

“Trong bối cảnh đó, chúng ta phải lựa chọn thủ tục đăng ký theo cơ chế như thế nào ?

‘Bin dịch của Nhà Pháp luật Viet Php

‘VE hoạt động của các cơ quan đăng ký, hiện nay chủ yến chi đăng ký biến đọng Vid.

hư ghỉ chép vào số địa chính Ia quyển sử dụng đất này dang được dùng để thé chấp, bảo lãnh,cho một tổ chức tín dụng nào đổ, và Xôi giao địch bảo im đó chim dứt thì cũng ghỉ nhận là

od đăng kỹ chứ hoàn toàn không có việc cung cấp thông tin, đăng ký gia hạn hay sa đổi bổ

‘sung đăng ý cho phù hợp với thực tế.

Hiện nay, một số cơ quan hữu quan đã đưa ra quan điểm là khi nào có thông tự được.

1g kết giữa các Bộ, ngành có liên quan hướng dẫn vé winh tự thủ tục đăng ký giao dich bio.đảm bing quyền sử dụng đất và tát động sản san liền vớ đất thì lúc đó moi tổ chức đăng ký,

Do đó, hiện nay các Khách hing và đặc biệt là các 16 chức tín dụng vẫn chưa có nơi rào để

dang ký đối với một Tĩnh vực giao dịch bảo đêm rất phổ biển và cổ ý nghĩa quan trong trong

Yiệc phát trign đâu tr vốn

“Ngoài ra, tong tồi gian vừa qua, qua khảo sát tại Thành phố Hồ Chi Minh, chúng tôithấy rằng Phòng công chúng nhà nue số cing tiết bành đăng ký giao dich bio dim và cũng

só xoá đăng ký Tôi thấy có lẽ đây chỉ là giải pháp mang tinh tình thế Vì cơ quan này khong cóthẩm quyền nhưng làm như vậy lại đáp ứng được nhu cầu thực tế

“Trong bối cảnh nêu trên, Bộ Tu pháp đang nghien cứu để đưa ra phương hướng nhấtđịnh nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng ký giao dich bảo đảm nối chung và hoàn

thiện pháp luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liên

Với dt nói ring Thứ nhất, chúng toi đang nghiên cứu xem có cần phải thông nhất VỀ guy

"ảnh ding ký đối với cd các giao dịch bảo đảm bằng động sẵn và bat động sẵn hay không

‘V6 vấn để này có bai ý kiến khác nhau Thứ nhất, có ý kiến cho rằng động xin dongiãn, gá trị không lớn và có thé thay đổi sở hữu đơn giản và nhanh chóng, đạc biệt a trong cơchế thị trường, Do đó, nếu áp dung đăng ký tông bío nhữ hiện nay, tức là đăng ký trên cơ sở

ke khai vào đơn và nộp cho co quan đăng ky, người nộp don tựchịu trách nhiệm về hop đồng

“6 và sẻ nội dung ding ký, Chứng tôi gọi cơ chế này a "đăng ký thông báo", Cơ quan đăng ký

chỉ ghi nhận là có hợp đồng đó và cẩ giấy chúng nhận để xác nhận mot thời điểm đăng ký

‘mt định Cơ chế này rất phd hợp với động sin, Nhưng đối với thế chấp, bảo lãnh bằng quyên

si dung đất và bất động sin gin liên với đất thì không thể áp dung thủ tạc đơn giản như

vay được.

“Chứng tôi thấy rằng nếu đăng ký thông báo với động sản và đăng ký với sự kiểm tratính hợp pháp của hợp đồng thế chấp, bảo Vinh bằng quyển sử dụng dat và bất động sin gắnliên với đất khi đăng ký thì có một điểm kh khăn Hiện nay ở Việt Nam, không phải bất độngvin mo cũng được ding ký quyền sở hữu, mà chi có nhà ở và quyền sử dụng đối với đất là

được đăng ký Vậy, người làm công tác đăng kỹ Tam sao tiết được người dem tài sẵn đổ đi thế chip, bảo lãnh là chủ sở hữu thực sự Hợp đồng hay các giấy tờ khác, như dị chức, tì cũng chỉ

Tà mgt trong những căn cứ, Hôm nay, một nguời có thể ghi là bên bán, nhưng tiếp theo họ đã

66 thể bến cho người khác rồi Các cơ quan nhà nước Khong bi được những biến động như vậy

‘Bay chính là một khó Khăn do hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của Việt Nam.

Bln dịch cis NA Pip li Vip Pháp

“Trong dự thảo thong tu này, chúng ôi đưa ra ai phương án cho việc đăng ký giao dich

bio dim bằng quyển sử dụng đất và bất động sẵn gắn lién với đất Theo phương án thứ nhất,cấp bộ đăng ký phải kiém tra xem người thế chấp, bảo Hn có phải là chủ sở hữu thực sự hay

có quyền sử dụng đối với ai sẵn được đưa ra thé chấp, bảo lãnh không Theo phương án ba,

cần bộ đăng ký không phải kiểm tra mà đăng ký ngay, trên cơ sở đăng ký thông báo, kế Khai

sắc thông tin và các bên phải ty chịu trách nhiệm về các thông vin đó, Việc kiểm tra quyển sử

"hữu hay quyền sử dụng thuộc về rách ahiệm cia bên cho vay vốn, đặc biệt là của các tổ chức

tín dụng i

Hign nay, tong quá mình sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 vẻ bảo đảm tiện vay của tổchức tin đụng, có quy định là các tổ hức tín dụng khi cho vay vốn và nhận cảm cố, thể chấp

bảo lãnh phải kiểm tra Xem tài sẵn áo thuộc sở hữu hoặc thuộc quyền sử đụng hợp pháp của

bn vay vốn hay không Do đó, chúng tôi thấy ring phương án 2 có vẻ thuận tiga hơn nhiều,

à nó cũng không gắn ới việc cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất Và đăng ký sở

"hữu vẻ nhà ở đồng thồi là cơ quan đăng kỹ giao dich bảo đảm Đồng thời quan đó cũng giải

