Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn

Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bat động san hay đăng ký quyền đối với bất động sản, cho nên thâm quyền của cơ quan nhà nước trong việc đăng ký tài sản và đăng ký giao dich về

ĐÈ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG

ĐĂNG KY BAT DONG SAN - NHỮNG VAN DE

LY LUAN VA THUC TIEN

MA SO: LH- 2010- 14/DHL- HN

Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Minh Tuan

HÀ NỘI 2011

Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Minh Tuấn

Phó chủ nhiệm Khoa Pháp luật dân sự Thư ký đề tài : Ths Kiều Thị Thuỳ Linh

Giảng viên Bộ môn Luật dân sự Khoa Pháp luật dân sự

TAP THE TÁC GIÁ

Họ và tên

1 TS Nguyễn Minh Tuấn

2 TS Trần Thị Huệ

3 TS Vũ Hải Yến

4 Ths.Vương Thanh Thuý

5 Ths Kiều Thị Thuỳ Linh

6 Lê Quang Vĩnh

7 Hoàng Thị Loan

8 Nguyễn Quang Tuyến

9 Nguyễn Văn Hợi

10 Ths Vũ thị Hồng Yến

Chức danh Nghiên cứu chuyên đề

Phó chủ nhiệm khoa_ 3,4 7

Giảng viên khoa Pháp luật dân sự |

Giám đốc Trưng tâm Luật Sở hữu trí tué 2

Giảng viên khoa Pháp luật dân sự 5

Giang viên khoa Pháp luật dân sự 6

Đoàn Luật sư Hà Nội 7

Giảng viên khoa Pháp luật dân sự 8

Tỏng cục quản lý đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường 8

Giang viên khoa Pháp luật dân sự 0

Giảng viên khoa Pháp luật dân sự 10

Tổng quan .- c2 1122211111211 1111111521111 tyeg lây Các chuyên đề:

1 Những quan niệm về bat động sản . -cc << 5s 50

2 Những van dé lý luận về đăng ky bat động sản 68

3 Thực trạng pháp luật của Việt Nam về đăng ký bat động sản 76

4 Pháp luật của một số nước về đăng ký bat động sản 94

5 Hệ thống co quan quan ly và đăng ký đất đai của Thuy Dién 103

6 Thị trường bat động san và vấn đề kinh doanh bat động san ở Việt Nam hiện nay .- - << 113 7 Tình hình mua bán bat động sản qua san giao dich bat động sản và trên thị trường tự do -c<- << << 128 8 Trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất - 138

9 Trình tự thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gan liền với đất „162

10 Đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản

gan liền với đất -ccc c1 21H12 TH HE TH ng nh nh 178

Bộ Luật dân sự 2005

Luật Dat dai 2003

Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004

Luật Nhà ở 2005

Luật Kinh doanh bat động sản 2006

Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ

ngày 15/7/2005 qui định về cấp Giấy chứng

nhận nhà ở, công trình xây dưng

Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ

ngày 23/6/2010 qui định chi tiết và hướng dẫn

thi hành Luật nhà ở

Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ

ngày 19/10/2009 qui định về cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ

ngày 15/10/2007qui định chỉ tiết và hường

dẫn thi hành Luật kinh doanh bat động sản

ngày ngày 23/7/2010 về Đăng ký giao dịch bảo đảm

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009

của Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định về

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010

của Bộ Xây dựng qui định cụ thể và hướng

dẫn nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP của

Chính phủ ngày 23/6/2010 qui định chỉ tiết

và hường dẫn thi hành Luật nhà ở

Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản năm 1899

Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc năm 1960

Luật về Đăng ký bất động sản của Cộng hòa

Liên bang Đức năm 2004

Luật về Đăng ký nhà nước các quyền đối với

bat động sản và các giao dịch về bat động sản

của Cộng hòa Liên bang Nga 1997

ĐĂNG KY BAT ĐỘNG SAN - NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN

VÀ THUC TIEN

Chu nhiém dé tai: TS Nguyén Minh Tuan

Don vi: Khoa Pháp luật dân sự, Trường Dai học Luật Ha Nội

1 Tính cấp thiết của nghiên cứu đề tài

Bat động san là tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc phát

triển kinh tế của nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân Các bat động sản như quyền

sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng là hàng hoá quan trọng của thị trường bấtđộng sản Nếu thị trường bat động sản phát triển ôn định và lành mạnh sẽ tạo điều

kiện thúc đây các thị trường khác phát triển như thị trường tiền tệ, chứng khoán

Ngược lai, thị trường bat động sản bat ôn định, mang tinh bong bóng thì có thé danđến sụp đồ của các thị trường liên quan Bat động sản có vai trò quan trọng như

vậy, cho nên nhà nước cần phải quản lý bất động sản là các tư liệu sản xuất chủ yếu

để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc gia Bên cạnh đó, nhà nước cần

có cơ chế khuyến khích thị trường bat động sản phát triển tốt dé đáp ứng nhu cầu

sản xuất kinh doanh của tổ chức, cá nhân và nhu cau thiết yếu về nhà ở của nhân

dân Vì những lý do trên, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong

việc đảm bảo cho cá nhân, t6 chức thực hiện quyền sở hữu, sử dụng bất động sảncủa mình một cách hiệu quả nhất, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham

gia các giao dịch về bất động sản

Đăng ký bất động sản là cơ sở để minh bạch hoá các giao dịch, các quyền

liên quan đến bất động sản, cung cấp các thông tin chính xác về bất động sản vàgiao dịch về bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thé thực hiện quyền

sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có hiệu quả, tạo niềm tin trong nhân dân khi

mua bán bat dong san Mat khac, viéc dang ky bat động sản sé ngăn ngừa, han chế

Hiện nay, hệ thống pháp luật về đăng ký bat động sản của nước ta còn thiếu

va tan man trong nhieu lĩnh vực pháp luật Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng

ký bat động san hay đăng ký quyền đối với bất động sản, cho nên thâm quyền của

cơ quan nhà nước trong việc đăng ký tài sản và đăng ký giao dich về tài sản chưađược xác định cụ thê

Vì những lý do trên việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tế nhămhoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

về đăng ký BĐS, và đưa ra kiến nghị cần xây dựng văn bản thống về đăng ký BĐS

Tuy nhiên, hình thức và nội dung cơ bản của văn đó chưa được đề cập

- Một số vẫn đề về đăng ký bat động san trong luật dân sự - Thực trạng va

phương hướng hoàn thiện Luận văn thạc sỹ Đặng Trường Sơn 2006 Luận văn đưa

ra một số quan niệm về đăng ký BĐS Đối tượng của đăng ký BĐS và phân tíchmột số nội dung chính của pháp luật về đăng ký BĐS Tuy nhiên, còn nhiều nộidung khác về đăng ký BĐS chưa được nghiên cứu như hệ thống cơ quan đăng ký,thâm quyền đăng ky của các cơ quan đó, mỗi quan hệ về cung cấp thông tin giưacác cơ quan này với nhau và với nhân dân

nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam- Luận văn thạc sĩ của Phạm Thị Thuỷ 2009.Nội dung luận văn so sánh các qui định về đăng ký bất động sản của pháp luật ViệtNam và Nhật Bản Tuy nhiên luận văn chưa nghiên cứu toàn bộ các qui định trong

hệ thống pháp luật của nước ta như đăng ký các giao dịch về bat động sản, cấpphép xây dựng, đăng ký rừng trồng Luận văn chủ yếu nghiên cứu về đăng kýquyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất vả đưa ra kiến nghị xâydựng Luật về đăng ký bất động sản

Ngoài ra, còn một số bài viết đăng trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật, các

báo cáo của Cục Đăng ký giao dịch Thuộc Bộ Tư pháp về tình hình đăng ký BĐS ở

nước ta Tuy nhiên, các công trình này chưa đề cập thực tiễn thi hành và xây dựngpháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam Đặc biệt, chưa có công trình nao nghiên

cứu chuyên sâu về các qui định về đăng ký bat động sản trong Bộ Luat dân sự và

tính tương thích với các qui định của luật chuyên ngành khác về bất động sản

Đề tài nghiên cứu một cách hệ thống tất cả những vấn đề nêu trên và tìm rahướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản hiện nay và xây dựng Luật

Đăng ký bat động sản trong tương lai

3 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-Lê Nin, dé tài sử dụng cácphương pháp phân tích, so sánh, tong hợp, thống kê dé làm rõ nội dung dé tài

4 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Hiện nay, Bộ môn Luật dân sự chuẩn bị giảng môn tự chọn là Đăng ký bat

động san, do vậy dé tài này là tài liệu tham khảo dé bộ môn xây dựng chương trìnhmôn học và làm tài liệu cho sinh viên học tập và nghiên cứu.

