Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam - Nguyễn Quang Tuyến chủ biên, Nguyễn Thị Nga

Một trong những nguyên nhân của thị trường bất động sảnViệt Nam kém minh bạch là do sự phát trién của các hoạt độngkinh doanh dịch vụ bất động sản chưa đồng bộ, chưa hiệu quả:mặc dù nhữn

PHÁP LUẬT VỀ BAT DONG SAN

Ở VIỆT NAM

MÃ SỐ: TPC - 12 - 06

232-2012/CXB/05-71/TP

PGS TS NGUYÊN QUANG TUYẾN

Chương II và Chương VII

2 TS Nguyễn Thị Nga - Bộ môn Luật Dat đai - Khoa Phápluật Kinh tế, Trường Dai học Luật Hà Nội: Chương III

3 ThS Phạm Văn Binh - Phó Trưởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp kiêm Phó Trưởng Bộ môn Định giá tài sản - Học viện Tài chính: Chương IV

4 ThS Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lýnhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng: Chương V và

Nội: Chương IX

7 Nguyễn Thành Hưng - Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Tậpđoàn Bat động sản Thé kỷ: Chương VIII

LỜI NÓI ĐÀU

Kinh doanh bất động sản hiện là một ngành kinh doanhđem lại lợi nhuận cao cho các nha dau tư O nước ta, trong mộtthời gian đài thị trường bat động sản cham phát triển do bị tróibuộc bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp kế hoạchhóa cao độ Chi khi nên kinh tế chuyển đôi sang nên kinh tế thịtrường, thị trường bất động sản mới có điều kiện và cơ hội pháttriển mạnh mẽ do đất đai được tra lại những giá trị ban dau vốn

có của nó Do mức độ hấp dẫn của yếu tô lợi nhuận được tạo ra

từ hoạt động kinh doanh bat động san ma các nhà đầu tư bấtđộng sản dường như chưa quan tâm đủng mức đến việc tuân thủpháp luật trong mua bán chuyên nhượng bat động sản v.v Thịtrường bất động sản ở nước ta trong một thời gian dài hoạt động

tự phát thiếu bàn tay “chăm sóc ”, quản ly của Nhà nước đã délại nhiều hệ lụy tiêu cực về các khía cạnh kinh tế, xã hội ` pháttriển tự phát, kém minh bach của thị trường bất động sản đã gâytrở ngại lớn cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của ViệtNam Một trong những nguyên nhân của thị trường bất động sảnViệt Nam kém minh bạch là do sự phát trién của các hoạt độngkinh doanh dịch vụ bất động sản chưa đồng bộ, chưa hiệu quả:mặc dù những quy định điều chỉnh hoạt động của loại hình kinh

doanh này đã được ban hành.

Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội khóa XI.

ky họp thứ 2 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi

hành từ ngày 01/01/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chỉ tiết và hướngdẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và các văn ban

pháp luật có liên quan đã từng bước xác lập khung pháp lý

cho thị trường bat động sản hoạt động lành menh, công khai,minh bach Các quy định về kinh doanh dich va bat động san

được ban hành Tuy nhiên, các quy định này mới dùng lại ở

mức độ khái quát mà thiếu những nội dung để cập chỉ tiết, cụthê về quy chế tổ chức thành lập hoạt động của các loại hình

tư van bat động sản, quảng cáo bất động sản, sàn giao dịch batđộng san, đấu giá bat động sản v.v Hạn chế nay làm cho cácquy định của Luật Kinh doanh bat động sản nói chung và cácquy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng chậm

đi vào cuộc sông và chưa đáp ứng các yêu cầu của thực tiễnphát triển đất nước

Chính vì lẽ đó, nhằm giúp cho bạn đọc nói chung và giớiđầu tư, kinh doanh bất động sản và khách hàng nói riêng năm

vững các quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanhdịch vụ bất động sản dưới góc độ lý luận và thực tiễn áp dụng,Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản cuốn “Phdp luật về kinh doanhdịch vụ bat động sản ở Việt Nam? do các chuyền gia của

Trường Đại học Luật Hà Nội Học viện Tài chính, Cục Quản lý

nhà và thị trường bắt động san va mội số doanh nghiệp kinhdoanh dich vụ bất động sản biên soạn Cuốn sách sẽ cung cấpcho bạn đọc những kiến thức pháp lý cơ bản về kinh doanh dịch

vụ bat động san thực trạng thi hành pháp luật kinh doanh dich

vụ bất động sản và một số giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh

vực pháp luật nay trong thời gian tỚI.

Trong quá trình biên soạn chúng tôi cố găng giữ nguyênquan điềm ý kiến của các tác gia Rất mong nhận được các ýkiến phê bình đóng góp của bạn đọc đê cuốn sách này hoànthiện hơn trong những lân tái bản sau

Xin tran trọng giới thiệu cùng bạn doc!

Hà Nội, tháng 3 năm 2012

NHÀ XUẤT BẢN TƯ PHÁP

Chương |

NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN

XÂY DỰNG PHÁP LUAT VE KINH DOANH

DỊCH VU BAT ĐỘNG SAN Ở VIỆT NAM

I KHÁI QUÁT VE LOẠI HÌNH KINH DOANH DỊCH

VU BAT DONG SAN

1 Sự cần thiết của việc ra đời loại hình kinh doanh dịch

vụ bất động sản

Tìm hiểu sự vận hành cua thị trường bất động sản (BĐS)cho thấy thị trường này khó có thể phát triển thông suốt lànhmạnh nếu thiếu sự tốn tại của các loại hình kinh doanh dich vụ

BDS Sự ra đời của loại hình kinh doanh dịch vụ này dựa trên

những cơ sở chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, sự ra đời của loại hình kinh doanh dịch vụ BĐSnhằm hỗ trợ thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS dựa trêntính chất đặc thù của loại hình kinh doanh BĐS Theo Điều 174

Bộ luật Dân sự năm 2005, BĐS là tai san cỗ định về vị trí địa lý

không di dời được Vi vậy khi thực hiện giao dich mua ban

Pháp luật về kinh doanh dich vụ bat động sản ở Viet Nam

BĐS hoặc cho thuê BĐS v.v thì người bán người cho thuê

không thé mang BĐS là nhà đất đến nơi giao dịch dé bán chothuê Người mua cũng không thê tìm mua hoặc thuê BĐS tại nơi

giao dịch Người bán/người cho thuê BĐS và người mua/người

thuê BĐS trao đối, tìm hiểu về BĐS dựa trên những thông tin về BĐS Tuy nhiên thông tin về BĐS lại do người bán cung cấp

hoặc được hình thành trên thị trường Đối với thông tin hình

thành trên thị trường thì độ tin cậy chính xác không cao vi nó

chứa đựng yếu tố ảo Yếu tố này do tâm lý, thị hiếu, thói quen

của người dân và do giới đầu cơ BĐS v.v tạo ra Trong khi đó

thì như một lẽ tự nhiên người bán/người cho thuê BĐS thường

chỉ cung cấp cho người có nhu cầu mua/người thuê BĐS nhữngthông tin có lợi cho họ và giấu đi những thông tin có thê gây rủi

ro cho người bán/người cho thuê Dé phòng ngừa rủi ro do việckhông nhận biết thông tin xác thực về BĐS gây ra thì ngườimua/người thuê BĐS có nhu cầu tham vẫn ý kiến của những

người hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS.

