phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh tây ninh

xiii TÓM TẮT Bất động sản là một trong những thị trường có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với sự vận hành và phát triển của một nền kinh tế bởi thị trường này có sự liên đới trực tiếp đế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN

ĐỊA BÀN TỈNH TÂY NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CAO THANH VÂN

SKC008638

Tp Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CAO THANH VÂN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CAO THANH VÂN

i QUYẾT ĐỊNH

ii

iii

iv

v

vi

vii

viii

ix

x

xi

LỜI CAM ĐOAN Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Hồ Thị Hồng Xuyên Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn

đã được nêu rõ trong phần tài liệu tham khảo Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này hoàn toàn trung thực

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này

Tác giả luận văn

xii

CẢM TẠ

Trong quá trình thực hiện Luận văn này, tôi xin bày tỏ cảm ơn chân thành tới:

TS Hồ Thị Hồng Xuyên- giảng viên hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ

Các thầy cô giáo trong khoa Kinh tế trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh đã hỗ trợ những kiến thức nền tảng trước khi bắt tay vào làm luận văn

Xin chân thành cảm ơn cán bộ, công chức, nhân viên các sở ban ngành hữu quan, đặc biệt là Ủy ban nhân dân tỉnh, Ban Quản lý Khu Kinh tế Tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu

tư tỉnh Tây Ninh đã tận tình giúp đỡ và cung cấp tài liệu, số liệu liên quan đến Đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn!

xiii

TÓM TẮT

Bất động sản là một trong những thị trường có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với

sự vận hành và phát triển của một nền kinh tế bởi thị trường này có sự liên đới trực tiếp đến các thị trường khác như tiền tệ; tài chính; chứng khoán; thị trường nguyên vật liệu xây dựng; thị trường lao động Tây Ninh có vị trí tiếp giáp với TP.Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế của khu vực phía Nam Chính vì vậy, Tây Ninh cũng sẽ có các lợi thế tương

tự Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu… trong việc phát triển thị trường bất động sản khi thị trường truyền thống không còn đủ nguồn cung Qua kết quả nghiên cứu có thể thấy, bất động sản Tây Ninh còn dư địa rất lớn trong tiến trình phát triển đặc biệt là bất động sản công nghiệp Khi tỷ lệ lấp đầy ở các địa phương khác vùng Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, TP.HCM đã quá cao thì Tây Ninh là lựa chọn mới trong việc tiếp cận đất đai để đầu tư và kinh doanh

Đề tài sử dụng 3 phương pháp chủ đạo, bao gồm phương pháp chuyên gia, phương pháp thu thập dữ liệu và phương pháp thống kê mô tả để tiến hành nghiên cứu Nghiên cứu cũng chỉ ra những rào cản trong phát triển bất động sản ở Tây Ninh như: (1) rào cản về quy định pháp luật; (2) chưa hình thành được một thị trường giao dịch bất động sản chính thức, (3) Những rủi ro từ suy thoái kinh tế sau đại dịch Covid-19 và (4) Khó khăn trong tiếp cận tín dụng Nghiên cứu cũng đề ra các giải pháp cụ thể, như: (1) Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản (2) Hoàn thiện các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản (3) Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản công khai, minh bạch (4) Tạo lập

và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản (5) Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (6) Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thi trường bất động sản tại Tây Ninh (7) Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản (8) Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người có thu nhập thấp (9) Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản và (10) Hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản

xiv

ABSTRACT

Real estate is one of the markets that is extremely important to the operation and development of an economy because this market is directly related to other markets such as currency; finance; stock; construction materials market; labor market Tay Ninh

is located adjacent to Ho Chi Minh City, the economic center of the southern region Therefore, Tay Ninh will also have the same advantages as Dong Nai, Binh Duong, Ba Ria Vung Tau in developing the real estate market when the traditional market no longer has enough supply Through the research results, it can be seen that Tay Ninh real estate still has great room for development, especially industrial real estate When the occupancy rate in other localities in the Southeast region such as Binh Duong, Dong Nai, and Ho Chi Minh City is too high, Tay Ninh is a new choice in accessing land for investment and business The study also pointed out barriers in real estate development

in Tay Ninh such as: (1) legal regulatory barriers; (2) An official real estate transaction market has not yet been formed, (3) Risks from the economic recession after the Covid-