- Đề tài làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của hoàn thiện pháp luật về đăng ký

BĐS và sự cần thiết ban hành Luật Dang ký bat động sản

- Khái niệm, mục đích, ý nghĩa của đăng ký bất động sản trong cơ chế thị trường:

- Pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của nước ta;

- Hệ thống co quan đăng ký bất động sản hiện nay;

- Các giao dich chủ yêu về bat động sản;

- Pháp luật của nước ngoài về mục đích, đối tượng, nguyên tắc và cơ quanđăng ký bất động sản

6 Nội dung nghiên cứu

- Đối tương, mục đích đăng ký bất động sản;

- Nguyên tắc, cơ chế đăng ký bất động sản;

- Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản hiện nay và tương lai

7 Kết quả nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu đạt những kết quả mới là:

- Hệ thống và đánh giá toàn bộ các qui định của pháp luật Viêt Nam về đăng

ký bất động sản, tim ra những bat cập của pháp luật hiện hành

- Xây dựng hoàn thiện khái niệm về bat động sản và đăng ky bat động sản

- Phân tích mục đích, ý nghĩa của đăng ký bất động sản trong cơ chế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

- Đề xuất nội dung chính xây dựng Nghị định về đăng ký bat động san

- Đề xuất phạm vi điều chỉnh, nguyên tắc, co chế đăng ký bat động sản của

Luật Đăng ký bất động sản

1 Những quan niệm về bat động sản.

2 Những vấn đề lý luận về đăng ký bất động sản

3 Thực trạng pháp luật của Việt Nam về đăng ký bất động sản

4 Pháp luật của một số nước về đăng ký bất động sản

5 Hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký đất đai của Thuy Điền

6 Thị trường bat động sản và van đề kinh doanh bat động sản ở Việt Namhiện nay.

7 Tình hình mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản và trên thịtrường tự do.

8 Trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng dat

9 Trình tự thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

10 Đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

BAO CÁOTONG QUAN VE KET QUÁ NGHIÊN CỨU

Dé tai:

ĐĂNG KY BAT DONG SAN - NHUNG VAN DE LY LUẬN

VA THUC TIEN

1 NHUNG VAN DE LY LUAN VE DANG KY BAT DONG SAN

1.1 Khái niệm về bat động sản theo pháp luật của các nước

Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu đóng vai trò quan trọng trong việc

phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thoả mãn nhu cầu vật chất của con người.Trong các loại tài sản thì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là nguon luc phat triénkinh tế, đảm bao an ninh quốc phòng của một quốc gia Vì vậy, trên thé gới, các

quốc gia đều xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh, quản lý đất đai và tài sảnsắn liền với đất

Trong Bộ luật dân sự của các nước, không đưa ra khái niệm về bất động sản

mà dùng phương pháp liệt kế các loại tài sản là bất động sản Pháp luật của các

nước qui định đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản Ngoài ra,pháp luật của một số nước qui định các tài sản khác là bất động sản như cổ phiêu

(Thái Lan), tau bay (Luật dân sự Cộng hoà Liên bang Nga) Duy nhất là Bộ luậtdân sự Cộng hoà Pháp, Điều 517 qui định: “ Bát động sản do tính chất, do mục

dich sử dụng hoặc do doi tượng gan liên với tài sản” và Điều 517 Bộ Luật dân sự

Pháp qui định: “ Dat dai và các công trình xây dựng là bat động sản do tính chất

” Qui định về bất động sản trong Bộ Luật dân sự Cộng hoà Pháp 1804 mang tính

truyền thống ảnh hưởng của Luật La Mã Tuy nhiên, đến nay không còn phù hợp,

bởi lẽ hiện nay còn nhiều tài sản khác có giá trị lớn đóng vai trò quan trọng trongviệc phát triển kinh tế của đất nước, thì pháp luật sẽ qui định là bất động sản như

Ở Việt Nam, Bộ Luật dân sự 1995 đã qui định bất động sản theo tính chất của

tài sản Điều 181 qui định:

“ 1 Bat động sản là tài sản không di rời được bao gom:

a) Dat dai;

b) Nha ở, công trình xây dựng, tài san gắn với công trình xây dung

c) Các tài sản khác gan liền với đất đai

2 Động sản là những tài sản không phải là bat động san”

Nhu vậy, theo qui định tại khoản 1, điểm b trên thì công trình xây dựngkhông thể di rời nhưng các tài sản khác gắn với công trình xây dựng có thê di rờiđược mà không ảnh hưởng đến công dụng của tài sản Vậy, những tài sản gắn liềnvới công trình xây dựng là bất động sản là do công dụng của tài sản đó mà không

phải do tính chất “di rời” của tài sản Cho nên, nếu khoản 1 Điều 181 qui định batđộng sản là tài sản không di rời thì khoản 2 cần phải qui định bất động sản là tài sản

do mục đích sử dụng, như hệ thống dẫn nước, thoát nước trong nhà Tuy nhiênBLDS 1995 không qui định về bất động sản do công dụng Do vậy, khoản 1 Điều

181 BLDS 1995 qui định bất động san theo tính chất là chưa đảm bảo được tínhchuẩn xác về ngữ nghĩa Mặt khác, nếu qui định bất động sản theo tính chất, công

dụng sẽ bó hẹp các loại tài sản là bất động sản Trong khi đó nên kinh tế thị trườngcòn nhiều loại tài sản có giá trị lớn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tê - xã hội củaquốc gia cũng cần được qui định là bất động sản

Để khắc phục bat cập trên, Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005, Điều 174 qui

định liệt kê như sau:

1 Bất động sản là các tài sản bao gom:

a, Dat dai;

b, Nhà, công trình xây dựng

Bane

d, Các tai sản khác do pháp luật qui định

Qui định về bất động sản như trên có tính bao quát, mặc dù không qui định trựctiếp bat động san theo tính chất của tai sản và theo công dung , tuy nhiên các tínhchất chung của bất động sản đều được thể hiện trong nội dung Điều 174 BLDS2005.

BLDS của các nước không đưa ra khai niệm về bất động sản mà liệt kê các

loại tài sản là bat động san Trước hết, bất động sản là đất đai một loại tư liệu sản

xuất quan trọng của một quốc gia, bất động sản là các công trình xây dựng gắn liền

với đất đai đây là những tài sản không di rời được do đặc tính tự nhiên của nó

Ngoài ra, các tài sản khác do công dụng, do mục đích sử dụng mà pháp luật quiđịnh là bất động sản, Ngoài các tài sản liệt kê trên còn các tài sản khác do pháp luậtqui định là bất động sản Pháp luật của Việt Nam cũng qui định tương tự Tuy

nhiên, hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có qui định các tài sản khác là bất động

sản.

Cách qui định về bất động sản trong pháp luật dân sự của các nước có khác

nhau, nhưng pháp luật của các nước qui định về bất động dựa trên tiêu chí chung

đó là:

- Bat động sản không thé di dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó,

bao gồm : đất đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với dat đai và các tài sản khác

trên đất

- Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng hoặc do công

dụng của chúng: là các tài sản gan liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi

là bất động sản Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thong

đường nước trong nhà, bê cá, tủ bày các vật dụng gắn vào hốc tường một cách kiêncố.

- Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất độngsản ké trên, khi cần thiết, băng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thê

quy định những tai sản khác có giá trị lớn là bat động sản, như tau bay, tau thuỷ,

cô phiếu

Từ các qui định của pháp luật các nước và của Việt Nam, có thé đưa ra

khái niệm tổng quát về bat động sản như sau: Bát động sản là đất dai và các tài

sản gan liền với đất dai, gắn liền với nhà, công trình xây dung mà khi dịchchuyển sẽ không phát huy công dung và các tài sản khác do pháp luật qui định

1.2 Ý nghĩa của việc xác định tài sản là bat động sản

Xác định tài san là bat động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh

tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng của một quốc gia

Đất đai và tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu củatất cả các quốc gia trên thế giới, quyết định đến sự phát triển kinh tế - xã hội củamột đất nước Vì thế, Nhà nước cần có chính sách quản lý và khai thác đất đai và tài

nguyên phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia

Dé phát triển sản xuất, Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân cần phải xây dung các

công trình như nhà máy, đường xá, các cơ sở sản xuất kinh doanh khác Những côngtrình xây dựng là cơ sở hạ tầng quan trọng không thê thiếu trong việc phát triển kinh tế

- xã hội, thê hiện trình độ phát triển kinh tế của một đất nước

Ngày nay, dân số trái đất ngày càng tăng lên kéo theo nhu cầu về đất đai, nhà ở,

công trình xây dựng, cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khi bất động sản trong đó

có đất đai thì hữu hạn, không thể tạo ra được một cách dễ dàng như các tài sản

khác Bên cạnh đó, đất đai còn là cơ sở dé xác định chủ quyền quốc gia về lãnh thô

