MỤC LỤC
- Đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS: Người xin cấp giây chứng nhận tư cách hành nghề môi giới BĐS phải có số vốn trên 20.000 nhân dân tệ (NDT) hoặc có người bao lãnh có tài san trị giá trên 20.000 NDT; (ii) Có địa điểm hoạt động môi giới BĐS cô định; (11) Trong thời hạn 03 năm trước khi làm đơn xin cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS, người xin cấp giấy không có tiền án, tiên sự;. (ii) Các quyên về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; (11) Các quyên về duy tri, sử dung, quản lý đất đai; (iv) Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; (v) Quyền ra quyết định về đìt đai và quản lý tiếp cận. xét về mặt cơ cấu đất đai thì ở Australia có đất cấp theo phương thức sử dụng tự đo. đất cấp theo phương thức thuê và đất khôn; cap; xét theo hình thức sở hữu thì có đất tư, đất thuê, đất công. đất vương quyên.. Sở hữu đất đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyên tài sản được phân bậc theo số lượng quyên tài sản. b) vai trò của hệ thông các tô chức, cá nhân thực hiện dich vụ te van, môi giới bat động san.
Phip laat é kinh doanh dich vụ BDS của mét SỐ nuvc.. MOT SO LIEN HE VỚI VIỆT NAM TRONG QUA. Pháp luật về kinh doanh dịch vu bất động sin & Việt Nam. biệt là hoạt động môi giới BĐS). Kết thúc hoạt động này, họ phải viết bản thu hoạch (trên thực tế việc làm này mang nặng tính hình thức, qua loa, đối phó) và tham dự buổi kiểm tra bằng hình thức thi trắc nghiệm để được cấp giấy chứng nhận đã qua lớp bồi dưỡng môi giới BĐS.
Cũng với hình thức là cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thé kinh doanh BĐS trên thị trường khi có nhu cầu, nhưng khác với hình thức dịch vụ công - hoạt động mang tính chất phục vụ là chính - thì hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS lại hướng tới mục tiêu tìm kiểm lợi nhuận từ quá trình. Dù pháp luật hiện hành quy định về quản lý và kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng còn nhiều van dé cần được tiếp tục sửa đối, bổ sung và hoàn thiện trong thời gian tới, nhưng điều không thé phủ nhận là LKDBDS ra đời là dau mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành và tôn tại của.
Chương III, Pháp luật về môi giói bat động sản. san là hoạt động của các tô chức, cả nhân du điêu kiện theo quy định của pháp luật làm trung gian cho hai hay nhiễu chủ thê trong giao tiếp và kinh doanh các sản phẩm bất động sản, được nhận thù lao và hoa hông từ hoạt động đó. Dù pháp luật hiện hành quy định về quản lý và kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng còn nhiều van dé cần được tiếp tục sửa đối, bổ sung và hoàn thiện trong thời gian tới, nhưng điều không thé phủ nhận là LKDBDS ra đời là dau mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành và tôn tại của. hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BDS một cách chính. quy, cú tụ chức và cú “anh phận” rừ ràng. Với cỏc văn bản pháp luật điều chỉnh nêu trên. hoạt động của các doanh nghiệp,. ca nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đã và đang được hình. thành và dan đi vào ôn định, có hiệu quả ở một số tỉnh, thành phố lớn. Đây sẽ là hình thức hoạt động được triển khai và nhân. rộng trên phạm vi cả nước trong tương lai. THUC TRẠNG PHAP LUAT VE MOI GIỚI BAT. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản 6 Việt Nam. điều kiện và tiêu chuẩn, cũng như quyên và nghĩa vụ của các chủ thé tham gia hoạt động môi giới BĐS. a) Các nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS. Nguyên tắc là những quy định mang tính chủ đạo, xuyên suốt quá trình hoạt động của một dịch vụ môi giới cụ thể. Pháp luật hiện hành quy định các tổ chức, cá nhân trong quá trình cung ứng dich vụ môi giới BĐS can tuân thủ một số nguyên tắc sau đây:. Thứ: nhất, tỗ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 LKDBDS thì được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hông theo hợp đồng môi giới BĐS. Nguyên tắc này bao quát tương đối khái quát yêu cầu về chủ thể và một số hoạt động có liên quan thuộc phạm vi của nghề môi giới. Theo đó, các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh. dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã,. phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới và phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS. Đối với trường hợp kinh. doanh dịch vụ môi giới độc lập thì cá nhân phải đăng ký kinh. doanh và có chứng chỉ môi giới BĐS. Với nguyên tắc này,. LKDBDS đã xác định chính thức tư cách pháp ly của các chủ. thé môi giới BĐS. Hoạt động môi giới BĐS được pháp luật công. Chuong HE Phap luật vé môi giói bat động san. nhận va bao hộ quyền va lợi ich hợp pháp của người môi giới BĐS. nguyên tắc này cũng xác định tiêu chuẩn về chuyên môn mà nhà môi giới cần phải có khi