19 pandemic and (4) Difficulties in accessing credit

The project uses 3 main methods, including expert method, data collection method and descriptive statistical method to conduct research The study also pointed out barriers in real estate development in Tay Ninh such as: (1) legal regulatory barriers; (2) An official real estate transaction market has not yet been formed, (3) Risks from the economic recession after the Covid-19 pandemic and (4) Difficulties in accessing credit The study also proposed specific solutions, such as: (1) Innovate and improve credit

policies related to real estate business activities (2) Improve real estate consulting and brokerage organizations (3) Build an open and transparent information system on real estate and the real estate market (4) Create and increase the supply of goods for the real estate market (5) Accelerate the issuance of certificates of land use rights and housing ownership (6) Solutions to limit risks in the real estate market in Tay Ninh (7) Solutions

to increase investment capital for the real estate market (8) Solutions to encourage investment in developing housing projects for low-income people (9) Solutions on real estate pricing policies and (10) Completing legal regulations to ensure legal safety in real estate transactions

xv

MỤC LỤC

Table of Contents

MỞ ĐẦU 21

1.Lý do chọn đề tài 21

2.Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến đề tài 22

2.1 Các nghiên cứu quốc tế 22

2.2 Các nghiên cứu trong nước 25

3.Mục tiêu nghiên cứu 28

4 Đối tượng nghiên cứu 28

5 Phạm vi nghiên cứu 28

6.Phương pháp nghiên cứu 28

7 Đóng góp của luận văn 29

8 Kết cấu của luận văn 29

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 30

1.1.Cơ sở lý luận về bất động sản 30

1.1.1.Khái niệm về bất động sản 30

1.1.2.Đặc điểm của bất động sản 30

1.2.Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản 32

1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản 32

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 33

1.2.3 Vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế quốc dân 34

1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 35

1.3.1 Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 35

1.3.2 Tính vùng, khu vực trong phát triển thị trường bất động sản 36

1.3.3 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật 37

1.3.4 Tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản 39

xvi

1.3.5 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính 40

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 41

1.4.1 Kinh tế vĩ mô 41

1.4.2.Đặc điểm chính trị và pháp luật 41

1.4.3.Thông tin quy hoạch 42

1.4.4.Nhân tố xã hội 43

Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 44

1.4.5.Công nghệ truyền thông 45

1.5 Các thành phần tham gia vào thị trường bất động sản 45

Thứ ba, các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 45

Thứ tư, người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước) 49

1.6.Kinh nghiệm quốc tế và trong nước đối với phát triển thị trường bất động sản 50 1.6.1 Kinh nghiệm quốc tế 50

1.6.2 Kinh nghiệm của các địa phương trong nước 52

1.6.3 Những bài học rút ra trong phát triển thị trường bất động sản ở Tây Ninh 55

Tiểu kết chương 1 57

Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TÂY NINH 58

2.1.Tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Tây Ninh ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 58

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 58

2.1.2 Điều kiện kinh tế 59

2.1.3 Điều kiện xã hội 60

2.2.Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2018-2022 62

2.2.1 Hiện trạng sử dụng bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh 62

2.2.2.Các khoản thu ngân sách từ bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh 66

2.2.3 Giá bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh phân theo quận/huyện 69

2.3.Các quy định pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản Tây Ninh giai đoạn 2018-2022 72

xvii

2.3 Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong phát triển thị trường bất động sản trên

địa bàn tỉnh Tây Ninh 76

2.3.1 Thuận lợi 76

2.4.2.Khó khăn 79

Tiểu kết chương 2 81

Chương 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TÂY NINH 82

3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản Tây Ninh 82

3.2 Các giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại Tây Ninh 85

3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản 85

3.2.2 Giải pháp về chính sách giá bất động sản trên địa bàn Tây Ninh 87

3.2.3 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người có thu nhập thấp 88

3.2.4.Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản 89

Thứ ba, hình thành và phát triển các quỹ tín thác bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh 90

3.2.5 Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thi trường bất động sản tại Tây Ninh 92

Thứ hai, phát triển sàn giao dịch bất động sản 94

3.2.6.Tiến đến rút ngắn thời gian và số hóa quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ 96

