Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn - Nguyễn Minh Tuấn Chủ biên

Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản,cho nên thẩm quyền của cơ quan nhà nước trong việcđăng ký tài sản và đăng ký giao dịch về t

DANG KY BAT DONG SAN

NHUNG VẤN DE _

LY LUAN VA THUC TIEN

3.34 (V)

Mã số:

CTQG - 2011

TS NGUYEN MINH TUAN

IO WON

CHU BIEN

TS Nguyễn Minh Tuấn

TẬP THỂ TÁC GIẢ

TS Nguyễn Minh Tuấn

TS Vương Thanh Thuý

TS Trần Thị Huệ

_ThS Kiểu Thi Thuy Linh

Hoang Thi Loan

Nguyễn Văn Hoi

ThS Vũ Thị Hồng Yến

Chương I, OI, IV, V (IV, V

Chương III (V) Chương II

Chương V Chương VI Chương VII

Chương VIII

CHU DAN CUA NHÀ XUẤT BẢN

Dang ký bat động san là cơ sở để minh bạch hóa cácgiao dich, các quyền liên quan đến bất động sản, cung cấpcác thông tin chính xác về bất động sản và giao dịch vềbất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thé thựchiện quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có hiệuquả, tạo niềm tin trong nhân dân khi mua bán bất độngsản Mặt khác, việc đăng ký bất động sản sẽ ngăn ngừa,hạn chế tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyếtcác tranh chấp liên quan đến bất động sản

Hiện nay, hệ thống pháp luật về đăng ký bất độngsản của nước ta còn thiếu và tản mạn trong nhiều lĩnh

vực pháp luật Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng

ký bất động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản,cho nên thẩm quyền của cơ quan nhà nước trong việcđăng ký tài sản và đăng ký giao dịch về tài sản chưa đượcxác định cụ thể

Để giúp bạn đọc hiểu rõ về tầm quan trọng của việcđăng ký bất động sản và thực trạng về đăng ký bất độngsản ở nước ta hiện nay, Nhà xuất bản Chính trị quốc

gia Sự thật xuất bản cuốn sách Đăng ky bất động sản Những van đề lý luận va thực tiễn (Sách tham khảo)

-do TS Nguyễn Minh Tuân làm chủ biên

Xin giới thiệu cùng bạn đọc.

Thang 7 năm 2011

NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - SỰ THẬT

Chương |

_ KHÁI QUÁT CHUNG

VỀ ĐĂNG KY BAT DONG SAN

xuất chủ yếu, là nguồn lực phát triển kinh tế, bảo đảm

an ninh quốc phòng của một quốc gia Vì vậy, trên thế

giới, các quốc gia đều xây dựng hệ thống pháp luật

điểu chỉnh, quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất Trong các văn bản pháp luật về dân sự của Việt Nam chưa nêu ra khái niệm về bất động sản mà dùng phương pháp liệt kê các loại tài sản là bất động sản.

Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định bất động sản theo tính chất của tài sản tại Điều 181 như sau:

“1 Bất động sản là các tài sản không di, dời đượcbao gồm:

a) Đất dai;

b) Nha 6, công trình xây dựng gắn liền uới đốt, bể cả

các tai sản gắn liền uới nha ở, công trình xây dung đó;

c) Các tai sản khúc gan lién uới đất dai;

d) Các tài sản bhúc do pháp luật quy định

Như vậy, theo quy định tại điểm b khoản 1Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995 thì công trình xâydựng không thể di đời nhưng có những tài sản khác

gắn với công trình xây dựng có thể di dời được mà

không ảnh hưởng đến công dụng của tài sản Vậy,

những tài sản gắn liền với công trình xây dựng là bất

động sản là do công dụng của tài sản đó mà khôngphải do tính chất “di dời” của tài sản Cho nên, nếu

khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995 quy địnhbất động sản là tài sản không di đời thì khoản 2 Điềunày cần phải quy định bất động sản là tài sản do mục

đích sử dụng, như hệ thống dẫn nước, thoát nước trong

nhà, v.v Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 1995 không

quy định về bất động sản do công dụng Do vậy,

khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995 quy địnhbất động sản theo tính chất đi dời là chưa bảo đảmđược tính chuẩn xác về ngữ nghĩa Mặt khác, nếu quy

dịnh bất động sản theo tính chất, công dụng sẽ bó hẹpcác loại tài sản là bất động sản Trong khi đó, trong

nền kinh tế thị trường còn nhiều loại tài sản có giá trị

lớn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội củaquốc gia cũng cần được quy định là bất động sản

Để khắc phục bất cập trên, Bộ luật dân sự Việt

Nam năm 2005, Điều 174 quy định liét kê như sau:

“1 Bất động sản là các tai sản bao gồm:

a) Đất dai;

b) Nha, công trình xây dung gắn liền voi đất dai, ké

cả các tai san gan liền voi nhà, công trình xây dung đó,

c) Các tài sản khac gan liên voi đất dai;

đ) Cac tài sản khac do phúp luột quy định

Quy định về bất động sản như trên có tính bao

quát, mặc dù không quy định trực tiếp bất động sản

theo tính chất cúa tài sản và theo công dụng nhưng các

tính chất chung của bất động sản đều được thể hiện

trong nội dung Điều 174 Bộ luật dan sự năm 2005

Đất dai và tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất

là tư liệu sản xuất chủ yếu của tất cả các quốc gia trên thế giới, quyết định đến sự phát triển kinh tế - xã hội

của một đất nước Vì thế, Nhà nước cần có chính sách

quan lý và khai thác đất đai và tài nguyên phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia.