hoạt động môi giới. Cơ sở dé xác định tiêu chuẩn này, đó là việc nhà môi giới tham gia khóa đào tạo về môi giới tại cơ sở dao tạo được pháp luật thừa nhận và được cơ quan nhà nước có thâm quyén cấp. Bên cạnh đó, LKDBĐS cũng quy định về vai trò của nhà môi giới. đó là làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS cho các chủ thế kinh doanh BĐS. Ở đây, nhà môi giới với vai trò là cầu nối cho bên cung và bên câu về BĐS, hỗ trợ cho các bên trong việc thương lượng về giá cả của hàng hóa BDS, về quyền và nghĩa vụ của các bên, về phương thức. thanh toán và các thỏa thuận khác.. khi thực hiện các giao dịch BĐS. Hoạt động trung gian này của nhà môi giới có tác động lớn. trong việc thúc đẩy các giao dịch nhanh chóng đi đến thành công; đồng thời đảm bảo an toàn pháp lý cho các chu thé tham gia giao dịch. Với vai trò hỗ trợ các chủ thể kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch trên thị trường thì quyền lợi hợp pháp. của nhà môi giới được pháp luật bao vệ thông qua việc ghi nhận. quyền được hưởng thù lao và hoa hông theo hợp đồng môi giới được ký kết giữa họ và khách hàng. Thù lao và hoa hồng mà nhà. môi giới được hưởng hoàn toàn tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam. nhà môi giới và khách hàng từ những thương vụ môi giới cụ thể mà Nhà nước không can thiệp `. Thứ hai, hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Đây là nguyên tắc áp dụng chung cho hoạt động thương mại. Với dịch vụ môi giới BĐS thì nguyên tắc này càng đóng vai. tro quan trọng hơn bởi BĐS là tài sản có giá tri lớn, nó là không. gian cư trú của mỗi người; nó là tài sản, là sản nghiệp, là nguồn vốn to lớn của các nhà đầu tư. Hơn nữa, đó còn là nguồn tai nguyên vô giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy, môi giới đỗi với loại tài sản đặc biệt quan trọng này đòi hỏi người hành nghề phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc: trung thực, công khai và hoạt động trong khuôn khô của pháp luật để không gây thiệt hại cho người sử dụng dịch vụ, cho Nhà nước và để dễ đàng trong. quản lý hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Thứ ba, tô chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng. trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Đây là nguyên tắc mang tính đặc thù. Nguyên tắc này cho. phộp chỳng ta búc tỏch và phõn biệt rừ ràng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS, trên cơ sở đó Nhà nước. Pháp luật về môi giói bat động sản. có cơ chế điều chinh pháp luật tương ứng nhằm đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp cho từng nhóm chủ tFê tham gia thị trường BĐS. Mặt khác, nguyền tặc này đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng môi giới BĐS một cách khách quan, trung thực, tránh sự móc nối gây thiệt hại cho bên còn lại trong hợp đồng. Bên cạnh đó, đảm bảo quyên của Nhà nước trong việc điều tiết thu nhập đối với mỗi hoạt động kinh doanh cụ thé. b) Nội dung của hoạt động môi giới. Trên cơ sở các điều kiện và nguyên tắc hoạt động của nhà môi giới được pháp luật quy định, mỗi tố chức, cá nhân hành nghề môi giới với kiến thức pháp lý về doanh nghiệp, về đâu tư, về đất đai, xây dựng, nhà ở, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, hợp đồng.. có liên quan mật thiết với lĩnh vực BĐS, cùng với các kỹ năng về marketing, về đàm phán, thương lượng và các kỹ năng. sẽ thực hiện những nội dung công việc thuộc phạm vi của. mình nhằm hỗ trợ và xúc tiến cho các chủ thể kinh doanh BĐS tìm đến với nhau. thỏa thuận và ký kết các giao dịch BĐS. Nội dung mà nhà môi giới thường thực hiện bao gồm:. Một là, tìm kiếm đổi tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng dé tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Day là công việc chủ yếu nhất của các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới. Diém khác biệt của kinh doanh dich vụ môi giới. Pháp luật về kính doanh dịch vụ bat động sản ở' Việt Nan. BĐS so với các ngành, nghề kinh doanh khác là chủ thể bên cung và bên cầu BĐS đều là đối tượng khách hàng mà nhà môi giới có thể ký kết và cung ứng các dịch vụ môi giới theo yêu cầu. Theo đó, dựa vào những điều kiện mà khách hang đưa ra là bên cung hay bên cầu BĐS, nhà môi giới bằng kiến thức pháp lý và kỹ năng chuyên môn của mình tìm kiểm đúng đối tác theo yêu cầu cân tìm. Chang hạn, nêu khách hàng ký hợp đồng dich vụ môi giới là bên cung, cần tìm khách hàng để bán một ngôi nhà, chuyền nhượng một lô đất, một dự án dau tư hay cho thuê một BĐS cụ thể. Yêu câu của khách hàng nảy là tìm kiếm một khách hàng có nhu cầu dé thực hiện giao dịch đó trong thời gian sớm nhất. Thê theo nguyện vọng và yêu cầu đó của khách hàng bên cung, nhà môi giới sẽ tìm kiếm khách hàng bên cầu trên cơ sở thu thập thông tin về khách hàng, đánh giá và phân loại