3.2.7.Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản 97

3.2.9 Hoàn thiện các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 101

3.2.10.Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản 102

Tiểu kết chương 3 104

KẾT LUẬN 105

TÀI LIỆU THAM KHẢO 106

PHỤ LỤC 1 109

PHIẾU PHỎNG VẤN CHUYÊN GIA 109

21

MỞ ĐẦU

1.Lý do chọn đề tài

Bất động sản là một trong những thị trường có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với

sự vận hành và phát triển của một nền kinh tế bởi thị trường này có sự liên đới trực tiếp đến các thị trường khác như tiền tệ; tài chính; chứng khoán; thị trường nguyên vật liệu xây dựng; thị trường lao động,… Cùng sự phát triển vượt bậc nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa của đất nước, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những bước phát triển nhảy vọt và đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân

tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế - xã hội… Do đó, trong khuôn khổ quy định pháp luật, nhiều địa phương với những ưu thế riêng đã có những định hướng, giải pháp khác nhau để thu hút đầu tư, quản lý và phát triển thị trường bất động sản Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, một khi thị trường bất động sản biến động quá mạnh; giá trị tăng cao tính tất yếu sẽ làm cho các chi phí khác như thuê nhà bãi, kho xưởng, thuê mặt bằng kinh doanh tăng cao; đẩy giá cả lên cao và đó chính là lý do gián tiếp gây nên tình trạng lạm phát trong nền kinh tế Do đó, việc quản lý và điều phối một thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững, khai thác triệt để những giá trị mang lại đất đai nhưng không gây nên các hiện tượng “bong bóng bất động sản” hay lạm phát là một trong những nhiệm vụ trọng yếu của các nhà làm chính sách quản lý hiện nay

Tây Ninh là một tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ có vị trí chiến lược về kinh tế và quốc phòng, được thành lập từ năm 1999 Tây Ninh có vị trí tiếp giáp với TP.Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế của khu vực phía Nam Chính vì vậy, Tây Ninh cũng sẽ có các lợi thế tương tự Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu… trong việc phát triển thị trường BĐS khi thị trường truyền thống không còn đủ nguồn cung Ngoài ra, Tây Ninh còn có lợi thế khi nằm trên trục giao thông xuyên Á, dễ dàng tiếp cận với thị trường Campuchia qua 3 cửa khẩu quốc tế là Mộc Bài, Xa Mát và Tân Nam Bên cạnh đó, địa bàn tỉnh Tây Ninh còn có 3 cửa khẩu quốc gia và 10 cửa khẩu phụ, phục vụ nhu cầu

22

giao thương giữa người dân và doanh nghiệp hai nước Chính vì những lợi thế nêu trên, thị trường bất động sản tỉnh Tây Ninh có những bước phát triển nhảy vọt và tiềm năng rất lớn đặc biệt khi số lượng các doanh nghiệp tìm đến Tây Ninh ngày một nhiều; quy mô các khu công nghiệp ngày càng được mở rộng; người lao động làm việc trong các khu công nghiệp ngày một tăng Tuy nhiên, trong thực tiễn, quá trình phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn Tây Ninh đối diện với một số vướng mắc: (1) Thứ nhất, vướng mắc về giao dịch Quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn đã tạo ra khoảng trống pháp

lý - đây là cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma", các vụ việc lừa đảo khách hang trên địa bàn Tây Ninh thời gian qua (2) Thứ hai, vướng mắc về thông tin Cập nhật thông tin về thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn, gây

ra nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường bất động sản, làm thất thu ngân sách Nhà nước (3) Thứ ba, pháp luật về đất đai quy định về phương pháp định giá đất chưa rõ ràng, thiếu cơ sở dẫn đến khó xác định giá thị trường nên các cơ quan chức năng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện Do đó, việc nghiên cứu để tìm ra các nguyên nhân hạn chế và các giải pháp khắc phục, định hướng khoa học để hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản của tỉnh Tây Ninh là cần thiết và cấp bách.Từ những lý do nêu trên, tác giả chọn đề tài “Phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh” làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý kinh tế