Thứ hai, do BĐS là hàng hóa đặc biệt, cỗ định về vị tríđịa lý nên thị trường BĐS mang đặc trưng là ton tại một

khoảng cách giữa nơi giao dịch BĐS với hàng hỏa BĐS Hơn

nữa giao dịch BĐS phải thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định ở các văn bản pháp luật khác nhau; được thực hiện

thông qua thương lượng giá cả, đàm phán về hình thức và nộidung của hợp đồng mua ban/chuyén nhượng BĐS Điều này

10

Chuonơ L Những van dé lý luận xây dựng PL về kính doanh dich vụ BĐS

không phái bat cứ ai tham gia thị trường BĐS cũng hiệu biết

và năm bắt được Do đó người tham gia giao dịch BĐSthường gap nhiều khó khăn trong việc tìm hiéu BĐS, damphán ký kết hợp đồng mua ban/chuyén nhượng BĐS v.v Horất cần đến loại hình tư van chuyên nghiệp của các chuyền giamôi giới, tư vẫn BĐS am hiêu về thị trường BĐS để được

giup đỡ vượt qua những tro ngại nay.

Thu ba, kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh phức tap

liên quan dén nhiều lĩnh vực khác nhau như pháp luật, quyhoạch, kiến trúc, xây dựng, thị trường, tài chính phong thủy,

tâm lý xã hội v.v Hơn nữa hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi

người đầu tư, kinh doanh phải bỏ ra một số vốn rất lớn Lượngvốn này có thể do cá nhân tích góp cả đời hoặc nhiều đời mới cóđược hoặc họ phải vay mượn của ngân hàng tô chức tín dụng,bạn bè, người quen Vi vậy, để phòng tránh rủi ro, thua lỗ dohoạt động đầu tư, kinh doanh BDS mang lại, nhà đầu tư kinhdoanh BĐS hoặc người mua/người thuê BĐS phái am hiểu thịtrường năm bat chính xác thông tin vẻ thị trường BĐS và có

kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BDS v.v Puy nhiên, do

không phải là chuyên gia về những lĩnh vực này nên người

mua/người thuê BĐS hoặc người bán/người cho thuê BDS

không am tường cặn kẽ về thị trường BĐS nói chung và kinhdoanh BĐS nỏi riêng Họ có nhu cầu được sự giúp đỡ, trợ giúp

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở' Việt Nan

của những chuyên gia về lĩnh vực dịch vụ BĐS khi tìm hiểu,

đàm phán, xác lập giao dịch kinh doanh BĐS.

Thứ tư, thực tế cho thấy, kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động

tự phát, thiếu sự quản lý của Nhà nước đã gây ra những thiệt hạirất lớn cho thị trường BĐS như: làm méo mó sự phát triển của

thị trường BĐS, làm nảy sinh các hành vi lừa đảo, chụp giật, làm

ăn thiểu đạo đức, văn hóa kinh doanh v.v gây thiệt hại đếnquyên lợi của người dân và các chủ đầu tư, kinh doanh BĐS.Đây là điều kiện thuận lợi cho sự tổn tại của thị trường BĐSkhông chính thức gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tưkinh doanh ở nước ta Dé khắc phục tinh trạng này, đòi hỏi phải

ra đời các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiệp

2 Khái niệm về kinh doanh dịch vu bat động sản

a) Khai niệm kinh doanh dịch vụ

Tìm hiểu khái niệm kinh doanh dịch vụ BĐS thì không thểkhông dé cập đến việc giải mã khái niệm kinh doanh dịch vu:

bởi lẽ, kinh doanh dịch vụ BĐS là một loại hình của hoạt động

kinh doanh dịch vụ Trong cuộc sống văn minh hiện đại ngày

nay không thé thiếu được hoạt động kinh doanh dịch vụ Nềnsản xuất của con người phát triển đến một trình độ nhất định thìxuất hiện sự phân công lao động trong xã hội Mỗi cá nhânkhông thể tự mình thực hiện mọi hoạt động nhăm thỏa mãn nhu

12

Chung I Những vấn dé lý luận xây dụng PL về kính doanh dịch vụ BĐS

câu của bản thân Sự phân công lao động trong xã hội làm cho

mỗi người chỉ có thê thực hiện được một hoặc vài công đoạntrong toàn bộ chu trình của đời sông xã hội Dé đáp ứng nhucầu của bản thân và gia đình, con người phải tìm đến các đối

tác khác có năng lực khả năng trong từng lĩnh vực giúp mình

giải quyết vẫn đề mà họ gặp phải trong cuộc sống Tuy nhiên,trong điều kiện xã hội có sự phân công lao động việc giúpngười khác giải quyết khó khăn, trở ngại mà họ gặp phải đượchoàn trả bởi một khoản tiền thù lao Dường như đây là hìnhthức sơ khai nhất cho sự xuất hiện của loại hình kinh doanhdịch vụ Tính đến nay kinh doanh dịch vụ tén tại trong đờisống xã hội của con người đã hàng ngàn năm Thuật ngữ kinhdoanh dịch vụ dẫn trở thành một thuật ngữ phố biến đến mức

nó có mặt trong hau hết các quyền từ điền về ngôn ngữ hoặc từđiển học thuật về kinh tế - luật

- Khái niệm kinh doanh

Theo Tir điền tiếng Việt thông dụng, “Kinh doanh: To chúcbuôn bán dé thu lời lãi"`

Theo Tử điển Luật hoc, kinh doanh là các hoạt động đầu tư,sản Xuất, mua bán, cung ứng dich vụ do các chủ thé kinh doanh

| Nguyễn Như Y (chủ biên) Tir điền tiếng Việt thông dung, Nxb Giáo dục Hà

Nội, 2001, tr 373.

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam

tiên hành một cách độc lập thường xuyên trên thị trường nhằm

mục đích lợi nhuận.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới sử dụng thuật ngữ

“commerce” (kinh doanh/thương mại) theo nghĩa rộng dé chỉmột cách tổng hợp các hoạt động sản xuất, mua bán hàng hóa,dịch vụ và có sự phân biệt với thuật ngữ “trade” để chỉ riênghoạt động mua bán hàng hóa thuần túy

Ở Việt Nam, thuật ngữ kinh doanh được sử dụng trong LuậtCông ty và Luật Doanh nghiệp tư nhân năm 1990”

Hoạt động kinh doanh mang những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đây là hoạt động mang tính nghề nghiệp Điềunày có nghĩa là hoạt động kinh doanh được tiến hành một

cách chuyên nghiệp, thường xuyên, liên tục và hoạt động này

mang lại nguồn thu nhập chính cho người thực hiện công

việc kinh doanh.

Thư hai, hoạt động kinh doanh phải được thực hiện một

cách độc lập Các chủ thể kinh doanh nhân danh mình để tiếnhành hành vi kinh doanh Họ tự quyết định mọi vấn dé có liênquan và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của mình

? Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp & Nxb.