khách hàng để xác định đâu là khách hàng có nhu cầu thực sự có thé phù hợp với những điều kiện mà khách hàng bên cung đưa ra. Trên cơ sở đó, nhà môi giới sẽ tổ chức và sắp xếp dé các chủ thé bên cung và bên cầu gặp nhau, thương lượng, đàm phán và đi đến quyết định có hay không việc thiết lập. giao dịch BDS với nhau. Như vậy, nhà môi giới trong trường hợp này có vai trò quan. trọng không chỉ trong việc giúp bên cung hoặc bên cầu nhanh chóng tìm kiếm được đối tác thích hợp của mình, mà còn có vai trò hỗ trợ, thúc đây cho giao dịch thực hiện nhanh chóng. Pháp luật vé mi giới bat dong san. Hai la, dai điện theo ủy quyền dé thực hiên các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BDS. Theo Luật Thương mai năm 2005, doanh nghiệp thực hiện dịch vụ thương mại được phép thực hiện các hoạt động mà bên. ủy quyên đã giao với tư cách đại điện cho bên ủy quyên. Chỉ can Cể Sự đồng ý của bền ủy quyờn, bờn mụi giới được thực hiện một sé hoạt động co ban như: Uy quyén thực hiện nộp tiên đặt cọc, ủy quyên thực hiện các thủ tục hành chính về mua bán, chuyên. Ngoài ra, các bên tham gia giao dịch BĐS còn có. thê ủy quyền cho nhà môi giới thực hiện các dịch vụ về soạn thảo hợp đồng kinh doanh BĐS. thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến giao dịch BĐS, các dịch vụ bao hiểm, tín dụng BĐS.. Có thể khang định rằng, việc pháp luật cho phép. doanh nghiệp, cá nhân làm dich vụ môi giới được đại diện theo. uy quyền sẽ mở rộng hơn khả năng hoạt động của chủ thé này,. làm cho nhà môi giới hoạt động năng động, linh hoạt và chủ động hơn trong hoạt động của mình. Ba là, cung cấp thông tin. hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Thông tin về BĐS thường phong phú, da dạng. nhiều chiêu và có thể khai thác qua nhiều kênh khác nhau. Các thông tin đó. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam. - Thông tin pháp lý về BĐS như: giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, thông tin về quy hoạch, BĐS thuộc quyền sở hữu của một hay nhiều chủ thé, tại thời điểm tham gia giao dịch thông tin đó có tranh chấp hay không, có thuộc diện kê biên dé thi hành các quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyên không, BĐS đó có đang là tài sản để đảm bảo trong một. giao dịch khác hay không..;. - Các thông tin về kinh tế, kỹ thuật đối với BĐS như: vị trí, kích thước, hình thể, không gian, hướng và ranh giới của BĐS, thiết kế, kiến trúc và kết câu của BĐS, chất liệu, thời gian sử dụng, hạ tâng kỹ thuật liên quan đến BĐS như điện nước, giá cả. _= Ngoài ra, các thông tin về xã hội, lich sử của BĐS cũng có vai trò quan trọng tác động đến việc các chủ thể có tham gia giao dịch đối với BĐS đó hay không, cụ thể các thông tin như: yếu tố. môi trường, an ninh trật tự, trình độ dân trí nơi có BĐS.. Với các thông tin đa dạng và nhiều chiều như vậy, trong nhiều trường hợp chính ban thân các chủ thé kinh doanh BĐS không thé tự mình tìm hiểu hết và tường tận được tất cả. Trong trường hợp này, có sự hỗ trợ, cung cấp thông tin về BĐS của nhà môi giới với cơ chế ràng buộc của pháp luật về nghĩa vụ chịu trách nhiệm của nhà môi giới về tính trung thực, khách quan của những thông tin sẽ giúp cho các chủ thể kinh doanh BĐS có được những thông tin. chính xác nhất. Bên cạnh đó. sự hỗ trợ của nhà môi giới trong việc đam phán hợp đồng không chỉ có tác dụng trong việc xúc tiền xác lập giao dịch được thuận lợi, dé dang, chia sẻ những kinh nghiệm và phân tích những cơ hội cho các chủ thé kinh doanh.. Thông qua đó. đảm báo cho giao dịch được thiết lập nhanh chóng, hài hòa quyền và lợi ích của các bên. Mặt khác, sự hỗ trợ của nhà môi giới trong quá trình ky kết hợp đồng sẽ góp phần đắc lực trong việc phòng ngừa những rủi ro có thé xảy ra trong quá trình ký kết và. thực hiện giao dịch BĐS. c) Quyển và nghĩa vụ của nhân viên môi giới. Đề thực hiện được các nội dung nêu trên đối với một thương. vụ môi giới. đòi hỏi người môi giới phải được pháp luật trao cho. những quyền năng nhất định để có thể thực hiện tốt nhiệm vụ. Theo đó, nhà môi giới được pháp luật trao cho các. quyền cơ bản sau đây:. Thứ nhất, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS theo quy định. Thực chất quy định này vừa là quyên vừa là trách nhiệm của những nhà hoạt động môi giới. Quyền của nhà môi giới được thê hiện ở khía cạnh là: lần đầu tiên pháp LKDBĐS thừa nhận tư cách pháp lý cho các tô chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS. được hưởng quyển năng cụ thể trong quá trình hoạt động va. Pháp luật vé kinh doanh dịch vụ bat động sản ở Việt Nam. được pháp luật bảo vệ khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại. Bên cạnh đó, đây cũng là trách nhiệm của mỗi nhà môi giới, bởi dé được hưởng quyển và được Nhà nước bảo vệ quyền lợi hop. pháp trong quá