2.Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến đề tài

2.1 Các nghiên cứu quốc tế

E Ustaoglu và C Lavalle (2016), trong nghiên cứu: Economic evaluation of Real Estate market to assess land use changes – Đánh giá tính kinh tế của thị trường bất động sản đối với tiến trình thay đổi sử dụng đất Nghiên cứu nêu bật lên vai trò của cơ quan quản

lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, bao gồm: (i) Bảo đảm các quyền về đất đai hợp pháp của người sở hữu, SDĐ và cung cấp cơ sở pháp lý cho các khoản vay thế chấp bằng đất; (ii) Hỗ trợ việc định giá đất để đánh thuế đất và thuế BĐS; (iii) Cung cấp thông tin thị trường đất và BĐS; (iv) Cung cấp dữ liệu điều tra đất đai và những điều kiện hạn chế đối với người SDĐ; (v) Giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển SDĐ;

có những thay đổi lớn trong QLNN đối với sở hữu đất đai trong thế kỷ XX ở Anh Tác giả cũng phát hiện một số lĩnh vực mới cần có sự can thiệp của Nhà nước Anh như: bảo vệ môi trường, đánh giá rủi ro, cung cấp đất ở và giải quyết xung đột về phân bổ sử dụng đất

Các nhà nghiên cứu của Ngân hàng thế giới (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng và xóa đói giảm nghèo - Land Policies for Growth and poverty, Nxb Văn hóa – Thông tin, Hà Nội đã phát hiện các lý do mà nhà nước phải can thiệp vào thị trường bất động sản là: (i) Trách nhiệm giải quyết các xung đột về đất đai liên quan đến quyền sở hữu

do lịch sử để lại; (ii) Hạn chế sự phát triển vô kế hoạch trong sử dụng đất và thực thi chính sách thu hồi đất đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên; (iii) Bảo vệ cảnh quan, sự đa dạng sinh học, khu di tích lịch sử và các công trình văn hóa Bên cạnh đó, nghiên cứu còn cho thấy rằng: chính phủ có vai trò lớn trong việc cấp quyền hưởng dụng bảo đảm cho chủ đất

và người SDĐ Lợi ích của việc này là làm gia tăng sự đảm bảo cho quyền hưởng dụng có thể đo lường một cách dễ dàng thông qua việc tăng động cơ để người SDĐ đầu tư vào đất Theo các tác giả này, nếu đầu tư vào đất tăng gấp đôi, thì giá trị miếng đất sẽ tăng lên 30-80% tùy vị trí đất Nghiên cứu này cũng khẳng định việc bảo đảm các quyền về đất đai khuyến khích chủ đất đầu tư nhiều hơn vào đất đai để nâng cao giá trị gia tăng thu được từ đất đai, qua đó thúc đẩy tăng trưởng và cải thiện thu nhập Ngược lại, nếu các quyền về đất đai không được bảo đảm thì hệ quả của nó là tăng trưởng phúc lợi giảm và phát sinh những vấn đề xã hội khác Ngoài ra, các nước đang phát triển phải chú ý tới các khía cạnh kinh

tế, chính trị, xã hội, lịch sử cụ thể của các quan hệ đất đai khi đưa ra các quyết định có tính chính sách, luật pháp thì mới hạn chế được các hậu quả tiêu cực không mong muốn trong quá trình quản lý và SDĐ

Yongdeng Lei, Hailin Zhang, Fu Chen, Linbo Zhang (2016) đã khẳng định việc bảo

hộ quyền sở hữu bất động sản của nhà nước Các tác giả cho rằng, chính phủ có vai trò lớn

24

trong việc cấp quyền hưởng dụng bảo đảm cho chủ đất và người SDĐ Lợi ích của việc này là làm gia tăng sự đảm bảo cho quyền hưởng dụng có thể đo lường một cách dễ dàng thông qua việc tăng động cơ để người SDĐ đầu tư vào đất Theo các tác giả này, nếu đầu

tư vào đất tăng gấp đôi, thì giá trị miếng đất sẽ tăng lên 30-80% tùy vị trí đất Nghiên cứu này cũng khẳng định việc bảo đảm các quyền về đất đai khuyến khích chủ đất đầu tư nhiều hơn vào đất đai để nâng cao giá trị gia tăng thu được từ đất đai, qua đó thúc đẩy tăng trưởng

và cải thiện thu nhập Ngược lại, nếu các quyền về đất đai không được bảo đảm thì hệ quả của nó là tăng trưởng phúc lợi giảm và phát sinh những vấn đề xã hội khác Ngoài ra, các nước đang phát triển phải chú ý tới các khía cạnh kinh tế, chính trị, xã hội, lịch sử cụ thể của các quan hệ đất đai khi đưa ra các quyết định có tính chính sách, luật pháp thì mới hạn chế được các hậu quả tiêu cực không mong muốn trong quá trình quản lý và SDĐ