Để phát triển sản xuất, Nhà nước, doanh nghiệp,

cá nhân cần xây dựng các công trình như nhà máy, đường sá, các cơ sở sản xuất - kinh doanh khác Những công trình xây dựng là cơ sở hạ tầng quan trọng không thể thiếu trong việc phát triển kinh tế - xã hội, thể hiện trình độ phát triển kinh tế của một đất nước Trong các công trình xây dựng cần phải gắn những tài sản khác dé đáp ứng nhu cầu sử dụng Những tài

sản này do công dụng, do mục đích sử dụng mà pháp

luật quy định là bất động sản Ngoài các tài sản liệt

kê trên còn các tài sản khác do pháp luật quy định là

bất động sản Tuy nhiên hiện nay, pháp luật Việt Nam

chưa có quy định các tài sản khác là bất động sản

Từ các quy định của pháp luật Việt Nam, có thểđưa ra khái niệm tổng quát về bất động sản như sau:

Bất dộng sản là đất dai va các tat sản gắn hiền voi dat

dai, gắn liền voi nha, công trình xây dựng ma khi dich

chuyển sẽ không phat huy công dung va các tài sảnkhac do pháp luật quy định

II Khái niệm về đăng ký bất động sản

Trước khi nghiên cứu khái niệm “đăng ký bất động

sản” cần nghiên cứu khái niệm “đăng ký” Khái niệm

“đăng ký” được nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau

để tìm ra nội hàm của khái niệm này

“Đăng ký” có thể hiểu theo nghĩa thông thường làviệc ghi vào số những sự kiện, yêu cầu do người khác

đưa ra, nhằm chuẩn bị thực hiện công việc được tốt

hoặc để giải quyết các yêu cầu đó theo thứ tự đã ghivào số

Hiện nay, trong cuộc sống hàng ngày, có rất nhiều

dịch vụ, trước khi thực hiện thì phải đăng ký như đăng

ký nhập học, đăng ký mua vé máy bay, tàu hoả vào

các dịp Tết, ngày lễ Thông qua việc đăng ký, cơ quan,

tổ chức biết được số lượng người tham gia dịch vụ để

chuẩn bị cung cấp các dịch vụ được tốt hơn.

Trong lĩnh vực quản lý nhà nước, các sự kiện liên

quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của công dân như: khai

sinh, kết hôn, nhận con nuôi, hoặc những tài sản khi

sử dụng sẽ ảnh hưởng đến trật tự xã hội, đến tính

mạng, sức khoẻ của con người, liên quan đến an ninh

quốc phòng, v.v., pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng

ký phương tiện giao thông, súng thế thao, v.v Thông

qua việc đăng ký các tài sản này, cơ quan nhà nước có

thẩm quyền nắm được số lượng, tình trạng tài sản và

sự biến động các tài sản v.v., từ đó, đưa ra phương thứcquản lý phù hợp

Khái niệm “đăng ký” về ngữ nghĩa, theo Từ điển

tiếng Viét!, thi ding ky là ghi vao sổ của cơ quan

quan ly

Nhu vậy, theo từ điển, “đăng ky” có hai yếu tố

cơ bản: Mét là, hoạt động ghi chép của cá nhân vàophương tiện dùng để lưu lại nội dung ghi chép là số sách Hai la, cơ quan quản lý số sách đó đang quản lý

sự việc đã ghi trong số đó Tuỳ theo nội dung đăng ký

mà cơ quan có trách nhiệm sẽ giải quyết công việc theo thẩm quyền do pháp luật quy định.

Từ những khái niệm nêu trên, có thể thấy điểmchung của khái niệm “đăng ký” là:

- Hanh vi ghi vào sổ của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

1 Xem: Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Năng, 2000.

- Mục đích ghi vào sé để công nhận một sự việc,

quyền lợi đã khai báo, yêu cầu

- Để quản lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào số

Đối với đăng ký nhà ở, quyền sử dụng đất là việc

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào số tình trạng

của nhà ở, quyền sử dụng đất như diện tích, vị trí, côngdụng, quyền của chủ sở hữu, quyền của người chiếm

hữu (người nhận thế chấp, người thuê ) Từ nhữngkhái niệm nêu trên, khái niệm “đăng ký bất động sản”

có thể được hiểu như sau:

Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm

quyền ghi vào số đăng ký bất động sản hiện trang của

bất động sản và việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc

chấm dứt quyền đối với bất động sản nhằm mục đích

công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá

nhân, tổ chức đăng ký bất động sản.

HI Mục dich của đăng ky bất động sản

1 Dang ky bất động sản nhằm xác nhộn hiệntrạng cua bất động sản va quyên sở hữu bất động sản

Theo pháp luật về đăng ký bất động sản của các

nước, thì đăng ký bất động sản nhằm xác lập các

quyền của người đăng ký hoặc hạn chế quyển của chủ

sở hữu bất động sản hoặc nhằm đối kháng với người

thứ ba v.v Việc đăng ký bất động sản để thực hiện

các quyền dân sự của các chủ thể liên quan Tuy nhiên

hiện nay, theo pháp luật của Việt Nam chưa tách biệt

giữa đăng ký bất động sản để quản lý nhà nước về bất

động sản và xác lập, hạn chế các quyền đối với bấtđộng sản Vì vậy, đăng ký bất động sản nhằm kết hợp

cả hai mục đích trên

Đối với nhà ở, công trình xây dựng trước khi khởicông, chủ nhà, chu công trình xây dựng phải xin phép

Sau khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

thì chu nhà, chủ công trình có quyền xây dựng nhà ở,

công trình xây dựng, Khi hoàn thành công trình, chu

nhà, chủ công trình xây dựng phải đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cơ quan nhà nước sẽ ghi hiện trạng của bất động sản đó vào số đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng' Kể từ

thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu,chủ sở hữu có quyền khai thác, sử dụng bất động sản

đó Trường hợp chủ sở hữu muốn cải tạo, phá dỡ bất

động sản phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm

quyền Như vậy, đăng ký lần đầu đối với bất động sản

là quyền sử dụng đất là đăng ký hiện trạng của thửa

đất (diện tích, vị trí, mục địch sử dụng, v.v.) và quyền

1 Theo pháp luật hiện hành các giấy chứng nhận nêu trên

được gọi chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, tham khảo thêm Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật hên quan đến đầu tư xây

đưng cơ bản (Luật số 38/2009/QH12) và các nghị định, thông tư có

hiên quan (BT).

sử dụng đất Đối với đăng ký lần đầu quyền su dụng

rừng là đăng ký hiện trạng của đất rừng và rừng đượcNhà nước giao quản lý, sử dụng Đối với nhà ở, công

trình xây dựng, đăng ký lan đầu là đăng ký quyển

sở hữu của công trình xây dựng Tuy nhiên, chủ nhà

ở, chủ công trình xây dựng phải có đầy đủ hồ sơ xâydựng Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trong đó có

công trình xây dựng), v.v., chủ sử dụng đất, chủ sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn lién với đất sẽ thực hiện các

giao dịch đối với bất động sản

2 Đăng ky bất động sản nhằm xác nhận va bảo uệ

quyền va lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu va các chủ thể

khác liên quan va đối kháng quyền loi uới người thứ baKhi chủ sở hữu bất động sản chuyển quyền sở hữucho người khác, thì người được chuyển quyền sở hữu

phải sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Chủ sở hữu mới có quyền khai thác, sử dụng và định

đoạt đối với bất động sản của mình, nếu có tranh chấp

về bất động sản, thì chủ sở hữu sẽ được pháp luật bảo

vệ theo các Điều 256, 257, 258, 259 và 260 Bộ luật đân

sự năm 2005.