“quyết được khó khăn liên quan đến việc cấp xã không đăng kỹ quyền sử dụng đất và cũng

“không đăng ký quyền sở hữu nhà ở nhưng vin có thể đăng ký được mà không phải kiểm tra nd

hợp đồng và các yếu tổ khác

‘Day là điểm hết sức quan trọng Chúng toi hy vọng sẽ nhận được ý kiến đồng góp của

các chuyên gia và của các quý vị đại biểu, giúp chúng tôi chọn được phương án phù hợp với

điều kiện, hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay

`Về tổ chức cia các eơ quan đăng ký, chứng tôi dy tinh sẽ xây dựng một mô bình đăng

“ý ập trùng tất cả các giao dich bảo dim trong tương lai Khi đó, các tổ chức tín dụng, cáckhách hàng khác chỉ cf liên hệ với một địa chỉ duy nhất là đã có được đây đủ các thông tin

‘6 cấm cố, thế chấp, bảo lãnh iên quan đến việc bảo dim các khoản vay củacác tổ chức n đụng

`Ngoài ra cũng còn một số vấn để pháp lý khác cũng phải làm rõ, như hiệu lực của việc

«dang ký như thế nào, việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán ra sao, ó phải mọi giao dich bảođâm đến phải đăng ký bat bu Chúng tôi sẽ phải xem xét, nghiên cứu kỹ hơn để xây dựngmột pháp enh về dang ký giao địch bảo đảm

`Về mặt tổ chức, chúng tôi còn phải nói đếp mạ tiều xây dmg chức danh đăng ký viên

để xác định 16 nhiệm vụ, quyển hạn cia họ trong quá trình đăng ký Hiện nay, chúng tôi dang

ấy ý kiến của các chuyên gia trong và ngoài nước và của các BO ngành có liên quan, của các

Thật sư về dự thảo thông tiên tịch hướng dẫn một số vấn để về thẩm quyền, vẻ tình tạ, thủ

tục đăng ký giao dịch bảo đảm bing quyền sử dụng đất và bất động sin gắn ign với đất

ay sẽ là một thông tr liên eh giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tai nguyên - Môi trường (Tổng

ye địa chính trade day), Thông tư tập tung vào điề chỉnh về thẩm quyên của Sở địa chính

-hà dit trong vấn để đăng ký và cũng cấp thông tin về giao dịch bảo Gim bằng đất đa và bat

động sản Chúng tôi không dự định trao thẩm quyển dang ký giao dich bảo dim cho UBNDcấp huyện, i Nghị định 08 không quy định vấn để đó,

Bin dịch ca Nhà Pháp lu Vig-Phip

Che trường hợp đăng ký giao địch bảo đảm được nêu tại điểm I, trang 2 của dự thảo, thông tr, Có trường hợp đăng ký bit buộc và có trường hợp đồng ký ty nguyện Riêng bảo

Tinh bằng quyền sử dụng đất thì chúng tôi đưa vào phần đắng ký bắt buộc, vi Luật đất dai đã

có quy định.

VE nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan đăng ký, hiện nay còn có nhiều ý kiến khác

nhau Khi ding ký, co quan đăng ký là Sở địa chính - nhà đất và UBND cấp xã có cấp giấy chứng nhận ding ký không hay chỉ ghi nhận trong sổ đăng ký và trong hợp đóng Nhiều người

cho ring tong trường hợp đó vẫn phải cấp để trên cơ sở đó, chúng tôi có một cơ sở dữ liệu để

chuyển về Cục đăng ký để xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bio dim Nhưng

cũng có người cho ring cán bộ cấp xã hiện nay chưa đáp ứng được, với cơ sở vit chit thi thốn,

‘Ve trích nhiệm của cơ quan đăng ký và của người đăng ký cũng có nhiều quan điềm

trái ngược Quan điểm thứ nhất cho rằng đăng ký viên chỉ xem xét việc kê khai theo mẫu của 'Bộ Tự pháp phát hành là xong Nếu ké khai đã theo mẫu thì tổ chức đăng ky, ghỉ vào s6 đăng

ý và cấp giấy chứng nhận Nhưng quan điểm thứ hai cho ring nếu đăng ký giao dich bảo dim

bằng quyền sử dựng đất và bất dong sẵn gắn liền với đất mà làm dom giản như vậy thì không

Yên tâm Theo họ, cần phải xem xét người yeu cầu đăng ký là bên vay vốn có phải là chủ sử

"hữu của nhà ở bay chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó hay không Làm như vậy sẽ thuận tiện hơn cho khách hàng nhưng lại không tiện cho cán bo dang ký, vi có bất cập về thẩm quyển ding ký vẻ tài sản và về đăng ký giao dich bảo đảm Hai là, nếo đăng ký viên phải chịu trách nhiệm như vậy thì sẽ ất nặng nễ,

V6 lệ phí có ý kiến cho rằng lệ phí theo quy định của thông w 33 về dang ký giao dich

"bảo dim bằng quyển sử dụng đất và bất động sin gn liền với đt à cao quí Hiện nay quyđịnh chỉ là 60.000 thôi, nhưng đối với một số hộ gia đình thì như vậy vẫn là qué cao, nên họ

"không thiết tha với việc đăng ký nữa,

‘Vé trình tự thủ tục, có một điểm khó khăn hiện nay là hồ sơ phải gồm những giấy tờ gì

Khi đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng dat, chúng tôi đưa ra hai phương án Theo phương án thứ nhất, bồ sơ phải gồm rất nhiều loại giấy tờ, ừ giấy chứng nhận quyền sử dựng

<i, giấy sử dụng nhà ở, sơ đỗ thủa đất, chứng từ nộp tiền thuê đát Nhưng có khó khăn là

nhiều bất động sản không được ding ký thi nộp những giấy gì ? Hai là, khí đã đăng ký giaođịch bảo đảm, trước đó đãcó xác nhận của cơ quan có thẩm quyền trong hợp đồng thế chấp rồi

Theo phương án thứ bai, khi cơ quan có thẩm quyền đã xác nhận vào hợp đông thế chấp, bảo lãnh rồi, Khi đăng kỹ giao dịch bio đâm thì chỉ cẩn nộp đơn yêu cấu và sé được đăng ký theo một thủ tục rất ngắn gon và nhanh chống Những, làm như vậy cũng có khó hin, Đối với isin đã đăng ký quyền sở hữu rối thi không sao, nhưng nếu chưa đăng ký thì

sẽ khó dim bảo được độ tin cậy.