Vì vậy, việc công nhận và xác định quyên sở hữu của các chủ thê đôi với bât động

sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp,thậm chí là các cuộc xung đột, chiến tranh liên quan đến đất đai và lãnh thổ Vìvậy, giữa các quốc gia láng giềng cần phải xác định biên giới trên đất liền và lãnhhải trên biển Mặt khác, xuất phát từ vai trò quan trọng của bất động sản đối với

nền kinh tế và xã hội của mỗi quốc gia, cho nên hệ thống pháp luật của các nước

đều có cơ chế riêng dé điều chỉnh việc quản lý vê sở hữu cũng như các giao dịch

liên quan đến bất động sản

1 3 Khái niệm về đăng ký bat động sản

Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký bất động sản cần nghiên cứu kháiniệm “đăng ký” Khái niệm đăng ký được nghiên cứu dưới các góc độ khácnhau để tìm ra nội hàm của khái niệm này

Đăng ký có thê hiểu theo nghĩa thông thường là việc ghi vào số những sự

kiện, yêu cầu do người khác đưa ra nhằm chuẩn bị thực hiện công việc được tốthoặc dé giải quyết các yêu cầu đó theo thứ tự đã ghi vào số

Hiên nay, trong cuộc sống hàng ngày có rất nhiều dịch vụ, trước khi thựchiện thì phải đăng ký như đăng ký nhập học, đăng ký mua vé máy bay, tầu hoả

vào các dip tết, ngày lễ Thông qua việc đăng ký, cơ quan, tổ chức biết được số

luợng người tham gia dịch vụ dé chuẩn bị cung cấp các dịch vụ được tốt hơn

Trong lĩnh vực quan ly nhà nước, các sự kiện liên quan đến quyên lợi nghĩa

vụ của công dân như: khai sinh, kết hôn, nhận con nuôi, hoặc những tài sản khi

sử dụng sẽ ảnh hưởng đến trật tự xã hội, đến tính mạng sức khoẻ của con người,liên quan đến an ninh quốc phòng pháp luật qui định bắt buộc phải đăng ký tại

cơ quan nhà nước có thâm quyền như đăng ký phương tiện giao thông, súng théthao Thông qua việc đăng ký các tai sản này, cơ quan nhà nước có thâm quyền

năm được số lượng, tình trạng tai sản và sự biến động các tài sản , từ đó đưa

ra phương thức quản lý phù hợp.

Khái niệm đăng ký về ngữ nghĩa, theo Từ điển Tiếng Việt - NXB Da Nẵng

2000, thì "đăng ký: Ghi vào số của cơ quan quản lý"

Nhu vậy, theo từ điển, đăng ký có hai yếu tố cơ bản: Một là hoạt động ghichép của cá nhân vào phương tiện dùng để lưu lại nội dung ghi chép là số sách.Hai là cơ quan quản lý số sách đó đang quản lý sự việc đã ghi trong số đó Tuỳtheo nội dung đăng ký mà cơ quan có trách nhiệm sẽ giải quyết công việc theothâm quyên do pháp luật qui định

Từ những khái niệm nêu trên, có thé thấy điểm chung của khái niệm “đăng

ký” là:

- Hành vi ghi vào SỐ của cơ quan, tô chức, cá nhân

- Mục đích ghi vào sô đê công nhận một sự việc, quyên lợi đã khai báo, yêu

- Dé quản lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào số

Đối với đăng ký nha ở, quyên sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thâm

quyền ghi vào số tình trạng của nhà ở, quyền sử dụng đất như diện tích, vị trí,công dụng, quyền của chủ sở hữu, quyền của người chiếm hữu (người nhận thếchấp, người thuê ) Từ những khái niệm nêu trên, khái niệm đăng ký bất động sảnđược hiểu như sau:

Đăng ký bat động sông sản là việc cơ quan có thẩm quyên ghi vào số đăng

ký bất động sản hiện trạng của bất động sản và việc xác lập, thay đổi, hạn chếhoặc cham dứt quyền đối với bat động sản nhằm mục dich công nhận và bảo hộquyên, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký bat đông sản

1 4 Mục đích của đăng ký bat động sản

- Đăng ký bát động sản nhăm xác nhận hiện trạng của bát động sản và quyên

Sở hữu bát động sản.

Theo pháp luật về đăng ký bất động sản của các nước thì đăng ký bất độngsản nhăm xác lập các quyền của người đăng ký hoặc hạn chế quyền của chủ sở hữu

BĐS hoặc nhằm đối kháng với người thứ ba Việc đăng ký bất động sản để thực

hiện các quyền dân sự của các chủ thê liên quan Tuy nhiên, hiện nay theo pháp luậtcủa Việt Nam chưa tách biệt giữa đăng ký BĐS để quản lý nhà nước về bất độngsản và xác lập, hạn chế các quyền đối với bất động sản.Vì vậy, đăng ký BĐS

tại cơ quan nhà nước có thâm quyền Cơ quan nhà nước sẽ ghi hiện trang của bat

động sản đó vào số đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu nha ở, công trình xây dựng Ké từ thời điểm được cấp Giấy chúng nhận quyền

sở hữu, chủ sở hữu có quyền khai thác sử dụng bất động sản đó Trường hợp, chủ sởhữu muốn cải tạo, phá dở bat động sản phải xin phép co quan nhà nước có thamquyền Như vậy đăng ký lần đầu đối với bất động sản là quyền sử dụng đất là đăng

ký hiện trạng của thửa đất (diện tích, vị trí, mục địch sử dụng ) và quyền sử dụngđất Đối với đăng ký lần đầu quyền sử dụng rừng là đăng ký hiện trạng của đất rừng

và rừng được Nhà nước giao quản lý, sử dụng Đối với nhà ở, công trình xây dựng,đăng ký lần đầu là đăng ký quyền sở hữu của công trình xây dựng Tuy nhiên, chủ

nhà ở, chủ công trình xây dựng phải có đầy đủ hồ sơ xây dựng Sau khi được cơ

quan nhà nước có thấm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở công trình xây dựng chủ sử đụng đất, chủ sở hữu nhà ở, công trình xây

dựng sẽ thực hiện các giao dịch đối với bất động sản

- Đăng ký bat động sản nhằm xác nhận và bảo vệ quyên và lợi ich hợp phápcủa chủ sở hữu và các chủ thể khác liên quan và đối kháng quyên lợi với người thứba

Khi chủ sở hữu bat động sản chuyên quyền sở hữu cho người khác, thì ngườiđược chuyên quyền sở hữu phải sang tên tai co quan nhà nước có thâm quyền Chủ

sở hữu mới có quyền khai thác, sử dụng và định đoạt đối với bất động sản của mình,nếu có tranh chấp về bất động sản, thì chủ sở hữu sẽ được pháp luật bảo vệ theo cácĐiều 256, 257, 258, 259 và 260 Bộ Luật dân sự 2005

Trường hop, chủ sở hữu cho thuê bat động sản, kế từ thời điểm ký hợp đồngcho thuê đó, chủ sở hữu không được sử dụng bat động sản, quyền khai thác bat độngsản thuộc về người thuê Điều 492 BLDS qui định: hợp đồng cho thuê nhà ở từ 6

tháng trở lên phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký Kẻ từ thời điểm có hiệu

lực của hợp đồng, chủ nhà chuyển giao nhà cho bên thuê ở, quyền sử dụng chuyền

từ chủ nhà sang cho người thuê Người thuê có các quyên và nghĩa vụ theo thoảthuận và theo qui định tại Điều 495 và 496 BLDS

Đối với hợp đồng cầm có, thế chấp bất động san là quyền sử dat, nhà ở ,

pháp luật qui định phải đăng ký tại co quan nha nước có thẩm quyên Việc đăng ký

là điều kiện có hiệu lực của giao dịch bao đảm Kể từ thời điểm đăng ký, chủ sở

hữu hạn chế không được định đoạt bất động sản của mình Nghị định

83/2010/ND-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, Điều 3 qui định các đối tượngđăng ký Nếu có tranh chấp về đối tượng đăng ký, người có quyền được ưu tiên xử

lý tài sản bảo đảm Trường hợp, chủ sở hữu (bên có nghĩa vụ) thực hiện xong nghĩa

vụ của mình, thì cần phải làm các thủ tục xoá đăng ký tại cơ quan đã đăng ký giaodịch bảo đảm Sau khi đã được giải chấp chủ sở hữu có quyền khai thác, sửdụng, định đoạt tài sản bình thường.

- Đăng ký bắt động sản nhằm công khai hoá thông tin về quyên, nghĩa vụ củachủ sở hữu và của cá nhân, tô chức đăng ký bát động sản.