Trường hợp, chủ sở hữu cho thuê bất động sản,

kể từ thời điểm ký hợp đồng cho thuê đó, chú sở hữu

không được sử dụng bất động sản, quyền khai thác

bất động sản thuộc về người thuê Điều 492 Bộ luật

dân sự năm 2005 quy định: hợp đồng cho thuê nhà ở

có thời hạn thuê từ 06 tháng trở lên phải công chứng

hoặc chứng thực và phải đăng ký Kể từ thời điểm có

hiệu lực của hợp đồng, chủ nhà chuyển giao nhà chobên thuê ở, quyền sử dụng chuyển từ chủ nhà sang cho

người thuê Người thuê có các quyền và nghĩa vụ theo thoả thuận và theo quy định tại Điều 495 và Điều 496

Bộ luật dân sự năm 2005.

Đối với hợp đồng cầm cố, thế chấp bất động sản

là quyền sử dụng đất, nhà ở, pháp luật quy định phải

đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của giao dịch bảo đảm.

Kế từ thời điểm đăng ký, chủ sở hữu hạn chế không được định đoạt bất động sản của mình Tại Nghị định

số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Điều 3 quy định về các đối tượng đăng ký Nếu có tranh chấp về đối tượng đăng

ký, người có quyền được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm.

Trường hợp, chủ sở hữu (bên có nghĩa vụ) thực hiện

xong nghĩa vụ của mình, thì cần phải làm các thủ tục

xoá đăng ký tại cơ quan đã đăng ký giao dịch bảo đảm.Sau khi đã được giải chấp, chủ sở hữu có quyền khaithác, sử dụng, định đoạt tài sản bình thường

3 Đăng ky bất động san nhằm công khai hoá thôngtin vé quyền, nghĩa vu của chủ sở hữu va cúa cá nhân,

tổ chúc đăng ky bất động sản

Cung cấp thông tin về bất động sản là một hoạt

động dịch vụ công, làm cho các hoạt động của thịtrường bất động sản vận hành an toàn, minh bạch.Trước khi tham gia các giao dịch về bất động sản, cá

nhân, tổ chức cần biết rõ mọi thông tin về bất động

sản đó thông qua việc cung cấp thông tin của cơ quannhà nước có thẩm quyền

Theo nguyên tắc chung, sau khi đăng ký bất động

sản thì mọi thông tin về bất động sản và quyền của

chủ sở hữu được ghi trong sổ đăng ký của cơ quan nhànước có thẩm quyên, vì vậy, những người liên quan sẽtiếp cận thông tin một cách dễ dàng Tuy nhiên, việccung cấp loại thông tin nào và mức độ thông tin được

cung cấp ở các quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào các

điều kiện chính trị, kinh tế - xã hội, phương tiện kỹ

thuật cua mỗi quốc gia đó

Ở các quốc gia mà dịch vụ công phát triển thì việc

đăng ký bất động sản sẽ cung cấp thông tin đầy đủ,

chính xác về bất động sản và các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu và các chủ thể liên quan một cách minh bạch, giúp cá nhân, tổ chức quan tâm đến bất động sản sẽ biết đầy đủ các thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu của mình.

Ở nước ta, một số dịch vụ công về cung cấp thông

tin đối với bất động sản đã được triển khai nhưng còn

hạn chế Đặc biệt trong lĩnh vực công chứng, chứng

thực, người dân không thể tìm hiểu về bất động sản

đó đã được mua, bán hay chưa và chỉ khi nào việc mua

bán đà được hoàn tất và người mua đăng ký quyền sởhữu thì mới biết được chính xác bất động sản đó đãđược bán, chuyển nhượng, v.v

Sau khi Luật đất đai năm 2003 được thông qua,

Chính phú đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

hướng dẫn thi hành Luật đất dai’ và Bộ Tài nguyên vàMôi trường, Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31-12-2004 hướng

dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của

Văn phòng đăng ký quyền sứ dụng đất và tổ chức pháttriển quỹ đất, trong đó hướng dẫn Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất có nhiệm vụ cung cấp bản đồ địa

chính thửa đất, trích sao lục hồ sơ về địa chính và các

thông tin khác về đất đai phục vụ nhu cầu quản lý nhà

nước và nhu cầu của cộng đồng Đây là loại dịch vụcông về đất đai lần đầu tiên được áp dụng ở nước ta.Thông qua việc cung cấp dịch vụ công về đất đai, người

dan và tổ chức đã tiếp cận các thông tin cần thiết đáp ứng nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV đã được sửa

đổi, bổ sung bởi Thông tư liên tịch số

BTNMT-BNV-BTC ngày 18-01-2010 (bãi bo Mục IIThông tư liên tịch số 38) và đã bị Thông tư liên tịch

số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15-3-2010thay thế, hủy bỏ một số nội dung (bãi bỏ Mục I Thông

tư liên tịch số 38)

Đối với giao dịch bảo đảm, nếu có yêu cầu thì việc

cung cấp thông tin là bắt buộc Nghị định số 83/2010/

NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ về đăng ký giao dich bảo đảm, Điều 41 quy định quyền tìm hiểu thông

tin về giao dịch bảo đảm của các tổ chức, cá nhân:

“Mọi tổ chức, cá nhân đều có quyền tìm hiểu thông

tin vé giao dịch bảo dam được lưu giữ trong Sổ đăng ky

giao dịch bảo dam, Co sở dữ liệu vé giao dịch bảo dam

va Hệ thống dữ liệu quốc gia vé giao dịch bảo dam”