Từ điển Bách khoa, Hà Nội, 2006, tr 451.

14

Chương I Những vấn dé lý luận vây dung PL về kinh doanh dịch vụ BĐS

Thw ba, hoạt động kinh doanh được các chủ thê kinh

doanh tiến hành với mục đích kiểm lời thường xuyên Đây làdâu hiệu quan trọng đề phân biệt giữa hành vi kinh doanh với

các hành vi khác.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam thi để thực hiệnhoạt động kinh doanh, các chủ thể phải tiến hành đăng ký kinhdoanh tại cơ quan nhà nước có thầm quyên là cơ quan đăng ký

kinh doanh.

¬ Khải niệm dich vụ

Theo Tir điển tiếng Việt thông dung, “Dich vụ: Công tácphục vụ sinh hoạt thường ngày cho đông đảo dân chúng”

Theo Tir điển Luát học thi dịch vụ là san phẩm kinh tế gồm

những công việc dưới dang lao động thé lực, khả năng tổ chức,

quản lý, kiến thức và kỹ năng chuyên môn nhằm phục vụ chonhu cầu sản xuất, kinh doanh hay sinh hoạt tiêu dùng của tổchức, ca nhân.

Trong nên kinh tế thị trường, hoạt động cung ứng dịch vụrất đa đạng, phong phú Đó có thể là các dịch vụ tiêu dùng như

ăn uống, sửa chữa nhà cửa, máy móc gia dụng: các dịch vụ côngcộng như cung ứng điện, nước, vệ sinh đô thị; các dịch vụ hỗ trợ

` Từ điên tiếng Việt thông dụng sđỏ tr 224.

Pháp luật về kính doanh dich vu bat động san ở Việt Nam

cho san xuât, kinh doanh như ngân hang, bao hiểm van tải; các dich vụ mang tính nghé nghiệp chuyên môn cao như kiêm toán,

A on , r ~ A , ˆ 4

tư vân kiên trúc, bác sĩ, tư vân pháp luật

Từ khái niệm vé dich vụ nêu trên, có thê nhận diện một sô đặc trưng cơ bản của hoạt động này như sau:

Thứ nhất, dịch vụ là hoạt động do con người tiễn hành vớicác loại hình cung ứng sản phẩm rất da dạng như: (i) Cung ứngdịch vụ sức lao động thô (lao động thể lực hoặc lao động cơbắp); (ii) Cung ứng dịch vụ “chat xám” (lao động tỉnh hay sảnphẩm chat xám): ví dy: kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm, kha

năng tố chức, quản lý v.v |

Thứ hai, phạm vi hoạt động của dịch vụ xuất hiện ở mọikhía cạnh của đời sống xã hội như: (i) Lĩnh vực tiêu dùng: (ii)Lĩnh vực công cộng: (iii) Lĩnh vực sản xuất - kinh doanh; (iv)

Lĩnh vực mang tinh chuyên môn cao.

Thư ba, trong hoạt động dịch vụ có lĩnh vực yêu câu nguolcung cấp dich vụ phải có đủ năng lực, trình độ, kỹ năng va

chứng chỉ chuyên môn (như dịch vụ khám chữa bệnh, dịch vụ

cung cấp sản phẩm tư vấn pháp luật ); có lĩnh vực không yêucâu người cung cấp dịch vu phải có năng lực, chứng chỉ chuyênmôn.(như dịch vụ ăn uống, dịch vụ trông g1ữ xe )

* Từ điền Luật học sdd, tr 217 - 218.

l6

Chuong [ Những van dé h luan x4v dung PL về kinh doanh dich vụ BS

Thư tw, việc cung cap dich vụ có thê do Nha nước, tô

chức thuộc mọi thành phân kinh tế hộ gia đình ca nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài thực hiện.

Thư năm việc cung cap dich vụ có thê vi mục dich lợi nhuận hoặc vi mục đích phi lợi nhuận (như vì mục đích nhân

đạo, từ thiện ).

Thứ sáu, đỗi tượng thụ hưởng dich vụ không phải là chủ thécung cấp dịch vụ mà là tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhu cầu

sử dụng dịch vụ do người thực hiện dịch vụ cung cấp

b) Khải niệm kinh doanh dịch vu bắt động sản

Thuật ngữ kinh doanh dịch vụ BĐS được sử dụng trong

thực tiễn đời sống xã hội Tuy nhiên chi đến khi Luật Kinhdoanh bất động sản (LKDBDS) ra đời năm 2006 thì thuật ngữ

này mới được chính thức ghi nhận trong pháp luật nước ta Theo

LEDBĐS năm 2006 thì kinh doanh dich vụ BĐS được giải thích

như sau: “Kinh doanh dịch vụ bat động san là các hoạt động hỗtrợ kinh doanh bat động sản và thị trường bat dong san, baogom các dich vu môi giới bát động sản, định giá bat động san,san giao dich bat động sản, tư van bát động san, đấu giá batđộng sản, quang cáo bat động sản, quan ly bát động sản”(khoản 3 Điều 4) Tìm hiểu về loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS

i, LAR |

532⁄

LYI

NUUA

Pháp luật về kinh doanh dich vụ bat động sản ở Việt Nam

dưới góc độ ly luận cho thay, loại hình kinh doanh nay có một sô đặc diém cơ bản sau đây:

Thứ nhất, chủ thé của loại hình kinh doanh dịch vụ BDSkhông phải là chủ thể đâu tư, kinh doanh BĐS Điều này cónghĩa là các chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS không trực tiếptham gia các giao dịch kinh doanh BĐS bao gôm: giao dịch mua

bán BĐS giao dich cho thuê BĐS, giao dịch thuê mua BĐS mà

nó chỉ làm nhiệm vụ hỗ trợ hoặc trợ giúp các chủ thê kinh doanhBĐS trong việc cung cấp thông tin, giúp đỡ trong đàm phán xác

lập các giao dịch mua bán, cho thuê và thuê mua BĐS.

Thứ hai, đỗi tượng của kinh doanh dịch vụ BĐS là cung cấpcác dịch vụ, kinh nghiệm, kiến thức về BĐS nói chung và giaodịch BĐS nói riêng (cung cấp chất xám, trí tuệ, kỹ năng, kinhnghiệm) v.v ; nên nguồn nhân lực tham gia lĩnh vực kinh doanhdịch vụ BĐS là các chuyên gia am hiểu thị trường, có trình độchuyên môn về các loại hình dich vụ kinh doanh BĐS và phải cóchứng chỉ hành nghề do cơ quan nhà nước có thầm quyền cấp

Thit ba, hoạt động của loại hình kinh doanh dich vụ BĐS có

ý nghĩa trên nhiều phương diện:

- Đối với chủ thê đâu tu, kinh doanh BĐS

Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS hỗ trợ, thúc day sự pháttriển của thị trường BĐS góp phần trợ giúp nhà đầu tư kinh

18

Chavnge L Ning vin dé Wy luận xav dung PL về kinh doanh dich vụ BĐS

doanh BĐS định vị hành vi kinh doanh điều chính phương ánđầu tư kinh doanh BĐS cho phù hợp vai thị hiểu, tâm lý sơthích của người có nhu câu về “cẩu” BDS

- Đổi với thị truong BĐS

Hoạt động kinh doanh dich vụ BĐS góp phan thúc day sự

vận hành thông suốt có hiệu quả của thị trường BDS và nângcao chỉ sd công khai, minh bạch và nang lực cạnh tranh của thị

trường BĐS.