Hernando De Soto (2019) đã nhấn mạnh vai trò của nhà nước trong cung cấp cơ sở pháp lý chứng nhận quyền sở hữu đất đai của người sử dụng đất, coi đó là điều kiện vô cùng quan trọng để người dân, nền kinh tế có thể huy động nguồn tài chính to lớn từ đất phục vụ phát triển kinh tế Ông cũng cho rằng, quyền sở hữu đất đai đóng vai trò quan trọng trong nhịp độ phát triển kinh tế Vì thế, ông đưa ra khẩu hiệu: “Cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho mỗi thửa đất một “cuốn hộ chiếu”(Land title)

Cai Yumei (2020) đã chỉ rõ: hệ thống quy hoạch SDĐ ở Trung Quốc có nhiều phân

hệ với các cấp khác nhau từ Chính phủ đến địa phương bao gồm: quy hoạch SDĐ cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp cơ sở Tuy nhiên, các quy hoạch đó đều phải thực hiện theo định hướng của Chính phủ Riêng quy hoạch SDĐ cấp quốc gia và cấp tỉnh phải

do Chính phủ phê duyệt Hàng năm, căn cứ quy QHSDĐ được phê duyệt, Chính phủ giao chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng ĐNN sang mục đích khác cho từng tỉnh rồi các tỉnh mới giao chỉ tiêu cho từng huyện, xã thực hiện

Thaveeporn Vasavakul (2020) cho rằng, khi nhà nước can thiệp vào quá trình quy hoạch đất đai thì phải có trách nhiệm đền bù khi quy hoạch của nhà nước đưa ra không đem lại kết quả tốt Công trình nghiên cứu còn nhấn mạnh: Các chương trình đăng ký cần

đi kèm với các chiến dịch công khai, đảm bảo phổ biến rộng rãi kiến thức về các quy tắc

và quy trình đăng ky” Tác giả cũng cho rằng: “Chính phủ có thể sử dụng các quy định về

25

quy hoạch SDĐ để xác định rõ những cách thức sử dụng cụ thể, hoặc nghiêm cấm những cách sử dụng khác ở một đơn vị nào đó’’ như tránh các khu công nghiệp bố trí gần khu dân

cư gây ồn ào và ô nhiễm, hay việc chặt cây, chuyển mục đích SDĐ

Holm Kipka; Zvilerman % Natalya Shagaida (2021) nhấn mạnh vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của nhà nước khi phân tích việc phát triển dịch vụ thông tin điện tử nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất Các tác giả cũng đề cập đến việc hạn chế thông tin thị trường đất đai sẽ đẩy giá thành chi phí giao dịch bất động sản lên cao, thiếu sự cạnh tranh nên không có động lực SDĐ hiệu quả

Trong công trình nghiên cứu Land Policies for Growth and poverty của Ngân hàng thế giới, các tác giả viết: Đánh thuế đất và BĐS là một cơ chế lý tưởng để tăng trách nhiệm tài chính theo cách ít gây tác động méo mó Mặc dù loại thuế này có cả ưu lẫn nhược điểm, nhưng chúng có tiềm năng lớn trong việc nâng cao trách nhiệm tài chính ở cấp địa phương theo cách khuyến khích việc SDĐ có hiệu quả hơn Ở một số nước phát triển, các chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai, cụ thể là ấn định thuế suất, do chính quyền địa phương

tự xác định Ở các nước đang phát triển khác như Thái Lan, Ucraina, Chile thuế đất chủ yếu do chính quyền trung ương quy định Nếu nhà nước thực hiện đánh thuế đất để tăng cường kỷ luật tài chính thì cần có sự phân cấp giữa nhà nước và chính quyền địa phương

Bird và Slack (2022) trong nghiên cứu “Fiscal aspects of metropolitan governance” cho rằng, việc đánh thuế đất là công cụ hữu hiệu để hạn chế các giao dịch ngầm và hiện tượng đầu cơ đất, khuyến khích SDĐ hiệu quả hơn và tạo được thu nhập cho chính quyền địa phương