Như vậy, trước khi tham gia giao dịch về một bất động sản nào đó, cá nhân, tổ chức có nhu cầu đều có quyền tiếp cận các thông tin về giao dịch bảo đảm bằng các phương thức do pháp luật quy định Cơ quan,

tổ chức cung cấp thông tin phải chịu trách nhiệm về

nội dung thông tin đã cung cấp Trên cơ sở thông tin

về bất động sản được cung cấp, người yêu cầu cung cấp

thông tin sẽ quyết định tham gia giao dịch

Việc minh bạch hoá các thông tin về giao dịch bảo đảm nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ giao dịch

liên quan đến bất động sản sẽ lành mạnh, giúp cho cá

nhân, tổ chức đã tiếp cận thông tin từ hệ thống đăng

ký không tốn phí nhiều thời gian, vật chất để tìm hiểu

ve bất động sản và những người có quyền lợi liên quan

tránh được những hậu quả xấu có thể xảy ra

IV Ý nghĩa của đăng ký bất động sản

1 Đối voi viéc quan ly nhà nước

Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là bất

động sản, là tư liệu sản xuất chú yếu của một quốc gia.Mặt khác, đất đai còn liên quan đến lãnh thổ và chủ

quyền quốc gia, vì vậy, Nhà nước cần phải quản lý,

khai thác nguồn tài nguyên đất đai có hiệu quả Ngoàiđất đai, các công trình xây dựng như nhà ở, trung tâm

thương mại, văn phòng, nhà máy v.v là những công

trình không những có ý nghĩa về mặt kinh tế - xã hội

ma còn anh hưởng đến my quan đô thi, chất lượng

cuộc sống, sinh hoạt của nhân dân Do vậy, Nhà nướcphải quản lý việc xây dựng, cải tạo các công trình đó

phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn.

Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, các công

trình xây dựng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, v.v., đáp

ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ quốc kế, dân sinh.

Mặt khác, thông qua đăng ký bất động sản thì

hằng năm, Nhà nước sẽ thu được những khoản tài

chính không nhỏ về thuế bất động sản như thuế nhà

đất, thuế chuyến nhượng bất động sản Ngoài ra, Nhà

nước sẽ kiểm soát được các giao dịch hợp pháp và bất

hợp pháp về bất động sản, từ đó có biện pháp hạn chế mua bán bất động sản ngâm Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng: tính đến dầu năm 2010, tổng số giao dịch bất

động sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao

dịch, trong đó khu vực phía Bac (chủ yếu là Hà Nội)

là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu là Thành

phố Hồ Chí Minh) là 3.352 giao dịch Ước tính, tỷ lệ

giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức, cá nhân kinh

doanh bất động sản và người dân

Những năm qua, do hệ thống pháp luật còn chưa

hoàn thiện, việc quản lý thị trường bất động sản chưa tốt, cho nên giá chuyển nhượng bất động sản và đặc biệt là giá nhà ở, giá chuyển nhượng quyền sử dụng

đất tăng lên từng ngày, các doanh nghiệp kinh doanh

bất động sản bán sản phẩm của mình không thông qua

sàn giao dịch làm cho thị trường bất động sản mất ổn

định, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Để làm cho thị trường bất động sản minh bạch, buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bán sản phẩm của mình qua sàn giao dịch Quốc hội đã ban

hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, sau đóChính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

hướng dẫn thi hành Luật, Bộ Xây dựng đã ban hành

Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn Nghị định

số 153/2007/NĐ-CP Chính phú đã ban hành Nghịđịnh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 quy định chỉtiết và hướng dẫn Luật nhà ở thay thê Nghị định

số 90/20006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ.Theo đó, các văn bản Luật và hướng dẫn thi hànhLuật nêu trên đều bắt buộc các doanh nghiệp kinh

doanh nhà 6 phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch

Nhà nước sẽ quản lý được các giao dịch hợp pháp và

những người bán bất động sản phải thực hiện nghĩa

vụ nộp thuế day du

2 Đối voi thị trường bất động san

Đăng ký bất động sản nhằm công khai hoá các

quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục

vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch Thông qua việc đăng ký, thông tin về bất động

san được cung cấp cho các bên tham gia giao dịch, giúp

cho người mua nhà ở, người được chuyến nhượng quyền

su dụng đất, bên nhận thé chấp, cầm cố bất động sản

xác định được quyền sở hữu của bên bán, bên thế chấp,

cầm cô và các tình trạng pháp lý của bất động sản, từ

đó quyết định tham gia giao dịch

Đăng ký bất động sản nhằm đối kháng quyền với

người thứ ba, đồng thời làm cho thị trường bất động

san minh bạch lành mạnh, quyền va lợi ích của các

chủ thể được công khai, qua đó hạn chế rủi ro khi muabán, cho thuê, thế chấp v.v bất động sản

Nếu hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản

đầy đủ, bắt buộc cá nhân, tổ chức khi tham gia thị

trường bất động sản phải tuân theo sẽ làm cho thịtrường bất động sản trở nên lành mạnh, các giao dịch

về bất động sản sẽ được kiểm soát và chấm dứt được

tình trạng mua bán bất động sản trao tay, không giấy

tờ hợp pháp, bảo đảm cho các doanh nghiệp cùng kinhdoanh bất động sản cạnh tranh lành mạnh, thu hút

vốn đầu tư vào thị trường bất động sản

3 Đăng ky bất động sản có ý nghĩa trong viéc bảo

vé các quyền của cú nhân, tổ chức đăng ky bất động sản Đăng ký bất động sản nhằm xác lập các quyền của

chủ sở hữu và chủ thể liên quan đối với bất động sản,

trên cơ sở đó Nhà nước sẽ bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp Trong trường hợp có tranh chấp về bất động sản

hoặc các quyền về bất động sản, thì cơ quan nhà nước

có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ký để bảo

vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chú thể.

Trong giao lưu dân sự, việc đăng ký bất động sản nhằm bảo về quyền sở hữu của chủ sở hữu trong việc

bị người khác chiếm hữu ngay tình Điều 258 Bộ luật

dân sự năm 2005 quy định:

Chủ sở hữu được đòi lai động sản phdi đăng kyquyền sở hữu va bất động sản, trừ trường hợp ngườithứ ba chiếm hữu ngay tình nhận duoc tdi sản nàythông qua bán đấu gid hoặc giao dich Uới người ma

theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm

quyên là chú sở hữu tai san nhưng sau đó người nàykhông phai là chú sở hữu tai sản do ban an, quyết

định bị hity, sứa.