trình hoạt động, nhà môi giới phải thực hiện dịch. vu theo những quy định của pháp luật. Theo đó, chỉ những tổ chức, cá nhân đủ điều kiện hoạt động môi giới theo quy định của pháp luật, hoạt động trên cơ sở nguyên tắc luật định và hoạt. động môi giới theo nội dung và phạm vi mdi giới đã được pháp. luật ghi nhận thì mới được Nhà nước đảm bảo đây đủ các quyền. và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động. Thứ hai, yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS. Đây là quyên có liên quan trực tiếp đến quá trình hành nghề của nhà môi giới, bởi trên thực tế, các thông tin liên quan đến BĐS càng nhiều thì càng có cơ hội cho chủ thể kinh doanh, nhà môi giới sàng lọc kỹ lưỡng và chắt lọc thông tin về BĐS càng chính xác, đảm bảo cho nguồn thông tin thu thập được có độ an toàn cao hơn. Việc nha môi giới có quyền yêu câu khách hàng cung cấp thông tin, hỗ sơ tài liệu về BĐS sẽ giúp cho hoạt động của nhà môi giới thêm hiệu quả. hơn bởi chính những khách hàng có BĐS khi tham gia giao dịch trên. thị trường ngay từ ban đầu họ đã phải có những hỗ so, tài liệu cơ bản hay cụ thé hon là ly lịch, nguồn gốc của BĐS đó dé đảm bảo độ tin cậy cho khách hàng muốn tham gia giao dịch với mình. C huong IL Pháp luật vé môi giói bat động san. thông tin, tài liệu này sẽ được kết hợp với những thông tin thu thập được cua nhà môi giới sẽ hình thành nên một hô sơ hoàn chỉnh về BĐS mà khách hàng dang quan tâm. Đây cũng là yếu tố dé thu hút đối với khách hàng phía bên câu bởi không ai là không mong muốn có được một BĐS dam bảo độ an toàn, tin cậy dé phòng tránh rủi ro khi đã phải bỏ ra một khoán tiên không nhỏ đê mua BĐS đó. Thứ ba, hưởng hoa héng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS đã ký với khách hàng. Đây là quyền mà với bất kỳ nhà môi giới nào cũng quan tâm hướng tới. Cái đích cuối cùng, những thành quả đạt được sau mỗi thương vụ mụi giới thành cụng được biểu hiện rừ nột nhất ở khoản thù lao và hoa hồng mà khách hàng trả cho nhà môi giới. Về nguyên tắc, dịch vụ môi giới bat đầu khi bên môi giới và khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới, kết thúc khi bên môi giới đã hoàn thành những nội dung đã cam kết trong hợp đồng một cách chính xác và đúng thời hạn. Thời điểm hợp đồng hoàn thành, nhà môi giới có quyên được hưởng thù lao tương ứng với công sức, chỉ. phí mà họ bỏ ra là hoàn toàn hợp lý. Nhà môi giới không có nghĩa. vụ gi liên quan đến kết quả giao dịch giữa khách hang và bên thứ ba bởi đó thuộc về trách nhiệm của khách hàng phải vận dụng những gi được doanh nghiệp môi giới cung cấp dé giao dịch cho. Thông thường, mức thù lao môi giới do các bên thỏa. thuận trong hợp đồng mà không phụ thuộc vao giá cả của giao dich. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bat động sản 6 Việt Nam. BĐS được môi giới. Đây là quy định hoàn toàn hợp ly bởi trong. một thương vụ môi giới, vai trò của nhà môi giới không chỉ thé hiện ở việc hỗ tro cho các bên về thương thao, dam phan giá cả mà còn bao gồm rất nhiều các yêu tố khác như: mức độ kho, dé của việc tư van trong mỗi thương vu, tiễn độ thực hiện nkanh hay chậm, chi phí bỏ ra dé có thé thực hiện tốt việc môi giới. Trong trường hợp này, nhà môi giới phải lượng hóa được tất cả những chỉ phí cần thiết và công sức mà mình bỏ ra dé thương lượng với khách hàng, trên cơ sở đó lựa chọn mức thù lao có thê chấp nhận được. Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận thù lao môi giới bằng quy định tại khoản 3 Điều 68 LKDBĐS “Giá kinh doanh dick vụ BĐS. do các bên thỏa thuận `. Khác với thù lao được nhận ngay sau khi hoàn thanh dịch. vụ môi giới thì tiền hoa hồng chỉ được trả khi bên được môi giới thực sự đã ký được hợp đông giao dịch về BĐS nhờ sự trợ giúp của nhà môi giới. Mức hoa hồng môi giới BĐS cũng do các bên thỏa thuận dựa vào các hình thức như: theo ty lệ phần ram của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;. hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá BĐS và giá của người được môi giới đưa ra; hoặc một số tiên cụ thé do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS. Thứ tu, thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với. khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết. qua môi gIỚI. Cho phép tổ chức. cá nhân môi giới được thuê tô chức, cá nhân môi giới khác thực hiện hợp đông thay là một quy định mở. của pháp luật cho phép nhà môi giới hoạt động chủ động và linh. hoạt hơn, phát huy và nâng cao khả năng liên kết và làm việc nhóm - yếu tố rất quan trọng trong môi giới BĐS dé khám phá. và thu hút khách hang, mở rộng phạm vi hoạt động môi giới. Việc thuê các tô chức, cá nhân môi giới khác thực hiện dịch vụ môi giới không hé làm ảnh hưởng đến chất lượng cung ứng sản phẩm dich vụ ma mình đã ký kết. hợp đồng vẫn được