“Tiên đây là một số vấn để cồn có ý kiến khác nhau về dy thảo tông tư nãy Ching tôi

‘mong muốn nhận được ý kiến đồng góp của các chuyên gia Pháp và các chuyên gia Việt Nam,

trên cơ sở đồ chúng tôi sẽ chỉnh lý, hoàn thiện dự thio.

Bin địch của Nhà Pp luật Việ Pip

Ông Olivier GOUSSARD :

‘Toi và Ong Larmitde rất vui mừng được đến Việt Nam lần đầu tiên để làm việc với cácbạn Từ hơn một tháng may, ching tôi rất ấn tượng về chất lượng các văn ban, ti Liga nà cấc

bạn đã gi cho ching tôi Qua 4, chúng ôi thấy được rằng chúng ta đu cổ một điền chung,

46 là niềm say mê làm công tác pháp luật trước hết nhằm phục vụ Nhà nước, mung hơn nữa là

để phục tụ người đân tong nước mình,

‘BB Hiển đã đạt ra rất nhiều câu hỏi và chúng tôi sẽ cố gắng lần lượt tả lời Nhưng

trước hết, tội muốn đưa ra một vài nhận Xét chung.

“Thứ nhất, chúng tôi rất lưu ý đền các khó khăn cho cơ quan quản lý hành chính mà cácbạn gặp phải trong việc thực hiện các nghị dink, rong vige kiến thiết dự thảo thông tư này và

cự thảo sửa đổi Bộ luật đân sự Trên thực tế, các khó khán này là rất lớn đối với Nhà nước, với

các cơ quan quản lý hành chính Mục tiêu cia chúng ta là phải xây dựng được một bộ máy

"hành chính vừa phục wy được lợi ích của nhân dân, vừa đâm bảo được lợi ích của Nhà nước và

có khả năng đáp ứng các yêu cầu cấp bách trong nền kinh tế về vay nợ, nhưng cổng phải đảm

bảo được an toàn cho các giao dịch.

“rên quan điểm của các nhà hoạt động thực ia, v6i tw cách là một trưởng phòng đăng,

ký và một công chứng viên chứng toi sẽ tỉnh bày với các bạn về thực tiễn hot động của hệ

thống pháp luật Pháp trong vấn để đăng ký giao dịch bảo đảm này

ai là, theo những gì tôi hiểu được thì đồng sau dự thảo thong tư này, các bạn dang,phải giải một bài toán khổ ri một bên là phát triển kín tế và một bên là các duy định pháp

luge để thực hiện quản lý nhà nước Các bạn đều biết rằng Việt Nam mong muốn xây dụngmmột hệ thống hành chính, một hệ thống pháp luật có khả năng phục vụ sự nghiệp phát iển

kinh tế Hiện nay, ở Chau Au, chúng tôi dang cố gắng xây dung một he thống quy định bài

hoà về thực hiện hợp đồng, thông qua một loi quyết định có hiệu lực thi han, một bệ thống

đăng ký giao dịch bảo dim thống nhất tai tí cả các nước thành viên Liên minh

# 8

‘Bin dh của Nhà Php ute Việ Pháp

PHAN THẢO LUẬN.

Điệu L

(Ong Olivier GOUSSARD :

“Tại điều 1, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến đoạn cuối của khoản 2 Đoạn nay quy địnhnhư sau: "Thông tw này không lướng dẫn vé tình rự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về

giao dich bảo đẫm bằng quyền sử dụng dat, bất động sản gdn lid với đất thông qua phương

tien điện wi.

“Theo quy định pháp luật Phép, vấn để đăng ký, cung cấp thong tin về giao địch bảo đảm được quy định chung trong mot Nghị định, dù việc đăng ký, cong cấp thông tin về giao dich bảo đảm đó duge thực biện qua phương tiện điện tử, bằng thư bảo dim hay thậm chí cả bằng thu tường.

‘Ong Charle LAMITIE :

“Thực ra, mục đích của việc ding ký là để cung cấp các thông tin liên quan đến bất dong sản đã được thế chấp trên cơ sở các văn bản dang ký và các giấy tờ được nộp kèm theo.

Do 46, không có gì khác nhau giữa các thông tin được thể hiện trên giấy hay trên bất kỳ một chất liệu, phương tiện nào khác Hon nữa, như các ban (hấy, chúng ta dang nỗ lực cải thiện tình trạng lưu trữ thông tin trên giấy như ngày nay.

Ông Olivier GOUSSARD :

Gin đây, phòng công chứng cia tới cùng với hai phòng công chứng khác đã thử

"nghiệm một hệ thống tin trực tuyến, kết nối với cơ quan địa chính Việc này đã không kéo

theo yêu cầu phải sửa đổi lại Nghị định v tổ chức hoạt động địa chính, vẻ đăng ký thế chấp và

vé cũng cấp thông tin nhà đá Thực ra, đây chỉ là một phương tiện thông tin, nhưng đương

nhiền phương tiện đó phãi đảm bảo được yêu cẩu về an toàn, nghĩa la phải đầm bio git được

các thông tn bí mật của khách hing Để dim bio được yêu cầu này, mỗi phòng công chứng,mỗi công chứng viên có một thể điện từ với mã số iêng để truy cập vào hệ thống đó, Trên

thực tế nhờ vào mạng lưới thông tin được Kết nổi trực tuyển với cơ quan địa chính mà chúng tôi đã có rất nhiễu thuận lợi đc biệt trong công việc.