- Doi với xã hội

Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS góp phần cung cấp dịch

vụ cho xã hội trong việc tiép cận, tìm hiéu và thực hiện các giao dịch vê BĐS trên thị trường BĐS.

- Poi voi Nhà HHƯỚC

Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS góp phần giúp Nhànước năm bắt được thông tin chính xác của thị trường BĐS.Trên cơ sở đó Nhà nước kịp thời điều chỉnh chính sách công cụ

quản lý thị trường BDS cho phù hợp Hơn nữa, thông qua hoạt

động này giúp Nhà nước kiểm soát được các giao dịch BĐS trênthị trường: góp phan từng bước loại bỏ các hành vi đầu co, lũngđoạn thị trường và loại bỏ các giao dịch “ngdm” về BDS

Thư tu, hoạt động kinh doanh dịch vụ BDS vừa là hoạt động

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam

dịch vụ vừa là hoạt động mang tính nghê nghiệp Do đó, người kinh doanh loại hình dịch vụ này phải kết hợp hai hòa giữa việctuân thủ nguyên tắc nghề nghiệp vừa giải quyết mềm dẻo, linhhoạt các yêu cau của khách hàng

Mặt khác, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS còn mang bản

chất vừa là loại hình kinh doanh dịch vụ, vừa là hoạt động tư vấnđối với khách hàng tham gia các giao dịch về kinh doanh BĐS

Thứ năm, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS được điềuchỉnh bởi quy định của một số đạo luật có liên quan nhưLKDBDS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thuong mai,Luật Xây dựng, Luật Dat đai, Luật Nhà ở v.v

3 Những dấu hiệu cơ bản của chủ thể kinh doanh dịch

này có nghĩa là người kinh doanh dịch vụ BĐS bán các dịch vụ

20

Chương I Nhing van để lý luận xây dung PL VỀ kink doanh dich vụ BĐS

cho khách hàng có nhu cầu sử dung dé thu !ơi nhuận Vi vậy

người tham gia loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS đòi hỏi phái

có chứng chỉ hành nghề chuyên môn do cơ quan nhà nước cóthâm quyên cấp

Thứ hai, về đôi tượng kinh doanh Đối tượng của hoạt động

kinh doanh BĐS chính là BĐS điều này có nghĩa là đối tượngcủa giao dich mua/bán, chuyển nhượng BĐS: giao dịch cho thuêBĐS hoặc giao dich thuê mua BĐS chính là BĐS bao gồm:Quyền sử dụng đất nhà ở công trình xây dựng trên đất, tài sảnkhác găn liền với đất v.v Trong khi đó đối tượng của kinhdoanh dịch vụ BĐS chính là việc cung cấp các dịch vụ cần thiếtcho các chủ thé đầu tư, kinh doanh nhằm phòng ngừa rủi ro vàđảm bảo tính an toàn về mặt pháp lý trong kinh doanh BĐS.Điều này có nghĩa là các chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS khôngphải là chu thé kinh doanh BĐS Họ không trực tiếp tham gia

các giao địch mua bán BĐS, giao dịch cho thuê BĐS, giao dịch thuê mua BĐS mà chỉ đóng vai trò là bên trung gian (bên thứ 3)

cung cấp các dịch vụ như thông tin về BĐS kỹ năng đàm phán

về giá cả đàm phán về hợp đồng, thông tin về giá cả của BĐSv.v nhằm giúp cho các chủ thé kinh doanh BĐS xác lập thànhcông giao dịch về BĐS nhanh chóng hiệu quả, an toàn về mặtpháp lý và đỡ tốn kém

Thứ ba, do tính chất là trung gian của hoạt động mua bán,

Pháp luật vé kính doanh dich vụ bat động sản ở Việt Nam

chuyên nhượng RDS, cho thuê BDS hoặc thuê mua BĐS nên chủ thê kinh doanh dịch vụ BDS không được làm đại diện uy

quyền cho một bên (bên bán hoặc bên mua: bên cho thuê hoặc

bén thuê ) trong toàn bộ quá trình mua bán cho thuê hoặc thuê

mua BĐS Họ chỉ được thực hiện một số công việc mà kháchhàng ủy quyên liên quan đến giao dịch BĐS như ủy quyền nộptiên đặt cọc hoặc ủy quyền đi nộp hồ sơ xin đổi giấy chứng nhậnquyén sử dụng đất

Thứ te, lợi nhuận của chủ thê kinh doanh dich vụ BĐS ganliền với sự chuyên nghiệp của các dịch vụ mà nó cung cấp cũngnhư hiệu quả mà các dịch vụ này mang lại cho khách hàng Điềunày có nghĩa là chủ thê kinh doanh dịch vụ BĐS được trả công

dựa trên mức độ thành công và hiệu quả của giao dịch BĐS mà

khách hàng thực hiện thông qua sự giúp đỡ, tư vẫn của các dịch

vụ đo họ cung cấp Nếu giao dich mua bán, chuyên nhượng: chothuê; thuê mua BĐS thành công, nhà môi giới nhà tư vẫn BĐS ngoài việc được hưởng thù lao môi giới BĐS (tiền công) cònđược nhận hoa hồng môi giới (tiền thưởng) từ khách hàng.Ngược lại, nếu giao dịch mua bán, chuyển nhượng; cho thuê,thuê mua BĐS không thành công, nhà môi giới, nhà tư van BĐS Chỉ được nhận thù lao môi giới (toàn bộ hoặc một phân) màkhông được hưởng hoa hồng môi giới

De

€ hương L Nhang vin để h luận xây dung PL về kính doanh dich vụ BĐS

HH CO SỞ LY LUAN CUA VIỆC XÂY DUNG PHÁPLUAT VE KINH DOANH DỊCH VU BAT DONG SANXây dung va phat triển thị trường BDS theo hướng côngkhai minh bạch là một yêu cầu cấp thiết góp phần thúc day sựtAng trương của nên kinh tế thị trưởng ở nước ta hiện nay Bởi

lẽ thị trường BĐS là một bộ phận không thê thiếu được của nênkinh tế thị trường cùng với thị trường vốn, thị trường sức laođộng thị trường khoa học - công nghệ là những yếu tố “dauvào” không thể thiểu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh.Điều này có nghĩa là nếu thiểu một trong các loại thị trường nàythì hoạt động sản xuất - kinh doanh không thé thực hiện được.Nên kinh tế thị trường coi trọng và dé cao các thuộc tính đảmbao tính cạnh tranh lành mạnh, bình đăng của mọi chủ thê kinhdoanh quyển tự do kinh doanh của công dân được Nhà nướcbao hộ các quan hệ kinh tế vận hành theo quỹ đạo quản lý củaNhà nước và chịu sự điều tiết bởi “ban tay vô hình” cua thịtrường Những thuộc tinh nay của nên kinh tế thị trường sé bịméo mó biến dạng trong điều kiện thị trường BĐS hoạt động

không công khai minh bạch.