Cung cấp thông tin về bất động sản là một hoạt động dịch vụ công, làm cho

các hoạt động của thị trường bất động sản vận hành an toàn, minh bạch Trước khi

tham gia vào các giao dịch về bất động sản, cá nhân, tô chức cần biết rõ mọi thôngtin về bất động sản đó thông qua việc cung cấp thông tin của cơ quan nhà nước cóthâm quyên

Theo nguyên tắc chung, sau khi đăng ký bất động sản thì mọi thông tin về bấtđộng sản và quyền của chủ sở hữu được ghi trong số đăng ký của cơ quan nhà nước

có thấm quyên, vì vậy những người liên quan sẽ tiếp cận thông tin một cách dễ

dàng Tuy nhiên, việc cung cấp loại thông tin nào và mức độ thông tin được cung

cấp Ở các quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào các điều kiện chính trị, kinh tế - xã hội,phương tiện kỹ thuật của mỗi quốc gia đó

Ở các quốc gia mà dịch vụ công phát triển thì việc đăng ký bất động sản sẽ cung

cấp thông tin đầy đủ, chính xác về bất động sản và các quyền, nghĩa vụ của chủ sở

hữu và các chủ thé liên quan một cách minh bạch, giúp cá nhân, t6 chức quan tâm

đến bất động sản sẽ biết đầy đủ các thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp vớinhu cầu của mình

Ở nước ta, một só dịch vụ công về cung cấp thông tin đối với bất động sản đã

được triển khai nhưng còn hạn chế Đặc biệt trong lĩnh vực công chứng, chứng thực,người dân muốn tìm hiểu về bất động sản đó đã mua bán hay chưa thì không thé vachỉ khi nào việc mua bán đã được hoàn tất và người mua đăng ký quyền sở hữu thì

mới biết được chính xác BĐS sản đó đã được bán chuyển nhượng

Sau khi Luật Dat đai 2003 ban hành, Chính phủ ban hành Nghị định 181 hướng

dẫn thi hành Luật đất đai và Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ ban hành

Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn vềchức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất và tô chức phát triển qui đất, trong đó hướng dẫn Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất có nhiệm vụ cung cấp bản đồ địa chính thủa đất, trích sao lục hồ sơ về địa

chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước và nhu cầucủa cộng đồng Đây là loại dịch vụ công về đất đai lần đầu tiên được áp dụng ởnước ta Thông qua việc cung cấp dịch vụ công về đất đai, người dân và tô chức đãtiếp cận các thông tin cần thiết đáp ứng nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất.Đối với giao dich bảo đảm, nếu có yêu cau thì việc cung cấp thông tin là batbuộc Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giaodịch bảo đảm, Điều 41 qui định quyền tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm củacác tô chức, cá nhân:

“Mọi tổ chức, cd nhân đêu có quyên tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo dam

được lưu giữ trong Số dang ký giao dich bảo dam, Cơ sở dit liệu về giao dịch bảodam và Hệ thong đữ liệu quốc gia về giao dich bảo đảm `

Như vậy, trước khi tham gia giao dịch về một bất động sản nào đó, cá nhân, tổchức có nhu cầu đều có quyên tiếp cận các thông tin về giao dịch bảo đảm bằng cácphương thức do pháp luật qui định Cơ quan, tổ chức cung cấp thông tin phải chịu

trách nhiệm về nội dung thông tin đã cung cấp Trên cơ sở thông tin về bất động sản

được cung cấp, người yêu cầu cung cấp thông tin sẽ quyết định tham gia giao dịch

Việc minh bạch hoá các thông tin về giao dich bảo đảm nhằm tạo điều kiện cho

các quan hệ giao dịch liên quan đến bất động sản sẽ lành mạnh, giúp cho cá nhân, tôchức đã tiếp cận thông tin từ hệ thông đăng ký không tốn phí nhiều thời gian, vật

chất dé tìm hiểu về bat động san và những người có quyên lợi liên quan, tránh đượcnhững hậu quả xấu có thê xảy ra

1.5 Ý nghĩa của đăng ký bất động sản

- Đối với việc quản lý nhà nước

Đất đai và các tài sản gan liền với đất đai là bat động sản, là tư liệu sản xuất

chủ yếu của một quốc gia Mặt khác, đất đai còn liên quan đến lãnh thổ và chủquyền quốc gia, vì vậy Nhà nước cần phải quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất

đai có hiệu quả Ngoài đất đai, các công trình xây dựng như nhà ở, trung tâmthương mai, văn phòng, nhà máy đây là những công trình không những có y nghĩa

về mặt kinh tế - xã hội mà còn anh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng cuộc

sống, sinh hoạt của nhân dân dân Do vậy, Nhà nước phải quan lý việc xây dựng,cải tạo các công trình đó phù hợp với qui hoạch phát triển đô thị và nông thôn.Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng, các cơ quannhà nước có thẩm quyền thống kê, qui hoạch đô thị, khu công nghiệp đáp ứngnhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục

vụ quôc kê, dân sinh.

Mặt khác, thông qua đăng ký bất động san thì hàng năm Nhà nứơc sẽ thu được

những khoản tài chính không nhỏ về thuế bất động sản như thuế nhà đất, thuế chuyển

nhượng bất động sản Ngoài ra, Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch hợp pháp

và bất hợp pháp về bất động sản từ dó có biên pháp hạn chế mua bán bất động sảnngầm Theo thống kê của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ xây dựng : Tínhđến đầu năm 2010 tổng số giao dịch bất động sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch;khu vực phía Nam (chủ yếu là TPHCM) là 3.352 giao dịch Ước tinh, tỷ lệ giao dichbất động sản thông qua hệ thống san giao dich mới chỉ chiếm ty lệ khoảng 15% tổnggiao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

và người dân.

Những năm qua, do pháp luật còn thiếu, việc quản lý thị trường bất dộng sảnchưa tốt, cho nên giá chuyển nhượng bat động sản và đặc biệt là giá nhà ở, giá chuyên

nhượng quyền sử dụng đất tăng lên từng ngày, các doanh nghiệp kinh doanh bat

động sản bán sản phâm của mình không thông qua sàn giao dịch làm cho thị trường

bat động sản mat ôn định, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân

Đề làm cho thị trường BĐS minh bạch, buộc các doanh nghiệp kinh doanh

BĐS phải bán sản phẩm của mình qua sản giao dịch, Nhà nước ban hành Nghị định

71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 qui định chi tiết hướng dẫn Luật Nha ở thay théNghị định 90/20006 Theo đó, bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh nha ở phảibán sản phẩm qua san giao dịch Nhà nước sẽ quản lý được các giao dich hợp pháp

và những người bán BĐS phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đầy đủ

- Đối với thị trường bat động sản

Đăng ký bat động sản nhằm công khai hoá các quyền liên quan đến bat động

sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch

Thông qua việc đăng ký, thông tin về bất động sản được cung cấp cho các bên tham

gia giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, người được chuyển nhượng quyền sửdụng đất, bên nhận thế chấp, cầm cô bat động sản xác định được quyền sở hữu của

bên bán, bên thế chap, cam cé và các tình trạng pháp lý của bat động sản, từ đó

quyết định tham gia giao dịch

Đăng ký bat động sản nhằm đối kháng quyền với người thứ ba, đồng thời

làm cho thị trường bat động sản minh bạch lành mạnh, quyền và lợi ích của các chủthé được công khai qua đó hạn chế rủi ro khi mua bán, cho thuê, thế chấp bất

động sản.

Nếu hệ thống pháp luật vé đăng ky bat động sản day đủ, bắt buộc cá nhân, tô

chức, tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo sẽ làm cho thị trường bất

động sản trở lên lành mạnh, các giao dịch về bất động sản sẽ được kiểm soát vàcham dứt được tình trạng mua bán bat động sản trao tay, không giấy tờ hợp pháp,

đảm bảo cho các doanh nghiệp cùng kinh doanh bất động sản cạnh tranh lành

mạnh, thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản

- Dang ký bat động sản có ý nghĩa trong việc bảo vệ các quyén của cá nhân,

tô chức đăng ký bat động sản

Đăng ky bất động sản nhằm xác lập các quyền của chủ sở hữu và chủ thé liên

quan đối với bất động sản, trên cơ sở đó Nhà nước sẽ bảo hộ quyền và lợi ích hợp

pháp đó Trong trường hợp có tranh chấp về bất động sản hoặc các quyên về bất

động sản, thì cơ quan nhà nước có thâm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ky đểbảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp của các chủ thê.

Trong giao lưu dân sự, việc đăng ký bất động sản nhằm bảo về quyền sở

hữu chủa chủ sở hữu trong việc bị người khác chiếm hữu ngay tình Điều 258 Bộluật dân sự qui định :

Chủ sở hữu doc đòi lại động sản phải đăng ký quyển sở hữu va bat động

sản, trừ trí ðng hợp nơ ời thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận đ' Ọc tài san nay thông qua ban đấu øiá hoặc giao dịch với ng! 6i mà theo ban án, quyết định của cơ quan

nhà ni ốc có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhí hg sau đó ngời này không phải

là chủ sở hữu tài sản do ban án, quyết định bị huy, sửa.