Nhiều nhà nghiên cứu như David Freshwater; Yongdeng Lei, Hailin Zhang, Fu Chen, Linbo Zhang cho rằng, một trong những mục tiêu quan trọng của quản lý nhà nước đối với bất động sản là bảo vệ quỹ đất và khai thác quỹ đất một cách có hiệu quả, mặc dù mỗi nước có thể có chính sách khác nhau phù hợp với các điều kiện của họ

2.2 Các nghiên cứu trong nước

Đinh Văn Thông (2014) Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay – Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội Kết quả đạt được của bài nghiên cứu nêu ra vai trò của thị trường bất động sản và công tác quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian

26

qua; đánh giá khách quan thành công, hạn chế của công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta và đưa ra các khuyến nghị để giúp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Nguyễn Mạnh Hùng (2015) Thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp Kết quả bài nghiên cứu: tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam; từ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và kinh nghiệm phát triển trị trường bất động sản của các nước trên thế giới và thực trạng khách quan thị trường bất động sản Việt Nam, tác giả đã đưa ra một

số định hướng giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Trần Kim Chung (2013) Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Kết quả của báo cáo khoa học: Kinh nghiệm

về chính sách phát triển thị trường bất động sản của các nước trên thế giới Bao gồm: Phillipines, Thụy Điển, Nhật Bản, Hồng Kông, Singapore, Phần Lan Tác giả đã đưa ra bài học về chính sách phát triển thị trường bất động sản của nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường

Nguyễn Duy Trung (2011), Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản Kết quả đạt được của việc nghiên cứu: Tác giả đã nêu được các nhân tố ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản và phân tích yếu tố cung cầu thị trường bất động sản, đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị kinh doanh bất động sản ở cấp vĩ mô của nhà nước

Trần Kim Chung (2019) Triển vọng đô thị hóa, phát triển thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai giai đoạn 2020 – 2030 Kết quả của báo cáo khoa học: Đánh giá thực trạng

đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai; đánh giá công cụ xây dựng, đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai về thành tựu, một số tồn tại Tác giả đã đưa ra giải pháp hoàn thiện công cụ đô thị hóa, thị trường bất động sản, thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững

Nguyễn Mạnh Tuân (2018) cho rằng: Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng

ký QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở Việt Nam trong những năm gần đây đã có những chuyển biến, tạo cơ sở ban đầu cho việc quản lý và SDĐ hiệu quả hơn Nhiều địa phương

đã quan tâm tới việc triển khai thực hiện công tác đánh giá, phân hạng đất đai nông nghiệp,

27

cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nông dân Tuy nhiên, quy hoạch,

kế hoạch SDĐ được lập và xét duyệt chủ yếu vẫn mang tính hành chính, nhiều vùng, nhiều nơi còn chung chung, chưa thực sự gắn với quy hoạch phát triển KT-XH của từng cấp, từng ngành

Trần Thế Ngọc (2020) đã phân tích vai trò của quy hoạch bất động sản và tác động của nó đến việc ban hành các chính sách đất đai Tác giả cho rằng: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải được xây dựng có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn, không chỉ hướng người SDĐ sử dụng đúng mục đích, mà còn phải sử dụng có hiệu quả nhằm đem lại lợi ích tốt nhất cho xã hội và người sử dụng

Vũ Văn Phúc và Trần Thị Minh Châu (2019) đã trình bày ba loại giá đất cũng như nguyên tắc định giá đất của nhà nước và hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp

so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Hai tác giả cũng đưa ra kiến nghị là giá đất do Nhà nước quy định phải xác định theo nguyên tắc thị trường để phù hợp với thực tiễn, nhưng lưu ý phải chấp nhận một khoảng cách nhất định giữa giá nhà nước công bố hàng năm và giá giao dịch thị trường Vì cơ quan nhà nước không thể điều chỉnh giá thường xuyên theo sát thị trường được, bởi vì làm như vậy đòi hỏi chi phí lớn và lợi ích không lớn nếu giá đó chỉ để tính các khoản thuế thường xuyên đánh vào đất Bài viết này cũng đề cao việc sử dụng hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất trên thị trường BĐS để cung cấp những thông tin về giá đất bảo đảm cho các giao dịch về đất giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể kinh