Vay, ching tôi thấy rằng các bạn nên xem xét Iai quy định trên Trong tương hi, các

"bận nên quy định vẻ biện pháp đăng ký giao dịch bảo đầm qua mang Chúng tối hiểu rằng ở

Viet Nam cũng như ở Pháp, có ving, có cơ quan đã được nối mạng nhưng có nhiễu vùng,

hiều cơ quan lại chưa có được phương tiện này Tuy nhiên, không vi thế mà các bạn bồ qua

một phương tiệ thong tn tiệ lợi như vậy Trên thực tế, bệ thống đăng ký giao địch bảo đảm

thông qua mang thông tin điệ từ của chúng tôi hoạt động rất hiệu quả, cho đến nay không

‘ep phải khó Khan gì và không phải sửa đổi Iai nghị định và các quyết định có liên quan đã được áp dung từ trước đó

‘Bia deh của Nhà Php hật Việ Phíp

Bà Nguyễn Thuý Hiển +

Vige đăng ký qua phương tiện điện tử có trình tự thủ tục gì khác biệt so với đăng ký

bằng giấy khong ? Sở di chúng tôi muốn tách riêng việc đăng ký qua phương tiện điện tử vì

nghĩ ring phải có một trình tự thủ tục khác biệt Còn nếu không có đặc thù gì thì có lẽ cũng

“không nên quy định như vậy.

(Ong Charle LAMITIE :

hong, vi đây chỉ là sy chuyển hoá từ thông tn điệ từ hành thông tin trên giấy mồ thôi.Điều 2 Các t ich bảo đảm bằng quyền sử dung đất, bất đônsản gin liền tới đất

“Trong phần này, chúng tá sẽ xem xét hai điểm chủ yếu:

~ Cíc tường hợp đãng ký bit bide và đăng ký tự nguyện

= Việc đãng ký với các thể loại tài sản khác (2.4.0)

Trước hết, về quy định đăng kỹ bit buộc hay không bất buộc Chúng ta cổ thể tm racâu lời cho vấn để này khi nghiên cứu về cơ cấu tổ chức chung của pháp luật vé các biện

pháp bảo dim và về tri vụ, Pháp luật về các biện pháp bảo đâm nhằm thực hiện hai mye tiêu:một mặt, nhằm dim bảo sự an toàn cho chỗ nợ; mặt khác, nhằm thong tin cho những người

thứ ba về các biện pháp bảo đảm đã được thực hiện đối với một tài sản

Phap luật Pháp Không quy định việc đăng ký các biện pháp bảo đảm là bắt buộc, nhưngnếu không được đăng ký thi biện pháp bảo dim sẽ không có hiệu lve, nghĩa là chủ nợ sẽkhông đợc kiện đồi xử lý ài sản trong trường hợp nợ không được thanh toán

“Theo chúng tới, nếu các bạn muốn xây dựng một hệ thống đăng ký giao dich bảo dim

hoạt động có hiệu quả thì chỉ cần đưa vào trong dự thảo sửa đổi Bộ luật dan sy quý định rằngmột biện pháp bảo đảm không được đăng ky thi sẽ không có hiệu lực Nếu làm như vậy, cácbạn có thể giải quyết được triệt để vấn dể bắt buộc hay không bắt buộc

“Tiếp theo, chúng tôi thấy điều 2.4 tròng phần có vấn để Theo quy định tại điều này,

việc đăng ký có thể được thực hiện đối với "các tài sổn khác gắn lién với dat" Trong giai đoạn

trao đổi trước hội thảo, tôi đã để nghị giải thích quy định vẻ việc đăng ký giao dich bảo đảm,đối với tài sản hình thành trong tương lai Các bạn cần phải định nghĩa một cách thật cụ thểnhững tài sản nào được coi là tài sản hình thành trong tương lai và những tài sin nào không

phải l tài sản hình thành trong tương lai.

“Theo quy định của pháp luật Pháp, các bên Không được thế chấp bằng ài sẵn sẽ đượcình thành tong tương lai, Như các bạn đã bie, việc dim bảo quyền sở hữu và quyển tự docủa con nợ à điều hết sức quan tog Ching tôi không muốn để xây ra trường hop trong một

"hợp đồng, chủ nợ luôn được đặt vào vị uf wu thế của người “nfm ding chuối” Chúng tôikhông cho phép các bên thông qua hợp đồng thực hiện thế chấp một tài sẵn mà con nợ sẽ có

trong tương lal

10

‘Bin địch của Nhà Pháp lut Việ Php

“Tôi xin lấy ví dụ, một người đang là chủ sở hữu của một ngôi nhà và chắc chấn sẽ được.

thừa kế từ cha mình một ngồi nhà khác, ngõi nhà mà anh ta sẽ được thừa kế ki là một Ti sin

hình thành trong tương lai” Vậy nên kh đi vay, người đó không được lấy ngồi nhà của cha

mình ra để thế chấp.

Vi vậy, trong dự thảo sửa đổi Bộ luật dân sự, các bạn nên đưa ra định nghĩa thế nào là

tài sin hình thành tong tương lại

Ba Nguyễn Thuý Hiển :

"Đây là một trong những, điểm khác biệt giữa pháp luật về giao dịch bảo dim của Việt

[Nam với pháp luật về giao dich bảo dim cia Pháp Thực ra, theo quy định của Bộ luật dân sự

"Việt Nam năm 1995, về nguyên tắc chỉ có các thi sẵn hiện có, nghĩa là đã bình thành rồi vàthuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ, mối được dùng để cấm o6, the chp

"Nhi, trong thực tế, chúng tôi gặp phải khó khán là rong số các khách hing đi vay, không phải i cũng có ti sin hiện có Nhiễn ngời sẽ có những ti sin rong tương Iai Ví dạ, khi vay vốn xong họ mới đầu tư vào đóng tau để đánh bắt cá xa bờ, họ không có một tài sản

ào khác dim bảo cả Chính phủ đã đềrạ phương é cho phép những người này sử dung tàisản ẽ hình thành rong tương là àuđánhcá đồ để cảm cế, th chấp đảm bảo cho khoản vay

‘Ong Olivier GOUSSARD :

‘Toi xin lấy ví dụ, giả sử tôi mua một mảnh đất để xây dựng nhà ở, Tôi cần phải vay

tiền của ngân hàng để xây một ngôi nhà trên mảnh đất còn để trống đó Trong trường hop này,

pháp luật Pháp cũng quy định như pháp luật Việt Nam Có điều, các bạn phải lưi ý là trong

hợp đông vay tiễn ngân hàng do công chứng viên lập, công chứng viên phải migu tả cụ thể tài

sản sẽ được đưa ra làm bảo dim trong tương lai Hợp đồng này sẽ được chuyển cho cơ quan đăng ký thế chấp

Vay, hợp đồng phải mitu tả chính xác đặc điểm, bản chất của tài sin sẽ được đưa ra

âm thế chấp Nếu quy định như vay, các bạn sẽ cho phép tìm nguồn vốn cho các dự án đầu tư, Xây dựng và mua sắm.