Theo nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu, thì người ngay tình không phải trả lạitài sản nếu có tài sản thông qua giao dich có đền bù Tuy nhiên, đối với bất độngsản là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, nếu chủ sở hữu khôngchuyên quyền sở hữu thì người mua không thé sang tên tại cơ quan nhà nước cóthâm quuyén Do đó, trong những trường hop qui định tại Điều 258 BLDS thì

người chiếm hữu ngay tình phải trả lại bất động sản cho chủ sở hữu, người chiếm

hữu hợp pháp.

2 THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE ĐĂNG KY BAT ĐỘNG SANCỦA VIỆT NAM

Bộ Luật dân sự điều chỉnh các quan hệ sở hữu trong xã hội và các giao dịch

dân sự nói chung và giao dịch về BĐS nói riêng Đây là những qui định chung

mang tính nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về tài sản Các ngành luật khác cũngđiều chỉnh các quan hệ tài sản như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ và phát

triển rừng, Luật Khoáng sản Các ngành luật này điều chỉnh quan hệ tài sản thuộc

phạm vi, đối tượng điều chỉnh của ngành luật đó dựa trên các nguyên tắc chung củaHiên pháp và nguyên tac riêng của môi ngành luật.

Bộ Luật Dân sự điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội Dé xác lập quyền SỞhữu đối với bất động sản, Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Quyền sởhữu đối với bất động sản được đăng kỷ theo quy định của Bộ luật này và pháp luật

về đăng kỷ bất động sản Quyên sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừtrường họp pháp luật có quy định khác ”.

Theo qui định tại Điều 167 BLDS, đăng ký quyền sở hữu là đăng ký vật

quyền, trên cơ sở đó chủ sở hữu có quyền định đoạt đối với bất động sản của mình.Tuy nhiên, để đăng ký quyền sở hữu bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng thìcác bất động sản này phải được xây dựng theo giấy phép của cơ quan nhà nước cóthâm quyền Sau khi hoàn công, trên cơ sở giấy phép xây dựng cơ quan có thẩmquyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về BĐS Tuy nhiên, Luật Xây dựng

không qui định về đăng ký công trình xây dựng mà qui định về quản lý nhà nước

về xây dựng Người chủ công trình trước khi xây dựng phải xin phép xây dựng, khi

đã được cấp giấy phép xây dựng thì: “Người xin cấp giấy phép xây dựng có nghĩa

vụ thực hiện xây dựng đúng nội dung của giấy phép xây dựng” ( d khoản 2 Điều

68 Luật Xây dựng) Như vậy, chủ công trình sau khi hoàn tất các thủ tục về xây

dựng sẽ yêu cầu cơ quan nhà nước có thấm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở

hữu công trình xây dựng Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyên sở hữu công trình

xây dựng phải có Giấy phép xây dựng, trong đó có mô tả hiện trạng công trình xâydựng Trên cơ sở đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cung cấp các thông tin về

hiện trạng công trình xây dựng đó cho cá nhân tổ chức có yêu cầu

Như vậy, bản chất của việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là việc

đăng ký quyền sở hữu lần đầu đối với công trình xây dựng Nhà nước công nhận

quyền và lợi ích hợp pháp của người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công

trình xây dựng đó.

Đối với đăng ký tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, Điều 5, Điều 6 TT số

17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 qui đỉnh về Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đât, nhà ở và tài sản khác gan liền với đất Theo Điều 5, Điều 6 Thông tư 17,thì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở công trình xây dựng, chủnhà ở, công trình xây dựng phải cung cấp đầy đủ hồ sơ về công trình xây dựng nhưdiện tích, vị trí, kết cấu sau khi kiểm tra hồ sơ có đủ giấy tờ theo qui định, thì cơquan nhà nước có thâm quyên sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xâydựng.

Những qui định trên cho thấy đây là việc đăng ký quyền sở hữu đối với bất

động sản Tuy nhiên, pháp luật của nước ta không qui định rõ đối tượng phải đăng

ky là quyền sở hữu mà qui định là phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữucông trình xây dựng Qui định này thê hiện tính xin - cho giữa cơ quan có thâmquyền và cá nhân, tô chức xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây

dựng, không thé hiện rõ là đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng

Sau khi bất động san duoc hình thành, thì chủ sở hữu hoặc doanh nghiệp kinhdoanh bat động sản sẽ đưa bat động sản tham gia vào thị trường, người mua batđộng sản sẽ được chuyển quyền sở hữu theo qui định tại Khoản 1 Điều 168 BộLuật dân sự năm 2005: “Việc chuyển quyên sở hữu đối với bat động sản có hiệu lực

kể từ thời điểm dang ký quyên sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Nhu vậy, người được chuyển nhượng bat động sản phải đăng ký quyền sở hữu tức

là đăng ký vật quyền đối với bất động sản Qui định này thể hiện rõ là việc đăng ký

quyền sở hữu bất động sản, cho nên được Nhà nước công nhận, bảo hộ quyền củachủ sở hữu Do đó, sau khi xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu mới sẽ có quyền khaithác, sử dụng và định đoạt bất động sản theo qui định của pháp luật

Đối với bất động sản là đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước là

người đại diện cho nhân dân quản lý, khai thác lợi ích của đất đai Nha nước giaoquyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp Người được giao đất cóquyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp do pháp luật quiđịnh Việc chuyên nhượng phải tuân theo qui định của Bộ Luật dân sự và Luật Dat

đai Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất xác định theo Điều 692 BLDS "Việcchuyển quyên sử dụng đất có hiệu lực ké từ thời điểm đăng ký quyên sử dung đấttheo quy định của pháp luật về đất đai `.

Tuy nhiên, để được phép thực hiện các quyên trên, người được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất phải đăng ký quyền sử dụng đất Hô sơ xin cấp Giấy chứngnhận quyền sử dung dat theo qui định tại Điều 40, Nghị định 181 Trong hồ sơ théhiện rõ hiện trạng của diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê (khoản 4,

Điều 40, Nghị định 181)

Đối với đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, theo qui định của Luật Đất đai là

đăng ký hiện trạng thửa đất gồm đăng ký khu đất, diện tích, ví trí, loại đất trên cơ

sở đó cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra giám sát việc sử dụng đất đúng mục đích

của loại đất đó Mặt khác, thông qua việc đăng ký, Nha nước quan lý sự bién động

của sử dụng đất đai, thay đổi người sử dụng đất đai, Nghị định số 181, Điều 38 quiđịnh :

" 1 Đăng ký quyên sử dung đất gôm đăng ký quyên sử dụng dat lan đâu vađăng kỷ biến động về sử dụng dat”

Đăng ký biến động là đăng ký thay đổi, xác lập các quyền của người sử dụng

đất như đăng ký việc chuyên nhượng, thừa kế, cho thuê hoặc đăng ký thay đôi

mục đích, thời hạn sử đụng đất

Như vậy, đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất là đăng ký hiện trạng của đất đai

và đăng ký các quyền của người sử dụng đất Qui định này chưa tách biệt giữa quản

lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền của người sử dụng đất Cho nên, chưa xácđịnh rõ đối tượng đăng ký và mục đích đăng ký quyền sử dụng đất

Đối với tài sản gắn liền với đất là nhà chưng cư thì Nhà nước sẽ cấp Giấy

chứng nhận quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất theo qui định tại Nghị định số

181, Điều 46 qui định:

‘I Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhàchung cư thuộc chế độ dong quyên sử dung của những người sở hữu căn hộ chungcư; trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư chothuê thì quyên sử dung đất thuộc chủ sở hữu nhà chung cư.