thực hiện bình thường, không hề gây cản trở cho khách hàng. Tuy nhiên, để phòng ngừa tình trạng trốn tránh trách nhiệm, hoặc chủ thể môi giới được thuê không thực hiện đúng nội dung và yêu cầu dịch vụ mà khách hàng đã ký, có thé gây thiệt hai và rủi ro cho. khách hang, pháp luật đã có quy định ràng buộc chặt chẽ; theo. đó, cho dù có thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện công việc môi giới thì t6 chức, cá nhân môi giới ban đầu vẫn phải chịu trách nhiệm trước khách hàng. Như vậy, việc thuê tố chức, cá nhân môi giới khác sẽ chi chuyển giao được việc thực hiện dich. vụ mà không cho phép giao nghĩa vụ cho bên được thuê. Tine năm, thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam. Một nhà môi giới chuyên nghiệp và hoạt động có hiệu quả. không chỉ dựa trên những kiến thức và kỹ năng chuyên môn trong quá trình hành nghé, ma ho can phải thường xuyên cập nhật các thông tin về chính sách, pháp luật liên quan đến BĐS như: chính sách về đất đai, về quy hoạch. nhà ở, xây dựng, chính sách tài chính, bảo hiểm về BĐS.. Mặt khác, dé hỗ trợ và có thể thực hiện được những dịch vụ ủy quyền mà các bên kinh doanh BĐS ký kết, nhà môi giới còn phải năm bắt và hiểu biết pháp luật về dân sự, về doanh nghiệp, về đầu tư, về hợp đông.. Bên cạnh đó, để có phân tích và định hướng tốt cho các nhà đầu tư, kinh doanh trong quá trình đàm phán và thương lượng, nhà môi giới còn phải năm bắt được xu hướng sửa đổi, bd sung của chính sách, pháp luật về BĐS trong tương lai để tư vấn, trợ giúp cho các bên kinh doanh có được sự phân tích, đánh giá và nhìn nhận thấu đáo, toàn diện về BĐS mà mình đang quan tâm. Qua đó, tạo điều kiện cho họ có được quyết định hợp lý đối với thương vụ của mình. Thứ sáu, đơn phương cham dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạm điều kiện đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. hoặc theo quy định của pháp luật. Quyền này một mặt nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. cho nhà môi giới trong trường hợp khách hang vi phạm những. điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, đây cũng là. quy định thé hiện sự tôn trong ý chí tự nguyện. tự do thoa thuận của khách hàng và nhà môi giới: theo đó, trong trường hợp mục đích của nhà môi giới và khách hàng không đạt được hoặc vì. một lý do khách quan nào đó mà việc tiếp tục thực hiện hợp đồng làm ảnh hương tới quyền lợi của cả hai bên thì họ có thé tự nguyện châm đứt hợp đồng. Pháp luật tôn trọng quyển tự do thỏa thuận của các chủ thê. Bên cạnh đó, hợp đồng môi giới cũng có thê bị chấm dứt bởi quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyên nhằm đảm bảo thực thi một quyết định khác của Nhà nước hoặc thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng môi giới vi phạm các quy định mà pháp luật cam. Thứ bay, lựa chọn tham gia san giao dịch BĐS. Nhà môi giới dược chủ động trong việc lựa chọn nơi làm việc. phù hợp với trình độ chuyên môn dé họ có thé phát huy được năng lực, sở rường của minh trong quá trình hành nghề. Thông thường, nhà môi giới có thê tự mình thực hiện hoạt động môi giới bằng việc đăng ky hành nghề độc lập; trong trường hợp muốn mở rộng quy mô hoạ: động thì nhà môi giới cũng có thé thực hiện dưới hình thức doanh: rghiép hoặc hợp tác xã. Nhà môi giới có thể hoạt động trực tiếp trong các công ty kinh doanh BĐS hoặc tại các sàn giao dịch. Mặc dù, san giao dịch BĐS được pháp luật thừa nhận chưa. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam. chứng to được vi thế và hiệu quả. San giao dịch BĐS là nơi vừa diễn ra các hoạt động kinh doanh BĐS, vừa diễn ra các hoạt động. kinh doanh dịch vụ BĐS như: môi giới, định giá, quản lý, tư vẫn, dau giá và quản lý BĐS. Đây thực sự là môi trường tốt dé các nhà môi giới BĐS được hành nghề và trưởng thành; là môi trường dé ho có thé hướng tới hoạt động một cách chuyên nghiệp. Vi vay, cho phép nhà môi giới được lựa chọn san giao dịch BĐS dé hoạt động môi giới BĐS sẽ là cơ hội tốt dé họ đáp ứng được nhu cầu va. nguyện vọng nêu trên. Thứ tám, khiéu nại, t6 cáo hành vi vi phạm pháp luật trong. hoạt động môi giới BĐS. Trước khi ra đời LKDBDS năm 2006, môi giới BĐS chưa có. khuôn khé và hành lang pháp ly dé hoạt động. Các văn phòng, các địa điểm môi giới hình thành một cách tự phát, không được quản lý, kiểm soát và cũng không có bất kỳ cơ quan, tô chức nào đứng ra dé bảo vệ quyền lợi cho nhà môi giới BĐS trong quá trình hoạt động. Ké từ ngày LKDBDS có hiệu lực, hoạt động môi giới BĐS đã đi vào nề nếp, được Nhà nước thừa nhận và hoạt động theo khuôn khổ của pháp luật. Theo đó, mọi hoạt động của nhà môi giới được pháp luật điều chỉnh; quyền và lợi ích hợp pháp của nhà môi. giới được pháp luật bảo vệ. Môi giới BĐS là một lĩnh vực kinh doanh dịch vụ ngày càng thu hút sự quan