tế có thể thực hiện được theo giá thị trường

Trần Đình Đàn (2013) đã đề cao vai trò của HĐND cấp tỉnh trong giám sát quản lý đối với thị trường BĐS Tác giả đưa ra ba kẽ hở lớn trong phân cấp QLNN về đất đai giữa Chính phủ và UBND được quy định trong Luật đất đai 2003: (i) Quyền hạn đại diện chủ

sở hữu lớn nhưng không đi đôi với trách nhiệm dẫn đến lạm dụng, gây lãng phí; (ii) Phân cấp toàn diện cho cấp tỉnh dễ dẫn đến xu hướng cát cứ, khép kín trong việc xây dựng cơ sở

hạ tầng, thiếu sự kết hợp các yếu tố ngành, vùng, lãnh thổ ; (iii) Quyền hạn lớn không đi đôi với những quy định cụ thể về trách nhiệm của cơ quan quản lý Vì vậy, tác giả khẳng định cần hoàn thiện hơn nữa vai trò giám sát của HĐND cấp tỉnh trong thực hiện chức năng quản lý thị trường BĐS

28

3.Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường BĐS; phát triển thị trường BĐS

- Đánh giá thực trạng phát triển thị trường NĐS trên địa bàn tỉnh Tây Ninh trong thời gian qua

- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh Tây Ninh theo hướng hiệu quả, bền vững trong thời gian tới

4 Đối tượng nghiên cứu

Thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

5 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian:

Nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

- Về thời gian:

Dữ liệu thứ cấp: Từ năm 2018 đến năm 2020

Dữ liệu sơ cấp: Từ năm 2021 đến năm 2022

-Phạm vi nội dung nghiên cứu:

Nghiên cứu thị trường bất động sản với trọng tâm nghiên cứu về thị trường đất đai, thị trường nhà ở trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

6.Phương pháp nghiên cứu

+ Phương pháp thu thập số liệu: Chủ yếu là số liệu thứ cấp nghiên cứu, tổng hợp, phân tích thông tin từ các nghị định, giáo trình và các phương tiện thông tin đại chúng Thu thập, sử dụng dữ liệu thứ cấp về số liệu về thông tin thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

+ Phương pháp thống kê mô tả: Thông qua các số liệu thống kê của Cục Thống kê tỉnh Tây Ninh; số liệu về bất động sản, dự án đầu tư xây dựng liên quan đến việc phát triển bất động sản, thông tin về quy hoạch tại các cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Tây Ninh như

Ủy ban nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng Tây Ninh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh Tây Ninh Học viên sử dụng phương pháp thống kê mô tả để tiến hành đánh giá hiện trạng, đưa ra bức tranh toàn cảnh về vấn đề nghiên cứu: thị trường bất động sản Tây Ninh

29

+ Phương pháp chuyên gia: Việc sử dụng phương pháp chuyên gia sẽ giúp nghiên cứu tháo gỡ những khó khăn và có những giải pháp phù hợp với tình hình phát triển chung đối với thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh Với phương pháp chuyên gia, nghiên cứu xây dựng phiếu phỏng vấn dưới dạng câu hỏi bán cấu trúc, tiếp cận 10 chuyên gia ở các đơn vị khác nhau với phương thức tiếp cận ngẫu nhiên và thuận tiện Bảng hỏi và danh sách chuyên gia được thể hiện rõ ở Phụ lục của nghiên cứu

7 Đóng góp của luận văn

Về mặt lý luận: Hệ thống hóa và làm rõ một số vấn đề cơ sở lý luận để định hướng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

Về mặt thực tiễn: Làm rõ thực trạng công tác quản lý nhà nước về môi trường đầu

tư bất động sản và thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh; Đồng thời, phân tích một số hạn chế trong thời gian qua nhằm để chỉ ra một số hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc phát triển thị trường bất động sản Từ đó đề xuất một

số giải pháp nhằm đóng góp để phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, cấu trúc của luận văn được chia thành 3 chương, cụ thể:

Chương 1 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc phát triển thị trường bất động sản Chương 2 Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

Chương 3 Phương hướng và giải pháp để phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai

Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác như tính cố định, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng

1.1.2.Đặc điểm của bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ

Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như

31

không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS

là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

Các tính chất khác

Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do

đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không

bị hao mòn Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị

1.2.Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản

Theo Lê Đình Thắng (2000) định nghĩa: thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp chính là thị trường nhà đất Cách định nghĩa này nêu lên được bộ phận quan trọng nhất của thị trường bất động sản nhưng chưa nói được bất cứ đặc trưng nào của thị trường BĐS