Theo nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu, thì người

ngay tình không phải trả lại tài sản nếu có tài sảnthông qua giao dịch có đền bù Tuy nhiên, đối với bất

động sản là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền

sứ dụng, nếu chủ sở hữu không chuyển quyền sở hữu

thì người mua không thể sang tên tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền Do đó, trong những trường hợp quy

định tại Điều 258 Bộ luật dân sự năm 2005 thì ngườichiếm hữu ngay tình phải trả lại bất động sản cho chu

sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp

Chương II

CÁC QUAN NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG HE THONG PHÁP LUẬT

CUA MOT SO NUGC TREN THE GIGI

I Quan niệm về tài san là đối tượng của

quyền sở hữu

Tài sản là một từ được sử dụng chung để chỉ mọilợi ích là đôi tượng của quyền sở hữu, hoặc hữu hình

hoặc vô hình, hoặc bất động sản hoặc động sản Có thể

hiểu tài sản là một khái niệm động và phụ thuộc vàogiá trị kinh tế của nó bởi tài sản là công cụ của đờisống con người Trong mỗi giai đoạn phát triển khácnhau cua xã hội loài người, tài sản có một phạm vi

khác nhau, nhưng đều là công cụ đáp ứng các nhu cầu

sống của con người Vì vậy, nó được nhận thức không

mấy khác nhau ở các hệ thống pháp luật bởi con người

rất nhạy cảm với sự đáp ứng nhu cầu của mình Tuynhiên, người ta chỉ có thể nhận thức đầy đủ về nó quaphân loại

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các

quốc gia trên thế giới luôn xác định quyền sở hữu là

van đề quan trọng nhât của pháp luật dân sự Các quan

hệ tài sản luôn xuất phát từ quan hệ sở hữu và cũng vì

quan hệ sở hữu, quan hệ sở hữu là tién dé, là xuất phát

điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ khác Tàisản và quyền sở hữu tài sản đóng vai trò quan trọng

các văn bản pháp luật, trên hết là Hiến pháp và đặcbiệt là trong Bộ luật dân sự, nó vừa là đối tượng vừa

là khách thể của quan hệ sở hữu Yêu cầu cơ bản nhất

đặt ra đối với tài sản trong Bộ luật dân sự là tài sản

đó phải giao dịch được và được phép đưa vào giao dịch

dân sự, nó là đối tượng pho biến được điều chỉnh bởi

các quy định của cả hệ thống pháp luật Vì vậy, việc

quy định về tài sản và phân loại tài sản trong Bộ luậtdân sự là cần thiết để phân biệt tài sản trong quan hệ

dân sự với tài sản trong quan niệm thông thường

Tài sản với tính cách là khách thể của quyền sở

hữu đã được quy định tại Điều 172 Bộ luật dân sự

năm 2005 Nhưng những quy định này chỉ mang tính

chất liệt kê, xác định những loại vật thể và quyền tài

sản được coi là tài sản

“Tài sản” là thuật ngữ có nguồn gốc Hán - Việt.

Theo nguồn gốc này, thì tài sản là những của cải vật

chất tồn tại khách quan, nằm trong sự chiếm hữu và

chi phối của con người, được con người khai thác và

mang lại lợi ích vật chất hoặc lợi ích tỉnh thần.

Thuật ngữ tài sản có thể được hiểu trên hai

phương diện:

Theo quan niệm thông thường: Tài sản là của cảivật chất tồn tại dưới dạng cụ thể, được con người sửdụng và được nhận biết bằng giác quan tiếp xúc nhưgiường, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền, v.v., hiểu theonghĩa rộng hơn thì tài sản là: “Của cải vật chất hoặc

tỉnh thần có giá trị đối với chủ sở hữu” Với nghĩa này,tài sản luôn gắn với một chủ thể xác định trong một

xã hội nhất định Do đó, quan niệm về tài sản cũng

thay đổi theo xã hội đối với của cải trong xã hội đó

Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải

được con người sử dụng để mang lại lợi ích Của cải

là một khái niệm luôn luôn có sự biến đổi về giá trị

vật chất và được pháp luật quy định về chế độ pháp

lý đối với nó

Pháp luật dân sự Việt Nam thừa nhận tài sản theo

nghĩa rộng, theo đó, tài sản bao gồm các vật và quyềntài sản trên các vật đó (vật quyền) Mặc dù không đưa

ra định nghĩa về tài sản nhưng Điều 163 Bộ luật dân

sự năm 2005 xác định tài sản bao gồm vật, tiên, cácgiấy tờ có giá và các quyền tài sản

II Các quan niệm về bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một

số nước như Vương quốc Liên hiệp Anh, Canaởa,

Ôxtrâylia, Hoa Kỳ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm

đất dai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất

đó Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là

“nhà cửa”, “ga ra”, kiến trúc ở trên hoặc “dâu khí”, mổ

“thoáng chat” ở dưới mảnh đất đó Những thứ có thé

đỡ ra khỏi mảnh đất như nha di động, lều, nhà tạm thikhông được xem là bất động sản

Từ “real” có nguồn gốc từ từ “res” trong tiếng

La tinh có nghĩa là “vdt”, để phân biệt với “người”

Vì vậy, pháp luật thường phân biệt rất rõ ràng giữa

bất động sản (“real property”) và động sản (“personalproperty’): ví du, quan áo, đồ nội thất, v.v.) Sự khácbiệt về khái niệm giữa “bất động sản” và “động sản”

là ở chỗ: bất động sẵn được chuyển nhượng cùng với

đất đai, còn động sản thì không Một số tài liệu lịch

sử đã xác nhận lần đầu tiên thuật ngữ “bất động sản” được sử dụng vào năm 1666 Điều này chứng tỏ sự coi

trọng của giai cấp phong kiến đối với đất đai cũng như

quyền su dụng đất

Hiện nay, trên thế giới tồn tại nhiều truyền thống

pháp luật khác nhau, nhưng hai truyền thống pháp

luật có tính chất kinh điển và ảnh hưởng lớn nhất

không chỉ tới hệ thống pháp luật của các quốc gia khác

nhau, mà còn tới cả các truyền thống pháp luật khác.

Đó là truyền thống pháp luật châu Âu lục địa “Civil

law” và truyền thống pháp luật án lệ “Common law”

Đặc điểm của truyền thống pháp luật châu Âu lục địa

là giải quyết các tranh chấp bằng văn bản pháp luật,

quy phạm pháp luật cụ thể chứ không phải dựa vào

án lệ như truyền thống pháp luật án lệ Trong truyền

thống pháp luật châu Âu lục địa, cơ sở pháp luật dân

sự là Luật La Ma (Roman Law) Luật dân sự bắt nguồntrước tiên từ các nước châu -Âu lục địa như Pháp, Đức,Italia v.v Cho đến nay, pháp luật dân sự được áp

dụng ở các nước châu Âu lục địa, các nước đã từng là

thuộc địa của những nước này (như Việt Nam), cácnước thừa nhận hệ thống pháp luật phương Tây nhưNhật Bản, Thái Lan, Trung Quốc Bên cạnh đó, ở một

số nước theo truyền thống pháp luật án lệ cũng tôn tại

Bộ luật dân sự Đó là hai trường hợp đặc biệt của bangQuébéch (Canada) và bang Lusiana (Hoa Kỳ)