Thị trường BĐS muốn hoạt động công khai, minh bạch thìcần phải hội tụ đây đủ những yếu tố can thiết mà một trongnhững yếu to đó là sự ra đời của loại hình kinh doanh dich vụBĐS chuyên nghiệp Pháp luật về thị trường BĐS nói chung và

Pháp luật về kính doanh dịch vụ bat động sản ở Việt Nam

pháp luật về kinh doanh dich vụ BĐS nói riêng ra đời như mộtkết quả tất yêu nhằm đáp ứng đòi hỏi của việc quản lý phát triển

thị tường BĐS vận hành một cách công khai minh bạch Lĩnh

vực pháp luật này được xây dựng dựa trên những cơ sở lý luận

chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, trong nên kinh tế thị trường, Nhà nước tôn trọng

và bảo hộ quyền tự do kinh doanh của mọi công dân Bởi lẽ, nêuđiêu này không được thực hiện thi sẽ rất khó khuyến khích mọithành viên trong xã hội bỏ vốn dau tư kinh doanh; khơi dậy tinh

năng động, sáng tạo của con người trong lao động tạo ra ngày

càng nhiều của cải vật chat nhăm thực hiện mục tiêu “đán giàu,nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng và văn minh” Diéu này

có nghĩa là nền kinh tế thị trường tạo những tiền đề cần thiết chophép công dân có quyền tự do kinh doanh trên mọi lĩnh vực củađời sống, xã hội mà không trái với quy định của pháp luật Tuynhiên, kinh doanh phải nhằm mục đích thu lợi nhuận, bởi lợinhuận là động lực, là thuộc tính không dé thiếu được của kinhdoanh Như một tất yếu, con người sẽ tìm đến những lĩnh vựckinh doanh có thể đem lại cho mình lợi nhuận nhiều nhất Lĩnhvực BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiêulợi nhuận cho con người; do tỷ suất đầu tư trên một đơn vị BĐS

là rất lớn Dé đạt được lợi nhuận tỗi đa từ hoạt động đầu tư, kinhdoanh BĐS, một số chủ thể không từ một thủ đoạn nào kể cả

24

Chương I Những vin dé W luận xây dụng PL vé kính doanh dịch vụ BĐS

việc sử dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh sử

dụng các chiêu lừa gạt tung tin thất thiệt nhăm hạ thấp uy tín,danh dự cua đối thủ kinh doanh v.v Những hoạt động này gâylũng đoạn thao túng thị trường BĐS và làm rồi ren sự vận hành

các giao dịch BĐS trên thị trường Dé thị trường BĐS hoạt động

lành mạnh, công khai và minh bạch thì không thê thiếu được sự

quan ly của Nhà nước thông qua biện pháp pháp luật.

Thi hai, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp

quản lý khác không có được; đó là tính quy phạm, tính bắt buộcchung, tính cưỡng chế và tính thích ứng

- Tinh quy phạm cua pháp luật: Những quy tắc đạo đứcđược sử dụng một cách phô biến trong quan hệ ứng xử hàngngày cua con người được pháp luật "pháp điên hóa” thành cácquy định pháp luật Điều này có nghĩa là pháp luật xây dựngnhững quy tắc ứng xử mẫu thông qua nội dung các quy định đểcon người căn cứ vào đó tự điều chỉnh hành vi ứng xử của mình

cho ngày càng gân với những hành vị ứng xử mâu này.

- Tính bắt buộc chung: Quy định của pháp luật được xâydựng trên cơ sở các quy tặc đạo đức, quy ước chung được xã hộithừa nhận rộng rãi Tuy nhiên, khác với quy tac đạo đức, quyphạm pháp luật có tính bắt buộc chung đối với mọi người trong

xã hội Điều này có nghĩa là mọi người phải có nghĩa vụ và tráchnhiệm tuân thủ chấp hành pháp luật Thông qua đó, sự công

Pháp luật VỀ kính doanh dịch vụ bat động san ở Viet Nam

băng bình dang được thiết lập giữa những chủ thé những giaitang khác nhau trong xã hội Mọi người déu có quyền bình đăngnhư nhau về quyền và nghĩa vụ trên các lĩnh vực chính trị, kinh

tế, văn hóa - xã hội v.v nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh

BĐS nói riêng.

- Tĩnh cưỡng chế: Sự tuân thủ quy tắc đạo đức của con

người được thực hiện dựa trên ý thức tự giác và sức cảm hóa sự

giác ngộ, lan tỏa của lẽ phải của quy ước cộng đồng chung, củanhững ứng xử mẫu mực trong xã hội Khác với quy tac đạođức, pháp luật là thiết chế mang tính quyền lực nhà nước Nó do

Nhà nước ban hành và đảm bảo sức mạnh cưỡng chế của Nhà

nước Điều này có nghĩa là néu con người tự giác chấp hành việctuân thủ pháp luật thì họ sẽ được Nhà nước cho hưởng quyên vàlợi ich hợp pháp; đồng thời, các quyền và lợi ich hợp pháp nay

được Nhà nước bảo hộ thông qua các biện pháp pháp ly Ngược

lại, néu con người không tuân thủ pháp luật thì họ sẽ nhận đượcnhững chế tài xử lý của Nhà nước Những chế tài này là sựcưỡng chế bắt buộc và được đảm bảo bởi yếu tố quyên lực nhà

nước Thuộc tính này làm cho pháp luật có tính nghiêm minh và nhờ đó trật tự xã hội nói chung và trật tự trong hoạt động kinh

doanh BĐS nói riêng được thiết lập và duy trì

- Tỉnh thích ứng: Pháp luật không hoàn toàn là sản phẩmmang tinh chủ quan của con người mà nó còn là “tam gương”

26

Chuong L Vhững van dé lv luậm xav dung PL về kinh doanh dich vu BĐS

phan chiều thực tế sinh động cũng như yêu cau, đòi hỏi cua thực

tế cuộc sông Khi hoàn cảnh khách quan của đời sống xã hộithay đôi thi pháp luật cũng phai tự điều chỉnh, thay đôi theonham đáp ứng yêu câu của thực tiền Có như vậy thì pháp luật

mới phù hợp và mới nhanh chóng ởi vào cuộc sông.