” Bà Nguyễn Thuý Hiển :

[Neu mô tả ban đầu không hoàn toàn chính xác so với tài sin sẽ được hình thành thì cácbạn có đăng ký sửa đổi đăng ký ban đâu không ?

‘Ong Olivier GOUSSARD :

“Câu tri lồi là có, Theo quy định của Bộ luật dan sự Pháp, các phần phụ thêm vào một

‘cong trình xây đựng đã được thể chấp cũng được tính vào phần tài sản thế chấp Đối với chúng tôi, khái niệm bất động sẵn được hiểu là phần dat (đối với các bạn là quyên sử đụng dat) và mọi công trình xây đựng được thực hiện trên mảnh đất đó, Vậy, nến theo thời gian, một công trình xây dựng hiện có được cải thiện, mở rộng them và những phản thêm dé không được niiêu

tả trong hợp đồng ban đầu, thì chúng cũng sẽ được tình vào phẩn ti sin thế chấp Nếu tài sin

thế chấp bị xử lý thì phn phụ thêm này cũng sẽ bị xử lý chúng.

‘Bin dh ca Nhà Pháp lat Vip Pháp

‘Ong Charle LAMITIE :

“Tôi xin bổ sung thém là không cần hải tiến hành một thủ tye đăng ký bổ sung nào.nữa, đặc biet đối với phần phụ thêm Trên nguyên tác, mọi phần phụ them vào một bất động

sản đang có sẵn đều đượ tính vào phần tài sẵn thế chấp như miều tỉ trong hợp đồng ban đầu

và không bắt buộc, và thậm chil không edn thiết phải tiến hành thủ tuc đồng ký bổ sung nào nữa,

Ba Nguyễn Thuý Hiền =

Tháp luật Việt Nam cũng có một điểm khác nữa Theo Bộ luật dân sự, nếu ee tài sin

gắn liền với đất mà được thoả thuận rõ rằng là tài sin thể chấp kèm theo mánh đất 46, th khi

xử lý chúng mới được xử lý chung dé thánh toán nợ nếu không có thoả thuận rõ ràng thichúng sẽ không dược đưa ra xử lý Có lẽ đây cũng là một điểm yếu trong quy định pháp luật

Việt Nam, vi khi xử lý sẽ gập rất nhiền khó Khan, vì đất không mấy khi tên ti độc lập mà

thưởng được gin với các công tình xây dựng, cay cối và cổ các đi sản Khác nữa, Nếu xử lý

tích riêng thì quả rất khó

‘Teen thực tế, có những người có quyền sở hữu đổi với bất động sin trên đất những đối

‘vi đất thì chỉ có quyển sử dụng không được thế chấp Ví dụ trong trường hợp thuê đất để xây

dng tì chỉ là chủ sở hữu của bất động sẵn nén đát Với đất thuê, pháp luật quy định nếu thuê.

“đài hạn thì phi tr số tiên còn lại ft nhất là 5 năm thì mới được đùng quyền sử dụng đó để thế

chấp, Còn trường hợp thuê với thời bạ ít hơn 5 năm, pháp luật chưa có hướng din cụ thể,

Ông Olivier GOUSSARD :

Pháp luật Pháp cũng có quy định tương tự quy định của các ban Chúng tôi cũng có thể

gf một loại hợp đồng thuê đất dài hạn, với thời bạn thuê có thể kéo dai đến vài chục năm Bến

thuê có thể xây đựng các công tình nhà xưởng, văn phòng rên mảnh đất mà mình không

cố quyển sở hữu Trong trưởng hợp 46, bên thuê cũng có thể thế chấp các công tinh được xây

dựng trên mảnh dt

Vay, trong Bộ luật dân sự, chỉ cần quy định rằng các quyển cổ được theo mot hợp đồng

thuê đất đài hạn có thể được sử dụng để thực hiện mọt biện pháp bảo đảm, đồng thời phải quy

định “đài hạn” à bao nhiều năm

Ong Olivier GOUSSARD :

Điễu 4,11 quy dinh rằng Sở Địa chính và Sở địa chính - nhà đất có ngiĩa vụ lưu trữ hồ

sơ, tài liệu, bảo quản các thông tin được đăng ký Ching tôi chỉ lử ý các bạn về thời hạn lưutrữ và trách nhiệm của họ đối với việc lưu rữ Chúng tôi không thấy quy định nào nói vẻ thoihạn lưu tr, mà việ lưu tr lại không thể kéo dài vô hạn

‘Ong Charle LAMITIÉ :

‘Vé việc lưu hồ so, tà liga đăng ký giao dịch bảo dim, chứng tối còn duy định ring

ca quan đăng ký giao địch bảo dim có nghĩa vụ cũng cấp các thông tin dược ghỉ trong hồ sơ

Xi được yêu cẩu Trong dy thảo thông tư của các bạn cũng chưa cổ qu định nào về việc cung

cấp thông tin

n

"Bản dich của Nhà Phập lug Việt hấp

‘Vé việc lưu trữ hồ so, tài liệu, theo quy định cha Pháp biểu mẫu yêu cầu đăng ký giao.

dịch bảo dim được bảo quin í nhất fi 50 nam ti cơ quan đăng ký, Sau 66, chúng li được

chuyển sang cơ quan hn trữ que gia ể tạ đ li ếp mete bảo quân.