Chính vì vậy, trong phần xem xét các quy định về

tài sản, về bất động sản theo quy định của pháp luật

dân sự của một số nước, cuốn sách chỉ tập trung vàopháp luật dân sự của một số quốc gia nhất định Cụ

thể: Luật La Mã với ý nghĩa là nguồn gốc của pháp

luật dân sự; Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà Pháp

với ý nghĩa là Bộ luật dân sự điển hình trên thế giới;

Bộ luật dân sự & thương mại Thái Lan, Nhật Bản,

Trung Quốc là những quốc gia châu Á gần gũi với ViệtNam; và Bộ luật dân sự của bang Quêbếch - Canadavới đặc trưng là Bộ luật dân sự của nước theo truyềnthống pháp luật án lệ chứ không phải theo truyềnthống pháp luật lục địa

1 Bất động sản theo Luật La Mã

Trong thời kỳ La Mã cổ đại, sản xuất nông nghiệpchiếm vai trò chủ đạo và chế độ xã hội là chiếm hữu nô

lệ Bơi vậy, đất đai và nô lệ được coi ia những tư liệusan xuat quan trọng nhất Những tư liệu này và những

vật dụng quan trọng khác như nhà ở, nhà thờ, mồ mả,

lâu đài, tường thành v.v được gọi là “Res mancipt’;những vật khác như cừu, ngựa, gia súc, hàng hoá thúcông v.v được gọi là “Res nec mưncipi” Như vậy, tài

sản quan trọng nhất, chủ yếu nhất là đất đai và nô lệ.

No lệ là một loại tai san đặc biệt mà chỉ có trong Luật

La Mã

Một trong những cách phân loại vật (tài sản) đượcxem là chính thống, cổ điển và quan trọng nhất, là

xuất phat từ Luật La Mã Cố đại và cho đến nay vẫn

được các nhà lập pháp quy định trong các bộ luật dân

sự của nhiều nước trên thế giới: tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản theo phương pháp loại trừ là chủ yếu Nhưng tiêu chí dé phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các bộ luật dân sự của các nước có những điểm khác nhau, từ tiêu chí phân loại này dẫn đến những tài sản nào được coi là bất

động sản, những loại tài sản nào là động sản

Thời Cổ đại, đất đai được coi là tài sản có giá tri nhất do giá trị của đất đai trong cuộc sống nói chung

và trong sản xuất nông nghiệp nói riêng mang lại, điều

này dựa vào điều kiện kinh tế - xã hội thời bấy giờ Với tính ốn định của đất đai về đặc tính địa chất cũng như

về vị trí địa lý và cùng với các tài sản khác gắn liền

với đất đai tạo thành tư liệu sản xuất quan trọng nhất

trong xã hội mà ở đó sản xuất nông nghiệp chiếm vị trí

hàng đầu Bởi vậy, đất đai được coi là bất động sản và

là tài san có giá tri, còn xem những vật di động được

là những vật không có giá trị bằng những vật không didời được Trong Luật La Mã, bất động sản không chỉ làđất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả nhữngthứ khác được tạo ra do sức lao động của con người trênđất Đó chính là các công trình xây dựng, mùa màng,

cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai

hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùngnhững bộ phận cấu thành nên lãnh thổ

Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loàingười, do giá trị đặc biệt và đặc tính địa chất của đấtđai cũng như vị trí tự nhiên của nó nên tài sản đượcphân loại thành động sản và bất động sản Việc phântài sản thành động sản và bất động sản được hìnhthành từ thời Principat (năm 27 Tr.CN?)

Giá trị đặc biệt quan trọng cua bất động sản được

1 Trước Công nguyên (BT).

không gian sinh tôn của một quốc gia, là nơi cư trúcủa cả cộng đồng dân cư và nó có vị trí đặc biệt quantrọng đối với từng cá nhân cụ thể Việc quy định các

chính sách và quy chế pháp lý về đất đai liên quanđến quyền lợi của quốc gia luôn thuộc thẩm quyền của

cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất, bởi vậy, chế độpháp lý đặc biệt về đất đai là mang tính tất yếu

Thứ hai, những tài sản gắn liền với đất đai, liên

quan đến đất đai, dựa vào đất đai để tồn tại như nhà

ở, công trình xây dựng, thực vật cây trồng trên đất

đai v.v cũng được coi là bất động sản

Thú ba, các tài sản mà thông qua hoạt động vật

chất của con người để gắn, đặt vào các công trình xây

dựng thì cũng được coi là bất động sản Mặc dù về tính

chất tự nhiên, những tài sản này không phải là bấtđộng sản nhưng khi chúng đã được đặt vào, gắn vàonhà ở, công trình xây dựng thì sẽ tạo thành một khối,

một tập hợp tài sản hoàn chỉnh và trở thành bất động

sản Thời bấy giờ, các quyền trên bất động sản cũng

được xác định là bất động sản

Có thể khẳng định rằng: những quy định trong Luật La Mã nói chung và những quy định về tài sản nói riêng hết sức tiến bộ Cho đến ngày nay, nhiều quy

định vẫn được tiếp tục sử dụng, được đưa vào các văn

bản pháp luật dân sự của nhiều quốc gia.

Pháp luật dân sự của các quốc gia trên thế giớiđầu kê thừa cách phân loại tài sản thành động san

và bất động sản có từ thời La Mã cổ đại Tuy nhiên, ởcác quốc gia có chế độ kinh tế - chính trị, văn hóa - xãhội khác nhau, các hệ thống pháp luật khác nhau, vào

những giai đoạn lịch sử khác nhau, sự phân biệt này

cũng có những điểm khác biệt vì thế có sự khác nhau

về quan niệm đối với động sản và bất động sản

2 Bất động sản trong Bộ luật dân sự của Cộng

hoa Phap

Cac nha lập pháp của nước Cộng hòa Pháp cho

rằng, tất cả mọi tài sản đều là động sản hoặc bất động

san! và khi phân chia tài sản thành động sản và bất

động sản thì tiêu chí để phân chia là căn cứ vào bản

chất tự nhiên, giá trị sử dụng và đối tượng trên bất

động sản Điều này được thể hiện: tài sản là bất động

sản do tính chất, do mục đích sử dụng, hoặc do đốitượng gắn liền với tài sản Đất đai và các công trìnhxây dựng là bất động sản do tính chất Các cối xay gió

hay cối xay chạy bằng sức nước đặt cố định trên cột và

là một bộ phận của công trình xây dựng cũng là bất

động sản do tính chất Mùa màng chưa gặt, trái câychưa hái cũng là bất động sản Các loại hạt đã gặt và

trái cây chưa hái, dù chưa được đem đi được coi là động

sản Nếu chỉ một phần mùa màng được gặt, thì riêngphần đó được coi là động sản Các súc vật mà người

chủ sở hữu ruộng đất giao cho người lĩnh canh hoặc tá

1 Điều 516 Bộ dân luật Pháp.