2 Việc cấp giấy chứng nhận quyên sử dung dat cho nhà chung cư theo quyđịnh sau:

a) Chủ dau tư sử dụng dat dé thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhàchung cư được cấp giấy chứng nhận quyên sử dung dat;

Đối với nhà ở của cá nhân, hộ gia đình, việc cấp Giấy phép xây dựng đượcthực hiện theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 qui định chi tiết và

hướng dan thi hành Luật Nhà ở, Điều 41- Yêu cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻcủa hộ gia đình, cá nhân:

2 Trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục dé

cơ quan có thẩm quyên cấp Giấy phép xây dựng, trừ trường hop duoc miễn Giấyphép xây dung theo quy định của pháp luật về xây dựng `

Theo qui định trên, trước khi xây nhà ở, chủ nhà xin phép xây dựng, cơ quannhà nước có thầm quyền sẽ xem xét về qui hoạch, bản vẽ thiết kế nhà ở sau đó cấpgiấy phép xây dựng Đây là thủ tục duyệt cho phép hoặc không cho phép xây dựng,còn việc đăng ký quyên sở hữu thì sau khi hoàn công cơ quan quản lý đất đai làmcác thủ tục trình Uy ban nhân dân có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng dat và quyền sở hữu nhà ở gan với quyền sử dung dat theo qui định tại Điều

45 Nghị định 71, qui định về việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở :

'° 2 Cơ quan nhà nước có thẩm quyên thực hiện công nhận quyên sở hữu đổi vớinhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở vàtài sản khác gan liên với đất cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ``

Khoản 1, Điều 13, Luật Nhà ở qui định: “Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà

ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyên

và nghĩa vụ của mình đổi với nhà ở đó theo quy định của pháp luật”

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có quyềnthực hiên các giao dịch về nhà ở như quyền thé chấp, cầm có, cho thuê Day là cácvật quyền quan trọng của chủ sở hữu và của người liên quan đến nhà ở

Từ các qui định trên cho thấy pháp luật không qui định trực tiếp chủ nhà phảiđăng ký quyền sở hữu nhà ở mà xin cấp Giấy chứng nhận quyên sở hữu nha ở Khixin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ nhà phải có đầy đủ giấy tờ

chứng minh về nhà ở có ghi rõ diện tích, vị trí, kết cấu nhà ở Thông qua việc

cung cấp hồ sơ về nhà ở các thông tin về nhà ở sẽ được cập nhật trong hồ sơ đăng

ký quyền sở hữu nhà ở Thông tin này sẽ được cung cấp cho người có nhu cầu tiếp

cận.

Đối với bất động sản là rừng, thì chủ sở hữu rừng trồng, người sử dụng rừng

phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thấm quyên Luật bảo vệ và phát triển rừng

Điều 3 của Luật bảo vệ và phát triển rừng qui định:

7 Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc chủ rừng dang ký để đ'ờc cơ quan nhà n' ốc có thẩm quyền công nhận quyền

sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

8 Công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

là việc cơ quan nhà ní Ốc có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở

hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, trong hồ sơ dia chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng.

Theo qui định, việc đăng ký quyền sử dụng rừng hoặc quyền sở hữu để Nhànước thừa nhận người chủ rừng có các quyên và nghĩa vụ theo qui định của phápluật Hình thức thừa nhận của Nhà nước là ghi quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu

rừng trồng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kê từ thời điểm được cấpGiấy chứng nhận, chủ rừng có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến rừng.

Pháp luật qui định đăng ký rừng lần đầu và đăng ký biến động Điều 31 LuậtBảo vệ phát triển rừng qui định:

1 Chủ rừng đi ờc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng san xuất là

rừng trồng.

2 Việc đăng ký lan đâu và đăng ký biến động quyền sử dụng rừng phải tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng dat theo quy định của pháp luật về dat đai và pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

3 Việc đăng ký quyền sở hữu rừng san xuất là rừng trồng đi Ọc thực hiện

theo quy định về đăng ký tài sản của pháp luật dân sự.

Dé hướng dẫn thực hiện Luật bảo vệ và phát triển rừng, Chính phủ ban hành

Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 3/3/200 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triểnrừng Điều 31 - Công nhận, đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sảnxuât là rừng trông.

1 Việc công nhận quyên sử dụng rừng, quyên sở hữu rừng sản xuất là rừngtrong là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyên thừa nhận quyên sử dụng rừng,quyên sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong giấy chứng

nhận quyên sử dụng dat, trong hỗ sơ địa chính, hô sơ quản ly rừng nhằm xác lập

quyền và nghĩa vụ của chủ rừng.

2 Việc đăng ký quyên sử dung rừng, quyên sở hữu rừng sản xuất là rừngtrong thực hiện theo pháp luật về đăng ký bất động san

Theo khoản 2, Điều 31, ND 23, đăng ký quyền sử dụng rừng là đăng ky theoqui dịnh của pháp luật về đăng ký bất động sản Như vậy, giữa văn bản hướng dẫn

và luật không thống nhất Luật qui định đăng ký quyền sở hữu rừng thì theo quiđịnh của pháp luật dân sự, còn đăng ký sử dụng rừng theo qui định của Luật Bảo vệ

và phát triển rừng Vì Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quản lý và sử dụngrừng có điều kiện kèm theo cho nên không thé đăng ký theo qui định của pháp luậtdân sự Mặt khác, theo qui định tại khoản 3, Điều 31, Luật Bảo vệ phát triển rừng

và khoản 3, Nghị định 23 thì việc đăng ký quyền sở hữu rừng theo qui định đăng kýtài sản của Bộ luật Dân sự Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không qui định trình tự, thủtục đăng ký quyền sở hữu tài sản và các ngành luật khác cũng không có qui định

về đăng ký tài sản là rừng cây Đây là những qui định mang tính hình thức mà

không thé thực hiện được trong thực tế

Dé thực hiện các quyền của người chủ sở hưũ bat động sản trong giao dịchdân sự, Khoản 1, Điều 467, Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định

« Tặng cho bắt động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứngthực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bắt động sản phải đăng

ký quyên sở hữu »

Bat động sản theo qui định trên có thé là nha ở, công trình xây dựng, rừng

trồng Các giao dịch tặng cho bất động sản trên phải công chứng, hoặc chứng thực

và phải đăng ký quyên sở hữu Tuy nhiên, nếu cho rừng sản xuất thì không phảiđăng ký, vì Bộ luật Dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản không qui định cụthé thủ tục đăng ký tại cơ quan nao, cho nên người được cho tặng rừng muốn đăng

ký để xác lập quyền của mình cũng không thể thực hiện được

Trong Bộ luật Dân sự, qui định đối tượng của các giao dịch có thể là tài sảnhình thành trong tương lai, Điều 320, BLDS - Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

”*2 Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vu dân sự là vật hiện có hoặc doc

hình thành trong tờng lat Vật hình thành trong tờng lai là động sản, bat động san

thuộc sở hữu của bên bảo dam sau thời điểm nghĩa vụ đ' ờc xác lập hoặc giao dich

bao dam đi 0c giao kết ˆ”.

Tuy nhiên, việc đăng ký tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở khôngđược phép vì thế các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai không thực hiệnđược, qui định này làm hạn chế quyền của cá nhân, hộ gia đình đang xây dựng nhà

ở thì không thé đem thé chấp dé vay tiền tiếp tục hoàn thiện ngôi nha đang xây VìĐiều 91, Luật Nhà ở quy định: Trong các giao dịch về nhà ở thì nhà ở phải có

“Giấy chứng nhận quyên sở hữu doi với nhà ở theo quy định của pháp luật” Quiđịnh này được áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình Ngược lại, đối với nhà ở được

xây dựng trong các dự án, thì chủ đầu tư sau khi giải phóng mặt bằng đã đựơc phép

bán 20% tổng căn hộ chuẩn bị xây va sau khi xây xong móng được phép bán toàn

bộ căn hộ thông qua sàn giao dịch Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23 tháng 6năm 2010 qui định chỉ tiết và hướng thi hành Luật nhà ở Điều 9 qui định về huyđộng vôn đê đâu tư xây nhà ở:

3) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyên

Sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định cua Luật Nhà ở thông qua hình thức ky

a?

hop dong mua ban nhà ở hình thành trong tương lai

Qui định tại Nghị định 71, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn, tuynhiên, cá nhân lại bị hạn chế vay vốn và thế chấp tài sản là nhà ở hình thành từ vốnvay Đây là sự bất cập của pháp luật về nhà ở, nên cơ quan có thâm quyền cần xemxét điều chỉnh cho phù hợp với thực tế

Khi tham gia vào các quan hệ giao dịch, bên có nghĩa vụ cần phải có tài sản

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Trường hợp vi phạm, bên có quyền sẽ xử lý tài sảnbảo dam dé bù trừ nghĩa vụ Đối với những tài sản bảo đảm pháp luật qui định phải

đăng ký tại co quan nhà nước có thầm quyền, thì đăng ký giao dich bao đảm là điều

kiện dé giao dịch có hiệu lực pháp luật Nghị định 83/2010/ND-CP ngày 23/7/2010

về đăng ký giao dịch bảo đảm, Điều 3 qui định các đối tượng đăng ký :

1 Các giao dịch bảo dam sau đây phải dang ky:

a) Thế chấp quyên sử dung dat;

b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trong;

c) Cam cố tàu bay, thé chap tau bay;

d) Thé chap tau bién;

d) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định

Điều 3, Nghị định 83 không qui định trực tiếp thế chấp nhà ở, công trình xây

dựng phải đăng ký Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở qui định về cấp Giấy chứng nhận

quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng là tài sản gắn liền với quyền sử dụngđất chủ sở hữu được cấp một Giấy chứng nhận, vì thế Điều 3 Nghị định 83 qui định

như trên Tuy nhiên, qui định này cần phải hướng dẫn cụ thể hơn, bởi lẽ thế chấp

nhà ở thì đối tượng của thé chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất, nhưng thé chấpquyền sử đất thì không sẽ không có nhà ở Mặt khác, nếu quyền sử dụng dat là củamột người, còn nhà ở của người khác hoặc chỉ thế chấp nhà ở thì có phải đăng ký

hay không? Đây là qui định không cụ thể, cho nên có thê hiểu theo nhiều nghĩakhác nhau Nên chăng pháp luật cần qui định cụ thé hơn dé hạn chế việc ban hành

van bản hướng dan.