Do những đặc trưng co ban trên day mà pháp luật trở

thành một trone những biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả

nhất, “Nha nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ khôngphải bằng đạo lý" (Nghị quyết Đại hội Dang toàn quốc lần thứ

VI) Vi vậy pháp luật phải được sử dụng dé quan lý thị trường BĐS (trong đó có các hoạt động kinh doanh dịch vụ BDS); bơi lẽ, thị trường BDS là thị trường đặc biệt hang hóa

là BDS có giá trị rất lớn và anh hưởng trực tiếp đến đời sốngkinh tế - xã hội của mỗi quốc gia

Thứ ba, thông qua cơ chế điêu chỉnh của pháp luật mà trật

tự quan ly thị trường BDS nói chung và quan ly hoạt động

kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng được xác lập và đi vào nénếp; theo đó: (i) Đối với những hoạt động kinh doanh BĐSphù hợp với yêu câu của pháp luật như kinh doanh BĐS côngkhai, minh bạch và chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính vềBDS đối với Nhà nước thì pháp luật bảo vệ khuyến khích,tạo điều kiện dé nó ngày càng phát triên; (ii) Đối với nhữnghoạt động kinh doanh BDS không phù hợp với yêu cầu của

Pháp luật về kinh doanh dich vụ bat động san ở Việt Nam

pháp luật như đầu cơ mua bán BĐS lòng vòng kiếm lời hành

vi lũng đoạn thị trường BĐS day giá BĐS lên quá cao so với

giá trị thực của BDS (gia BDS “đo ”); hoạt động kinh doanh

BĐS trốn thuế thi pháp luật ngăn chặn, xử lý và loại bỏ dan

ra khỏi đời sống xã hội Thông qua cơ chế điều chỉnh này,

pháp luật xác lập một trật tự quản lý ngày càng có hiệu quả

đôi với thị trường BĐS

Thứ tw, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS liên quan đếnmột loại hàng hóa đặc biệt là BĐS BĐS có một số thuộc tính cơban là: (i) Cô định về vị trí địa lý, không di đời được; (ii) Là tàisản có tính lâu bên; (iii) Chịu ảnh hưởng trực tiếp của chính

sách, pháp luật của Nhà nước; của phong tục, tập quán, tâm lý

thị hiểu của người dân v.v Do đó, hoạt động kinh doanh BĐStiềm ân nhiều rủi ro

Hơn nữa, thị trường BĐS mang các đặc điểm chủ yếu như:(i) Thị trường mang tính địa phương, tính khu vực, vùng, miễnsâu sắc; (ii) Thị trường BĐS là thị trường rất khó thâm nhập;(iii) Thị trường BĐS là thị trường nơi mà ở đó yếu tố “cung”bao giờ cũng thấp hơn nhiều yếu tố “cẩu” và giá cả BDS luônbiển động trên thị trường; (iv) Thị trường BĐS là thị trườngkhông hoàn hảo; (v) Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiếtvới thị trường vốn; (vi) Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh

mẽ của chính sách, pháp luật của Nhà nước; của thị hiểu, phong

28

( hương L Nhung van dé fy luận vậy dung PL về kinh doanh dich vu BĐS

tục tập quan của người dan; (v1) Thi trường BDS có tinh thanh

BĐS sẽ cao Ngược lại, nếu sự tư van của chuyên gia môi giới

BĐS, định giá BĐS không chính xác và không tuân thu đạo

đức nghề nghiệp sẽ gây ra nguy cơ rủi ro rất cao đối với sốvốn mà nhà dau tư bỏ ra đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực

Pháp luật về kính doanh dich vu bất động san ở' Việt Nam

BDS Sự đồ vỡ của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ dan đến tinh trạng thị trường BĐS “dong băng” và một kênh huyđộng vốn cho đầu tư phát triển bị tắc nghẽn Điều này khôngchỉ tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư mà còn góp phầnlàm cho sự tăng trưởng kinh tế chậm lại

Ở một khía cạnh khác, môi giới BĐS tư van BĐS là loạihình kinh doanh cung cấp chất xám, kinh nghiệm và kỹ năng

mà nhà môi giới BĐS tư vấn BĐS thu thập được qua hàngchục năm hành nghề Việc cung cấp chất xám, kinh nghiệm

này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chu quan của nha môi giới.

Trong điều kiện kinh tế thị trường do tác động của việc tìm kiếmlợi nhuận tối đa mà không ít nhà môi giới BĐS, tư vấn BĐS

đã cung cấp các dịch vụ môi giới có chất lượng thấp; thậm chíthực hiện các hành vi lừa đảo gây thiệt hại đến quyền và lợiích hợp pháp của chủ thé đầu tư, kinh doanh BĐS Với những lý

do được phân tích trên đây, loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS

cân thiết phải có một “hành lang pháp lý” chặt chẽ, đồng bộ, rõràng và minh bạch v.v dé đưa những hoạt động nay vào khuônkhổ quản ly của Nhà nước va góp phan “lành mạnh hóa” hoạt

động của thị trường BĐS.

30

Chuong L Mơ van dé W lain xây dune PL về kinh doanh dich tụ BS

Wi CƠ SỞ THUC TIEN CUA VIỆC XÂY DUNGPHAP LUAT VE KINH DOANH DICH VU BATDONG SAN

Bên cạnh cơ so lý luận chu yếu được dé cập trên day, phápluật về kinh doanh dịch vụ BDS còn được xây dựng dựa trênnhững cơ sơ thực tiễn cơ bản sau đây:

Thứ nhát, hiện nay hoạt động và quản lý thị tường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiêu mặt hạn chê phát sinh nhiêu vân đê

bức xúc trong xã hội: cụ the:

- BĐS nói chung đặc biệt là nhà, đất chưa được khai thác

sư dụng có hiệu quả còn lãng phí, thất thoát Hiện tượng tiêucực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bat bình trong xã

hội làm giam lòng tin của nhân dân.

- Thị trường BĐS phát triên mang tính tự phát thiếu lànhmạnh, giao dich về BĐS “ngảm” chiếm tỷ lệ lớn “Cung - cẩu ”

về BĐS bị mất cân đối đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở

sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu Tình trạng

đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo dé nâng giá BĐS làm cho thị trường

"nóng, lạnh” thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra

trong những năm gan đây Thông tin về BĐS không day đủ,

thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dich

BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều

Pháp luật về kinh doanh dich vụ bat động sản ở Viét Nam

thời gian chi phí giao dịch cao; quyên và nghĩa vụ của các bên

tham gia giao địch không được đảm bảo còn có hiện tượng lừa

đảo trong kinh doanh BĐS và dich vụ môi giới BĐS

- Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hìnhthành và hỗ trợ thị trường BĐS như dịch vụ môi giới BĐS, tưvan, định giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS mới chi được

LKDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy

định ở mức độ khái quát, còn thiểu những quy định cụ thể, rõràng và đông bộ nên khó đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả.Điều này góp phần làm ánh hưởng xấu đến sự phát triển lành

mạnh và vận hành bình thường của thị trường BĐS Sự tham gia

của các tô chức tài chính, tin dụng, ngân hàng vào các giao dichthị trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và chất lượng

- Hoạt động quản lý về thị trường BĐS còn nhiều hạn chế,kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu cua thực tế Theo cácquy định của pháp luật hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trinhxây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản lý Điềunày gây khó khăn cho việc quản lý nhà nước về thị trường BĐSmột cách thống nhất

- Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh BĐSchưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huynội lực và thu hút đầu tư vào kinh doanh BĐS: chưa tạo điềukiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triên lành mạnh v.v

32

Chương I Những vấn để W luận xây dung PL về kính doanh dịch vụ BĐS

Từ những hạn chế và bất cập nêu trên thì việc xây dựngpháp luật về kinh doanh BDS nói chung và pháp luật về kinhdoanh dịch vụ BĐS nói riêng là rất cần thiết nhằm bảo đảmquyền lợi và nghĩa vụ cho tô chức cá nhân khi tham gia vào

hoạt động kinh doanh BĐS.