Ong Olivier GOUSSARD =

“rong phần tiếp theo, tới để nghị chúng ta xem xét đồng thi các 6iéu 3, 5 va 6 Quyđịnh ai điều 3 nhầm xée inh ai phải đăng ky Điêu 5 quy định về quyền han của UBND cấp

ã Điều 6 quý định về trách nhiệm của dang ký viên,

‘VE điều 4, chúng tôi đặc biết chú ý đến các điểm 4.1.g,4.1j và 4.1L

‘Ong Charle LAMITIE :

“Theo quy định ti điề 3, có hai cơ quan khác nhau cùng có thẩm quyền dang ký, tệ)theo đối tượng liên quan là một tổ chức bay một cá nhân, bộ gia đình Chứng tôi không hiểu

tai sao không quy định thẩm quyền cho một cơ quan duy nhất ?

‘Dal diện Sở địa chính - nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh :

“Theo quy định về tổ chức của ngành, các thành phổ lớn, như Thành phế Hồ Chí Minh,Hii Phòng và Đà Nẵng, được thành lập Sở địa chính nhà dat Các địa phương khác chỉ thành,lập Sở địa chính, còn công tác quản lý nhà đất được trao cho một phòng của Sở xây dựng Do

đồ, dự tio thông tư lẽ phải ghỉ là "Sở dja chính - nhà đất hoặc Sở địa chính", Cổ lẽ do sử dụngdấu phẩy) nên 8 nhầm lăn 66 là hai cơ quan,

Ong Nguyễn Van Bình :

“Câu hồi là tại sao cứ liên quan đến tổ chức thì giao cho cấp Tỉnh đăng ký, còn với cánhân và hộ gia dinh thì giao cho xã, phường ?

"Đại diện Sở địa chính - nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh :

ign nay, hệ thống quân lý đế dai của Viet Nam quy định tố việc thế chấp, bảo dim

Tà bộ phận ding ký, sau khi đã đăng ký lin đầu (Găng ký để cấp giấy đô hoặc cấp giấy hồng).

`Việc tổ chức đăng ký lần đầu được thực hiện tập trung tai UBND cáp xã

“Riêng với tổ chi, do hoại động phong phú và rộng hơn nên phải cơ quan ep tỉnh mới

6 đủ điều kiện xác mình

(Ong Charle LAMTTTÉ :

VỀ vấn để này, pháp luật Pháp không phân biệt giữa cơ quan đăng ký quyền chuyển

nhượng và cơ quan đăng ký thế chấp mà tất cả các công việc đó, cùng với việc cung cấp thông

tin, đều được giao cho một cơ quan duy nhất Cơ quan này không tập trừng ở cấp trung ương,

mà chúng được thành lậpở tất ca các thành phổ ỡ Pháp

‘Bin dich của Nhà Pap ott Việc Pháp

‘Ba Nguyễn Thuý Hiển :

‘Trude khi chuyển sang điều 6, tôi xin cổ thêmn một câu hôi Về cơ quan cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu bất động sin ở Pháp như thể nào ? Cáo cơ quan này có dhực hiện đăng ký

giao dich bảo dâm không ?

‘ONg Charle LAMITHE :

Chứng tôi có cơ quan thông tin nhà đất, đó chính là cơ quan đăng ký giao dich bảo

đấm Cơ quan này có nhiệm vụ năm giữ thông tin về tất cả các văn bản, hợp đồng chuyết

nhượng các quyển bất động sin và hợp đồng thế chấp Nhiệm vụ cña cơ quan này là thu thập

thông tin để ập các tập phiến bất dog sản

‘Vain để hông tn nhà đất được quy định tại hai nghị định được ban hành năm 1955, sau

66 được sữa đổi bởi Luật năm 1998 Cin lưu ý một điều ]à việc đăng ký thông in nhà đất chỉ

lien quan đến các quyền đối vật chứ không liên quan gì đến quyền đối nhân, tr một số trườnghop đặc biệt như đối với hợp đồng thuê đất dài hạn mà Ong Olivier GOUSSARD đã tinh bày

"Mục đích của việc tổ chức ding ký thông tin nhà đất là để cung cáp thông tin cho mọi người

vế thực trang các quyền đối với bất động sẵn, Bin thân việc dang ky thông tin nhà đất khôngtạo ra quyền

‘Tém lại, chúng tôi quy định cùng một cơ quan đồng thời có thẩm quyền đăng ký vàcang cấp thông tin liên quan đến các bất động sẵn và các giao dịch bảo đảm được thực hiệnđối với các bất động sin đó, Cơ quan thông tin nhà đất tức cơ quan đăng ký giao dich bảodầm - được thành lập để thu thập thông tin và cung cấp thống tin về thực trang pháp luật củamột bất động sản cho những người có yêu cẩu Đó là trường hợp một ngân hàng, trước khiquyết định cho vay, họ muốn xác định xem khách hàng của mình cổ thựo sự là chủ sở hữu bay

“không ? Bất động sản cia anh ta đã được thế chấp lần nào chưa ? Nếu có tì mình sš là chủ nợ

ở bằng m tiên nào

‘Ong Olivier GOUSSARD :

Sai khí nghe các ban tinh bảy, chúng tôi hiểu rằng các bạn có khó khẩn trong quy

định ti điều 3 Vio năm 1955, hi tổ chức công tác đăng ký thông tn nhà đất và đăng ký giaodịch bảo dim ở Pháp, chúng tôi cũng đã từng gặp phải những khó khăn như các bạn Chúng

tối cũng phải giải quyết những khó khăn thực tế, những yêu cấu cấp bách của các cấp xã, cấp

vùng, Chúng tôi cũng biết rằng chỉ có chính quyền co sở mối biết rõ nhất thực trạng của bất

động sin, của các chủ sở hữu, của các nhà đầu tự

“Chúng tôi đã phải tim giỏi phép dung hoà giữa những yêu cầu cap bách của địa phương,Voi các yêu câu cấp bách của quốc gia, trong đồ có yêu cầu về thu thuế cho Nhà nước trung

tương, yêu cầu phải biết được thực trạng của các bất động sin và yêu cầu tổ chức một hệ thống

chặt chế, thống nhất

"Để giải quyết inh tang đó, ching tôi đ lựa chọn giải pháp say dng mot sơ quan duy