Ngoài giao dịch thế chấp, cầm cô quyền sử dụng đất, các giao dich khác về

quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất Việc đăng ký các giao dich này là đăng ký vật quyền đối với đấtđai, thông qua đăng ký sẽ ưu tiên bảo vệ bên có quyền trong giao dịch Khoản 4Điều 146 Nghị định số 181:

“Hợp dong chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyên sử dung dat; hợpdong hoặc văn bản tặng cho quyên sử dung dat; hợp dong thé chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyên sử dụng đất có hiệu lực ké từ thời điểm đăng kỷ tại Văn phòngđăng ký quyên sử dụng đất ”.

Khoản 1, Điều 3, Nghị định 83 qui định các đối tượng bắt buộc phải đăng ký,Khoản 2, Điều 3 qui định các đối tượng khác kể cả động sản các bên có thể thoảthuận đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đối kháng với người thứ ba Qui định này

khuyến khích các bên đăng ký giao dịch bảo đảm, đem lại sự an toàn pháp lý cho

các giao dịch, hạn chế tranh chấp xây ra

- Nhận xét qui định của pháp luật Việt Nam về đăng ký bat động sản

+ Hiện nay, các qui định về đăng ký bất động sản phân tán trong nhiều văn

bản như Bộ luật Dân sự, Luật Dat đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng,

Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành các luật trên Mỗi ngành luật quiđịnh phải đăng ký những vật quyền thuộc phạm vi điều chỉnh của ngành luật đó

Tuy nhiên, một vật quyền có thé được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật, ngành luật

nào cũng qui định về đăng ký sẽ trùng lặp không cần thiết, ví dụ như quyên sở hữu

rừng trồng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật đất đai, Bộ Luật Dân sự đều quiđịnh về đăng ký

+ Văn bản pháp luật qui định về đăng ký một số giao dịch về bất động sản nhưcác giao dịch về quyền sử dụng đất, nhưng thiếu qui định về đăng ký giao dịch vềcông trình xây dựng về rừng trồng Đặc biệt, việc đăng ký hạn chế vật quyên, thìpháp luật chưa qui định, cho nên việc cung cấp thông tin về hạn chế vật quyền

không thực hiện được Ví dụ : bất động sản bị kê biên, quyền hạn chế sử dụng bất

động sản liền kề không đăng ký, cho nên khi bất động sản chuyển quyền sở hữucho người khác thì hạn chế vật quyền khó xác định

+ Hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản chưa phân biệt rõ đối tượng

phải đăng ký là hiện trạng vật lý (diện tích, vị trí thửa đất ) hay hiện trạng pháp lý

là các quyền về bat động sản, như xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nha ở làđăng ký quyền sở hữu về nhà ở nhưng đăng ký quyền sử dụng đất là đăng ký hiệntrang đất đai và đăng ký quyền của người sử dụng dat.

+ Pháp luật không qui định cụ thé đăng ký quyên đối với bất động sản như

quyền quản lý, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng và các giao dịch về bất độngsản Hoặc có qui định đăng ký giao dịch về bất động sản nhưng không thống nhấtnhư cho thuê nhà ở phải đăng ký nhưng cho thuê công trình xây dựng và cho mượn nhà ở thì không phải đăng ký.

+ Pháp luật qui định đăng ký một số giao dịch về bất động sản nhưng không

qui định hậu quả pháp lý của việc đăng ký các giao dịch về bất động sản Cho nên,khi vi phạm về đăng ký giao dịch thì việc xử lý vi phạm gặp khó, ví dụ như cho

thuê nhà phải đăng ký nhưng nếu không đăng ký hoặc nếu có tranh chấp về nhà ở

thì quyền ưu tiên bảo vệ thuộc về chủ thể nào

+ Các qui định của pháp luật chưa thống nhất, còn mâu thuẫn về đăng ký bấtđộng san và thực hiện các quyền của chủ sở hữu bat động sản như : thé chấp nhà ởhình thành trong tương lai, bán nhà hình thành trong tương lai Trường hợp này,

đối với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thì được phép thực hiện các giao dịch trên,nhưng đối với cá nhân không được phép giao dịch

+ Pháp luật qui định hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản có nhiều đầu mốinhưng không qui định rõ chức năng của các cơ quan này về đăng ký bất động sản,thậm chí không qui định cụ thể cơ quan nào đăng ký hợp đồng cho thuê nhà, côngtrình xây dựng Điều 492, BLDS qui định hợp đồng cho thuê nhà từ 6 tháng trở lên

phải đăng ky tại cơ quan nhà nước có thâm quyên, vậy cơ quan nào có thầm quyền

cần phải qui định rõ Hiện nay đăng ký cho thuê nhà là hoạt động đăng ký kinh

doanh cho thuê nhà ở, kinh doanh văn phòng cho thuê theo qui định của pháp luật

về kinh doanh Hoặc pháp luật qui định đăng ký quyền sở hữu rừng trồng theo qui

định về đăng ký bat động san, vậy co quan đăng ky bất động sản là rừng trồng thìkhông có cơ quan nảo.

Qua nhận xét trên cho thay pháp luật về đăng ký bat động sản của nước ta cònquá nhiều bất cập, vì thế hiện nay thị trường bất động sản mang tính ngầm khôngminh bach Các nhà đầu tư “lách' luật dé kiếm nhuận cao, còn người dân khi thamgia giao dịch thiếu thông tin cần thiết, nên mua bán, chuyên dịch không thực hiệnđúng pháp luật, dẫn đến việc xây ra tranh chấp thì sẽ khó giải quyết hậu quả

3 PHÁP LUẬT DANG KY BAT ĐỘNG SAN CUA MỘT SO NƯỚC

Luật Dang ký bat động sản Nhật Bản quy định đăng ký BĐS bao gồm đăng

ký hiện trạng của BĐS như loại bất động sản, diện tích, vi trí, mục đích sử dung Điều 50 qui định: “7rong trường hợp có đơn xin đăng ký hiện trạng dat dai hoặc

công trình ” Va đăng ký các vật quyền về bat động, đăng ký thay đổi các quyền

đó, Điều 1 qui định “Việc xác định hiện trạng cua bắt động sản hay xác lập, bảolưu, chuyển giao, thay đổi, hạn chế quyên định đoạt hoặc cham ditt một trong cácquyên liên quan đến bat động sản sau đây déu được đăng ký: quyên sở hữu, quyên

sử dụng bê mặt, quyên thuê đất dai hạn để chăn nuôi, canh tác, quyên dia dịch,

quyên uu tiên, quyên cam cố, quyền thé chấp, quyên thuê bat động sản, quyên khai

ba, nếu chủ nhân của BĐS không được ký thì không được chống lại bên thứ ba xác

lập quyền với BĐS Điều 177, Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định: “Chi nhân của

bắt động sản không được chống lại bên thứ ba, nếu không thực hiện đăng kỷ việc

sở hữu, thất lạc hoặc thay đổi của Luật Đăng ký bat động san”

Qui định trên cho thấy việc đăng ký BĐS không bắt buộc, tuy nhiên nếu đăng

ký các quyền đối với bat động sản thì quyền ưu tiên được bảo vệ xác lập theo thứ tựđăng ký : “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyên được đăng ký vớicùng một bat động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyên đó” (Điều6).

Trong hệ thống pháp luật của Trung Quốc, không có luật chuyên ngành vềđăng ký bất động sản Tuy nhiên, trình tự thủ tục đăng ký BĐS được qui định trongLuật Sở hữu tài sản Luật này điều chỉnh các loại tài sản như bất động sản, động

sản, quyên tài sản Khi đăng ký BĐS, chủ tài sản phải cung cấp hé sơ về hiện trạng

bất động sản Điều 11 qui định: “Người xin đăng ký bất động sản phải tùy theo sựviệc đăng ký mà cung cấp các giấy tờ chứng mình quyên sở hữu và các tài liệu canthiết như ranh giới, địa chỉ, điện tích cua bất động sản ”

Sau khi đăng ký bất động sản, chủ sở hữu thực hiện các giao dịch về bất động

sản Việc xác lập các vật quyền đối với bất động sản đăng ký theo cơ chế tựnguyện Điều 9, Luật Sở hữu tai sản: “Viéc thiét lập, thay đổi, chuyển nhượng vàhuỷ bỏ quyên tài sản đối với bat động sản phải được đăng ký theo đúng quy định

của pháp luật thì mới có hiệu lực; nếu không đăng ký thì không có hiệu lực, trừ

trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Đối các giao dịch về bất động sản, cho phép các bên đăng ký quyền đối vớibất động sản hình thành trong tương lai Qui định này cho phép các bên trong giao

dich đăng ký quyên trong tương lai của mình mặc dù chưa tham gia vào giao dịch,

trường hợp tranh chấp về quyền trong tương lai thì ưu tiên bảo vệ cho người đã

đăng ký Cho nên, trước khi tham gia vào một giao dịch về bất động sản nào đó,

người liên quan cần phải có thông tin chính xác về bất động sản, thì quyền lợi củamình sẽ được đảm bảo và tránh xây ra tranh chấp sau này Điều 20 qui định: “Khi

ky kêt thỏa thuận mua ban nhà cửa hoặc thỏa thuận về quyên tài sản với các bát

động sản khác, để dam bảo việc thực hiện quyén tài sản trong tương lai, có thé tới

cơ quan đăng ký xin đăng kỷ trước theo thỏa thuận Sau khi việc đăng ky này đượcthực hiện, nếu chưa được sự dong ỷ của người có quyên đăng kỷ trước thì khi phân

xử bát động sản sẽ không phái sinh hiệu lực đôi với quyên tài sản `.