điện với quy ước để dùng vào canh tác, dù có định giáhay không, đều được coi là bất động sản gắn liền vớiruộng đất Các súc vật mà người chủ sở hữu ruộng đất

giao cho những người không phai là người lĩnh canh

hay tá điền chăn nuôi theo hợp đồng nuôi rẽ súc vật

là động sản Các đường ống dùng để dẫn nước trongmột ngôi nhà hoặc một công trình là bất động sản và

là một bộ phận của đất đai mà bất động sản đó gắnvào Các vật mà người chủ sở hữu ruộng đất đưa vào

để phục vụ hoặc khai thác ruộng đất đó là bất độngsản do mục đích sử dụng (ví dụ như: các súc vật gắnvới canh tác; các nông cụ; hạt giống giao cho ngườilĩnh canh hoặc người cấy rẽ; chim bồ câu nuôi chuồng;thỏ sống hoang dã ở vùng có rừng; tổ ong mật v.v.);mọi đồ đạc trong nhà mà chủ sở hữu gắn cé định vàoruộng đất cũng là bất động sản do mục đích sử dụng.(thùng đựng co, thức ăn cho gia súc, v.v.) Chú sở hữu

được coi là gắn cố định các đồ đạc vào tài sản của mình

khi những đồ đạc đó được gắn bằng thạch cao, vôi, xi

măng hoặc không thể tách ra mà không bị gãy, hư

hỏng hoặc không làm vỡ, làm hư hồng phần tài sản

mà những vật ấy được gắn vào; ví dụ như: các gươngsoi của một căn hộ được coi là gắn cố định nếu tấm gỗ

để gắn gương vào là một phần của gỗ lát tường: đối với

các bức tranh và vật trang trí khác cũng thé’

1 Điều 517, 518, 519, 520, 522, 523, 524 Bộ dân luật Pháp.

Các pho tượng cũng được coi là bất động sản nếu

được đặt trong một hốc tường làm ra để đặt tượng, mặc

dù những tượng ấy có thể được nhấc ra mà không bị

gãy hoặc hư hỏng Những đối tượng gắn với bất độngsản cũng coi là bất động san như: hoa lợi của bất độngsản; các dịch quyền hay dịch vụ ruộng đất; các việckiện nhằm đòi lại một bất động san’

3 Bất động sản trong Bộ luật dân sự của Nhậi

Bản va Bộ luật dân sự va thương mai Thai Lan

Quan điểm của các nhà lập pháp ở Nhật Bản và

Thái Lan đều căn cứ vào hai tiêu chí căn bản để phân

chia tài sản thành động sản và bất động sản, đó là:

tính chất tự nhiên (tính không di dời) và giá trị kinh

tế của bất động sản so với động sản Họ đều coi đất

đai và những tài sản liên quan đến đất đai là bất độngsản Theo đó, coi sự phân chia vật sản thành động sản

và bất động sản là sự phân chia quan trọng nhất trong

các sự phân chia Bởi nó liên quan đến thủ tục chuyểndịch, cơ sở pháp lý, căn cứ xác lập, v.v để xác định tưcách chủ sở hữu đối với bất động sản Cách phân chia

này đã được các hệ thống pháp luật khác nhau quyđịnh từ rất sớm

Tuy nhiên, các căn cứ nói trên đã thay đổi theo

sự phát triển kinh tế - xã hội Hiện nay, phần lớn tài

1 Điều 525, 526 Bộ dân luật Pháp

sản đều được thể hiện bằng tín phiếu, cố phần, những

tai san do lao động trí tuệ tạo ra, cho nên xét từ góc

độ khác nhau trong hình thức chứng nhận quyền sở hữu, thì ý nghĩa của sự phân loại tài sản đã bị giảm

một cách đáng kể Một mặt, đối với động sản thì đã cóthể cá thể hóa bằng cách đăng ký (xe ô tô), mặt khác,quyền đối với bất động sản khi được thể hiện bằnghình thức tín phiếu, cô phiếu thì lại có thể chuyển giao

tự do mà không cần đăng ky’

Với quan niệm trên thì pháp luật dân sự của Nhật

Bản và Thái Lan đã xác định đất đai và các vật gắnliền với đất đai là bất động san’

- Đất: đất được biểu hiện là một diện tích đấtnhất định với không gian về chiều cao và bề sâu Đá,cát, sỏi, phù sa là một phần của đất cho nên khôngphải là vật sản độc lập tách rời khỏi đất Tài nguyên

khoáng sản chưa được phát hiện cũng có địa vị pháp

lý tương tự, tuy nhiên trong trường hợp đó quyền khaithác thuộc về Nhà nước và có thể chuyển giao cho mộtngười nhất định (Điều 2, 12 của Luật khai khoáng côngnghiệp Nhật bản)

- Vật gắn liền uới đất: vật gắn liền với đất là nhữngvật liên quan chặt chẽ với đất Mức độ liên quan của

1 Xem: Bình luận khoa học Bộ luật dân sự Nhật Ban, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995.

2 Khoản 1 Điều 86 Bộ luật dan sự Nhật Bản.

cây cối hoặc máy móc với đất hoặc với nhà cửa có ảnhhưởng đến việc xác định các vật đó là vật gắn liền vớiđất hay không Vật sản gắn liền với đất nói chung làmột bộ phận thống nhất của đất nơi các sản vật đó có

vị trí xác định Tuy nhiên, theo pháp luật về rừng thìrừng và trong một số trường hợp cả cây cối được côngnhận là bất động sản độc lập so với đất

- Công trình biến trúc: công trình kiến trúc thườngđược công nhận là bất động sản độc lập so với đất và

được đăng ký riêng (Điều 14 của Luật đăng ký bất động sản Nhật Ban) Vấn dé có ý nghĩa quan trọng

là ở giai đoạn nào thì công trình kiến trúc được công

nhận là công trình Án lệ thừa nhận đó là khi đã kết

thúc việc xây tường và lợp mái

- Cây cối: theo Luật về rừng Nhật Bản, trong một

số trường hợp cây cối được công nhận là bất động sản

độc lập Án lệ cũng coi các khóm cây, dãi cây không

thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật về rừng là bất động sản, với điều kiện nếu đã trở thành đối tượng của giao

dịch dân sự Đồng thời, có một thủ tục đăng ký quyền

sở hữu riêng đối với bất động sản đó

Ở Thái Lan, người ta quan niệm vật, theo nghĩa

pháp lý là những đối tượng cụ thé! Điều này cũng đồng nhất với quan niệm pháp ly của các nhà lập pháp

1 Điều 98 Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan.