‘hit chịu trách nhiệm tổ chức công tác đăng ký thé chi, Cơ quan đăng ký ths chấp trực thuộc

"Độ ti chính, được ổ chức theo mô hinh thống nh tế cả các địa phương tong cả nước, qịtừng xã, nếu là các thành phố lớn thì có thể tổ chức đến tận từng khu phố

"

"Bên dich của Nha Pd luật Việc Pháp

Hi thống này host động rất tốt và đã được nhiều nước Châu Âu học tập Mo hình tổchức như vay vừa gi quy& được nHững yêu cầu của Nhà nước là phải biết dược những gìđang diễn ra trong phạm vi lãnh thổ của mình, và đồng (hời đáp ứng được yeu cấu cung cấp

địch vụ công gắn dân

(Chúng tôi khuyên các bạn nên xây đựng một hệ thống các cơ quan hành chính thốngnhất, thật gn dân và do Nhà nước chịu trách nhiệm về hoạt đọng

Ông Charle LAMITIE :

"Toi xin bổ sung thêm rằng ở Pháp, trường phòng đăng ký giao dịch bản dim là côngchức tre thuộc Bộ Tài chính, vì ngoài chức năng dan sự, trường phòng đăng ký còn có chức

"năng thu thuế tho nhà nước, Như các bạn đã biết, các hợp đồng chuyển nhượng đất dai hay

chuyển nhượng các bất động sản khác đều bị đảnh thuế,

‘Ong Olivier GOUSSARD :

Vi các lý do trên đây mà khi nghiên cứu dy thio này, ching tôi đã gop điều 3 với điều

`5 Các điều này đều quy định về tổ chức chung của các cơ quan đăng ký thế chp

“Tiếp theo, chúng ta sẽ xem xét điền 6 trước khi trở lại điều 4

"Điều 6 chính là hệ quả của điều 3 và điều 5, Điều 3 và điều 5 quy định về cơ cấu tổ

hức chung của các cơ quan đăng ký, trong đó có các đăng ký viên làm việc Tại điều 6, các

bạn muốn quy định về trách nhiệm của bọ

Ong Charle LAMTHÉ :

"Để tiến hình đăng kỹ một giao ích bảo đảm, đăng ky viên phi ep nhận một s giấy

tờ theo quy định Nhiệm vụ của đăng ký viên là kiểm tra tính chính xác của các giấy tờ đó,

nhưng không xem xé về mặt nội dụng pháp luật mà chỉ kiểm tre vẻ hình the Nói cách khác,

"khi nhận Gage mt đơn yêu cầu đăng ký, đăng ký viên phải kiểm tra xem các mye trong biểu

mu xin đăng ký đã được điền đây đã và đông với quy dish chua, hợp đồng có đúng là hợp

đồng công chứng không

Ngoài ra, đăng ký viên còn phải kiểm tra căn cue của các bên trong hợp đồng, kiểmtra Xem phiếu thông tin vé tài sản thế chấp trong hợp đồng có được lm trữ tại phòng đăng kýcủa mình không Đăng ký viên có trích nhiệm kiểm tra xem thông tin do bên thế chấp khai

"áo có đúng với thông tin shi trong tập phiến không, bén thế chấp có đúng là chủ sở hữu của

tài sẵn thế chấp không, các khai bảo về tà sân đã được thực hiện đây đã chưa, bên nhận thếchấp có đã tr cách không,

‘Ong Olivier GOUSARD :

“Trên thực tế, đăng ký viên rit ít khi bị xử lý trách nhiệm vì đảng sau đăng ký viên, là

một nhn viên công quyền, còn có Nhà nước Mà chúng tôi lại không muốn Nhà nước phải

chịu trách hiệm t trong iệc đăng ký các giao dịch bảo dm Nếu có thị chỉ trong các trường

hp hãn hữu Sở đĩ như vậy vì chúng tôi thie lập một cơ chế kiển tra hai lần trong việc đăng,

1s

‘Bin ph ci NHÀ Php hạt Việ Pháp

ký giao dich bảo dim, Vige kiểm tra lin thứ nhất do công chứng viên thực hiện Khử lập ho?

đồng thé chấp, nt công chứng viên bi nhầm Hin tì phi ty minh chis wich nhiệm, Cônghứng viên cổ nghĩa vụ kiểm tra nguồn gốc tài sẵn thế chấp, gi tị thể chip, cíc yeu tổ khác trong hợp đồng Để đâm bio thực hiện trách nhiệm của minh, các công chứng vien ở Php có

"một hệ thống bảo hiểm nghề nghiệp.

“Chúng tôi không muốn đạt vấn để tách nhiệm với Nhà nước, Các bạ và tối đều có thể

"nhầm lần, nhưng chúng tôi đã lựa chon cơ chế là công chứng viên phải chịu trách nhiệm chứkhông phải là Nhà nước và đại diện của Nhà nước là dani ký vien, V lý do đó, chứng tôi đãlập ra cơ chế kiểm tra hai lần, Với cơ chế này, chúng tôi vừa đăm bio phục vụ tố được kháchbằng, va dim bảo phục vy yeu cấu alin lý của Nhà nước

Ống Olivier GOUSARD :

/

VE điêu 6, ý kiến của chứng tôi là nén để cho người lập hợp đồng phải chịu tríchnhiệm về nội dung thông tin, vì việc đăng ký chẳng qua chi là gh nhận lại các thong tin đã

.được nêu trong hợp đồng

Điều vite đạiliệu

Ong Charle LAMITIE :

“Theo quy định của pháp luật Pháp, dối với một biện pháp thé chấp đã bị xoá đăng ký

thì không được cung cấp thông tin về biện pháp dhế chấp đồ nữa Chúng tối sẽ để cập chỉ tết

‘vn để này trong phần sau khí ình bay về việc cung cấp thông tin vé giao dich bảo đảm cho

‘hing guời có liên quan Điều này có nghĩa là, theo quy định của pháp luật Pháp, chỉ có thểcung cấp bản sao Đơn đăng ký thế chấp cho đến ngày biện pháp thế chấp đó hết hiệu lực Sau