Đối với Luật Đăng ký bất động sản của Cộng hoà Liên bang Nga qui địnhbắt buộc phải đăng ký BĐS và đăng ký bất động sản là đăng ký các vật quyền đốivới bất động sản Điều 1, Luật Đăng ký bất động sản qui định bat động sản là: “Taisản là bat động sản mà quyên đối với các tài sản đó phải được đăng kỷ theo quy

định của Luật này, là các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập đưới nước và

tat cả các vật gan liền với dat ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thé

không gây ton hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gom cả nhà, côngtrình xây dựng, phòng ở, và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu

chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thong nhất”

Đăng ky bất động sản là đăng ky các vật quyền va hạn chế vật quyên, tuy

nhiên khi đăng ký, trong số đăng ký phải ghi nhận hiện trạng của bất động sản

Khoản 6 Điều 12 qui định:

“Trong mục I có sự mô tả ngắn gọn từng bat động sản: dia chi (vị trí phân bô),

loại bat động 1 (tên goi), diện tích (thực tế theo Số địa chính hay theo giấy to),công dung và các thông tin cân thiết khác ”

Ngoài ra, trong số đăng ký bất động sản phải ghi đầy đủ các thông tin về thay

đổi, chấm dứt các quyền đối với BĐS của chủ sở hữu và của người liên quan.Thông qua việc đăng ký đó, cơ quan nhà nước có thâm quyền nam được các thôngtin cần thiết về BĐS và quá trình thay đổi các quyền của chủ sở hữu, người chiếm

hữu hợp pháp, khoản 2 Điều 12 qui định:

“SO đăng ký chứa các thông tin về các quyên dang tôn tại hoặc đã cham dứt doi với bat động sản, các so liệu về bát động sản và các thông tin vê những người

có quyên ”.

Khi BĐS là đối tượng của các giao dịch trên thị trường BĐS, thì các quyền

mới phát sinh, thay đổi của chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với BĐS và

các giao dịch liên quan đến BĐS phải đăng ký Ngoài ra, pháp luật còn qui địnhđăng ký hạn chế các vật quyền Khoản 1, Điều 4 qui định những đối tượng sau phảiđăng ký gồm:

“Phải đăng ký Nhà nước quyên sở hữu và các vật quyên khác đối với bat độngsản và các giao dịch về bat động sản theo quy định tại các Diéu 130, 131, 132 va

146 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, trừ các quyên doi với tàu bay, tàu biển, tàu

nội dia và tau vũ trụ Cùng với việc đăng ký Nhà nước các vật quyền đổi với batđộng sản còn phải đăng ký Nhà nước sự hạn chế các quyên đối với bat động sản,bao gôm các giao dịch, quyên thé chấp bắt động sản, quản lý, ủy quyên, quyền thuêbat động sản)".

Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc qui định đăng ký BĐS là đăng ký cácvật quyền, hạn chế các quyền đối với BĐS Khoản 1, Điều 14, Luật qui định đăng

ký hai loại bất động sản: “Đăng ký được chia làm hai loại: Đăng ký đất và đăng kỷ

công trình xáy dựng”.

Khi đăng ký các vật quyền đối với bat động sản thì trong số đăng ký BĐS phải

ghi nhận hiện trạng của bất động sản đó Đối với đăng ký đất đai, số đăng ký cần

ghi hiên trạng vật lý của đất, như chat đất, loại đất “Trong cột mô tả hiện trạng, ghi

những nội dung liên quan đến hiện trạng vật lý của mỗi mảnh đất hoặc công trìnhxây dung và các biến động liên quan” (Khoản 3 Điều 16)

Đối với đăng ký các quyền về công trình xây dựng trên đất thì ghi rõ hiện

trạng công trình xây dựng đó như loại công trình, cầu trúc, vật liệu xây dựng, mụcdich sử dụng, thời hạn sử dụng “7?zong trường hợp đăng ký quyên đối với công

trình xây dựng, đơn yêu cầu đăng ký còn phải có thông tin về loại công trình, cấutrúc và điện tích công trình xây dựng; trong trường hop có nhiễu công trình xâydựng trên một hoặc một số thửa đất, đơn yêu câu đăng ký phải ghi số lượng côngtrình xây dựng cùng với thông tin về loại công trình, cầu trúc và điện tích côngtrình xây dựng trên đất dé” (Khoản 1 Điều 42)

Ngoài việc đăng ký các vật quyên, pháp luật qui định đăng ký hạn chế các

quyền đối với BĐS: “ cần thuc hiện đăng kỷ trong trường hợp xác lập, bảo lưu,

chuyển nhượng, thay đổi, hạn chế quyên định đoạt hoặc cham đứt các quyên liên

quan đến: Sở hữu, quyên sử dụng bê mặt, quyên địa dịch, thuê có đặt cọc, thế chấp,cam cô các quyên, thuê bat động san” (Điêu 2).

Đăng ký bất động sản và các giao dịch về bất động sản nhằm đối kháng với

người thứ ba Khoản 1, Điều 5 qui định: “Thi tur ưu tiên của các quyên đối với

cùng một bat động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừtrường họp pháp luật có quy định khác”.

* Nhận xét về pháp luật đăng bat động sản của các nước:

- Giống nhau:

+ Pháp luật qui định đối tượng đăng ký bất động sản là các vật quyền và han

chế các quyền đối với bất động sản Tuy nhiên, trong số đăng ký phải ghi đầy đủ

thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho

cá nhân tô chức có yêu câu.

+ Mục đích của đăng ký là Nhà nước công nhận và bảo hộ các quyên của

người đăng ký và đăng ký nhằm đối kháng với người thứ ba

+ Cơ chế đăng ký là xác minh hồ sơ và khi cần thiết xác minh thực tế BĐS.

+ Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của các nước độc lập với cơ quanquản ly nhà nước về bat động sản, là một hệ thống thống nhất từ trung ương xuốngđịa phương, (Cộng hoà liên bang Đức, Hàn quốc, Thuy Điển - Toà án; Cộng hoàLiên bang Nga và Nhật Bản — cơ quan đăng ký thuộc hệ thống cơ quan tư pháp;Cộng hoà Pháp - Cục thuế và các Chi cục thuế địa phương)

- Khác nhau:

+ Luật đăng ký bất động sản của Cộng hoà Liên bang Nga qui định doanhnghiệp là bất động sản thống nhất, là đối tượng phải đăng ký Qui định này sẽ kiểmsoát được tài sản của doanh nghiệp, làm cho các doanh nghiệp kinh doanh cạnhtranh lành mạnh, Nhà nước năm được khả năng kinh doanh của các doanh nghiệp.Khi ký kết các hợp đồng với đối tác, doanh nghiệp có đầy đủ thông tin về khả năng

tài chính, năng lực kinh doanh thì đối tác sẽ tin tưởng, hợp tác sản xuất, kinh

doanh.

+ Co chế đăng ký bat động sản có hai loại bắt buộc va tự nguyện

Luật đăng bat động sản của Cộng hoà Liên bang Nga qui định đăng ký BĐS làbắt buộc, còn các nước khác Luật đăng ký bất động sản không qui định trực tiếp làtheo cơ chế tự nguyện Tuy nhiên, luật đều qui định nếu không đăng ký thì khôngduoc pháp luật bảo vệ, nên có thé suy đoán đây là cơ chế tự nguyên

4 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ KIÊN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTĐĂNG KY BAT DONG SAN CUA VIỆT NAM

4.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký bat động sản

4.1.1 Hoàn thiện pháp luật về đăng ký bat động sản theo hướng thể chế hoáđường lỗi lãnh đạo Đảng về xây dựng Nhà nước pháp quyên XHCN Việt Namtrong giai đoạn tới.