tâm của xã hội bởi lợi ích. thu được rất hap dan. Tuy nhiên, cũng chính từ sự hap dẫn này ma. Pháp luật về môi giéi bất động san. trên thực tế, nhiều nhà môi giới trong quá trình hành nghề đã bat chấp pháp luật. cạnh tranh không lành mạnh, vi phạm đạo đức nghề nghiệp dé xâm hại đến quyên và lợi ích hợp pháp của các nhà môi. Trong trường hợp này. pháp luật cho phép các nha mot. giới được quyên khiếu nại, tổ cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới nhăm khôi phục và bảo về quyền lợi hợp pháp của mình. Đồng thời, thông qua quyền này, cũng là nhăm. thanh lọc ra khỏi thị trường những nhà môi giới không chuyên. nghiệp, không tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyên cạnh tranh lành mạnh, bình đăng giữa các chủ thê hành nghề môi giới BĐS. Thứ chín, các quyền khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh việc hưởng các quyên. tô chức, cá nhân môi giới BĐS cũng phải tuân thủ day đủ những nghĩa vụ đối với Nha nước và khách hàng. Các nghĩa vụ mà pháp luật quy định nhằm. đảm bảo cho hoạt động môi giới được thực hiện theo một trật tự. đảm bảo sự định hướng của Nhà nước. Bên cạnh đó, cũng là thé hiện thái độ của nhà môi giới trong việc tôn trọng pháp luật của Nhà nước và tôn trọng quyền và lợi ích đối với. người sử dụng dich vụ môi giới. các nghĩa vụ mà nha. môi giới phải thực hiện trong quá trình hoạt động bao gồm:. - Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký kết. Đây là nghĩa vụ đầu tiên và cơ bản nhất mà nhà môi giới phải tuân thủ. Phip luật về kính doanh dịch vụ bat động sản ở Việt Nam. khoản cơ bán về phạm vi của dich vụ môi giới, thù lao và hoa hồng mà nhà môi giới được hưởng, quyên và nghĩa vụ cụ thé của. trách nhiệm của các bên khi có vi phạm xảy ra.. thực hiện đúng hợp đồng môi giới nghĩa là bản thân nhà môi giới đã thể hiện sự tôn trọng những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, đây còn là cơ sở dé họ được hưởng thù lao và phí hoa hông môi giới. - Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Thông tin về BĐS ma các chủ thể kinh doanh BĐS có được được thu thập từ rất nhiều nguồn khác nhau; trong đó, có những thông tin do nhà môi giới cung cấp. Dựa trên những thông tin về BĐS mà nhà môi giới cung cấp, cùng với những thông tin tự thu thập, khách hàng sẽ quyết định có tham gia hay không đối với một giao dịch BĐS. Do tính chất và hậu quả quan trọng như vậy nên nhà môi giới phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình cung cấp. Quy định này nhằm ràng buộc nhà môi giới phải có trách nhiệm cung cấp thông tin BĐS một cách chính xác, trung thực để phòng, tránh rủi ro cho. Nha môi giới chỉ phải chịu trách nhiệm trong phạm vi. những thông tin do mình cung cấp. Đối với những nguồn thông tin khác gây rủi ro về quyền lợi cho khách hàng thì nhà môi giới. không có nghĩa vụ phải gánh chịu. - Hễ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng. chuyên nhượng, thuê. thuê mua BDS. Nghĩa vu nay của nhà môi giới nhăm giúp khách hàng hướng đến việc dam phán. ký kết hợp đông mua bán. diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. chặt chẽ và đúng pháp luật. Một khi giao dịch thành công đông nghĩa với việc nhà môi giới cũng thành công trong việc cung ứng dịch vụ của mình. Giao dịch vé BĐS thành công là cơ hội để nhà môi giới được hướng thu lao và hoa hông do công sức và chất xám của mình bỏ ra trong quá trình hỗ trợ khách hàng đàm phán và ký kết hợp đồng. - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiêm tra của cơ quan nhà nước có thâm quyên. Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện. Hoạt động của nha môi giới không chi liên quan đến quyền lợi của khách hàng mà còn tác động lớn đến sự minh bạch, công. khai và lành mạnh của thị trường BĐS. Vì vậy, bên cạnh các. tiêu chuẩn, nguyên tac hoạt động mà pháp luật quy. định cho nhà môi giới thì trong quá trình hoạt động, họ còn. phải chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thâm quyển và thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của. pháp luật về những hoạt động của minh. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Đây không chi. là nghĩa vụ riêng của nhà môi giới mà là nghĩa vụ chung của mọi. chu thé trong hoạt động kinh doanh. Về nguyên tắc, khi ký kết. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam. hợp đông trong một lĩnh vực nào đó thì việc thực hiện nghĩa vụ của bên này là cơ sở cho việc hưởng quyên của phía bên kia va ngược lại. Để đảm bảo hài hòa quyên và lợi ich của các bên trong hợp đồng thi các bên phải tôn trọng quyên và nghĩa vụ của nhau. Bất kỳ động cơ, mục đích nào khác vì tư lợi riêng cho cá nhân mà gây thiệt hại cho phía bên kia thì chủ thể gây ra lỗi đều. phải chịu trách nhiệm do hành vị của mình thực hiện. nhiệm đó được thé hiện trên cơ sở “Gay thiệt hai bao nhiêu phải bôi thường bảy nhiêu”. - Phực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Đây là nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi công dân. Nghĩa vụ này một mặt thé hiện ý thức, trách nhiệm của mỗi công dân đối với Nhà nước, mặt khác, là một hình thức dé xây dựng đất nước. Hơn nữa, công dân cũng chính là đối tượng được hưởng những phúc lợi, dịch vụ công mà Nhà nước cung cấp được tạo ra từ những nghĩa vụ thuế mà họ đóng góp. Có thể nói,. kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là lĩnh vực thu được lợi nhuận. Vì vậy, việc đóng thuế và các nghĩa vụ tài chính trong quá trình hành nghề sẽ giúp Nhà nước năm bắt được thu nhập thực tế của mỗi cá nhân, tô chức. Thông qua đó, nhằm điều tiết thu nhập. xã hội, giảm bớt sự phân hóa giàu, nghèo và đảm bảo sự bình. đẳng giữa các chủ thé kinh doanh nói riêng và các thành viên. trong xã hội nói chung. - Cac nghia vu khac theo quy dinh cua phap luat. luật kinh doanh BĐS quy định kha cu thé, chi tiết quyền mà chủ thê kinh doanh BDS được hưởng cũng như các nghĩa vụ mà họ phải thực hiện trong quá trình hành nghề môi giới. điều quan trọng là pháp luật phải xây dựng được một cơ chế pháp lý thực sự phù hợp để đảm bảo các quyền đó được thực thi có hiệu quả trên thực tế. Bên cạnh đó, cơ chế kiểm tra, giám sát cũng phải được thực hiện thường xuyên nhọm buộc cỏc chủ thộ mụi giới tuõn thủ những nghĩa vụ trong quả trình hành nghề. d) Các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bắt. Môi giới BĐS là hoạt động lao động trí tuệ điển hình và có yêu cầu lượng chất xám kết tỉnh cao hơn hẳn các dịch vụ môi giới khác. Chính vì vay, LKDBDS và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP đã quy định cu thé điều kiện cần thiết về cấp chứng chỉ môi giới, điều kiện của cơ sở đào tạo nghề môi giới, quy trình đào tạo và quản lý nhà nước về hành nghề môi giới BĐS. Theo đó, các nội dung cụ thể bao gồm:. Thứ nhái, về cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Chứng chỉ môi giới BĐS có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi người hành nghề môi giới, nó là tắm bằng chứng nhận trinh độ,. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam. năng lực của cả nhân làm dịch vụ môi giới. Dựa vào đó, cơ quan. nhà nước biết được họ có đủ điều kiện về chuyên môn để cho phép hoạt động hay không. Chính vì tầm quan trọng đặc biệt này mà LKDBĐS quy định về điều kiện để cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS; cụ thé: a) Có năng lực hành vi dân sự day đủ;. b) Đã được đào tạo về môi giới BĐS; c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS“. Bên cạnh các kết quả nêu trên, néu nhìn nhận theo chiêu sâu về chất lượng hoạt động của các t6 chức, cá nhân hành nghề môi giới, về các sản phẩm dịch vụ mà nhà môi giới BĐS cung cấp cho khách hàng trên thực tế cho thấy, hoạt động này đã và đang biêu hiện nhiều ton tại, bất cập mà nguyên nhân cơ bản bắt nguồn từ chính các quy định của pháp luật và cơ chế tô chức thực thi pháp luật về lĩnh vực này còn nhiều hạn chế.
Ngay từ những năm 1997 - 1998, hoạt động thấm định giá từng bước được thể chế hóa trong các văn bản của Chính phủ và Ban Vật giá Chính phủ (nay là Bộ Tài chính) đã khang định vị trí, tam quan trọng của thâm định giá ở Việt Nam: 7ực hiện quy chế thẩm định giá và dau thâu trong việc sử dụng ngân sách nhà nước mua sắm các thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn (Báo cáo của Chính phủ tại Quốc hội khóa X, kỳ hop thứ 2); thiết bị, máy móc nhập khâu dé thực hiện dự án đầu tư phải được giám định giá trị, chất lượng trước khi nhập khẩu hoặc trước khi liên doanh (Nghị định số 12/1997/NĐ-CP ngày 18/02/1997 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam); thực hiện cơ chế thầm định giá và đầu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước mua sắm thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn, các thiết bị, tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng (Quyết định số. Vào tháng 1 hang năm, cơ quan quản ly nhà nước về thâm định giá rà soát và thông báo danh sách các doanh nghiệp thâm định giá có đủ điều kiện hoạt động trong năm (trừ trường hợp doanh nghiệp thâm định giá trong năm được công bỗ ngay sau. khi thành lập theo quy định trên). Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thâm định giá phải bảo đảm có ít nhất 03 thâm định viên về giá đăng ký hành nghề và hợp đồng lao động toàn bộ thời gian với doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp thâm định giá không bảo đảm điều. kiện này, sau 03 tháng liên tục thì phải ngừng hoạt động cung. cấp dịch vụ thâm định giá. Điều kiện dự thi cấp thẻ thẩm định viên về giá và điều kiện hành nghề của thâm định viên về giá. a) Điều kiện dự thi cấp thẻ thâm định viên về giá.