Theo Thái Bá Cẩn; Trần Nguyên Nam (2003) định nghĩa: Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Với định nghĩa này, thị trường BĐS đã được định hình rõ nét hơn về mặt pháp lý (giao dịch dân sự về BĐS) và tính không gian, thời gian của thị trường BĐS Tuy nhiên, định nghĩa này còn quá trừu tượng để có thể phân biệt các giao dịch mua bán BĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS

Theo Trần Du Lịch (2018) định nghĩa: Thị trường bất động sản là một thị trường

mà trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp,…) tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá Định nghĩa này đã phân biệt được quan hệ giao dịch hàng hóa của thị trường BĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS Tuy nhiên, định nghĩa này chưa nói rõ cơ chế giá giao dịch BĐS là cơ chế giá nào

Lê Xuân Bá (2020) định nghĩa: Thị trường BĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện Định nghĩa này nêu được bản chất của thị trường BĐS nhưng còn quá chung chung

Kế thừa điểm hợp lý của các quan niệm trên, để phù hợp với góc độ tiếp cận; trong nghiên cứu này: Thị trường BĐS dược hiểu là hệ thống các giao dịch theo nguyên tắc

33

trao đổi hàng hóa của các loại hình BĐS và các dịch vụ có liên quan trên một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Căn cứ vào sự khác nhau của các yếu tố cấu thành, có nhiều tiêu chí phân loại thị trường BĐS

a/ Phân theo loại hình BĐS, có các loại:

-Thị trường đất đai hoặc thị trường quyền sử dụng đất: mua, bán, cho thuê đất hoặc quyền sử dụng đất

-Thị trường nhà ở: mua bán nhà và cho thuê nhà ở

-Thị trường mua, bán, cho thuê nhà làm văn phòng và các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất như công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, bến cảng, đường sá,…)

-Thị trường các dịch vụ về BĐS: mua, bán các dịch vụ hạ tầng giao dịch, thông tin, tư vấn, định giá, môi giới,…

b/ Phân loại theo tính chất kinh doanh BĐS, có các loại:

-Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các hàng hóa BĐS

- Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng BĐS có thời hạn

-Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu BĐS để thế chấp vay vốn trong một khoản thời gian nhất định

c/Phân theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường, có các loại:

-Thị trường BĐS chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan đến mua bán BĐS đều thực hiện theo pháp luật và các thủ tục theo luật định

-Thị trường BĐS phi chính quy: các giao dịch tự phát, không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật

d/ Phân loại theo phương thức giao dịch của thị trường:

-Thị trường BĐS tập trung: gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến sàn giao dịch BĐS

34

-Thị trường BĐS phân tán: gồm các giao dịch cá nhân nhỏ lẻ trực tiếp hoặc thông qua các văn phòng môi giới,…

e/ Phân loại theo không gian:

-Thị trường BĐS ở nông thôn: giao dịch đất đai và BĐS ở nông thôn

-Thị trường BĐS ở thành thị: giao dịch đất đai và BĐS ở đô thị

1.2.3 Vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế quốc dân

Thứ nhất, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì

tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động

35

sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng

Thứ tư, phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…

Thứ năm, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân Vì vậy, phát triển và quản lý

có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

1.3.1 Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền

tệ hóa và tài chính hóa

Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà

và được coi là bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng

có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản

lý xây dựng đóng vai trò quyết định

36

Cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc

sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các

tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả

4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính

hoá thị trường bất động sản

1.3.2 Tính vùng, khu vực trong phát triển thị trường bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị

37

trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v

1.3.3 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch

về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

Khung pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản:

Nhà nước là chủ thể có vai trò rất quan trọng trong thị trường BĐS, nhất là với cơ chế sở hữu toàn dân như tại nước ta Một trong những vai trò quan trọng nhất của nhà nước

là tạo khung pháp lý cho thị trường BĐS

Những bộ luật liên quan đến thị trường BĐS bao gồm: Luật Dân sự (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Đất đai (2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006), Luật Nhà ở (2005) và Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007)

Toàn bộ những khái niệm căn bản nhất về thị trường BĐS được quy định rõ tại Luật Dân sự (2005):