Thư hai, theo LKDBDS năm 2006: “Kinh doanh dich vu

BDS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bat động sản và thịtrường bất động sản, bao gôm các dịch vụ môi giới bắt độngsản, định giá bắt động sản, sàn giao dich bất động sản, tu vấnbat động san, đấu giá bất động sản, quảng cdo bất động san,quản lý bắt động san” (khoản 3 Điều 4) Tuy nhiên hiện nay cácquy định hiện hành về kinh doanh dịch vụ BĐS mới chỉ đề cậpđến các loại hình dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS và sàngiao dịch BĐS; còn các dịch vụ tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS,quản lý BĐS và đấu giá BĐS dường như vẫn còn thiếu các quyđịnh cụ thê về cơ chế tổ chức, quản ly và hoạt động Điều nàykhông chỉ gây khó khăn cho hoạt động của các tô chức, cá nhân

kinh doanh dịch vụ BĐS mà còn làm giảm hiệu quá công tác

quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS Hơn nữa, đây còn là

“khoang trồng” tạo điều kiện cho một số cá nhân tô chức lợidụng thực hiện các dịch vụ kinh doanh BDS mang tinh chất lừagạt gian dối và chụp giật làm thiệt hại đến quyền và lợi íchcủa chủ thé dau tư, kinh doanh BĐS Đây là một lý do góp phan

Pháp luật về kính doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam

vào việc xây dựng pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung vàpháp luật vé kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng nhăm hỗ trợ,thúc đây sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam theo hướng

công khai, minh bạch.

Thứ ba, thị trường BĐS muốn phát triển công khai, minhbạch và đúng pháp luật đòi hỏi phải có sự hỗ trợ tích cực, hiệu

quả không chỉ của các loại hình kinh doanh dịch vụ như môi giới

BĐS, định giá BĐS, tư vẫn BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS,đấu giá BĐS và sàn giao dịch BĐS mà còn của những loại hìnhkinh doanh dịch vụ hỗ trợ khác như dịch vụ bao hiểm rủi rotrong kinh doanh BĐS, dịch vụ phân tích thông tin về BĐS vàcung cấp dịch vụ định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh trongthị trường BĐS, dịch vụ tài chính cho vay và bảo đảm vốn vayđầu tư BĐS v.v Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẻ kinh doanhBĐS dường như vẫn còn thiểu các quy định đề cập trực tiếp đếnnhững loại hình kinh doanh dịch vụ này Điều này gây nhữngkhó khăn, trở ngại cho các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS trongviệc tìm hiểu, định vị hoạt động kinh doanh và quyết định đầu tưvào những phân khúc cụ thé của thị trường BĐS

Ở một khía cạnh khác, thị trường BĐS muốn phat triển lànhmạnh thì một trong những yêu cầu đặt ra là những thông tin vềBĐS phải được công bố rộng rãi, công khai và mọi người có thé

dé dàng tiếp cận, truy cập tìm hiểu thông tin khi có nhu cầu đầu

34

Chương L Những van dé WV luận xây dung PL về kinh daanh dịch vụ BĐS

tư, kinh doanh BĐS Thực tế hiện nay cho thấy, tỉnh công khai,minh bạch về thông tin BĐS ở nước ta rất thấp Người dân khi

có nhu cầu tìm hiệu thông tin về BĐS rất khó tiếp cận Trong khi

đó, thông tin vẻ BĐS trên thị trường có độ rủi ro cao Nhữngthông tin này thường là thông tin ảo và do tổ chức, cá nhânkhông có đủ điêu kiện, năng lực cung cấp Do không có sự quản

lý, giám sát của Nhà nước nên các thông tin về BĐS trôi nỗi trênthị trường được “cai dat” theo y đồ chủ quan của bộ phận “cỏnhà dat” nhằm mục đích đầu cơ, vụ lợi day giá BĐS lên quá cao

So với giá tri thực gây lũng đoạn thị trường BĐS Hệ thống phápluật BĐS còn thiếu các quy định cụ thé về thành lập, hoạt độngcủa những tô chức dịch vụ cung cấp thông tin về BĐS chuyênnghiệp Đây cũng là một “khoảng trồng” góp phần làm cho thịtrường BĐS ở nước ta có tính công khai, minh bạch thấp

Thứ tu, tham khảo kinh nghiệm vẻ thực tiễn pháp lý của cácnước có chỉ số công khai, minh bạch về thị trường BĐS đạt mức

độ cao như Australia, Singapore, Nhật Bản Hoa Ky,

Newzealand v.v cho thấy sở đĩ ở các nước này, thị trường BĐSphát triển công khai, minh bạch là do việc quản lý chặt chẽ cáchoạt động kinh doanh BĐS dựa trên hệ thống pháp luật thốngnhất, đầy đủ và đồng bộ Các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐSnhư môi giới BĐS, định giá BĐS tư van BĐS, quảng cáo BĐS

và sàn giao dịch BĐS v.v rất phát triển và hoạt động tuân theo

Pháp luật về kính doanh dịch vụ bat động sản ö' Việt Nam

một cơ chế pháp lý chặt chẽ đã góp phản tích cực vào việc thúcđây sự phát triên lành mạnh, công khai, minh bạch của thị

trường BĐS.

Thứ năm, trước đây trong thời kỳ nên kinh tế được quản lýtheo cơ chế tập trung quan liêu, bao cấp kế hoạch hóa cao độ, việcquản lý đất đai thực hiện theo cơ chế hành chính: Nhà nước cấp đấtkhông thu tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước, nông, lâmtrường, hợp tác xã, cá nhân sử dụng Nhà nước thu hồi đất trongtrường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng Cácgiao dịch về đất đai bị nghiêm cấm Luật Dat dai năm 1987 quyđịnh: “Nghiêm cắm việc mua bản, chuyển nhượng đất dai, phátcanh thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5) Trong béi cảnh đó, thịtrường BĐS dường như không phát triển Do vậy, loại hình kinhdoanh dịch vụ BĐS cũng ít xuất hiện Khi nền kinh tế chuyển đổisang nên kinh tế thị trường Dé phù hợp với các yêu câu của cơ chếthị trường, công tác quản lý đất đai đã có sự đổi mới Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng 6nđịnh lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đấtđược Nhà nước cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất Họ đượcchuyên quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất(Điều 1 Luật Dat dai năm 1993) Mặt khác, trong điều kiện kinh tếthị trường dé quản lý chặt chẽ và có hiệu quả đất đai, pháp luật thừanhận đất đai có giá bằng quy định về khung giá đất Dưới tác động