"ngày này thì không được cấp bản sao hay các thông tin khác iên quan đến biện pháp thế chip

đồ nữa

“Theo quy định của pháp luật Việt Nam, một biện pháp bảo đảm được đăng ký thì cóhiệu lực trong 5 năm Theo quy định của pháp luật Pháp, việc đăng ký giao dịch bảo dim cóhiệu lực trong một thời hạn do pháp luật uy định là 10 năm, trừ trường hợp các bên có thoả

thuận vẻ thời hạn hiệu lực của việc đăng ký (đi da là 30 năm) Như vậy, liên quan đến việc

"ưu trữ so, tài liệu để cấp bản sao, bin trích lục cho những người có lien quan, trong dự thảo

thông tự không quy định về thời hạn lưu trữ hổ sơ này,

Vé vấn để này, các bạn có thể tham khảo quy định của pháp luật Pháp liên quan đến

thời hạn lưu uữ hỗ sơ và cung cấp thông tn: Hồ sơ được lưu te tại phòng đăng ký ong thời

hạn 50 năm sau đố được chuyển sang Cơ quan lưu trữ của Nhà nước để tở thành hổ sơ lưu tr

vĩnh viễn

‘Ong Olivier GOUSSARD :

iu 9 quy định việc đăng kỹ gio dịch bảo dim có hiệu lực trong thbi hạn 5 năm Quaquy định tai điều này, chúng tôi thấy nổi lên một số vấn đẻ,

16

"Bản dich của Nha Php iat Việc Pháp

“Trong qu định của pháp luật Pháp, có sự tương thích giữa thời hạn cũa hợp đồng cho

‘vay và thời hạn của biện pháp thé chấp bảo dim cho hợp đông đó, Nếu thời han của hợp đồng,

cho vay là 2 năm, tì thời bạn của hop đồng thế chếp cing là 2 nấm Về vấn để này, chúng tôi

.để nghị các bạn nên quy định có sự tương thích giữa thời hạn của hợp đồng cho vay và thi

"hạn của hợp đồng thế chấp Hơn nữa, trong Tinh vực thế chấp, các khoản vay có thi bạn đàihơn rất nhiễu so với thi hạn 5 năm như quy định trong Dự thảo Thông tư Nến các bạn quý

định thời hạ là Š năm, giả sử khoản vay có tồi hạn là 15 năm, trong trường hợp này sẽ phải gia bạn Iai việc đăng ký thế chấp tối bai lần Như xây, chúng ta phải lap lại hai ln cùng một

động tác, và các bên sẽ phải trả lệ phí cho ha lần gia han đó Về vấn để này, pháp luật Pháp

chỉ quy định thời han tối đa là 30 năm, còn thời hạn cu thể do các bên tự thoả thuận Chúng ôi.để xuất nên sửa đổi Iai nội dung Điễu 9 cho phù hợp, đồng thời cần phải tao ra sự thống nhất

giữa quy định tại Điều 9 Dự thảo Thông tư và quy định tại Điều 348, Bộ luật din sự 1995

“Theo quy định tại Điều 348, BLDS, thời bạn thế chấp được xác định theo sự thoả thuận giữa các bên Tôi thấy rằng quy định nay là hợp lý, nên sửa đối nội dung điều 9 „ Mục I của Dự

thảo Thông tw theo hướng này

`Ngoài ra, cũng liên quan đến vấn để này, pháp luật Pháp cổ một số quy định mới mà tôi khong thấy có trong nội dung Dy thảo Thông tư cũng như trong nội dung cia BLDS của Việt Nam Đó là quy định về quyền wu tiên giành cho người cho vay tài sin, có liền quan đến thời han hiệu lực của việc đăng ky.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam (BLDS và Dự thảo Thong t), biện pháp thế `

chấp có hiệ lực kể từ ngày nộp đơn đăng ký thế chếp Theo quy định của pháp luật Pháp, việc

đăng ký giao dich bảo đảm có thể có hiệu lực hồi tố Có nghĩa là việc đăng ký giao dich bảo

‘dim không chỉ bắt du có hiệu lự kể từ ngày đăng ký mà cồn có thể có hiệu lụ từ trước ngày đăng ký Cơ chế hiệu lực hồi tổ này chủ yếu áp dụng cho các trường hop vay tiền để mua bất

động sin, Tôi lấy ví dụ minh hoạ : Một người vay tiên từ một cơ sở tín dụng để mua một ngoi

hà Giả thiết hom nay là ngày 3/9/2002, các bên tiến hành ký kết hợp đồng vay tiền và hợpđồng mua nhà Sau đó các bên mới tiến hành thủ tục đăng ký thế chấp Thủ tục này được hoàn

thành sau đó 2 tháng, ức là vào khoảng ngày 3/11/2002 Biện pháp thế chấp đó được áp dụng

a chế hiệu lye hồi tố, tức là được đăng ký vào ngày 3/11 nhưng bét đâu có hiệu lực từ ngày 3/9/2002 Sở i chúng tôi quy định cơ chế hiệu lực hổ tố này là nhằm tạo điều kiến cho các tổ chức tin đụng, các ngân hàng có được sự dim bảo chắc chắn rằng biện pháp bảo dim đó được

‘ding ký ở hàng thứ nhất (tính tờ ngày cho vay chứ không phải tính từ ngày đăng ký), tức là

.được xếp ở hàng tr tiên thanh toán thứ nhất so với các chủ nợ khác của người vay tién

Câu hat

THời hạn hiệu lực của việc đăng ký giao dịch bảo đâm được xác định theo Hoá thuận

Xà tưng ing với thời hạn vay vốn Trong tường hợp đến thd hạn hoàn trả khoản vay, nhường

"gtời vay chưa trả được, thì hậu lực của việc đăng ký đồ có được léo dài cho đến khi người vay hod thành nghĩa vụ trả nợ ?

| True TÌM Teg 1Í Teh VIỆN|

ruts a gc Luật bà NộI

‘Bin dich của Nhà Pip loụ Việ-Eáp| PHONG ĐỌ ,{a 4‡——_ |