Việc thành lập các sàn giao dịch BĐS dé ban, cho thuê BĐS là một trong những giải pháp quan trong và can thiết dé hạn chế tối đa các giao địch ngầm, không chính thức, làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, trong đó việc mua bán BĐS sẽ được công khai, tạo điều kiện dé những người có nhu cau có thé dé dàng tiếp cận được nhà ở. - Sản giao dich BĐS được thành lập cũng sẽ góp phan thúc đây thị trường BĐS phát triển, bởi vì ngoài mục tiêu làm cho thị trường minh bạch hơn, thì thông qua các dịch vụ hỗ trợ khác mà sàn được phép hoạt động cũng sẽ giúp chủ đầu tư đánh giá được thị trường một cách toàn diện và đầy đủ, từ đó đưa ra các chiến lược kinh doanh phù hợp, thúc day doanh nghiệp phát triển.
Theo quy định tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì nội dung cơ bản của quy chế bao gồm những vấn đề: quy định chung vẻ chức năng, nhiệm vụ, quyền han của san giao dịch BĐS; về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trong sàn giao dịch BĐS: vẻ chế độ quản lý tài chính của san giao dịch BĐS; về mỗi quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch; về các loại và điều kiện của BĐS được đưa giao dịch tại sàn; về các thông tin BĐS đưa vào giao dịch; các chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS. Đối với các tố chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn cũng có quyên và phải tuân thủ các quy định về hoạt động san, cụ thé như: có quyên yêu câu sản cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS; cung cấp các dịch vụ về BĐS; được bồi thường thiệt hại do lỗi của san giao dịch BĐS gây ra..; đồng thời, họ phải chấp hành các nghĩa vụ như: thực hiện đúng quy chế hoạt động của san giao dich BĐS; trả tiên dịch vụ cho san giao dich BĐS; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Cụ thể, các giao địch về BĐS, đặc biệt là giao dich mua ban, cho thuê nhà ở nói riêng và hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS nói chung của các tổ chức. Khác với kinh doanh BĐS, pháp luật về kinh đoanh dịch vụ BĐS lại rất tản mạn và chưa có tính pháp lý cao, ngoại trừ một vai dịch vụ đã được quy định trong Luật như dịch vụ dau gia tal sản, dich vụ ủy quyén quan lý tài san, còn các dich vu khác về BĐS như dịch vụ quảng cáo, tư van, dịch vụ định giá BĐS thì đến trước khi ban hành Luật KDBĐS năm 2006, chưa có các văn bản mang tính chuyên ngành nào điều chỉnh hoạt động của các dịch vụ này.
Đối tượng tham gia tư vẫn pháp luật nói chung và tư vấn pháp lý về BĐS nói riêng bao gồm cả những người hành nghề tư vấn luật chuyên nghiệp (như các Luật sư, các Trợ giúp viên pháp lý, các Tư vấn viên pháp luật. các Cộng tác viên pháp lý, các luật. gia tham gia các hội luật gia) và những người không chuyên như các chuyên gia pháp lý đang làm việc tại các trường đại học, các viện, cơ quan nghiên cứu pháp luật. Đó là hoạt động tư van trong viéc lap du an dau tu xây dựng BĐS (như lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. cho thuê, dự án kinh doanh hạ tầng, du án khu do thị, dự án xây dựng các công trình thương mai, văn phòng, du lịch:.), tư vấn về hoạt động đầu tư BĐS (như xác định hiệu quả của dự án BĐS, tư vấn mô hình phát triển và kinh doanh BĐS, mô hình quản lý và vận hành dự án sau.
Nhìn chung, pháp luật về kinh doanh BĐS không có quy định cụ thể về hoạt động quảng cáo BĐS mà chủ yếu chỉ nêu lên một số nguyên tắc trong hoạt động quảng cáo như: việc quảng cáo BĐS phải thông qua hợp đồng, trên cơ sở thoả thuận về nội dung, hình thức, phương tiện, địa điểm, thời gian quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên. Từ sự nghiên cứu hai hệ thống quy định trên đây cho thấy, hoạt động quảng cáo BĐS có thể do tô chức có chức năng quảng cáo nói chung thực hiện hoặc do tô chức có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS thực hiện, bởi vì tại khoản 5 Điều 65 Luật Kinh doanh BĐS quy định.
Còn theo quy định của Bộ Xây dựng tại Quyết định số 10/2003/QD-BXD và quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì hoạt động uỷ quyền lại phải thông qua một doanh nghiệp có chức năng về quản lý vận hành nhà chung cư dé thay mặt các chủ sở hữu và người sử dụng nha ở thực hiện quan ly phan sở hữu chung trong nhà chung cư (như diện tích dé xe, diện tích sử dụng vào mục đích chung của các chủ sở hữu, lỗi ra, vào chung..) và vận hành các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư (như hệ thống điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, vận hành câu thang máy, máy phát điện..). Theo pháp luật về nhà ở thì chủ thé thực hiện quản lý BĐS, nếu ở góc độ thực hiện các công việc được uỷ quyền (giống như việc uỷ quyên trong luật dân sự) thì có thể là tổ chức hoặc cá nhân và không gan với điều kiện có chức năng về quan lý BĐS, riêng đối với cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự, còn nếu là hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư thì bên cung cấp dịch vụ này phải là doanh nghiệp có chức năng và năng lực về quản lý nhà chung cư (có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch. vụ BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh BĐS).