36

Chương I Những van dé lý luận vây dựng PL về lanh doanh dich vụ BĐS

của sự thay doi về cơ chế quan lý đất đai người dan ngày càngnhận thức được giá trị của đất đai và như một lẽ thường tình cácdịch vụ về môi giới dat đai, “cd nhà đất" v.v bùng phát một cách

tự phát Hàng trăm các văn phòng môi giới nhà đất, dịch vụ thôngtin nhà dat được thành lập trong phạm vi ca nước nhằm tìm kiếmkhoản lợi nhuận hấp dẫn từ các hoạt động dịch vụ về đất đai manglại Trong khi đó, hệ thông pháp luật vẻ kinh doanh BĐS nói chung

và các quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng lại phát triểnkhông theo kịp với tình hinh kinh doanh BĐS sôi động trên thực tế.Với việc tồn tại hàng trăm các tô chức dịch vụ môi giới BĐS hoạtđộng tự phát, không chuyên nghiệp và thiếu sự quản lý của Nhanước đã gây thiệt hại đến quyên và lợi ích hợp pháp của người dân

Thời gian vừa qua, trên các phương tiện thông tin dai chúng

ở nước ta như Báo điện tử Vn.Express, Báo điện tử

Vietnam.net đã thông tin về những vụ việc lừa đảo trong lĩnhvực kinh doanh BĐS do các tổ chức môi giới BĐS thực hiện với

số tiền chiếm đoạt lên đến hàng trăm tỷ đồng như vụ lừa đảo bánđất dự án tại xã Xuân Phương (huyện Từ Liêm, Hà Nội) củaCông ty Cô phần San giao dịch BĐS Việt Nam có trụ sở ởđường Trần Duy Hưng (quận Câu Giấy, Hà Nội); vụ lừa đảo bánđất Dự án của khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông, Hà Nội) củaCông ty Cô phân Xây dựng và Dịch vụ 1/5 v.v Do vậy, hiện

nay xã hội đang đặt ra đòi hỏi phải có các loại hình kinh doanh

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam

dịch vụ BĐS chuyên nghiệp dé hỗ trợ người dân khi dau tư, kinhdoanh BĐS nhắm phòng tránh rủi ro ở mức thấp nhất và bảođảm an toàn đồng vốn đầu tư

Thứ sáu, dé đưa hoạt động kinh đoanh dịch vụ BĐS từngbước đi vào chuyên nghiệp góp phần hỗ trợ, thúc đây thịtrường BĐS Việt Nam phát triển theo hướng cong khai, minhbạch, LKDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành

đã có các quy định về đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môigiới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bôidưỡng quản lý sàn giao dịch BĐS Thực tế áp dụng các quyđịnh này thời gian qua cho thấy, bên cạnh những mặt ưu điểm,hoạt động dao tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới BĐS,chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bồi dưỡngquản lý sàn giao dich BĐS còn bộc lộ một số hạn chế, khiếmkhuyết, cụ thé như sau:

- Một số cơ sở đào tạo sử dụng đội ngũ giảng viên khôngđáp ứng day đủ các tiêu chuẩn và điều kiện để tham gia giảngđạy, đào tạo về môi giới BĐS, định giá BĐS và sàn giao dịch

BĐS song khi bị phát hiện thì mức xử lý còn quá nhẹ, chưa đủ

Chương I Những van dé ly luận vậy dung PL về kính doanh dịch vu BĐS

xuyên liên tục khi phát hiện vi phạm thi việc xử ly còn có tinh

trạng nương nhẹ, bao che.

- Việc thiếu quy định thời hạn có giá trị pháp lý của chứng

chỉ môi giới BĐS chứng chỉ định giá BĐS đã không tạo được

áp lực cần thiết dé cá nhân, tổ chức môi giới BĐS tự giác họchỏi nghiên cứu nâng cao trình độ, kỹ năng và kiến thức chuyênmôn nhăm đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của xã hội

- Các quy định về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới BĐScòn khá dễ dàng, thiểu quy định về năng lực tài chính đảm baocho việc bồi thường thiệt hại về vật chất do lỗi của nhà môi giớigây ra cho khách hàng khi hành nghề môi giới BĐS Điều nàychưa thực sự góp phần vào việc bảo vệ quyên và lợi ích hợp

pháp của khách hàng.

- Các quy định về phí môi giới BĐS phí định giá BĐSdường như còn chưa day đủ và chậm được sửa đổi, bổ sung nênchưa phát huy được hiệu quả tích cực trong cuộc sống và gâycản trở cho nhà môi giới khi hành nghề

Thứ bay, theo ThS Luu Đức Khải (Viện Nghiên cứu Quan

lý Kinh tế trung ương) và Hà Huy Ngọc (Viện Khoa học Xã hội)thì tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rấtlớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thégiới (WTO) Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện

Pháp luật về kính doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam

tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên 460.000 ha vào

năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm

2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị Trung bìnhmỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m? nhà dé phanđâu đạt 20 m? nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020 Ngoài ra,

các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua

nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khâu dự kiến mở rộng đốitượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thi điểm

người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm

tăng nhu câu về nhà ở tại các đô thị lớn Vì vậy, dịch vụ môi giớiBĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hộiphát triển

Tuy nhiên đánh giá một cách tổng quát, đội ngũ tư vấn nhàđất hiện nay chia làm nhiều cấp độ Quy mô nhất là các công ty

cổ phan, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạtđộng khá bài bản Những công ty này tìm kiếm “nguồn hàng” ởcác dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v , cậpnhật thông tin rồi liên hệ giao dịch với khách hàng Họ có đăng

ký hành nghề, có trụ sở làm việc và các thông tin đưa ra có độtin cậy khá cao Ta có thé dé dàng tìm kiếm thông tin về cáccông ty này trên internet Kế tiếp, không thé không kể đến cácvăn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể Chi cần một cănphòng 3 - 4 m2, vài tam bản đỗ quy hoạch, một chiếc điện thoại

40

Chương I Nhing van dé lý luận xây dung PL về kửnh doanh dịch vụ BĐS

bàn là đã có thê hành nghê môi giới nhà đất Các văn phòng nàyphần đông làm ăn manh mún nhìn chung không mấy hiệu quả.Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Đặcđiểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không

có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường, lớp đào tạo hành

nghề chủ yeu dựa vào kinh nghiệm cá nhân, các mối quan hệ vàthông tin về BĐS thu thập được, không bị ràng buộc bởi các chếđịnh cần thiết dé nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của

họ Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin BĐS ma

những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thườngkhông chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào.

Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việccủa đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua đếnvới người bán Họ có trong tay thông tin về BĐS, về các dự án được quy hoạch, một khi người mua có nhu câu, họ sẽ cung cấpnhững thông tin ấy và chịu trách nhiệm liên hệ với những người

đại điên bên chủ sở hữu Thông thường sau khi giao dịch hoàn

tất, các tô chức môi giới được nhận hoa hồng từ 1 - 2% tổng giátrị giao dịch của BĐS Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là số

lượng các văn phòng môi giới BĐS hoạt động chuyên nghiệp.

bài bản chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn trong lĩnh vực kinh doanh dịch

vụ BĐS ở nước ta.

Van dé bat cập hiện nay là phan lớn các cá nhân hoạt động