Việt Nam khi quy định về tài sản (Điều 172 - Bộ luậtdan sự năm 2005) Tài sản bao gồm những vật cũngnhư các đối tượng không cụ thể, có thể có một giá trị

và có thể chiếm dụng được' Quy định này được hiểu

là ngoài những vật cụ thể thì tài sản còn bao gồm cảnhững đối tượng không cụ thể miễn là nó có một giá

trị và có thể chiếm dung được, chang hạn như: tài sản

được thể hiện dưới dạng là quyền, giấy tờ có giá Batđộng sản là đất đai và những vật gắn liền với đất daihoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai Nóbao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất dai?.Đây là quy định dựa trên những tiểu chí về tính chất

tự nhiên (tính không di đời) và giá trị kinh tế của tài

sản Tuy nhiên, những vật tạm thời gắn với đất đaihoặc gắn với một công trình xây dung, thì không trởthành những bộ phận cấu thành, chẳng hạn như: dựng

nhà tạm thời cho công nhân xây dựng, các máy móc

trang thiết bị gắn tạm thời trên đất để thực hiện việc

xây dựng, các nông cụ đặt, gắn tạm thời trên đất nôngnghiệp dé thực hiện việc sản xuất, v.v Quy định naycũng áp dụng đối với một công trình xây dựng hoặc

kiến trúc khác, mà để thực thi quyền đối với mảnh đất

của một người khác, đã được người có quyền đó gắn với

mảnh đất đó

1,2 Điều 99, 100 Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan.

4 Bất động sản trong Bộ luật dân sự của bangQuêbếch (Canada), bang Lusiana, bang Caliphoocnia(Hoa Ky) va Trung Quéc

Không dua ra một định nghĩa về khái niệm tài

sản, Bộ luật dân sự của bang Lusiana (Hoa Ky) đã dua

vào phân loại tài sản để xác định khái niệm tài sản

như sau: Tdi sản được phân chia thành tài sản chung,tài sản công va tat sản tư; tai sản hữu hình va tài sản

v6 hình; động sản va bất động sdn’ Điều luật nay đã

phân loại tài sản theo ba cách dựa trên các căn cứkhác nhau: £hứ nhết, căn cứ vào chủ sở hữu, tài sanđược chia thành tài sản chung, tài sản công và tài sảntư; thit hai, căn cứ vào việc có hay không có đặc tinhvật lý, tài sản được chia thành tài sản hữu hình vàtài san vô hình; thi’ ba, căn cứ vào đặc tính di đời hay

không di đời được của tài sản hữu hình và các quyền

được thiết lập trên đó hay không được thiết lập trên

đó, tài sản được chia thành động sản và bất động sản

Mỗi cách phân loại tài sản như vậy có các quy chế

pháp lý tương ứng với nó.

Bộ luật dân sự Québéch (Canada) đưa ra một địnhnghĩa khái niệm tài sản cũng dựa trên các phân loạitài sản như sau: Tai sản, du hữu hình hay v6 hình,được phân chia thành bất động sản va động sản)

1 Điều 448 Bộ luật đân sự của bang Lusiana (Hoa Kỳ).

2 Điều 899 Bộ luật dân sự Quêbếch (Canada).

Bộ luật dân sự bang Caliphoócnia đã liệt kê bấtđộng sản bao gôm : 1 Đất đai; 2 Tất cả những gì liênquan đến đất đai; 3 Những tài sản cùng với đất đaihoặc thuộc đất đai; 4 Những tài sản khác do pháp luật

thé di chuyền hoặc tuy có thé di chuyển nhưng trái

lại vì di chuyển thì làm giảm giá trị của vật như: nhà

cửa, ruộng đất, cây rừng v.v Việc thiết lập, thay đổi,chuyển nhượng và hủy bỏ quyền tài sản là bất động

sản phải được đăng ký theo quy định của pháp luật,nếu không đăng ký thì không có hiệu lực, trừ trường

hợp pháp luật có quy định khác' Theo Luật về quyền

sở hữu tài sản năm 2007, một mặt, liệt kê một số đối

tượng về bất động sản, mặt khác còn đưa ra khái niệm

chung về đặc tính của bất động sản đó là: “những đối

tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tồn hại đến giá trịcủa chúng” Như vậy, tính bất động (ở tại một vị trí

1 Điều 9 Luật về quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc, năm 2007.

nhất định) là đặc tính chung của bất động san Ngoài

ra theo tính chất tự nhiên những vật là đệng sảnkhông liên quan gì đến bất động sản nhưng cũng đượccoi là bất động sản (khi nó gắn với bất động sản) Tàisản mà Luật về quyền sở hữu tài sản năm 2007 nói tới

bao gồm bất động sản và động sản Quyền lợi mà pháp

luật quy định là quyền khách thể của quyền tài sản thìđược áp dụng theo quy định của pháp luật về quyền đó;

quyền tài sản là quyền lợi của người có quyền chi phối

trực tiếp và duy nhất đối với tài sản đặc định, bao gồm

cả quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyển bảo đảm tài sản Có thể khẳng định, những quy định này là những

“điểm sáng” về sự phân loại và mô tả đầy đủ các vật

quyền, có nghĩa là mô tả quan hệ giữa người với người

đối với tài sản

Luật quản lý bất động sản năm 2007 của Trung

Quốc quy định: Nhà nước thực hiện chế độ trình báo

giá thoả thuận giao dịch bất động sản Người có quyềnlợi liên quan tới bất động sản chuyển nhượng bất độngsản, phải trình báo giá giao dịch thật cho cơ quan phụtrách Uy ban nhân dân cấp huyện trở lên, không đượcche giấu giá hoặc khai báo gian đối Điều này càng

chứng tỏ quan điểm pháp lý của các nhà lập pháp

Trung Quốc vẫn cho rằng, bất động sản có giá trị hơnđộng sản vì thế mà nó phải được đăng ký Đăng ký bất

động sản được hiểu là sự ghi nhận của Nhà nước đốivới một chủ thể có những quyền đối với một bất động